罗湖区楼盘推盘回顾及推盘预测.doc

罗湖区2006年推盘回顾及2007年推盘预测一、2006年罗湖区推盘回顾1、2006年罗湖区新推楼盘概况 2006年罗湖区在售的住宅项目共有12个，总建筑面积接近70万平方米，除东方尊峪为大盘外，其他项目都是中小项目。2006年罗湖仍然是小户型的天下，其中酒店式公寓是一个亮点，由于罗湖中小户型的投资前景较好，因此这些中小户型项目的销售情况良好，如红桂皇冠，开盘约3个月就售完，另外，也有很多非酒店式公寓的物业纷纷“半路出家”，改装成酒店式公寓出售，如虹楼、银汉大厦、将于2007年入市的中航凯特公寓等，说明市场对罗湖公寓类物业信心较强，看好公寓物业的升值空间和出租前景。东方尊峪发展商：富春东方地产项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况：占地面积11万平方米，建筑面积33万平方米，容积率2.12，绿化率67.5，商业面积4000平方米，总共1610套，停车位1772个。产品类型：2房89平方米，3房123-158平方米，4房171-179平方米，5房178平方米，小复式128平方米，大复式242-271平方米。工程进度：两栋刚出地面，其他的在做外装修均价：13000元/平方米物业管理费：3.5元/平方米/月开盘日期：2006-11-19其他说明：已有1158套拿到预售证，11月19日开盘约消化掉4成。鸿景翠峰发展商：深圳市鸿景翠峰房地产开发有限公司项目位置：罗沙路梧桐山隧道口西侧项目概况：占地面积3万平方米，计容积率建筑面积7.2万平方米，容积率2.4，绿化率36，商业面积2400平方米，总共447套，停车位402个。由6栋9层、6栋小高层及高层组成。产品简介：7%二梯二户，23%一梯二户，55%二梯三户，15%二梯四户；100%南向户型，南北通透；大露台、空中院馆，超舒适空间设计；户型有128-221平方米的3房、4房，少量80平方米的2房。工程进度：拆外墙均价：13000元/平方米物业管理费：3.2元/平方米/月开盘日期：2006-5-28天越翔园发展商：深圳市天越物业发展有限公司项目位置：莲塘国威路与聚宝路交汇处项目概况：占地面积4365平方米，总建筑面积30449.22平方米，住宅建筑面积17439.14平方米，商业建筑面积5680.36平方米，地下2层，地上20层，总368套，120个车位。产品简介：以1房（45平方米）、2房（58-67平方米）为主，少量单身公寓（32平方米）。价格：起价7680元/平方米，均价8000元/平方米物业管理费：2.8元/平方米/月开盘日期：2006-9-14阳光绿地家园发展商：深圳市阳基房地产开发有限公司项目位置：翠竹公园东大门项目概况：占地面积6908.95平方米，建筑面积44378平方米，共816户，312个停车位。产品简介：单房29平米、一房40平米左右、二房5060平米、三房80130平米价格：11000元/平方米物业管理费：3.2元/平方米/月开盘日期：2006-7-6好运来大厦发展商：深圳市科力船舶燃料供应有限公司项目位置：文锦渡海关大楼东侧项目概况：占地面积1203.6平方米，建筑面积8584.43，共17层，1-3层为商业，4-17为办公或公寓。产品简介：27-71平方米单间，可办公可居住预计均价：11000元/平方米开盘日期：2006-11-25鸿翔花园2期水晶堡发展商：深圳市鸿翔实业有限公司项目位置：红岭中路与松园路交会处，松园北街西侧项目概况：总建筑面积约2万平方米主力户型：一房开盘时间：2006-5价格：12000元/平方米红桂皇冠发展商：深联实业（深圳）有限公司项目位置：宝安南路与红桂路交汇处项目概况：占地面积2229平方米，建筑面积19947.68平方米，共474套。产品简介：单房约2637，一房一厅3545，二房一厅3752，送全屋精装修。均价：11000元/平方米物业管理费：2.2元/平方米/月开盘日期：2006-9-10虹楼发展商：深圳市富信康实业有限公司项目位置：东门北路10号(翠园中学旁)项目概况：占地面积1752.28平方米，建筑面积12455.1平方米，共180套产品简介：酒店公寓，单身公寓34-58平方米，1房1厅52-88平方米。价格：8600元/平方米开盘日期：2006-4-8其他说明：可给业主每年6.5的固定收益，每年18天的免费入住权。都心名苑发展商：惠州市振业投资有限公司深圳分公司项目位置：翠园街与中兴路交界东南项目概况：占地面积2021.47平方米，建筑面积15000平方米。产品简介：1房35-40平方米，2房63-67平方米价格：9500元/平方米物业管理费：3.2元/平方米/月开盘日期：2006-2-19其他说明：此盘已经入伙风格名苑发展商：深圳市新港鸿房地产开发有限公司项目位置：红桂路与宝安南路交汇处项目概况：占地面积5715.9平方米，建筑面积53422.1平方米。产品类型：单身公寓28-31平方米，1房41-51平方米，2房64平方米。均价：9800元/平方米物业管理费：3.60元/平方米/月开盘日期：2006-1-8其他说明：已经售完蓝馨苑发展商：深圳市蓝基实业有限公司项目位置：罗湖区木头龙项目概况：占地面积1719 平方米, 总建筑面积约8600平方米产品类型：单身公寓29平方米，1房44平方米，63-71平方米均价：8500元/平方米开盘日期：2006-1-1其他说明：已经售完丰湖花园2期发展商：深圳市农产品股份有限公司项目位置：布心路与布吉路交界西北项目概况：总占地面积14192.4平方米，总建筑面积79963平方米，共729户。产品类型：1房40-46平方米，2房63-68平方米，3房81-114平方米均价：6500元/平方米开盘日期：2006-3-11其他说明：已经售完2、2006年罗湖区的批准预售情况 罗湖2006年1-11月份罗湖批准预售的住宅项目共9个，住宅的批售面积为393868平方米，不到2005年全年（831308.86平方米）的一半，套数为4920套，户均面积的为80平方米，推盘均价为10727元/平方米。项目名称位置住宅推售面积（m2）套数（套）均价（元/ m2）开盘时间销售率风格名苑宝安路与红桂路交界东北31050.0768498002006-1-8100丰湖花园2期布心路与布吉路交界西北30695.9651465002006-3-11100都心名苑翠园街与中兴路交界东南11986.7726695002006-2-19100鸿景翠峰罗沙路北侧69081.02447130002006-5-2760阳光绿地家园爱国路水库新村44341.94815110002006-7-680红桂皇冠宝安路与红桂路交界西南16803.07467110002006-9-10100天越翔园国威路与聚宝路交汇处17385.8336080002006-9-1695东方尊峪莲塘罗沙路164854.211158130002006-11-1940好运来大厦文锦渡海关大楼东侧7668.87209110002006-11-25-3、2006年罗湖区的实际销售情况 根据国土局统计数据，2006年1-10月份罗湖区的销售面积为471209平方米，销售套数为6820平方米，户均面积为69平方米，成交均价为9927元/平方米。其中144平方米以下户型的销售面积为332829平方米，占总销售面积的71，成交均价为8975元/平方米，144平方米以上户型的销售面积为138380平方米，占总销售面积的29，成交均价为12217元/平方米。从批准预售和实际销售的情况来看，罗湖2006年住宅市场呈供不应求局面，批准预售面积小于实际销售面积，住宅空置率呈下降态势；产品方面，2006年推售的楼盘除鸿景翠峰和东方尊峪外，其他的都是小户型项目，投资型产品较多；价格方面，莲塘片区的山景物业一支独秀，梧桐山脚下的鸿景翠峰和东方尊峪均价最高，为13000元/平方米，其次是阳光绿地家园、红桂皇冠、好运来大厦投资型小户型，均价为11000元/平方米，其他的或者由于地段不佳或者由于产品定位不高等原因，均价都在10000元/平方米以下。二、2007年罗湖区推盘预测 1、2007年预计仅7项目入市 2007年罗湖区预计只有7个项目入市，分别为：春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓、百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处项目，总建筑面积50多万平方米，供应量进一步萎缩。其中，上半年入市的有春风家园、快捷假日公寓、中航凯特公寓，以投资型公寓为主；下半年入市的有百仕达5期、合正锦湖苑、罗福花园、太白路和翠竹路交汇处项目，以居家型物业为主。另外，7个项目的总建筑面积能达到50多万平方米，主要是百仕达5期的贡献，百仕达5期的建筑面积22万多平方米，约占罗湖2007年推盘项目总建筑面积的一半，将是2007年罗湖区住宅市场的最大亮点，也是特区内少有的大盘。2、2007年上半年罗湖区住宅市场面临青黄不接的局面 新盘方面，根据实际调研，如果工程进展顺利的话，2007年上半年罗湖区能够推出市场的住宅项目仅3个，分别是春风家园、快捷假日公寓和中航凯特公寓，总建筑面积为46516平方米，其中有两个为公寓类物业，居家型物业只有春风家园，另外，中航凯特公寓为旧楼改造项目。春风家园发展商：深圳市特发联成地产发展有限公司项目位置：春风路与新安路交会处、文锦中学公交车站附近项目概况：11664.64平方米，共20层工程进度：约13层预计面市时间：2007年中快捷假日公寓发展商：深圳市天勤房地产开发有限公司项目位置：宝安南路与红桂路交汇处东南角项目概况：建筑面积16639.77平方米，共21层工程进度：约16层预计面市时间：2007年中航凯特公寓发展商：深圳中航地产公司项目位置：罗湖区宝安南路与红桂路交汇处项目概况：占地面积2101.9平方米，建筑面积18212.1平方米，产品简介：深圳中航地产公司价格：未定开盘日期：2007-5尾盘方面，2006年开盘的楼盘都基本消化完毕，其中2006年上半年开盘的楼盘如风格名苑、都心名苑、丰湖大厦等已经售完，下半年开盘的红桂皇冠也已经售完，天越翔园已消化掉95，阳光绿地家园的销售率约为80，鸿景翠峰的剩余相对多些，销售率约为60，只有2006年11-12月份开盘的东方尊峪、好运来大厦、湖馨苑等有少量会放到明年消化，另外也有少量酒店公寓式物业，如虹楼、银汉大厦等，其中只有东方尊峪的体量较大，该盘还有两栋未取得预售证，这两栋估计要在明年下半年才能面市，好运来大厦和湖馨苑的量都很小，而且好运来大厦还不是纯正的住宅物业，是办公、公寓两用物业。3、主角将在2007年下半年出场 罗湖区2007年住宅市场的主角都在下半年入市，百仕达花园5期、合正锦湖苑、罗福花园都将在下半年推出市场。其中百仕达花园5期将挑起2007年罗湖住宅市场的大梁，届时百仕达花园总开发面积将达到100万平方米，成为罗湖最具规模的居住小区，合正锦湖苑则有相当成熟的配套，罗福花园拥有梧桐山稀缺的原生态自然美景，可谓各有各的看家本领。百仕达花园5期发展商：百仕达地产有限公司项目位置：东乐路与太宁路交汇处项目概况：占地面积40786平方米，建筑面积226231平方米，共34层。工程进度：目前正在打地基预计面市时间：2007年年底合正锦湖苑发展商：深圳市合正锦湖苑投资有限公司项目位置：文锦北路洪湖一街东项目概况：占地面积9795平方米，建筑面积123174.5平方米，地下2层，地上34层工程进度：部分地面3层，部分打地基预计面市时间：2007年年底罗福花园发展商：深圳市优胜美房地产开发有限公司项目位置：梧桐山隧道旁项目概况：占地面积17809m2，总建筑面积70490m2，计容积率面积42740m2，住宅面积40840m2，商业面积1500m2，文化活动面积200m2，社区管理面积100m2，居委会面积100m2，不计容积率面积27750m2，地下室面积26000m2，架空层面积1750m2，容积率2.4，绿化率42%，车位480个。工程进度：平整地面预计面市时间：2007年底太白路和翠竹路交汇处项目发展商：不祥项目位置：太白路和翠竹路交汇处项目概况：不祥工程进度：挖地基预计面市时间：2007年底4、梧桐山三虎PK，精彩纷呈 2006年莲塘的梧桐山脚下，鸿景翠峰和东方尊峪两虎相争，两盘的产品比较相似，都是以120平方米以上的大户型为主，少量80-90平方米的2房；两盘的体量比较悬殊，东方尊峪的建筑面积33万平方米，总共1610套，鸿景翠峰计容积率建筑面积7.2万平方米，总共447套；价格方面，两盘的均价都为13000元/平方米，综合其他因素来看，东方尊峪的价格较鸿景翠峰稍微保守点，原因有二，一是东方尊峪的体量较大，必须考虑销售的压力和现金流问题；二是东方尊峪是在新政后开盘，必须考虑政策所带来的影响。目前东方尊峪的销售率在40左右，鸿景翠峰的销售率在60左右，因此两盘还会力搏，所谓一山不容二虎，而且明年还将有一虎加入罗福花园，三虎相争，梧桐山将会热闹非凡，精彩纷呈，究竟鹿死谁手？明年见分晓。5、2007年写字楼看鼎丰大厦，期待京基大厦 位于宝安南路和嘉宾路交汇处的鼎丰大厦已经封顶，该盘共29层，其中5-16层为写字楼物业，写字楼的建筑面积为18976平方米，鼎丰大厦将成为2007年罗湖写字楼市场的一大亮点。不过真正值得期待的是京基大厦，该项目为旧城改造项目，耗资36亿打造深圳第一高楼京基大厦，预计2010年完成，京基大厦将增加蔡屋围金融中心地位的砝码。鼎丰大厦发展商：深圳市豫盛实业发展有限公司项目位置：嘉宾路与宝安南路交汇处项目概况：用地面积5529.1平方米，总建筑面积62449平方米，其中地下13794平方米，地上48655平方米