（民商法学专业论文）个人合作建房的法律问题研究.pdf

山东大学磺士擘位论文 摘要 个人合作建房在我国是由民间自发形成的一种建房模式，由于缺少相应的法律规 范，面临着诸多法律问题，本文在探讨其起源和发展的基础上，深入分析其存在的必 要性，在借鉴各国立法的基础上。就我国个人合作建房的发展趋势和相关法律问题的 解决提出了自己的建议受水平所限，有些观点仍有待完善，敬请方家指正 我国的个人合作建房主要是指作为民事法律主体的自然人为低价获得住房，自愿 签署协议成立合作组织。自主竞拍到土地，聘请专业公司设计和建造，最终拥有房屋 产权的建房模式其与我国传统的由单位组织的合作建房和集资建房存在一定的差 别 在我国目前房地产市场由开发商垄断导致房价畸形发展的形势下，合作建房存在 的优势是不容忽视的，这主要表现在价格优势、资金安全、物业管理、设计灵活、收 益回报、采购多渠道、监督多样化等方面，它的出现对于完善我国的住房供应体系起 到了比较重要的作用。但由于缺少相应的法律规范。目前我国的个人合作建房存在着 诸多法律问题，主要表现在主体法律性质不明确、法律风险大、欺诈可能性大和法律 责任不明确等。这些因素大大制约了个人合作建房在我国的发展因此，我们必须通 过立法对个人合作建房进行一定的约束和扶持，使其走上健康、有序的发展轨道。 纵观国外合作建房的发展历史，借鉴其先进经验，我国应对个人合作建房以成立 住宅合作社的形式进行一定的法律规制，这既有利于促进我国房地产市场的有序发 展，保障人民的安居权，也有利于促进我国合作社法律理论的发展和完善根据我国 的立法现状，比较合适的途径是在修改城镇住宅合作社暂行管理办法 相关内容的 基础上来制定住宅合作社法 住宅合作社法 应主要解决以下问题。第一，住宅合作社的性质应为合作社法 人，但由于我国目前相关理论和立法的不足，在实际的管理上可以参照社会团体法人 第二，我国的住宅合作社应为长期存在的开放式和封闭式并存的运行模式第三，住 宅合作社的发起人应主要是个人和某些政府职能部f i 对社员资格不应限定为。中低 收入水平”或“经济困难”第四，住宅合作社的设立、变更和终止应经发起人或社 员大会决定后报县以上人民政府房地产行政主管部门批准并办理相关手续第五，住 宅合作社的治理结构主要包括社员大会、理事会和监事会。第六，住宅合作社应在社 山东大学硬 ：学位论文 员前期出资的基础上通过一系列的融资方式获得运营资金：理事会负责建设项目的实 旄，受全体社员的监督：房屋产权在性质上应属于建筑物区分所有权第七，政府必 须对住宅合作社采取一定的扶持措施，主要表现在获得土地的过程中和税收优惠政 策。第八，住宅合作社承担的是有限责任。 2 【关键词1 个人合作建房 主砻 住宅合作社 规制立法模式 调 、q 坐奎查兰曼主兰堡垒苎 a b s t r a c t i nc h i 眠i n d i v i d u a lc o o p e r a t i v eb u i l d i n g - c o n s t r u c t i o ni s 童m o d e f o r m e d s p o n t a n e o u s l yb yf o i l s d u e t ot h el a c ko fl e g a l 删o i l 3 h i sm o d eo f b u i l d i n g - c o n s m l c t i o nf a c e sm a n yj u d i c i a p r o b l e m sn o w s t a r t i n gf r o mi n v e s t i g a t i n gi t s o f i g i na l l dd e v e l o p m e n t , t h i sa r t i c l ea n a l y s e si t sn e c e s s i t y t h i sa r t i c l ea l s or e v i e w st h e l e g i s l a t i o no fs e v e r a lj u r i s d i c t i o n sa n dt h e np u t sf o r w a r dp r o p o s a l s0 1 1i t sd e v e l o p m e n t t e n d e n c yi nc h i n aa n d0 1 1t h es o l u t i o no fr e l a t i v ej u d i c i a lp r o b l e m s r e s t r i c t e db yt h e 8 1 r h o r $ a c a d e m i cs t a n d a r d s , t h eo p i n i o n si nt h i sa r t i c l er e m a i nt ob ei m p r o v e da n d 铱p c 吣s u g g e s t i o n sa e x p e c t e d i nc h i n a , i n d i v i d u a lc o o p e r a t i v eb u i l d i n g - c o n s t r u c t i o nr e f e r st ot h em o d eb yw h i c h n a t u r a lp e r s o n sa st h ec i v i ll e g a ls u b j e c te n t e ri n t oi ma g r e e m e n tf o rt h ep u r p o s eo f g e tl o w c o s tb e i l d i n g st of o r mac o o p e r a t i v eo r g m i z a t i o nt ob i dap i e c eo fl a n di n d e p e n d e n t l y , e m p l o yp r o f e s s i o n a lc o n | p e n i e st od e i g na n dc o n s u u c t , a n df i n a l l yg a i nt h ep r o p e r t yr i g h t o f t kb u i l d i n g s i ti sq u i t ed i f f e r e n tf r o mt h et r a d i t i o n a lm o d ei nw h i c hau n i tm 譬i i l i 嬲t h e f u n d s - c o l l e c t i o nf o r 0 l 螂r 砒i v eb u i l d i n g - c o n s t r u c t i o n i nv i e wo f t h ed i s t o r t e dd e v e l o p m e n to f t h eb u i l d i n gp r i c e sc 羽j s e db yt h em o n o p o l yo f d e v e l o p e r s0 1 1t h er e a le s t a t em a r k e ti nc h i n a , i n d i v i d u a lc o o p e r a t i v eb u i l d i n g c o n s t r u c t i o n h a sm a n yo b v i o u sa d v a n t a g e s ，i a c l i l d m gt h ep d p r e f e r e n c e ，c a p i t a ls e c u r i t y , e s t a t e m a n a g e m e n t , f l e x i b l ed e s i g n , i n v e s t m e n tp r o f i t , d i v e r s ep u r c h a s ec h a n n e l s , v a r i e t y s u p e r v i s i o n , e t c i tp l a y s 锄i m p o r t a n tm l e i nc o m p l e t i n gc h i n e s eb u i l d i n g ss u p p l ys y s t e m b u tq o wb e c a u s eo ft h el a c ko f l a t i v ek g a lr e g u l a t i o n si n d i v i d u a l c o o p e r a t i v e b u i l d i n g - c o n s t r u c t i o ni nc h i n af a c e sm a n yj u d i c i a lp r o b l e m s ：u n d e f i n e ds u b j e c tl e g a l 柏枷峨h l g h j u d i c i a lr i s k , p o s s i b i l i t yo f d i s h o n e s t , a m b i g u o u s j u d i c i a lr e s p o n s i b i l i t ya n d o i lt h e s ef a c t o r s g r e a t l y r e s t r i c tt h e d e v e l o p m e n t o fi n d i v i d u a lc o o p e r a t i v e b u i l d i n g - c o n s t r u c t i o ni nc h i n a s oi tm u s tg e tc e r t a i nr e s t r i c ta n ds u p p o r tb yl e g i s l a t i o nt o g e ti nt h es o l m da n d o l 也r c dd e v e l o p m e n to r b i t 。 i n s p e c t i n gt h eh i s t o r yo fc o o p e r a t i v eb u i l d i n g - c o 删o na b o a r c l ，a n dd m w i n g i c s s o i l sf r o mi t , c h i n as h o u l dl e g i s l a t ef o rs e t t i n gu pc o o p e r a t i v e 鹪c i a 6 0 nt or e g u l a 把t h e 山东大学硕士学位论文 i n d i v i d u a lc o o p e r a t i v eb u i l d i n g o n s t n 】c t i o mri sh e l p f u lf o r t h e d e v e l o p m e n to f r e a le s t a t e m a r k e t , f o rp e o p l e ss e t t l e m e n tr i g h t s 。a n df o rt h ed e v e l o p m e n ta n dc o m p l e t eo fc h i n e s e j u d i c i a lt h e o d e so nc o o p e r a t i v ea s s o c i a t i o na sw e l l i nv i e wo ft h es i t u a t i o no fc h i n e s e l e g i s l a t i o n , i ti st h ea d v i s a b l ew a yi st om a k c b u i l d i n ga s s o c i a t i o nl a w * w h i c hw i l lb ea l l a m e n d m e n t o f “t e m p o r a r y p r o v i s i o n so nb u i l d i n g a s s o c i a t i o n 加c i t i e s a n d t o w n s b u i l d i n ga s s o c i a t i o nl a w s h o u l ds o l v et h ef o l l o w i n gp r o b l e m s a t h en a t u r eo ft h ec o o p e r a t i v ea s s o c i a t i o ni sd e f i n e d 鹤l e g a lp c 姗o f c o o p e r a t i v e a s s o c i a t i o n i tm a yb er e f e r r e dt ot h el e g a lp g y s o no fs o c i a la s s o c i a t i o ni nt h ep r a c t i c a l a d m i n i s u 嘶o nb e c a u s eo f t h el a c ko f r e l a t e dt h e o r i e sa n dl a w s b b u i l d i n ga s s o c i a t i o ni nc h i n as h o u l dh a v et w om o d 懿t oc o e x i s t i n gi nt h el o n gt e r m ： o p e n - e n d e da n dc l o s e - e n d e d c t h ei n i t i a t o r ss h o u l db ei n d i v i d u a lo rb o r n eg o v e r n m e n ta g e n c y , a n dt h e q u a l i f i c a t i o no fa s s o c i a t i o nm e m b e r ss h o u l dn o tb ec o n f i n e dt o m i d d l e - l o wi n c o m e o r e c o n o m i c a l l yd i f f i c u l t d t h ee s t a b l i s h m e n t , m o d i f i c a t i o na n d e x p i r a t i o no ft h ea s s o c i a t i o ns h o u l db ed e c i d e d b yt h ei n i t i a t o r so rm e m b e r s c o n v e n t i o na n dr e p o r t e dt ot h ee s t a t ea d m i n i s 删v e d e p a r t m e n to ft h ec o u n t yg o v e r n m e n to ra b o v et og e ta p p r o v e da n dg ot h r o u g hr e l a t i v e f o r m a l i t i e s e t h em a n a g e m e n tf r a m e w o r ko f t h ea s s o c i a t i o ns h o u l di n c l u d em e m b e r s c o n v e n t i o n , t h eb o a r da n db o a r do f s u p e r v i s o r s et h ea s s o c i a t i o ns h o u l dg e tt h er u n n i n gc a p i t a lb yas e r i e so f f i n a n c i n go nt h eb a s i so f m e m b e r s i n i t i a li n v e s t m e n t t h eb o a r ds h o u l db ei nc h a r g eo ft h ep r o j e c tc o n s t r u c t i o n u n d 盯t h es u p e r v i s i o no fa l lt h em e m b e r s t h ee s t a t ep r o p e r t yr i g h ts h o u l db et h ed i s t i n c t b u i l d i n gp r o p e r t yr i g h t si nn a t u l g s u p p o r t i n gp o l i c i e s , s u c ha st h ep 北f e r e n t i a ip o l i c i e si nt a x a t i o na n dl a n d - p u r c h a s i n g s h o u l d b ec a r d e do u tb yt h eg o v e r n m e n t h t h ea s s o c i a t i o ns h o u l db eo f l i m i t e dl i a b i l i t i e s k e yw o r d s ：i n d i v i d u a lc o o p e r a t i v eb u i l d i n g - c o n s t r u c t i o n b u i l d i n gc o o p e r a t i v ea s s o c i a t i o n l e g i s l a t i o nm o d e 王通苫加7 牛矽 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下- 独立 进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含 任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。对本文的研究作出 重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本声明的法律责 任由本人承担。 论文作者签名： 主丑 e l 期：垃 ：幺垫 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同意学校 保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被 查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论文的全部或部分内容编 入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文 和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：圣互茎导师签名 山东大学爱士学位论文 引言 在房价高居不下的今天，用自己的钱选址、买地，按照自己的意愿建自己的房子， 很多人都有这个梦想2003 年底，北京的于凌罡通过网络发起了一场声势浩大的 个人合作建房运动自此之后，全国掀起了_ 丑殳“合作建房热”，在上海、成都、杭 州、青岛，厦门等城市，也不断有人牵头联合起来注册公司、买地、建房子，最后自 己居住 与此同时，关于合作建房的争论也喧嚣尘上。其发起者主张参与合作的业主们共 同出资购地，共同组建成立运作机构，通过招标完成设计、施工、监理、设备、材料、 审计等与盖楼相关的各项工作，参与者在资金、权利、责任、义务等方面进行全方位 合作，由于避开了开发商，合作建房相比商品房在价格上可以节省2 嘿4 哦，还可 以避免在商品房买卖中的欺诈，这两点对于广大老百姓而言无疑具有极大的吸引力 而另一方面，其反对者则认为，合作建房在我国缺少明确的法律规范，其面临着主体 资格合法性、融资、运作管理等一系列问题，因此不具有现实意义m 笔者认为，借鉴国外有关经验，合作建房应该成为解决住房问题的有效出路之一。 但由于合作建房在我国是一个新生事物，涉及到很多国家制度和法律规范还没有界定 的问题，并且互相牵制，所以合作建房能否达到预期的效果，国家政策和法律的支持 必不可少，只有在不断的探索实践中配合出台相关的制度和法律规范才有可能使合作 建房进入实质可操作的阶段。因此，本文将先从探讨合作建房的起源和发展现状入手， 分析合作建房的必要性和其面临的问题，就合作建房的立法模式进行一定的思考，并 就其具体问题的规制提出自己的建议，以期对合作建房问题的立法完善提供一定的借 鉴和帮助 。参见曲爵赢：合作建房寻找家的蜗牛 。载于中田合作经济 2 0 0 6 年第6 期 山东大学硕士学位论文 一、个人合作建房概述 ( 一) 个人合作建房的概念 由于我国目前的个人合作建房模式是由民间自发形成的，因此关于个人合作建房 的概念并没有统一的说法依个人合作建房模式的较早倡导者于凌罡的解释是。为了 解决房价居高不下的情况下人们的住房需要，一群人联合起来注册自己的房地产公司。 从政府手里竞拍到一块土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建筑公司建自己的房 子。而在紧随其后的各地个人合作建房方案中，有的定义为组团合作，有的定义为自 发组织的团购，甚至有的地方认为无须考虑性质和定位，投资者也可加入但从整体 来看，多数合作建房者仍认为合作建房应该是一种非营利的行为如广州的合作建房 就被定义为“有购房能力的成年人自愿签署协议，通过成立有独立法人地位的机构， 自筹资金购买地块，以非营利方式合作建造房子参与者选举业主委员会。设立公开、 公平与合理的住宅分配方法，自组或聘请物业管理公司。共同分享共建商铺及公共设 施收益”口韫州的合作建房组织则将合作建房定义的更加具体“合作建房是一群有民 事行为、有购房能力的中国公民，以民主议事的方式集合在一起，自愿签署共同合作 的协议，共同成立有独立法律地位的机构，以非营利方式运作合作建房项目。以银行 托管的方式管理资金，通过市场方式，购得地皮，成立业主委员会和常委会，组建专 业的房地产开发队伍，建设住宅楼或小区，拥有公平的住宅分配方法，合理的退出机 制，组建自己的物业管理队伍，共同分享商铺和公共设施收益。”o 从上述解释来看，个人合作建房首先强调的是参加者个人即其“私人”的身份， 法人或其他经济组织不应成为合作建房的主体；然后是其组织的自发性或自主性，各 当事人在自愿的基础上组织起来进行合作；最后从其目的来看，个人合作建房应该是 为满足人们对自有住房的需要，因此基本上不具备营利性。依此，个人合作建房比较 精确的说法应该是；具有民事行为能力的自然人，为低价获得住房，自愿签署协议成 立合作组织，自主竞拍到土地，聘请专业公司设计和建造，最终拥有房屋产权的建房 模式西 。个人集资合作建房绝不是鸟托邦) 新京报2 0 2 - 3 l i 卸w 嗍，岫- 姗 。合作建房闯与答。广州合作建房m h t m ：w w w 口z - h o u s e c n i n f o i n f o d h ，o ? s e s s i d - - - s b 7 ，8 2 7 0 ，7 b ，b ，6 ，f 4 2 c ，i ，b ，5 8 ，e 5 4 8 8 e 0 5 f o 3 a a a i n f o i d = 6 3 。合作建房问j答，温州个人集资建房喇http：wwwwzizfcomzhanachcnamaina?id=171 。参见王恒恒个人合作建房的经济与法律分析 ，载于前沿 2 0 0 5 年第1 1 期 2 山东大学硬：l ：学位论文 ( 二) 个人合作建房与传统集资建房、合作建房的区别 合作建房在我国并不是一个新名词，基本上与我国的住房制度改革同步提出， 1 9 9 2 年国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局等部门联合颁布的城 镇住宅合作社管理暂行办法( 以下简称暂行办法) 和2 0 0 4 年建设部、发改委等 部门联合颁布的经济适用住房管理办法 ( 以下简称管理办法) 等法规均对合作 建房和集资建房作了明确的规定。但在这些规定中对合作建房进行了较为严格的限 制。如暂行办法 第8 条规定：。凡具有城镇正式户口、家庭为中低收入并愿意改 善居住条件的居民户，均可以自愿申请加入住宅合作社”；管理办法第3 0 条规定 。住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利 用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作 建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府 规定的住房困难家庭。”从以上规定可以看出我国原有的合作、集资建房面对的主体 是住房紧张、经济困难的职工，土地是通过划拨方式取得或为单位的自有土地，实践 中的主要操作模式也是由单位组织进行集资建房o ，因此具有一定的“福利”性质 合作、集资建房的土地来源是无偿的，这类住房的价格要远远低于正常的商品房，正 因为如此，为防止某些个人或部门利用这类房屋获得暴利，管理办法第3 2 条规定 。凡已经享受房改政策购房、购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员， 不得再次参加集资、合作建房严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分 配或商品房开发。”建设部联合监察部、国土资源部也在2 0 0 6 年发布制止违规集资 合作建房的通知 严词叫停党政机关的违规集资建房。 基于以上分析可以看出，本文所探讨的个人合作建房和我国原有的合作建房和集 资建房存在着一定的差别。首先，个人合作建房对参加主体并没有经济能力上的限制。 客观而言，这是因为个人合作建房的群众自发性导致其组织不具备审查经济能力的资 格：另一方面笔者认为从个人合作建房的目的上来看也不应该对参加主体进行经济能 力的限制，在我国房价不断攀升的形势下，即使是经济不困难、中等以上收入的人群， 也未必有能力通过购买商品房的方式解决自己的住房问题。暂行办法 和管理办 法中规定的合作建房和集资建房适用的范围过窄，无法满足大多数人对住房的需求， 。按暂行办法 的规定合作建房也存在个人集资建房印由居住在同一城镇区域的在不同单位工作的职工置 过政府牵头组织成一个社会团体( 城镇住宅合作社) ，再由职工集资建造房取得住宅但由于缺乏法律与行政法规 的立法，且与地方政府通过利用国有土地经营城市和创造财富的执政理念冲突，因此目前几乎所有地方政府都 对此持精投态度具体规定见暂行办法 第9 条 3 山东大学硕j ：学位论文 个人合作建房这种模式在这一点上无疑具有极大的吸引力。其次，个人合作建房主张 通过正常的市场程序获得土地，以避开开发商的方式降低房价，这使得这种建房模式 更接近一种房屋买卖关系。因此通过个人合作建房获得的房屋在流通时受到的限制应 少于原有的合作、集资建房所受到的限制。 由于个人合作建房与传统合作建房和集资建房的差别，使得我国现有的相关法规 无法对其进行相应的规制，因此我们有必要在分析个人合作建房自身特性的基础上探 讨如何在立法上对其进行一定的规范从而引导其走向健康有序的发展轨迹。 ( 三) 个人合作建房的发展及现状 1 、个人合作建房在我国的发展及现状 在我国，一般认为个人合作建房最早是由北京的工程师于凌罡在2 0 0 3 年底提出 的，其最初的设想是召集一群志同道合的人，共同出钱，自己买地，找人设计盖一 座属于自己的楼房。此后在各地也纷纷出现了一些合作建房组织，但由于个人合作 建房组织均为群众自发组成，并不存在统一的运作模式，加之法律规范和政策指向的 不明确，在实践操作中存在诸多现实问题，个人合作建房的探索在0 6 年之前并没有 取得实质性的突破。直至2 0 0 6 年下半年温州和深圳的合作建房组织先后买地和买房 成功被视为个人合作建房迈向成功的重大进步。首先是在2 0 0 6 年1 1 月份，温州的个 人合作建房组织在自行购买土地使用权无果的情况下，委托开发商拿地成功o 。其次 是深圳的合作建房组织在2 0 0 6 年1 2 月通过公开拍卖的方式以1 5 6 6 元平方米的均价 购得两栋宿舍楼 。虽然这两种模式和个人合作建房者最初的由合作组织自行买地委 托建房的构想存在一定差距，但也为现阶段由于立法缺失导致处境尴尬的个人合作建 房组织提供了一条切实可行的道路。自此，个人合作建房在全国出现了星火燎原之势， 截止2 0 0 7 年2 月，我国共存在3 0 多个城市个人合作建房联盟或组织。2 0 0 7 年1 月 1 9 日，全国首个合作建房章程河南广厦个人住宅建设合作社公约公布，这 也标志着我国的个人合作建房正逐步走向规范化。 与此同时，个人合作建房也受到了来自各方面的质疑，其中不乏政府官员和知名 的专家学者，其质疑的主要焦点集中在个人合作建房组织获得土地的资格合法性、资 金运作模式的安全性、风险防范的法律规制等关键问题上，造成这种局面的主要原因 。王晨波。合作建房被招安的乌托邦 载于中国新闻周刊 ，2 0 0 5 年第4 期 o 如何看待个人合作建房的“温卅i 模式”? ) 。新华瞬2 0 0 7 - 2 一i h t l p ：l l n e w s x i n h u a n e c c o m h o u s e 2 0 0 7 - 0 2 3 0 1 1 c o n t e n l 5 6 8 1 6 8 7 h u n o 深圳：生长于夹缝中的个人含作建房，新华网2 0 0 7 - 2 - 1 h t t p n c w s x l n h u a n e t c o m h o u s e 2 0 0 7 - 0 2 o i c o n t e n t _ 5 6 8 1 6 7 6 h i m 4 山东大学硕士学位论文 是个人合作建房这种方式在我国缺乏相应的政策支持和立法规范，政府部门对其态度 不明朗，因此在操作中容易遭遇各种困难，这也是目前阻碍个人合作建房发展的最大 瓶颈笔者将在下文详细论述这一闯题。 2 、个人合作建房在世界各国的发展 在国外，个人合作建房的形式最早出现于欧洲。早在1 9 世纪中期，随着工业革 命的发展，涌入城市的人口越来越多，在房价昂贵、收入又低的情况下，一些穷困者 只好联合起来，借助集体的力量解决自己的住房问题。当时欧洲许多国家，如英国、 法国、德国、意大利、丹麦和瑞典都成立了各种类型的合作建房组织，比较普遍的一 种方式是成立住房( 或住宅) 合作社，最早的是1 8 4 4 年在英国出现的罗奇代尔住房 合作社 2 0 世纪7 0 年代以来，由于城市人口剧增，住房紧张问题愈加严重，许多国家政 府开始注重从政治、经济及法律上给合作建房者以支持。制定了各种有利于合作建房 的方针和政策，大大促进了合作建房事业的发展如在瑞典，互助合作住宅已占全国 住宅总数的4 眠以上。政府对住宅互助合作社提供各种资助如推行土地公共化政策， 并利用土地优先购买权和绝对的土地管理权支持住宅互助合作事业；另一方面规定经 营互助合作住宅不能以营利为目的并且限制了私人住宅企业追求利润以稳定住宅价 格。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二 是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土 地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用 于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平 此外，其他国家也在大力发展住房互助合作事业，目前全世界共有8 0 多个国家建立 了近l o 多万个合作建房组织，这些合作建房组织已成为一些国家建设、销售和管理 住房的主要形式回 综观各国的合作建房事业，主要是通过建立住宅合作社的方式进行。不同的国家 在住宅合作社的运作模式上存在一定的差距，但有一点是相同的，即国外住房合作事 业发展的成功经验之一就在于政府决策层的介入，通过政策和法律的引导，使得合作 建房向健康有序的方向发展，成为解决住房问题的重要途径之一这无疑为我国提供 了很好的借鉴作用。 。参见李毫萍：国外的合作建房 ，载于中田房地信息 1 9 9 4 年第l 期谷俊青；住宅合作社在国外 ，簟于 中国改革，2 o 年第1 i 期武立t 荷兰的社会住宅与住房合作社，麓于世界建筑 i 碉1 7 年第l 期 5 山东大学顽士学位论文 个人合作建房的理性分析 ( 一) 个人合作建房的优势 合作建房之所以风靡全国，房价低是最大的吸引力，当然还有其他的优势总得 来讲，包括以下几点： 1 、价格优势 在非营利的原则下，合作建房的操作模式，是参与合作的业主们共同出资购地， 通过招标完成设计、建筑、监理、审计等与建房相关的各项工作，能够节省以下费用： 开发商利润、广告销售费用、机构维持费用和项目贷款利息在我国目前的房地产发 展形势下，单去除开发商利润这一项就足以拉低房价。笔者在财政部网站上公布的中 华人民共和国财政部会计信息质量检查第十二号公告。中看到，2 0 0 5 年财政部在全 国组织检查了3 9 户房地产开发企业，其中共查出资产不实9 3 亿元，收入不实8 4 亿 元，利润不实3 3 亿元，3 9 户房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为1 2 2 2 ， 而实际利润率高达2 6 7 9 。与大部分行业当前社会平均利润率7 至8 的水平相比， 2 6 7 9 的利润率当然属于暴利了而财政部所检查3 9 家房地产企业所得的平均利润 率也仅是揭开房地产行业利润的冰山一角而己，谁也无法保证大部分房地产企业的利 润率不会高于这个数字。正是这种暴利，才使得房地产市场上的房价奇高。而个人合 作建房由于其目的在于解决合作建房者的自用住房，因此在非营利的原则下可以省去 开发商至少占房价2 0 的销售利润，甚至有的合作者提出合作建房的价格在理论上只 有市场价格的5 0 妒。在一套住宅动辄几十万甚至上百万的情况下，2 0 一5 0 的数 额无疑具有极大的诱惑力 2 、资金到位、直接支付 支付在时间和空间上的分离曾经是市场和人类发展的一大标志，但是在缺乏诚信 和保障机制的今天，它也带来了可能最终无法实现对价给付的信用风险。债权是一个 相对权，债务人的履行能力及履行行为对债权人权利的享有起着几乎是主导性的作 用。工程建设款项的拖欠是工程建设中一个棘手的问题，从投标、履约到分包、付款， 每一环节都存在着因无法支付而产生的诉讼和社会问题。我国房地产市场极不规范， 缺乏诚信机制，工程担保制度在1 9 9 8 开始引入，但至今发展极不完善，很多开发商 。来源l 财政部h 站，h t t p ：w w w m o f g o v c n n c w s 2 0 0 6 0 9 0 5 _ 2 5 0 01 6 4 0 8 h u n 。潘宇l 合作建房有哪些优势，h u p j h i b a i d u 鲥僦5 c b d 3 e e ，b i 删懈删6 佑嘴3 材4 删5 h t m l 6 山东大学碛士学位论文 都是。空手套白狼”，用层层拖欠的办法保住自己的赢利，造成银行的死帐、坏帐， 农民工工资拖欠等社会问题。个人合作建房的资金运作模式中，每个业主作为合伙人 在加入时交纳一定比例的建房费用，利用这很高的自有资金比例又可以从银行获得足 够贷款，资金到位使得直接支付成为可能，满足人们对交易安全感的需求。此外，个 人合作建房由业主选择项目公司，杜绝了层层转包、层层盘剥，保证了资金的充足和 直接支付，从而进一步缓解农民_ t _ - r 资难拿的问题，减轻银行信贷压力，有利于社会 稳定并最终压下整体房价回 3 ，物业自主服务 目前我国商品房管理过程中业主和物业公司的纠纷不断涌现，物业管理本应是开 发商吸引业主的一个重要手段，实际操作中却往往成了替罪羊，使作为第一责任人的 开发商置身事外与传统的商品房、经济适用房相比，合作建房的物业服务是依托于 小区局域网管理系统、业主决策体系、财务公司审核制度及银行托管资金的一种科学、 先进的，人力、物力成本分离的新型管理制度。个人合作建房使得业主不再受开发商 的种种牟利手段之苦，而是由买房人组成一个机构，直接去选择物业公司，去面对一 个一个物业员工，变弱势为强势，保证权益，得到想要的优质服务。 4 、设计灵活、操作合理 合作盖楼是一种参与者在资金、权利、责任、义务等方面的全方位合作，在操作 过程中。大家拥有相同的责任、平等的权利和义务，可以充分参与讨论有关建房及入 住后的各项事宜，实现最大程度的合理性。比如在户型设计上上，可以按照框架式结 构设计大楼，并将这些框架开发成可自由组合的各种“户型空间”，再由购买该空间 的业主根据设计院提供的多种设计方案进行修改和选择，最终在设计人员的帮助下， 使每个业主都得到自己满意的户型。每户的装修设计也可由业主自行决定，不仅满 足了住户的个性化需求，还保证了费用计算的合理性。再有就是当项目费用发生变化 或其它一些变化时，由于不论权利、责任还是义务都是一种合作关系，由大家共同承 担和享受，所以，这些变化对每个业主的影响都会很小，增强了项目的宏观环境适应 能力总之，通过操作的合理化，业主的协助监督权和建议权的充分发挥，可以使得 项目更合理，更优化雪 。王恒恒：个人合作建房的经济与法律分析 ，袭于( i l i a ) 2 0 0 5 年第1 i 期 ：参见倪岳翰、谭英：i 住房合作社在北欧国家住宅发展中的作用，tl - p 国外城市规划 1 9 9 8 年第2 期 。台作的四大优势，i v 呻 j w w w 1 i n e c i l y , c a l 7 山东大学硕士学位论文 5 、业主可获商铺回报 很多合作建房组织在开发阶段就合理的规划了商铺，并把商铺划分成会所和出租 商铺两部分。会所是只允许本小区业主或在本小区业主陪同下的业主朋友进入的非商 业场所，为业主们提供舒适、安逸、私密的服务；可出租商铺则是按月收取租金，根 据业主集体意愿出租的开放商业场所。商铺出租所获取的利益可作为业主投资的回报 用于小区的维护费用或日常管理费用，在一定程度上满足了业主的投资需求。 6 、采购渠道多样化，监管功能最大化 个人合作建房的业主有几百人，来自各行各业，其中不乏许多直接从事与房地产 相关的彳亍业，甚至有建筑设计师、城市规划设计师，注册会计师、律师。这在采购建 筑材料、选择施工单位、引进专业公司及对其进行有效监管等方面天然的具有很大优 势。首先，信息的不对称一直是资源不能合理配置、成本无法有效控制的重要原因， 业主人数上的优势、成分的多元化，保证了信息的充分流通和获取其次。个人合作 建房不是合伙人自己建房，而是由合伙组织聘请专业公司、专业人士，进行具体项目 的操作。在制度化管理结构的保证下，所有的业主都可以是志愿者，随时提供各种技 术服务，并全方位的监管工程施工，这就有效地防止了监管公司与开发商同流合污的 隐患。 ( 二) 个人合作建房面临的法律问题 l 、主体缺乏相应的法律规范，性质不明确 从目前个人集资建房组织的组建模式来看，有以下几种方式： 第一种，成立公司( 有限责任公司或股份有限公司) 。由于集资合作建房需要的 投入资金巨大( 大中城市一般至少在l o o o 万元以上) ，这就需要更多的集资人参与。 那么，如果是成立有限责任公司，要受到股东5 0 人的限制，如果成立股份有限公司， 又受到严格的控制与管理。北京的个人合作建房模式就是每5 0 人成立一个公司。那 么一次合作建房可能就需要成立多个公司，而这多个公司再联合起来建房，这又形成 种合伙关系，这就使得各个独立的合作建房入之间存在比较复杂的法律关系，一旦 发生法律责任很难理清。更何况，我国 ，而我国的民法通则 对合 伙的规定是比较简单的，并没有区分商事合伙和民事合伙，一概规定合伙人对合伙责 任承担无限连带责任，这同大陆法系各国规定民事合伙承担按份连带责任相比，显然 是增加了合伙人的风险o 毕竟个人合作建房涉及的人数较多，各合作人彼此之间难 以完全了解底细，如果让合作人承担无限连带责任的话，则大大增加了合作的成本， 不利于个人合作建房行为的发展。 第四种，与房地产公司合作。这种形式，首先就需依法成立一个经济组织作为合 作主体，否则不可能有合作关系。因为让房地产公司与上百个集资人分别签订合作合 同来运作房地产开发项目，这在实践中显然是行不通的。但如前论述，无论是法人还 是合伙，都不是个人合作建房组织合适的组织模式。 综上所述，现有的几种合作建房组织的形式均缺乏有力的法律支持，使得各合作 人之间的关系不明确，一旦发生纠纷将很难公平合理的处理，甚至也引起了人们对其 主体合法性的质疑。 。虽然城镇住宅合作社管理暂行办法 第3 条规定了住宅台作社为。公益性合作经济组织”法人，但并没有明 确萁性质到底是社会团体法人还是企业法人，而且该暂行办法目前并不适用于本文所提及的个人合作建房 。参见江平，龙卫球，合伙的多种形式和合伙立法，t 于中国法学1 9 9 6 年第3 期 9 山东大学确i ：学位论文 2 、法律风险较大 法律缺位必然导致行政执法机关和司法机关在处理个人合作建房问题时缺乏规 范性，从而增加了个人合作建房行为中的不确定性。个人合作建房是一种经济行为， 各合作人都是投资人，在前途不明朗、风险不确定的情况下，愿意参加合作建房并投 放资金的人数必然持一种观望态度，而通过其他途径进行融资也必将受到不利影响， 这将严重阻碍甚至扼杀个人合作建房的发展。不仅政府机关管理行为不规范会带来法 律风险，其他方面也存在诸多风险。与消费者直接从开发商手中购房和参加单位集资 建房相比，消费者参加个人合作建房要面对的风险环节要多得多。单位集资建房和购 买商品房两种情形中，消费者都只需面对一