第6章土地价值评估.doc

第六章 土地价值评估本章学习目的1.了解基准地价评估的概念和特征及其在社会经济中的作用。2.理解城市基准地价的评估方法。3.熟悉城市基准地价的评估步骤。4.掌握基准地价系数修正法的应用过程和应用方法。第一节 概述本章的土地价值评估专指城市基准地价评估以及基于基准地价的城市土地价值评估，即宗地价值评估，涉及的城市用地包括住宅用地、商业用地和工业用地等。一、基准地价的概念和特点基准地价是指在宗地评估的基础上，按照土地级别或均质地域分别评估的商业、住宅、工业等各类用地和综合土地级别的土地使用权的平均价格。它包括城镇用地基准地价和农用地基准地价。一般情况下，我们都指的是城市的基准地价。济南市基准地价情况表用途商业用地住宅用地工业用地地级级别/时间2007年2011年2007年2011年2007年2011年4500619131204104185019003245462721202967148014672230356216902453106010811850278413252078725749156019431160167152559212701665970128041547295013697409683603757551040530679215280510718435430基准地价具有以下几个方面的特点。（一）基准地价是一种区域性的价格基准地价总是以某一个区域为单位进行评估的，此区域就叫做基准地价的评估区域。所以，基准地价不是一种宗地价格，而是区域性价格，它总是与一定的区域相联系的。基准地价的评估一般有级别、区片和区段三种形式，相应地，基准地价通常也有三种表现形式：级别基准地价、区片基准地价和区段基准地价。（二）基准地价是一种分用途的价格在同一个区域中，不同用途的土地有不同的价格水平。所以，不同用途的土地，其基准地价也是不一样的。城镇基准地价通常包括三大类：即商业用地基准地价、住宅用地基准地价和工业用地基准地价；个别城镇根据其特殊情况，还包括其他用途的基准地价，如旅游用地基准地价。农用地基准地价主要包括耕地基准地价、园地基准地价、林地基准地价、水域基准地价和荒草地基准地价。目前，全国所完成评估的农用地基准地价主要是耕地基准地价。（三）基准地价是一种加权平均价格因为基准地价是区域性价格，因而必定是平均价格。基准地价反映的只是各区域各类用地的平均价格水平。在某一区域中，具体某一宗地的价格可能稍高于或稍低于此平均价格。所以，在基准地价的基础上建立基准地价修正系数体系，用以评估具体宗地的价格。（四）基准地价是有限年期的价格基准地价是土地使用权的价格，土地使用权是一种有时间限制的产权，所以说基准地价是有限年期的价格。就城镇而言，不同用途土地使用权的出让最高年限不同。不同用途基准地价的年期也不同。一般而言，各用途基准地价的年期应以各用途的最高出让年期为准。就农地而言，目前还没有一个明文规定，一般取30年为农用地基准地价的年期。（五）基准地价具有时效性基准地价反映的只是一定时期的地价标准，为了保持基准地价的现实性，一般应每年或每两年对基准地价进行全面或局部调整，但事实上在中国的任何一个城市都做不到每年或者每两年进行一次调整。（六）基准地价是一种控制性的价格基准地价是国家调控土地市场的一种价格。不是市场的交易价格。市场上最终达成的价格，是以基准地价为依据，根据市场行情而确定的。（七）基准地价是土地使用权价格。（八）基准地价是单位土地面积的地价。（九）基准地价不考虑土地权属、土地形状。（十）基准地价不考虑目前情况下土地的剩余使用年限。（十一）不同城市基准地价的分类方式和标准不一，其价格内涵的影响因素也有差异。二、基准地价的作用基准地价的作用主要表现在以下几个方面。（一）具有政府公告作用（二）宏观控制土地市场和地价的依据基准地价反映了土地市场的地价水平和变动趋势，它可以为政府制定土地市场管理措施提供依据。（三）国家征收土地使用税的依据根据国外经验，土地税都是从价计征。我国目前仍未达到这一步，土地使用税征收的税额偏低，不能体现土地收益的级差，不能达到利用土地使用税这一经济杠杆调节土地利用的目的。因此，科学、合理、公开的基准地价对合理征收土地使用税是非常重要的。（四）引导土地资源在行业部门间的合理配置，调节土地利用政府评估并公布基准地价，可以使投资者和土地使用者及时了解不同地段，不同用途的地价水平和变动趋势，从而根据自身需要和支付地租地价的能力调整土地利用方式，以促进土地有序流转，最终达到土地合理利用的目的。（五）政府参与土地有偿使用收益分配的依据。（六）进一步评估宗地价格的基础基准地价反映了某一区域内宗地的平均价格，该区域内各宗地的地价都围绕基准地价上下波动。因此，根据宗地条件对基准地价进行修订，即可方便地得到具体宗地的地价。三、基准地价评估的基本认识（一）土地收益是基准地价评估的基础。地价是土地预期收益的资本化，市场交易价格是土地收益在土地市场中的直接反映，土地收益的高低直接决定了地价的高低。因此，正确测算未来土地的收益是评估基准地价的基础。（二）各行业对土地质量的要求不同是形成各类用地基准地价的基础。土地质量的优劣是由土地自身条件和社会经济条件综合作用的结果。人类各种经济活动对土地质量的要求不同，其用地效益也有较大的差异，因此，所评估的各类用地基准地价是不一样的。（三）各类用途的土地在空间地域上都有其最佳区位，使得各类用地的基准地价具有不同的空间分布规律。根据土地区位理论，区位是决定土地利用效益的主要因素。以城镇为例，由于土地区位的差异，同一行业在不同区位上所获得的利用效益相差很大，不同行业在同一区位上的利用效益也存在明显的差异。而利用效益的大小，决定了土地所有者收取地租的多少，也决定了土地使用者支付地租能力的高低。在市场竞争的条件下，每一用途都会根据其支付地租地价能力的高低，找到其最佳区位。因此，不同用途的基准地价就具有不同变化规律，在城镇中呈现出不同的空间格局。（四）土地利用的相对稳定性和动态性是基准地价相对稳定和不断变化的前提。由于土地利用格局是土地市场竞争的产物，在一定时期内，土地市场具有相对稳定性，所以土地利用具有相对的稳定性；另外，土地利用方式具有历史继承性，也决定了土地利用具有相对的稳定性。土地利用的相对稳定性决定了基准地价的相对稳定性。但是，随着城乡建设的加快、社会经济的发展和土地市场的变化，过去合理的土地利用格局，现在不一定合理，这就需要对不合理的土地利用格局进行调整，从而使基准地价发生变化。因此，基准地价主要是现实土地利用效益的体现，并将随着土地利用的变化而变化。四、基准地价评估的原则（一）土地使用价值评定和土地价格测算相结合的原则土地使用价值决定人们对某一类型或某一区位地块的需求程度，市场供求关系决定地价水平的高低。在正常的土地市场条件下，相同使用价值的土地，在同一市场供需圈内，应具有相同的价格水平。在目前我国土地市场不太成熟、土地使用权转移不很规范的情况下，宗地价格多是采用收益法评估得到的收益价格，土地使用权直接转移所形成的地价与真实价格（即收益价格）相差较大。因此，通过土地使用价值相同区域中收益价格的比较分析，可排除其他因素对地价的非正常影响，较好地评估出基准地价。这也就要求我们在评估基准地价时，应将土地定级和土地评估紧密地结合起来。（二）以现实的土地用途为主，适当考虑规划的原则基准地价的市场导同性等作用，要求基准地价评估应以目前实际存在的土地利用方式为主要依据，以此反映现实土地收益的高低和支付地租、地价的能力。另外，由于土地利用具有历史继承性，目前不合理的土地利用结构是过去无偿使用制度的产物，要想在很短的时间内改变它是不可能的，也是不现实的。所以，应根据城乡目前的土地利用状况和市场交易资料来评估其基准地价，同时以土地利用总体规划为参考，使最终的评估结果对目前不合理的土地利用格局起到调控作用。（三）各类用地分别评估，多种方法综合运用的原则如前所述，各类用地的利用效益存在较大的差异，各类用地价格的变化规律也不相同，所以城乡各类用地的价格应分别评估，不能以某种用地类型的价格代表其他用地类型的价格。另外，由于各类用地特点不同，同时为了消除因资料收集途径的差异而产生的影响，应采用多种方法计算，使之相互比较、互为补充。（四）与社会经济水平相适合、相协调的原则经济发展水平决定了地价水平的高低，反过来，地价水平的高低又对经济发展产生很大的影响。在确定基准地价时，既要从土地的使用价值和价值出发，又要与城市社会经济发展水平相适合、相协调。因此，在评估基准地价时，应有一个基准点：就是不让国家所有或集体所有的土地资产大量流失，也不影响城乡社会经济的发展。这就要求评估的基准地价不能太低，也不能太高，必须适应改革开放和经济发展的形势，并对城乡社会经济发展起到一定的促进作用。（五）选择合适的评估技术路线原则根据各地的具体条件和土地市场状况，选择相应的基准地价评估的技术路线。第二节 城镇基准地价评估一、基准地价评估区域的确定（一）划分基准地价评估区域的作用1.基准地价是区域平均地价，划定区域是基准地价的内在要求。2.划定区域是基准地价评估的基础。基准地价要求覆盖整个城镇，在土地市场不发育、样点地价数量有限、分布不均匀的情况下，对有地价样点的区域，可直接依据区域内样点地价，评估各区域的基准地价；而对于没有交易样点或交易样点较少的区域，可通过区域之间的因素比较，评估区域基准地价。3.突出重点区域的交易样点资料调查，保证调查样点的数量和精度。4.保证所划分的区域内的样点地价信息差异不大，便于统计测算。5.有助于分析地价与影响因素的关系。（二）划分基准地价评估区域的方法基准地价反映一定区域内的平均地价，因此，首先应划分城镇内的评估区域。划分标准是影响土地价格的因素指标的相对一致性。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分土地级别；二是直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域内土地条件的差异，划分出不同的均质区域。对已按城镇土地定级规程完成土地级别划分的城镇，可以用土地级别作为基准地价评估区域，也可以用总分值相同的单元作为评估区域。必要时，针对每级土地内地租、地价、土地收益的变化幅度，确定是否需要将土地级别细划为不同的区段或区片。一般而言，区域平均价格与样点地价的差异超过30%，且在土地使用价值上确有差异，样点成组团分布，满足数理统计的要求，可继续划分区域，分区域评估基准地价。如城镇中的一些商业用地，一般要在土地级别的基础上，将中心区或繁华街道的商业用地单独划分成若干区段，评估出各区段的基准地价。没有划分土地级别，但土地市场发育良好、市场交易样点资料多、分布比较均匀的城镇，基准地价评估可以不先评定土地级别，而是按照不同用途土地的地价影响因素，选择划分区域的因素和标准，对各城镇现实用地类型，按土地开发程度、规划要求、自然条件等划分区域边界，确定基准地价的评估区域。一般情况下，应进行区位条件调查，对类似区域进行归并，以保证基准地价评估所需的样本量符合数理统计的要求。目前，利用地价资料，按均质区域评估基准地价的典型实例，是用路线价法评估商业路段的基准地价。（三）划分基准地价评估区域的步骤划分基准地价评估区域的步骤是：（1）选择划分区域的因素；（2）确定区域划分标准；（3）调查有关资料；（4）初步划分区域；（5）实地校核调整；（6）确定区域边界。其具体操作，可参照城镇土地定级的有关内容进行。二、基准地价评估资料的调查基准地价评估是根据已有的地租地价资料和土地利用收益资料，综合评估各级别、各区域分用途土地的平均价格，所调查资料的真实性和准确性直接影响基准地价的评估结果。因此，资料调查是基准地价评估的重要环节。（一）制定资料调查计划在资料调查前必须制订周密的计划，其中包括调查的范围、类型、方法、人员和组织等。（二）编制调查表格在资料调查之前，应根据基准地价评估的需要和当地土地市场的特点，编制相应的调查表格。（三）人员培训调查人员调查技能的掌握和运用是保证样本调查质量的关键。因此，在大范围调查前，必须对参加调查的工作人员进行专业知识培训，使其掌握样本调查与土地评估的思路与方法，切实理解调查表格内每一项内容的含义与填写方法。（四）划分调查区为保证样本分布的广泛性和代表性以及便于分配工作量和不同调查人员之间的工作衔接，在资料收集前必须划分调查区。调查区应根据城市土地市场状况、土地用途、交通状况、土地利用强度与限制、基础设施状况等因素进行划分。（五）确定调查方法资料调查分为普通调查、重点调查、抽样调查、典型等多种形式，按调查方法又可分为表格调查、走访与座谈、实地调查等，各地可根据当地实际情况选用，也可几种方法结合使用。（六）资料调查的一般要求1.调查资料必须及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。2.收集到的市场交易资料要按实地位置标注到相应的基准地价评估工作底图上。3.资料调查应在土地级别或均质区域划分的基础上，以划分的地价调查区为单位进行。4.调查样本应具有代表性，且分布要均匀。5.调查样本数为每级别内相同土地利用性质宗地数的1/50 1/5 ，一般房地出租买卖对调查样本至少应占其总量的15%，每级样本总数不少于30 。6.所选样本应能同时获得地价或用地效益和相对应的土地条件资料。7.用地效益等经济资料要求不少于近期连续两年的数据。8.地租、地价和用地效益资料以人民币元为单位，准确到小数点后一位。（七）资料收集的途径土地评估所需的资料，主要是通过走访有关部门及个人，收集现有资料并结合实地调查取得。（八）调查资料校核1.样本剔除。逐项审查调查资料，将主要项目空缺、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况的样本剔除。2.样本资料归类。将审查合格的样本资料，分别按土地级别或均质地域、土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，以便分类进行样点地价计算。三、资料整理（一）市场交易资料整理1.样点地价计算。（1）根据土地使用权出让或转让资料计算样点地价。样点地价计算公式为：样点地价土地出让方或转让方获得的资金或实物折价/出让或转让的土地面积（2）根据土地使用权出租资料计算样点地价。就城市土地而言，这种纯粹的土地使用权租赁并不多，主要有露天堆场或临时用地出租等。样点地价计算步骤如下：计算土地出租的纯收益。公式为：土地纯收益土地总收益土地总费用（式61）其中，土地总收益为土地使用权出租时实际达成的租金。土地总费用主要包括：首先是土地税：以直接归属土地负担部分为限。例如，我国的土地使用税；其次是管理费。管理费在理论上是指直接用于土地所必需的费用，具体指由出租方支付的管理人员的薪水及其他费用，为了计算方便，我国台湾、日本通常以地租额的3%计算管理费。最后还有维修费，维修费指出租方支付的给排水及道路的修缮费等。利用收益计算样点地价。公式为：样点地价土地纯收益/土地资本化率（式62）（3）根据房屋买卖资料计算样点地价。目前，在我国各城市中，各种公开的、隐蔽的、 合法的、非法的房屋买卖行为均十分普遍。由于国家在这方面的法律不够健全，相应的行政管理工作未能跟上，房屋买卖中的价格主体地价，也随房屋买卖而流进单位或个人的腰包，致使国有土地资产严重流失。因而，可以根据剩余法，从房屋买卖的总价额之中，扣除房屋本身的实际价值、买卖应交的税金和管理费，从中分离地价。公式为：样点地价（房屋买卖价房屋现值税金管理费）/土地面积（式63）其中，房屋买卖价是指房屋买卖时的真实价格。由于交易双方为了达到少交税、费的目的，经常发生交易双方隐价、瞒价现象。为保证评估结果的准确性，对收集到的交易资料，必须仔细审查、核实。税金主要指房屋买卖时由卖主所应交纳的税金，其中，契税按规定由买方交纳，所以不应从买卖价中扣除。管理费是买卖过程中卖方所需交纳的市场管理费，一般为买卖价的1.5%。（4）根据房屋出租资料计算样点地价。城市中的房屋出租比房屋买卖更为普遍，可以通过分析城市中现有房屋出租的收益，从中分离出地租，进而计算样点地价。房租是用户为得到一定时期内的房屋使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，其中包含地租。计算步骤如下： 确定房屋出租的总收益。 确定房屋出租的总费用。包括管理费、维修费、折旧费、保险费、税金。其中，管理费分为两部分：一是出租经营过程中所消耗的办公用品的货币支出；二是管理人员工资支出。其计量有两种方法：一是按管理面积平均计算；二是按租金的一定比例计算，通常是按年租金总额的2%5%计，我国也有按维修费10%18%计算的。维修费的计算较复杂，为了方便起见，通常按建筑物重置价的1.5%2%或按年折旧费的80%100%计算。保险费一般是按建筑物重置价乘以保险费率计算（我国房屋的保险费率为0.15%0.2%）。税金计算通常是，一般月租金在120元以下者只缴纳租金额12%的房产税；月租金在120元以上者除缴纳房产税外，还要按租金额缴纳营业税5%、附加城建税0.35%、教育税0.05%,合计为月租金额的17.4%。折旧费按下式计算：折旧费=房屋重置价格年折旧率（式64）或者折旧=（房屋重置价格残值）/耐用年限=房屋重置价格（1残值率）/耐用年限（式65）计算房屋出租的房地纯收益。公式为：房地纯收益房地总收益房地总费用（式66）为了准确计算房地出租的纯收益，不能机械套用上述的扣除项目，必须具体情况具体分析。例如：只有出租者负责出租房屋的维修、管理和保险，并由出租者负担税金时，上述公式才是正确的；如果租赁合同约定由承租者负担上述全部费用，即总收益中已扣除了上述费用，出租者得到的总收益实际上就是房地纯收益，不必再进行扣除；如果由承亏方负担上述费用的某一项或儿项，则在计算房地纯收益时就不应扣除承租方负担的项目。另外，如果当地房地产租赁市场存在空置现象，当租金以年计算时，还应当考虑房地出租在年内的空置期，一般按当地房屋年出租的平均空置率，计算房屋空置费。确定房屋本身应获得的出租纯收益。通常情况下的公式为：房屋纯收益（房屋现值房屋资本化率）/11/（1房屋资本化率）n（式67）其中房屋现值按下述公式计算：房屋现值房屋重置价格房屋成新率（式68）或房屋现值房屋重置价格房屋已折旧总额房屋重置价格房屋年折旧额房屋已使用年数（式69）计算土地纯收益。公式为：土地纯收益房地纯收益房屋纯收益（式610）计算样点地价。通常情况下公式为：样点地价土地纯收益/土地资本化率11/（1土地资本化率）n（式611）（5）根据土地使用权入股、联营资料计算样点地价。在现实生活中.以土地使用权入股或联营，参与经济活动，其实质是通过土地获取收益，从而获得应由土地所有者收取的地租。土地价格可按下列公式计算：年地租=土地股每年分享的利润或利息/土地面积（式612）样点地价年地租/土地资本化率11/（1土地资本化率）n（式613）或者样点地价出资方资金总额出地方分成利润比例/出资方分成利润比例土地面积（式614）（6）根据以地换房资料计算样点地价。现阶段，由于实际存在的空地不多。纯粹地以地换房行为也就很少。但是，类似以地换房的实例却相当多见。如目前我国的旧城改造，其实质就是利用不同地段的地价差，按以地换房形式进行建设。对于旧城中已存在的房屋，因属拆迁对象，实际存在的现值对开发公司已无实际意义，只有拆除后的残值可以用于地价计算。公式如下：样点地价转让土地方获得的建筑面积单位建筑面积售价/转让的土地面积（式615）对一些旧城改造后，又回迁原地，并按优惠价购买房屋的，地价计算公式为：样点地价单位或个人获得的建筑面积（单位建筑面积售价优惠价）/（原使用的土地面积现使用建筑面积分摊的土地面积）（式616）（7）根据商品房销售资料计算样点地价在商品房开发、销售过程中，土地的位置决定了该地居民今后生产、生活的方便程度，因此直接影响商品房的销售价格。因此，开发公司在确定商品房销售价格时，已将地价考虑在内。所以，我们可以采用剩余法，从商品房销售价格中将地价分离出来。由于商品房一般都是高层或多层建筑，楼层及朝向都将影响到楼价。因此，在计算商品房开发的地价时，应以每栋楼为单位进行，其计算公式为：地价（商品房售价同类建筑单位面积造价建筑面积利润利息税费）/用地面积（式617）其中，同类建筑单位面积平均造价，是指各地在国家建筑定额标准控制下，确定的各类房屋造价。以平均造价估算地价，可以避免开发单位管理水平等差异所造成的偏差。利润是指开发公司的合理利润。利息是全部预付资本的利息。税费是指按国家有关规定，由开发公司交纳的建筑税、统一工商税、城市基础设施配套费等。商品房的用地面积有两种计算公式：第一种：能明显划分出商品房用地面积的，直接采用其用地面积为标准进行计算。第二种：一些高层建筑区，很难划清每栋楼的用地面积，则可通过建筑物的占地面积和规划的区域覆盖率，计算出用地面积。即：用地面积建筑物占地面积规划的建筑覆盖率（式618）（8）根据征地、拆迁费用资料计算样点地价。利用此类资料计算样点地价，公式为：样点地价征地拆迁补偿等土地取得费用土地开发费用利息开发企业合理利润土地增值收益区位修正其中，征地拆迁补偿等土地取得费用，应以地块所在区域的平均标准计算。征地拆迁等土地取得费用是对原土地利用行为的补偿，而开发后的地价更多取决于地块位置而非原土地利用行为。例如：相邻两块地，原用途分别为水田和荒地，作为农业利用显然水田价值高，征地补偿费也高；而开发后作为建筑用地，两地块利用价值则基本一致。（9）根据联建分成资料计算样点地价。联建分成是指一方出地，一方出资金，双方合作建房。建成后按一定比例分成，其实质是出地方让出部分土地使用权，而以此得到一定比例的建筑物（即实物地租）；出资方支付了出地方分摊建筑物部分的造价和相应税费，而得到了部分土地使用权。因此，可按如下公式计算样点地价：样点地价=（房屋单位建筑面积造价单位建筑面积的税费）出地方分得的建筑面积/出资方分摊的土地面积=（房屋单位建筑面积造价单位建筑面积的税费）出地方分得的建筑面积容积率/出资方分摊的建筑面积（式619）其中，单位建筑面积的税费指建筑方按地方政府规定应交纳的建筑税、城市设施配套费等费用，然后摊入单位建筑面积的费用。如果出地方在提供土地参与联建的同时，还用一部分资金参与房屋建设，这时以出资方失去的资金总额计算地价比较方便。公式如下：样点地价出资方资金总额（单位建筑面积造价十单位建筑面积税费）出资方分得建筑面积/出资方分摊的土地面积（式620）（10）根据企业兼并资料计算样点地价。随着经济体制改革的不断深入，企业之间的兼并现象越来越多。据调查，在现有兼并活动中，有50%以上的兼并行为是为获得被兼并方的土地，以扩大企业的生产经营规模。这种兼并的实质是通过给被兼并方一定的资金补偿或承担其债务，从而获得其土地使用权。计算公式为：样点地价（付给被兼并企业职工工资和各项补偿费用被兼并企业设备、厂房现值）/土地面积（式621）计算中，对被兼并企业的设备、厂房现值，要从兼并方的利用角度进行估算，不宜根据被兼并方的固定资产账目进行估算。因如果兼并方从事的生产经营活动与被兼并方不同，则原有设备必须进行处置。一般情况下，原设备很难按现值卖出。2.样点地价修正基准地价评估要求样点地价“同质可比”，由于样点的交易情况、土地使用年限、样点交易或评估期日、容积率等各不相同，必须对评估出的样点地价进行如下修正。（1）年期修正。由于样点地价的年期不统一，相互缺乏可比性，因此，在利用样点地价评估基准地价前，应将样点地价修正到各类用地法定的最高出让年限的地价水平。具体修正公式如下。有限年期土地使用权地价修正到最高出让年期地价的计算公式：（式622）式中Pm最高年限的土地使用权价格；m1 实际出让年期或剩余使用年期；Pm1有限年期出让地价或剩余使用年期转让地价；m 土地使用权法定最高出让年限；r 土地资本化率。无限年期土地使用权地价修正到法定最高出让年限地价的计算公式：（式623）式中 P无限年期土地使用权价格；Pm、r 、m 含义同上。（2）交易期日修正。地价往往是随时间的变动而变动的，为了保证样点地价的可比性，在基准地价评估中，对不同年份发生的出让或转让地价，必须进行交易期日修正。交易期日修正应以年为单位，区别不同土地用途，根据年度统计资料得到的地价平均上涨、下降幅度或地价指数，计算交易期日修正系数，计算公式为：（式624）式中Kj交易期日修正系数；V该类用途土地评估年交易平均地价或地价指数；Vj该类用途土地第j 年交易平均地价或地价指数。对不同年份发生的宗地交易地价修正到评估年份的计算公式为：（式625）式中P评估年的宗地价格；Pj的实际成交地价。（3）容积率修正。容积率修正按区域进行，以城市规划规定的区域容积率为标准，用下式计算容积率修正系数：（式626）式中Kr修正系数；Vin用途规定容积率下单位面积平均地价；Vi用途在某一容积率下单位面积平均地价。对不同容积率情况下发生的交易地价，按下式将地价修正到规定容积率的价格（式627）式中P规定容积率时的宗地地价；Pr率下的宗地交易成交价格；Kr修正系数。（4）样点地价的其他修正。根据市场地价资料情况，还可对样点地价进行如下修正：交易情况修正：将交易情况不正常的样点修正到在公开、公平的正常市场情况下的交易地价。地价楼层分配修正：样点资料若为建筑物某层之建筑售价，需根据地价楼层分配关系求出其基地价格。基础设施配套程度修正：在不同基础设施配套程度下的样点地价，必须修正到基础地价评估所设定的基础设施配套程度下的标准地价。基准地价评估中基础设施配套程度，可按各级（区域）土地基础设施配套现状程度的平均水平设定。3.样点地价资料整理。（1）样点地价的分类统计。在样点地价计算和修正的基础上，根据各城市划分的基准地价评估区域，进行样点地价分类统计。以土地级别为评估区域的，应分别统计各级别土地中商业、住宅、工业用地的样点地价交易类型和数量；以均质地域为评估区域的，应按区段或区片分别统计不同交易形式下的样点数。参见表61。表61 市样点分布统计表编号区域名租赁样点数买卖样点数其他类型样点数合计样点数00000全市10000一级地11000110011200012001区段区段区片区片20000二级地2100021001区段区段（2）样点地价分布图的编制。将经过处理的样点地价资料，按样点的实际位置，标注在工作图上，从图上分析地价的变化规律，检验区域边界划定的准确性。样点地价图一般按土地用途分别表示，其表示方法可采用直接表示法或样点地价分级表示法。前者适合于地价资料少、图件比例尺大的城镇；后者适合于地价资料多、图件比例尺小的城镇。样点地价的分级数目，一般由各城镇根据实际情况而定。有时为检验宗地评估方法运用的正确性，在同一区域中，用全市的统一分级标准，将不同方法处理的地价资料采用不同的方式反映在图上，以检验各类方法运用的正确性。（二）土地利用效益资料整理1.土地利用类型的划分。划分土地利用类型的目的有以下三个：一是对调查资料按不同的土地利用方式进行归类，作为分类测算级差收益的基础；二是作为数理统计中样本抽样比例和检验总体分布的基础；三是可作为基准地价的代表范围。城镇土地利用类型应根据城镇的特点和土地利用的经济效益差异进行划分，一般分为商业、住宅和工业用地。如果城市还有其他有收益的用地类型，也应单独划分出来。2002 年1 月起我国实行新的 土地分类 方案，该方案将建设用地划分为商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地和特殊用地8个二级类。2.单元土地质量指数的计算。土地定级的单元总分值是划分土地级别的基础，土地级别是土地质量等级的反映，两者都是反映土地质量的标准。在进行级差收益测算时，为了提高基准地价评估的精度，一般则采用单元土地质量指数，而不直接采用单元总分值或土地级别。单元土地质量指数按下式计算：（式628）式中 Xin某单元土地质量指数；fi某单元总分值；n土地级别数。3.企业标准资本额的计算。在我国目前条件下，不同企业的资本收益率有较大差别，造成单位土地收益相同的情况下，支付地租、地价的能力有较大差别。为保证不同行业的资料能用于基准地价测算，需将企业资本折算为统一可比的标准资本额。（1）行业或类别资本效益折算系数的计算。在计算前，需要先确定各行业或类别中的标准行业或标准类别，然后按下式计算各行业或类别的资本效益折算系数：（式629）式中Kci某行业或类别资本效益折算系数；Crm某行业或类别全市平均资金利润率；Cr标准行业或类别全市平均资金利润率。（2）规模资本效益折算系数的计算。公式如下：（式630）式中Kcs某行业或类别在某一规模下的资本效益折算系数；Cm该行业或类别在某一规模下的全市平均资金利润率；Cmax该行业或类别在最佳规模下的全市平均资金利润率。（3）企业标准资本额的计算。公式如下 （式631）式中Cs企业标准资本额；Ce企业实际使用的资本额；Kci，Kcs含义同前。4.企业合理工资量的计算。只有在合理劳动力数量下支出的工资量，才能给企业带来效益，多余劳动力不仅不能创造利润，还会增加企业不合理的支出。为了正确计算出土地收益，必须扣除剩余劳动力的工资量，计算出企业在正常状况下合理的工资支出量。计算公式如下：（式632）式中Lcs某企业在标准定员情况下应支出的工资额；Lce企业实际支出的工资额；Lps某一技术水平下同等规模的企业应有劳动力的标准数量；Lpe企业实际占有的劳动力数量。5.企业用地效益资料整理。将收集到的每一企业的用地效益资料，进行标准资本折算和合理工资支出量计算后，进行数据的归并、汇总，并将最后结果填入表62 。表62 企业用地效益资料整理表级别、区域样点编号资料整理单位面积标准资金单位面积标准工资单位面积利润单位面积可比地价级别区域四、样点数据检验（一）样点资料归类资料归类应以基准地价评估区域，即土地级别或均质地域为单位，按商业、住宅、工业等土地利用类型，将经过处理的样点地价资料和企业用地效益资料进行分类整理（表63和表64）。表63 地租、地价资料整理表基准地价评估区域及编号样点编号土地用途交易方式成交地价（元/m2）修正后地价（元/m2）表64 土地收益资料整理表基准地价评估区域及编号样点编号土地用途用地效益（元/m2）合理工资额（元/m2）标准资本额（元/m2）土地级别或单元分值（二）样本总体分布类型检验样本总体分布类型检验以土地级别或均质地域为单位，按土地分类整理数据的归并结果，对各土地级别或均质地域不同用途的样本数据分别进行分布类型检验。检验的目的是：确定用什么方法对样本数据的准确性、可靠性进行验证；为一些参数值的计算和测算模型的建立提供依据。检验总体分布的方法较多，但最常用的方法是检验，此检验方法不仅适合总体是连续型的分布函数，而且适合于总体是离散型的分布函数。检验法是检验分布函数与理论分布是否吻合的方法，它可用于检验总体是否服从正态分布，也可以用来检验抽样总体是否服从任何一个预先给定的分布。（三）剔除异常样本数据剔除样本数据的异常值，需要在样本总体分布类型检验的基础上进行。异常值的出现是指同一土地级别或同一均质地域内的同行业中，由于某些特殊因素影响而造成的地价明显高于或低于其他宗地地价。检验数据准确合理性的方法常采用数理统计方法，当样本总体分布属正态分布时，可用t检验法；当样本总体分布属非正态分布时，则采用均值方差法。五、基准地价评估（一）利用样点地价资料评估基准地价1.利用指数模型评估基准地价。常用指数模型：（式633）式中Yn第n级土地上样本每平方米土地的价格；r地价级差系数；Xn第n级土地级别指数或单元土地质量指数；A回归常数。对以均质地域为单位，采用指数模型进行不同区域基准地价评估的，模型中的Yn,Xn应分别为区域同一用途样本平均地价和质量指数。确定地价测算模型中的各系数，并对系数估计值进行可靠性检验后，将土地级别或均质区域的土地质量指数，代入上述模型，计算出各土地级别或均质区域中不同用途的基准地价。对利用土地级别测算基准地价的，还要按行业特点和地价样点分布与变化情况，确定是否划分均质区段，并评估出相应的基准地价。2.利用算术平均数模型评估基准地价。常用模型如下： （式634）或（式635）式中Y某均质地域或土地级别的平均地价；Xi某均质地域或土地级别内可用样点i 的单位面积地价；n某均质地域或土地级别内可利用的地价样点数；S样点i宗地面积。采用算术平均数模型评估基准地价，一般适用于土地市场发育、样点地价资料多且分布范围广的城镇。（1）有地价样点的区域或级别的基准地价评估。对于这种情况，只要其中合格的样点地价数量符合以下要求，即可采用算术平均数计算出基准地价。一般要求是：用于测算的合格样点地价数量，不少于影响地价变化因素数量的4 倍。而影响地价的因素，主要是考虑用于进行均质区域划分的区位因素。对一些有少量的样点地价、但其数量又达不到上述要求的区域，应将均质区域归并。具体办法是：选取影响地价的区位因素，根据因素条件的状况，将条件相似的区域归为一类。当每个新区域中合格样点地价的数量超过影响地价的因素数量的4 倍时，就可用算术平均数模型计算其平均地价，以此平均价格作为各区域的基准地价。（2）没有地价样点或地价样点资料较少的区域或级别的基准地价评估。目前，我国城市土地市场发育尚未完善、充分，市场交易资料的区域分布和交易类型较集中。因此，在一个城市内部，一些区域有地价样点分布，一些区域甚至大部分区域地价样点资料较少或根本没有地价样点资料。另一方面，在有地价样点的区域中，往往只有一种用地类型的交易资料，其他用地类型则没有交易资料。由于城市土地长期无偿使用，城市规划的约束性不强，地籍资料和图件比例尺小，很难在城市中划出性质单一的区域，难以保证每一区域都有样点地价，因而基准地价评估中就存在不同数量的无样点地价区域或有多种用途的复合区域。而这些区域的土地利用方式在目前还比较合理。因此，在评估出有充足地价样点的区域的基准地价的基础上，还需评估出没有地价样点的区域和复合区域中其他土地用途的基准地价。其基本思路是根据市场比较法评估的原理和方法，进行区位因素的比较和修正，具体步骤如下。对己评估出基准地价的区域或级别，调查影响地价的区位因素及其标准。在此基础上，分析基准地价水平与影响因素之间的相关关系，建立相应的修正系数表。对没有地价样点或地价样点较少的区域或级别，以及土地利用的复合区域，依据各城镇所确定的地价影响因素，调查各区域中的因素条件指标，作为比较修正的标准。将待估的区域或级别同有基准地价的区域或级别比较，条件一致的，用类似区域的基准地价作为待估区域的基准地价；条件不一致的，在比较基础上，用最相近区域的基准地价，加以系数修正，得到待估区域的基准地价。对复合区域中没有交易资料的用地类型的基准地价评估，参照上述步骤进行。（二）利用用地效益资料评估基准地价常用模型有指数模型、多元线性模型、多元非线性模型、分级回归模型，其中，多元线性模型为：（式636）式中Yn、X1n含义同上述指数模型；X2每平方米土地上标准资金占用量；X3每平方米土地上标准工资占用量；b0 大于零的常数；b1、b2、b3 分别为土地、资金、劳动力的回归系数。2.评估步骤。（1）样本土地收益计算。在确定了土地收益测算模型后、经过系数估计和系数估计值可靠性检验后，就可利用模型计算土地收益。对于多元线性模型，计算土地收益的公式如下：（式637）式中Ini第n级土地上样本单位面积的土地年收益；Yni第n级土地上样本单位面积的利润；（2）级别土地收益平均值计算。某一级土地收益的平均值按下式计算：（式638）式中In第n 级土地上不同行业土地的平均收益；M第n 级土地上的样本数量。（3）土地资本化率确定。基准地价评估中土地资本化率的确定，可参照本书第二章第二节介绍的方法进行。（4）基准地价计算。在计算出级别土地收益平均值后，将其视同经营者交付地租的能力，则可采用收益法的计算公式，求出级别基准地价。公式为：（式639）式中Plb某一用途土地在某一级别上的基准地价；In某一用途土地在某一级别上单位面积的平均收益；rd土地资本化率；n某一用途土地法定最高出让年限。六、基准地价的确定与公布利用不同的资料、不同的方法测算基准地价，必然会得到不同的评估结果。因此必须按照一定原则，结合当地的实际情况，确定合理、适用的基准地价。（一）基准地价确定的原则1.土地市场发育的城镇，应以市场交易资料评估结果为准，利用级差收益测算结果进行修正。2.土地市场不发育的城镇，应以级差收益测算结果为准，用市场交易资料测算结果进行验证。3.以评估结果为基础，并应充分体现政府的地价管理政策。（二）基准地价确定。按照基准地价确定原则和不同方法的评估结果，采用以下思路确定城镇基准地价。1.以一种方法测算城镇基准地价的，用该方法得到的级别或区域商业、住宅、工业基准地价为城镇基准地价。2.以两种方法测算城镇基准地价的，应以级别或区域为单位，参考不同方法的测算结果，根据当地土地市场状况和地价水平，确定各级别或区域中各用途的基准地价。（三）基准地价的公布。各城镇评估的基准地价，应定期公布，以引导土地市场的交易活动和土地利用。目前，直观反映基准地价评估成果的有基准地价图或基准地价土地级别和基准地价表。一般来说，应以级别为单位，公布商业、工业和住宅三种用途的基准地价。没有划分土地级别的，将条件类似的区域归类后，公布区域基准地价。例如，上海市的基准地价级别和基准地价表如下：1.上海市基准地价土地级别（基准日：2003年6月30日）一级区域：浦西：黄浦江岸线苏州河南岸四川中路延安东路黄浦江岸线南京西路成都北路淮海中路西藏南路西藏中路南京西路南京东路、南京西路（西藏中路至乌鲁木齐北路）、淮海东路、淮海中路（西藏南路至陕西南路）沿线两侧浦东：黄浦江岸线东昌路银城中路浦东南路黄浦江岸线世纪大道（银城路至浦东南路）沿线两侧二级区域：由一级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为二级地区域：浦西：苏州河南岸石门二路新闸路泰兴路北京西路乌鲁木齐北路乌鲁木齐中路复兴西路复兴中路重庆南路自忠路西藏南路寿宁路人民路河南南路方浜中路中华路复兴东路中山南路王家码头街黄浦江岸线苏州河北岸吴淞路天潼路长治路大名路溧阳路黄浦江岸线广元路广元西路宜山北路宜山路南丹路南丹东路宛平南路宛平路广元路浦东：黄浦江岸线张杨路世纪大道浦东南路银城中路东昌路黄浦江岸线三级区域：由二级地区域外围线与下列路线围成的封闭区域为三级地区域：浦西：黄浦江岸线公平路东大名路商丘路东汉阳路溧阳路周家嘴路九龙路武进路河南北路天目东路天目中路共和新路交通路恒丰路长安路天目西路长寿路长宁路江苏路华山路广元路宛平路?D嘉浜路徐家汇路陆家浜路黄浦江岸线仙霞路古北路延安西路仙霞路四川北路（武进路至溧阳路）两侧；浦东：黄浦江岸线民生路浦东大道源深路杨高中路世纪大道浦电路东方路浦建路塘桥新路黄浦江岸线四级区域：由三级地区