2008年宁波松兰山白沙湾度假村初步市场分析

项目： 宁波松兰山白沙湾度假村初步市场分析 开发商： 宁波白沙湾度假村有限公司 目 录 1.宁波市概况 . 1 1.1 总览 . 1 1.2 经济指标 . 2 1.3 综合实力 . 3 1.4 行业结构 . 3 1.5 外贸 . 4 1.6 外商直接投资 . 5 1.7 港口、交通 . 6 1.8 旅游 . 9 1.9 会展 . 10 1.10 小结 . 10 2项目地点分析 .11 2.1 项目地点 .11 2.2 交通便捷程度 . 12 2.3 旅游景点 . 12 2.4 项目景观 . 14 2.5 项目地点优劣势分析 . 14 3.宁波高档酒店市场 . 15 3.1 宁波酒店市场概括 . 15 3.2 宁波饭店业发展特征 . 17 3.3 宁波高档酒店市场 . 18 3.4 季节性 . 21 3.5 市场前景 . 22 4.拟建酒店功能特色与设施（一） . 23 4.1 拟建酒店功能特色 . 23 4.2 拟建酒店设施 . 23 4.2.1 主要指标 . 24 4.2.2 客房 . 24 4.2.3 餐饮设施 . 25 4.2.4 宴会及会议 . 27 4.2.5 公共区部分 . 28 4.2.6 健身休闲场所 . 29 4.2.7 行政区域 . 30 4.2.8 后勤区部分 . 30 4.2.9 其他与设计相关的建议 . 31 4.2.10 关键词 . 31 1 1.宁波市概况 1.1 总览 宁波位于东海之滨，经济发达的长江三角洲南翼，毗邻上海、杭州，是中国对外开放城市、享有省一级经济管理权限的计划单列城市、具有制定地方性法规权力的 “ 全国较大的市 ” ，是全国历史文化名城、国家园林城市和国家优秀旅游城市。 宁波市 总面积 9365 平方公里，总 人口 556.7 万人 。 宁波历史悠久，是有 7000 年文明史的河姆渡文化的发祥地，自古以来就是中国对外贸易的重要港口。宁波在唐时与扬州、广州并称为中国三大对外贸易港口，宋时又与广州、泉州同列为对外贸易的三大港口重镇，鸦片战争后被辟为“ 五口通商 ” 口岸之一。宁波是中国大陆著名的港口城市，拥有我国四大国际深水良港之一的北仑港，水深、浪小、不冻、不淤、陆域宽广。宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城 2 市，也是浙江省经济中心。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力 ，成为国内经济最活跃的地区之一。 宁波在 2008 中国十大最具幸福感城市中，居第 2 位，在 2007 中国公众城市宜居指数上，居第 5 位；在福布斯 2007 中国大陆最佳商业城市排行榜上，居第 8 位。 1.2 经济指标 下表显示了宁波 2005 年 -2007 年的主要经济指标： 主要 指标名称 单位 2005 2006 2007 年均 增长 宁波市 GDP 亿元 2449.31 2864.49 3433.08 13.39% 规模 上工业利润 亿元 262.36 304.29 389.04 16.09% 全社会固定资产 投资 亿元 1336.3 1543 1597.91 6.53% 港口货物吞吐量 亿吨 2.69 3.1 3.45 9.42% 集装箱吞吐量 万标箱 520.8 706.8 935 26.51% 社会消费品零售总额 亿元 759.83 882.54 1035.46 12.09% 自营出口额 亿美元 222.33 287.71 382.55 24.02% 实际利用外资 亿美元 23.11 24.3 25.05 2.80% 财政一般预算收入 亿元 466.5 561.17 723.92 18.39% 地方财政收入 亿元 212.38 257.38 329.12 18.32% 市区居民人均可支配收入 元 17408 19674 22307 9.38% 农村居民人均纯收入 元 7810 8847 10051 9.56% 全社会用电量 亿千瓦时 268.49 313.55 367.12 12.25% 资料来源：宁波市统计局， 2005-2007 下表显示了宁波 2007 年 -2008 年 度 的主要经济指标 年度与环比比较 ： 主要 指标名称 单位 2007 同比 上年 % 2008 同比 上年 % 环比 % 宁波市 GDP 亿元 3433.08 9.92 3964.1 7.73 -2.19 规模 上工业利润 亿元 389.04 13.93 215.1 -22.36 -36.28 全社会固定资产投资 亿元 1597.91 1.78 1728.2 4.08 2.30 港口货物吞吐量 亿吨 3.45 5.65 4.8 19.57 13.92 集装箱吞吐量 万标箱 935 16.14 1084.6 8.00 -8.14 社会消费品零售总额 亿元 1035.46 8.66 1238 9.78 1.12 自营出口额 亿美元 382.55 16.48 463.3 10.55 -5.93 实际利用外资 亿美元 25.05 1.54 25.4 0.7 -0.84 财政一般预算收入 亿元 723.92 14.50 810.9 6.01 -8.49 地方财政收入 亿元 329.12 13.94 390.4 9.31 -4.63 市区居民人均可支配收入 元 22307 6.69 25304 6.72 0.03 3 农村居民人均纯收入 元 10051 6.80 11450 6.96 0.15 全社会用电量 亿千瓦 367.12 8.54 394.9 3.78 -4.76 资料来源：宁波市统计局， 2007-2008 据初步核算， 2008 年 宁波市 实现地区生产总值 3964.1 亿元，按可比价计算，比上年增长 10.1%，按年均汇率折算的人均 GDP 达 10079 美元；完成财政一般预算收入 810.9亿元，其中地方财政收入 390.4亿元，比上年分别增长 12.0%和 18.6%；市区居民人均可支配收入 25304 元，比上年增长 13.4%；农村居民人均纯收入 11450 元，比上年增长 13.9%；集装箱吞吐量首次突破 1000 万标箱，达 1084.6 万标箱，比上年增长 16.0%。 2008 年成功蝉联全国文明城市，同时被评为全国十大最具幸福感城市之一。 民营工业： 2008 年 宁波市 规模以上工业企业中民营企业达 9479 家，比上年净增 418家，拥有资产 3642.3 亿元，占规模以上工业企业总资产比重达 49.0%；实现工业总产值 4538.0 亿元，占规模以上工业总产值的比重为 53.0%，提高1.8 个百分点；实现利税 189.6 亿元，占规模以上工业利税总额的比重为39.6%。 1.3 综合实力 地区生产总值： 2008 年 宁波市 实现地区生产总值（ GDP） 3964.1 亿元 ，按可比价格计算，比上年增长 10.1%，增幅同比下降 4.8 个百分点。 财政收支： 2008 年 宁波市 实现财政一般预算收入 810.9 亿元，比上年增长12.0%。其中中央财政收入 420.5 亿元，增长 6.5%，地方财政收入 390.4 亿元，增长 18.6%。完成地方财政一般预算支出 439.4 亿元，增长 18.4%。 2008 年 宁波主要经济指标占全省的比重 生产总值占全省的 18.4% 规模以上工业利润占全省的 13.9% 全社会固定资产投资占全省的 18.6% 社会消费品零售总额占全省的 16.6% 自营出口额占全省的 30.0% 实际利用外资占全省的 29.9% 财政一般预算收入占全省的 21.7% 1.4 行业结构 以现代服务业为核心，宁波第三产业快速发展。 国民生产总值构成 4 主要 指标名称 单位 2005 2006 2007 2008 年均 增长 宁波市 GDP 亿元 2449.31 2864.49 3433.08 3964.1 15.46% 第一产业 亿元 132.26 139.45 153.73 167.4 6.64% 第二产业 亿元 1341.46 1575.94 1888.68 2196.7 15.94% 第三产业 亿元 975.59 1149.1 1390.76 1600 16.00% 数据来源：宁波市统计局， 2005-2008 年 产业结构： 2008 年 宁波市 第一产业实现增加值 167.4 亿元，比上年增长 4.1%；第二产业 2196.7 亿元，增长 10.0%；第三产业 1600.0 亿元，增长 11.0%。三次产业的比重为 4.2 55.4 40.4。 投资结构： 2008 年全社会固定资产投资完成 1728.2 亿元，比上年增长 8.2%。其中限额以上固定资产投资完成 1610.9 亿元，增长 8.4%。第二产业完成投 资755.6 亿元，增长 3.2%，其中工业投资 753.4 亿元，增长 3.4%，限额以上通用设备、专用设备和通信设备等制造业投资分别增长 17.5%、 19.2%和 49.7%；第三产业完成投资 965.8 亿元，增长 12.1%，快于全社会投资增速 3.9 个百分点，其中交通邮政仓储、科教卫体文广、环境与公共设施管理等行业投资分别增长 28.1%、 23.5%和 29.4%。限额以上新开工项目平均规模由 2007 年的4880.3 万元扩大到 2008 年的 5947.7 万元。 1.5 外贸 进出口贸易额， 2005-2008，单位：亿美元 222.33287.7382.55463.3112.62 134.4192.44 215.101002003004005002005 2006 2007 2008出口 进口 资料来源：宁波市统计局， 2005-2008 5 宁波市主要出口市场， 2008，单位：万美元 市场 本年 比重 % 去年 比重 % 同比 名称 累计 同期 增减 % 亚洲 1450261 31.31 1229065 32.13 18 非洲 222903 4.81 191344 5 16.49 欧洲 1627232 35.13 1305725 34.13 24.62 拉丁美洲 334182 7.21 246180 6.44 35.75 北美洲 854627 18.45 741660 19.39 15.23 大洋洲 143433 3.1 111542 2.92 28.59 东盟 241099 5.2 196339 5.13 22.8 欧盟 1440792 31.1 1153168 30.14 24.94 主要市场小计 3286983 70.95 2759151 72.12 19.13 美国 769497 16.61 667496 17.45 15.28 日本 293799 6.34 261928 6.85 12.17 德国 279513 6.03 204617 5.35 36.6 香港 240847 5.2 237234 6.2 1.52 英国 174161 3.76 153623 4.02 13.37 韩国 147665 3.19 111816 2.92 32.06 意大利 147127 3.18 124032 3.24 18.62 荷兰 143956 3.11 113606 2.97 26.72 法国 139175 3 122104 3.19 13.98 西班牙 127431 2.75 101199 2.65 25.92 澳大利亚 114564 2.47 94814 2.48 20.83 阿拉伯联合酋长国 104357 2.25 89951 2.35 16.02 资料来源：宁波市外经贸局， 2008 外贸企业： 2008 年 宁波市 新增对外贸易经营备案登记企业 1900 家，累计突破 1 万家，达 10758 家。有进出口实绩企业 9085 家。其中民营企业（包括私营企业和集体企业）出口额占 宁波市 出口总额比重达 46.6%，比上年增长28.2%；拉动 宁波市 出口增长 12.4 个百分点；进口额占 宁波市 进口总额比重达 29.3%，增长 10.3%，拉动 宁波市 进口增长 3.2 个百分点。 对外贸易： 2008 年 宁波市 口岸进出口总额 1401.9 亿美元，比上年增长 25.5%。外贸自营进出口总额为 678.4 亿美元，增长 20.1%，其中出口 463.3 亿美元，增长 21.1%；进口 215.1 亿美元，增长 17.9%。 1.6 外商直接投资 6 2008 年 宁波市 合同利用外资 41.2 亿美元，比上年下降 8.4%，实际利用外资25.4 亿美元，增长 1.3%。 外商投资， 2005-2008，单位：亿美元 经济指标 2005 2006 2007 2008 项目数量 873 1034 854 528 合同金额 42.1 44.3 45 41.2 实际利用 23.1 24.3 25.1 25.4 数据来源：宁波市统计局 、宁波市外经贸局 ， 2005-2008 1.7 港口、交通 随着杭州跨海大桥的开通（ 2008 年 5 月 1 日正式通车）以及正在兴建的象山港大桥（预计 2012 年），宁波的地理地位显著提升。 东方大港 宁波港于公元 752 年（唐天宝 11 年）正式开埠，是一个具有 1200 多年历史的古老港口。改革开放以来，是宁波港发展历史上最快的时期。宁波港地处我国大陆海岸线中部，是中国大陆著名的深水良港。宁波港自然条件得天独厚，内外辐射便捷， 向外直接面向东亚及整个环太平洋地区，向内可直接覆盖整个华东地区及经济发达的长江流域，是中国沿海向美洲、大洋州和南美洲等港口远洋运输辐射的理想集散地。 宁波港， 2005-2008 2005 2006 2007 2008 平均增长 集装箱航线（条） 147 163 190 210 10.71 货物吞吐量（亿吨） 2.69 3.1 3.45 3.6 8.46 全国排名 2 2 2 2 集装箱吞吐量（万标箱） 520.81 706.79 935 1084.6 27.06 全国排名 4 4 4 4 全球排名 前 20 16 11 8 数据来源： 宁波市统计局 -宁波市 2005-2008 概览 2008 年世界集装箱吞吐量前 10 名排名 ,百万标箱 排名 港口名称 国家 全年吞吐量 % 1 新加坡 新加坡 29.92 7.24 2 上海 中国 28.01 7.11 3 香港 中国 24.3 1.76 4 深圳 中国 21.42 1.52 5 釜山 韩国 13.42 1.13 6 迪拜 阿联酋 12 12.68 7 广州港 中国 11 19.57 8 宁波 -舟山港 中国 10.84 15.81 7 9 鹿特丹 荷兰 10.83 0.37 10 青岛 中国 10.02 5.92 数据来源： 中国港口网 航空 目前， 宁波栎社国际机场 机场已开辟至北京、上海、广州、深圳、成都、重庆、厦门、青岛、大连、乌鲁木齐、哈尔滨、昆明、兰州等 30 多条国内航线和香港、韩国首尔等地区、国际航线。 宁波栎社国际机场年吞吐量， 2005-2008 旅客吞吐量（人次） 货邮吞吐量（吨） 起降架次 2005 2532910 30747.7 27006 2006 2972429 38768.1 30865 2007 3300626 39642.6 31541 2008 3574352 39768.798 34002 CAAG 10.28% 7.33% 6.48% 数据来源：中国民用航空局， 2006-2008 民 航机场生产统计公报 浙江省 3 个主要机场指标比较， 2008 年 杭州 宁波 义乌 旅客吞吐量（人次） 12,673,198 3574352 516325 排名 8 30 57 货邮吞吐量（吨） 210792.99 39768.798 3346.892 排名 8 26 52 起降架次 118560 34002 5316 排名 10 33 66 数据来源：中国民用航空局， 2006-2008 民航机场生产统计公报 陆路 8 多条重要的高速公路已经建成通车或正在建设中，这些高速公路连接了浙江北部、上海、江苏，西部连接杭州、绍兴 ，南部连接了温州、台州等中国最重要的经济城市。 已经建成的高速公路有： 沈海高速 -杭州湾跨海大桥：连接浙江嘉兴、湖州，上海，江苏 杭甬高速：连接杭州、绍兴 甬台温高速：连接台州、温州 甬金高速：连接金华、义乌、衢州 在建的高速公路有： 杭绍甬高速 复线，预计于 2012 年通车 甬台温沿海 高速复线 -象山港口大桥，预计于 2012 年通车 （ 注： 象山县国民经济和社会发展第是一个五年规划纲要和宁波市交通十一五发展规划仅提到在十一五规划中通车，但预计可能性不大） 9 铁路 已建成：杭萧甬铁路：连接杭州、绍兴，目前正进行电气化改造，预计改造后宁波到杭州铁路时间在 1.5 小时以内。 正在建设：甬台温 -温福电气化铁路：预计 2009 年年底前建成，温州到宁波的时间在 2.5 小时以内。 根据国家 中长期铁路网规划，宁波确定铁路建设与发展目标：到 2020 年，将成为国家综合交通网中的重要枢纽，内陆货运的重要出海口和走向亚 太、通往世界的重要门户。 国家 将沪甬 (跨杭州湾 )铁路、甬舟铁路等纳入其中。 届时，宁波到上海的铁路时间将在 2 小时以内。 1.8 旅游 宁波是一座美丽的港口旅游城市，也是一座历史文化名城，更是一座有着丰富资源的著名宁波旅游城市。她古色古香又富有动感，大自然的天趣与都市的跃动为一体 “ 东方商埠，时尚水都 ” 展现在人们面前的是一幅底蕴丰富，色彩斑斓的长篇宁波旅游画卷。宁波的山山水各显神姿，引人入胜：蒋氏故里，溪口雪窦山是国家级风景名胜区，也是著名的宁波旅游景点 ,有幽谷飞瀑雪窦山，壁立千仞千丈岩；东钱湖有 “ 西子风韵， 太湖气魄 ” ； 松兰山一湾金沙梦系蔚蓝 ；天明山南溪温泉晶莹可人；海防遗址招宝山英气勃勃。 宁波旅游资源丰富 ,人文荟萃，文风鼎盛。天一阁藏书楼的藏书量在亚洲位居第一；王守仁开创 “ 阳明学派 ” 留传海外；黄宗羲的 “ 浙东学派 ” 影响广泛。 2008 年 宁波市 实现旅游总收入 450.2 亿元，比上年增长 18.4%。接待国内游客 3465 万人次，增长 12.7%；实现国内旅游收入 415.9 亿元，增长 19.4%。接待入境游客 78.7 万人次，增长 14.2%；入境旅游外汇收入 4.9 亿美元，增长 13.8%。 下表显示了宁波主要旅游经济指标， 2006-2008 2006 2007 2008 平均增长 入境旅游者人数 (万人次 ) 54.25 68.9 78.7 15.02% 入境旅游者人天数 (万人天 ) 173.25 213.15 232.56 11.41% 国际旅游收入 (百 万美元 ) 336.98 430.7 490 15.14% 旅游饭店营业收入总额 (万元 ) 292483 362436.7 390194.64 11.14% 旅行社外联（组团）人数 (人次 ) 1559590 1674399 2124305 12.07% 国内旅游总人 数 (万人次 ) 2685 3074 3465 9.68% 国内旅游收入 （亿元） 289.6 348.2 415.9 14.54% 数据来源： 宁波旅游统计， 2006-2008 10 1.9 会展 2008 年 宁波市 举办会展活动 276 个，比上年增长 34.0%。其中举办展会活动136 个，增长 32.0%；展览总面积 139.2 万平方米，增长 36.5%；单个展会面积首次突破 1 万平方米，达 1.02 万平方米。举办特色节庆活动和会议（论坛）63 个和 77 个，分别增长 31.0和 71.0。新增有会展业务的企业 95 家，其中新 增专业会展企业 21 家，引进外资会展企业 3 家，有会展业务的企业累计176 家。 下表显示了宁波 市 2008 年 重要会展名称及时间 ： 展会 /主题节 展期或举办时间 中国开渔节 2008/9/14 第十 一 届中国国际服装服饰交易会 2008/10/22 第 九 届中国国际机械工业博览会 2008/3/15 第 四 届中国国际文具产业博览会 2008/3/22 第 十 届浙江投资贸易洽谈会 2008/6/8 第 五 届中国国际机电工业展览会 2008/9/7 资料来源：宁波会展 网 1.10小 结 经过改革开放 20 多年的积累， 宁波市 综合实力明显增强，产业基础比较雄厚，基础设施日益完善，区位优势更加突出，具有加快经济发展和社会和谐进步的基础条件。 宁波市 “十一五”时期经济社会发展总体目标是：力争到 2010 年全面建成小康社会 ,为率先基本实现现代化打下坚实基础。 经济持续快速协调发展。在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，到2010 年，地区生产总值达到 4300 亿元，年均递增 11%，人均生产总值超过 6 万元。全社会固定资产投资累计超过 1 万亿元。长江三角洲南翼经济中心和华东地区先进制造业基地的战略定位进一步确立和巩固。 加快发展国际贸易业。 到 2011 年，实现进出口总额 850 亿美元，其中出口 580 亿美元，进口 270 亿美元。 优先发展现代物流业。到 2011 年，宁波港区集装箱吞吐量比 2006 年翻一番，现代物流业的增加值占 GDP 比重达 12%左右，基本确立浙江省重要综合物流中心及长三角国际物流枢纽地位。 统筹发展休闲旅游业。到 2011 年， 宁波市 旅游总收入达 450 亿元，接待境外旅游者超过 100 万人次，接待国内旅游者突破 3300 万人次。 11 2项目地点分析 2.1 项目地点 宁波松兰山海滨旅游度假区位于 宁波主城区 东南 40 公里的海滨，规划面积67.69 平方公里，其中海域面积 42.89 平方公里 ，度假区内 古时抗倭遗迹、兵寨保存完好，道教、佛教景观相对应。松兰山 有 6 个沙滩，滩滩相连，南北长5 公里 。 其中南沙滩 已经成为海滨浴场 ；南沙滩北边是东沙滩，东沙滩 是松兰山沙滩中最大 的 一个，这一带将建成松兰山海滨度假区功能比较完善的中心区。 再依次是十二生肖沙滩，太极湾滩、小平岩滩和白沙湾滩。 宁波松兰山 白沙湾旅游度假村项目总占地面积 970 亩，其中 75%为旅游开发用地。 项目区位图： 12 2.2 交通便捷程度 随着象山港大桥及接线工程项目获国家发改委批准建设，预计于 2012 年，象山港跨海大桥及其连接线将全线建成通车，届时 宁波松兰山海滨旅游度假区 至宁波中心城区的交通时间将由现在的一个半小时缩短至 40 分钟左右。 至上海的交通时间也将在 3 个小时以内。 下表显示了宁波松兰山旅游度假区在象山港跨海大桥开通后至周边主要城市的行车时间表： 城市 距离（公里） 时间（ 小时 ） 上海 200 2 杭州 180 2 苏州、无锡、镇江、常熟 250 3 南京 350 4 台州 100 1 温州 200 2 金华、义乌 220 2.5 2.3 旅游景点 下表显示宁波 4A 级旅游景点（区） 景点 地理位置 关键词（特色） 溪口风景区 宁波奉化 蒋氏故里 滕头景区 宁波奉化 全球生态 500 佳 雅戈尔动物园 宁波东钱湖 动物世界 梁祝文化公园 宁波鄞州 汉文化遗产 天下玉苑景区 宁波余姚 玉雕主题公园 丹山赤水景区 宁波余姚 峡谷景观、道教文化 五龙潭风景名胜区 宁波鄞州 自然风光 松兰山海滨旅游度假区 宁波象山 海滨沙滩 中国渔村 宁波象山 主题公园 资料来源：宁波旅游局 下图显示了宁波主要旅游景点分布图 ： 13 宁波的旅游景点除松兰山海滨旅游度假区和中国渔村拥有海滨沙滩外，其他4A 级景区均无 海滨资源。而从距离空间上，松兰山海滨旅游度假区相距于宁波的城市的关系更为接近，在自然景观、水质、空气质量、环境保护方面更胜一筹。 扩大至长三角，沿海地带除 松兰山旅游度假区、中国渔村 和舟山外，并不具备或尚未开发海滨沙滩特色的旅游景点（区），而长三角区域又是中国经济发展的龙头，市民出行愿望、消费需求也十分强劲，而选择南中国海附近（三亚）距离太远，同时又要花费较多的 时间和开支。 打造滨海休闲中心。打响 “ 东方不老岛、海山仙子国 ” 品牌，建设旅游经济强县 （目前，浙江省仅淳安为旅游经济强县） ，形成 “ 一带三区 ” 旅游格局，成为长三角地区滨海旅游休闲度假胜地 ，成为 本地区 的重要战略目标。 14 2.4 项目景观 2.5 项目地点优劣势分析 优势 象山港大桥 预计 2012 年开通， 宁波松兰山海滨旅游度假区 缩短了和宁波主城区 之间的距离，促进 度假区 更快的融入长三角经济的发展。 宁波地区乃至长三角区域具有强劲的消费潜力，长三角区域海滨旅游度假资源匮乏，而项目地点 具有独特的旅游度假资源并且背靠长三角将更加有利于今后饭店的长远发展。 项目 周边拟建设开发的游艇俱乐部和滨海高尔夫球场会为本地旅游经济注入新的活力，促进本地高星级度假酒店发展 （注：来自象山县 国民经济与社会发展第 十一五 个 规划） 。 位于 宁波市 著名的松兰山旅游度假区 ，空气质量优良天数达 100%， 大气中 负氧离子含量高达 1.47 万个，完全达到国家度假区一级标准。 劣势 度假区海水大部分时间较为混浊 。 由于特殊的气候条件， 旅游季节性 较 强。 交通条件及制约性较大。 宁波松兰山海滨旅游度假区 宁波松兰山海滨旅游度假区 项目地点正前方 项目地点东南方 15 3.宁波高档酒店市场 3.1 宁波酒店市场概括 整体信息 目前， 宁波市 旅游饭店总数达到 199 家，房间数达到 19687 间，床位数达到33182 张。 宁波市 旅游饭店的总体规模和水平在国内同类城市中位居前列，在省内仅次于杭州（ 250 家）。与上年相比，虽然在星级复核复评中取消了 18家，但旅游饭店客房总数和床位数下降不多，主要是由于规模较大的高星级饭店的增加，退出市场的一般都是一些小规模的中低档饭店。从层次结构来看，五星级 9 家，四星级 18 家，三星级 46 家，一、二星级 126 家，各层次星级饭店的数量 分布呈金字塔结构，适应经济发展及城市地位、以国际和国内著名品牌为龙头、单体饭店为主体、经济型酒店为新生力量的多元化饭店产业发展格局基本形成。 下表显示了宁波饭店业发展规模， 2005-2008 年份 饭店数（座） 客房数（间） 2005 178 16495 2006 194 19859 2007 214 23980 2008 199 19687 数据来源：宁波旅游局 饭店结构 下表显示了宁波饭店结构， 2006-2008 星 级 饭店数（座） 客房数（间） 2006 2007 2008 2006 2007 2008 五星级 5 6 9 1440 1869 不详 四星级 16 18 18 2889 3211 不详 三星级 45 50 46 3624 4954 不详 数据来源：宁波旅游局 至 2007 年底，五星级饭店客房数量占所有星级饭店数量的约 8%，高中低档星级饭店比例约为 1:1:3。 2007-2008 年 4 星、 5 星饭店 平均出租率 下表显示了宁波 4 星、 5 星饭店平均出租率， 2007 16 54.7948.855.864.455.8960.6251.1547.0950.9760.6268.1761.4160.4253.9366.67 66.1765.4560.69 60.262.6957.4166.3261.1261.06404550556065701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星级 四星级 数据来源：宁波旅游局 下表显示了宁波 4 星、 5 星饭店平均出租率， 2008 61.6752.9449.9156.1560.2664.5760.5248.7253.8960.7456.3642.4749.3963.6966.1269.166.4963.8956.2558.4564.69 64.5855.8360.96404550556065701月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星级 四星级 数据来源：宁波旅游局 619.99497.87596.96637.56593.62570593.63632.76582.48679.06392.39433.38413.91393.18412.57 420.64448.76404.32614.22613.41407.59411.9415.61397.113003504004505005506006507001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月五星级 四星级 数据 来源：宁波旅游局 2008 年宁波市旅游及饭店市场运行走势 宁波市 旅游在震荡中实现增长，旅游经济运行结局良好；下半年旅游经济运行呈现下滑态势，增长下行的压力明显增大。 17 年初，旅游经济遭遇冰雪灾害。 1 月中旬至 2 月初，全国大范围的雨雪冰冻灾害性天气对旅游市场尤其是春节黄金周造成了很大影响，许多游客因此取消和改变了行程计划， 宁波市 部分山地、海岛景区关闭，使节假日调整后本应火热的春节黄金周旅游市场显得较为清淡。春节黄金周期间， 宁波市 共接待游客99.36 万人次 ,同比下降 15.6%， 宁波市 旅游总收入 6.72 亿元，同比下 降 13.2%。星级酒店经营 1-2 月的入住率和房价也都在低位徘徊。 5 月份， 杭州湾 跨海大桥成旅游吸引物，虹吸效应明显。随着杭州湾跨海大桥的开通，周边省、市近程客源大批旅游团队和自驾车游客涌入 宁波市 ，许多原定其它游程的游客纷纷改变目的地转道宁波，出现旅游“井喷”。杭州湾跨海大桥成了非常强大的旅游吸引物，对其它旅游目的地的虹吸效应十分明显；各级旅游部门适时组织重点旅游市场营销，则进一步地促进了旅游市场的拓展。统计数据显示，一级市场中，省内客源占 49.4%，同比增长 32.58%；上海市场占 15.6%，同比增长 105.35%；江苏市场占 15.3%，同比增长 5.68%。 这一时段游客数量的迅猛增长有效地弥补了年初旅游市场因冰雪灾害造成的损失。 自下半年始，由美国次贷危机引发的西方国家金融危机和全球性金融动荡，国际经济普遍不景气，对全球旅游经济影响明显，旅游消费锐减、市场迅速下滑，对 宁波市 旅游经济也产生了重要影响。从第三季度开始， 宁波市 入境旅游市场、景区接待人次数增幅明显下滑。但由于宁波旅游市场的客源结构、地区结构特征，以及得益近几年来 宁波市 对境内外重点旅游市场的有效营销， 宁波市 入境旅游、景区接待人次继续保持两位数的增长。 尤其是入境旅游与 2007 年相比虽增速有所下降，但同比增长 14.23%，高于全省平均增速。其中：外国人 49.61万人次，同比增长 14.3%；香港同胞 11.31 万人次，增幅 15.36%；澳门同胞3.51 万人次，同比增长 24.37%；台湾同胞 14.3 万人次，增长 11.94%。旅游外汇收入 49003 万美元，同比增长 13.75%；入境旅游人次和旅游外汇收入继续稳居全省第二位。 3.2 宁波饭店 业发展 特征 自 2002 年以来，由于宁波经济发展速度加快，各种高层次的展会的需求拉动，宁波的高星级饭店发展进入了快车道，据不完全 统计， 宁波市 在建或拟建的豪华五星饭店共有 21 家，投资总额 130 亿元，每家饭店平均投资额 5 亿多元，平均客房数 335 间。 宁波的饭店业自 2006 年开始，也出现了经济型饭店的快速增长。一方面，国际国内连锁品牌纷纷进驻，如锦江之星、如家快捷、莫泰 168、美国速8 等品牌都已经开出分店。另一方面，本地著名的南苑集团也在旗下开创了经济型饭店品牌“南苑 e 家”，在宁波乃至全浙江省进行布点，目前已经在浙江省开出 20 多家分店。 18 国际品牌纷纷进入。其中洲际、万豪、喜达屋、凯悦、卡尔森、雷迪森、香格里拉、温德姆等国际集团的饭店品牌均 已落户宁波，东港喜来登酒店、温德姆华侨豪生大酒店、宁波万豪酒店已经开业。 饭店产品单一，依托海滨和温泉资源为特色的酒店甚少，特别是产品特色和经营主题离真正的休闲度假酒店还有不少差距。 3.3 宁波高档酒店市场 下表显示了宁波高档酒店市场 （ 5 星） 的整体状况 ， 商务型酒店 2007-2008 酒店 客房数（间） 开业年份 2007 年平均房价 （单位： RMB） 2008 年平均房价 （单位： RMB） 东港喜来登大酒店 378 2006 1348.42 1139.5 华侨豪生大酒店 450 2007 785 760.21 万豪酒店 333 2008 不详 不详 南苑饭店 438 1999 712.04 727.21 太平洋大酒店 274 1998 564.75 598.79 中信国际大酒店 288 1997 520.55 501.99 目前，宁波的国际高星级酒店 喜来登、豪生、万豪以及 包括在建的香格里拉、丽晶、索菲特等均位于宁波主城区的商务酒店，除 凯悦 （在建，度假会议型酒店）位于宁波东钱湖风景区外，其他均无国际酒店品牌占领旅游度假市场。 下表显示了宁波 松兰山度假区 主要 旅游度假酒店的整体状 况， 2008 星级， 酒店 地理位置 2008 年平均房价 （单位： RMB） 出租率 （ ） 5 星， 南苑温泉山庄 宁海 天明山 1219.36 65.45 4 星， 黄金海岸大酒 店 松兰山度假区 510.38 45.84 4 星， 宁海温泉大酒 店 宁海 天明山 482.81 66.92 4 星， 溪口银风度假 村 溪口风景区 407.68 48.9 4 星， 松兰山海景大酒店 松兰山度假区 396.87 49.48 宁波高档旅游度假饭店主要集中在宁海天明山（温泉度假）和松兰山（滨海度假）两个区域。 南苑温泉山庄： 山庄温泉资 源为著名的南溪温泉，取自地下 158 米处，四季恒温，清澈透明，富含氡、氟、锂等 20 多种对人体有益的矿物质和微量元素，除天然保健之外对治疗风湿关节炎、动脉硬化、高血压等疾病有奇效，其水质名列全国温泉之前茅，堪称华东之最，浙江一绝。 宁海南苑温泉山庄有限公司属南苑集团股份有限公司旗下。定位高端，是集高级客房、豪华别墅、餐饮美食、保健娱乐及会议沙龙为一体，以温泉为主题的高档度假型酒店。山庄服务项目还包括：会议商务服务、客房送餐、精品廊、礼宾服务、代客泊车、洗衣服务、书店等等。 19 黄金海岸大酒店位于松兰山旅游度假区内 ，距离白沙湾度假村仅 2.5 公里，是 松兰山旅游度假区 最早的一家高星级酒店，开业于 1997 年，该酒店共有 178 间客房，主要以接待政府单位为主，在当地具有较高的知名度和影响力。根据酒店客户经理反映，酒店将于近期进行更新改造。该酒店的音乐咖啡吧具有一定的特色，最大会议室可容纳 600 人（课堂形）。 宁海天明山温泉大酒店（原宁海温泉大酒店）坐落在宁海县城西北，深圳南溪境内，距市区 76 公里，拥有 9627 亩的森林资源。自 1962 年建成以来，先后接待过世界二十多个国家的代表团以及潭震林、李铁映、杨成武、江华等中央领导人。 1991 年经国家林业部批准，建立国家级主题公园 “ 南溪温泉森林公园 ” 。 奉化溪口银凤锦江旅游度假村位于奉化市溪口镇国家 4A 级旅游风景区内，占地面积为 300 亩。奉化溪口银凤锦江旅游度假村拥有中、西餐厅、景观吧、大堂吧、 18 个豪华餐厅包厢，可同时接纳 800 人就餐，各类会议室 12 个，其中最大的会议室能同时容纳 300 人就座；拥有攀岩场、儿童乐园、沙滩越野车等特色项目。具备广泛参与和互动性，配备高尔夫推杆练习场、网球场、篮球场、室内游泳馆、烧烤、垂钓等高雅休闲娱乐项目及众多的室内康体娱乐项目，如：桑拿、足浴、美容美发 、 KTV 包房、棋牌室、乒乓球、台球、沙弧球、壁球、健身房等。 松兰山海景大酒店位于松兰山旅游度假区内，距离白沙湾度假村仅 3 公里，开业于 2004 年，建筑面积 28000 ，占地 100 亩。主要以接待本地企业、旅行团队等为主，客源地多为本地居民、上海、苏南等地。酒店客房 207 间，由主楼和附楼两部分组成。 下表显示了宁波松兰山旅游度假区高星级酒店 历史业绩 情况 ， 2006-2008 酒店名称 2006 年 2007 年 2008 年 出租率 平均 房价 出租率 平均 房价 出租率 平均 房价 象山港国际大酒店 62%！ 508.74 65%！ 540.38 548.75 61.22 黄金海岸大酒店 38%！ 469.82 36%！ 502.4 510.38 45.84 松兰山海景大酒店 37%！ 368.42 35%！ 355.24 396.87 49.48 数据来源：宁波市旅游局 ！由当地酒店经理人提供 下表显示了宁波松兰山旅游度假区高星级酒店营业收入组成， 2008 酒店名称 酒店经营总收入 (万 ) 客房经营总收入 (万 ) 餐饮经营总收入 (万 ) 其他收入 (万 ) 象山港国际大酒店 7200 3200 3200 400 黄金海岸大酒店 3100 1400 1300 400 松兰山海景大酒店 2300 1200 900 200 数据来源：由项目公司提供 20 象山港国际大酒店位于象山县城区，是城区唯一一家高星级酒店，酒店至开业以后取得了不错的业绩，客房 297 间， 2005 年开业， 2008 年初又对酒店进行了装修。 2007 年年收入 6800 万左右，主要的市场客源包括了政府机关、本地针织、建筑业大型企业和本地的中产阶级。该酒店委托浙江世贸酒店管理公司管理，并计划于近期投入 1 亿人民币对酒店中心进行改造，力创五星 ，它的开业给原先的象山黄金海岸大酒店的营业收入带来了较大的冲击， 2007 年象山黄金海岸大酒店营业收入不足 2800 万，而 2006 年象山黄金海岸大酒店营业收入为 3134 万。 象山港国际大酒店业绩稳中有升，这主要是由于象山县城无高星级酒店，消费者可选择性低。平均房价每年提升近 5%。从我们对酒店的参观情况来看，酒店的服务品质、硬件设施相对于五星级酒店来说属于较差水平。象山黄金海岸大酒店目前年销售额在 2500 万左右，营业业绩有所下滑，特别是象山港国际大酒店的开业直接影响了该酒店；而松兰山海景大酒店也同样如此。 下 表显示了宁波较高档酒店市场，需求市场分布， 2007 政府、公司72%商务旅客11%休闲旅游4%会议6%其他7% 下表显示了宁波较高档酒店市场，客源国籍构成， 2007 国内71%欧洲14%日韩、港台5%美国8%其他2% 21 3.4 季节性 下表显示了宁波 宁波市 及象山、宁海旅游比重较高的地区的平均开房率走势 40.00%50.00%60.00%70.00%80.00%90.00%宁波市 象山 宁海宁波市 61.6 57.7 63.3 66.0 67.7 67.7 65.3 60.2 60.2 64.5 61.2象山 51.6 57.9 51.8 53.5 62.2 59.1 65.9 71.0 64.6 56.1 51.2宁海 65.8 70.2 64.7 63.3 66.4 61.6 60.3 60.2 52.2 65.2 59.51月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 数据来源：宁波市旅游局， 2008 年 1 月至 11 月 下表显示了 宁波 宁波市 及象山、宁海旅游比重较高的地区的 平均房价走势 200300400500600宁波市 象山 宁海宁波市 277 296 304 312 300 297 317 291 309 325 287象山 319 438 319 327 366 350 504 453 346 385 318宁海 341 395 359 291 320 321 298 313 339 382 3611月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 数据来源：宁波市旅游局， 2008 年 1 月至 11 月 下表显示了 酒店名称 旺季开房率 ！ 旺季价格 淡季开房率 ！ 淡季价格 全年开房率 平均房价 象山港国际大酒店 80% 880 元 50% 480 元 61.22 548.75 象山黄金海岸大酒店 90% 780 元 30% 250 45.84 510.38 22 松兰山海景大酒店 90% 680 元 30% 250 49.48 396.87 以普通标准间前台散客价为例 为 2008 年数据。 ！由当地酒店经理人提供 宁波松兰山度假区 的饭店以旅游客流为主，出租率的变化与旅游接待情况的关系非常密切， 松兰山旅游度假区 每年的旅游接待高峰出现在温度较高，适合海滨旅游的 7、 8 月，因此在这两个月出租率能达到 70%，其他的月份由于气温的 影响，不太适宜海滨旅游，旅游接待量明显下降，则平均出租率很低。在 7、8 月份松兰山海景酒店、黄金海岸大酒店的平均开房率在 90%以上，甚至100%。而 2、 6 月上旬、 9 月下旬、 10 月相对为平季基本在 50%左右 。 3.5 市场前景 积极因素 宁波 民营经济突出，并且建立了独特的经济发展模式，这种独特的经济模式有助于进一步推动地方经济的长期增长。本地客人对餐饮、娱乐设施的消费需求特别旺盛。 长三角经济区域居民具有强劲的消费能力， 按照世界银行的标准，人均国民生产总值在 2996-9265 美元（约合人民币 20523-63465 元）即属于上中等收入地区。 从旅游市场需求和发展规律来看，人均 GDP 超过 1000美元是一个国家观光旅游需求膨胀的时期；休闲需求急剧增长的门槛是人均 GDP 达到 2000 美元，那时候就将形成对休闲的多样化需求和选择；人均 GDP 达到 3000 美元，度假旅游需求将会全面扩张。 目前，宁波市纯度假酒店尚属空白，在旅游度假区的酒店设计、建造与城区的商务酒店无明显差别，无法体现休闲、度假要素。今后，本酒店的差异化设计定位必将吸引众多客源。 松兰山旅游度假区周边企业 的商务客人 和政府接待 也将成为酒店重要的客源之一， 本地区 已建立了 多种工业产品的生产基地，特别是在象山港大桥开通后，大桥经济将进一步突显，如针织业、建筑业、渔业、旅游业的不断增长，而政府部门也在着力将松兰山旅游度假区打造 成为国家级的旅游度假区。 消极因素 未来数年预计有多家高星级酒店分别在松兰山旅游度假区、 中国渔村 等地建设开发， 同时意味着挑战与机遇并存 。 酒店的 劳动力成本的 可能进一步 提高。 23 4.拟建酒店功能特色与设施（一） 4.1 拟建酒店功能特色 基于上述分析， 建议本酒店发展定位为主题性较强的，客房数目控 制在 180间的精品旅游会议度假酒店。因为今后酒店客源市场主要以 浙江、上海、 苏南、周边中小型的会议团队及旅游度假客人为主，而酒店地处旅游开发区，很难通过酒店餐饮（如大型婚庆、宴请）、社会娱乐（如大规模 KTV、演艺、棋牌）来提高营业额，只能通过主题性较强的，颇具特色的酒店整体设计，特色餐饮（如海景餐厅、特色婚庆），综合娱乐（娱乐功能比较齐全，但规模较少）来满足住店客人需求和促进本地客源前来消费。 为了使本酒店在建成后成为宁波地区乃至更广地域内具有高度的产品差异化、更强的消费辐射力和影响力，我们建议酒店应具备以下 功能特色： 1、有别与竞争对手的海滨主题特色餐厅。除了在酒店主体建筑内配备小型豪华的餐饮包厢外，我们建议根据当地消费市场需求和结合海滨沙滩资源，在酒店贴近沙滩处配置主题特色餐厅（如日式海鲜捞等），餐厅面向大海，呈现270 度视角效果。在夏季时可以提供敞开式的服务（包括室外延伸场地），在冬季的时候可以提供独立单元的室内服务。 2、完善的、多元化的、适应不同季节需要，同时既能满足度假客人需要又能迎合宁波象山本地客人消费需求康体产品。酒店的康体设施将分布在四块区域，包括海上区域，主要为客人提供摩托艇、包船出海、快艇 观光、海钓、滑水板、冲浪板的康体设施；沙滩区域，主要为客人提供沙滩排球、沙滩椅等设施；沿酒店室外区域，主要为客人提供游泳池、儿童嬉戏池、冲浪池、 SPA等设施；酒店室内区域包括棋牌、 KTV、室内泳池、 SPA、温泉等设施。在以上众多的康体设施中两项设施将作为酒店营销推广的重点产品：一是酒店的冲浪池，主要考虑本地水文、潮汐、地理、气候、海水质量因素影响，我们建议在酒店的设置此项目。二是在有条件的情况下，酒店室内设置温泉，主要使为了解决冬季时节因室内康体项目绝大部分无法使用而设置，作为酒店的亮点和吸引客源的重要卖点 。 3、一流的室内外景观设计，从宾客踏入酒店的第一步起就给宾客形成强烈的视觉景观冲击和第一印象效应，营造不同视角均能呈现美丽画卷的景象。例如：在室内景观的设计上，我们建议从客房的不同角度、楼层廊道的连接处均能看到山、海、沙滩景观；站在大堂、大堂吧映入眼帘的近处是酒店的水景水系、沙滩、两侧叠嶂的山峦到远处的大海直至正对面的元宝山，从更远的视角效果，形成海天一色的景象；酒店室内小景布局则可更多的融入当地风土人情、历史沿袭等特色鲜明的设计。在酒店的室外设计上，我们建议做足水的文章，如一楼的客房与泳池相连、酒店与大 海的关系由水景水系向海过渡。 4.2 拟建酒店设施 24 4.2.1 主要指标 客房数 180 全体人员 /房间数比 1.5 全体员工总数 270 总建筑面积 22333 平方米（不含停车） 客房部分 12982.65 58% 餐饮部分 1603 7% 宴会部分 2162 9.6% 大堂公共部分 646 2.8% 休闲健身部分 1420 6.35% 行政区部分 337 1.5% 后勤部分 1650 7.38% 机电设备部分 1533 6.8% 以上面积仅作为进一步讨论之用 4.2.2 客房 以 180 间客房为标准，度假酒店在客房类型上建议以下配置： 类型 面积 大概比率 房间数 面积 标准大床间 45 40 72 3240 标准双人间 45 50 90 4050 残疾人大床间 45 0.5% 1 45 行政大床套间 90 5 9 810 高级大床套间 135 2 4 540 豪华大套间 180 2 3 540 总统套间 270 0.5 1 270 客房面积 180 9495 客房层辅助设施： 客房层走廊 /交通区 预计在客房面积 35左右 3323.25 制 冰设施：每 50 房间 4 平方 14.4 服务间：每 30 个房间 25 平方 150 预计区域总面积是： 12982.65 说明：以上客房均为净面积，基本参照三亚度假酒店客房面积。根据我们对浙江沿海城市典型酒店设施数据调查，我们建议客房净面积在 38-45 之间，其中客房净面积在 30-34 ，卫生间在 8 ，走廊在 4 ，基本在 45 。 客房内部配置上建议有以下特色： 1.改变原来的廊道设置在客房中间的布局，改变为单边廊道，这样廊道自然光线充足，外景观漂亮。 25 2.所有客房尽可能面朝海滩方向或看到水景。一楼客房临近室外游 泳池。方便躺在沙滩椅上休息或下水游泳。 3.客房内配置：浴室面积达到 10 个平方，双脸盘，大浴缸、热带雨林；房间内床要达 2*1.2 以上，尽可能有更多自动化设备。 4.客房具有良好的隔音隔热效果，充分考虑环境协调与环境保护问题。 5.旺季时节，可设置户外的临时客房（设想）。 4.2.3 餐饮设施 本酒店地处旅游度假区，不能 市区商务酒店一样通过婚宴、社会餐饮来作为酒店日常营运的重要补充。据了解，宁波、宁海、象山市区内周边经营状况较好的商务酒店，其营业收入很大一部分，至少在 50以上营业收入是通过餐饮来完成的。但度假 酒店很难通过餐饮来提高酒店营业收入，酒店餐饮更多的是为会议、住店客人做好配套服务 。 由于酒店地处海边沙滩，为客人提供沙滩或海边就餐的场所，就会凸现度假酒店特色的餐饮文化，以此吸引本地客源前来消费，提升酒店经营能力。譬如：在沙滩上开辟烧烤区域，在天气较温和和炎热的时候，为客人提供就着海风自由惬意的享受海鲜美味的开放餐厅；也可以在海滩上，最好在海边建造不同风格的冬暖夏凉海上餐厅包厢，在炎热的夏季、寒冷的冬季，伴着涛声，在欣赏日落的同时，和亲朋好友畅饮，而在温和的日子，打开全景窗户，就着阳光、海涛、美食和大自然亲密 接触。 以 180 间客房为标准，度假酒店在餐饮设施配套上建议如下： 一） 大堂吧与咖啡座 座位区 84 平方米 服务间与库房 30 平方米 表演台 12 平方米 收银处 4 平方米 交通空间 16 平方米 总计 146 平方米 大概座位数： 40 建议有以下特色： 大堂吧处在大门、大厅、外景观、海景一条中线上，顾客座在大堂吧可以欣赏到外景观和远处的沙滩、海水、海岛。大堂吧表演台成回字型。 二） 西餐自助餐厅 用餐区 192 平方米 自助餐台 30 平方米 展示厨房 32 平方米 厨房 80 平方米 收银处 4 平方米 服务酒吧与库房 18 平方米 26 男女卫生间 40 平方米 交通空间 48 平方米 总计 544 平方米 大概座位： 96 建议有以下特色： 自助餐台宽敞大气，有展示厨房，餐厅有 2-3 面可以看到景观，有外露阳台可以提供顾客用餐。 三） 中餐厅 用餐区 276 平方米 厨房 96 平方米 服务酒店与库房 18 平方米 男女卫生间 40 平方米 收银处 4 平方米 交通空间 60 平方米 总计 494 平方米 大概座位： 120 建议有以下特色： 中餐厅设置 6 8 个包厢，每个 包厢配置卫生间，休息区和挂衣橱柜。每个包厢都能看到海景或内部景观，其中有 2 到 3 个包厢能够分割。最大的包厢风景好，能容纳 18 20 人同时用餐，以方便宴请招待。 四） 特色餐厅及烧烤区域 用餐区 128 平方米 其中室内餐厅 60 平方米 其中室外阳台 68 平方米 厨房 39 平方米 海鲜展示台 20 平方米 服务酒吧与库房 20 平方米 男女卫生间 40 平方米 收银处 4 平方米 交通空间 26 平方米 总计 277 平方米 大概座位： 60 建议有以下特色： 在海边沙滩上设立半开放式的日式海鲜捞餐 厅，顾客可以根据自己的需要请厨师现场烹制或在天气温和时候，在户外海滩边移动烧烤架上自己烹饪。室内餐厅窗户可以做成活动式，室外餐厅做成活动式烧烤区，户外要有音响设备，营 27 造轻松欢快的氛围。海鲜展示台可以方便随意挑选鲜活海鲜进行烹饪。此外此餐厅另外一个目的是为了配合国家五星级评定而设立特色餐厅。 五）其他 总交通空间 142 平方米 餐饮部分面积合计 1603 平方米 4.2.4 宴会及会议 酒店会议厅的设立上，要有相对的集中性，建议能有一个面积达 480 平方左右的无柱宴会厅，中间可以进行 相应分割，层高在 8 米以上。做为主会议室的重要补充，周边再配置面积控制在 120 平方米以下，大小不一的 4 个会议室及 1 间接待室，在宴会厅后台配置相应宴会厨房。这样在会议高峰可以满足不同类型会议的需求，通过会议、餐饮营业收入来提高宴会区域每平方营业收入。 一） 宴会会议（平方米） 大宴会厅 480（层高 8 米以上，中间能进行分割） 会议室 1 120 平方米 会议室 2 80 平方米 会议室 3 60 平方米 会议室 4 40 平方米 接待室（ VIP） 60 平方米 自带卫生间 交通空间 126 平方米 总面积 966 平方米 二） 宴会服务设施 宴会前厅 289 平方米 宴会厨房 172 平方米 公共电话 12 平方米 男女卫生间 40 平方米 衣帽间 8 平方米 交通空间 78 平方米 总面积 599 平方米 三） 宴会