物业公司维修部工作内容及流程.doc

_汇通维修部管理制度编制： 汇通物业维修部 审核： 批准： 第一章 汇通维修部管理范围维修部负责的日常工作有：1 对园区所有低压机电、供水、暖等设备的日常运行管理及维护保养。2 对物业管理过程中未尽人意之处提出整改方案。3 对商住户进退房验收。4 对客户进行有偿服务。5 公司及园区领导交办的其他工作。一、 强电专业1 负责物业管理园区变配电系统的日常运行、管理、维修及保养工作。2 负责风机房、生活泵房、锅炉房、消防泵房、空调等动力机组运行及管理。3 负责园区公共区域的照明维护。4 负责物业管理小区临时供电的安排和计划。5 负责地下车库防火卷帘门的维修和保养。6 对物业管理小区各系统不完善的地方提出整改方案。二、 通风、给排水专业1 负责物业管理小区通风系统、供水系统、排水系统、热水锅炉系统的日常运行、管理、维修及保养工作。2 通风系统在使物业管理小区有一个良好舒适的环境同时，应最大限度节约能源。三、 综合维修专业1 负责整个物业管理小区内所有水箱、水池、污水井、雨水井等公共范围内基础设施的维修工作。2 对于物业管理小区内所有公共范围的土建问题，进行维修和整改工作。3 负责为业主提供相应的有偿服务。四、 弱电专业1 负责保安监控系统、消防报警系统及公共广播系统的正常运行和维护工作。2 负责门禁对讲系统及周界巡更系统的正常运行和维护工作3 负责为业主提供相应的有偿服务。第二章 维修部规章制度一、 安全制度1 维修部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置。2 各岗位值班人员必须严守岗位职责，必须对岗内值班范围进行安全检查。如发现安全隐患，须立即上报部门领导。3 部门领导须每周组织所属员工对所管辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告物业经理。4 未经领导批准，任何外来人员（包括本公司外部门人员）严禁进入所有设备房、锅炉房。经批准者进入设备房必须办理登记手续，记录姓名、身份证、单位及进出时间。5 设备房相关的钥匙专人管理，领取需有登记手续，无关人员不得借用，不许员工私自配制。6 高空作业时，工作人员必须配带安全带，在安全设施保障下方可开展施工。7 所有维修工具及材料不得带出物业管理小区以外，如因工作需要，须部门领导书面批准。8 维修部每月配合保安部对物业管理小区内的消防系统进行安检工作，做好安检记录，以保障消防系统正常工作。二、 验收制度1 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），排除隐患后方可验收。2 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题尽快以书面形式通报开发商，并应拍照记录。3 所有系统之验收，须以获得政府相关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，以此作为验收合格之必要条件。4 技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告、竣工图纸等工程资料须齐全，以备查用。5 所有工程系统及设备的保修起止日期、保修内容及保修责任人联系方式须建档备查。三、 设备维修制度1 部门领导须制订保养计划及保养项目。并记录完整、真实，以便分析故障原因，确定责任。2 保养计划如对业主生活产生影响时，必须提前三天通知物管处，由物管处发出通知并确定检修起止日期。3 如遇紧急维修需考虑尽量减小影响范围并通知部门领导。4 派工单记录完整、真实，工具及材料领取填写领用单，部门领导须确认签字。5 为业主提供有偿服务时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗或与业主发生言语冲突。第三章 维修流程 关于汇通物业维修的工作流程工作内容1、报告问题：报修人发现物业设施或户内出现问题时，及时向办公室内勤人员报告。办公室接收报告的内勤人员在接收报告后，立即做好记录并通知维修主管。主管若有紧急任务可以协调其他人员去落实情况。2、下发通知：维修主管根据工程的难易程度及现实情况安排人员去现场落实情况。3、落实情况：维修人员接到任务后，要及时去现场实地查看情况对于有偿服务的要核算好费用，及到库房落实材料，若无材料可用，要立即填写购单经园区负责人签字后转交供应部。同时告知库管，材料入库后立即通知维修人员。若有材料可用时，要立即向维修负责人报告情况，落实人员维修。4、处理故障： 维修人员对于有偿服务对报修人讲明价格如果报修人同意则按照维修步骤对故障问题进行处理。处理完毕后填写维修单。5、验收工作：由报修人现场当面验收，验收合格后（有偿服务付清费用）由报修人在维修单上签字确认。6、记录存档：办公室人员每周一将上周物业维修项目做好电子记录并发送人力资源部存档。注：对公共部分的维修，应有维修主管派发任务，维修人员按上述步骤处理后需报维修主管处验收签字存档，派工单消项。流程图相关责任人岗位报告问题下