（法学专业论文）农村房屋流转法律问题研究以农村宅基地上的房屋为分析对象.pdf

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一式两份) 签字后交校图书 馆，非公开学位论文须附南开大学研究生申请非公开学位论文审批表。 南开大学学位论文原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下进行研究工作所取得 的研究成果。除文中已经注明引用的内容外，本学位论文的研究成果不包含任何他 人创作的、已公开发表或者没有公开发表的作品的内容。对本论文所涉及的研究工 作做出贡献的其他个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本学位论文原创性声 明的法律责任由本人承担。 学位论文作者签名： 割堑强2 0 1 0 年6 月9日 非公开学位论文标注说明 根据南开大学有关规定，非公开学位论文须经指导教师同意、作者本人申请和 相关部门批准方能标注。未经批准的均为公开学位论文，公开学位论文本说明为空 白。 论文题目 申请密级 口限制( 4 2 年) 口秘密( 41 0 年)口机密( 4 2 0 年) 保密期限 2 0 年月日至2 0年月日 审批表编号批准日期 2 0 年月日 限制2 年( 最长2 年，可少于2 年) 秘密1 0 年( 最长5 年，可少于5 年) 机密2 0 年( 最长1 0 年，可少于1 0 年) 中文摘要 中文摘要 农村房屋流转是当前我国新农村建设中凸显的现象之一。随着城乡一体化 战略的推进，我国农村经济建设取得了极大的成就，农民富裕起来的同时带来 了商品和人力的大流通，城乡间的交流日益频繁起来。由于我国土地资源的紧 缺，加上现代生产力的先进，农村劳动力大量剩余，人们纷纷进城打工以追求 更好的生活，这使得大量农村房屋闲置下来，甚至出现所谓的“城中村”。同时， 厌烦紧张生活的城市居民又追求着田园闲适，纷纷在农村购置房屋，农村房屋 流转的市场自觉建立起来。但是，基于我国土地集体所有制度，城市居民不具 备享有集体土地使用权的主体资格，所以，即使农村房屋转让合同顺利签订， 但最终的产权变更仍然是问题，这样具有风险的房屋交易对于城市居民的利益 无疑是一个潜在的威胁。建立在宅基地之上的房屋流转是本文研究的重点，主 要问题涉及宅基地制度、农村房屋产权登记、小产权房、农村房屋流转影响因 素等等，在深入分析各个问题的同时，本文还针对完善农村房屋流转的各个方 面提出了相关建议，以期农村房屋流转市场的进一步完善。 本文首先介绍了本专题的选题背景和研究意义，对于目前农村房屋流转的 现实状态作了简要的论述，同时对于本专题目前的研究现状进行了总结，并归 纳了本文的体系和写作方法。 第一章是关于基本概念的介绍，其中包括农村房屋、农村宅基地、流转， 以及农村房屋与宅基地之间的关系。农村房屋是农村村民、农村集体经济组织 基于生活、生产以及农村公益事业为目的，而在农村集体所有的土地上建造的 建筑物及其他附属设施。其中，宅基地之上房屋的流转是本文研究的重点，由 于我国目前宅基地使用权流转的限制，“房地一体化”原则并不当然地适用于 农村房地产交易，房地关系的协调就成为农村房屋流转的关键问题。 第二章是关于农村房屋流转之限制与流转之现实需求的论述，社会的发展 和经济的进步，以及城乡一体化战略的推进，带来了城乡间的大流通，使得农 村房屋流转具有现实的必要性，同时我国立法尚未明确禁止农村房屋的自由交 易，且作为农民私有财产的房屋，其所有权受到宪法、物权法等法律的 保护，这就为农村房屋流转提供了法律上的可行性。然而，根据目前我国的立 中文摘要 法规定，农村房屋所依附的宅基地的流转是受到严格限制的，这就给农村房屋 的流转带来了阻碍。同时，国务院的政策对于农村房屋的流转又作出了主体上 的限制性规定，对农村房屋的流转产生了消极的影响，但并不能以其来否定流 转行为的效力。 第三章着重分析了农村房屋流转中的疑难法律问题。农村房屋流转的顺利 实现需要与农村宅基地“一户一宅 原则相协调，故对于目前我国立法的严格 规定要适度调整。农村房屋买卖合同的有效性是一个债权独立性问题，根据我 国合同法及其司法解释( 二) 的规定，应当肯定农村房屋买卖合同的合法 效力，而立法对于宅基地使用权流转的限制以及由此带来的产权登记问题，则 属于物权行为之范畴，应当另行考虑并加以完善，以解决目前“小产权房的 困惑。本章是本文的重点，关于这些问题的研究，可以更为清晰地梳理农村房 屋流转的相关问题，同时为合理解决农村房屋流转提供一些思路。 第四章是完善农村房屋流转的思考与对策建议。在城乡一体化战略的格局 之下，构建城乡统一的房地产交易市场是解决农村房屋流转问题的首要途径， 统一完善的立法尤为重要。肯定农村宅基地使用权流转是解决农村房屋流转问 题的又一思路，要强化宅基地使用权的用途管制，适当构建有偿退出集体机制， 允许城镇居民购买农村房屋，并在流转的实施上采取以买卖为主逐步放开的方 式。此外，关于农村房屋流转中的房地不能同步流转的矛盾，可以考虑引入“法 定租赁权”以协调此问题，在房屋产权完全流转的基础上，根据法律规定在宅 基地之上同时成立租赁权，与宅基地使用权并存，另外规定租金和租赁时限， 以解决农村房屋流转和宅基地使用主体之间的矛盾。此外，农村房屋流转问题 的妥善解决还需完善宅基地之上房屋流转的登记制度，要强化农村居民的登记 意识，建立有必要的强制登记制度，统一农村的房屋登记机构，构建城乡统一 的登记管理制度，并且还需统一立法，以协调农村房屋流转与产权登记。 关键词：房屋农村房屋宅基地流转 a b s t r a c t r u r a lh o m i n gt u r n o v e ri so n eo ft h eh i g h l i g h t si ft h ec h i n a sn e wr u r a l c o n s t r u c t i o np h e n o m e n o nc u r r e n t l y a l o n gw i t ht h ep r o m o t i o no fu r b a n - r u r a l i n t e g r a t i o ns t r a t e g y , c h i n a sr u r a le c o n o m yh a sm a d eg r e a t a c h i e v e m e n t si nt h e b u i l d i n g ，f a r m e r st og e tr i c h a tt h es a m et i m eb r i n gal a r g ef l o wo fg o o d sa n d m a n p o w e r , e x c h a n g e sb e t w e e nu r b a na n dr u r a l a r e a si n c r e a s i n g l yf r e q u e n tu p b e c a u s eo ft h es h o r t a g eo fl a n dr e s o u r c e si nc h i n a , c o u p l e dw i t ht h ea d v a n c e d p r o d u c t i v ef o r c e si nm o d e m ，al a r g en u m b e ro fr u r a ll a b o rf o r c e sh a s r e m a i n d e r e d p e o p l eh a v ej o b si nt h ec i t yi np u r s u i to f ab e t t e rl i f e t h i sm a k e sal a r g en u m b e ro f r u r a lh o u s e si d l ed o w n , e v e na p p e a r st h es o c a l l e d ”v i l l a g e si nt h ec i t y ”m e a n w h i l e ， t h ec i t yr e s i d e n t sw h ot i r e do ft h es t r e s s f u ll i f eo fw o u l dp u r s u eap a s t o r a ll e i s u r ea n d b u yh o m e si nt h ec o u n t r y s i d e t h er u r a lh o m i n gm a r k e tt u r n o v e rh a sc o n s c i o u s l y b u i l tu p h o w e v e r , b a s e do nt h ed e g r e eo fc o l l e c t i v el a n do w n e r s h i pi nc h i n a , u r b a n d w e l l e r sd on o th a v et h em a i nq u a l i f i c a t i o nt om et h ec o l l e c t i v el a n d s oe v e ni ft h e r u r a lh o m i n gt r a n s f e rc o n t r a c th a sb e e ns u c c e s s f u l l yc o n c l u d e d ，b u tt h eu l t i m a t e c h a n g eo fo w n e r s h i pi ss t i l lap r o b l e m s u c hr i s k sf o rt h eu r b a nh o m i n gt r a n s a c t i o n s a r eu n d o u b t e d l yat h r e a tt ot h ep o t e n t i a lb e n e f i t s h o m e sb u i l to nt h eh o m e s t e a d a b o v et h ef l o wi st h ef o c u so ft h i ss t u d y , t h em a i ni s s u ec o n c e r n sh o m e s t e a ds y s t e m ， a g r i c u l t u r a lp r o p e r t yr i g h t sr e g i s t r a t i o n ，s m a l lp r o p e r t yr o o m s ，r u r a lh o u s i n g t u r n o v e rf a c t o r s ，e t e i n - d e p t ha n a l y s i so fe a c hp r o b l e m ，t h i sa r t i c l ea l s op r o p o s e d r e c o m m e n d a t i o n sf o rp e r f e c t i n gr u r a lh o u s et u r n o v e r t oe x p e c tt h em a r k e to fr u r a l h o u s et u r n o v e rf u r t h e ri m p r o v e d t h i sa r t i c l ef i r s ti n t r o d u c e st h eb a c k g r o u n do ft h et o p i ca n dr e s e a r c h s i g n i f i c a n c e ，a n dg i v e sab r i e fi n t r o d u c t i o no ft h er u r a lh o u s i n gt r a n s f e rr e a l i t y , w h i l er e v i e w st h ec u r r e n ts t u d yo ft h et o p i c ，a n ds u m m a r i z e st h es y s t e mo ft h i s a r t i c l ea n dt h ew r i t i n gm e t h o d t h ef i r s tc h a p t e ri sa b o u tt h eb a s i cc o n c e p t si n t r o d u c e d i ti n c l u d e sr u r a lh o m e s ， h o m e s t e a d ，c i r c u l a t i o na n dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e nr u r a lh o m e sa n dh o m e s t e a d r u r a lh o m e sa r et h eb u i l d i n g sa n do t h e ra n c i l l a r yf a c i l i t i e s ，w h i c ha r eb u i l to nm i n i i i i 垒垒塑型 l a n df o r 血ep u r p o s eo fl i f e ，p r o d u c t i o n , a n dp u b l i cw e l f a r eu n d e r t a k i n g si nr u r a l a r e a sb yr u r a lv i l l a g e r sa n dt h er u r a lc o l l e c t i v ee c o n o m i co r g a n i z a t i o n s a m o n gt h e m ， t h ec i r c u l a t i o no ft h eh o u s e so nh o m e s t e a di st h ef o c u so ft h i sp a p e r a sc h i n a s c u r r e n tr e s t r i c t i o n so ft h ec i r c u l a t i o nu p o nh o m e s t e a du s er i g h t , t h e p r e m i s e s i n t e g r a t i o n ”p r i n c i p l ed o e sn o to fc o u r s ea p p l y t or u r a lr e a le s t a t et r a n s a c t i o n s t 1 1 e c o o r d i n a t i o no fr e l a t i o n sb e t w e e nt h ep r e m i s e sb e c o m e st h ek e yi s s u eo fr u r a l h o u s i n gt i l l n o v e l ，n l es e c o n dc h a p t e ri sa b o u tt h er e s t r i c t i o n so fr u r a lh o u s i n gc i r c u l a t i o na n dt h e p r a c t i c a ln e e d so fc i r c u l a t i o n n es o c i a ld e v e l o p m e n ta n dt h ee c o n o m i cp r o g r e s s 鹤 w e l l 鹊t h ea d v a n c e m e n to fu r b a n - r u r a li n t e g r a t i o ns t r a t e g yh a v eb r o u g h tt h el a r g e c i r c u l a t i o nb e t w e e nu r b a na n dr u r a la r e a s i tm a k e st h et r a n s f e ro fr u r a lh o u s i n g r e a l i t yn e c e s s a r y m e a n w h i l e ，c h i n a sl e g i s l a t u r eh a sn o te x p r e s s l yp r o h i b i t e dt h e f r e et r a d ei nr u r a lh o u s i n g a saf a r m e r sp r i v a t ep r o p e r t y , t h er u r a l h o u s i n g o w n e r s h i ph a sb e e np r o t e c t e db yt h e c o n s t i t u t i o n ”p r o p e r t yl a w ”a n do t h e rl a w s i t p r o v i d e st h el e g a lf e a s i b i l i t yf o rt h ec i r c u l a t i o no fr u r a lh o u s i n g h o w e v e r ，a c c o r d i n g t oc h i n a sc u r r e n tl e g i s l a t i o n , t h ec i r c u l a t i o no ft h eh o m e s t e a dw h i c ht h en l r a l h o u s i n gi sa t t a c h e dt oh a sb e e ns t r i c t l yl i m i t e d t l l i sh a sb r o u g h tt h ec i r c u l a t i o no f r u r a lh o u s i n go b s t r u c t i o n m e a n w h i l e ，t h es t a t e d e p a r t m e n t sp o l i c yf o rr u r a l h o u s i n gc i r c u l a t i o nh a sm a d et h er e s t r i c t i v er e g u l a t i o n so nt h em a i nb o d yw h i c h g i v e san e g a t i v ei m p a c tt ot h er u r a lh o u s i n gc i r c u l a t i o n h o w e v e r i tc a n n o td e n yt h e e f f e c to f t h ec i r c u l a t i o n t h et h i r dc h a p t e rh a sa n a l y z e dt h ed i f f i c u l tl e g a li s s u e so ft h er u r a lh o u s i n g c i r c u l a t i o n i tr e q u i r e sc o o r d i n a t i o nw i t ht h e ”o n ef a m i l y , o n eh o u s e ”p r i n c i p l eo f h o m e s t e a dt om a k et h ec i r c u l a t i o no fr u r a lh o u s i n gr e a l i z es m o o t h l y t h e r e f o r e ，t h e c u r r e n ts t r i c tr e q u i r e m e n to fo u rl e g i s l a t i o ns h o u l db ea p p r o p r i a t e l ya d j u s t e d 1 1 1 e v a l i d i t yo fc o n t r a c tf o rt h es a l eo fr u r a lh o u s i n gi sc l a i mi n d e p e n d e n c e a c c o r d i n gt o c h i n a s ”c o n t r a c tl a w ”a n di t sj u d i c i a li n t e r p r e t a t i o n r e q u i r e m e n t s ，t h el e g a l e f f e c to fc o n t r a c t sf o rt h es a l eo fr u r a lh o u s i n gs h o u l db es u r e t h el e g i s l a t i v e r e s t r i c t i o n so nt h ec i r c u l a t i o no fh o m e s t e a du s er i g h ti sr i g h tb e h a v i o rc a t e g o r ya s w e l l 雒t h ep r o p e r t yr e g i s t r a t i o na n ds h o u l db ec o n s i d e r e da n dr e f i n e da d d i t i o n a l l ys o a st or e s o l v et h ec u r r e n tc o n f u s i o no fl i m i t e dp r o p e r t yh o u s i n g sc h a p t e ri st h e i v a b s t r a c t f o c u so ft h i sa r t i c l ea n dt h er e s e a r c ho nt h e s ei s s u e sc a nb em o r ec l e a r l ys o r to u tt h e i s s u e sr e l a t e dt ot h ec i r c u l a t i o no fr u r a lh o u s i n gw h i l ep r o v i d i n gs o m ei d e a sf o r r e a s o n a b l es o l u t i o no fr u r a lh o u s i n gc i r c u l a t i o n t h ec h a p t e rf o u ri sa b o u tt h et h o u g h t sa n ds u g g e s t i o n st o i m p r o v et h e c i r c u l a t i o no fr u r a lh o u s i n g u n d e rt h ep a t t e mo fu r b a n r u r a li n t e g r a t i o ns t r a t e g y , c o n s t r u c t i o no fau n i f i e dr e a le s t a t em a r k e ti st h ep r i m a r ym e a n st os o l v et h e p r o b l e m o fr u r a l h o u s i n gc i r c u l a t i o n u n i f i e dc o m p r e h e n s i v el e g i s l a t i o n i s p a r t i c u l a r l yi m p o r t a n t t oc e r t a i nt h ec i r c u l a t i o no fh o m e s t e a du s er i g h ti sa n o t h e r i d e af o rt h i si s s u e t h ec o n t r o lo v e rt h eu s eo fh o m e s t e a du s er i g h ts h o u l db e s t r e n g t h e n e d t h em e c h a n i s mf o rw i t h d r a w a lo ft h ec o l l e c t i v e 、析t l lp a y m e n ts h o u l d b eb u i l t u r b a nr e s i d e n t ss h o u l db ea l l o w e dt op u r c h a s eh o u s i n gi nr u r a la r e a s t r a n s a c t i o ns h o u l db et h ef i r s ts t e pf o rt h eo p e no fc i r c u l a t i o n b e s i d e s ，t h e c o n t r a d i c t i o nt h a tp r e m i s e sc a l ln o tb es i m u l t a n e o u s l yt r a n s f e r r e dc o u l db es o l v e db y t h es t a t u t o r yt e n a n c y o nt h eb a s eo ft h ec o m p l e t ec i r c u l a t i o no fp r o p e r t yr i g h t si n h o u s i n g ，t h el e a s e h o l du p o nt h eh o m e s t e a dc o u l db es e tu pd i r e c t l ya c c o r d i n gt ot h e l a wo v e rt h es a m et i m ew h i c hc o e x i s t sw i t ht h eh o m e s t e a du s er i g h t i na d d i t i o nt o p r o v i d et h er e n ta n dt h el e a s et i m et os o l v et h er e s t r i c t i o no ft h em a i nb o d yi n t r a n s a c t i o n t h er e g i s t r a t i o ns y s t e mo ft h er u r a lh o u s i n gc i r c u l a t i o ns h o u l db e p e r f e c t e d t h ea w a r e n e s so nr e g i s t r a t i o no fr u r a lr e s i d e n t ss h o u l db es t r e n g t h e n e d t h ec o m p u l s o r yr e g i s t r a t i o ns y s t e ms h o u l db ee s t a b l i s h e di fn e e d e d t h er e g i s t r a t i o n a g e n c i e ss h o u l db eu n i f i e d i ta l s on e e d st h eu n i f o r ml e g i s l a t i o nt oc o n s t r u c ta u n i f i e dr e 西s t r a t i o ns y s t e ms oa st oc o o r d i n a t et h ec i r c u l a t i o no fr u r a lh o u s 吨a n d p r o p e r t yr i g h t sr e g i s t r a t i o n k e yw o r d s ：h o u s i n g ，r u r a lh o u s i n g ，h o u s es i t e s ，t r a n s f e r v 目录 目录 引言1 一、研究背景及研究意义1 二、研究现状2 三、论文体系及研究方法3 第一章基本概念分析5 第一节农村房屋5 i i 农村房屋的概念分析5 1 2 农村房屋的特征与分类5 第二节农村宅基地7 2 1 农村土地的概念分析7 2 2 农村宅基地的概念分析8 2 3 宅基地包含之权利1 0 第三节农村房屋与宅基地之间的关系1 2 3 1 房与地的关系1 2 3 2 农村房屋与宅基地的关系1 4 第四节流转1 5 4 1 流转的概念分析1 5 4 2 土地流转1 5 4 3 房屋流转1 7 第二章农村房屋流转的限制与流转的现实需求2 0 第一节现行法与政策对农村房屋流转的限制规定与评价2 0 1 1 法律与政策的限制规定。2 0 i 2 简要评价2 2 v i 目录 第二节农村房屋流转的现实需求2 4 2 1 现实呼唤流转2 4 2 。2 流转的可行性2 4 第三章农村房屋流转中疑难法律问题分析2 7 第一节关于农村房屋流转与“一户一宅 原则2 7 1 1 买卖与一户一宅原则2 7 1 2 继承与一户一宅原则2 9 1 3 出租与一户一宅原则3 0 第二节关于农村房屋买卖合同的效力问题3 1 2 1 关于合同效力的争论3 1 2 2 合同效力分析3 2 2 3 城市居民购买农村房屋之探讨3 4 第三节关于农村房屋流转的登记问题3 7 3 1 宅基地使用权登记3 8 3 2 农村房屋权属登记3 9 3 3 农村房屋登记中的问题及流转后物权登记的困惑4 1 第四节关于农村房屋流转与小产权房的买卖问题4 3 4 1 对小产权房的法律认识4 4 4 2 小产权房与农村宅基地之上房屋的流转4 6 第四章完善农村房屋流转的思考与对策建议5 0 第一节构建城乡统一的房地产交易市场5 0 第二节肯定农村宅基地使用权流转5 l 第三节引入“法定租赁权 5 3 第四节完善宅基地之上房屋流转的权利登记5 4 结语5 7 参考文献5 8 v i i 目录 致谢6 0 个人简介6 1 v i i i 引言 引言 一、研究背景及研究意义 随着社会主义建设步伐的发展，党在十六届五中全会中明确提出了建设社 会主义新农村，以及加强小城镇建设、城乡一体化的新战略思想，我国农村建 设取得突飞猛进的发展势头，社会出现了大流通、大发展的渠道，城市中出现 了城中村，农村朝着城镇化的步伐迈进。在社会步入经济繁荣发展的关键阶段， 住房作为生活消费的必需品，更是受到人们的日益重视。城市人在商品房建设 日益翻新的条件下，向往着农村田园牧歌式生活理想的实现，农村人则在富起 来的基础上又有着享受城市生活的祈望，城乡住房各有需求和供给的现实条件， 促动着城乡之间居住观念转换的发展。特别是基于人口流动日渐频繁的原因， 诸如：村民子女升学就业后由农村迁入城市；子女在城市定居后，父母随子女 共同生活而脱离农村；农民进城打工或做生意，购买城市商品房而举家搬迁， 脱离农村：偏远乡村村民到农村集镇经商，选择买房居住；村民生老病死，成 员构成变动不居等等情况。产生了大量的农村宅基地房屋剩余，任其价值浪费 和损耗与社会财富规律相违背，迄需通过流转而改变。而城市下岗工人上山下 乡，由工业工人变为农业工人甚至农场主者而迁居农村；或者城市人到山野乡 村定居寻找“回归自然 ，或者城市人在高商品房房价下转移居住视线寻求农村 住房以解经济之困，以及农民户口在农村间迁移等等情况又产生了对农村住宅 的需求。农村住房让与取得现实需求，使跨越原有地域或户口身份限制的农村 宅基地之上房屋买卖交易流转之势，应运而生且日趋上升0 我国的法律规定和现行政策已经不适应上述经济发展形势的需要，如我国 担保法第三十七条第二款规定建筑在农村宅基地之上的私有住房，亦不能 用于抵押，土地管理法第六十二条规定“农村一户一宅，宅基地使用权不准 出卖，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。国务院办公 厅1 9 9 9 年发文规定：“农民的住宅不得向城市居民出售”。2 0 0 4 年国土资源部 规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建 造的住宅发放土地使用证。”既然我国宪法第十三条、继承法第三条、 引言 民法通则第七十一条以及婚姻法有关处理共同财产房屋的规定，都承 认房屋是公民的合法私有财产，那么为什么不能按照公民的意志加以处分收益 呢? 这种局面的存在与我国体制和法律建设的体制存在着日益突出的矛盾。伴 随着我国房地产业及农村经济的发展，不动产物权方面已经出现建筑物的区分 所有权的法律概念。农村建筑在集体土地上的房屋、企业的厂房等建筑物也开 始有条件允许买卖抵押，传统的房地不可分的理论依据实在不能适应目前的经 济形式和法律体系完善的需要。农村宅基地之上房屋是否允许自由买卖、法律 性质如何等，目前在理论界和实务界均存有很大争议。 因此，本文选择这样一个题目来进行研究，意图理顺其中的基本法律关系， 从完善和规范农村宅基地之上房屋流转的法律制度出发，寻找一条破解农村房 地困局的可行之路。 二、研究现状 一、t v i 】l 刃j 1 ， 关于宅基地之上房屋流转问题的研究，随宅基地闲置、城中村、空心村等 问题日益突出，引起法学理论界与司法实务界的广泛关注。研究主要关注的是 宅基地使用权流转与其上房屋所有权流转问题，就此形成了支持与反对两派不 同的观点。1 研究涉及经济学、法学、社会学等多学科。经济学研究主要是从“自 由交易增进财富”的经济学原理出发，利用交换权利的经济分析方法对宅基地 之上房屋流转进行了诠释，论证了宅基地之上房屋流转是一种较优的政策选择。 2 法学研究主要从民法、物权法视角对其进行研究，有学者从权利平等的角度支 持宅基地之上房屋流转，3 有学者从宅基地使用权的福利属性以及宅基地使用权 权能缺失的角度反对在没有进行系统性制度改革的情况下提出宅基地使用权及 其上房屋流转。4 社会学主要从社会结构、社会制度变迁的角度对宅基地及其上 房屋问题进行研究。 宅基地之上房屋流转问题的形成背景涉及经济、政治、社会、法律等多方 面，所以对这个问题的研究也应该是综合性视野之下的多学科融合性研究。伴 1 赵俊劳、张翔：农村房屋宅基地法律问题，中国法制出版社2 0 0 2 年版，第1 0 7 页。 2 罗亚海、张文臻：农村宅基地流转及其法制研究从法经济学的视角分析，山东农业大学学报2 0 0 9 年2 期。 3 汤文平：宅基地上之权利群刍议以农民住宅处分自由为起点， 房地产法前沿( 2 0 0 8 年) 第2 卷第2 辑。 4 刘英全：农村私有房屋转让中涉及的相关法律问题， 法律适用2 0 0 8 年第1 1 期。 2 引言 随着法经济学、法社会学等综合学科的发展，融合性研究已经取得了一定的进 展。但是，对宅基地之上房屋流转的目的和意义究竟为何，尚没有形成很清晰 的认识。在研究中，区分宅基地使用权流转与宅基地之上房屋流转，理清宅基 地之上的产权结构，也是极为重要的问题。 论文体系及研究方法 本文以宅基地之上房屋为重点展开分析，就目前我国农村房屋流转的问题 进行了深入探讨，从基本概念、法律规定、政策导向，到影响农村房屋流转的 各个因素，均作了充分的论述，在理清问题冲突之焦点的基础上，以促进不动 产流通价值的实现和居民利益平衡为目标，提出了妥善解决农村房屋流转的相 关建议。 本文共分为四个部分，第一部分是基本概念的阐释，包括农村房屋的概念、 农村宅基地的概念、农村房屋与宅基地之间的关系，以及流转等问题，并将相 关概念进行了区分；第二部分是对农村房屋流转的限制与流转的现实需求的分 析，包括对现行法律和政策的梳理与评析、农村房屋流转的现实需求的分析， 以及农村房屋流转的可行性分析；第三部分是对于农村房屋流转中的疑难问题 的论述，具体是农村房屋流转与一户一宅原则的协调、农村房屋买卖合同的效 力问题、农村房屋流转的登记问题，以及农村房屋流转与小产权房交易的比较 分析；第四部分是完善农村房屋流转的对策建议，具体包括构建城乡统一的房 地产交易市场，肯定农村宅基地使用权流转，引入“法定租赁权”和完善宅基 地之上房屋流转的登记。 就研究方法而言，本文坚持实证主义的研究方法，通过演绎论证和比较论 证的方法将问题逐层分析深入讨论，以发现问题、分析问题到解决问题为思路， 在论述的基础上实现研究的应用价值，秉承从现实到理论再回归现实的研究精 神，抓住问题的焦点，找准法律层面的症结，在合理定位的基础上，提出解决 问题的具体思路，以达到课题研究的实质目的。 3 原书无此页， 不缺内容 第一章基本概念分析 第一章基本概念分析 1 1 农村房屋的概念分析 第一节农村房屋 房屋是指人类用于生活、生产及从事其他活动的具有顶盖和护围的建筑物 的总称，它是人类生活不可缺少的根本条件。1 按照房屋所处的地理位置和所占 用土地的性质来划分，可以将房屋分为农村房屋与城市房屋。农村房屋是指农 村村民、农村集体经济组织基于生活、生产以及农村公益事业为目的，而在农 村集体所有的土地上建造的建筑物及其他附属设施。2 在我国，划分农村房屋和城市房屋的依据是土地使用权的归属。凡是归农 民集体所有的土地上建造的房屋即属于农村房屋，即使该土地或农村已经处于 城市之中( 城中村) ；凡是为国家所有或经征收为国家所有的土地则为城市土 地( 国有城