别墅区规划案例研究

物业发展建议之“形” 山居特色 山之建筑 山之景观 交通体系 山居 筑山地与建筑的结合关系 A、融入型 表现出对自然的谦让，建筑作为自然的一个组成部分出现，形体与环境背景有融合的趋势，多见于低密度住宅。 B、超越型 强调建筑本身的形体特征，与山体保持“对比”或“对立”的关系，追求一种相互映衬的和谐，多见于现代风格的独立住宅或公建项目。 超越型 共构型 融入型 C、共构型 建筑不是将山体作为背景，而是共同完成对外在形象的塑造，建筑形体像从山体中生长而出。 山地建筑的接地形式 架空式 等高线支撑 地下式 垂直于等高线 地表式 顺应等高线 基于景观面与等高线之间相对方位考虑，架空式和地表式更适合本项目 山地建筑整体规划空间布局 主 副 副 顺应等高线 垂直于等高线 等高线支撑 踏步主轴型 序轴型 层台组合型 空间主从型 线网联系型 由于景观面与等高线平行，本项目不适合采用踏步主轴型和房轴型空间布局；这样反而影响建筑采景面 物业发展建议之“形” 山居特色 山之建筑 山之景观 交通体系 山居 山之景观山地景观特点 环境原生态 视景独特性 生态脆弱性 山地景观特点 山地环境原生态，自成小生态平衡体系 山地生态环境自成平衡，在进行开发时容易引起生态上的 “ 蝴蝶效应 ” 由于地势变幻，每一个点都从有不同的角度看到的景观有所不同 山地景观对景观设计的解读 环境原生态 视景独特性 生态脆弱性 对山地景观设计时的解读 在进行景观设计时注意保持原有景观，不破坏原有的生态平衡链，以免引起局部环境恶化，如水土流失等 利用山势变化，采用移步换景的景观设计方案，做到步步有景 山地建筑与山地环境景观的关系 山地建筑单体设计与布局 日照关系 建筑通风 减小噪音 本项目此次为东西向坡地，不涉及日照关系 本项目要注意河风对局部小气候的影响 充分利用声音在竖向转播上的减弱，利用台地、堡坎、植被等有效规避噪音 点式减小挡风面 斜列增加迎风面 利用涡风及绕山风 利用风压改变风向 山之建筑 山之景观 交通体系 山居 交通体系交通体系设置原则 随势而就 首要原则： 尽量减少土方开挖量，有利于保证生态平衡，减小成本 充分利用地势高差，设臵建筑交通体系 交通体系组织 必要的交通体系 打造台地环境，充分打造景随步移景观体系，组织自发性交通出行 组织社会性活动交通出行 利用地势平缓之处打造社会性活动中心 度假氛围KPI体系 整体规划 建筑立面 建筑户型 保持整体环境原生态 利用台阶、堡坎、植被等有效规避噪音 山地与建筑结合：采用架空式和地表式接地 充分考虑通风 山体融合 景观园林 交通体系随势而就，打造台地环境，步随景移，吸引出行 尽量保持山地原生态 大型社会性活动地点放在地势平坦之处，保证社区内外使用时交通便捷 深圳香蜜湖 1号 区位：深圳，香蜜湖 占地： 9.3万 建面： 13.1万 容积率： 1.4 建筑密度： 20% 物业类型： 5栋高层，大量别墅 绿化率： 48.2% 2006年中国 10大豪宅深圳唯一上榜 深圳水榭花都 区位：深圳，香蜜湖 占地： 16.5万 建面： 23万 容积率： 1.4 建筑密度： 15.6% 物业类型：高层、小高层、别墅 绿化率： 65% 深圳星河丹堤 区位：深圳，宝安，梅林关口 占地： 20万 建面： 36万 容积率： 1.8 建筑密度： 20% 物业类型： 12栋高层，大量别墅 绿化率： 38% 北京棕榈泉国际公寓 区位：北京，朝阳区，朝阳公园 占地： 7万 建面： 32万 容积率： 4.6 建筑密度： 14% 物业类型： 11栋高层 东莞世纪城国际公馆 2期 区位：东莞，南城西平 占地： 16.16万 建面： 22.21万 容积率： 1.2 建筑密度： 24% 物业类型： 9栋小高，大量别墅 杭州东方润园 区位：杭州，钱江新城，钱塘江畔 占地： 8.1万 建面： 22.6万 容积率： 2.8 建筑密度： 13.91% 物业类型： 7栋高层、超高层（ 24-41） 绿化率： 40% 附录： PPT常见结构应用 局限于物质性改造为主 阻止城市物质性老化（有形磨损） 环境的改善和城市美化 多个城市项目的组合 从旧城改造到城市更新 旧城改造 城市更新 涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容 内容 动因 注重 内涵 防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损） 着眼于区域的整体发展，城市的整体更新 城市的综合战略计划 一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的 “ 城市更新计划 ” 四方区整体城市更新发展趋势将体现在 三个转变 经济利益 转变一：更新目标从 单一目标 向 多目标 转变 转变二：更新理念从 单维更新 向 多维更新 转变 空间结构 土地资源 经济利益 区域功能 物质形态 四方区整体城市更新发展趋势将体现在 三个转变 转变三：更新模式从 三方搏奕型 向 三方伙伴型 转变 政府 社区（股份公司） 开发商 政府 开发商 社区（股份公司） 搏奕 伙伴 四方区整体城市更新发展趋势将体现在 三个转变 对 “ 城市更新计划 ” 专项规划应该关注的三个角度 城市更新 规划 是否具有创新 是否符合 政策取向 是否考虑了 可持续发展 政策取向： 中央政策导向方面 城市主体意向方面 社会稳定方面 创新： 功能转型 土地利用 区域发展 城市价值 可持续： 区域潜力发展 板块能力培育 消费及就业 内外循环体系 当地居民 周边项目 潜在项目 流动人口 餐饮 休闲娱乐 购物 区域客群的消费目的 餐饮 休闲娱乐 购物 家居用品 餐饮 休闲娱乐 住宿 餐饮 休闲娱乐 购物 家居用品 区域内客群以快捷型、便利型的日常消费为主 资源性主题地产，代表：城阳别墅区；温泉镇别墅区 城市中心区的高端住宅 ,代表：市南区海景豪宅；市北区成熟居住区 郊区 城市边缘 城市化进程中的郊区城市化，代表：李沧区中央居住区 城区 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 客户群 1 客户群 2 客户群 3 客户群 4 本案产品力发展意向 彰显别墅作为高端住宅的尊贵度、身份感、私密性 别墅 洋房 小高层 建 筑 景观 保证舒适度的同时实现多层住宅的“别墅化”提升产品价值 最大程度利用容积率提升利润空间，同时保证高层居住品质化 大手笔立形，小环境抒情，通过景观设计打造“别墅感”，提升社区档次 建立项目专属客户分类体系 建立客户意向度分类体系并制定成册，根据客户意向程度不同进行差异化跟进营销 忠诚客户 意向客户 口碑客户 1 2 3 主动登记，个人信息详实 主动关注，电话询问项目进展 要求销售人员在有新信息的情况下及时通知 多次主动上门或参与项目活动 主动留电话 目前表示对项目不感兴趣，但认可项目品质 愿携家人或朋友参与项目活动 主动留电话 要求销售人员有消息通知 参与项目关键活动 流失客户 4 曾留电明确表示不愿再接受项目信息 拒绝参与项目活动 客户 项目 /企业 竞争 客户 营销战略： 为满足客户需求，在竞争中获取最优的有利差异 项目 /企业 竞争 我们的战略 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 减少劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 优势 S 机会 O 威胁 T 劣势 W S W 两面临大型住宅区，居住氛围浓厚 教育资源丰富，紧邻政府办公区，配套相对齐全 南临未来生态园，自然环境良好 容积率高，体量小 地块狭长，北侧路噪音较大 基本生活配套品质较低，无大型配套 拿地成本高 双重挤压下，咸水沽镇快速发展 津沽快速的开通，将提升项目未来价值 市场刚刚起步 /高品质物业稀缺 工业园及旅游产业的快速发展带来新新居住力量 区域价值受宏观政策影响 市场存量大，竞争激烈 O T SWOT分析 多样资源及浓厚氛围是项目核心优势 市场带来的无限机会保证项目开发目标的实现 1 2 3 4 跟随者 挑战者 /领导者 补缺者 领导者 米兰阳光 沽上新天地 领世郡 格林世界 ? 在以区域客户为主体的咸水沽市场内，短期内米兰阳光为区域的领导者，区域的标杆项目； 挑战者 /领导者复合战略 制造新亮点，重新树立区域价值体系，挑战米兰阳光领导者地位，成为 08年区域市场标杆项目。 竞争战略制定 项目名称 核心竞争力 资源特征 房地产市场特征 青岛 海资源 +城市 区域中心城市，城市地位高 发展成熟，市场价值高 威海 海资源 +城市 2003年联合国人居署授予市政府“联合国人居奖”； 2005年入选“中国十佳宜居城市”，排名第一 海岸地块基本开发怠尽，剩余少数近海地块开发。市场较为成熟、价值高、未来供应少。 海阳 海资源 +与青岛的紧密联系 +性价比产品 拥有举办 2012年亚沙会这一重大发展契机与青岛联系紧密（ 40分钟车程） 虽然起步较晚、区域价值尚不明确，但拥有一定的后发优势，区域整体规划和市场起步水平较高，亚沙会将进一步推动区域价值的提升。 项目决策 人力 决策 资金 决策 定位 决策 本案五大价值提升体系 五大价值 提升体系 资源 极致化 环境 气氛化 配套 特指化 建筑 风情化 服务 贴身化 建立内外部资源的联系纽带，整合并放大周边资源价值 通过水系、植被、地形、 铺装等的处理，使项目处 处体现闲适、浪漫、慵懒 的度假氛围 建筑与海滨环境与度假生活相融合，传达项目整体的滨海度假风情 提供度假、休闲体验的特色配套设施与生活配套相结合，共塑特色滨海度假生活 建立全新标准的物业服务体系，为业主提供贴身、贴心、定制化的特色服务 超甲级写字楼 甲级写字楼 高档公寓 星级酒店 互动 角色 权重 发挥 序号 项目名称 计算程式 建筑面积 （平米） 单价 （元 /平） 金额 （万元） 备注 一 地价 万元 /亩 204661 677 13861 土地成本 70 204661 657 13444 契税及印花税 3.1% 204661 20 417 二 前期工程费 204661 54 1104 三 建筑安装工程费 204661 658 13466 四 市政基础设施配套费 204661 18 372 五 基础设施费 204661 338 6919 六 管理费用 204661 21 437 （二 +三 +四 +五） *2% 七 不可预见费 204661 22 446 （二 +三 +四 +五 +六）*2% 八 其他费用 204661 115 2354 九 合计（不含地价） 204661 1226 25097 十 开发成本 204661 1904 38958 成本估算：本案开发单价成本约 1904元 /平米，总成本约 3.9亿元 备注：占地面积 127913平方米，容积率按照 1.6计算，总建筑面积 204661平米。 由于具体规划指标未定，此计算仅作方向性估算参考。 事件举办期 部分行业达到高潮，需求强劲 事件举办后 投资减少 面临设施的后续利用问题 面临达到高潮的行业后续经营问题 房地产市场发展速度下降，价格甚至出现负增长 事件举办前 投资增大 城市形象不断提高 旅游业开始增长 房地产市场快速发展 筹备完成 规划完成 申办成功 开始申办 申办期 23年 规划期 23年 筹备期 34年 受中心城区和滨海新区双重挤压，未来将快速发展 区域环境 津南区 房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。 一般指商品房首次进入流通 领域进行交易而形成的市场。 又称土地市场 ： 土地一级市场：土地使用权出让的 市场，出让的土地，可以 是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级 市场是由国家垄断的市场。 土地二级市 场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行 交易的市场。 房地产三级市场 房地产二级市场 房地产一级市场 地面以上部分： 微波通道 高压电线 航空要求 空间限制 规划高度、容 积率与建筑 成本关系 地面部分： 市政交通配套 市政绿地公共配套 教育配套 可利用景观资源 周边设施情况：如医院、学校、超市、加油站、火葬场、庙宇等 地面以下部分： 市政管道 基础情况 化粪池等 项目先天条件（常见情况） 对称性 均好性 交流性 基 本 布 局 流畅性 环保性 对 称 性 大多数建筑都是遵循对称就是美的不变真理 能够更好适应人的感观和生理需求 适度的对称符合自然界的美学原理 人性的规划 以家为本 以价值需求 为核心 以人为本 以生理需求 为导向 道路交通 建筑风格 景观 建筑本身 离心式城市发展 元件 3C战略与市场环境 不同的市场环境导致不同的思考方式导出战略 例如： a. 发育不完善的初级市场 项目先导，以项目条件为优先，以市场细分和产品领先引导市场， 获取占位优势 b. 完全竞争市场而供求关系相对平衡 客户先导，以满足客户需求的产品 获取高收益 c. 完全竞争市场供大于求竞争激烈的市场 竞争先导，以有利的 竞争策略使自己 立于不败之地 竞争策略选择 本体分析要素 项目分析 针对一个 地块 的价值要素包括： 地段要素 地段 /片区认知度 /周边配套（商业 /教育） /交通等（可总结为便利性 /成熟度 /知名度） 环境要素 自然环境 /四至景观 /社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏） 地块要素 地形地貌 /规模 /技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间） 开发商要素 目标 /开发商品牌 /可利用资源等 项目分析面对目标找出可能的定位方向 本报告是严格保密的。 房地产项目价值构成 有形的价值 使用价值的范畴 属于物质层面的 是可以物化的 可以进行竞争性比价的 无形的价值 属于精神层面 是不能物化的 难以复制的 是可以自我定价的 产品品牌 价值构成 地段价值 产品价值 服务价值 品牌价值 人文价值 通达价值 外部配套 产业价值