（区域经济学专业论文）长沙市边缘区土地可持续利用研究.pdf

摘要 土地资源是人类赖以生存和进行生产活动的基础，是最主要的 自然资源之一。土地可持续利用是整个社会可持续发展战略的重要 组成部分和根本保障，是整个国民经济实施和实现可持续发展的基 础。随着社会经济的不断发展，城市边缘区土地开发、利用活动异 常活跃，加强城市边缘区土地利用可持续发展的研究，对于缓解城 市压力、改善城市地域结构、提高城市土地开发利用效益、优化城 市功能分区布局以至于搞好城市和周边地区的开发建设，无疑是具 有重要意义的。 本研究是在本人对湖南城市化研究的基础上，进一步把理论与 方法、规范分析与实证分析、历史分析与现实分析、定性分析与定 量分析相结合，对长沙市边缘区土地可持续利用进行研究。本文依 据学术界对城市边缘区以及土地可持续利用概念的界定，结合长沙 市的实际情况，提出了关于长沙市边缘区土地可持续利用的内涵与 特征。在对该地区土地利用状况的分析中，涉及到长沙市边缘区土 地质量分析、结构分析、利用程度分析以及土地开发潜力分析和后 备资源等的调查，并借用了土地资源人口承载量指标对长沙市边缘 区土地利用程度进行了深入剖析。得到了长沙市边缘区存在土地结 构不合理、土地退化严重、产权不清晰等结论。这一系列的问题导 致该地区出现了“存量”土地与闲置地双高的现象。由此，本文 针对土地资源这种相对供不应求的稀缺特征，提出该地区需要进行 土地整理，即主要是通过一系列的有效措施调整土地关系和组织土 地利用，以此提高长沙市边缘地区土地的可持续利用程度，促进整 个城市的资源与环境的可持续发展和城市经济的可持续提高。 关键词：长沙市；城市边缘区：土地；可持续利用 a b s t r a c t a so n eo ft h em a j o rn a t u r a lr e s o u r c e s ，l a n dr e s o u r c e sa r e t h ef o u n d a t i o no fp r o d u c t i o na c t i v i t i e sa n di n d i s p e n s a b l et o h u m a ne x i s t e n c e t h es u s t a i n a b l el a n du t i 1 z a ti o ni st h ek e y c o m p o n e n to fa n dt h ef u n d a m e n t a lg u a r a n t e e f o rt h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n ts t r a t a g e mo f t h ew h o l es o c i e t y ，a sw e l l a st h e f o u n d a t i o nf o ra c h i e v i n gt h es u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n t w i t h t h e u n c e a s i n gd e v e l o p m e n to fs o c i a le c o n o m y ，t h el a n dd e v e l o p m e n t a n du t i l i z a t i o na c t i v i t i e si nu r b a nf r i n g eg e tm u c hb r i s k e r t h u s ，i t i s s i g n i f i c a n t t os t r e n g t h e nt h e r e s e a r c ho nt h e s u s t a i n a b l ed e v e l o p m e n to fu r b a nf r i n g et os e r v et h ep u r p o s e o fa ll e v i a t i n gt h eu r b a ns t r e s s e s ，b e t t e r i n g t h e r e g i o n a l s t r u c t u r eo fc i t y ，i m p r o v i n gt h eb e n e f i t si nl a n dd e v e l o p m e n t a n du t i l i z a t i o n ，o p t i m i z i n g t h ef u n c t i o n a ll a y o u t ， a n d e f f e c t i n gas o u n dd e v e l o p m e n t f o rc i t ya n du r b a nf r i n g e b a s e do nt h eu r b a n i z a t i o ni nh u n a np r o v i n c er e s e a r c hb y m y s e l f ，t h ee s s a yp r o b e sf u r t h e rt o c o m b i n et h et h e o r i e sa n d m e t h o d s f o r m u l a t i n ga n a l y s i s a n dc a s ea n a l y s i s ，h i s t o r y a n a l y s i sa n dc o n t e m p o r a r ya n a l y s i s ，a n dq u a l i t a t i v ea n a l y s i s a n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i si nt h er e s e a r c ho nt h es u s t a i n a b l e l a n du t i l i z a t i o ni nu r b a nf r i n g eo fc h a n g s h a i nt h i se s s a y ， t h ec o n n o t a t i o na n df e a t u r eo fs u s t a i n a b l el a n du t i l i z a t i o n i nu r b a nf r i n g eo fc h a n g s h aa r ed e v e l o p e da c c o r d i n gt o t h e d e f i n i t i o n so nm a r g i n a l z o n eo fc i t ya n ds u s t a i n a b l e l a n d u t i l i z a t i o na sw e l la st h ep r a c t i c a l s i t u a t i o no fc h a n g s h a i nt h ea n a l y s i so fl a n du t i l i z a t i o n ss i t u a t i o ni nt h i sa r e a ， s e v e r a la n a l y s e sh a v eb e e ni n v o l v e ds u c ha st h el a n dq u a l i t y ， s t r u c t u r a la n a l y s i s ，u t i l i z a t i o nl e v e l ，a n dl a n dd e v e l o p m e n t p o t e n t i a l ，a l o n g w i t ht h es u r v e y so nb a c k u pr e s o u r c e ss t a t e ， t l i n a d d i t i o n ，t h el a n dr e s o u r c e sp o p u l a t i o n b a r i n gc a p a c i t v i n d i c a t o ri s e m p l o y e d f o rt h e i n d e p t ha n a l y s i si nt h e u t i l i z a t i o nl e v e lo fl a n dr e s o u r c e si nu r b a n f r i n g eo f c h a n g s h a t h e f i n d i n g s ，s u c h a st h ei r r a t i o n a l u t i l i z a t i o no fl a n d s t r u c t u r eo fu r b a nf r i n g eo fc h a n g s h a ，s e r i o u sd e g r a d a t i o n o fl a n d ，a n di n d i s t i n c t p r o p e r t yr i g h t ，c a u s et h e “d o u b l e h i g h ”p h e n o m e n ao fb o t hi n v e n t o r yl a n d sa n di d l el a n d si nt h e f r i n g e c o n s i d e r i n ga l lt h e s e ，t h i se s s a yc o n c l u d e st h a tl a n d ， w h i c hi st h er e s o u r c e sc h a r a c t e r i z e dw i t h d e m a n de x c e e d i n 卫 s u p p l y ，s h o u l db er e a r r a n g e di nt h i sa r e a ，t h a ti s ，r e a dj u s t t h el a n dr e l a t i o n sa n dl a n du t i l i z a t i o no r g a n i z a t i o nt h r o u g h i m p l e m e n t i n gas e r i e so fe f f e c t u a lm e a s u r e st oe l e v a t et h e s u s t a i n a b l e u t i l i z a t i o nl e v e lo fl a n d si nu r b a n f r i n g e o f c h a n g s h a ，a n dp u s hf o r w a r dt h es u s t a i n a b l e d e v e l o p m e n t i n u r b a n e c o n o m yw i t hr e g a r d s t ot h ee n v i r o n m e n ta n d1 i m i t e d r e s o u r c e so ft h ew h o l ec i t y k e yw o r d s ：c h a n g s h ac i t y ：u r b a nf r i n g e ：l a n d ；s u s t a i n a b l e u t i l i z a t i o n 1 1 1 1 引言 1 1 研究的目的和意义 土地是城市一切社会、经济活动赖以生存的载体，也是城市社 会经济发展的必要前提。自从城市诞生以来，城市土地资源利用 直是影响城市发展的重要因素之一。城市进入现代化发展阶段以 后，随着城市化进程的加速，城市人口不断的增长以及经济快速发 展，人们对城市土地的需求日益增长，对城市土地的供给和利用提 出了更高的要求，尤其是当城市中心区土地在空间和时间上的利用 已趋于饱和状态时，则只有毫无选择的向城市边缘区发展。因此， 怎样利用城市边缘区的每一寸土地，使其发挥最大的经济效益和生 态效益，建立既符合市场经济规律，又满足可持续发展原则的土地 利用模式，并对其实施有效的控制，已成为我们必须研究、探讨的 问题。 2 0 世纪5 0 年代以来，随着城市规模不断膨胀，城市边界的不断 延伸，在核心城市以外构成了与城市有密切联系的地域。奎恩 ( q u e e n ) 和托马斯( t h o m a s ) 将其称为大都市区( m e t r o p o l i t a n r e g i o n ) ，并将这种地域结构分解为内城区( i n n e rc i t y ) ，城市边缘区 ( u r b a nf r i n g e ) 和城市腹地( u r b a nh i n t e r l a n d ) 三个部分，从而开创 了城市边缘区研究的先河。改革开放以后，我国城市正像许多发展 中国家一样，由于工业、就业岗位、服务设施等因素使得城市的集 聚效应不断加大，大城市对周围地区的吸引有增无减，城市边缘区 已成为变化最大、发展最迅速，同时也是问题最多、最敏感的地区。 其中，土地利用成为影响城市边缘区发展以及推进整个城市的城市 化发展的重要因素。联合国粮农组织土地利用规划部工作组曾指出： 土地利用过程中人类通过对土地资源进行管理，在充分发挥土地功 能作用的同时，寻求好的环境质量是土地利用的核心问题。因此， 对这种能够比较直观地反映城市边缘区发展、变化状况的土地资源 的研究显得尤为重要。 顾朝林中国大城市边缘区研究北京：科学出版社1 9 9 5 ：1 城市边缘区土地可持续利用是我国城市化发展的必然趋势。如 何使城市边缘区土地利用合理化，达到可持续发展，不仅对我国城 市经济的发展非常有利，而且对市场经济理论建设也具有重要的意 义。这种实践的目标是通过城市边缘地带土地利用过程中合理的规 划、利用和调控，避免土地利用中的短期行为和盲目性来达到的。 同时，也需要通过城市经济的发展促进土地资源的有效利用，使经 济发展与资源的开发、利用、保护有机的结合，既避免城市经济快 速发展以破坏资源为代价，又避免单纯强调保护而阻碍了土地的开 发、利用。 进入2 1 世纪，湖南省委省政府进一步确立了“可持续发展”战 略。在实施湖南经济可持续发展战略时，必须要研究土地的可持续 利用问题。经过2 0 多年的改革开放，长沙市的城市建设取得了巨大 成绩，但是，我们也应清楚地看到，作为城市发展腹地的城市边缘 区，由于它是由城市建设用地、乡村建设用地与乡村农业用地三者 复合构成的区域，土地利用类型的多样性远高于城市建成区与纯乡 村地区；该区域所具有的特殊的区位及所承担的社会经济功能，集 中了土地利用类型和利用结构的多样化、边缘性特征。在这里，农 用地与非农用地相互交错，农耕地面积不断缩减、土壤肥力退化严 重等等。土地的可持续利用面临着人口、资源、环境等多重压力和 严重的困境。基于长沙市目前城市发展的现状，有必要对其城市边 缘地带土地可持续利用做进一步的研究。 本文研究借鉴了国外土地可持续利用的成功经验，参考了相关 的战略措施，并将其与长沙市土地可持续利用战略实施的历史与现 状相结合，旨在从宏观的、发展的角度明确长沙市边缘区土地可持 续利用战略思想、目标、布局和措施。本文对长沙市边缘区土地可 持续利用进行的理论探讨和实证分析，对于推动长沙城市化和城市 可持续发展的研究将发挥积极作用。 1 2 国内、外关于城市边缘区研究动态 第二次世界大战以后，大城市的近郊与城市化的进展相适应， 城市的因素不断增加，农村的因素逐渐衰减，导致科学家与规划师 之间在描述包括城市郊区的环境变化时定义很不一致，术语也很难 恰如其分。诸如“边缘区”( f r i n g e ) ，“内缘区”( i n n e r 一矗i n g e ) ，“乡 村一一城市边缘区”( m r a l u r b a nf r i n g e ) ，“城市影响区”( u r b a n s h a d o wz o n e ) ，“城市远郊区”( e x u r b a nz o n e ) ，“市区外缘区”( u r b a n f r i n g e ) 等，而且，这些概念有时还被交换着使用，有时又定义为各个 不同地区，然而实际上这些概念在地域上又有一定程度的交叉重叠。 最早对城市和乡村之间的过渡地带冠以一定术语名称的学者 中，史密斯( t l s m i t h ) 最先使用城市边缘区( u r b a nf r i n g e ) 这 一概念。并将其定义为“毗邻整个城市界限外的建设地域”。城市 边缘区( 带) 概念提出后，许多学者将其充实更新。勒德弗尔德 ( r e d f i e l d ，1 9 4 1 ) 提出“城乡结合体”，他指的是乡村和城市之间的 所有地域。4 威尔文( 1 9 4 2 ) 将城市边缘带定义为：“在已被承认的城 市土地与农业地区之间的用地转变地域”。1 9 4 7 年，r e 迪肯森 ( d i c k i n s o n ) 从许多研究城市的论著中，将历史的发展与地带的结 构加以综合，他推崇伯吉斯( e w b u r g e s s ) 的同心圆理论，并进 一步提出三地带理论( t h r e ez o n et h e o r y ) 即城市地域结构从市中心 向外发展按中央地带( c e n t r a lz o n e ) 、中间地带( m i d d l ez o n e ) 和外 缘地带( o u t e rz o n e ) 或郊区地带( s u b u r b a nz o n e ) 顺序排列开创了 城市边缘区研究的先河 。1 9 5 3 年，麦肯( w c m c k a i n ) 和伯莱 特( r g b u m i g h t ) 指出，城市边缘带的提法具有一定的片面性 。 5 0 年代后期，随着大城市的不断膨胀，城市的边界不断延伸，在核 心城市以外构成了与城市有密切关系的地域，奎恩( q n e e n ) 和托马 斯( t h o m a s ) 将其称为大都市区( m e t r o p o l i t a nr e g i o n ) ，并将这种地 域结构分解为内城区( i n n e rc i t y ) 、城市边缘区( u r b a nf r i n g e ) 和城 市腹地( u r b a nh i n t e r l a n d ) 三个部分，从而大大促进了城市边缘区研 究的进程。1 9 6 0 年，r g 果勒杰( g o l l a d g e ) 称城市边缘带为“无 人地域”。1 9 6 2 年，g a 威锡克( w i s s i n k ) 则称它为“大变异地 区”。苏哈列维奇( 1 9 8 5 ) 定义为“一面反映错综复杂的城市化过程 的特殊镜子”，实质是“从城市到乡村的过渡地带。”比较权威的是 安虎森，郝寿义区域经济学北京：经济科学出版社，1 9 9 9 ：3 9 5 - 3 9 6 顾朝林大城市边缘区研究北京：科学出版社，19 9 5 ：2 杨志荣土地可持续利用研究长沙：湖南师范大学出版社，2 0 0 3 ：1 8 1 3 1 9 6 8 年由安德鲁斯( r b a n d r e w s ，1 9 4 2 ) 提出，普里沃( r j p r y o r ) 定义的“城市边缘区是城乡间土地利用、社会和人口统计学等方面 具有明显差异特征而位于连续的建成区和城市郊区之问，并且几乎 完全没有城市居民住宅，非农业占用和非农业土地利用的纯农业腹 地，兼具有城市与乡村两方面的特征，人口密度低于中心城，但高 于周围的农村地区”。o 国内是在2 0 世纪8 0 年代后期才开始城乡边缘带研究的。顾朝 林、熊江波( 1 9 8 9 ) 、武进等( 1 9 9 0 ) 、涂人猛( 1 9 9 1 ) 、赵远宽( 1 9 9 2 ) 等人在评述了前人对城市边缘带定义的基础上，做了进一步研究。 他们认为新中国成立以来，城市边缘区发展大致经历了三个阶段： 第一阶段( 2 0 世纪6 0 年代以前) ：农业型边缘区发展阶段。此时农 业用地占城市边缘区土地的9 0 ，几乎没有工业；第二阶段( 2 0 世 纪6 0 年代初) ：半工业型边缘发展阶段。受国家控制中心城市建成 区规模和大力发展工业的方针影响，形成了以工业用地为主的城市 伸展轴，边缘区工业用地急剧增加；第三阶段( 2 0 世纪8 0 年代后) ： 工业型边缘区发展阶段。由于第二、三产业的推动，形成大量农用 地转化为非农用地的城市建设用地形式。 目前国内对城市边缘区的研究主要有三种代表性的观点：其一 是“郊区”。现代意义的城市郊区指“城市市政界线以内，城区用地 周围的田林景观地带和紧密为城区服务的地区以及农副业经济区”。 ( 韩光辉、尹钧群1 9 8 4 ) 。其二是2 0 世纪8 0 年代从国外引进的“城 市边缘带”概念后被认为是“城市地域结构的重要组成部分”，并试 图用来泛指“城市建成区与扩大乡村地区相联结的部位，城市环境 空间向乡村环境空间过渡的地带”。其三是2 0 世纪8 0 年代中期我国 规划界与土地管理部门所提出的“城市结合部”，它指的是“城市与 郊区交错分布的接壤地带”。 由此可知，虽然学术界在描述城市边缘区概念时存在分歧，但 都强调边缘地区的过渡性和变化性，都认为传统的城乡二分法已不 能客观地反映现代城市的地域结构特征，他们认为从典型的城市到 顾朝林中国大城市边缘区研究北京：科学出版社，1 9 9 9 ：卜2 农村之间形成了一个续谱，城市边缘就处于这一续谱的中间位置 ( 如图1 - 1 、1 - 2 ) 。因此，根据国外的有关定义以及我国城市发展的 具体情况和发展趋势，城市边缘区可定义为：“城市化发展到一定阶 段所形成的独特的地域实体，是城乡互为渗透，城市化发展迅速， 受城市辐射影响巨大和城乡矛盾尖锐的城市过渡带及土地利用转变 地带 。”由于城市边缘区是城市与乡村二元地域结构基础上衍生的 过渡性区域，是农业用地与非农业用地的复合区，因此土地利用的 水平梯度大，城乡用地空间混杂交错，过渡性特征明显，而且由于 城市作用力与乡村作用力的双重影响，城市聚集与扩散功能赋予边 缘区土地利用具有明显的多样性和动态性。 典型农村 典型城市 农村农业小城镇城乡城郊小城市 大都市 邻里村庄交错区社区 图1 - 1 城乡过渡发展图 图1 - 2 城市区域结构形式图 1 3 城市边缘区土地可持续利用研究的理论基础 扬志荣土地可持续利用研究长沙：湖南师范大学出版社2 0 0 3 ：1 8 3 陈顺清城市增长与土地增值北京：科学出版社2 0 0 2 ：2 3 杨志荣土地可持续利用研究长沙：湖南师范大学出版社2 0 0 3 ：1 8 1 1 8 3 5 1 。3 1 城市土地可持续利用理论 土地可持续利用，其思想萌芽于可持续发展一词。“持续”1 词 来自于拉丁语，意思是“维持下去”或“保持继续提高”。从资源与 环境的角度，可以理解为保持或者延长资源的生产使用性或资源基 础的完整性，意味着自然资源能够永远被人类所利用，不至于因其 耗竭而影响后代人的生产与生活。实际上，朴素的可持续发展思想 最早可追溯到我国的春秋战国时代( 公元前6 世纪一公元前3 世纪) ， 当时中国就有保护正在孕育或产卵的鸟兽鱼鳖、封山育林定期开禁 的“永续利用”思想。西方经济学在1 9 世纪对林业和2 0 世纪对渔 业生产的研究中，也提出了可再生的“可持续产量”问题。 第二次世界大战以后，世界经济发展经历了一个黄金时代，经 济发展水平和人们的生活水平有了前所未有的提高，但进一步的经 济发展却受到了人口爆炸、资源枯竭、环境污染等的挑战。因此人 类开始积极地反思和总结传统经济发展理论不可克服的矛盾，努力 寻找新的发展理论，探索能在提高经济效益的同时保护资源、改善 环境的政策和发展战略，于是一个新的理论可持续发展的理论 诞生了，它的产生和发展是一个不断认识、发展、完善地循序渐进 的过程 。 1 9 7 2 年6 月，联合国在新德哥尔摩召开“联合国人类环境会议”。 这次会议被认为是“环境时代”的起始点。会议通过了人类环境 宣言。它呼吁各国政府和人民为维护和改善人类环境问题，尤其是 环境污染问题而觉醒，并且在西方国家开始了认真的治理。直到1 9 8 0 年，国际自然与自然保护联盟( i v c n ) ，联合国环境规划署( u n e p ) 和世乔野生动物基金会( w w f ) 联合发表的世界自然保护天纲 才对可持续发展思想作了较为明确的阐述 。1 9 8 7 年，挪威首相g 叼靠 伦特兰夫人倡导世界环境与发展委员会发表了我们共同的未来 一书，提出了资源、环境发展的公平性、持续性和共同性的三原则， 对可持续发展作了明确定义，即“持续发展是以满足当代人的需要， 粱胡清堪于生态建设目标的广州市土地可持续利用研究* 博士论文，南京大学，2 0 0 2 ：1 3 曲福田经济发展与土地可持续乖 用北京：人民出版社2 0 0 1 ：4 1 4 2 马光环境与可持续发展导论北京：科学出版社2 0 0 1 ：卜1 2 6 又不对后代人满足其需要的能力构成危害的发展”。世界银行著名 的研究人员d e l v e 和c o b b ( 1 9 8 9 ) 就认为：“发展应在环境的动态平衡 中，是经济体系的质的变化” 。可持续发展理论为城市士地利用提 供一个总体思想即既要满足当前和未来社会经济发展的需要，又要 保证生态环境不被破坏。 土地资源利用出现的问题不是近代工业文明之后才出现和被研 究的，在人类诞生之日起，人类土地资源利用中的矛盾就已经出现 了。早期时代人们就已经提出了土地资源合理利用的思想，并在此 思想下开展了许多关于土地质量、数量，土地资源退化，水土流失 等方面的研究，对它的关注也随着矛盾的突出而不断的深化。 2 0 世纪5 0 年代以来，世界经济和科学技术的迅猛发展，使人类 的生活水平在不断提高，但好景不长，到2 0 世纪6 0 年代，人类社 会传统的掠夺式经济增长模式在世界范围内爆发出各种各样的问 题，比如，大量自然资源的消耗，环境的严重污染，生物物种的消 失，生态环境的恶化等等已经引起了人们的逐渐关注。2 0 世纪7 0 年代人们就提出了资源永续利用的思想，只是当时更多地关注土地 资源的保护，而对其实现可行性考虑不多 。随着可持续发展概念的 提出，它明确了土地资源保护的目标，重视保护与开发的联系，它 强调了土地作为社会不可缺少的生产资本，其储量随着社会的发展、 进步不能减少，土地供求应该是持续平衡的。这种持续平衡是通过 把土地资源无弹性的自然供给量转化为有弹性的经济供给量，以此 来维持人们对土地资源日益增长的需求。1 9 7 2 年，罗马俱乐部在关 于人类环境的研究报告增长的极限一书中系统论述了科学技术、 生产技术、自然资源、生态环境之间的相互关系以及对人类发展的 影响，提出了增长有限的论点( m e a d o w s1 9 7 2 ) 。1 9 7 6 年联合国粮 农组织颁布了“土地评价纲要”，此大纲被广泛应用于世界各国的土 地适宜性评价。土地适宜性的评价着重于土地资源自然属性中土地 曲福田经济发展与土地可持续利用北京：人民出版社2 0 0 1 ：4 5 4 6 s y e r s j k ，h a m b li n ，p u s h p a r j a h bi n d i c a t o r sa n dt h r e s h o l d sf o rt h e e v a l u a t i o no fs u s t a i n a b l el a n dm a n a g e m e n tc a n a d i a nj o u r n a io f s o i ls c i e n c e 1 9 9 57 5 ( 2 ) ：4 2 3 - 4 2 8 唐华俊中国土地资源可持续利用的理论与实践北京：中国农业科技出版社 2 0 0 0 ：12 1 7 质量与自然生产力的评价。随着新的土地伦理观的产生以及对于土 地稀缺性认识的深化，在1 9 9 0 年新德里举行的印度农业研究会上， 美国r o d a l e 研究所首次提出了土地可持续利用的思想。1 9 9 3 年联合 国粮农组织颁布了可持续土地利用管理评价大纲，它将和土地有 关的自然、经济以及社会各个方面的因素结合起来，同时还考虑到 要保持和提高生产力；降低生产风险；保护自然资源的潜力和防止 土壤与水质的变化；以及经济上可行，社会可以接受国。这几个目标 构成了土地可持续利用与管理系统的基本框架。在这系统中人与 自然、环境相互作用，是典型的“资源一环境一经济一社会”复合 系统，每一个因素都是该系统的一个子系统，其变化经过了系统的 耦合作用。该系统可以用下述数学函数( 公式1 1 ) 来表示： l = “r ，e 。，k s ) ( 公式1 - 1 ) 式中： i ，一表示土地资源持续利用水平 r 表示资源因素 e 广表示环境因素 e c _ 一表示经济因素 卜表示社会因素 为了全面描述土地的可持续利用，可将该系统划分为三个层次， 第一层次是持续利用水平，第二层次可分解为资源、环境、经济、 社会四个方面，第三层次则是对第二层次中各个方面的进一步分解 和描述( 图1 3 ) 。因此，土地可持续利用的含义可以理解为“使 有限的土地资源持续地满足人们增长的需求” ，其内容应包含以下 两个方面： 1 ) 防止土地退化，保持和提高土地质量，在优化土地利用结构 的基础上不断提高土地利用效益。 2 ) 满足各类用地者对土地当前和长远的需求，实现土地资源分 配的代际公平，使有限的土地资源持续地满足人们日益增长的需求， 达到土地供求的持续平衡。 张凤英、林培论土壤地理学发展的轨迹土壤通报1 9 9 5 2 6 ( 5 ) ：1 9 3 1 9 5 唐华俊中国土地资源可持续利用的理论与实践北京：中国农业科技出版社2 0 0 0 ： 1 2 5 1 2 7 周诚土地经济问题广州：华南理工大学出版社19 9 7 ：3 1 8 图1 - 3 土地持续利用系统影响因子图 1 。3 2 产权理论 现行法律和经济研究基本认为：产权不是指人与物之间的关系， 而且指由物的存在及关于它们的使用所引起的人们之间相互认可的 行为关系。产权安排确定了每个人相应于物时的行为规范，每个人 都必须遵守他与其他人之间的关系，或承担不遵守这种关系的成本。 人类社会发展过程中产权及其制度的产生、演变、发展大体经 历了三个阶段：是建立排他性的产权制度，人类社会早期的历史 在某种程度上讲就是一个建立排他性的产权制度的历史。二是建立 可转让性的产权制度，产权的交易、转让是与社会分工，市场经济 制度的发展联系在一起的。三是与各种组织形式创新联系在一起的 产权制度。因此，产权的形成主要受到以下因素的影响； ( 1 ) 技术。马克思认为社会制度结构基本上以技术为条件。私 有产权的不确定特别需要的条件是产权所得者得到来自产权的收益 要大于他排除其他人使用这一产权的费用。当费用过高时，财产将 成为公共所有，一些技术的发明降低了实行所有权的费用。 ( 2 ) 人口压力。随着人口的增长，一些资源也逐步开始变得稀 缺起来，人口与资源的矛盾必然促使人们建立排他性的产权，其中 人口变化通过影响土地和劳动的相对价格，来改变经济组织和产权。 ( 3 ) 资源的稀缺程度。某一资源稀缺程度的增加也必然伴随其 价值上升，从而对其产权的界定是非常划算的。比如，随着土地的 开发、利用在其稀缺性增大的过渡时期内，才值得去承受建立和行 使产权所必需的费用，当然产权也能够限制土地开发的速度。 ( 4 ) 要素和产品相对价格的长期变动。如土地价值的上升导致 人们为形成排他性的所有制和可转让性的权力而努力；土地价值的 上升更加激发人们去变更产权，使得日益稀缺的资源能得到更有效 的利用，此外，相对价格的变动还会影响产权变迁的方向、速度及 其规律。 因此，产权的一个最主要功能是引导人们实现将外部性内在化的 激励，产权界定不清晰是产生“外部性”和“搭便车”的主要根据。 1 3 3 杜能农业区位理论 杜能( j o h a nh e i n r i c hv c i it h u n e n ，1 7 8 3 - - 1 8 5 0 ) 于1 8 2 6 年完成的 孤立国同农业和国民经济的关系一书，奠定了农业区位理论的 基础。杜能农业区位理论是当时德国( 普鲁士) 社会经济背景下的 产物。1 9 世纪初，普鲁士进行了农业制度改革，所有的国民都可拥 有动产，并可自由分割及买卖，它取缔了所有依附于土地所有者的 隶属关系，农民在法律上成为自由农民并独立支配属于自己的农场。 尽管这种农业制度改革，取消了贵族阶级的许多特权，但贵族却成 为大的土地所有者，并由此成为了独立的农业企业家。同时，由于 土地自由的买卖关系，在这一时期出现了大量的农业劳动者。农业 企业家和农业劳动者构成的农业企业式经营在此时期出现。因此杜 能的孤立国试图在此背景下提出合理经营农业的一般地域配置 原则，他对于其假想的“孤立国”给定了以下六个假定条件：1 ) 肥 沃的平原中央只有一个城市；2 ) 不存在可用于航海的河流与运河， 马车是唯一的交通工具；3 ) 土质条件一样，任何地点都可以耕作； 4 ) 距城市5 0 英里之外是荒野，与其它地区隔绝；5 ) 人工产产品供 应仅来源于中央城市，而城市的食物供给则仅仅来源于周围平原；6 ) 矿山和食盐坑都在城市附近。于是产生了一个问题，即从土地取得 最大的纯收益，农场的经营随着距城市距离的增加将如何变化。杜 能运用孤立化的考察方法排除了其它要素( 像土质条件、土壤肥力， 河流等) 的干扰，而只探讨一个要素( 即市场距离) 的作用。论证 了农业生产方式的空间配置，一般在城市近处种植相对于其价格而 言笨重而体积大的作物，或者是生产易于腐烂或必须在新鲜时消费 的产品，随着距城市距离的增加，则种植相对于农产品的价格而言 运费小的作物。此时地租收入随着距市场距离增加的运费增多而减 少。当地租收入为零时，即使耕作技术可能，经济上也不合理，而 成为某种作物的耕作极限。在市场( 运费为零) 点的地租收入和耕 作极限连接的曲线被称为地租曲线，每种作物都有一条地租曲线， 其斜率大小由运费率决定，不容易运输的农作物一般斜率较大，相 反则较小( 图3 2 上部) 。因农产品的生产活动是以追求地租收入最 大的合理活动，所以农场主选择最大的地租收入的农作物进行生产， 从而形成了农业土地利用的杜能圈结构( 图3 2 下部。) 因此，他以 城市为中心，由里向外依次划分为自由式农业、林业、轮作式农业、 谷草式农业、三圃式农业、畜牧业六个同心农业圈，并对所有农业 生产方式的土地利用进行计算，得出各种方式的地租曲线的高度以 及斜率( 图3 2 ) 。 自由 林监 台作 昝革 兰 t 牧 谴囊 8 0 图3 - 2 杜能圈形成机制与圈层结构示意图 真正意义上的杜能圈结构是以市场( 大城市) 为中心的城市周 围地区的土地利用分布的圈层形态，他第一次从理论上系统地阐明 了空间摩擦对人类经济活动的影响，不仅仅用此原理可说明农业土 地利用，对于其它土地利用仍然有效，是土地利用一般理论的基础。 比如，为解释城市边缘区土地利用中采取怎样的产业结构是合理的 提供r 理论依据。 1 3 4 马克思主义地租理论 马克思批判地继承和发展了古典经济学的地租理论。他指出， “凡是自然力能被垄断并保证使用它的产业家得到超额利润的地方 ( 不论是瀑布、富饶的矿山、盛产鱼类的水域，还是位置有利的建 筑地段) ，那些因为对一部分土地享有权利而成为这种自然物所有者 的人，就会以地租形式，从执行职能的资本那里把这种超额利润夺 走” 。因此，马克思主义认为，地租是直接生产者生产中所创造 的剩余生产物被土地所有者占有的部分，它是土地所有权在经济上 实现的形式，是社会生产关系的反映。从性质上看，地租是因使用 土地而支付的使用费，从来源上分析，地租是一种超额利润，是由 劳动者的劳动所创造的剩余价值在各个资本之间按社会平均利润率 分配之后所剩余的部分，它表现的是一种生产关系，是对生产资料 的占有关系和对社会产品的分配关系。马克思和恩格斯在以下几个 方面深刻地批判了资产阶级经济学的地租观点，阐明了科学的地租 理论： 1 ) 批判了资产阶级经济学家认为地租是“自然对人类的赐予” 的错误观点，肯定了地租的本质是土地经济关系的体现。马克思明 确指出“地租来自社会，而不是来自土壤。” 2 ) 批判了资产阶级经济学家认为地租造成价格上涨的错误看 法，马克思指出“产品价格昂贵不是地租的原因，相反地地租是产 品价格昂贵的原因。” 3 ) 批判了资产阶级经济学家认为级差地租产生于土地的自然差 异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是地经营垄断，土 马克思恩格斯全集第2 5 卷人民出版社1 9 6 5 ：8 7 1 1 2 地质= 蕈= 差异仅是产生级差地租的自然基础。 4 ) 批判了资产阶级经济学家否定绝对地租的错误观点，阐明了 价值和生产价格的区别，明确指出生产绝对地租的根本原因是土地 所有权的垄断。 根据地租形成的原因和条件的不同，地租一般可以分为绝对地 租和级差地租两种形式。土地所有者凭借对土地所有权的垄断，不 论土地本身条件优劣如何，只要土地所有权与使用权分离了，就必 须支付占有农产品价值中超过社会平均生产价格的那部分超额利 润，这就是绝对地租。但根据土地等级不同而形成的级差地租又可 分为级差地租i ( 在不同的地块上进行等量投入，但由于土地肥力 的大小和土地位置的优劣所形成的级差地租) 和级差地租i i ( 在同 一地块上由于连续追加投资而形成的级差地租) 。从总体上看，级差 地租i 和级差地租i i 是一致的，都是劳动生产率不同的结果；而级 差地租又包含在绝对地租之中，都是由劳动创造的超额利润。因此， 在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总 是遵循“最高租金原则”，随着城市核心区集聚与辐射功能的加强， 城市边缘的农户片面地追求“最大效益”导致该地区土地利用中存 在诸多问题。 1 3 5 城市土地市场理论 土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空 气和植被等构成的自然综合体，即陆地与自然附属物。因此，土地 常常被看作是土壤、矿藏、地貌、领土、财产或资本资产等多个概 念。当土地被当成重要的自然资源在微观经济学的资源与环境部分 进行分析时，我们就应该把土地作为等同于劳动、资本、企业家才 能的生产要素，并研究其在市场中的一般均衡的作用。 ( 1 ) 土地供给具有稀缺性。当人类出现以后，特别是由于人口 不断增加和社会经济、文化的快速发展，人们对土地需求不断扩大， 而可供人类利用的土地总量又是有限的，因此，产生了土地供给的 稀缺，并且这个缺1 2 1 正日益增大。土地供给的稀缺性，不仅仅表现 在土地供给总量与土地需求总量的矛盾，还表现在由于土地位置的 固定性和质量差异性导致某些地区和某种用途的土地的特别稀缺。 土地供给稀缺性是引起土地所有权垄断和土地经营权垄断的基本前 提。正由于土地供给稀缺，在土地私有、自由买卖、出租的条件下， 地租、地价猛涨，土地投机泛滥，土地浪费等现象屡屡发生。 ( 2 ) 土地报酬是递减的。“土地报酬递减规律”是指在技术不 变的条件下对土地的投入超过一定限度，就会产生报酬递减的后果。 因此，土地供给的稀缺性要求人们集约的利用土地。人类发现这一 规律的历史并不长。最早注意这一现象的是1 7 世纪中叶的威廉- 配 第( w i l l i a np e t t y , 1 6 2 3 1 6 8 7 ) ，他发现一定面积的土地的生产力有一 最大限度，超过这一限度以后，土地生产物的数量就不可能随着劳 动的增加而增加了。但最早提出“土地肥力递减规律”的是马尔萨 斯( t r m a l t h n s 1 7 6 6 - - 1 8 3 4 ) 他曾从三个不同的角度来阐述这一规 律，其中最典型的观点是“按耕作进展的比例而增加的年产量与以 前的年均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去”啦。 1 8 1 7 年资产阶级古典经济学家大卫李嘉图( d r i c a r d o ，1 7 7 2 - - 1 8 2 3 ) 在其政治经济学及赋税原理一书中，把土地报酬递减当成产生 地租的原因。但现在我们都知道级差地租并不是耕作顺序由好向劣 扩展造成的，而是由于同量的投资所产生的收获量不同而产生的。 至1 9 世纪初叶，西方经济学者把报酬递减规律局限在农业范围 内，而在这之后，随着其他领域科学技术的迅猛发展，这一理论从 农业领域推广到一般生产领域，为我们今天研究城市土地利用的效 益提供了很好的理论基础。 毕宝德土地经济学北京：中国人民大学出版社1 9 9 4 ：1 2 0 1 2 1 1 4 2 长沙市边缘区的形成与土地利用调查分析 2 。1 长沙市边缘区的形成过程 长沙地处我国中部内陆地区，是国务院首批公布的历史文化名 城之一，是湖南省的政治、经济、科教、文化中心，市区面积5 5 6 平方公里，市区人口1 6 6 万。据考古证实，长沙古城址白战国始。 直未出现突发性的变动，只是以老城为中心向四周拓展蔓延，古城 道路呈方格网状。1 9 1 4 年拆除城垣后，道路格局逐渐形成了方格网 状与放射状相结合。解放后城市成长极快，但仍以沿旧城中心向四 周蔓延扩张为主。据长沙市城市总体规划( 2 0 0 1 - - 2 0 0 2 ) 记载， 长沙是中国唯一城名、城址历经数千年而不变的古城，和意大利的 罗马很相似，因此有“东方罗马”的美喻。长沙市边缘区的形成是 伴随着长沙城市化而发展、变化的。长沙城市化发展一共经历了四 个阶段：第一阶段：从1 9 4 9 年到1 9 5 7 年城镇建设得到迅速恢复和 发展，城市面积和人口有所增加。第二阶段：从1 9 5 8 年到1 9 6 5 年 城市建设发生很大变化，初步形成了长、株、潭三市鼎立的布局， 同时带动城市郊区、城市与城市之间地带的发展。第三阶段：从1 9 6 6 年到1 9 7 5 年，城市建设受到严重冲击，布局上受“山、散、洞”思 想影响，城市中各