房地产评估行业存在的问题及对策.doc

2009届学生毕业设计(论文)材料（四）学 生 毕 业 设 计（论 文）课题名称房地产评估行业存在的问题及对策姓 名王源学 号050450628院 系城市管理学院专 业工程管理指导教师赵旭 副教授2009年5月26日湖南城市学院本科毕业设计（论文）诚信声明本人郑重声明：所呈交的本科毕业设计（论文），是本人在指导老师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议，除文中已经注明引用的内容外，本设计（论文）不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。 本科毕业设计（论文）作者签名： 年 月 日摘 要：随着房地产市场的快速发展，房地产评估行业应用的范围越来越广，而随之也出现了很多的问题，诸如立法滞后，管理体制不健全，脱钩改制没有完全实现，从业人员素质参差不齐等等，致使房地产评估行业的社会公信力差。这些问题阻碍了房地产评估行业的进一步发展，限制了该行业应该发挥的作用。本文通过探讨和分析该行业存在的问题，针对相关问题提出了对策建议，促进房地产评估行业的健康有序发展。关键词：房地产评估行业；问题；对策Abstract: With the rapid development of the real estate market， the application scope of the real estate appraisal industry has become increasingly. And then there have been many problems， such as the lag of lawmaking，management system is not perfect， not completely separated from the administrative department，uneven quality of employees etc. All this lead this industry to a poor public credit. this drawbacks impeded the further development of the real estate appraisal industry， limit its exertion of function. In this paper， by explore and analyze the drawbacks of the industry， submit some countermeasures on account of the related problems， hope to promote its development healthy and orderly.Key Words: real estate appraisal industry; problems; countermeasures目 录摘 要Abstract引言11 房地产评估行业的历史进程和发展现状11.1 房地产评估行业的历史进程11.2 房地产评估行业的发展现状22 房地产评估行业存在的问题32.1 房地产评估行业立法滞后32.2 管理体制不健全32.3 从业人员素质参差不齐42.4 评估机构的服务质量良莠不齐42.5 社会公信力不高43 房地产评估行业的发展对策53.1 建立健全房地产评估行业的法律法规53.2 完善房地产评估行业管理体制，规范房地产评估市场63.2.1 完善房地产评估行业管理体制63.2.2 规范房地产评估市场63.3 加强房地产评估执业人员的资格认证制度73.4 完善房地产评估机构资质年检，不断提高服务质量73.5 全面推进房地产评估行业诚信体系的建设8结语9参考文献9致谢10IV引言房地产评估行业是房地产中介行业的一部分。随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产评估行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来，也因此得到了广泛的应用。但随着其应用的范围不断扩大，出现的问题也越来越多，正视当前房地产评估行业的现状与问题，把握其发展趋势，寻找发展对策，尽快缩小与发达国家的距离，显得至关重要。近年来关于房地产评估业的现状和对策研究也逐渐增多，就房地产评估业的出路进行探讨和分析，为规范房地产评估行业，建立健全法律制度提出了许多观点。如张志强（2007）提出从我国当前房地产估价的改革中出发，建立以房地产估价协会为主体，以注册房地产估价师成员为核心，以政府行政部门监管为前提，适应现代化社会主义市场经济发展规律的房地产估价新体系1。吴炳灏（2008）着重分析了诚信在房地产评估行业的重要性，提出房地产评估机构必须以诚信为核心，坚守独立、客观、公正的立场2。虽然有关政府部门和相应的协会组织也采取了一系列的措施，但真正落实和发挥效应还需更大的努力，改革和完善是一个循序渐进的过程。政府和协会组织应继续加大力度推动各项政策和法规的运行，使其真正发挥作用，积极促进房地产估价行业的全面、协调、可持续发展。本文通过分析研究我国当前房地产评估行业发展过程中出现的相关问题，探讨寻找相对的解决对策，对该行业的法律规范和制度健全具有借鉴意义。1 房地产评估行业的历史进程和发展现状1.1 房地产评估行业的历史进程我国的房地产评估行业起步于上世纪的80年代，发展到现在也只不过二十几年的时间。其发展历程大致可以分为三个阶段：(1) 房地产管理部门独家垄断的公有产权阶段1981年，原国务院批准在全国实行基本建设财政拨款改为银行贷款，从那时起企业基建资金的融资渠道逐步从依靠政府拨款转为主要向银行贷款，并开始利用本企业的经营用房进行抵押贷款筹集资金。于是房地产评估活动初现，而房地产管理部门作为我国房地产行政主管部门拥有确定房地产价值的权威，拥有成立房地产估价机构的行政审批权。因此在房地产估价业务发展的初级阶段，房地产估价机构都隶属于房地产管理部门，形成了房地产管理部门独家垄断房地产估价机构的状况，并一直延续到1992年左右。(2) 以房地产管理部门为主体多部门割据的公有产权阶段随着房地产估价业的发展，其相关部门逐渐“觉醒”，在利益的驱使下，银行、法院等房地产相关部门和各省级房地产估价师协会及一些高校都利用自己的优势成立估价机构，试图在估价业谋得利润。于是房地产管理部门在房地产估价业上“一统天下”的垄断局面很快被打破，形成了以房地产管理部门为主体多部门割据的公有产权阶段。此种状态一直持续2000年全国普通实行中介机构脱钩改制为止。(3) 单纯的有限责任公司制的私有化阶段随着我国市场经济改革向纵深推进，公有产权制度固有的缺陷越来越为人们所认识，业内对房地产估价机构产权制度改革的呼声越来越高。2000年4月28号建设部发布了关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知（建住房200096号），规定隶属或挂靠在政府部门的房地产评估机构均要脱钩，改制为由注册房地产估价师出资的有限责任公司、合伙制性质的企业，参与市场竞争，自此房地产估价机构的产权制度进入了私有化产权阶段。但是由于现行的合伙制要求合伙人承担无限连带责任，在房地产估价机构脱钩改制过程中，脱钩改制后的估价机构都是选择有限责任公司制，因此实际是单纯的有限责任公司制阶段。1.2 房地产评估行业的发展现状近年来，伴随着我国经济的快速发展，房地产开发、经营、交易活动以及房地产与资本市场的结合日益频繁，房地产估价业务得到了广泛的应用，服务对象和服务形式也日趋多样化，使得房地产估价服务成为涵盖房地产开发与经营、企业个人融资、司法诉讼、拆迁、课税等经济活动中不可缺少的基础性工作。房地产估价行业的蓬勃发展，从客观上要求越来越多的专业人员进入这一行业。在借鉴国外及发达地区经验的基础上，我国从1988年开始实行房地产估价从业人员持证上岗制度，1992年建立房地产估价师职业资格制度，1995年实施了全国统一的房地产估价师职业资格考试制度。经过多年的发展，目前我国从事房地产的中介机构有6000多家，房地产估价从业人员超过25万人，取得房地产估价师职业资格者超过2万人3。房地产估价业已成为房地产中介行业的重要组成部分，对房地产业的发展承担着至关重要的推动作用。2 房地产评估行业存在的问题2.1 房地产评估行业立法滞后由于我国房地产评估业起步晚，发展历史短，一直处在摸索和借鉴的过程中，所以不可避免的存在行业法规制度不健全的问题，不能做到真正意义上的“有法可循，有法可依”。当前虽然已形成了以城市房地产管理法为基础，有城市中介服务管理规定、房地产估价机构管理办法、房地产估价师注册管理办法等规章组成，以房地产估价机构资质标准和房地产估价师注册两项行政许可为核心的房地产估价法律体系，对估价机构、估价人员的管理进行了规定，但相关的实施细则还缺乏。尽管城市房地产管理法中明确了房地产估价制度的法定地位，但关于估价的专门法律一直处于空白状态。散落在各项规章制度或规范性文件的有关规定，还不能对估价规范、规程以及执业道德标准等提供系统、权威的法律依据4。这种缺乏应有的法律保障的状况，使得房地产估价师在执业过程中畏手畏脚，不能充分发挥其能动作用，其估价结果也就难得到社会认可，无法对整个社会、各个行业的有关房地产中介活动起到应有的监督作用。2.2 管理体制不健全我国目前房地产评估行业的管理体制是政府主导和行业自律管理相结合。在这两者中政府扮演了相当重要的角色，行业自律是政府推动下的行业的自律，而不是自发的行业自律。同时由于大量的行政审批权仍集中于行政机关，行业协会的作用发挥不明显，地位不高。这种政府管理偏重、行业自律管理无法充分发挥的管理体制不适合行业的健康发展。而且在国家推行脱钩改制的过程中，行政部门越位管理，为了巩固原隶属于其门下评估机构的收益，以口头默许的方式对执业活动进行行政干预，或为其介绍客户，更有些地方的行政部门对于不是自己指定的评估机构的评估报告不承认其效力5。这些行为，已经超出了行政机构本身的行政职权，是一种严重违反市场规则的不正当竞争行为，阻碍了脱钩改制的进行，也妨碍了房地产估价师公正、独立地开展评估活动。2.3 从业人员素质参差不齐房地产估价具有很强的专业性，并倚重于估价师的经验和诚信度。一个优秀的估价师不仅需要熟练掌、金融、财务、工程管理等多方面的知识，此外还要具备一定的执业能力和执业经验，同时还要恪守职业道德，遵循合法、独立、公正、客观原则。由于我国目前仍未形成一套非常完整、科学的人才培养、准入及晋级机制，且在法律和法规的健全方面还不完善，缺乏对从业人员严格的约束和考核，就导致许多估价人员对房地产的估价认识不足，并且市场的激烈竞争导致许多从业人员职业道德观念淡薄。房地产估价师执业资格考试前的资格审查各地松紧不一，考生做假现象严重，房地产估价师考试为一次性考试制度，通过后的注册也只有一个级别，不能体现估价师水平高低和资历深浅，不能激励估价师为提高业务水平而继续学习和深造。2.4 评估机构的服务质量良莠不齐由于房地产估价专业性较强，让人很难识别服务质量的优劣。一些客户用估价费作为筹码使估价机构按其意愿进行评估。个别估价机构甚至为了高额估价费而不顾职业道德，不到估价对象的现场进行查勘，聘用一些非估价师从事房地产估价作业，只凭网上下载的一些信息，按预先编制好的报告模板，根据估价对象的需求拼凑报告6。另外评估机构中挂靠现象也很严重，专职的估价师很少，真正从事估价的大多是没有估价师资格，估价经历较少的人，这些人员对房地产评估操作也是一知半解，对于各项指标、数据只知其然不知其所以然，只能简单的套用评估报告模板。在中介机构脱钩改制期间，各地普遍存在政策偏宽现象，专业技术人员达不到规定数量、专职技术人员没有按规定与政府有关部门脱钩、没有委托人事代理、在注册资金上弄虚作假，这种状况严重影响了评估能力和评估质量。种种现象使得评估机构提供的服务质量良莠不齐，令人担忧。2.5 社会公信力不高由于房地产评估行业相关法律法规不健全，职业规范和行为规范不够全面完善，存在很多的漏洞，同时整个房地产评估行业的自律建设不足，缺乏行业标准及技术规范和规程，对违纪、违规等行为也缺乏具体可操作的法律法规。当前比较突出的问题是评估机构受政府干预、开发商利诱等影响，或迎合被拆迁人的不合理要求，评估结果与市场价值严重背离，损害了有关当事人的合法权益；部分估价机构和估价师行为不规范，违反职业道德，“给回扣”、“假脱钩”、“卖牌子”等现象时有发生7；从业人员素质不高，也使得房地产评估行业及其从业人员在社会大众的眼中没有职业伦理可言，在人们的眼中，房地产中介及其从业人员只是为赚取利润，只是靠胡吹乱侃、信口开河来糊弄消费者。这一系列的问题使得整个房地产评估行业诚信度缺失，社会公信力不断下降。3 房地产评估行业的发展对策3.1 建立健全房地产评估行业的法律法规有法可依是房地产估价行业存在和发展的根据和保证。国家房地产行政管理机关应根据城市房地产管理法、反不正当竞争法等有关法律法规，以及地方行政法规要求，健全完善房地产估价管理办法、房地产估价收费管理办法和房地产估价行业职业道德规范等一系列政策。一是强化行业标准，制定和强制推行技术规范和规程。对评估原则、评估目的、评估方法；专业术语、技术参数、计算公式、技术程序、评估报告的格式和应包含的内容等都做出规范的分类和界定，为估价人员提供一个共同遵循的技术标准。二是在收费标准方面应做适当调整，100万元以下的项目应再细分档次并提高收费标准，否则面广量大的小额估价项目因收费少而导致亏损就没有人肯承接，2000万元以上尤其是1亿以上也应再细分档次并适当降低收费标准，否则容易助长相互压价竞争和给回扣。三是在职业道德标准方面，可借鉴国外的做法，制定“房地产估价行业职业道德标准”，“房地产估价师守则”等规定，规范评估机构和评估师的行为，让他们明确应该在做，哪些能做，哪些不能做，做错了应受到什么样的处罚，从而形成一道屏障，凡是不能为的就不敢为，约束估价师的行为。通过推动房地产估价行业的法制建设，实施详细的规章制度，使房地产估价机构在执业过程中，有法可依、有据可查、有章可循。3.2 完善房地产评估行业管理体制，规范房地产评估市场3.2.1 完善房地产评估行业管理体制基于我国房地产估价行业发展的历史背景和市场经济的发展阶段考虑，我国评估行业的管理体制应采取政府管理与行业自律管理相结合的模式。要明确政府部门作为房地产估价行业的主管部门，统一负责估价师的资格管理及估价机构的设立审批等行业管理。其他评估管理部门为专业监管部门，配合制定特定资产评估的规则。在统一的估价师平台下，设立多个评估师专业，要合理界定政府行政管理与行业协会自律管理的职责分工。政府对估价行业的行政管理应侧重宏观性，行业协会的管理应侧重于自律性8。在今后的评估行业管理中，可将诸如估价师考试、注册、机构管理等管理权限适当交由行业协会负责，一方面解决行政机关人手不够、管理不到位的问题，另一方面也在协会作用发挥的同时，逐步确立协会在行业中的主体地位，以加强行业自律和监管，以社会方式管理社会机构，逐步取代政府对评估行业的直接管理。3.2.2 规范房地产评估市场首先，完善市场运行和监管规则。要尊重房地产估价师的劳动成果，维护房地产估价活动的独立性。任何组织和个人，特别是政府主管部门不得以任何形式干预房地产估价机构和估价师的工作，以确保估价结果的科学性、合理性。要在调查研究的基础上，尽快完善房地产估价市场运行和监管规则，明确“给回扣”、出具不实报告、挂靠、转包、乱收费、恶性竞争等不规范行为的违规性质，制定查处办法9。要巩固房地产估价机构脱钩改制的成果，个别没有完成脱钩改制的估价机构，不得申报房地产估价资质，也不得到社会上承揽房地产估价业务。对在脱钩改制中弄虚作假，搞“假脱钩”或“明脱暗不脱”的机构，在取消房地产价格评估资格的同时，还要追究有关人员的行政或法律责任。要探索建立纠纷调处机制，化解房地产估价纠纷。如成都市房地产估价师协会牵头起草了纠纷调处办法，明确房地产估价师协会为纠纷调处人。办法经会员单位讨论通过后，成为行业共同遵守的规则。这是一种有益的探索。其次，加大对房地产估价违法违规行为的查处力度。加大整顿和规范房地产市场秩序的力度，查处估价活动中违法违规行为。特别对那些在拆迁评估、抵押评估中，迎合委托方的要求，出具不实估价报告，或企图从银行套取超出其抵押物价值的贷款等行为，要依法严肃查处，并作为不良记录载入其信用档案10。因不实房地产估价报告给当事人造成损失的，房地产估价机构及估价师要依法承担相应的民事责任；触犯刑法的，由司法机关追究其刑事责任。最后，要重视欠发达地区房地产估价队伍建设。一方面要重视人才培养，培育当地的房地产估价师和估价机构；另一方面，要打破地域界限，积极引进外地估价队伍，特别是品牌估价机构，服务于本地市场。3.3 加强房地产评估执业人员的资格认证制度为了提高房地产估价从业人员的素质和行业整体水平，应加强对房地产评估执业人员的资格认证。对于房地产估价执业人员的资格认证制度，可参照日本的不动产鉴定师资格三级考试制度和美国的资深、非资深二级房地产估价师管理制度，结合我国的客观实际，实行动态管理体制。如：根据房地产估价师的执业能力强弱、估价实践经验的丰富与否、估价报告的技术含量高低、职业道德的好坏等实际，确定相应的执业等级标准，有升有降，动态管理11。从而达到确保房地产估价师队伍的技术质量和纯净，促进房地产估价师队伍的不断健康发展、不断精干、壮大。另一方面可提高房地产评估从业人员的准入壁垒。现在我国的房地产评估从业人员的准入限制还比较低，准入要求应该更加的严格，从源头控制好房地产评估师的素质。具体措施有:第一，提高报考的学历要求，房地产评估师应该有相当高的综合素质，那么要进入该行业，至少应该具备大学本科以上学历；第二，严格注册制度，目前我国的注册制度相对来说还是比较高的，但执行力度不够，没有起到其应该起的作用，所以要严格要求注册制度；第三，提高考试的难度等，如扩大相关知识的考试，实行定量录取等。3.4 完善房地产评估机构资质年检，不断提高服务质量房地产估价机构资质年检是保证房地产估价行业合法化、规范化经营，促进房地产估价行业健康、有序、良性发展的有效措施之一。为净化房地产估价市场，应严格执行房地产评估机构资质年检制度，对已有的各类各级房地产估价机构进行清理整顿，彻底摒弃行业垄断、行业保护，去芜存菁，存良去莠。对于房地产估价机构资质年检，房地产行政管理部门应根据各级资质房地产估价机构的年估价业务总量、经济实力、估价技术水平和估价报告质量优劣等，制定具体的估价指标和量化评分标准12。对年检时符合评估指标和评分标准的，保留其估价机构资质和执业人员的执业资格。对于优秀的估价机构，予以表彰奖励，如达到上一级估价资质标准的，可予以晋升其估价资质。而对于年检时达不到估价指标和评分标准的，应予以降级、黄牌警告或注销其估价资质等处理；对于一些违犯估价规范、严重扰乱房地产估价市场的估价机构，则应处罚一定金额的返款后，坚决予以注销资质。通过以上严格的资质年检制度促使房地产评估机构不断地提高服务质量。3.5 全面推进房地产评估行业诚信体系的建设人无信不立，事无信不成。房地产估价行业的诚信体系建设十分重要。国内外其他中介服务行业出现“造假”等事件，是前车之鉴，我们应引以为戒。尽管诚信体系建设需要投入大量的人力、财力，没有直接的经济回报，但它有巨大的社会效应，其目的就是要使房地产估价师、房地产估价机构都能够重视信誉，降低讲诚信者的成本，提高不讲诚信者的成本，使失信者付出代价，名誉扫地，直至清出行业、绳之以法。全面推进房地产评估行业诚信体系的建设，要充分发挥房地产估价行业协会在行业自律中的作用。一是，结合房地产估计业务发展的实际，完善行业操作规程、制定行业服务标准，协助政府部门做好房地产估价信用档案。目前，注册房地产估价师信用档案、一级房地产估价机构信用档案体系都已建立并投入使用。二、三级房地产估价机构信用档案也逐步建立。要通过信用档案全面及时掌握房地产估价师及整个房地产估价行业的信用状况。对房地产估价机构、房地产估价师实行“告诫”谈话制度，建立诚信预警机制，失信惩戒机制，构筑房地产估价行业良好的社会信用基础。督促估价机构、估价师遵守估价法律法规和技术规范，营造依法评估、独立评估、公正评估的市场氛围。二是，精心组织形式多样的继续教育，把估价行业培育成学习型行业。既要重视业务素质教育，更要重视职业道德教育。除了通过各种方式不断提高房地产价格评估专业人员专业技术水平外，还应对其进行行业的纪律教育和职业道德教育，使他们在内心深处树立起抵制各种不良现象的屏障。三是，积极参与估价纠纷的调处，做好对违反职业道德和行业规则行为的处理，维护行业形象。结语房地产估价行业的发展才起步不久，在不断地摸索和借鉴过程中，虽然政府相关部门和协会组织采取了一系列的改革措施，但依旧存在很多的漏洞和弊端。当前房地产估价行业存在立法滞后，管理体制不健全，从业人员素质参差不齐，不公平竞争严重等等众多问题，这些问题严重阻碍了房地产估价