建行项目贷款评估报告.doc

评估报告编号： 项目代码： 借款人代码： 中国建设银行中国建设银行 山东大舜天成置业有限公司山东大舜天成置业有限公司（项目名称）（项目名称） 房地产贷款项目评估报告房地产贷款项目评估报告 参考格式参考格式 （评估报告完成日期： 年 月 日） 分（支）行(部)：解放路支行 经办分行(处)： 解放路支行 评估认定行公章 年 月 日 直接评估人直接评估人( (评估小组成员评估小组成员) ) 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 姓名: 所在单位： 职称: 评估审查人评估审查人 姓名: 所在单位： 职务: 职称: 姓名: 所在单位： 职务: 职称: 评估审定人评估审定人 姓名: 所在单位： 职务: 职称: (本页姓名打印) 声 明 与 保 证 我们在此声明与保证：此报告是按照中国建设银行房 地产贷款项目评估暂行办法和有关规定，根据贷款申请 人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分 析和整理后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、 最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整 性及所作判断的合理性负责。 直接评估人签字： 年 月 日 评估审查人签字： 年 月 日 评估审定人签字： 年 月 日 目 录 一、项目评估结论 二、借款人及项目主要关系人资信评估二、借款人及项目主要关系人资信评估 . 三、项目概况和建设情况评估三、项目概况和建设情况评估 . 四、项目市场情况评估四、项目市场情况评估 . 五、投资估算与融资方案评估五、投资估算与融资方案评估 . 六、财务基础数据的确定六、财务基础数据的确定 . 七、财务效益评估七、财务效益评估 . 八、不确定性分析八、不确定性分析 . 九、银行效益与风险防范措施评估九、银行效益与风险防范措施评估 . 十、附表及附件十、附表及附件 . 一、项目评估结论 （一）项目受理情况 （简要介绍项目的由来，客户提出贷款申请的时间、金额、期限、利率，建设银行 受理并开始评估项目的时间、过程） 山东大舜天成置业有限公司成立于 1996 年，具有房地产开发二级资质，是我行的长 期客户之一。该公司实力较强，市场占有率较高，竞争力较强，社会信誉良好，有较好的 房地产开发履历，截止 2004 年 10 月末,注册资本 5055 万元，总资产 4.8 亿元。该公司 2001 年在济南市率先通过了 ISO9001：2000 国际质量保证体系认证，技术力量雄厚，富创 新意识，对市场有较强的洞察力， 2000 年度被评为“技术创新先进单位”，目前公司正 在开发建设的舜风世纪花园还被科技部、建设部科技司评为“优秀智能化社区”。该项目 占地面积 36.8 亩,规划面积 90130 平方米,地上建筑面积 75320 平方米，地下建筑面积 14810 平方米,投资总额 30943 万元,预计实现销售收入 49500 万元,获利 15907 万元,收益 率 16%。目前该项目现已基本建成，并且销售过半；4#楼由我行给以开发贷款 2000 万支持， 该楼盘于 2004 年 9 月正式开盘，预计 2005 年底前全部销售完毕。由于我处贷款期限于 4 号楼经营周期不匹配，我行在对该项目进行认真研究分析基础上，为该公司申请办理 1000 万元房地产开发贷款转贷。 （二）贷款项目评估结论 1.建议的贷款金额、期限、利率及贷款条件（如评估结果为不同意为项目提供贷款， 说明不同意的理由） 我行建议对该项目予以支持，贷款金额为 1000 万元，期限 1 年，利率执行基准利率 上浮 20,对贷款实行封闭运行，资金由建行监管结算，在我行办理个人住房按揭贷款。 2.概括项目的竞争优势和劣势 1）竞争优势：该企业目前开发的“大舜天成”楼盘的的优势在于 (1)楼盘的质量明显 高于其他楼盘，在济南市少有可比者。(2)市场定位明确，客户以社会成功人士为主，市场 竞争少，适于集中营销。(3)周围文化、经济环境较好，潜在用户多。(4)整个小区基本完 成，以现房为主。(5)开发商的品牌和实力在本地得到一定程度认可，项目周边的配套设施 已经非常齐全。开发商在充分发挥自身优势的同时，注重项目硬件（设计、施工、小区环 境、配套设施等）和软件（广告宣传、销售服务、物业管理等）的建设，使之更具竞争力。 现整个小区已经销售逾亿元。根据销售来看，销售高峰已经来临，销售风险较小。 2）竞争劣势： 房价较高，客户群体范围受到限制，存在一定的市场风险；但从目前 情况来看，该楼盘凭借其高品质已经取得了广泛的市场认可和较高的知名度和美誉度，该 风险已大大减小。 3.该项目贷款给银行带来的收益 1）直接收益 ：该项目贷款利息收入 55.8 万元，沉淀存款月均 300 万元，我行增加 上存资金利息收入 20 万元。 2）间接收益 ：个人住房按揭贷款预计有5000万元，若按10年期计算，利息收入为 2520 万元，并且还会带来保费、手续费、造价咨询、工程监理等中间业务入。 4.银行贷款的潜在风险及建议采取的风险防范措施 1)潜在风险：房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、 投资项目的变现性和资产管理的复杂性，通常划分为系统风险和个别风险。 该项目面临的系统风险主要有市场供求风险、周期风险、利率风险和政策性风险。 以目前形势估计，济南房地产市场还处于发展初期阶段，随着济南市城市化进程加快，市 场购买力在 5 年之内将保持稳定增长，保守估计 8-10 年之内属于安全时期，所以房地产周 期风险相对较小。人民银行利率于 10 月份上调完毕，在今后几年将会处于相对稳定水平， 因此对银行利差收入、开发商融资成本和财务净现值、按揭购房者的利息负担影响较小， 所以利率风险也较小。目前，虽然房地产行业是国家近期宏观调控政策的重点，但国家和 地方政府对房地产行业持有审慎乐观的态度，通过提高了房地产行业准入门槛、规范土地 供应、加大审查力度等措施来有效的减少无序竞争，从而降低该行业的风险；所以政策风 险也较小。前期，我们认为市场风险是该项目面临的较大风险，因为在济南房地产市场,与 该项目同档次、同价位的房地产项目可谓凤毛麟角，市场缺少较好的参照物，市场具体需 求量很难精确估算出来，因此可能在销售率及资金回收方面存在一定的风险，但从目前的 销售情况来看，该楼盘市场美誉度较高，销售情况良好，该风险已大大减少。 2）风险防范措施：对该项目 4#楼实行封闭式运行方式，控制贷款总量、监控成本 开支，落实有效担保.以该企业自有历华阳路办公楼及一宗土地（担保物）作抵押,综上所 述，该笔贷款的抵押率控制在 60%以下。在 4#楼预售及销售的同时提供配套的个人住房按 揭贷款，以促进房屋销售，利用公司收回的售房款归还流动资金贷款。 5.有关数据摘要 项目指标说 明 借款人名称山东大舜天成置业有限公司 借款人客户评价得分 信用等级及评定时间A，2004 年 月 日 借款人额度授信总控制量(注明是否经过审批) 此次拟发放贷款种类房地产开发贷款转贷 拟发放贷款金额1000 万元 期限及利率一年，6.696 项目名称大舜天成（原名舜风世纪花园） 评估机构解放路支行 评估起止日期 2004.12.5-2004.12.8 项目投资利润率16.92 项目财务净现值1220 万元 项目财务内部收益率20.7 项目贷款偿还期1 年 企业综合贷款偿还期3 年 二、项目主要关系人资信评估 （一）借款人评价 1借款人为_山东大舜天成置业有限公司 2借款人资信情况评价 附：借款人基本情况表（由于房地产业的特点，收房款计入预收账款，未结转收入成本由于房地产业的特点，收房款计入预收账款，未结转收入成本） 借款人名 称 资质等级二级年开发规模10 万平米 年竣工量5 万平米年销售量3 万平米经营情况 竣工产品合格率100竣工产品优良率80 注册资本5055 万元实收资本5055 万元 总资产4.82 亿元所有者权益1.23 亿元 资产负债率74流动比率 1.83 存货周转率 0 利润总额-1235 万元 资产报酬率-2.56应收帐款周转率 0 财务情况 利息保障倍数 -1.75 资本积累率 贷款利息实收率100贷款不良率 0 客户信用评级得分信用等级 AA 信用情况 授信控制量我行提供信用量 贷款记录 贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 建设银行 2003.12.31- 2004.12.23 20002000 5.841 房地产开 发贷款 房产抵押 工商银行 2003.06.30- 2006.06.30 78007800 5.49 房地产开 发贷款 房产抵押 商业银行 2003.06.30- 2006.06.30 26002600 5.49 房地产开 发贷款 房产抵押 商业银行 2003.12.20- 2006.12.20 20002000 5.49 房地产开 发贷款 房产抵押 保证记录 被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 山东今日 家俱公司 2004.11.20- 2005.5.20 300300 5.742 流动资金 贷款 保证 济南三鼎 2004.09.10-250250 6.138流动资金保证 物资公司 2005.9.10 贷款 （二）项目其他主要关系人评价 （若借款人没有经营业绩，应对借款人母公司或其他主要投资人进行客户评价，并 在此列表反映有关单位的基本情况） 该企业无母公司，主要投资人均为自然人 附主要关系人基本情况表（有多个主要关系人的，应分别填列）： 企业名称 资质等级 年开发规 模 年竣工量年销售量经营情况 竣工产品合 格率 竣工产品 优良率 注册资本实收资本 总资产 所有者权 益 资产负债率流动比率 存货周转率利润总额 资产报酬率 应收帐款 周转率 财务情况 利息保障倍 数 资本积累 率 贷款利息实 收率 贷款不良 率 客户信用评 级得分 信用等级信用情况 授信控制量 我行已提 供信用量 贷款记录 贷款行起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 保证记录 被保证人起止时间金额余额利率贷款形态担保方式 项目相关人家族树图（根据项目各关系人之间的产权及其他控制关系，绘出项目各方关系 树形图）： 文字说明： 三、项目概况和建设情况评估 1.项目基本情况 (说明项目的地理位置、用途、主要建设指标、总投资和开发期及 项目所在地区有关房地产开发的政策、发展规划和发展状况) 舜风世纪花园位于山大路 236 号，和平路、文化东路之间，东临燕山小区、审计厅 宿舍、省工商局宿舍，北临康巴斯宾馆，南邻电影机械厂宿舍，与大东科技城、大舜科技 市场相临，是济南确定的科技一条街的核心区之一，距济南市 CBD 仅 2.5 公里。该项目位 于济南市文化区-历下区，人文环境较好，文化氛围浓厚，周围有 17 所高校及多家商业、 娱乐场所，正所谓“名苑伴名校，花香伴书香”，是非常适合居住的理想场所。该项目由 济南舜风房地产开发有限公司独家开发经营,占地面积 36.8 亩,规划面积 90130 平方米,地 上建筑面积 75320 平方米，地下建筑面积 14810 平方米,投资总额 30943 万元,预计实现销 售收入 49500 万元,获利 15907 万元,收益率 25.32%，绿化率 46.9%，容积率 4.09。小区规 划合理，配套设施齐全。土地出让期为 50 年。 （2）符合行业规划要求 自八十年代开始，中国的房地产业进入持续性发展时期。随着住房体制改革的深化、 福利性分房体制的取消及货币化分房体制的实行，经过十几年的努力，城镇居民的居住条 件得到了显著改善。现在居民购房时十分看中房屋的质量，“规划设计是否合理，功能设 施是否齐全，物业管理是否完善”都成了他们买房时最关心的问题，但是“房屋自有率低， 住房面积小”、“小区缺乏整体规划，附属设施不完备”的问题依然存在。为此，建设部 制定的城市住宅建设与房地产业“七五”计划与 2010 年远景目标的规划要求，“九五”期 间将大幅度提高居民的住房面积及质量。因此本项目符合行业规划的要求。 （3）符合济南市城市发展规划 随着市政府“腾笼换业”“优化东城区、建设西城区”城市建设战略方针的出台以 及济南市“建设精品工程”向纵深发展，济南市市容、市貌得到很大改观。该公司正是顺 着政策的东风，坚决走“精品”和可持续发展路线，因此本项目的实施对加快城市建设步 伐、尽早实现城市总体规划、提高居民生活质量都将发挥推动作用。 2.项目建设条件（调查项目建设是否已经取得政府有关部门的批准文件） 该项目已取得房地产开发所需国有土地使用证、建设用地规划许可证、 建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和该项目项下 2#、3#楼商品房预售 许可证。 3.项目建设实施进程评估（调查项目的实际进展情况并对预计工程进度、销售计划 进行分析） 4.项目的设计、施工、监理情况评估（主要分析上述单位的资质、业绩及参 与本项目有关人员的技术水平） 5.环境评估（调查项目的环境状况，并分析项目建设对周边环境的影响） 项目整个工程计划 2004 年底前全部完成；目前已销售过半。整个项目预 计 2004 年底，包括工程的装饰、安装、绿化及配套设施的建设全部完成，工程 竣工验收，目前正在进行收尾工作 。 项目的设计、施工、监理情况评估项目的设计、施工、监理情况评估 单体设计：舜风世纪花园为一高档住宅组团，按照借鉴欧式风格，兼顾济南特色为 主体的设计思路，小区内多层、小高层、高层相结合，形成立体景观效果，充分展示了该 项目的别致、大气。 户型设计：本项目户型按照 AAA 级标准进行设计，讲究平面的均好性，橱卫结合， 突出户内的交通流线布置，较好的实现动静分区、洁污分区。根据选定目标客户的需求， 设观景阳台，主卧室视野宽广。考虑到居家办公的需求，小高层、高层均以 200 平方米左 右的大户型为主，有四房二厅四卫带工人房，五房二厅四卫带工人房，分平面、错层、跃 层三类，一米门宽 13 人高速电梯，豪华单元大堂。已基本售完的多层也基本以三室两厅、 跃式为主。 施工队伍的选定本着降低成本、保证质量的原则，按照招标投标法经过公开招 投标由济南二建、四建、中建三局一公司等单位中标。上述施工企业资质等级均在三级以 上，与开发公司保持多年的合作关系，以往工程质量均达到优良标准。保证了建筑工程公 开、公正、公平，造价合理，确保工程质量和工程进度。 工程监理：经招标择优选定济南工程建设监理公司、济南市建筑设计院监理公司、 中建设计院建立公司。 环境评估环境评估 舜风世纪花园位于山大路 236 号，和平路、文化东路之间，东临燕山小区、审计厅 宿舍、省工商局宿舍，北临康巴斯宾馆，南邻电影机械厂宿舍，与大东科技城、大舜科技 市场相临，是济南确定的科技一条街的核心区之一，距济南市 CBD 仅 2.5 公里。该项目位 于济南市文化区-历下区，人文环境较好，文化氛围浓厚，周围有 17 所高校及多家商业、 娱乐场所，正所谓“名苑伴名校，花香伴书香”，是非常适合居住的理想场所。公司还聘 请日本高水平设计师进行绿化设计，营造高雅舒适的社区环境，绿化率达到 47.9%；另外 项目采用济南独一家的中水处理，污水再利用系统，有效避免资源浪费，环境得到了有效 保护。该项目在完善基础配套设施的基础上还为小区业主提供住户专用豪华会所 6000 余平 方米,集健身、娱乐、休闲、购物、学习、商务服务为一体，在济南市尚无先例。另外，小 区智能化程度高，拥有小区计算机局域网、有线及卫星系统、物业管理综合系统，以实现 居家办公对基于宽带网基础上的多种增值服务和物业管理对系统集成化的需求；特别值得 一提的是，舜风世纪花园真正实现了小区内人车分流、“一卡通”使小区内消费、停车、 入户一卡在手，畅通无阻。 四、项目市场情况评估 1.1. 房地产投资环境评估房地产投资环境评估 符合国家政策要求、行业规划要求及济南市城市发展规划。随着市政府“腾笼换业” “优化东城区、建设西城区”城市建设战略方针的出台以及济南市“建设精品工程”向纵 深发展，济南市市容、市貌得到很大改观。该公司正是顺着政策的东风，坚决走“精品” 和可持续发展路线，因此本项目的实施对加快城市建设步伐、尽早实现城市总体规划、提 高居民生活质量都将发挥推动作用。 2.2.项目市场定位评估项目市场定位评估 该项目地处 2000 年济南市政府规划的科技一条街（山大路）上，并且是该区域唯一 的高档住宅小区，周围有 17 所高校及多家购物娱乐场所，地理位置优越，文化氛围浓厚， 交通极为便捷，升值潜力巨大。该项目所处地段 IT 行业高层管理人员、律师教授等高级知 识分子、私营业主比较集中，这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群 月均收入在 6500-20000 元以上，约占济南市人口的 3%左右，他们对生活充满信心，积 极上进，能接受新鲜事物，对高档住宅有较强的需求。根据对济南市高档楼盘（如三箭银 苑、国华经典、舜华园、历东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能力，所以该 项目的前景应该比较乐观。 3.3.房地产经营方式评估房地产经营方式评估 随着市场经济的发展及一些房地产销售中介机构的出现，目前房地产经营方式多种多 样。该公司经过多年的销售实践后，采用了分散式销售与包销相结合，现金付款与按揭付 款相结合，使每一个销售信息达到优选化、使用化，从而加快了销售速度，使资金及时回 笼。 4.4.市场情况评估市场情况评估 （1）供求情况 济南市 2001 年房地产开发投资 61 元，比上期增长 19.6%,随着住房体制改革的深化、 福利性分房体制的取消及货币化分房体制的实行，房地产市场呈现供销两旺的局面,但是中 低挡住宅的开发过于集中，房价 2000-3000 元的住宅小区随处可见，市场逐渐趋于饱和， 所以针对部分高档消费者的需求，开发高档住宅小区，具有一定的市场潜力。 有效需求转化为现实需求的客观条件： 随着宏观经济形势进一步好转，消费者对未来收入的预期更加看好，使得这种有效 需求更易转化为现实需求； 花园般的住宅环境以及政府银行为推动房地产业发展而推出的多项金融、信贷、税 收等配套政策，为住宅市场的繁荣创造了良好的外部条件。 （2）价格分析 目前，济南市高档小区市场销售价格如下： 明细 名称 位置建筑面积 (平方米) 销售价格元 /平方米 销售情况备注 大明翠庭 明湖北路 25 层住宅楼 30000 5300 一层 起价 已售 60% 每增加一层每平方 米增加 80 元 三箭银苑民生大街 22 号 700005680 一层 起价 已售 80%每增加一层每平方 米增加 80 元 中创开元高层开元山庄内110004350 一层 起价 已售 90每增加一层每平方 米增加 100 元 泉景四季花园英雄路南段650004530 一层 起价 已售 75每增加一层每平方 米增加 100 元 根据目前的市场价格，舜风世纪花园同期高档楼盘大致在每平方米 4000-6000 元； 同档次楼盘总量中舜风世纪花园约占 16%左右，同时根据市场调查，该项目在综合品质方 面比同期高档楼盘略胜一筹，在实际销售过程中很多客户对 6000 元以上的定位尚能接受， 特别是对居家办公情有独钟，小高层的销售情况表明，本项目有较强的竞争力。 （3）成本分析 舜风世纪花园智能化水平高，绿地面积较大，附属公建、配套设施较为完善，工程 建设标准要求较高。但公司准备采取多种措施，力争做到该项目“造价高标准更高”。该 项目用地较为方正，施工场地平整、开阔，地质条件较好，这些都为施工建设提供了便利 条件，既能缩短工期，又能节约投资。该小区施工过程中准备采用多种新型节能建材，采 取多种先进的施工工艺，力争在保证工程质量的同时节约建设开支，努力建成真正意义上 的“AAA”级智能化，高档社区。 （4）项目竞争能力分析 该项目地处 2000 年济南市政府规划的科技一条街（山大路）上，并且是该区域唯一 的高档住宅小区，周围有 17 所高校及多家购物娱乐场所，地理位置优越，文化氛围浓厚， 交通极为便捷，升值潜力巨大。该项目户形设计充分体现 21 世纪全新理念，全部两卫设计， 单户 100-200 平米不等，以人为本，主客分明，户户精彩；科技含量高，小区严格按照国 家建设部“AAA”级住宅性能标准设计，达到超二星级智能化标准，并且被科技部、建设部 科技司评为“优秀智能化社区”。该项目注重质量及项目本身的可持续发展，所采用的装 饰材料大部分为进口高级材料，品质一流；公司还聘请日本高水平设计师进行绿化设计， 营造高雅舒适的社区环境；另外项目采用济南独一家的中水处理，污水再利用系统，有效 避免资源浪费，环境得到了有效保护。该项目各项手续完备。综上所述，该项目在济南房 地产市场中可谓独树一帜，很具代表性，根据项目评估人员实地考察，确实对消费者具有 一定的诱惑力，竞争能力很强。 （5）销售前景分析 该项目所处地段 IT 行业高层管理人员、律师教授等高级知识分子、私营业主比较集 中，这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群月均收入在 6500-20000 元以上，约占济南市人口的 3%左右，他们对生活充满信心，积极上进，能接受新鲜事物， 对高档住宅有较强的需求。根据对济南市高档楼盘（如三箭银苑、国华经典、舜华园、历 东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能力，所以该项目的销售前景应该比较乐 观。 五、投资估算与融资方案评估 1.房地产项目资金需求预测 （分析投资估算有无漏项，投资构成是否合理。并测算各项费用） （1）土地费用 4798 万元 （2）前期工程费 710 万元 （3）基础设施建设费 954 万元 （4）建筑安装工程费 25987 万元 （5）公共配套设施建设费 （6）开发间接费用 （7）管理费用 990 万元 （8）财务费用 2514 万元 （9）销售费用 495 万元 （10）开发期税费 975 万元 （11）其他费用 904 万元 （12）不可预见费 1299 万元 （13）经营资金 经评估，调整房地产项目总投资为_39629_万元，其中：开发建设投资 27651 万元， 经营资金_万元。 （并据此填列项目总投资估算表 ） 2.融资方案评估 简述项目的资金筹措方案：该项目总投资_6938_万元，其中自有资金 2000 万元，预 租售收入 1000 万元，银行贷款_2000_万元，其它资金来源 1938 万元，此次申请建行 贷款_1000_万元，： 自有资金（指项目发起人或其他相关人对项目投入的资本金，具体）包括： 资本金 2000 万元 预租售收入包括： 商品房销售收入 1000 万元。 银行贷款包括： 其他资金来源包括（外部投资者投入的有偿资金以及其它渠道筹集的有偿资金） 其他楼盘销售收入 1938 万元 利用外资情况和方式 无 投资估算及融资方案尚存的主要问题： 目前，该项目其他资金都已落实，工程 2004 年 9 月正式开盘，需我行贷款 1000 万元 （根据项目所需资金总量、分年度用款计划、资金筹措方式及所确定的到位时间安 排，对项目建设所需资金来源中的各类资金来源进行综合评估，并填列投资计划与资金 筹措表 ） 六、财务基础数据的确定 1.项目建设期_1_年，经营期_2_年。 2.开发产品成本估算 （根据物业租售计划，将开发建设投资归集到不同类型的物业中，填列开发产品 成本归集估算表 ） （1）住宅成本 6938 万元 （2）写字楼成本 （3）商铺成本 （4）. 3.开发产品成本分摊估算 （根据物业各年经营计划，计算开发产品成本各期分摊成本，填列开发产品成本 分摊估算表 ） 4.租售价格测算（利用市场比较法） （该项目计划全部销售，该项目所处地段 IT 行业高层管理人员、律师教授等高级知 识分子、私营业主比较集中，这一层次的消费群正是该项目的目标客户，据调查这一人群 月均收入在 6500-20000 元以上，约占济南市人口的 3%左右，根据对济南市高档楼盘 （如三箭银苑、国华经典、舜华园、历东花园）的销售情况调查，市场具有较强的承受能 力。 结果：据测算，该项目与其他类似楼盘相比，在济南房地产市场中可谓独树一帜，很 具代表性，根据项目评估人员实地考察，确实对消费者具有一定的诱惑力，竞争能力很强， 因此该楼盘定价为 6280 元平方米是可行的。 5.项目收入测算 （根据物业经营计划，计算各类物业收入，并填列经营收入与经营税金及附加估 算表 ） （1）销售收入 10267 万元 （2）出租收入 （3）自营收入 七、财务效益评估 1.盈利能力分析 （综合企业开发经营期现金流入流出情况，填列项目全部投资现金流量表 。计算 生产经营期内企业各年盈利情况，并据此填列损益表 。根据上述结果，计算得出） （1）项目投资利润率 16.92 （2）项目销售利润率 32 （3）财务净现值 8872 万元 （4）财务内部收益率 20.7 分析上述指标 该项目投资利润率为 16.92%，大大高于银行贷款利率，与其他行业投资收益率 相比，也属于高收益水平。项目销售利润率为 32%，也属于较高水平。财务净现值为 8875 万元，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可行的。财务内部 收益率表明了项目投资所能支付的最高资金利率，该项目所能支付的最高资金利率为 20.7%。 2.贷款偿还期计算 （1）独立项目 （对于除贷款项目外无其他在建项目，仅以贷款项目投产后自身效益中的可用部分 用于还贷，填列项目贷款偿还期计算表 ，测算项目贷款偿还期作为贷款偿还期指标） 该项目申请贷款_1000_万元，以_销售收入和未分配利润作为还款来源_（如未分配 利润、可还款折旧、全部摊销等）测算，计算得出项目贷款偿还期为_1_年。 （2）多个项目 （除贷款项目外客户还有其他在建项目或拟开发项目，除了测算项目贷款偿还期外， 还应综合考察借款人各类还贷资金来源和各类债务负担，填列企业综合贷款偿还期计算 表 ，计算综合贷款偿还期，作为贷款偿还期的另外一个指标） 项目贷款偿还期 1 年 企业综合贷款偿还期测算 信贷项目新增效益是否可部分或全部用于偿还借款人原有或可能的其他负债： 是 项目自身不盈利或盈利能力不足的情况下，借款人用整体效益偿还债务的能力： 目前从该公司已建成楼盘的销售情况及近年来财务状况来看，借款人具有较强的债 务偿还能力。 在借款人整体效益欠佳，但项目盈利能力较好情况下，项目效益用于偿还借款人其 他负债的能力： 此项目售出后，将获得销售收入 10267 万元，销售利润 3900 万元，因此可以支付 其他项目的负债。 2. 利息保障倍数（计算利息保障倍数并对计算结果进行分析） 2005 年项目净现金流量为 11813 万元，利息保障倍数为 22 倍 4.本息保障倍数（计算本息保障倍数并对计算结果进行分析） 敏感因素变化幅度（%）敏感因素分析结果 序号方案 因素一因素二投资利润率 财务净现 值 内部收益 率 贷款 偿还 期 1基本方案16.12%87543.01%1.9 2变动方案 1 收入增 5%22.51%122861.67%1.77 3变动方案 2 收入减 5%11.14%51026.45%1.86 4变动方案 3 成本减少 5%25.02%124365.56%1.79 5变动方案 4 成本增加 5%16.2%79238.54%1.81 6变动方案 5 收入+5%成本+5%21.23%114456.18%1.77 7变动方案 6 收入+5%成本5%27.27%153785.88%1.71 8变动方案 7 收入-5%成本+5%9.86%42722.79%1.86 9变动方案 8 收入-5%成本5%15.9%82042.57%1.86 2005 年项目现金净流量为 11813 万元，本息保障倍数为 1.2 倍 八、不确定性分析 1.盈亏平衡分析： 销售率盈亏平衡点： 以住宅及商铺平均价格计算的销售率： 以住宅平均价格计算的销售率： BEP=6983/9703100%=71.5% 以商铺平均价格计算的销售率： 据盈亏平衡点测算，当住宅销售面积达到总可售面积的 71.5%时，该项目处在盈亏 平衡状态。 2.敏感性分析（敏感性分析中，影响项目内部收益率、贷款偿还期的主要因素波动 幅度可取该因素当前值或未来最可能值的正负向变动 5、10和 20计算） （1）敏感性因素的选择及依据 （对利用外资达投资总额 30以上的项目应将汇率作为敏感性因素进行敏感性分析） 敏感性因素一 ：销售价格 敏感性因素二 ：项目投资额 选择财务指标和因素量如下： 销售总额，开发总投资，税后利润；投资利润率，财务净现值，内部收益率，贷款 偿还期。 （2）进行单因素敏感性分析 分析： 从表上看出，以上变动因素对利润的影响程度从大到小排列为成本开支、销售价格。 两项因素对开发商的利润至关重要，销售价格或成本每波动 5%，投资利润率和内部收益率 等指标会有较大波动，因此，销售价格和成本开支对利润有至关重要的影响。 （2）多因素敏感性分析 对项目有重要影响，并可能发生足以影响项目财务情况的因素有_。 （在基本方案的基础上，根据预测，选定各敏感性因素的变化值，计算新的各项指 标值的结果，并填列项目敏感性分析表 ） 由上表可知： 售价上涨 5%、成本下降 5%，投资利润率增加到 27.27%；售价下降 5%，成本上升 5%， 投资利润率则减少到 9.86%；售价和成本同时上升 5%，投资利润率增加到 21.23%，售价和 成本同时下降 5%，投资利润率下降至 15.9%。 九、银行效益与风险防范措施评估 1.银行效益 进行项目评估时，我行提出如下业务合作要求： 该项目实行贷款封闭管理，项目经营资金全部由建行结算，对该项目进行个人住房 按揭贷款。 对方答复： 本着双方互惠互利的原则，接受建设银行所提业务合作要求。 根据推算，我们认为: 1）直接收益 ：该项目贷款利息收入 55.8 万元，沉淀存款月均 300 万元，我行增加 上存资金利息收入 20 万元。 2）间接收益 ：个人住房按揭贷款预计有 5000 万元，若按 10 年期计算，利息收入 为 2520 万元，并且还会带来保费、手续费、造价咨询、工程监理等中间业务入。 另外，其他未与客户协商的相关情况有： 无 综上，银行效益水平： 1430 万元左右 2.风险防范措施评估 项目的担保方式为： 用该公司名下的有效资产作贷款抵押。 （信贷评估人员须对保证人的主体资格和偿债意愿、能力进行分析，对抵押、质押 财产及其权属按规定进行评价） 抵押物描述： 该公司自有办公楼，位于华阳路，地理位置优越，商业价值较高。 抵押物基本情况表： 抵押物名称抵押人种类位置面积估价评估机构基准日抵押率 华阳路办公 楼 大舜天 成 房产 质押财产描述： 质押财产情况表： 质押财产名称出质人种类估价评估机构基准日质押率 保证人情况（保证方式）： 保证人财务状况及指标 单位：万 元 科目/年份 资产总额 流动资产 负债总额 流动负债 所有者权益 销售收入 销售利润 投资收益 利润总额 净利润 资产负债率 流动比率 速动比率 资产报酬率 负债与有形净资产比率 销售毛利率 销售利润率 现金净流量 分析： 3.客户以往在我行的信用情况 （须详细列出客户与重要关系人在我行的全部贷款记录，包括合同号、发放日期、 期限、回收日期、回收方式、备注。 ） 4.风险防范措施（评估人员在对项目不确定性进行分析的基础上，须对项目的风险 点作出判断并尽可能提出防范风险，控制项目不确定性的措施） 十、附表 附 1：借款人应提交的材料清单 附 2：房地产贷款项目评估表 1-10 借款人应提交的材料清单 材料名称有或无证书号 一、企业基本资料 公司章程及公司成立批复文件 公司成立验资报告 企业法人营业执照 事业法人登记证 法人代码证 贷款证（卡） 法定代表人身份证 借款人近三年经审计的财务报表及审计报告 资质等级证书 二、项目资料 项目立项文件 项目可行性报告 建设工程规划许可证 建设用地规划许可证 国有土地出让合同 国有土地使用证 商品房预（销）售许可证 投资估算调整表 投资计划与资金筹措表 贷款申请书 还款计划表 贷款行认为需要的其他项目建设文件 三、担保资料 抵押人同意抵押证明（附抵押物清单） 抵押物权属证明 抵押物资产评估报告 出质人同意质押证明（附质押财产清单） 质押财产权属证明 质押财产评估报告 保证人同意担保证明 保证人营业执照 保证人法人代码证 保证人法定代表人身份证 保证人近三年经审计的财务报表及审计报告 保证人公司章程、合同及公司成立批复文件 担保人贷款证（卡） 四、主要关系人的资料（同一） 五、银行评审所需的其他资料 评估表评估表 1 项目总投资估算表 单位：万元 序号项目金额备注 1 开发建设投资开发建设投资 3689236892 1.1 土地费用 4799 1.2 前期工程费 710 1.3 基础设施建设费 955 1.4 建筑安装工程费 25987 1.5 公共配套建设费0 1.6 开发间接费 1.7 管理费用 495 1.8 财务费用2114 1.9 销售费用 495 1.10 开发期税费 563 1.11 其他费用 775 1.12 不可预见费 0 2 经营资金经营资金 3 项目总投资（项目总投资（1+21+2） 3689236892 评估表评估表 1-1 土地费用估算表 单位：万元 序号序号项目项目金额金额估算说明估算说明 1 土地出让金 320 2 征地费 4,348 3 拆迁安置补偿费 0 4 土地转让费 0 5 土地租用费 0 6 土地投资折价 0 7 契税 130 8 8 合计合计 4,7994,799 1 7 的和的和 评估表评估表 1-2 前期工程费估算表 单位：万元 序号序号项目项目金额金额估算说明估算说明 2 规划、设计、可研费用 460 3 水文、地质勘探费 50 4 道路费用 10 5 供水费 30 6 供电费用 100 7 土地平整费 60 8 8 合计合计 710710 评估表评估表 1-3 基础设施建设费估算表 单位：万元 序号序号项目项目建设费用建设费用 接口费用接口费用合计合计 1 供电工程 200.0 200.0