（工商管理专业论文）信息披露制度对加强房地产中介管理的影响.pdf

摘要 摘要 中介在市场经济运行中起着不可或缺的作用，它是市场经济得以蓬勃发展 和健康运行的催化剂。房地产中介包括房地产经纪、房地产评估及咨询服务等 机构，这些机构提供置业投资、法律咨询以及房地产价格评估等专业化的服务。 信息是经济运行的核心问题，在社会经济交往中，信息不对称是普遍存在的现 象，房地产中介机构可以凭借信息优势对消费者进行欺诈而获利占便宜。由于 房地产中介的市场准入门槛低、前期投资小、经营成本低而利润丰厚，加之政 府对房地产中介管理存在监管不利等问题，行为不规范的现象时有发生，不利 于发挥规模经济的乘数效用和木土品牌中介的培育，严重束缚了中介的健康发 展。 论文首先介绍房地产中介及中介市场管理的概念，分析房地产中介服务的 特点、性质以及有关房地产中介的基本理论，然后通过引进委托代理信息披露 制度模型，结合我国房地产业发展状况，对建立以行业协会为主导的房地产中 介行业信息披露制度对加强中介管理的影响进行理论和现实的分析论证，论文 最后对我国房地产中介行业信息披露制度的基本模式进行了一定的实证分析。 全文分为五个部分。第一部分介绍了本文研究的问题和内容、目的和意义， 以及拟采用的研究方法。第二部分介绍了房地产中介和中介市场管理的基本概 念。第三部分从理论角度论证了建立房地产中介行业信息披露制度对中介管理 的影响，说明其必要性和可行性。第四部分是实证研究，结合我国房地产中介 管理的现状研究，阐述了建立以行业协会为主导的房地产中介行业信息披露制 度的基本模式。最后第五部分是结论，提出了进一步需要研究的问题。 关键词: 信息不对称，房地产中介管理，委托代理，信息披露制度，实证分析 ab s t r a c t a日stract a g e n c y i n d u s t r y p l a y s a n e c e s s a r y r o l e i n m a r k e t e c o n o m y c i r c l e . i t i s t h e c a ta l y s t t h a t m a k e s th e m a r k e t e c o n o m y d e v e lo p r a p id ly a n d c i r c u la t e h e a l t h i ly . r e a l e s t a t e a g e n c y in c l u d e s o r g a n iz a t i o n s , s u c h a s r e a l e s t a t e a g e n t , r e a l e s t a t e v a l u a t i o n 学校有权保存学位论文的印 刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名 z o 可* 3月 : 味 辈 ， 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名: 学位论文作者签名: 年月日 年月日 学位论文版权使用授权书 本人完全了解同济大学关于收集、保存、使用学位论文的规定， 同意如下各项内容:按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版 本;学校有权保存学位论文的印 刷本和电子版，并采用影印、缩印、 扫描、 数字化或其它手段保存论文; 学校有权提供目录检索以及提供 本学位论文全文或者部分的阅览服务; 学校有权按有关规定向国家有 关部门或者机构送交论文的复印件和电子版; 在不以赢利为目的的前 提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内容用于学术活动。 学位论文作者签名 z o 可* 3月 : 味 辈 ， 日 经指导教师同意，本学位论文属于保密，在年解密后适用 本授权书。 指导教师签名: 学位论文作者签名: 年月日 年月日 第 i 章 引高 第 1 章 引言 1 . 1研究背景 自 改革开放以来，我国的经济局面逐渐好转，由 过去封闭、落后的单一计 划经济局面逐渐转变为开放、富强、繁荣的市场新局面，房地产业作为国民经 济的基础性和先导性产业取得了长足的发展。随着我国社会主义市场经济的发 展，尤其在我国刚加入 w t o的阶段，经济体制建设中大量存在着如何与发达市 场经济良好接轨的问 题。在市场经济体制中，除了生产和消费之间的直接交易， 更多地存在着由各种中介组织促成的交易。房产中介组织作为一种社会组织形 式，是联系供求者与消费者的纽带，具有服务、沟通、监督和公证等作用。 房地产中介机构包括房地产经纪、房地产评估及房地产咨询服务等机构。 这些机构对房地产开发建设、投资、房地产交易提供各种包括法律法规、投资 置业知识以及资产评估等专业服务。这几年，我国的房地产市场逐步从卖方市 场走向买方市场，房地产中介企业如雨后春笋般的建立起来。 国外房地产中介已经经历了近百年的历史，其中介管理制度比较成熟规范， 也出现了一些有实力的企业。 在美国， 房地产交易有8 8 % 是通过中介服务交易完 成。 从8 0 年代中期， 我国出现房地产中介概念到现在， 只有短短十几年的历史， 而且在各方面都带有计划经济的痕迹，我们的市场经济体制还不够健全和完善， 在许多方面还是处于模仿和探索阶段，所以在中介管理体制方面也存在诸多的 弊端。目 前房地产中介管理制度的完善程度尚没有与整个房地产业同步发展， 呈现薄弱和滞后的状态，房产中介市场还存在不少问 题，在委托中介买卖房屋 的过程中，老百姓的正当权益时常受到侵害。无工商营业执照和房地产经纪人 资质证书的机构以及未取得房地产经纪人资格证书的人员从事房地产中介业 务;中介机构为不具备交易条件的房产代理居间业务，将不具备上市交易条件、 没有房屋所有权证的房产进行公开挂牌或刊登广告、承接业务;中介通过隐瞒 交易价格等方式获取佣金以外的收益;中介泄露委托人商业秘密或利用委托人 商业秘密牟取不当利益;中介用欺诈、贿赂等不正当手段促成房地产交易以及 房产中介在经纪活动中的其它违法、违规行为。而按照现有的法律法规，行政 第 i 章 引高 第 1 章 引言 1 . 1研究背景 自 改革开放以来，我国的经济局面逐渐好转，由 过去封闭、落后的单一计 划经济局面逐渐转变为开放、富强、繁荣的市场新局面，房地产业作为国民经 济的基础性和先导性产业取得了长足的发展。随着我国社会主义市场经济的发 展，尤其在我国刚加入 w t o的阶段，经济体制建设中大量存在着如何与发达市 场经济良好接轨的问 题。在市场经济体制中，除了生产和消费之间的直接交易， 更多地存在着由各种中介组织促成的交易。房产中介组织作为一种社会组织形 式，是联系供求者与消费者的纽带，具有服务、沟通、监督和公证等作用。 房地产中介机构包括房地产经纪、房地产评估及房地产咨询服务等机构。 这些机构对房地产开发建设、投资、房地产交易提供各种包括法律法规、投资 置业知识以及资产评估等专业服务。这几年，我国的房地产市场逐步从卖方市 场走向买方市场，房地产中介企业如雨后春笋般的建立起来。 国外房地产中介已经经历了近百年的历史，其中介管理制度比较成熟规范， 也出现了一些有实力的企业。 在美国， 房地产交易有8 8 % 是通过中介服务交易完 成。 从8 0 年代中期， 我国出现房地产中介概念到现在， 只有短短十几年的历史， 而且在各方面都带有计划经济的痕迹，我们的市场经济体制还不够健全和完善， 在许多方面还是处于模仿和探索阶段，所以在中介管理体制方面也存在诸多的 弊端。目 前房地产中介管理制度的完善程度尚没有与整个房地产业同步发展， 呈现薄弱和滞后的状态，房产中介市场还存在不少问 题，在委托中介买卖房屋 的过程中，老百姓的正当权益时常受到侵害。无工商营业执照和房地产经纪人 资质证书的机构以及未取得房地产经纪人资格证书的人员从事房地产中介业 务;中介机构为不具备交易条件的房产代理居间业务，将不具备上市交易条件、 没有房屋所有权证的房产进行公开挂牌或刊登广告、承接业务;中介通过隐瞒 交易价格等方式获取佣金以外的收益;中介泄露委托人商业秘密或利用委托人 商业秘密牟取不当利益;中介用欺诈、贿赂等不正当手段促成房地产交易以及 房产中介在经纪活动中的其它违法、违规行为。而按照现有的法律法规，行政 第 i 章 引高 管理机关可以对违法中介进行行政处罚，但要补偿当事人的经济损失，还要通 过民事诉讼来解决，成本代价较大。市场准入的门槛不高以及经营者唯利是图， 促使了中介机构鱼龙混杂、 欺诈客户的现象时有发生。这种现象，一 方面反映老 百姓置业投资确实需要房地产中介提供专业化的服务， 另一方面也反映出中介 服务市场的混乱己经引起了老百姓的不满， 加重了不信任感，严重影响了中介机 构在消费者心目中的形象和声誉。 日 前国内对房地产中介管理方面的研究重点放在中介组织的模式，中介公 司管理相关法律法规的研究，研究的方法基本上采用定性的方法，很少采用定 量的方法。采用定量的方法土要运用的是经典的微观经济学和产业组织理论， 很少用现代博弈论与信息经济学的。国内对信息披露制度的研究重点放在对证 券市场、会计等信息披露制度的研究，国外对中介的信息披露制度重点放在信 息的披露内容上。 信息是经济运行的核心问题。古典经济学假定，在信息是可获得并且采集 成木为零的情况下，充分的市场竞争可以实现经济的一般均衡，使资源配置达 到帕雷托最优状态，所以实现个人功利的最好办法是实行自由放任和自由竞争。 但是即使信息是可以获取的，交易方也要为其获得的信息付出代价，这样必然 导 致了现实的经济均衡与古典的经济均衡出现偏差，也就不能通过完全的市场 竞争来达到资源的最优配置。 信息分对称信息和不对称作息 ( a s y m m e t r i c i n f o r m a t i o n ) 。不对称信息理 论是信息经济学的核心内容，指在日常的经济活动中某些参与人拥有另外一些 参与人不拥有的信息，由此造成不对称信息的交易关系和契约安排。信息的不 完全和不对称往往对缺乏信息的一方有更加不利的影响。由于交易双方均是经 济学中假设的理性人，所以都追求个人利益的最大化。许多拥有私人信息者具 有欺骗动机，而缺乏信息者又很难判断信息的真伪。在社会经济交往中，信息 不对称是普遍存在的现象，信息优势的一方很可能凭借掌握更多的信息而获利。 长期以来，经济学家一直为不对称信息引起的问题而苦恼，然而，1 9 9 6年 度的 诺 贝 尔 经 济学 奖 得 主 詹 姆 斯 米 尔 利 斯( j a m e s a . m i r l l i s ) 和威 廉 维 克 瑞 ( w i l l i a m v i c k r e y )却通过引入 “ 激励相容”等概念，而把这类不对称 信息问题转化为制度或机制设计问 题从而在这一领域开辟了新的分析道路，他 们把不对称信息条件下经济理论做出了开拓性和基础性的贡献。现在流行的委 托一代理模塑方法是米尔利斯开创的，解决诸如 “ 逆向选择”( a d v e r s e 第 i 章 引高 s e l e c t i o n ) 和 “ 道德风险” ( m o r a l h a z a r d )问 题。在社会经济运行中 还广泛 存在信息失真的问题。信息失真是经济主体对自 身信息理解的不充分、不准确， 信息失真问题是现实存在的。比如经济主体由于自 身的知识结构问题，不能对 信息理解加工和处理，导致决策的失误 。 但是激励机制解决信息不对称的原因是作为委托方掌握代理人的信息成本 人高，是以信息不完全为先决条件，从策略上属十下策。如果有效解决信息机 制中的信息成本，信息供求及有效信息传递问题之间的关系，建立完善的信息 披露制度，从而使不完全信息变为信息公开，发挥一种包含商誉损失成本的隐 性激励机制，这无疑会解决委托代理关系中的信息不对称问题，所以国内许多 学者建议建立信息披露制度，不仅仅局限在上市公司的信息披露制度方面，许 多需要政府监管和社会监督的行业也可以实行。 规范的、高效的房地产中介服务是房地产市场繁荣的重要标志和条件。在 大力发展中介服务业的过程中，加强中介企业的信息化建设应是规范中介服务、 提高效率、促进房地产市场繁荣应首先解决好的问题。在信息技术应用领域， 美国的m l s - “ 多重上市服务” 系统这种互联网上的房源数据库解决方案， 可以 使几个国家或一个国家不同区域的房产中介利用 m i s专业软件以及 w e b形式进 行房屋销售与房源信息的交流，并通过互联网直接管理m l s 系统的数据库。 国外在房地产信息共享方面己经取得了一定的成效。参考证券市场的信息 披露制度，我国的信息披露制度首要任务之一是加速房地产中介企业信息化的 进程，实现全国联网，然后建立各级行业协会、政府的联动信息发布系统，定 期对企业的交易情况、信誉状况进行披露。同时要建立信息披露信誉评级机制， 把房地产中介企业置身于全社会的监督之中。 房地产中介机构作为拥有信息较多的一方可利用自己的信息优势欺诈消费 者，而处于信息劣势的一方因此会对任何交易持怀疑态度，从而降低了交易效 率，对市场机制起了破坏作用。信息披露制度作为一种解决信息不对称及规范 市场运作方面在证券市场上取得了相当的作用，不断提高了上市公司信息透明 度，保证了信息的相对对称性。借鉴证券市场信息披露制度的成功经验，考虑 建 立房地产中 介行业信息 披露制度。 建立 房地产中介行业信息披露制度无论从 加强中介管理、规范巾介服务市场方面，还是解决存在的诸如信息不对称问 题， 都是十分必要的 第 i 章 引高 1 . 2研究的目的与意义 1 . 2 . 1研究目的 本文拟从中介管理本身的特性出发，通过建立一套委托一代理信息披露制 度模型，论证了我国建立完善的信息披露制度对加强房地产中介管理的影响， 同时参考借鉴国外房产中介管理方面的经验结合中国的国情，阐述了以行业协 会为主导的信息披露制度的基本模式，对可行性进行了一定的论证，期望对解 决中国当前中介管理方面存在的问题具有一定的参考和借鉴意义。 2 . 2理论意义和实际应用价值 从研究的内容上看，日 前中国对加强房地产中介管理方面的研究还局限于 政府制定法律、法规内容方面以 及房地产中介企业自 律性协会组织研究。本文 从非对称信息博弈经济学理论和一套基于委托代理理论的房地产信息披露制度 模型两个角度，论证了建立房地产中介信息披露制度对加强房地产中介企业管 理方面的影响，得出对中介企业、政府、消费者三方的影响。笔者结合美国中 介管理经验还对房产中介信息披露制度由中介行业协会主导做了一定的理论分 析和现实的论证，得出了政府在中介管理的作用重在制定 “ 游戏”规则，最后 对这种制度的基本模式进行了一定的探索性尝试。 从实际应用价值上看，做好信息披露工作，建立起良 好的诚信形象，将成 为房地产中介公司一笔不可多得的无形资产，有利于公司的长远发展，同时提 高了行业协会的影响力， 加强了政府部门 对中介企业的监管，减少了 推管成本， 规范了中介行业，降低了 普通消费者接触信息的难度，强化了信息的价值理念， 极大影响着城市经济的发展和城市形象的树立，实现整个房地产中介行业的诚 信服务、守法经营。建立信息披露制度，加强了政府部门的监管力度，由 行业 协会、政府、中介企业、社会大众合力，尽快建立起一个规范、健康、繁荣的 房地产中介服务市场，让广大消费者的权益得到有效保障。 1 . 3研究的思路与框架 第 i 章 引高 1 . 2研究的目的与意义 1 . 2 . 1研究目的 本文拟从中介管理本身的特性出发，通过建立一套委托一代理信息披露制 度模型，论证了我国建立完善的信息披露制度对加强房地产中介管理的影响， 同时参考借鉴国外房产中介管理方面的经验结合中国的国情，阐述了以行业协 会为主导的信息披露制度的基本模式，对可行性进行了一定的论证，期望对解 决中国当前中介管理方面存在的问题具有一定的参考和借鉴意义。 2 . 2理论意义和实际应用价值 从研究的内容上看，日 前中国对加强房地产中介管理方面的研究还局限于 政府制定法律、法规内容方面以 及房地产中介企业自 律性协会组织研究。本文 从非对称信息博弈经济学理论和一套基于委托代理理论的房地产信息披露制度 模型两个角度，论证了建立房地产中介信息披露制度对加强房地产中介企业管 理方面的影响，得出对中介企业、政府、消费者三方的影响。笔者结合美国中 介管理经验还对房产中介信息披露制度由中介行业协会主导做了一定的理论分 析和现实的论证，得出了政府在中介管理的作用重在制定 “ 游戏”规则，最后 对这种制度的基本模式进行了一定的探索性尝试。 从实际应用价值上看，做好信息披露工作，建立起良 好的诚信形象，将成 为房地产中介公司一笔不可多得的无形资产，有利于公司的长远发展，同时提 高了行业协会的影响力， 加强了政府部门 对中介企业的监管，减少了 推管成本， 规范了中介行业，降低了 普通消费者接触信息的难度，强化了信息的价值理念， 极大影响着城市经济的发展和城市形象的树立，实现整个房地产中介行业的诚 信服务、守法经营。建立信息披露制度，加强了政府部门的监管力度，由 行业 协会、政府、中介企业、社会大众合力，尽快建立起一个规范、健康、繁荣的 房地产中介服务市场，让广大消费者的权益得到有效保障。 1 . 3研究的思路与框架 第 i 章 引高 本文以 委托一代理关系为核心，在深入剖析了伴随委托一代理关系产生的 代理收益和代理成本的内涵和外延的基础上，从理论上设计了一 个包含信息披 露成本 ( 监管成本之一) 、商誉损失成本、正常收益和不法得益因素的模型，论 证了信息披露制度对政府加强中介企业监督管理的影响。同时介绍了一些信息 披露的内容和方法，讨论了信息披露与中介管理的辩证关系。 本论文的难度在于 数学模型的建立以及得出信息披露对博弈方政府、房地 厂 一二 交易主体和房地产中介机构的影响，论证信息披露的可行性和必要性。论文 的大体框架如下图所示: 图1 . 1论文的框架结构 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 2 . 1房地产中介概述 2 . 1 . 1房地产中介的定义与内涵 1 .房地产中介业是房地产业的重要组成 房地产中介业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、 流通和消费提供多元化的中介服务。房地产中介服务业包括房地产咨询、房地 产估价、房地产经纪等。房地产中介的定义有广义和狭义之分。广义的房地产 中介是指涵盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房 地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。狭义的房地产中介是指在房 地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交 易形成为口的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活 动的总称。综合起来讲，房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒 介活动的总称，包括房地产估价、房地产咨询、房地产经纪等活动，下面分别 对其简单介绍: ( 1 ) 房地产估价:是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定估价 目的，遵循估价原则，按照估价程序选用适宜的估价方法，并在综合分析影响 房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测 算和判定的经营活动。 ( 2 )房地产咨询:指以接受客户的委托，为其提供信息资料或建议、意见 或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项月策划、项目 可行性研究等 服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目 前，我国的房地产咨询业可以为房 地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询在内的各种咨 询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介 服务。 c 3 )房地产经纪:是由房地产经纪人 ( 个人或机构，统称经纪人)完成的 促进房地产市场交易顺利实现的一系列居间中介活动，是以提取佣金为经营特 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 2 . 1房地产中介概述 2 . 1 . 1房地产中介的定义与内涵 1 .房地产中介业是房地产业的重要组成 房地产中介业贯穿在房地产业经济运行的全过程之中，为房地产业的生产、 流通和消费提供多元化的中介服务。房地产中介服务业包括房地产咨询、房地 产估价、房地产经纪等。房地产中介的定义有广义和狭义之分。广义的房地产 中介是指涵盖房地产投资、经营管理、流通消费的各个环节和各个方面，为房 地产的生产、流通、消费提供多元化的中介服务。狭义的房地产中介是指在房 地产市场中，以提供房地产供需咨询、协助供需双方公平交易、促进房地产交 易形成为口的而进行的房地产租售的经纪活动、委托代理业务或价格评估等活 动的总称。综合起来讲，房地产中介是为房地产投资、开发和交易提供各种媒 介活动的总称，包括房地产估价、房地产咨询、房地产经纪等活动，下面分别 对其简单介绍: ( 1 ) 房地产估价:是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据一定估价 目的，遵循估价原则，按照估价程序选用适宜的估价方法，并在综合分析影响 房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测 算和判定的经营活动。 ( 2 )房地产咨询:指以接受客户的委托，为其提供信息资料或建议、意见 或为其提供房地产专项研究、市场调查与分析、项月策划、项目 可行性研究等 服务并收取费用的一种有偿的中介活动。目 前，我国的房地产咨询业可以为房 地产投资者提供包括政策咨询、决策咨询、工程咨询、管理咨询在内的各种咨 询服务，也可为房地产市场交易行为中的客户提供信息咨询、技术咨询等中介 服务。 c 3 )房地产经纪:是由房地产经纪人 ( 个人或机构，统称经纪人)完成的 促进房地产市场交易顺利实现的一系列居间中介活动，是以提取佣金为经营特 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 征，为房地产买卖、交换、租赁、置换等提供信息及劳务工作的中介服务。 2 .房地产中介活动的特点 主要是通过提供各种信息和咨询，依靠房地产中介机构的专业人员所拥有 的各种专业知识，依靠他们特有的组织机构、特殊的活动方式和方法，为房地 产市场的各种主体提供专业服务，具有以f 一 些特点: 房地产中介活动内容体现在服务上。房地产中介是提供各类信息、咨询、 估价、代理服务的经营活动，这个行业的产品就是服务，服务的质量水平标志 着产品的质量水平。 房地产中介活动具有极大的灵活性。因为房地产中介服务机构与服务对象 之间通常没有固定的联系和关系，不受交易对象的限制，也不受交易卞体的制 约，从而使它具有极大的灵活性。 房地产中介活动的有偿性。房地产中介活动是一种提供专业性服务的第三 产业，从本质上说，它是一种经营活动，房地产中介机构向委托方提供了专业 服务，其目的是为了取得报酬、获得利润。 房地产中介活动的报酬和利润，就是房地产中介业务活动中劳务和服务的 价格，即通常所说的佣金。它是中介活动完成以后，由房地产委托人按照签订 的协议确定的支付金额。 房地产中介活动责任的明确性。委托方与中介方之间有明确的法律关系， 委托合同就是这种法律关系的体现。通过合同明确双方各自的权利与义务，不 同的中介服务活动承担不同的法律责任与义务。明确的法律关系就是双方诚实 信用的基础。 房地产中介活动具有独立性。房地产中介服务业是一个独立的并有一定社 会地位的职业，具备独立的投资主体和自 主经营的实体，无论是在房地产咨询、 房地产估价、房地产经纪等活动中，都要求房地产中介服务机构具有的独立性， 在从事房地产中介服务的过程中，不受交易主体、委托方或其它方而的千扰， 运用自身的知识、经验和技术，独立的开展中介服务，完成委托任务。 房地产中介活动具有非连续性和流动性。房地产中介机构在为客户提供服 务时，就形成了中介人与委托人的关系，即服务与被服务的关系，这种关系不 是长期和固定的，而是就某一事项达成的一种契约关系。由于信息的不对称以 及这种契约关系的暂时性容易引发两类社会问题:一是导致部分房地产中介机 第 2 章 房地产中介与市场管理现状研究 构在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的，忽略自身责任，采取欺 骗、误导等手段损害委托人权益;二是在中介行业竞争的情况下，由于中介方 与 委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方利益。如:买 卖 ( 租) 房人 “ 跳中介”的现象 。 2 . 1 . 2房地产市场与房地产中介 房地产市场是房地产交易的场所和沟通的社会问题形式，是房地产投资开 发买卖、抵押、典当等交易的活动场所。同时，房地产市场一也 是房地产中介发 挥作用的主要领域。 1 .房地产的市场分类 房地产商场的划分可以按以下不同标准细分。 ( d 按房地产的交换层次来划分，可以把房地产市场分为三个级别 1 )一级市场 一级市场的主要活动内容是国家采用征购方式从农村集体经济组织手中取 得上地所有权，并将这部分土地或原有的城镇土地的使用权让渡给房地产开发 经营者和土地使用者。它反映的是纵向经济关系。 我国的城镇土地属国家所有，由于城镇是在不断发展和扩大的，这势必产 生刘 土地的需求，这部分所需的土地国家可以按照法律规定上，采取带有一定 程度的行政强制性的土地。 对农村集体经济组织所有的土地实行征用，并支付一定的征地补偿费。在 市场经济条件下，这种征购所支付的土地补偿费由于市场力量的作用，正在逐 渐接近土地所有权的市场价格。土地使用权交易市场又可以分为两种:一种是 上 地批租市场，另一种是土地租赁市场。 上述的上地征购市场、上地批租市场和土地租赁市场共同组成为国家垄断 的一级房地产市场。这一级市场的出现，在一定程度上实现了变土地无偿征用 为有偿征购、变土地的无偿使用为有偿使用的目 标，改变了过去土地收益不归 所有者而归使用者的利益颠倒的状况。 2 )二级市场 二级市场以房地产开发经营活动为主要内容，其交易行为包括土地使用权 的转让和房地产所有权的让渡或房产使用权的转让。房地产开发经营企业在获 第 2 章 房地产中介与市场管理现状研究 构在提供短期服务的过程中以获取佣金作为唯一目的，忽略自身责任，采取欺 骗、误导等手段损害委托人权益;二是在中介行业竞争的情况下，由于中介方 与 委托方通常缺乏长期合作的可能而导致委托方故意损害中介方利益。如:买 卖 ( 租) 房人 “ 跳中介”的现象 。 2 . 1 . 2房地产市场与房地产中介 房地产市场是房地产交易的场所和沟通的社会问题形式，是房地产投资开 发买卖、抵押、典当等交易的活动场所。同时，房地产市场一也 是房地产中介发 挥作用的主要领域。 1 .房地产的市场分类 房地产商场的划分可以按以下不同标准细分。 ( d 按房地产的交换层次来划分，可以把房地产市场分为三个级别 1 )一级市场 一级市场的主要活动内容是国家采用征购方式从农村集体经济组织手中取 得上地所有权，并将这部分土地或原有的城镇土地的使用权让渡给房地产开发 经营者和土地使用者。它反映的是纵向经济关系。 我国的城镇土地属国家所有，由于城镇是在不断发展和扩大的，这势必产 生刘 土地的需求，这部分所需的土地国家可以按照法律规定上，采取带有一定 程度的行政强制性的土地。 对农村集体经济组织所有的土地实行征用，并支付一定的征地补偿费。在 市场经济条件下，这种征购所支付的土地补偿费由于市场力量的作用，正在逐 渐接近土地所有权的市场价格。土地使用权交易市场又可以分为两种:一种是 上 地批租市场，另一种是土地租赁市场。 上述的上地征购市场、上地批租市场和土地租赁市场共同组成为国家垄断 的一级房地产市场。这一级市场的出现，在一定程度上实现了变土地无偿征用 为有偿征购、变土地的无偿使用为有偿使用的目 标，改变了过去土地收益不归 所有者而归使用者的利益颠倒的状况。 2 )二级市场 二级市场以房地产开发经营活动为主要内容，其交易行为包括土地使用权 的转让和房地产所有权的让渡或房产使用权的转让。房地产开发经营企业在获 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 得土地使用权后，对土地加以投资开发，然后将投资开发形成的物业，以出售、 出租、转让、抵押方式从事房地产经营活动。二级市场反映的是一种横向经济 关系，表现为房地产开发经营企业和消费者之间的交易行为。 随着市 场经济的发展，房地产开发企业将发挥越来越大的作用，不仅住宅 而且越来越多的工商企业和事业单位用房也将由他们开发，二级市场将日趋活 跃与繁荣。 3 )三级市场 三级市场以房地产的使用消费活动为主要内 容，它是指将由二级市场取得 的房地产进行再转让、租赁、抵押等交易活动而形成的市场。如私房租赁、二 手房买卖。 房地产这三级市场是相互促进、相互并存的。一级市场是国家垄断的出让 市场，二级市场是放开的转让市场。一级市场是二、_ 二 级市场生长、发展的前 提和基础，起导向 作用。一级市场的交易量在很大程度上决定二级市场交易量， _ _ 级市场的活跃必然促进三级市场的兴旺。这样，一级市场的垄断经营和二、 三级市场充分自由竞争，共同构成一个完整的、有机的房地产市场体系，发挥 整体功能，促进房地产资源的优化配置和房地产业的繁荣发展。 ( z )按房地产经济活动的内容划分，房地产市场可以划分为房地产投资开 发市场、物业管理服务市场、房地产金融市场和房地产中介服务市场等。 1 )房地产投资开发市场 房地产投资开发市场可以分解为三个子市场。 首先是房地产开发市场。房地产开发市场最重要的主体是房地产开发商， 其主要业务活动从选址和承租土地开始，服务于土地及地上建筑物和其他附着 物的开发活动中策划、建造、使用、直到抵毁的全过程。开发商之所以要服务 于房地产的策划、建造、使用及拆毁全过程，是因为房地产的不可移动性带来 的许多法律问题造成的购买或租用土地所涉及的法律问题是建筑商无法应付 的，楼房建成后几十年的物业管理工作也是建筑商难以承担的。可以说房地产 开发商在该市场上提供的商品是一种专业性的服务或劳务，所以，房地产开发 市场属于第三产业的市场 其次是建筑施工市场。建筑施工市场最重要的主体是建筑商。这一市场上 交易的商品不是己完工的建筑产品，而是房地产开发项目的承包工程合同。 最后是物业交易市场。交易方式分物业出租和物业出售两种方式。 这一市 第 2 章 房地产中介与市场管理现状研究 场的主要活动主体是房地产开发商或开发商的代理商，其主要业务是出租或出 售物业，包括住宅、办公楼宇、商业用房、工业用房以及其他地上附着物。这 一市场在房地产市场上具有举足轻重的地位。 2 )物业管理服务市场。 是以物业管理服务为交易对象的市场，是懒于第三产业的市场。从日 前发 达国家和地区房地产业发展的成功经验来看，是否具有一个功能健全运行良 好 的物业管理服务市场，已 经成为衡量房地产业和房地产市场成熟程度的重要标 志，并且将直接影响房地产业能否持续、稳定、健康发展。 3 )房地产金融市场 房地产开发经营投资巨大，建设周期长且资金周转慢，因此，房地产开发 经营活动需要巨大的资金支持，于是房地产金融市 场便应运而生。房地产金融 市 场的形成，为房地产开发经营活动提供了众多的筹资渠道和方式，加快了整 个市场 卜 的资金运转速度，提高了房地产开发经营效益。 4 ) 房地产中介服务市场。 房地产中介服务市场是以房地产经济活动所需的中介服务或劳务为交易对 象的市场，是属于第三产业的市场。房地产中介机构所提供的中介服务渗透于 房地产活动的各环节和方面，建立运行规范的房地产中介服务市场是发展房地 产业的客观要求。 ( 3 ) 按房地产 类型的 不同， 可以 将房地产市 场划分为土地市场、 住宅市 场、 商业用房市场、工业用房市场和其他房产市场等。 ( 4 ) 根据房地产状态的 不同， 可以 将房地产市场划分为 期房市场和现房市 场。有时把期房称为预售房，把现房称为存量房。 2 房地产中介在房地产市场中的活动 房地产市 场的运行机制是由房地产市场交易主体、客体和市场信号在房地 产市场动作过程中相互联系、相互作用而形成的，是形成又作用于房地产市场 运行过程之中，约束着房地产市场各行为主体。房地产市场的运作过程大致可 分为四大阶段，房地产中介服务始终渗透十市场运作的各个阶段，是房地产市 场顺畅运作的基本保证。房地产市场的发展越成熟，与中介服务活动的结合就 越紧密。房地产中介在房地产运行的各阶段所提供的服务如图2 . 1 所示: 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 房地产运行各阶段房地产中介提供服务 / 房 地 产 投 资 决 策 土 地 开 发 市场调研、市场预测分析 可行性研究、决策咨询 提供市场信息 第阶段 房地产建设 代办各项权证及手续 代理上程招标、投标 工程咨询、造价咨询等 第一阶段 1，一内、月， 房地产销售 房地产租赁 房地产抵押 提供房地产交易代理 营销策划 提供房地产价格评估 代办各项权证琢手续 房地产金融中介服务等 /- 第三阶段 ;a i9/匕1,4 19 7 ,c #k 阶 !厂 一 一 一 一 段i 、 、 、 i 房地产物业 管理 物业管理顾问 代理物业管理 代理房地产交换业务等 图2 . 1房地产中介与 房地产市场 2 . 1 . 3房地产中介基本理论 房地产中介的基本理论的建立对于加强和完善房地产中介市场的制度建 设、规范行业准则、规范佣金标准及提取方式、 提高房地产从业人员的业务能 力有着重要作用。 1 .委托代理理论 ( 1 )委托代理概述 现代经济的发展使得社会分工越来越细，委托代理活动及专门代理机构也 自 然而然地产生了 ，社会生活中出现了有的人把某种活动委托给他人来代办并 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 房地产运行各阶段房地产中介提供服务 / 房 地 产 投 资 决 策 土 地 开 发 市场调研、市场预测分析 可行性研究、决策咨询 提供市场信息 第阶段 房地产建设 代办各项权证及手续 代理上程招标、投标 工程咨询、造价咨询等 第一阶段 1，一内、月， 房地产销售 房地产租赁 房地产抵押 提供房地产交易代理 营销策划 提供房地产价格评估 代办各项权证琢手续 房地产金融中介服务等 /- 第三阶段 ;a i9/匕1,4 19 7 ,c #k 阶 !厂 一 一 一 一 段i 、 、 、 i 房地产物业 管理 物业管理顾问 代理物业管理 代理房地产交换业务等 图2 . 1房地产中介与 房地产市场 2 . 1 . 3房地产中介基本理论 房地产中介的基本理论的建立对于加强和完善房地产中介市场的制度建 设、规范行业准则、规范佣金标准及提取方式、 提高房地产从业人员的业务能 力有着重要作用。 1 .委托代理理论 ( 1 )委托代理概述 现代经济的发展使得社会分工越来越细，委托代理活动及专门代理机构也 自 然而然地产生了 ，社会生活中出现了有的人把某种活动委托给他人来代办并 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 处理的行为，这种行为被称作代理，它区别于行为主体亲自 从事某种特定活动， 而是把该活动委托给他人来代理和处理，即由代理人作为委托者的代表。所谓 代理制度就是代理活动成为社会活动的一种即定力式，是代理行为的制度化， 即商品经济发达的情况下委托他人代替自己进行民事活动的制度。这种制度是 随着社会的发展而逐步发展起来的。早期的社会经济活动还没有这种需要，后 来随着商品货币关系的发展，才出现了委托合同，即一个人可以 委托别人代办 些事务。在资本主义制度下，由于商品交换关系高度发达，社会分工复杂多 样，代理制度才有了很大的发展，因此代理制度是商品经济高度发达的产物。 商品经济的发展促进了信用关系的发展，为代理制的经营提供了可能，出 现了为解决买者与卖者之间矛盾而产生的买方信用和卖方信用，又出现了中间 商人与生产者和用户之间的信用关系。生产企业依附生产资本从事商品生产活 动而将商品销售的任务交给代理商，代理商则垫付流通费用 ( 不包括购买商品 的费用)为生产企业寻找用户。流通企业按既定的价格代理生产企业签订销售 合同并从中提取佣金，并能得到生产企业所承认，这是建立在生产者信用的基 础上;而流通企业为生产企业开拓市场以及回收贷款，这是建立在代理信用的 基础之上。所以离开信用制度，代理制度就不能得到形成和维护。 ( 2 )代理与中介 所谓代理，是指代理人按照本人的授权，代表本人同第三人订立合同或者 其他的法律行为，由此而产生的权利与义务直接对本人发生效力。这里所说的 木人就是委托人，代理人就是受本人的委托替本人办事的人，而第三人则泛指 一 切与代理人打交道的人。所谓中介是指介于市场主体之间从事服务、协调、 沟通、公证、评价、咨询等活动的总称，市场中介是随着商品交换要求而产生。 可以看出，代理与中介有许多的相似之处，他们都是利用交易双方信息的不对 称而提供服务的。无论是生产者和购买者都希望了解商品需求和可供的数量、 质量、规格、售价等，靠交易双方各自收集对方信息，则需要相当的时间、人 力、资金，即必须付出较高的交易成本。因此，交易双方都渴望得到 一 种服务， 为双方提供信息，以求用较低的成本顺利地完成交易。随着代理制度的发展， 代理机构的增多，服务内容也进一步拓展。一些机构开始从事为进入市场的企 业提供咨询、广告策划、信息收集、参与决策等各种各样的服务，由原来单一 的交易代理变成了门类繁多、功能配套的中介机构，成为市场经济的重要组成 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 部分。 在市场经济中，中介组织被比作润滑剂、协调器、保险阀，这形象地说明 中介组织具有三个方面的重要作用，这就是减少市场主体之间的摩擦，规范市 场主体行为，保护市场主体的利益。房地产中介服务是为房地产经济运行的全 过程服务的，是围绕房地产商品的运行展开的。房地产商品的所有者和经营者， 就是以委托人的身份，以房地产商品为核心，通过签订协议或合同的方式，把 房地产开发经营中的某些事项委托给中介机构，中介机构即被委托人，则按照 双方的协议，完成委托人委托给的事项。当被委托人按照合同完成了委托人托 付给的事项，委托人按照预先签订的合同的规定，支付给被委托人应付的报酬， 在房地产中介市场建立起来的委托人与被委托人之间的关系也就随之解除。 金融机构 金融市场 房地产交易市场 一 需 求 方 / 声 中介服务市 场 房地产专业机构 图2 . 2房地产中介市场的运行结构 2 .交易成本理论 广泛的不完全和不刘称信息而产生机会主义、逆向选择、道德败坏等非生 产性活动，这些活动导致交易成本 卜 升和交易水平下降。按照新制度经济学的 观点，维系良好的市场秩序会减少交易成木，即减少实际社会资源的耗费。良 好的市场秩序往往具有规范的激励约束机制、透明的信息披露机制和良 好的商 业道德体系。 交易成本的大小与契约设计的合理与否有关。契约可以简单地被理解为一 个合法的双边交易，对于契约理论，也就是委托代理理论，存在契约设计问题。 契约设计的目 的是维持交易正常运行，降低交易成本。信用是契约的基础，信 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 用程度决定了契约关系成立的可能性，信用缺失会导致社会资源的极大浪费。 2 . 2房地产中介市场管理现状研究 2 . 2 . 1房地产中介政府行政管理 1 .行政管理概述 房地产中介管理内容包括两方面:资格管理和业务管理。资格管理包含对 中介服务人员资格管理和中介服务机构管理。业务管理也包括两个重要内容: 契约管理 ( 合同管理)和市 场行为管理。房地产中介资格管理应属于行政管理 范畴， 但房地产中介业务管理应该由 房地产中介行业协会实行专业管理。 对于房地产中介行政管理，首先应确立房地产中介业的政府主管机关，其 次应明确政府主管机关的管理方法、管理内容、管理程序。 政府主管机关的主要职责是加强房地产中介法规建设，工作重点是对房地 产中介人员素质和机构的从业资格上; 管理程序上注重对中介“ 出市管理” 、 “ 入 市管理 ， 、“ 在市管理” ，同时避免多头管理，权力重叠、权力分散等。 “ 入市管理”包括对房地产中介业总体规模的控制，准备 “ 入市”的中介 入员的基本素质训练，以及组织从业人员资质认定考试方面。 要保证中介数量与市场容量相协调，避免资源浪费。由于目 前中介行业的 “ 入市”门槛太低，造成一大批低素质人员闯入中介服务市场，为中介服务整 体水平及提升行业形象方面埋下隐患。 “ 出市”主要是中介资格的取消管理。由于政府部门有行政审批及吊销营 业执照的权力，是对失信的一种处罚。美国和中国香港、台湾对房地产中介的 “ 出入市”管理给我国建立房地产中 介人员、中介机构出 入市的运行规则提供 了 可借鉴的经验。 2 房地产中介机构具体行政管理措施 从事房地产中介服务业务的组织都应设立相应的房地产中介服务机构， 房 地产行政主管部门对中介服务机构的管理土要采取机构资格认证、资格年检与 日 常监督相接合的管理措施。房地产中介服务机构应当由具有专业执业资格的 人员发起设立， 机构主要有以下组成方式:( 1 ) 合伙制。由两名以上具有专业执 第2 章 房地产中介与市场管理现状研究 用程度决定了契约关系成立的可能性，信用缺失会导致社会资源的极大浪费。 2 . 2房地产中介市场管理现状研究 2 . 2 . 1房地产中介政府行政管理 1 .行政管理概述 房地产中介管理内容包括两方面:资格管理和业务管理。资格管理包含对 中介服务人员资格管理和中介服务机构管理。业务管理也包括两个重要内容: 契约管理 ( 合同管理)和市 场行为管理。房地产中介资格管理应属于行政管理 范畴， 但房地产中介业务管理应该由 房地产中介行业协会实行专业管理。 对于房地产中介行政管理，首先应确立房地产中介业的政府主管机关，其 次应明确政府主管机关的管理方法、管理内容、管理程序。 政府主管机关的主要职责是加强房地产中介法规建设，工作重点是对房地 产中介人员素质和机构的从业资格上; 管理程序上注重对中介“ 出市管理” 、 “ 入 市管理 ， 、“ 在市管理” ，同时避免多头管理，权力重叠、权力分散等。 “ 入市管理”包括对房地产中介业总体规模的控制，准备 “ 入市”的中介 入员的基本素质训练，以及组织从业人员资质认定考试方面。 要保证中介数量与市场容量相协调，避免资源浪费。由于目 前中介行业的 “ 入市”门槛太低，造成一大批低素质人员闯入中介服务市场，为中介服务整 体水平及提升行业形象方面埋下隐患。 “ 出市”主要是中介资