（数量经济学专业论文）北京市住宅特征价格研究.pdf

摘要 摘要 住宅需求，是人类生活的基本需求之一。自我国住房制度改革以来，城市住 宅价格问题一直是房地产学术界关注的焦点。住宅价格问题的研究，可以帮助政 府管理住宅交易市场、研究房价是否合理，可以促使开发商提供更接近消费者需 求的商品，也可以让消费者在住宅市场中能做到心中有数，不盲目消费。本文从 特征价格模型建立的理论出发，以北京市住宅市场的数据信息为基础，探讨不同 的函数形式建立特征价格模型存在的差别，找出比较适合北京市住宅市场情况的 模型，并将模型最终的分析结果做出经济意义上的解释，得出北京市住宅特征价 格的具体数据，为政府、开发商以及消费者做出相关决策提供参考依据。 论文对北京市住宅特征价格的研究主要由以下部分组成：首先，提出论题研 究的背景意义、方法和技术路线，并简单介绍文中涉及的一些相关基本概念；第 二章总结了特征价格模型的研究综述，并阐述了论文所涉及到的相关基础理论： 第三章在具体分析北京市住宅市场实际情况的基础上，参考其他学者在特征价格 模型变量选择上的经验，选取北京市住宅特征价格模型中涉及的变量，并应用三 种基本函数形式分别进行分析，发现线性模型是比较符合北京市实际情况的模 型；第四章采用线性模型对北京市进行住宅特征价格分析，利用s p s s 软件进行 计算，得出各个特征变量的回归系数，即特征的边际价格；同时分析了主成分分 析法在特征价格模型中的应用，并比较不同方法所得出的结果；最后在总结了本 文的研究成果和研究不足后，对今后的研究方向作了展望。 文章的创新点主要有： ( 1 ) 总结出了影响北京市住宅价格的特征变量，并对变量进行了适当的量 化赋值，构建了北京市住宅特征价格理论模型。 ( 2 ) 通过收集北京市住宅特征变量的数据和对应的单价，利用s p s s 软件测 算出了北京市不同住宅特征的价格，得出了北京市住宅特征价格模型。 ( 3 ) 将主成分分析法应用到特征价格模型中，并对比分析的结果，发现主 成分分析法适用于特征价格模型。 关键词住宅价格；住宅特征；特征价格；主成分分析 a b s t r a c t a b s t r a c t t h er e s i d e n t i a ld e m a n di sv e r yi m p o r t a n ti no u rl i v e s t h ep r i c eo fr e a le s t a t eh a s b e e no n eo ft h ea c a d e m i cf o c u s e ss i n c et h ee v a l u a t i o no fh o u s i n gs y s t e m r e s e a r c ho n h o u s i n gp r i c e sw i l lh e l pt h eg o v e r n m e n tt om a n a g et h er e s i d e n t i a lm a r k e t ，t e l lu s w h e t h e rt h ep r i c el e v e lr e a s o n a b l e ，a n dw i l lm a k eh o u s i n gi n v e s t o r ss u p p l yr e s i d e n t i a l s t r u c t u r e sw h i c hm e e tc u s t o m e r sd e m a n d s ，a n dt e l lu sh o wt oc o n s u m et h eh o u s e r e a s o n i n g l y 1 1 1 ep a p e rs t a r t e df r o mt h et h e o r yo fh o u s i n gh e d o n i cp r i c em o d e l ， b a s e d0 1 1t h ei n f o r m a t i o no fb e i j i n gh o u s i n gp r i c e s ，d i s c u s s e st h ed i f f e r e n c e sb e t w e e n d i f f e r e n tf u n c t i o n so fh e d o n i cp r i c em o d e l ，a n df i n d so u to n et os u i tb e i j i n g s s i t u a t i o n t h e nu s i n gt h i sf u n c t i o no nb e i ji n g sr e s i d e n t i a lm a r k e tt ow o r ko u tt h e i n d e x e sa n de x p l a i nt h e i re c o n o m i cm e a n i n g sw h i c ho f f e rr e f e r e n c ef o rg o v e r n m e n t ， i n v e s t o ra n dc u s t o m s 1 1 1 er e s e a r c ho fb e i j i n gh e d o n i cp r i c em o d e li nt h ep a p e ri sm a i n l yc o n s t i t u t e d b yt h ef o l l o w i n gp a r t s ：f i r s t , p u tf o r w a r dt h eb a c k g r o u n da n da p p l i e dm e a n i n go ft h i s s t u d y , t h er e s e a r c hm e t h o da n dt e c h n i c a lr o u t e ，a n ds o m eb a s i cc o n c e p t s i nc h a p t e r t w ot h ep a p e rs u m m a r i z e st h er e s e a r c ha n dt h eb a s i ct h e o r yo nt h eh e d o n i cp r i c e m o d e l i nc h a p t e rt h r e et h ep a p e ri n t r o d u c e dt h eb a s i cf u n c t i o nf o r m sa n dt h em e t h o d e s t i m a t i o no ft h eh e d o n i cp r i c em o d e l a n dt h e nu s i n gb e i j i n gr e s i d e n t i a ld a t at o c a l c u l a t et h em o d e l si nt h r e ef u n c t i o n sw i t hs p s ss o f t w a r e ，a n df i n d so u tt h el i n e a r m o d e li st h eb e s to n eo nb e i j i n g sh o u s i n gm a r k e tc a l c u l a t i o n i nc h a p t e rf o u rt h e p a p e rb u i l tu pt h eh o u s i n gh e d o n i cp r i c em o d e lo fb e i j i n g ，c a l c u l a t e dt h em o d e l si n l i n e a rm o d e lw i t hs p s ss o f t w a r e ，a n dt h e ne d u c e dt h er e g r e s s i o nc o e f f i c i e n t sa n dt h e m a r g i n a lp r i c eo ft h ei n d e p e n d e n tv a r i a b l e s i nc h a p t e rf i v et h ep a p e ra n a l y s i st h e a p p l i c a t i o no fp r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i si nh e d o n i cp r i c em o d e l ，c o m p a r e dt h e d i f f e r e n tr e s u l t a tl a s ti st h ec o n c l u s i o n sa n dp e r s p e c t i v e n i sp a r ts u m m a r i z e st h e r e s e a r c hr e s u l t sa n ds h o r t c o m i n g so ft h i sp a p e ra n dm a k e saf o r e c a s tt ot h er e s e a r c h d i r e c t i o n t h em a j o ri n n o v a t i o n so ft h er e s e a r c hf o l l o w i n gs e v e r a la s p e c t s ： ( 1 ) f i n do u tt h eh e d o n i cv a r i a b l e si n f l u e n c i n gt h eb e i ji n gr e s i d e n t i a lm a r k e t s ， a n de v a l u a t et h e mt ob u i l du ph e d o n i cp r i c em o d e lo nb e i ji n gh o u s i n gm a r k e t s ( 2 ) m a k eo u tt h eb e i ji n gh e d o n i cp r i c em o d e lt h r o u g hg a t h e r i n gt h ed a t eo f b e i ji n gh o u s i n gh e d o n i cv a r i a b l e sa n du s i n gt h e mo ns p s s ( 3 ) u s et h ep r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i si nh e d o n i cp r i c em o d e l ，a n dc o m p a r e i i i 北京工业大学经济学硕士学位论文 t h er e s u l t s ，a n df i n do u tt h ep r i n c i p a lc o m p o n e n ta n a l y s i si ss u i t a b l et ot h eh e d o n i c p r i c em o d e l k e yw o r d s ：h o u s i n gp r i c e ；h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c ；h e d o n i cp r i c e ；p r i n c i p a l c o m p o n e n ta n a l y s i s 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研 究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他 人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得北京工业大学或其它教育机构 的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均 已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。 签名： 关于论文使用授权的说明 日期：绁 本人完全了解北京工业大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部 分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。 ( 保密的论文在解密后应遵守此规定) 躲姆翮签名绍吼出 第1 章绪论 第1 章绪论 1 1 选题背景及意义 衣食住行，是人类最基本的四项生活需求。其中的住即指住宅，是人们生活 和工作的重要场所，作为居住生活空间，是其它商品无法替代的，是城市居民个 人和家庭生活的必需品。从最初的计划经济分房时代，经过3 0 多年的改革，我 国住宅产业的发展已经初具规模，成为经济增长三驾马车之一投资中的重要组成 部分，对国民经济的发展和人们群众生活水平的提高产生了积极的影响1 1 】。房地 产开发投资占固定资产投资的比重已接近2 0 ，房地产开发投资增长直接或间接 拉动国内生产总值增长每年保持在2 个百分点左右，房地产业己经成为我国国民 经济的支柱产业。在高速增长的房地产投资推动下，近几年中国经济增长保持强 劲势头，据国家统计局数据，2 0 0 4 、2 0 0 5 、2 0 0 6 年我国的g d p 增长率分别为1 0 1 ， 1 0 2 ，1 0 7 ，而2 0 0 7 年更是高达1 1 4 。住宅产业在社会经济发展和居民生 活中的地位越来越重要，房地产市场结构逐渐趋向合理，我国各城市的住宅市场 已经形成，并在不断地得到完善。研究表明，自1 9 9 8 年取消实物分配的福利分 房制度以来，1 9 9 8 年至2 0 0 0 年相应出现了一个购房高峰期【2 l 。总体看来，随着 公积金政策、银行住宅抵押贷款以及二手房市场的配套措施的完善，我国住宅市 场出现了良好的增长态势。 但同时由于中国房地产发展不平衡，近年来局部地区和个别城市的房价增长 很快，己经引起人们对房地产市场价格问题的广泛关注。特别是2 0 0 5 年以来， 以北京、上海以及深圳为典型，住宅市场的价格经历了一场过速增长的阶段，引 起了自房地产市场蔓延至金融乃至整个国民经济的一系列问题。再加上近期发生 的美国次贷危机引起的国际金融危机，整个世界对房地产市场的讨论达到了炙热 的程度。关于房价是否合理，受到哪些因素的影响等对城市住宅价格问题的讨论， 成为政府部门、房地产学术界和消费者关注的焦点问题，也是住宅产业发展过程 中值得研究的重要课题。 据北京市房地产交易管理网的统计数据，北京市的住宅销售均价，2 0 0 6 年 只有7 8 3 9 元平方米，而2 0 0 7 年前三季度达到1 1 1 1 3 元平方米，同比增长高达 4 4 。如此高速增长的房价给社会的稳定与和谐造成了很大影响。而随着房价的 节节攀升，国家政府部门也不断出台各种政策力求控制房价。以2 0 0 3 年6 月中 国人民银行颁发的关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知为起点，中国 人民银行、国家发改委和银监会等部门，对房地产市场进行了全面的金融调控： 7 月3 1 日，国务院出台关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知， 北京工q k 大学经济学硕士学位论文 对土地管理制度实行严格控制；同时，国务院办公厅发布关于暂停审批各类开 发区的紧急通知，律暂停审批新设立和扩建各类开发区。8 月建设部选择上 海、天津等1 4 个城市作为房地产市场预警预报信息、系统试点城市，以引导房 地产开发理性投资，引导消费者理性消费，使市场供求平衡，避免房地产市场价 格出现大起大落。随后又相继出台一系列的宏观调控政策：2 0 0 4 年，紧缩信贷、 紧缩土地供应、运用加息等市场化手段提高住房信贷利率；2 0 0 5 年，房地产投 资规模过大和房地产价格上涨过快问题被列为重点调控对象，国务院接连下发宏 观调控政令关于切实稳定住房价格的通知、加强房地产市场引导和调控的八 点措施、关于做好稳定住房价格工作的意见。在宏观调控措施影响下，房地 产投资过热现象得到了有效抑制，土地和商品房供应增长大幅回落，然而，商品 房价格仍然继续攀升。可以说，虽然政府一直都在针对房地产市场的问题出台调 控政策和措施，但是房价的问题却一直没能得到很好的解决。 近期，由美国次贷危机引发的世界经济危机给我国的房地产市场又带来了冲 击，住宅市场价格回调了一定的幅度。虽然房价的回落深受消费者的欢迎，但我 们也必须认识到，住宅市场是一个特殊的商品市场，不正常的价格增长及降低都 会给国民经济造成很大的影响。另外，中央提出的全面建设小康社会，目标是到 2 0 2 0 年，实现我国住房从满足生存需要向舒适型的转变，要基本做到“户均一 套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”。然而北京市统计局数据表明，2 0 0 6 年北京市人均住房使用面积只有1 9 5 平方米，住房现代化实现程度仍然较低， 应该说离这个目标还有很大的距离。如何稳定房价，如何让老百姓的居住条件达 到“舒适”的目标，是政府部门面临的一个难题。因此，深入了解住宅市场，分 析住宅价格的形成机理，具有很强的现实意义。 目前，国内研究者们已从不同角度对住宅价格的决定和影响因素进行了分 析。张红和李文诞【3 】以动态资本市场分析为基础，运用住宅价格回归模型和一次 曲线趋势模型对北京市商品住宅价格的变动趋势及影响因素进行了经验分析，认 为影响住宅实际价格的因素主要是住宅实际建造成本和实际国内生产总值，其中 实际建设成本对住宅价格的影响非常显著。杨超和卢有杰【4 l 选取城市人口、居民 收入水平、物价水平、开发成本和投机因素作为变量，讨论y ：i i ：京市房地产价格 的决定因素和泡沫含量。屠佳华、张澍5 j 从经济学角度研究了人均g d p 、房地产 投资额、人均可支配收入和人均消费支出、商品房竣工面积和销售面积、贷款利 率、政策因素以及利好消息这七个因素对房价上涨的作用。 事实上，国外已经普遍利用特征价格模型( h e d o n i cp r i c em o d e l ) 对城市住 宅价格进行分析，这是因为住宅产品是一种异质性商品，产品之间在构成使用价 值的各个特征之间有明显的差异，如住宅的位置、层次、朝向、小区环境、所在 2 第1 苹绪论 葺皇皇奠基鲁舅重量皇| 量皇量曼鲁皇舅| 皇置，皇皇曼曼曼曼量皇置奠量鼍量曼曼量曼量皇一i i i i 置量一 区域的交通状况等等，住宅价格只是这些特征的边际价格或者说隐含价格之和。 众多文献也利用该模型研究住宅特征和住宅价格的关系，解释住宅价格空间差异 形成的原因。国内学者对特征价格模型的研究起步比较晚，是近十年才发展起来 的，但由于特征价格模型的建立需要收集大量的数据和进行较为广泛的调查，国 内在此领域的研究还需要进一步的深入开展。因此，本文拟通过对北京市的住宅 市场特征价格的研究，构建反映住宅市场当前情况的住宅特征价格模型，进而探 讨城市住宅价格的影响因素及影响程度。目的是通过住宅特征价格研究，为政府 制定相关政策、房产商决策和消费者心理定价及居民购房提供科学的分析工具。 1 2 涉及的相关概念 1 2 1 住宅 住宅，就是供人们居住并具备可供人们生活起居的功能和设施的房子。住宅 是人工建造而不是自然形成的。按照住宅规模和品味可分为单元式( 梯间式) 住 宅、公寓式住宅和别墅住宅。 单元式住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅 建筑形式。这类住宅每层楼面只有一个楼梯，可为2 - 4 户提供服务( 大进深住宅 每层一梯可服务于5 8 户) ，住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式， 则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形( 板式) 设计，则一幢条 形住宅可有多个楼梯。不论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称 为一个：“居住单位”。因此，条形的梯间式多层住宅又称为“连续单元式住宅”。 点式( 墩式或塔式) 梯间式住宅又称“独立单元式住宅”。单元式住宅的基本特 点有： ( 1 ) 每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。 ( 2 ) 户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气 候条件。 ( 3 ) 可以标准化生产，造价经济合理。 ( 4 ) 仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往， 有助于改善人际关系。 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建筑 在大城市里，多数为高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包 括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等；还有的附设于旅馆酒店 之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。 别墅住宅，也称花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二 3 北京工业大学经济掌硕士学何论文 三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、 电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为 高收入者购买。 单元式住宅和公寓式住宅的区别不是很大，均是城市住宅大部分人可以买得 起的住宅，因此在本论文中归为一类：大众住宅。大众住宅市场和别墅住宅市场 具有完全不同的特征，别墅的购房和消费具有虚荣性和超昂贵性，是消费者在收 入水平达到一定程度的奢侈性需求，往往是第二套住宅或第三套住宅。而大众住 宅的购买消费者则比较理性，往往经过长时间的比较和对多种因素进行权衡之后 才做出决定。即使都是大众住宅，新住宅和旧住宅有很大的区别，现房和期房也 有很大的区别。鉴于分析的简洁以及数据的可得性，本篇论文选取的研究对象主 要是指新的、现房的大众住宅。 1 2 2 住宅价格 住宅价格分为成本价格和市场价格，市场价格又分为挂牌价格和成交价格。 住宅的成本价格，是向中低收入阶层按优惠的房地产开发成本出售住宅的价 格。经济适用房的价格就是成本价格的一种形式，它是由建筑物价格和不完全土 地价格构成。由于其带有很强的政府行为色彩，因此不在本文的讨论范围之内。 住宅的市场价格，也称为商品房价格，由完整的土地价格和建筑物价格构成。 从交易流程来看，住宅的市场价格可以分为挂牌价格和成交价格。挂牌价格指的 是在交易达成之前住宅所有者在中介机构公开索取的价格，成交价格则是住宅交 易达成时的实际价格，一般而言，挂牌价格要高于成交价格。 由于挂牌价格比成交价格更容易掌握，而且挂牌价格和成交价格的差距在一 定范围内，挂牌价格能够反映成交价格的特性，因此本文中住宅价格指城市中某 一住宅楼盘的平均挂牌价格。 1 2 3 住宅特征 住宅被h a r s m a n q u i g l e y 【6 l 称为是一种“独特”的产品，因为住宅不同于一 般的产品，具有多重特点：一是复杂性，区别于仅满足单一需求的产品，城市住 宅能够满足家庭的多种需求，并且与居民的生活、工作和学习息息相关；二是稳 定性，城市住宅与一定区域的土地联系在一起，到目前具有不可移动性，只能更 换不同的住宅，这样的成本很高，一般居民无法承受：三是长期性，其稳定性决 定了长期性，居民一旦购置某一城市住宅，将长期居住，变化不大( 投资住房除 外) 。住宅的“独特”性说明影响城市住宅的因素非常复杂，与上述特点有关。 因此消费者选择时将根据自己的偏好选择不同地段、不同户型和不同环境的住 4 第1 苹绪论 皇曼鼻璺罾曼置皇毫量| | 鼍量| 皇皇量曼舅鲁暑量曼鼍量皇邑量量喜曼邑量舅量鼍i 鼍曼曼喜曼蔓 宅，使其效用最大化。由此出发住宅特征( h o u s i n gc h a r a c t e r i s t i c ) 可以分为三大 类：建筑特征( s t r u c t u r ec h a r a c t e r i s t i c ) 、邻里特征( n e i g h b o r h o o dc h a r a c t e r i s t i c ) 和区位特征( 1 0 c a t i o nc h a r a c t e r i s t i c ) 。建筑特征就是住宅本身的物理特征，包括 建筑面积、结构类型、施工质量、外观、户型、房间数、建造时间和装修程度等； 邻里特征是指住宅所处的自然环境、社会经济环境、市政服务环境等外部性环境， 包括住宅周围绿化环境、水、电、气等管网配套性、超市菜市场等生活便利性、 学校等教育设施、配套文化娱乐设施和文化氛围等；区位特征指住宅与城市其他 事物的空间联系性，包括交通便利程度( 公告交通、火车站、汽车站等) 、所处 区域功能定位、与c b d 等繁华中心的距离等。 1 2 4 特征价格 特征价格，英文为“h e d o n i cp r i c e ”，“h e d o n i c ”一词源于希腊文，意为享乐， 即在经济学背景下，“h e d o n i c ”指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或 者满足。由于住宅产品的“独特性”，消费者对住宅的需求并不完全基于产品本 身，而是基于其内涵特征，就是消费者对住宅的需求因对其内在特征的消费而得 到效用满足，效用水平的高低依赖于该特征的价格和数量，即每个住宅特征对应 着一个特征价格。然而该价格无法在市场上直接体现，所以特征价格也称为特征 的隐含价格。 1 2 5 特征价格模型 特征价格模型是国外用来处理异质产品差异特征与产品价格之间关系时广 泛使用的一个模型。它主要包括消费者理论和市场均衡模型。特征价格理论认为 商品拥有一系列的特征，这些特征结合在一起形成影响效用的特征包，商品是作 为内在特征的集合来出售的，通过不同特征的组合从而影响消费者的选择。因此， 构建特征价格模型的主要目的是研究房地产特征与其价格之间的关系，用数学函 数进行模拟分析，估计特征的隐含价格，从而分析房地产特征对住宅价格影响程 度。 1 - 3 研究的内容及技术路线 1 3 1 研究的内容 1 提出对北京市住宅进行特征价格研究的意义，并确定研究方法和技术路 线，为论文的开展提供思路。 2 对文章所应用的基础理论与方法进行详细介绍。 通过广泛查阅中外文献，掌握特征价格模型的理论基础，了解国内外学者关 5 北京工业大字经济学硕士学位论文 于商品住宅特征价格研究的最新进展，尤其是分析特征价格理论的发展及其在房 地产领域的一些应用。 3 构建北京市住宅特征价格模型。 首先，分析北京市住宅市场的现状及特点，为下一步的分析打下基础。 其次，详细总结商品住宅价格的主要影响因素及特征，为特征价格模型的变 量选取提供基础和依据。然后根据北京市自身的实际情况以及数据的可得性，确 定模型中包含的具体特征变量。 然后，主要通过网络查询等方法，收集有关北京市房地产价格的数据信息， 并采用线性函数、对数函数、和半对数函数分别建立特征价格模型。采用s p s s 软件对模型进行求解，并将所得出的结果与实际的市场状况进行比较，通过分析， 验证模型的有效性。 4 北京市住宅特征价格模型的分析 根据前面分析的结果，选择合适的函数形式进一步分析模型的经济意义，找 出北京市住宅的主要特征及其特征价格。另外介绍了主成分分析法在特征价格模 型中的应用，验证其结果的一致性。并将其与基本的函数形式所建立的模型进行 比较分析，进行特征价格模型在处理方法领域的探索。通过不同处理方法特征价 格模型的比较分析，进一步验证特征价格模型估价的优越性。 1 3 2 研究的方法与技术路线 本文主要采用理论研究与实证研究相结合、定量与定性分析相结合的方法进 行本课题的展开，具体在文章中应用了多元线性回归法、特征价格模型、主成分 分析法等理论方法，并针对北京市的房地产市场进行实证研究，通过理论和数据 分析最终得出结论。具体的技术路线如下图i - i 所示。 6 第1 章绪论 奠| 目鼍量曼量目罾| 曼舅量舅曼奠i 1 1 曹皇皇曼皇量皇曼量曼量| 置舅| 曼皇曼曼曼毫曼皇曼璺| 璺皇量鼍量量量一 特征价格模型发展概述 国内外特征价格模型研究综述特征价格理论基础 1r 北京市住宅特征价格模型的建立 北京市住宅市场分析特征价格模型变量的选择基本函数模型的估计 r 北京市住宅特征价格模型的分析 线性模型的应用分析主成分分析法的应用 1r 结论 图1 - 1 论文的技术路线图 7 第2 章特征价格模型发展概述 第2 章特征价格模型发展概述 所谓特征价格模型，是基于商品价格取决于商品各方面属性给予消费者的满 足这一效用论的观点而建立起来的价格模型，它在经济学的意义上指人们从其消 费的商品或服务上获得的效用或满足程度，在处理异质产品差异特征与产品价格 之间关系时广泛使用的个模型。 2 1 国际特征价格模型研究综述 2 1 1 特征价格模型的起源 特征价格模型的研究起源于二十世纪二、三十年代，c o l w e l l & d i l l m o r e 7 1 认 为，h a s s 在1 9 2 2 年明尼苏达州大学发表的硕士论文是特征价格模型思想的源泉， 在此硕士论文中h a s s 8 】对农地价格应用了“特征价格( h e d o n i c ) ”的思路( 但没 有提出“h e d o n i c ”这个术语) ，把农场地的特征分为两类：到市中心的距离和城 市大小，通过这两个变量来研究农场地价格差异的决定因素。w a u g h 睁】是第一个 比较系统的分析商品品质( 质量) 对商品价格影响的学者。他用一系列可观察的 商品属性( 即特征) 来代表产品( 蔬菜) 的品质，即利用蔬菜质量的改变探讨了 蔬菜质量对蔬菜价格的影响，并估计了每个商品属性的特征价格，认为产品本身 质量( q u a l i t y ) 的改变，对于产品价格是有影响的。它的研究不仅首次使用了特 征价格方程，而且对经济学家来说，也是应用多元统计技术的一篇重要早期文献。 而g o o d m a n 1 0 1 和m a l p e z z i1 1 1 1 认为，c o u r ti t z l 是最早明确提出特征价格法 ( h e d o n i cp r i c em e t h o d ) 概念的学者，作为一名1 9 3 0 1 9 4 0 年代汽车制造商协会 的经济学家，他借鉴了功利主义的享乐哲学，认为产品的本身并无法直接对消费 者产生效用，消费者获得效用的来源是来自产品潜在的特征，所以单纯用价格变 量不能很好的反映汽车的需求。于是他提出了汽车的三个内在特征变量来分析汽 车价格：净重、轴距和马力，利用回归分析技术分析了汽车属性与其价格之间的 关系，并使用了半对数的函数形式进行分析，最终构建了汽车产业价格指数。 g o o d m a n 指出，使用特征价格方法来建立汽车价格指数，c o u r t 的工作在当时时 代的背景下非常有效，c o u r t 的研究应该算是特征价格模型思想的鼻祖，但由于 当时特征价格理论尚未完整，因此，c o u r t 对特征价格模型的贡献，大多集中在 实证的研究上。 事实上，这两种观点都有一定的道理，笔者认为，特征价格模型的思想起源 于h a s s 的硕士论文，但真正明确提出来的第一人是c o u r t ，他们两个人对特征模 型的发展都有着重要的贡献。 9 北京工q k 大学经济学硕士学位论文 2 1 2 特征价格模型的低迷期 在二十世纪四、五十年代，特征价格应用相对较少，如h o u t h a k k e r t 【1 驯在一 篇研究产品质量的改变与消费者行为的文章中指出：影响消费者的消费行为，除 了与商品的数量有关外，还须考虑商品本身质量的不同。除此以外其他的文献资 料比较缺乏。g o o d m a n z o l 认为这种状况的出现主要有三个原因：首先，这一时 期计量经济学家主要集中在宏观经济学领域，而特征价格分析是微观计量分析， 大多数学者对特征价格分析兴趣不大；其次，当时数据的收集和处理技术尚未发 展起来。如房地产的交易资料就没有通过计算机储存起来，更谈不上对数据的量 化，样本的收集是非常困难的。最后，当时回归分析非常费时，以前的计算机无 法完成像现在这样的计算。当时对1 0 0 多个样本和大量解释变量的回归计算是主 要的工作，而对变量的检验、函数形式的合适性分析等则完全超过了那时计算机 的分析能力。因此特征价格模型的发展受到了短期的停滞。 2 1 3 特征价格模型的复苏期 到二十世纪六、七十年代，陆续开始有学者对特征价格模型进行研究。 g r i l i c h e s l l 4 j 在1 9 6 1 年用特征价格方法建立了汽车行业的特征价格指数，并在1 9 7 1 年专门出版了( p r i c ei n d e x e sa n dq u a l i t yc h a n g e ) 一书，指出商品价格变化可以 分为两方面：商品质量变化和由于供求变化而带来的价格变化，价格指数应该准 确反映由于供求变化带来的价格变化，价格变化中质量变化的部分应该予以剔除 【l 引。g r i l i c h e s 关于应用特征价格模型编制汽车价格指数的研究再次引起人们对这 种方法的关注。同一时期，l a n c a s t e r 1 6 发表文章，把特征价格模型引入房地产与 城市经济领域，他认为经典的效用分析方法无法适用于异质产品，并认为消费者 的效用并非直接来自于商品本身，而是来自于这些商品的特征( c h a r a c t e r i s t i c s ) 或是特性印( r o p e r t i e s ) 。换言之，l a n c a s t e r 认为效用函数除了需包括商品数量 之外还需引入产品的特征作为考虑的因素。同一时期还有r o s e n 也进行了大量的 研究，并通过论著介绍特征价格分析以及相关技术处理异质性商品问题。r o s e n 1 7 1 在完全竞争市场的假设下，分别从消费者决策与生产者决策的角度来探讨市场均 衡的存在，以住宅市场为例，从隐含市场、特征价格方程、需求结构以及福利分 析等方面进行了规范分析，提出了一个完整的架构来说明价格与商品特征的关 系，进而建立起针对差异化产品的特征价格分析技术框架。他认为：差异性商品 的市场价值是由生产者与消费者彼此之间的要价、出价行为所决定的，并且可借 助差异化产品本身的特征，分别计算出这些特征的边际价格，而由于这些价格并 非直接的可从市场上商品本身能观察到，因此也称作隐含价格。r o s e n 的这些研 第2 章特征价格模型发展概述 究成果奠定了特征价格模型的理论基础，是特征价格模型发展过程中最重要的贡 献之一，大大加速了特征价格理论的发展。 在应用领域，r i d k e r ”l 也是最早把特征价格理论应用到住宅市场分析的学者 之一，他对住宅价格数据使用特征价格模型，计算了环境质量的改善( 如空气污 染的消除) 对住宅价格的影响。k a i n q u i g l e y1 1 9 】提出使用因子分析方法对特征 变量进行选择，在实例分析中变量由9 个减少为5 个。g o o d m a n1 2 0 首次提出对 特征价格模型应用b o x - c o x 变换形式，对特征价格模型的函数形式进行选择，并 以实际数据进行说明，但由于他并没有考虑自变量的不同函数形式，g o o d m a n 的方法仍然受到一定范围的限制。f r e e m a n 【2 l 】使用了教育因素变量对住宅价格进 行分析。 2 1 4 特征价格模型的繁荣期 自二十世纪八十年代以来，特征价格模型得到较为深入的研究和广泛应用， 尤其是从计量经济学的角度对该模型的函数形式选择、变量选择、估计方法进行 了较为深入的研究，发展了半参数、非线性回归技术，并有学者讨论了样本选择 偏差的问题，还有不少研究将其与离散选择模型、神经网络、混沌理论等联合使 用或是进行对比分析，使得该模型从理论和技术上逐渐成熟。 同时，越来越多的人利用该模型进行了实证研究，将其应用于汽车业、房地 产业和非市场物品( 环境、资源) 等方面的评估。在对房地产价格的研究中，更 注重于某一特征对房地产价格的影响，这些特征有空气质量、生态环境、轨道交 通设施、教育质量、社区的人口统计学特征、建筑年龄、风景、道路交通、噪声 等等，对房地产价格指数的研究也比较多。综合来看，这些实际应用主要集中在 以下的三个领域： l 价格指数的编制 最初在1 9 6 1 年，g r i l i c h e s 就开始运用特征价格方法建立价格指数，他利用 特征价格的方法编制了汽车产业的价格指数。从此以后，特征价格方法及其在经 济学上的解释等相关理论便被建立起来。即使是现在，特征价格模型的第一个非 常重要的应用，也还是根据数据的性质对价格指数的编制方法进行全面改善。在 价格指数建立的过程中，质量调整问题尤为重要。目前大多数统计机构采用的样 本配对法几乎无法选择完全相同的样本，因此一般采用相似样本代替。与样本配 对法相比，特征价格方法是一种严密的、含有较少主观色彩的方法。特征价格方 法用数学手段科学地将质量变化过程加以量化，避免了主观原因引起的测量误 差。它的一个重要应用就是它可以运用价格回归，确定对商品价格有直接影响的 产品性能，从而帮助样本配对法找到更好的抽样方法，取得更合适的样本和样本 1 1 北京工业大学经济学硕士学何论文 替代品，减少选择样本时人为因素的影响。 在住宅价格指数方面，c h o w h a n 【2 2 】是众多研究中的代表，这些研究的基本目 的是提高住宅价格基准的精确性。一些特征价格研究还构建了特别用途的住宅价 格指数，如s h o r t 2 3 对贫困分界点的测量进行的改进。而在政府应用方面，美国 联邦统计署早在1 9 6 8 年就开始应用特征价格法于新住房的官方统计。到目前为 止，官方采用特征价格法作为全国性房地产价格指数统计编制依据的国家已经有 美国，英国、法国、德国、芬兰、爱尔兰、荷兰、挪威、瑞典等。2 0 0 4 年1 月 至2 0 0 5 年6 月间，中国指数研究院对运营1 0 年的中国房地产指数进行了全面的 技术改进，也引入了特征价格模型，形成了对中国房地产指数系统的有力补充。 2 对房地产的价值评估 对房地产进行估价，这是特征价格模型的一个重要应用，目前已经有越来越 多的评估师采用特征价格方法，因为特征价格模型能够改进物业评估的具体操作 方法【2 4 1 。该模型将房屋价值和房屋的很多种属性建立一个线性方程，房屋的属性 包括面积，卧室个数、房龄、区位、环境等等。有时，为公共目的如征收财产税， 进行大规模物业的评估，特征价格模型比较合适【2 s 】。现在用特征价格模型进行 估价往往都在拥有很多房屋数据的数据库上操作。很多抵押贷款机构，都很喜欢 应用这种评估方法，因为特征价格估价方法的结果是无偏的【2 6 】。另外值得说明 的是，特征价格估价方法主要应用在住宅物业，而商业物业的评估往往还依赖于 其他传统方法，如收益法。 3 对非市场物品评价 有些物品无法通过市场直接交易，其价值使用传统的经济学方法难以进行评 价，如环境质量对居民生活的价值、公共服务的价值等等。特征价格模型已经成 为对非市场物品评价的主流方法之一，如评价空气污染的隐含价格、道路交通噪 声的影响、废弃物处理场对住宅价格的影响、灌溉用水的价值、淡水的生态价值、 交通的改善对土地价格的影响等等。通常最一般的方法是，检查当接近环境美好 的场所时房地产价格是否上升，或者接近环境不好的场所时价格是否下降。另外 还有学者利用特征价格模型研究环境质量对居民生活的价值、公共服务的价值、 健康的风险、生活质量等进行研究，为政府公共决策效果进行评估。 2 2 国内特征价格模型研究综述 在我国，由于2 0 世纪年代以前实行的是住房实物配给制度，居民没有选 择居住区位的自由，因此在住宅价格研究方面缺乏相应的研究。而1 9 9 8 年住房 市场商品化改革之后，市场上的商品住房主要由开发商进行供应，大多数城市居 民可根据自己的支付能力、工作地点、个人喜好等，在住房市场上自由选择适合 第2 章特征价格模型发展概述 自身需求的市场价住房。因此，逐渐有国内学者开始应用特征价格模型进行研究。 但是早期的研究主要是简单介绍特征价格理论，或者将它作为一种编制价格指数 的方法。在2 0 0 3 年之后，研究的重点开始转向，主要集中在对国内住宅市场建 立特征价格模型并运用大量的市场数据进行实证研究。浙江大学的温海珍1 27 】在 其博士论文中对杭州市2 9 0 个住宅小区4 0 6 3 个挂牌交易样本的数据整合后建立 了住宅特征价格模型，并对影响住宅价格的特征因素进行了实证分析。周刚华【2 剐 采用线性函数建立杭州和绍兴的居住用地特征价格模型和商务用地特征价格模 型，在实证分析的基础上，对影响城市土地价格的微观因素进行比较分析，研究 不同城市的土地价格微观影响因素的异同，以及相同微观因素对土地价格的不同 影响。同年郑捷奋【2 9 1 在比较现有的交通成本模型、特征价格模型和支出系统需求 函数综合模型等对轨道交通与周边房地产价值的关系研究课题的适用性和有效 性的基础上，选定了特征价格模型作为论文研究的基础模型，并提出了改进的特 征价格模型。王旭育1 3 0 总结出影响上海住宅价格的特征变量，并对定量变量和 定性变量进行了编码和量化，构建了上海住宅特征价格理论模型。通过实证研究 测算了上海市住宅特征的特征价格和价格弹性，以确立不同住宅特征对住宅价格 的影响程度，得出上海市住宅特征价格模型。在此基础上研究住宅市场细分对特 征价格模型的影响，为细分市场住宅价格影响因素的比较提供参考。王力宾1 3 l l 在其博士论文中以特征价格理论为基础，对当前该领域中的理论和实证研究成果 进行了系统性的梳理，构建了较为完整的“纯价格变化”特征价格指数的理论框 架。根据特征价格指数使用特征价格函数的材料不同和使用的数据结构不同，划 分出四种主要的特征价格指数编制方法，即截面数据特征价格指数法、合并数据 特征价格指数法、特征价格模拟法和特征价格质量调整法。针对这四种方法，就 各种指数公式的特点和适用性加以比较讨论，找出适于不同数据资料的特征价格 指数公式。并根据特征价格指数理论，提出了经济统计意义上的“标准特征商品 概念，编制了五种异质商品的特征价格指数。郝前进【3 2 】通过博士论文研究，用数 据和实证说明了特征分析法的科学性和实用性，以及传统房地产研究方法的局限 之处：通过特征价格法，用计量经济学方法定量剥离供需变化和品质内涵变化对 房地产市