（自然地理学专业论文）鞍山商品住宅小区人居环境评价研究及优化方案.pdf

nn、 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 摘要 i l l t l l l l l l l li i i i l ll l l l l l l l ll l l l l l l l l1 1 1 1 1 1 t l q y 17 9 4 916 在改革开放3 0 年后的今天，我们可取得巨大的成就。在中国市场化的进程中，房 地产、教育和医疗对人们的生活影响较为直接并且十分重大，这些领域的市场过程出现 的问题并引起的争论也相对更多。特别是由于房地产产业具有着生活必须品和投资品的 双重特性，对生产、生活以及经济的发展有着不可替代的影响。房地产进入快速发展阶 段，在不到l o 年的时间里，大量资金、技术、人力和土地资源被高效地整合起来，全 国每年新增的城镇住宅面积在数亿平方米以上，使得我国人均住房面积得以快速提升， 住房质量有了较大改善，也推动了城镇化和城市现代化的进程，在取得成就的同时，其 市场过程中所引发的问题也触目即是。如土地供应矛盾、生态环境的破坏、社区规划不 合理、建筑施工质量难以保证、户型设计缺少人性化以及物业管理不完善等。此类问题 不解决，不但会影响到人类居住的舒适度，同时难以实现可持续发展的宜人的居住环境。 因此，对人类居住环境的研究势在必行。 “人居环境科学”概念，是在二战之后由希腊学者道萨迪亚斯就提出。我国关于人 居环境评价研究是在近几年随着房地产事业的急速发展，才逐渐被大家所重视。其研究 的层面多涉足于宏观和中观方向，对日益增多的商品住宅小区的研究尚待进一步探索及 研究。 借此，在社会多单位和学校的协同下，笔者通过3 年的学习和实地实践，对鞍山市 房地产市场进行了了2 年多的市场调查和资料信息汇总、分析、总结，了解到鞍山市近 2 年的市场动态发展情况、对各区域中典型商品住宅小区进行了全程调研和跟踪，系统 的分析了住宅小区外部环境的变更和小区内部环境的特征分析，如规划、户型设计、内 部景观、物业服务及邻里关系等，以及发展过程中所引发的相关人居问题，并针对相应 问题，依据市场和客户情况，从实际上，提出优化方案和具体的可行性措施。在本文的 具体操作上，笔者依据实地经验，从不同区域选择若干具体代表性的商品住宅小区作为 研究样本，通过持续性的市场调研、阶段性的问卷调查和客户访谈，将数据和信息汇总， 运用层次分析法、主成分分析法等数学方法对人居环境进行评价，从不同方向对评价结 果进行分析，对存有的问题提出优化方案和可行性措施，以提高和升级鞍山市商品房住 宅小区人居环境的质量。 人居的适宜性是人类不可回避的首要问题和基础性问题，在城市发展和整个人类社 会来说，是重要的课题之一。本文的研究结果，期望能对鞍山的房地产事业做出一点微 薄的贡献，对各涉足房地产的政府部门和开发商做以信息参考，更为鞍山市住房消费者 提供重要的参考价值和评价标准。 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 关键词：鞍山；商品住宅小区；人居环境；评价研究；优化方案 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 s t u d yo nt h ei t sh u m a ns e t t l e m e n ta p p r a i s i n ga n do p t i m i z a t i o n o f a n s h a n 7 su r b a nr e s i d e n t i a la r e a a b s t r a c t i nt h er e f o r ma n do p e n i n gu p3 0y e a r sl a t e r ，w ec a l lo b t a i ng r e a ta c h i e v e m e n t s i nt h e p r o c e s so fc h i n a sm a r k e t , r e a le s t a t e ，e d u c a t i o na n dh e a l t hc a r ei m p a c to nt h el i f eo np e o p l e s m o r ed i r e c ta n dv e r ys i g n i f i c a n t ，t h e s em a r k e t sg u o c h e n ge m e r g i n gi s s u e sa n dh e a t e dd e b a t e s x i a n g d u im o r e p a r t i c u l a r l yb e c a u s eo ft h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a st h en e c e s s i t i e so fl i f ea n d t h ed u a lc h a r a c t e ro fi n v e s t m e n tg o o d s ，p r o d u c t i o n ，l i f ea n de c o n o m i cd e v e l o p m e n to f i r r e p l a c e a b l e r e a le s t a t ei n t ot h em p i dd e v e l o p m e n ts t a g e ，i nl e s st h a n10y e a r s ，t h el a r g e a m o u n to fc a p i t a l ，t e c h n o l o g y ，m a n p o w e ra n dl a n dr e s o u r c e sa r ee f f i c i e n t l yi n t e g r a t e dt on e w c i t i e sa n dt o w n sn a t i o n w i d ee a c hy e a ri nh u n d r e d so fm i l l i o n so f s q u a r em e t e r so fr e s i d e n t i a l a r e a , m a k i n gc h i n a sp e rc a p i t ah o u s i n ga r e at oq u i c k l yu p g r a d et h eq u a l i t yo fh o u s i n gh a s g r e a t l yi m p r o v e d ，a l s oc o n t r i b u t e dt ou r b a n i z a t i o na n du r b a nm o d e r n i z a t i o np r o c e s s ，w h i l et h e a c h i e v e m e m so fi t sm a r k e ti nt h ec o u r s eo ft h ep r o b l e mc a u s e db yt o os t r i k i n gi s y e s c o n f l i c t ss u c ha sl a n ds u p p l y ，e c o l o g i c a ld a m a g et ot h ee n v i r o n m e n t ，c o m m u n i t yp l a n n i n g a n di n a d e q u a t eq u a l i t yo fc o n s t r u c t i o ni sd i f f i c u l tt og u a r a n t e e ，r o o md e s i g na n dp r o p e r t y m a n a g e m e ml a c ko fh u m a ni m p e r f e c t i o n s u c hp r o b l e m sa r en o tr e s o l v e d w i l ln o to n l ya f f e c t h u m a nl i v i n gi nc o m f o r t w h i l ed i f ! f i c u l tt oa c h i e v es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n ti nap l e a s a n t l i v i n ge n v i r o n m e n t t h e r e f o r e ，t h el i v i n ge n v i r o n m e n to ft h eh u m a ni m p e r a t i v e ”s c i e n c eo fh u m a ns e t t l e m e m s ”c o n c e p ta f t e rw o r l dw a ri ib yt h eg r e e ks c h o l a rr o a d s a d i y a s ip r o p o s e d c h i n a se n v i r o n m e n t a la s s e s s m e n ts t u d yo nh u m a ns e u l e m e m si nr e c e n t y e a r sw i t ht h er a p i dd e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t eb u s i n e s so n l yb e g a nt ob ev a l u e db y e v e r y o n e t h es t u d yi n v o l v e dm o r et h a nt h el e v e lo fm a c r o a n dm e s oi l lt h ed i r e c t i o no ft h e g r o w i n gn u m b e ro fr e s i d e n t i a lq u a r t e r so ft h eg o o d sp e n d i n gf u r t h e re x p l o r a t i o na n dr e s e a r c h i nt h i sw a y ，m a n yu n i t si i lt h ec o m m u n i t ya n ds c h o o lc o l l a b o r a t i o n t h ea u t h o rt h r o u g h t h r e ey e a r so fs t u d ya n df i e l dp r a c t i c e a n s h a l lc i t yr e a le s t a t em a r k e to f2y e a r so fm a r k e t r e s e a r c ha n dd a t aa n di n f o r m a t i o na g g r e g a t e d ，a n a l y z e da n ds u m m a r i z e d ，u n d e r s t a n da n s h a n c n yn e a r l yt w oy e a r s ，t h ed e v e l o p m e n to ft h em a r k e td y n a m i c so ft h et y p i c a lc o m m e r c i a l r e s i d e n t i a ld i s t r i c ti nt h er e g i o nw e r ef u l li n v e s t i g a t i o na n d t r a c k i n g as y s t e m a t i ca n a l y s i so f t h er e s i d e n t i a la r e ao ft h ee x t e r n a le n v i r o n m e n tc h a n g e sa n de e l lc h a r a c t e r i s t i c so ft h ei n t e r n a l e n v i r o n m e n t ， s u c ha sp l a n n i n g ，h o u s ed e s i g n ， i n t e r n a ll a n d s c a p e ，p r o p e r t ys e r v i c e sa n d n e i g h b o r h o o dr e l a t i o n s ，a n dt h ed e v e l o p m e n to fp r o c e s s i n d u c e d r e l a t e dh a b i t a ti s s u e s a n d f o rt h ec o r r e s p o n d i n gp r o b l e m ，a c c o r d i n gt om a r k e tc o n d i t i o n sa n dc u s t o m e r s ，f r o mt h ef a c t ， t h ep r o p o s e do p t i m i z a t i o np r o g r a ma n dt h ef e a s i b i l i t yo fs p e c i f i cm e a s u r e s 1 1 1 es p e c i f i c o p e r a t i o no ft h i sa r t i c l e ，t h ea u t h o rb a s e do nf i e l de x p e r i e n c e ，c h o o s ef r o man u m b e ro f s p e c i f i cr e p r e s e n t a t i o no fd i f f e r e n tr e g i o n so fc o m m e r c i a lr e s i d e n t i a ld i s t r i c ta sas a m p l e ， t h r o u g hc o n t i n u o u sm a r k e tr e s e a r c h ，s u r v e ys t a g ea n dc u s t o m e ri n t e r v i e w s ，t h ed a t aa n d i n f o r m a t i o na g g r e g a t e da h p ，p r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i sa n do t h e rm a t h e m a t i c a lm e t h o d s t oe v a l u a t et h el i v i n ge n v i r o n m e n t ，f r o md i f f e r e n td i r e c t i o n so nt h ee v a l u a t i o nr e s u l t sw e r e a n a l y z e d ，t h e r ea l et h ei s s u e so nt h eo p t i m i z a t i o np r o g r a ma n dt h ef e a s i b i l i t yo fm e a s u r e st o i m p r o v ea n du p g r a d ec o m m e r c i a lh o u s i n gu n i t si na n s h a nc i t yh a b i t a tq u a l i t yo ft h e e n v i r o n m e n t h a b i t a ts u i t a b i l i t yi st h em o s ti m p o r t a n th u m a ni s s u e sa n dc a nn o tb ea v o i d e db a s i c i s s u e s ，u r b a nd e v e l o p m e n ta n dt h ee n t i r eh u m a ns o c i e t y ，i so n eo fi m p o r t a n ti s s u e s ms t u d y r e s u l t s ，l o o kf o r w a r dt ot h er e a le s t a t eb u s i n e s si na n s h a nm a k eam o d e s tc o n t r i b u t i o nt ot h e v a r i o u sg o v e r n m e n td e p a r t m e n t si n v o l v e di nr e a le s t a t ea n dd e v e l o p e r st od ow i t ht h e i n f o r m a t i o nf o rr e f e r e n c e ，m o r eh o u s i n gc o n s u m e r sa n s h a ni m p o r t a n tr e f e r e n c ev a l u ea n d e v a l u a t i o ns t a n d a r d k e yw o r d s ：a n s h a n ；u r b a nr e s i d e n t i a la r e a ；i t sh u m a ns e t t l e m e n t ；a p p r a i s i n g ； o p t i m i z a t i o n i v 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 目录 摘要i a b s t r a c t i i i 1 绪论。l 1 1 研究背景和意义l 1 1 1 研究背景一1 1 1 2 研究对象2 1 1 3 研究目的和意义3 1 2 国内外研究动态4 1 2 1 国外人居环境研究进展4 1 2 2 国内人居环境研究进展5 1 3 研究思路、内容框架及技术路线7 1 3 1 研究思路及技术路线7 1 3 2 内容框架8 2 城市商品住宅小区人居环境评价及优化的理论基础及研究方法1 0 2 1 基础理论10 2 1 1 概念10 2 1 2 居住需求理论1 0 2 1 3 人居环境理论1 2 2 1 4 可持续发展理论1 3 2 2 研究方法1 4 2 2 1 研究方法1 4 2 2 2 人居环境评价方法15 3 鞍山市商品住宅小区人居环境现状分析1 6 3 1 鞍山市基本状况分析1 6 3 1 1 鞍山城市概况1 6 3 1 2 鞍山主要宏观经济指标17 3 1 3 鞍山城市规划及发展1 8 3 2 鞍山市近年房地产发展情况1 9 3 2 1 鞍山市房地产业近十年来发展历程1 9 3 2 2 鞍山商品住宅小区发展特征。2 3 3 3 鞍山市商品住宅小区发展存在的问题与矛盾2 5 ，r r 。、 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 3 3 1 房地产市场制度欠完善2 5 3 3 2 商品房市场发育不健全2 6 3 3 3 商品住宅的产品品质仍待提高2 7 3 4 鞍山市商品住宅小区未来发展趋势2 7 3 4 1 品牌地产商进驻，专业性增强2 7 3 4 2 城市的使用功能增强，生态居住聚集区和工业园区成为发展重点2 7 3 4 3 鞍山商品房市场需求稳中有升。2 8 4 鞍山商品住宅小区人居环境评价研究2 9 4 1 评价指标体系的构建：2 9 4 1 1 住宅小区人居环境评价原则2 9 4 1 2 评价指标的筛选与构建2 9 4 2 评价方法的选择3 3 4 2 1 评价方法简介3 3 4 2 2 评价方法选择3 4 4 3 样本和受访人群的确定3 5 4 3 1 样本的划分确定3 5 4 3 2 受访人群的筛选3 6 4 4 主观评价分值量化3 6 4 5 指标因子权重的求取3 8 4 6 评价结果的计算3 9 4 7 评价结果与分析4 1 4 7 1 鞍山市商品住宅小区人居环境评价结果聚类分析4 l 4 7 2 鞍山市商品住宅小区人居环境居住板块评价分析4 2 4 7 3 鞍山市商品住宅小区人居环境指标评价分析4 3 5 鞍山市商品住宅小区人居环境的优化对策方案4 4 5 1 以打造生态居住城市为目标，科学规划城市发展布局4 4 5 2 规范房地产开发体系和流程，引导房地产良性发展4 6 5 3 加强人性化的居住区规划设计4 6 5 4 住区配套，适度超前4 8 5 5 住区景观，整体化理念融入设计4 8 5 6 合理设计，提高住居产品的宜居性4 8 5 7 科技创造未来居住新舒适4 9 l 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 5 8 住区会所，提供交流平台4 9 结 论51 参考文献一5 2 致谢5 3 辽宁师范大学硕士学位论文 1绪论 1 1 研究背景和意义 1 1 1 研究背景 1 8 世纪中叶以来，随着工业革命的推进，世界城市化发展的逐步加快，同时城市问 题也日益严峻。人们的居住环境在人口迅速增长所造成的压力下也不断恶化，人居问题 便越来越受到人们的关注。目前，无论是发达国家还是发展中国家，在人居领域都面临 着一些同样的问题：拥挤、提供基本服务的经费不足、缺少适当的住房、基础设施每况 愈下等等；全世晃有4 0 至5 0 的城市居民居住在贫民窟中：整个人类住区( 城镇和乡 村) 有1 0 多亿人缺少住房或居住条件十分恶劣，至少有1 亿人无家可归，有6 亿人生 活在各种危害健康和生命的境况中。 人们在不断积极探索寻求对策的过程中，在不同学科的基础上，尤其在宏观方向上， 围绕城市规划课题，渐渐形成和发展了新的理论。其中，社会学、经济学、城市学、建 筑学、地理学等方面的相关理论发展极快。从学术上考究，理论性强，有据成理，但从 现实实践上看，仍存在着不同程度的专业局限性，难以全面适应目前市场发展的需要， 解决实践生活中的问题。 因此，我们迫切需要发展新的学术概念，对一系列聚居、社会和环境问题作进一步 的综合论证和整体思考，以适应时代发展的需要。 为此，分析了近十年来房地产相关产业的形势和问题，由周干峙、林志群等人第一 次正式提出要建立针对城乡建设中的实际问题，尝试建立一种以人与自然的协调为中 心、以居住环境为研究对象的新的学科体系，即“人居环境科学 。 人居环境是近几年来新兴的课题，二战之后又希腊学者道萨蒂亚斯最先提出的，人 居环境是个亘古不变的话题。因为人居环境是人类赖以生存和生活的。 物质基础，与人类生活息息相关。 过去，城乡间在经济上的互相依赖，随着发展，现在更多的是实在生态上的相互维 护。在过去，逐级发展的情况下，许多暴露出的问题可以慢慢解决，尚可逐步调整，现 在发展速度太快，在全球化、跨国资本的影响下，政府的行政职能可以驾驭的范围与程 度相对减弱，稍有不慎，都将带来巨大的“规划灾难”【1 1 。所以，城市规划要以环境的 保护为基础，而当城市规划以人为研究核心，就称之为人居环境。 当然，“人居环境 尚处于创始阶段，需要吸取相关学科的思想，努力尝试接纳总 结国内外已有的经验教训，结合我国的实际情况，走适合自己的道路。通过3 年的学习 lr 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 和实地探索研究中，意识到“人居环境 正逢历史的机遇，具有迫切的现实需求。主要 是： ( 1 ) 我国城市的综合实力已大大提高，已有不少城市群体，有必要也有能力办一些系 统性的大型工程。 ( 2 ) 地域性的基础设施发展很快，如互联网等通讯业的发展速度，已把区域范围的人 居环境联系起来；能源、水源等地域系统的建立、健全，也是势在必得。 ( 3 ) 土地资源的短缺，将促使做好城乡一体的规划设计。 ( 4 ) 过去分割的市、县体制已经松动，有利于大城市和城市密集地区的规划发展。 更重要的是社会信息化和世界经济一体化形成。现所有城市都在积极的行动起来， 谋取城市化现代化的迅速发展，将迫使我们改变传统观念，发挥系统作用和整体优势。 预计2 0 1 0 年后我国的城市发展速度仍然以极值发展，需要科学技术力量和理论的有力 支撑。 显然，“人居环境科学 的系统庞大， 和努力，为人居环境的更好发展做出贡献， 1 1 2 研究对象 意义深远，需要很多专业人士和社会的支持 也期望笔者的努力，能带来微薄的贡献。 人居环境，顾名思义，是人类的聚居生活的地方，是人类生存活动密切相关的地 表空间，它是人类在大自然中赖以生存的基础，是人类利用自然，改造自然的主要场 所。人居环境包括五大系统，自然系统、人类系统、社会系统、居住系统和支撑系统。 其中人类系统和自然系统是二个基本系统，居住系统和支撑系统是人工创造与建筑设 的结果。人与自然的关系是和谐共生的，要处理好二着之间的关系，做到可持续发展。 本文的研究系统目标是居住系统。 我国学者目前对人居环境的研究主要在三个方面：( 1 ) 人居环境的理论研究，如城 市规划理念、生态理念、可持续理念等理论概念的究析。( 2 ) 人居环境的评价研究。选 取研究样本，建立评价指标体系模型，从不同的角度，常用的有生态学、环境学和可 持续性三方面来进行评价，运用层次分析法和线性回归代数的等数学方法。如运用层 次分析法来从经济社会发展、环境发展、资源承载指数三个方面构建评价指标体系来 评价分析。( 3 ) 人居环境建设的研究。吸纳和借鉴国内外人居环境研究的成果和经验教 训，针对现有人居环境问题，提出相应的对策和措施。本文的研究包含二个方面，人 居环境的评价和人居环境的建设研究。具体做法是在人居环境评价，提出问题的基础 上，分析问题，针对问题，结合实际情况提出解决的对策和措施。 从研究层次上，包含宏观层次、中观层次和微观层次。其中，宏观层次指的是城市 与城市之间的人居环境，研究对象是独立的城市个体，评价的要素涉及社会经济因素、 2 1， 辽宁师范大学硕士学位论文 生态环境因素、资源承载力等；中观层次指的是城市内的人居环境，研究对象是社区或 街区，评价的要素涉及出行便利性、私密性、宜居性、安防性等，其内容与人类的生活 息息相关，密不可分；微观层次指的是住宅小区的人居环境，研究对象是独立的住宅小 区个体，评价的要素涉及规划、户型设计、景观、采光、物业、人车道路等，内容在中 观层次上更为具体。 本文关于人居环境课题的研究，主要在居住系统方面，从中观和微观层面，针对住 宅小区，围绕人居环境评价和建设的二内容，进行的课题研究。本文以鞍山市为研究对 象，对商品住宅小区的人居环境给予评价并提出优化措施，为近2 年多鞍山人居环境建 设做以系统性的分析和总结，以备参考之用。 1 1 3 研究目的和意义 十多年来“人居环境科学”的形成和我国城市化的发展是紧密联系在一起的，虽然 已取得一定的成就，但对此学科的拓展和深化仍有着深远的意义。 时代要求我们从更高的起点发展人居环境科学。面对中国人居环境发展的现状进行 分析，面对中国今天这样一个发展机遇挑战并存的时代，更应重视人居环境科学研析。 尽管我们以对“住房、环境和城乡建设”做了大量的研究，十年中，一些老问题缓解了， 而又有一些新问题提到了新日程上。 近1 0 年来，中国房地产业高速增长，并迅速成长为国民经济的支柱产业。房地产 市场不断发育和完善，是中国经济转型期的一个重要成果。在发展过程中同样也出现了 房价上涨过快、房贷金融风险增大、土地交易违规、生态环境与经济利益相矛盾等问题。 一方面是由于市场体制本身的特点，另一方面是由于我国房地产交易制度、房地产金融 制度和人居环境研究都还处于学习和探索的阶段，还不够完善的结果。但本人的观点是， 虽然城市化进程中、房地产市场运行以及经济发展与生态环境存在矛盾，但绝不能因噎 废食，停止城市化进程和房地产发展的步伐。 2 0 0 7 年起至今，鞍山市对城区进行了全面改造，侧面促进了房地产的发展，但同 时也引发了不少问题。尤其是2 0 1 0 年初，城区拆迁量高达1 0 0 0 万平方米，其中3 0 0 万 平在立山区、7 0 0 万平集中在铁西区，问题多集中在居民日常生活息息相关的中观和微 观层面上，如空气质量、景观绿化、建筑容积率、产品户型设计、物业服务等。因此， 评价鞍山商品住宅小区的人居环境质量并提出相应的解决措施。为鞍山的房地产发展和 城市建设提供一些有益的参考更具有实际应用价值，这也是本文研究的目标和任务。 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 1 2 国内外研究动态 1 2 1 国外人居环境研究进展 1 9 世纪末2 0 世纪初，现代城市规划先驱者霍华德，1 8 9 8 年明日：一条通向 真正改革的和平道路提出“探求和平道路达到世纪改革 ，其思想目标是全面设计环 境，提倡“社会城市”开创了区域规划、城乡结构形态、城市体系的探索，开始了卫星 城的建设，快速交通在城区连接上的作用，将城乡作为一个系统整体研究。 盖迪斯城市规划的奠基人，在1 9 0 9 年出版城市之演进，倡导综合规划的 概念，用哲学、社会学与生物学的观点揭示城市在空间与时间发展中所展示的生物与社 会方面的复杂性，在规划中吧不同部门和工作一起来考虑。提出有机规划，是人本主义 的综合规划代表。 芒福德，在历史、哲学、文学、艺术、建筑等方面的评论以及在城市规划、城市与 技术的研究等方面均有创造性的成就。强调以人为中心，提出影响深远的区域观和自然 观。( 1 ) 以人为中心，芒福德强调人的基本需要包括人大社会需求和精神需求；同时强调 以人的尺度为基准进行城市规划。( 2 ) 区域观，他认为“区域是一个整体，而城市是它其 中的一部分”真正成功的城市规必须是区域规划；( 3 ) 自然观，强调“保持城市社区的林 木绿地，阻止城市无限制生长吞噬绿色物，破坏城乡生态环境 ，提倡“创造性地利用 景观，使城市环境变得自然而适于居住 。 2 0 世纪5 0 年代，道萨蒂亚斯首次提出“人类聚居学”概念。1 9 5 4 道萨迪亚斯在 “人类集聚学”中强调把包括乡村、城镇、城市等在内的所有人类住区作为一个整体， 从人类住区的元素”( 自然、人、社会、房屋、网络) 进行广义的系统的研究。而这一时 期也正是人居环境研究的雏形时期。 1 9 6 0 左右是他职业生涯的鼎盛时期，他为美国国会提供关于美国城市未来的建议， 他的肖像上过时代杂志的封面，他的公司道萨迪斯协会( 在该博客的友情链接中) 在4 0 多个国家承担过许多数十亿美元的住房、城市区域发展工程。他拥有一家计算机 中心，创有期刊叫e l o ss y m p o s i u m 。1 9 6 0 年为巴基斯坦的p u n j a b 大学做了总体规 划。 道萨迪亚斯在他1 9 6 8 年的人类居住科学介绍一书中这样写到“人类不再满足 他们的居住环境 ，“交通，小区的分化不在平衡，因此人们在大城市中遭受着拥挤， 噪音，同时人类也在大量毁坏着周围的自然环境 ，为了解决这种问题，他提出了一些 的方法：城市的增长应该在单一方向增长；规划师应该有足够的预见能力，防止城市像 癌细胞一样扩散，防止核心城市消耗周围的城市，周围的城市掠夺边缘的自然环境；限 制城市建筑的高的，三层就好( 大的话容积率太大，公共设施不够) ，高层建筑修建要 4 辽宁师范大学硕士学位论文 官方授权，分离机动车和人行道，有可能的话，机动车最好转移到地下管道运行；构建 的城市单元不要超过2 l 【i i l 木2 k m ( 这个距离对于行人来说是最大的舒适距离) 。 1 2 2 国内人居环境研究进展 早在中国古代，我们的祖先就留下了中国非凡的环境理念。公元3 0 0 年左右尚书 禹贡中，就将全国分为“九州 ，以华夏为中心的四至地域的事业，表述了古代区域 理念。在管子记载了古代区域规划分区的思想。“制图以为二十一乡，商工之乡六， 士农之乡十五。 由于各种原因，古代先进的科学技术未得到应有的发展，中国错了工业革命，又错 过了城市大发展。因此，中国近代的启蒙相对国外较晚。2 0 世纪后半期，中国进入了一 个全新的历史时期。2 0 世纪5 0 年代，落实第二个五年计划中，中国迎来了“城市规划 的春天。提出“变消费市场为生产城市 文革后，城市的作用又被重新认识，探讨城 市发展战略与规划。被誉为“城市规划的第二个春天当经济体制从计划经济向市场经 济转变时，概念研究由城市发展至区域，如西部开发的提出，属于“城市规划的第三个 春天 ，从而唤醒了中国学术界对人居环境的关注。 2 0 世纪9 0 年代，由清华大学教授吴良镛携周干峙、林志群，借鉴道萨蒂亚斯“人 类聚居学针对当时建筑业所处的形势和存有的问题，在学术报告会上首次提出了“人 居环境科学 。近2 0 年研究，中国在人居环境方面取得了很大发展。1 9 9 6 年的伊斯坦布 尔召开的城市高峰会议，议题为“世界城市化进程汇总可持续发展的人居环境与“人 人拥有适当的住房 。在此时代背景下，中国学术界建议，必须立足中国实际，借鉴“人 类聚居学 的成就，发展新的学术观念，于是第一次正式公开提出设立“人居环境科学” 的设想。此后，除了吴良镛所在的清华大学外，同济大学也开设了“人居环境课题。 “人居环境一词深入人心，并得到多部门的普遍接受和沿用。中国在积极的推进人居 环境建设的同时，一些城市也频频获得“世界人居奖”如杭州、青岛、大连等。 2 0 0 6 年，作为人居环境科学的主要创始人之一，吴良镛在学术报告会上指出，人居 环境的理论还需要发展。 ( 1 ) 研究人居环境科学要树立区域的观念。吴良镛认为，人居环境是一个广阔的 理念，不仅仅是指某个小区，而应该以不同尺度的社会活动、经济活动为单位来分层次。 在研究人居环境时不能只从房子到房子，就城市论城市，要从研究房子和房子的关系延 伸到城市、地区，把区域观念引入建筑与规划中来，把城市扩展到区域范围中。人居环 境建设不仅要研究物质，还要研究经济、人文，考虑精神生活的需要。 ( 2 ) 人居环境评价体系亟待建立。针对当前我国人居环境建设现状，吴良镛认为 一个很重要的问题就是人居环境评价标准的建立。这是一个非常艰巨的工作，因为各个 鞍山商品住宅小区人居环境评价及优化方案 国家的评价体系不一样，各地区和各个城市的情况也不一样。要制定这个评价体系，还 需要一个漫长的过程。 ( 3 ) 融贯综合的研究人居环境科学。人居环境科学是围绕着地区开发、城乡发展 及其诸多问题进行研究的学科群，它是连贯一切与人类居住环境形成与发展有关的，包 括自然科学、技术科学与人文科学的新的学科体系。人居环境包括自然系统、人类系统、 社会系统、居住系统、支撑系统五个子系统，每个大系统又可分解成若干子系统。这五 个子系统都有如何面向可持续发展的问题。在研究实际问题时，宜善于分析，寻找各相 关系统之间的联系与结合。比如建筑要发展绿色建筑、生态建筑，城市要建设绿色城市、 生态城市。研究人居环境时要融贯地综合研究，把社会科学体系和自然科学体系结合起 来。吴良镛说，对人居环境科学的研究是一次思想变革，是一次社会运动。知识界要看 到这种变化，建筑学术界要认识这种新事物的重要性。 ( 4 ) 建立从区域到建筑的整体设计观。人居环境科学着重研究人与环境之间的相 互关系，吴良镛在其著的人居环境科学导论一书中强调，把人类聚居作为一个整体， 从政治、社会、文化、技术等各个方面，加以系统地、综合地研究，而不是象城市规划 学、地理学、社会学那样，只是涉及人类聚居的某一部分或某个侧面。整体研究是人居 环境科学的根本原则。所以，人居环境建设从理论到实践都要有一个整体的思想。这样 一来，从区域到城乡的城镇体系，到城市、到社区、到建筑本身，都成为一个相互联系 的整体。 ( 5 ) 重视人居环境的人文内容。吴良镛说，人居环境除了有它的科学内容以外， 还有其深厚的人文内涵。这不仅仅是保护几处遗产，或者保护几个文物建筑，还要包括 历史文化环境和风貌。而现在广告中宣传的很多什么帝王住宅、豪宅，里面却没有一点 中国的东西。现在，一些项目建设时提出要多少年不落后，很多东西匆匆忙忙上马，结 果建成后五年甚至当时就落后了。吴良镛认为，这是思想的落后。现在我们建造的东西 是要传给子孙的，应该考虑历史会怎么评价我们这一代。吴良镛对我国的人居环境建设 充满了信心和希望，他说，我们的时代任务是要“究天人之际 ，讲究人工与自然的结 合；要“通古今之变 ，保护好城市的历史；要“评中外之得失 ，吸取外国优秀的文 化和经验；要“成一家之言 ，创造自己的人居环境建设理论。现在借鉴国外优秀的文 化和经验当然有必要，但是更重要的是要创造自己的东西，才能跟上时代。每个地方的 人文环境不一样，自然环境也不一样，每个地方在考虑人居环境建设的时候不能走同样 的路子。中国应该有自己的人居环境建设理论。中国人是聪明的，中国文化是一直延续 的，在这个世纪，中国人应该有所作为。 人居环境已经成为全世界共同关注的课题。联合国人居会议予1 9 9 6 年召开。将人 6 辽宁师范大学硕士学位论文 居环境及其可持续发展变成了世界性的行动。党的“十六大”提出“全面建设小康社会 的宏伟目标，其中的一个重要内容就是改善城乡人居环境。中央“十一五 规划中提 出：加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济与人口、资源、环境协调发展， 实现可持续发展的目标。2 0 0 3 年1 1 月，“首届中国人居环境高峰论坛 发起“中国人 居环境与新城镇发展推进工程倡议，并首次提出规模住区人居环境建设七大技术纲要。 2 0 0 4 年1 0 月，“第二届中国人居环境高峰论坛 ，人居环境委员会联合中华环境保护 基金会、中国城市规划协会、中国城市经济学会、中国房地产及住宅研究会( 四会五方) 共同签署中国人居环境与新城镇发展推进工程联合议定书“推进工程 全面启动。 另外，中国现已在全国有5 9 个住区开发项目通过严格审查，被列为“中国人居环境金 牌建设试点项目。项目遍及全国2 4 个省、市、自治区4 1 个城市，总建设规模超过1 5 0 0 万平方米。其中，浙江“金都房产 、“阳光1 0 0 、“融创”等以集团型的形式将旗 下的多个项目一次性的加入“中国人居环境金牌建设试点” 2 1 。 1 3 研究思路、内容框架及技术路线 1 3 1 研究思路及技术路线 本论文的研究思路主要围绕三个问题开展的，即发现提出问题、分析问题和解决 问题。 提出问题 通过2 年多的地产实践实习，发现当前社会及所研究对象存在的问题，对发现问题 进行收集，同时有针对性的阅读大量的文献书籍，并请教同行业专业人士，将收集的问 题进行汇总，对现有问题进行初步分析，进行问题分类，提出