（环境工程专业论文）环境因素对商品房价格影响研究——以西安市为研究对象.pdf

摘要 随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住条件的要求也不断提高。 主要表现在对住房的要求上，不但重视住房面积、住房质量和基础设施等，也同趋重视 日照、空气等自然环境质量，以及景观环境等。良好的环境不但提升住房的品位、展现 开发商的建造理念，更能获得购房者的关注和青睐，也能提高商品房的经济价值。因此， 确定商品房的环境质量是评估商品房经济价值的重要因素。 本论文主要分析了影响商品房价格的各种主要因素，以及其对商品房价格的影响程 度。通过对西安市主城区范围内进行的社会调查，了解居民对住宅周围环境的关注点及 关注程度，分析市民对影响住宅价格的各个因素的重视程度。同时，运用资产价值评估 法对调查的数据进行分析研究，建立商品房价格的各影响因素与商品房价格之间的关系 模型，以此关系模型为基础对商品房的经济价值进行量化评估。 本论文的研究对完善商品房价格评估体系、规范商品房市场体系，以及减少人们在 固定资产投资时因环境质量因素所带来的投资风险等都有着重要的作用。同时，对促进 政府与开发商积极的参与环境保护、寻求经济与环境保护共同发展有着深远的意义。 关键词：商品房；环境因素；价格；影响；资产价值评估法 a b s t r a c t w i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m ya n dt h el i v e so fp e o p l e ，t h e i n h a b i t a n t so fc i t i e sh a v ee l e v a t e dt h e i rr e q u i r e m e n t so fh o u s i n gc o n d i t i o n s p e o p l e s h o u s i n gn e e d si st h em a i ne m b o d i m e n t p e o p l ea r en o to n l yp a y i n ga t t e n t i o nt o d w e l l i n gs p a c e ，h o u s i n gq u a l i t ya n di n f r a s t r u c t u r e s ，b u ta l s op r o m o t i n gt o n a t u r a l e n v i r o n m e n tq u a l i t ya ss u n s h i n e ，a i rq u a i i t y , s c e n i ce n v i r o n m e n t s ，a n ds oo n ag o o d e n v i r o n m e n tn o to n l yu p g r a d e st h et a s t eo fh o u s i n ga n dp r e s e n t sb u i l d i n gp h i l o s o p h y o fd e v e l o p e r s ，b u ta l s or e c e i v e sc o n c e r na n dg o o dg r a c e so fh o m e b u y e r sa n di m p r o v e s c o m m e r c i a lv a l u eo fm a r k e t a b l eh o u s i n g s o ，i ti sa ni m p o r t a n tf a c t o ri na s s e s s i n g c o m m e r c i a lv a l u eo fm a r k e t a b l eh o u s i n gt h a tc o n f i r m i n ge n v i r o n m e n t a lf a c t o r so f m a r k e t a b l eh o u s i n g i nt h i sc o n t e x t ，w em a i n l ya n a l y z et h ef a c t o r sw h i c ha f f e c tt h ev a l u eo f m a r k e t a b l eh o u s i n ga n dt h ed e g r e eo fi n f l u e n c e i nt h ep r e p a r a t o r yw o r kf o rt h i s p r o j e c t ，w em a d el o t s o fs o c i a li n v e s t i g a t i o n sw i t h i nt h ec i t yl i m i t s t h r o u g ht h e r e s u l t so fs o c i a li n v e s t i g a t i o n s ，w eu n d e r s t a n dt h ec o n c e r n so fr e s i d e n t s a b o u t e n v i r o n m e n ta r o u n dt h e i rh o u s e s ，a n dr e t a i nt h ed e g r e eo fc o n c e r n sf o rx i a nr e s i d e n t s a b o u ta l lk i n d so fi n f l u e n c ef a c t o r st h a ta f f e c tt h ev a l u eo fm a r k e t a b l eh o u s i n g a tt h e s a m et i m e ，w em a k eu s eo fa s s e tv a l u eb u s i n e s sv a l u a t i o nm e t h o dt oa n a l y z et h ed a t a s u r v e y e d w ee s t a b l i s hr e l a t i o n a lm o d e l sb e t w e e n t h ef a c t o r sw h i c ha f f e c tt h ev a l u eo f m a r k e t a b l eh o u s i n ga n dt h ev a l u eo fm a r k e t a b l eh o u s i n gf r o md i f f e r e n ta n g l e s b a s e d o nt h e s er e l a t i o n f lm o d e l s ，w ea s s e s se c o n o m i cv a l u eo fm a r k e t a b l eh o u s i n ge x a c t l y m o r e o v e r , r e s i d e n t sc o u l dr e d u c et h ei n v e s t m e n tr i s k sb e c a u s eo fe n v i r o n m e n tf a c t o r s w h e ni n v e s t i n gi nt h ef i x e da s s e t s t h es t u d yo ft h i sp a p e rm a k e si m p o r t a n ts i g n i f i c a n c e si ni m p l e m e n t i n gp r i c i n g a s s e s s m e n ts y s t e ma n ds t a n d a r d i z i n gm a r k e t i n gs y s t e mo nm a r k e t a b l eh o u s i n g ，a n d r e d u c i n gi n v e s t m e n tr i s ki nt h e f i x e da s s e t sw h i c hi sb e c a u s eo fe n v i r o n m e n t a lq u a l i t y f a c t o r s m e a n w h i l e ，t h es t u d yo ft h i sp a p e rm a k e sf u r t h e rs o c i a ls i g n i f i c a n c e si n p r o m o t i n gg o v e r n m e n ta n dd e v e l o p e r s t ot a k ea na c t i v ep a r ti ne n v i r o n m e n t a l p r o t e c t i o n a n d a c h i e v i n g t h a te c o n o m i cd e v e l o p m e n ti sc o o r d i n a t e d w i t h i i e n v i r o n m e n t a lp r o t e c t i o n k e yw o r d s ：m a r k e t a b l eh o u s i n g ；e n v i r o n m e n tf a c t o r s ；e c o n o m i cv a l u e ：a s s e t v a l u eb u s i n e s sv a l u a t i o nm e t h o d ：a s s e s s m e n t i i i 长安大学硕士学位论文 第一章绪论 随着生活水平的提高，人们对居住条件的要求己经从住房面积、基础设施和 交通条件，提升到日照状况、空气质量、景观环境等。良好的环境不但提升住房 的品位，体现开发商的建造理念，更能得到购房投资者的关注和消费者的青睐， 从而提高商品房的经济价值。因此，确定商品房的环境质量经济价值就变得尤为 重要。 1 1 国内外研究现状 1 1 1 国外研究现状 国外商品房市场开发较早，发展相对比较成熟，对商品房价格研究的文献也 积累较多。2 0 世纪8 0 年以后，发达国家更加重视环境因素对商品房价值的影响， 处于不良环境中的商品房与处于优美环境中的商品房有差距较大的价值，即使它 们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是一样的。美国商品房估价行业从两 方面入手，进一步推动环境影响评价在商品房评估中的应用。在学术上，通过资 助一些研究，逐步了解环境要素( 特别是污染物) 对商品房价格影响的机理；在 组织上，成立了专门的分支机构，在评估从业人员的再教育课程中设立了有关环 境问题的培训课程，制定了相关的指导原则和标准。美国房地产价格指数编制方 法主要有4 种：成本投入法、加全平均法、重复交易法和住宅价格法( 又称为特 征价格法) 。住宅价格法最早是用来研究商品特征与价格的函数关系，并蒂伯特 ( t i e b o u t ，1 9 5 6 ) 、兰开斯特( l a n c a s t e r ，1 9 6 9 ) 、穆斯( m u t h ，1 9 6 6 ) 、奥 茨( o a t e s ，1 9 6 9 ) 和罗森( r o s e n ，1 9 7 4 ) 将其引入房地产与城市经济领域。住 宅价格法主要涉及区位( 1 0 c a t i o n ) 、建筑结构( s t r u c t u r e ) 和邻里环境 ( n e i g h b o r h o o d ) 3 个主要影响变量。住宅价格法常用的函数形式包括线性模型、 对数线性模型和半对数模型。其中，区位变量常用的解释变量包括到城市中心、 公交站点、购物中心等的距离；建筑结构变量常用的解释变量也括建筑而积、建 筑年龄、楼层、总层数、卧室个数、卫生间个数等；邻里环境变量包括学校质量、 服务设施规模与距离、道路等级、景观视线( 海景、公园) 、噪声、污染水平等。 该方法的优点是理论基础较为完善，容易取样，可以得到大量的价格资料，经济 意义比较直观。美国北卡罗来纳州立大学经济学家m i c h a e ll w a l d e n m 研究了住 第一章绪论 宅景观对住宅价格的影响，分析了伊利湖对附近住宅交易价格的影响，并认为临 近伊利湖是附近住宅的交易价格较同类住宅高的主要因素。美国奥本大学的h i t e d i a n e 眨1 ( 1 9 9 8 ) 发现，大多数购买者对住宅环境的不良信息了解不多，而了解 这些信息的购买者往往会调低住宅的价格。美国得克萨斯州大学的t h o m a so j a c k s o n 【3 1 ( 2 0 0 1 ) 总结了废弃物处理场对住宅价格的影响。他认为：在美国多 个州，废弃物处理场址、有毒废物对住宅价格均有比较显著的负面影响，但该影 响随时问推移而有所减缓，对不同类型社区的影响也有差别。英国东英吉利大学 的l a njb a t e m a n 等人1 ( 2 0 0 1 ) 对道路交通噪声所造成的住宅价格贬值( 百分比) 进行了总结性研究，发现在不同国家和地区所造成的住宅价格贬值范围从0 2 1 到2 2 2 不等。 1 1 2 国内研究现状 国内房地产市场发展历程较短，发展迅速，相对于国外的房地产市场而言还 不是很成熟，因此，关于住宅商品房价格的研究起步也比较晚，但由于近年来大 中城市房价问题的日益尖锐，房价的合理性问题引起了社会各界的广泛关注，所 以国内对于住宅价格影响因素研究的文献也相对较多。中南政法大学的肖建月巧1 ( 2 0 0 5 ) 在需求主导因素对房地产价格的影响及政策其实中提出了影响房地 产价格的1 0 个主要因素：供需因素、物理因素、环境因索、政策因素、经济因 素、人口因素、社会因索、心理因素、国际因素和不可预见因素；并主要分析了 国民经济发展水平、城市化水平、消费者收人水平和消费结构、政策法规和房地 产投机对房地产价格的影响。河海大学鲍丽香6 1 ( 2 0 0 5 ) 认为：房地产价格的 影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中一般因素主要指宏观因素， 区域因素包括交通、商圈、环境等，个别因素与房屋的质量、设计有关。南京农 业大学谭荣等订1 在分析环境质量影响房地产价格的机理的基础上，构建了一个 经济模型，以分析环境质量因素对房地产价格的作用。结果显示，随着人们生活 水平的提高和环境保护意识的加强，环境质量越来越成为影响房地产价格的重要 因素。中南财经大学冯群科等醴认为城市人居环境才是影响商品住宅价格的最 显著的因素，人居环境的优劣在很大程度上决定了商品住宅价格的高低。并从城 市经济发展水平、人民生活质量、基础设施水平、生态居住环境等四方面对城市 住宅商品房价格进行定量分析。北京交通大学吴杨等四1 建立了一套全面衡量居 2 长安大学硕士学位论文 住房产价值的评估指标体系，应用该体系对市场调查统计结果的分析表明：目前 商品房总价值与“非环境因素”相关性较大，而“坏境因素 占其价值的比例随 着房价的增高而增加。北京师范大学高霞等们通过因子分析将影响城市商品住 宅价格的因素划分为城市基础设施与环境因子、城市规模因子、城市经济因子和 城市区位因子。并在此基础上，利用主成分回归法分析了这四类影响因子与城市 商品住宅价格的关联度，确定了四类因子的重要性排序为：城市经济因子、城市规 模因子、城市基础设施和环境因子、城市区位因子。南京农业大学吴冬梅等1 应用住宅价格模型定量估算了特定的湖景对住宅价格的影响。模型包含了区位特 征变量( 公交线路数量) 、建筑特征变量( 面积、卧室数量、装修标准等) 以及 邻里景观特征( 是否临街、是否看到湖景、能否进入湖边、与湖的距离) 变量等。 结果表明：湖景对周边住宅价格有显著的正向影响，湖景的舒适性价值或生态服 务价值在住宅价格中所占比例达到1 3 左右。 1 2 课题产生的背景 从国内外的研究现状可以看出，国内研究主要讨论房价上涨的原因，一般考 虑的因素比较多，涉及因素比较广，研究的方面也较多。其研究主要基于供需角 度和地价的角度实行房地产价格的评估，或者讨论某一区域商品房价格上涨的原 因及影响，还有一部分的研究基于商品房的价格评估方法以及评估体系，大多数 文献是定性和非实证的分析，系统、定量的分析不多。有关影响住宅价格因素的 文章不多，能剖析到环境因素对商品房价格的影响的文章也缺乏深度，对影响住 宅价格因素的选取、分类也有所不同，大多数是把环境因素和其他因素和在一起， 很少有人将环境因素单独作为一个因子来考虑，分析的结果也互相矛盾。国外相 关研究一般是针对其中某一个或某一类变量的研究，很少有文章同时涉及多个因 素，因此研究的深度相对要深，一般采用实证研究，而且研究数据跨越的时间比 较长、可能的原因是国外房地产市场相对比较成熟，数据资料比较齐全，而国内 房地产市场仍处于发育期，房地产业的相关数据比较少，也不够全面。本研究把 环境因素作为一个独立的因子，重点从消费者的角度分析多个环境因素对商品房 价格的影响，进一步得出环境因素对商品房价格的影响函数。 论文课题的提出主要有以下几个方面的背景因素： 1 ) 分析环境因素对商品房价格的影响是规范房地产市场的必然要求 第一章绪论 我国房地产市场起步晚，虽发展迅速，但仍处于发育期，其相关研究尚不全 面。商品房的销售价格受楼盘大小、建筑密度、景观环境、户型、配套设置和人 性化设计影响，这其中环境因素对住宅商品房价格的影响评估是一个主要影响方 面。目前，环境因素对住宅商品房价格的影响评估在我国商品房价值评估实务中 应用开展的很少，没有统一的环境因素对商品房价格评估体系的评估方法，这就 导致了房地产开发商容易从中过度渲染、消费者利益受到损害。由于没有明确的 住宅环境经济价格评估规定，房地产商经常以优美的环境质量作为卖点，随意抬 价，而消费者本身因缺乏相关的指示体系而不清楚地明白商品房价格的具体构成 因素。例如：有些开发商在销售时过份宣传其开发楼盘的环境质量，然而在交付 消费者使用的时候，消费者才发现其所购住宅的环境质量根本达不到开发商当初 宣传的标准，消费者的权益受到侵害却又因相关标准的缺乏而无法得到补偿。因 此，对商品房环境因素、经济价格的分析有助于规范房地产市场，也是房地产市 场自身发展的规律。 2 ) 分析环境因素对商品房价格的影响是对商品房价格体系的进一步完善 商品房的环境因素包括楼盘内部的环境和周边的环境，包括居住环境的绿地 率和商品房周围的环境影响评价，对商品房的销售价格影响比较大。准确进行商 品房价格体系的环境因素的分析，是协调商品房价格的浮动与消费者的满意度的 重要步骤，是完善商品房价格体系的有效手段。 据了解，现阶段，我国商品房价格评估体系还不够完善，对商品房价值进行 环境经济价值影响评估，还没有特别明确的技术规定和操作规程。在进行商品房 定价时没有对其周围环境因素进行专业的检测鉴定方法，也没有环境因素对商品 房价值影响的测算方法、通用算法等。对于处于污染环境中已建成的商品房，还 没有相应的具体条款和程序进行环境影响分析，并根据污染程度对商品房的价值 影响做出统一的评价，以规范商品房市场体系。因此，对商品房环境因素经济价 值的分析、确定商品房环境质量因素经济价值，是商品房价格评估体系的进一步 完善。 3 ) 分析环境因素对商品房价格的影响是构建和谐社会的体现 近些年来，关于商品房环境质量问题纠纷越来越普遍，消费者与开发商的对 弈也愈演愈烈。由于商品房价格评估体系还不够完善，商品房环境质量经济价值 还没有明确的评估方法与规定，消费者在投资商品房时所遇到的商品房环境质量 4 长安大学硕士学位论文 问题没有一个具体的、规范的处理方法，往往得不到妥善的解决，这对消费者不 仅在经济上造成损失，在心理上也是一种打击，时而引发矛盾，甚至成为社会不 稳定的因素，违背了我国建设社会主义和谐社会的要求。所以，对商品房环境质 量因素经济价值的分析，是建设社会主义和谐社会的必然要求 1 3 课题研究的主要内容及意义 1 3 1 论文研究的主要内容 本研究的内容主要体现在以下几个方面： 1 ) 通过对当前商品房价格的构成分析，分析影响商品房价格的各种主要因 素，以及其对商品房价格的影响。 影响房地产价格的因素有很多，它们相互作用，形成具体的房地产市场价格。 在这些因素之中，有的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影 响某地区、某类房地产的价格水平。各种影响房地产价格的因素，在影响房地产 价格变动的方向、程度上是不尽相同的。而且各种影响房地产价格的因素与房地 产价格之间的影响关系是不尽相同的。某些影响因素对房地产价格的影响可以用 计算公式或数学模型来度量，但更多的影响因素对房地产价格的影响是无形的， 虽然可以感觉到，却难以用数学公式表达出来。本文分别列举了影响商品房价格 的主要因素及相关因素，并详细阐述了每种因素对商品房价格的影响方式。 2 ) 在西安开展较大规模的社会调查，根据调查的结果，分析确定商品房各 种环境价格的支付意愿。 本研究主要是研究环境质量因素与商品房价格之间的关系，对本次调查的各 项结果进行统计分析，得出在西安区域内，环境因素对商品房价格的影响关系。 而环境因素本身具有模糊性、不确定性、难以量化等性质，这就决定了研究其与 商品房价格之间的关系是有一定困难的。本研究采用抽样调查法，在特定区域进 行大样本调查，并加以分析，获得人们对住宅环境质量因素的一般认识，从消费 者的角度来分析住宅环境质量因素的经济价值，得出其在所购商品房价格中所占 的比例，分析环境因素对商品房价格的影响关系。 3 ) 采用资产价值法分析环境因素对商品房供求关系及价格的影响，并具体 的表述为不同污染对商品房价格的影响。 随着经济的发展，人们越来越多的注重生活质量的提高，居住环境的舒适性 5 第一章绪论 也就成为人们最先关注的问题，人们渐渐从满足基本住宅需要的思想中走出来， 不再只看住房功能、交通条件等基础设施，对住宅周边环境的要求也越来越高， 比如说空气的清新、充足的日照、优美的景观设计等。人们越来越喜欢那种小桥 流水，曲径通幽的居住环境，然而，居住环境质量的提升是要付出一定成本的， 环境质量的好坏也直接关系到商品房价格的高低，因此，搞清楚居住环境质量的 好坏与商品房价格之间的关系是人非常关心的事。本研究主要从水、气、声等环 境因素，以及交通、基础设施等社会因素两方面分析了其与商品房价格之间的关 系。 1 3 2 研究的目的和意义 1 ) 研究目的 通过对环境因素对商品房价格的影响分析，寻求商品房价格与其环境因素的 关系，分析公众对商品房的环境因素的支付意愿与主观感受，使房地产商的商品 房项目开发更符合环境保护要求，减少在固定资产投资时由环境质量因素所带来 成本风险。为政府制定相关政策提供依据，促进房地产事业和环保事业的科学发 展。 2 ) 研究意义 ( 1 ) 现实意义 明确商品房价格与其环境因素的关系，更好的对商品房的环境质量因素经济 价值进行评估，对准确评估商品房价格提供依据，减少人们在固定资产投资时由 环境质量因素所带来成本风险。有利于促进政府与开发商积极的参与环境保护， 寻求经济与环境保护共同发展。 ( 2 ) 理论意义 对环境质量因素与商品房价格关系进行分析，提出研究环境因素与商品房价 格关系的方法，进一步推动环境因素对商品房价格影响理论研究。将环境质量因 素纳入商品房价格评估体对完善商品房价格评估体系，规范商品房市场有着重要 的理论意义。 6 长安大学硕士学位论文 1 3 3 研究的技术路线 反 馈 图1 1 论文项目研究路线图 7 ， 反 馈 ， | ； 第二章影响商品房价格的因素分析 第二章影响商品房价格的因素分析 2 1 商品房概述 2 1 1 商品房定义 商品房是指房地产开发经营企业，经批准用于市场出售而建造的房屋。特指 经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租 的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。自建、参建、委托建造，又是自 用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。 商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。内销商品房是指房地产 开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用 于在境内范围出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。外销商品房是指房地产开 发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主 管部i 1 歹1 1 入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅，商业用房及其他 建筑物。 商品住宅属于房地产业，是国民经济的基础，先导性产业。改革开放以前， 我国在住房体制上实行的是供给制，商品房是2 0 世纪8 0 年代以后在我国出现的。 2 1 2 商品房价格构成 商品房既是人们生产和生活的必需品，同时也是一种社会资产财富。商品房 的价格既关系到老百姓的生活问题，也关系到一个城市的发展，更关系到国家的 金融稳定、宏观经济政策以及综合国力的强大。商品房的价格由成本、税金、利 润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 1 ) 商品房价格构成因子的理论分析 商品住房价格构成因子可从商品住房价格的形成理论中寻求到分析依据，国 内外房地产理论界关于商品住房价格的形成主要有四种观点1 2 , 1 3 , 1 4 1 ，分别为： ( 1 ) 商品房价格以生产价格为形成基础。这种观点认为商品房的价值由房 地产商所花费的社会必要劳动量所决定，其价格构成中包括商品房生产过程中所 耗费的物化劳动c 、为自己创造的价值v 及为社会创造的价值m ，住房价值等 于c + v + m 之和。价格是价值的货币表现，商品房价格是c + v + m 的种体现 形式。 r 长安大学硕士学位论文 ( 2 ) 商品房价格以供求平衡为形成条件。这种观点认为商品房价格由商品 房的需求与供给所决定，供给和需求是价格水平形成的最终因素。供大于求，则 商品房价格要偏离价值而有所下降；供小于求，商品房价格要偏离价值而有所上 升。消费者的购买力、购买愿望，当地银行利率水平以及商品房区位条件、交通 条件、基础设施状况、建筑物质量等可通过影响供给影响需求，进而影响商品房 的价格。 ( 3 ) 商品房价格以购房者的支付能力为制约条件。该观点认为商品房价格 是由该商品房在适当的利用方式下的获利能力所决定，是住宅在未来经营过程中 净现金流量的现值之和，凡是影响未来商品房纯租金高低的所有因素皆成了住宅 价格的构成因子。其代表人物之一d e n i s ed i p a s q u a l e 认为：在一个开发较成熟 的区域，商品房的价格是城市边缘的农地租金与城市地段区位租值( l o c a t i o n r e n t ) 和建筑物租值的现值之和，即购房者的支付能力直接影响商品房的价格。 从以上各观点可以看出，影响商品房价格的因素复杂。立足的角度不同，侧 重点不同，得到的结论不尽相同。经过不断地探索与实践摸索后，人们又将其理 论与第三种观点相融合，提出了住宅价格是住房商品价值和地租资本化价格的综 合性货币表现的思想，无论是该思想还是第二种观点或第三种观点都没有从根本 上解释供求关系变化及住宅获利能力变化的形成因素及各自对商品住房价格影 响重要性大小。第四种观点的享乐价格分析方法提出了每套住宅各种属性在可以 被确定且加以定量化的前提下分析商品住房价格的有效途径，但这种方法较少采 用，其原因一是各种形成商品住宅价格的属性难以明确；二是没有提供将住房属 性定量化的思路；三是我国房地产市场发育较晚，专业部门有关的统计数据难以 取得。 2 ) 我国现行商品房住宅价格构成分析 目前我国商品住宅的价格主要由土地使用权取得费、住宅开发成本、住宅 开发期间费用、利润、税金、商品住宅差价等构成。 ( 1 ) 土地使用权取得费 土地使用权取得费是指所使用土地的出让、转让费用、征地费、拆迁安置补 偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和。 ( 2 ) 住宅开发成本 住宅开发成本主要是指前期工程费，建筑、安装工程费、设备费、附属工程 9 第二章影响商品房价格的因素分析 费等其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。 ( 3 ) 住宅开发期间费用 住宅开发期间费用是指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财 务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。 ( 4 ) 利润 利润是以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或 政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商 品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。 ( 5 ) 税金 税金指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、 教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。 ( 6 ) 商品住宅差价 商品住宅差价包括楼层差价、朝向差价等。 此外，城市经济学家认为商品房价格由住房存量价格和住房服务价格两方面 构成。住房存量是为保护人类生存之需而积累的固定资产存量，住房流量是指由 住房建筑的各种属性及住房周围的环境构成的，提供给消费者的一种服务量 【1 5 ，1 6 ，1 7 l 。 2 2 影响商品房价格的因素 商品房价格的形成非常复杂，除了以上构成要素外，影响商品房价格的因素 还有很多，它们相互作用，形成具体的商品房市场价格。在这些因素之中，有的 因素直接影响到某一具体商品房的价格，而有的因素则在总体上影响某地区、某 类商品房的价格水平。各种影响商品房价格的因素，在影响商品房价格变动的方 向、程度上不尽相同，而且各种影响商品房价格的因素与商品房价格之间的影响 关系也是不尽相同的。某些影响因素对商品房价格的影响可以用计算公式或数学 模型来度量，但更多的影响因素对商品房价格的影响是无形的，虽然可以感觉到， 却难以用数学公式表达出来。总的来说影响商品房价格的因素可以分为环境影响 因素、社会影响因素、自身因素和其他相关因素8 ，1 9 2 们。 1 0 长安大学硕：l 学位论文 2 2 1 环境影响因素 影响房地产价格的主要环境因素是指那些对居民生活有重要影响，而且在城 市中存在着明显区域差异的自然环境质量要素：一般包括大气环境、水体环境、 声环境和其他环境要素。 1 ) 水体环境对商品房价格的影响 随着人们居住水平的升高，依山傍水式的风景日益为人们所向往，商品房周 边的河道或其它水体环境常常成为该项目亮丽的风景，是促进商品房开发成功的 一大销售卖点。如果商品房附近有大量的生活污水、工业废水等未经任何处理直 排入商品房附近的水体中，则必然会使商品房给人们的整体感观大打折扣，从而 影响商品房价格。这样的水体环境无疑对其周围的商品房价格产生负面效应。 2 ) 大气环境对商品房价格的影响 大气环境对商品房价格的影响可以分为两种：一是直接的、明显的影响，如 大气环境恶劣中臭气的影响，这中负面影响不仅对人体健康有危害，也使人们在 感官上产生不舒服、不愉快的感觉，同样影响到顾客对商品房的主管满意度，从 而影响商品房的价格，如果大气环境良好，蓝天白云，人们的心情也会倍感愉悦； 二是间接地、潜在的影响，如各种有毒有害气体及粉尘的影响，主要包括悬浮颗 粒物、一氧化碳、二氧化硫、氮氧化物等。这些潜在的环境因素在没有规范化的 评估体系是很难被人们所感官出来的，但从长久来看，这也将影响到商品房的价 格，严重者将引发社会发展不和谐。 3 ) 声环境对商品房价格的影响 对于商品房来说，声环境主要体现在有无噪音。城市居住环境中的噪音主要 来自于两个方面：一方面是房地产项目自身规划布局以及管理工作不合理造成 的。例如某住宅小区建成后，由于有关部门将其内部的一条主要道路辟为夜间停 车场，从而造成了夜间机动车的噪声对居民正常休息的影响；另一方面是由于选 址考虑不周，没有注意到或忽视了外界严重的噪声影响。一些房地产开发公司考 虑到机场附近、国道两侧等地段的区位好、交通便利，便不借重金建设高级住宅， 但是，由于航空器起落频繁及道路上过往车辆多，造成了严重的噪声。噪声影响 人们的睡眠，长期以往还影响到人们的神经，长期的神经紧张必然导致身体的亚 健康状态，因此，对于购房者来说，良好的声环境是驱使购买力的一大因素。随 着人们对生活质量要求的越来越高，购房者也越来越趋向于“购买 安静的商品 l l 第二章影响商品房价格的因素分析 房环境，价格高的声环境良好的商品房似乎比价格低的声环境差的商品房更受购 房者的青睐。 4 ) 其它环境因素对商品房价格的影响 除了上述的影响到商品房价格的主要因素外，影响商品房价格的环境要素还 有危险品、光污染、电磁辐射等。由于房地产开发商在商品房的开发阶段，对城 市功能分区带有不明性，加上房地产项目集中于好地段也带有一定程度的盲目 性，于是就容易造成许多房地产项目和工厂相邻共处，而这些工厂大都有原料仓 库，其中存放大量的易燃、易爆危险品。这些危险品无疑会给在项目内居住的人 们以及周边的商品房带来危害性极大的负面影响。此外，随着人民生活水平的提 高及科学技术的进一步发展，越来越多的潜在危险或有碍健康的因素日益为群众 所认识，比如高压线、电线杆、电视塔发生的电磁辐射以及核工业区的核辐射可 能会导致某些癌症等等。这些有碍健康的因素必将在购房者做出购买决策与商品 房开发商设定预期价格时产生重要作用，从供需两个方面都直接影响到商品房的 价格。 2 2 2 社会影响因素 影响商品房价格的社会因素主要是指供求关系、人口状况、经济状况、行政 因素等。 1 ) 供求关系 经济学基本原理告诉我们，一种商品当供不应求时，其市场价格会上涨；当 供过于求时，其市场价格就会下跌。房地产市场同样受市场规律的支配。 2 ) 人口状况 商品房的需求主体是人，人的数量、素质、构成等状况对房地产价格有很大 影响。随着新生代人口数量的增长，伴随着生活需求，人们对商品房的需求必然 增加，从而促使商品房价格上涨。人口因素对商品房价格的影响同样是一把双刃 剑，从另一个角度来说，当城市人口密度过高导致车辆骤增，交通阻塞、环境污 染等越发严重时，人们的生活环境存在恶化趋势，商品房价格便会降低。 3 ) 经济状况 影响房地产价格的经济因素主要有：国民经济发展水平、物价、城市化水平、 居民收入、储蓄与消费水平、投资水平、财政收支以及金融状况等方面。 1 2 长安大学硕士学位论文 4 ) 行政因素 影响商品房价格的行政因素，是指那些影响商品房价格的制度、政策、法律 法规、行政措施等方面的因素。其作用形式主要体现在通过影响房地产制度、房 地产价格政策、行政隶属变更、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收 政策等来影响商品房价格。 2 2 3 自身影响因素 所谓自身因素，是指那些反映商品房本身的实物因素以及权益因素。包括商 品房的外观形象，内部结构、功能及其质量、房龄等因素。商品房自身状况的好 坏，直接关系到其价格的高低。 2 2 4 其他相关因素 1 ) 购房者与售房者的心理因素 购房者的心理因素主要体现在主观购买力、个人欣赏趣味、时尚风气、接近 名家住宅心理、讲究风水以及吉祥号码，如讲究门牌号码、楼层数字等。这些因 素都直接或间接地影响到商品房的价格。 2 ) 国际因素 任何一个经济因素都不是绝对局域性的，商品房经济也不例外。我国的经济 发展状况会受到国际大形势的影响，房地产市场同样受到国际经济状况、军事冲 突、政治对立、经济竞争的影响。因此，商品房的价格必然受到世界经济、政治 的总体趋势的影响。 3 ) 不可预见因素 影响商品房价格的因素除了上述几类之外，还有一些其他不可预见的因素， 如出现自然灾害、突发事件等等，如有的人发生资金调度困难，也可能将手中的 商品房以较低的价钱出售以应急需。n 1 2 2 丑2 4 1 2 3 环境因素对商品房价格的影响特性 环境是人们日益关注的焦点，我们都不愿意生活在有污染的环境中。环境污 染对商品房价值会造成一定的影响，处于恶劣环境中的房地产与处于优美环境中 的商品房有不等同的价值，即使它们的建筑标准、建筑质量、建筑材料等条件是 一样的。所以，环境因素对商品房价格影响具有一定的相对性、双重性和模糊性。 1 3 第二章影响商品房价格的因素分析 2 3 1 相对性 对于一个给定的市场区域，地形特征会对商品房价值产生正面的或负面的影 响。如果商品房区域周边存在湖泊、河流、海湾或者山丘，则该地区相对来说具 有景观优势；商品房区域处在一个以平原为主的地区，地形较高或者树木茂密的 部分会增加商品房价值；商品房区域周边的一条有可能发生严重洪水的河流会导 致河岸的商品房价值下降；商品房区域周边有一条风景秀丽，清澈见底的河流会 导致河岸的商品房价值上升。 2 3 2 双重性 环境因素对商品房的影响可以是积极的也可以是消极的，正如任何事物的作 用形式都是双面性的一样。工业区与居住区的接近使企业位于工人方便上下班的 位置，对于企业内部工作人员来说，该居住区内的商品房具有正面意义；但是商 品房市场会因为接近潜在的危险物质而对其他购房者来说具有负面影响。再比 如，紧靠城市水体景观建设的高层建筑，会在建筑物后面的相当范围内产生景观 屏蔽，从而对周边商品房住宅产生巨大的减值效应，这在价格上处于积极地位， 另一个角度上说，商业或者制造企业造成的过量的交通、烟雾、尘土或者噪音， 从而使周边商品房处于消极地位。 2 3 3 模糊性 由于影响商品房住宅价格的因素有很多，也很复杂，它们纵横交错，使得购 房者对影响商品房住宅价格的因素的分析更加困难，从而也很难确定某种因素对 商品房住宅价格的影响的内在关系。环境因素本身就是很难量化的，它对商品房 住宅价格的影响也是随着商品房住宅自身的条件变化而变化的。在其它条件都基 本相同的情况下，环境因素对商品房住宅价格的影响是显著而明显的，而在其它 情况都是复杂多变的情况下，这种影响是变隐藏在诸多因素之中，从而具有一定 的模糊性。2 泌1 1 4 长安大学硕士学位论文 第三章环境因素对商品房价格影响情况调查 环境因素对商品房价格的影响是复杂的，也是多变的，要正确的认识并科学 的分析两者之间的关系，离不开对社会信息准确及时的收集和处理。社会调查作 为一种收集和处理社会信息的基本方法，为我们了解公众在商品房方面对环境因 素的支付意愿提供了科学的解决途径。 3 1 社会调查概述 3 1 1 社会调查定义 社会调查是指为了说明一定的社会现象，发现和解决一定的社会问题，有目 的、有意识也采取一些科学方法和手段，以收集有关信息资料，并进行整理、分 析、加工，得出结论，以揭示社会的某方面规律，解释某种现象，或作出某种预 测，提出某种决策的全过程1 2 7 1 。这一定义包含了以下几层意思： 第一，社会调查是一种自觉的认识活动。社会调查区别于日常生活中人们对 社会现象的观察和思考。日常生活中的观察与思考不具有特定的明确的目的，而 社会调查却是有目的有意识地观察和认识社会现象的活动。 第二，社会调查的对象是社会事实。它既包括像人口数量的变动、家庭规模 的变动、青少年犯罪等客观存在的社会事实，也包括人们的态度、意愿、意见等 主观范畴的社会事实。 第三，社会调查的目的是透过现象揭示事物的真相和发展变化的规律性，并 进而寻求改造社会的途径和方法。社会调查决不是对社会现象和社会事实的机械 的、简单的、零碎的反映，而是要通过特定的方法和技术，在收集资料的基础上， 经过加工分析研究过程，逐步揭示事物的真实面目和发展变化规律，并进而寻求 改造社会的途径和方法。 第四，社会调查是- - f - j 方法科学。社会调查有悖于哲学以及经济学、社会学、 政治学等社会科学学科。这些学科都有其完整的范畴体系和理论体系，而社会调 查则不具备自己的理论体系。从性质上讲，社会调查是- - i - j 方法科学，而不是理 论科学。 社会调查与哲学以及其他社会科学学科又有密切联系：一方面，哲学以及其 他社会科学为社会调查提供了世界观、方法论和专门的理论指导，社会调查必须 l s 第三章环境因素对商品房价影响情况调查 要接受一定的哲学思想和有关社会科学学科的指导。另一方面，社会调查为各门 科学理论提供了基本的认识社会、了解社会的方法和途径。社会调查并不是属于 某一专门的社会科学学科，它与各门社会科学密切相关，各门社会科学的发展都 离不开社会调查这一获取知识的基本途径。 3 1 2 社会调查特点 从以上对社会调查的界定，可以看出它作为一种有目的的认识社会现象的活 动，有以下几个方面的特点： 1 ) 主体的实践性和目的性 主体的实践性是指社会调查主体在社会调查过程中离不开人的实践活动，必 须要深入到实际的社会生活中去，从社会生活中直接收集信息，来确定社会调查 的课题，根据课题再次深入社会实践中去，通过调查掌握第一手资料的过程。 所谓主体的目的性，是指调查者在一定客观环境和条件下，预测和设计调查 所需求达到的结果。主体目的性具有使调查主体的调查活动中表现出来的意志和 需要，在它进入调查活动之前，以一种观念形态存在调查者的头脑之中或表现于 调查方案之中。主体目的性并不是调查者主观自生的东西，它来源于社会实践， 是调查者对社会现象和社会条件周密分析和预测的结果，体现了调查主体的需要 和客观现实可能的一致。 2 ) 对象的客观性和层次性 对象的客观性是指社会调查的对象必须是客观存在的，不以人们的主观意识 为转移，一节调查资料必须来源于现实生活中，调查理论假设和调查结论必须经 受客观事实的检验。 对象的层次性是指作为调查主体发生联系的客观对象( 或客体) ，是有明显 的层次。一般包括三个层次：一是自然物质对象，指与人和社会发生关系的自然 环境等；二是社会物质对象，指已经对象化了的现实社会结构，如政治、经济、 文化等现象和制度，以及作为调查对象的人和人、人和社会的各种关系；三是精 神对象，指人的思想、意识等现象。 3 ) 过程的探索性和创造性 社会调查作为一种社会认识活动，具有科学研究性质。社会调查的对象是社 会成员。社会是以共同生产活动相互作用、相互联系而形成人类生活的共同体， 1 6 长安大学硕士学位论文 要认识由各种社会要素组成的有机整体的社会，同认识其它事物一样，调查者必 须有一种探索的精神，不辞劳苦地深入实际生活中去，如实地搜集了解社会生活 的各种现象。但是，对社会各种现象的自然状态的调查了解，只是搜集对象的现 象信息，而要获得关于调查对象的本质信息，必须对自然状态下的调查对象进行 人为的干预、控制和试验，并通过对获取的各种信息的分析、判断、推理和综合， 创造性地揭示对象的本质和发展