消费者买卖流程.doc

1、签订合同为了卖掉房子，开发商往往会在售楼广告中(包括沙盘、售楼书等)对绿化、会馆、学校、幼儿园、游泳池、健身房、车位、超市、容积率、楼房间距等配套设施做美好的描述，对于这种承诺又不写在合同里。结果当出现规划变更、绿地变停车场、房屋底下有大水泵、道路开通遥遥无期等情况，买房人要求有一个说法时，开发商却以规划变更已经通过规划部门批准为由，推卸责任，或以合同约定不清搪塞，消费者一般很难得到补偿。因此，签订合同看似简单，但在签订过程中千万要细心再细心。在签合同前，不妨检查一下以下事项：（1）开发商在广告中（包括沙盘、售楼书等）对配套的承诺有无写进合同中，并且清晰列明。房地产开发商或代理商就是利用购房者想当然地以为广告内容都会写入合同的心理，瞒天过海。结果，发生争议、对簿公堂时，法官一般会以合同条款作为依据判断是非曲直，而不完全是广告。如果对楼盘规划存在疑问，可以登录广州市规划局的网站查询楼盘的详细规划，那里会对楼盘的绿化率、容积率等等做出规划说明。如果合同与规划有所出入，买房时就要留个心眼了。此外，小区中哪些是市政建设哪些是小区建设，也要弄个明白，不然市政建设遥遥无期时，就不能怪开发商没有信守诺言了。（2）开发商的五证”、“二书”是否齐全。一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证也叫建设工程开工证、商品房销售（预售）许可证；“二书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书，这也是法律对销售方的基本要求。但在实践中，有些开发商(售楼人员)为了掩盖虚假情况，经常找借口不出示这些文件的原件，要么说正拿着相关文件在报批某项手续，要么就说文本放在离售楼处很远的公司本部。（3）谨防销售在空白合同处作弊。客户决定购房，要与开发商签订商品房买卖合同。一般情况下，销售会递给客户一份拟好的合同，合同会有许多空白的地方，有些地方是有待双方确定后注入相关内容的，而有些选择性填写处可能还空着。这时，购房者往往以为该说的都已注明了，合同就算是完成了，殊不知就是这些空白处为开发商日后作弊提供了条件。比如，标准合同第十五条迟延办理产权证的，违约金每日按已付房款的万分之三计算，但您一不留神，销售便将此条款设计成按购房全款的万分之三承担违约责任。下一篇：万科中期业绩会：以变应变 坚决不拿地王2、验收工作验收工作并非指购房者自己验收买到的房子，而是指开发商要去去就规划、消防等工作进行验收。可千万别小看这一步，如果开发商没有进行验收，即便它把房子交给你了，也不能去进行房子的初始登记，神马产权证都会变成浮云。因此，开发商必须到规划部门部门办理规划验收，到消防部门等部门办理消防完毕相应的验收工作等，这些是必备条件。购房者虽然不能直接插手这些工作，但在交楼之前，可要问清楚一切验收工作是否完成妥当。3、登记过户以下是办理过户手续所需要的材料，买房的方式不一样，要准备的东西也会不一样喔！（一）一次性或分期付款转移登记：1、房地产交易登记申请书2、房地产权证书3、单元明细表（属2003年6月13日前领取预售许可证的）4、房地产预售契约或商品房购房合同（已办理商品房合同登记的，提供复印件）5、身份证明注：法人和其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构代码证、金融机构的营业执照，非银行的金融机构须提供金融许可证；自然人的身份证明包括：身份证或军官证或护照或其它身份证明；委托办理的身份证明：提供法定代表人证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。（上述身份证明及委托书的要求详见身份证明、委托书说明单张）6、购房发票（办证联）7、房地产测绘附图（数量：按购房人数1份）8、合并或分割协议书（已办理商品房预售登记的房地产合并或分割出售的）（二）抵押（按揭）购房转移登记：1、广州市房地产转移登记申请书2、房地产他项权利登记申请书3、房地产权证书4、抵押登记证明书（已办抵押登记备案的）5、单元明细表（属2003年6月13日前领取预售许可证的）6、房地产预售契约和商品房购房合同7、未办理抵押备案的，提交主合同和抵押合同，以及金融机构的身份证明8、身份证明9、购房发票（办证联）10、房地产测绘附图（数量：按购房人数1份）11、合并或分割协议书（已办理商品房预售登记手续的房地产合并或分割出售的）（三）法院判决的转移登记：1、房地产交易登记申请书2、房地产预售契约或商品房购房合同（由购房者提供）3、法律文书4、拍卖成交确认书（属拍卖的房产）5、身份证明6、房地产测绘附图（数量：按购房人数1份）7、属于已办初始登记的，还必须提交房地产权证书：8、属于未办初始登记的，还必须提交以下资料：查册表、经核对认证的建设工程规划验收合格证下一篇：万科中期业绩会：以变应变 坚决不拿地王4、领取房产证领证的方式包括：1、权利人自行领证：权利人持本人身份证（原件）及房地产交易登记受理回执（原件）到领证窗口领证。领证时请仔细核对领取的权属证明文件。2、合法代理人领证：合法代理人持本人身份证（原件）及房地产交易登记受理回执（原件）到领证窗口领证。3、实行送证上门服务：在广州市房地产交易登记中心受理的案件，申请人在收件时可以同时申请办理房地产证EMS快递业务。办理业务地点：2楼商务中心疑问解答关于开发商迟交楼及不按合同约定办理房产证的问题预购人在与开发商签订商品房买卖合同时，应对交楼条件、交楼时间、办理房产证、违约责任等条款明确约定，以保障自己的合法权益。如若开发商迟交楼，不按照合同约定办理房产证等，预购人可以根据合同追究开发商的违约责任，具体方式有：（1）与开发商协商解决；（2）求助政府有关部门协调解决。如，对房屋质量问题，可向市建委反映（地址：广州市吉祥路 93 号，电话：83124863、83124963），对不按照合同约定办理房产证等可向市国土房管局反映（地址：广州市豪贤路193号，电话：83196646）；（3）在协商不成的情况下，通过司法途径解决。收楼后怎样办房产证，办理权属证明书过程要多长？依据合同关于产权登记的约定办理。按照广东省城镇房地产权登记条例