农村商业银行个人二手房贷款管理办法.doc

XXXX农村商业银行个人二手房贷款管理办法第一章 总 则第一条 为规范我行个人二手房屋贷款管理，根据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国物权法、个人贷款管理暂行办法等有关法律、法规，制定本办法。第二条 本办法所称个人二手房屋贷款是指我行运用信贷资金向在辖内购买二手房屋的自然人发放的人民币贷款。二手房是指已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。第三条 二手房屋贷款包含二手住房贷款和二手商业用房贷款：（一）二手住房贷款：指我行向购买二手住宅、公寓或别墅的自然人发放的贷款。（二）二手商业用房贷款：指我行向购买二手商业用房或商住两用房的自然人发放的贷款。第四条 本办法适用于我行所属分支机构办理的个人二手房屋贷款。第二章 贷款的对象和条件第五条 二手个人房屋贷款的对象为年满18周岁且具有完全民事行为能力的自然人。共同借款人是指两个或两个以上自然人以借款人的名义共同与我行建立的一笔借贷关系。第六条 借款人须同时具备下列条件：（一）具有合法身份，能提供有效身份证件、户籍及婚姻状况证明，并符合当地住房限购措施要求的购房人条件。（二）具有稳定的经济收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；（三）具有合法有效的购房合同或协议；（四）同意在我行开立结算账户，并授权我行从约定还款账户中直接扣收贷款本息及应由借款人承担的相关费用；（五）能提供我行认可的有效担保；（六）我行要求的其他条件。第三章额度、期限、利率及还款方式第七条 贷款额度二手房屋价格依据借款人所购房屋的评估价值确定。二手住房贷款金额最高不超过50万元。（一）二手住房贷款：1.对贷款购买首套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过评估价值的60%。2.对贷款购买第二套商品住房的家庭，贷款额度最高不得超过评估价值的40%。（二）二手商业用房贷款：二手商业用房贷款额度最高不得超过评估价值的50%。第八条 贷款期限须同时满足下列条件：（一）住房贷款期限最长20年，商业用房贷款期限最长10年，且贷款期限与借款人年龄之和不得超过60周岁；（二）贷款期限不得超过抵押房屋所占土地剩余使用年限；（三）抵押房屋的房龄+贷款期限20年；（四）如选择按季结息、到期还本还款方式，则贷款期限不超过3年；选择等额本息、等额本金等还款方式，如还款周期为按年，则贷款期限不超过5年。第九条 贷款利率执行浮动利率，按照中国人民银行公布的商业性贷款利率相关规定执行。贷款期限在1年以内（含）的，执行合同利率，贷款期间不予调整；贷款期限在1年以上的，如遇中国人民银行调整基准利率，则在合同期内按年调整，即在下一年度的公历1月1日起按相应利率档次执行新的贷款利率。个人二手房屋贷款利率按照不低于中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的1.4倍执行。第十条 个人二手房屋贷款还款方式包括按月（按年）等额本息、按月（按年）等额本金和按季结息、到期还本等。可依据借款人需求选择。第四章 贷款担保第十一条 个人二手房屋贷款有以下两种担保方式：1.抵押担保方式，指借款人以其所购房产设定抵押且在办妥房屋抵押登记手续后发放贷款；2.抵押加保证担保方式，指除抵押担保外，本行可以根据实际情况，要求借款人额外提供具备代偿能力的自然人提供保证担保。第五章 贷款流程第十二条 房屋和渠道准入各经办行须按照“先准入后放贷”的原则，在办理个人二手房屋贷款业务前应对辖区内存量房源进行整体筛选和准入，房屋准入基本标准：1.产权清晰，具有房屋所有权证且能上市流通，无产权和租赁纠纷，不在市政规划拆迁、司法冻结或封存范围之内。2.房屋处于我行辖区范围内，且为区位较好、配套齐全、物业管理规范的中高档社区；商业用房须处于商业氛围浓厚区域、且为独立式隔间。3.抵押房屋取得交易契税完税凭证的日期距贷款申请日不超过三个月，且抵押房屋已取得过户后房屋所有权证。第十三条 贷款受理借款人除提供依照本办法第六条规定的相关资料，还应以书面形式向我行提出申请并提交下列材料：1.借款人及配偶（含房屋共有权人）有效身份证件及婚姻状况证明；2.所购房屋的房屋所有权属证明，有共有权人的，应提供房屋共有权证；3.房屋共有权人同意抵押该房屋的书面文件；4.所购房屋的交易契税完税凭证；5.我行要求提供的其他文件或资料。第十四条 贷款调查（一）客户经理收集齐全借款人资料后，负责审定材料的完整性、真实性、合法性。客户经理须与借款人及配偶（含房屋共有权人）面谈，充分了解借款人基本情况及其交易、贷款用途真实性。客户经理应重点调查如下内容：1.核实交易背景的真实性，调查商业用房的投资风险；调查借款人的还款能力；认定居民家庭住房套数；核查借款人的信用记录。有以下情况之一，且不能提供我行认可的情况说明，则我行不得发放任何贷款。现有贷款状态为逾期；近2年内有连续逾期90天以上不良记录，或累计逾期记录超过6次；信用卡有恶意透支（信用卡账户为非正常状态，且欠款金额在3000元（含）人民币以上）。2.抵押品调查，包括：抵押房屋现状、房屋用途、房屋权属状况和交易价格调查；（二）对于商业用房贷款。客户经理应根据借款人购买商业用房用途（出租或经营），对商业用房的商业氛围、经营前景、借款人从业经验等方面有针对性地进行调查并撰写调查报告（填写调查分析表）。第十五条 抵押房屋评估客户经理对初步审查合格的借款人，应组织我行认可的评估机构对抵押房屋进行评估并出具评估报告。第十六条 贷款审查、审批客户经理经过贷前调查和风险分析，在信贷系统内录入贷款申请信息，签署明确意见，提交单位负责人审核同意后按照本行贷款审查审批操作规定提交总行有权部门审查审批。第十七条 签订贷款合同（一）审批通过后，根据审批意见，通知借款人、卖方、担保人当面签订相关贷款合同和担保合同等法律文本，并办理相关手续。（二）客户经理应陪同借款人一同前往房管部门办理并领取房屋他项权证，保证抵押登记的真实性。第十八条 放款条件客户经理应在取得房屋他项权证后再予以放款。第六章 转按揭贷款第十九条 转按揭贷款，指我行向借款人发放的，用于归还其本人在他行尚未清偿的原房屋贷款的贷款。第二十条 除以下规定外，其余条件均参照本办法相关规定执行。（一）转按揭房产须为我行区域准入范围内的楼盘且已取得房屋所有权证的房产；（二）借款人拟偿还的原个人房屋贷款状态正常，近2年内无连续2个月以上或累计6期逾期的还款记录；（三）转按揭贷款额度不得超过借款人原房屋贷款本金余额；（四）贷款申请时，须提供借款人原借款合同及尚未清偿贷款本息金额的证明；（五）贷款发放可采用下列两种方式： 1、落实抵押权后放款。在落实抵押权并由我行认可的保证人提供阶段性保证或全程保证担保情况下，我行可先发放新贷款至借款人账户，接受借款人委托，将贷款转入其指定账户，专项用于归还原贷款尚未归还的贷款本金余额，借款人委托我行办理房产原抵押登记注销手续，我行持贷款合同及相关申请资料办理房产抵押登记手续，并及时收妥房屋他项权证。 2、先办妥抵押后放款。由借款人先筹措资金将原贷款还清，取得注销抵押登记证明、房屋权属证书后，我行持贷款合同及相关申请资料办理房屋抵押登记手续，并收妥