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物业管理招投标规范化研究 研究生：毛鹏导师：黄安永 东南大学土木工程学院建设与房地产系 摘要 物业管理本身就是市场经济的产物，因此各地政府在推行物业管理工作时，一开始就注意培育 物业管理市场，建立竞争机制。随着招投标制度在我国建筑业成功地全面推广，全国各个城市也逐 渐把招投标制度运用到物业管理上来。实践证明，实行物业管理招投标，有助于发展和规范物业管 理市场，提高物业管理行业的自身素质。目前我国物业管理招投标已形成良好的发展势头，但是也 存在着一些亟待解决和规范的问题。物业管理招投标存在着区域性的发展不平衡，东部好于西部， 南方强于北方，很多城市物业管理招投标的普及率不高，参与招投标的各方对物业管理招投标满意 程度较低。物业管理招投标市场环境不够完善，大多数物业管理企业均认为在招投标过程中存在着 不同程度的困难。可以肯定说，我国的物业管理招投标市场己逐步走上正轨，但是距离程序化、制 度化、法制化仍有很大的差距，主要原因归根结底还是在于物业管理招投标不够规范，物业管理市 场中各参与主体对物业管理招投标缺乏足够的信心。 本文从南京市物业管理招投标状况调查入手，对目前物业管理招投标中存在的问题进行了总结 和分析，指出了本文主要的研究对象是物业管理招投标的规范化。为了加深物业管理市场中各参与 主体对物业管理招投标的认识，本文介绍了物业管理招投标的主要概念，并分别阐述了市场经济理 论以及博弈论与物业管理招投标之间的关系。在此基础上，文章从招投标环境的规范化、招投标程 序的规范化以及招投标评标方法的规范化三方面对物业管理招投标的规范化进行了研究，提出了解 决问题的建议和措施，明确了系统化的招投标程序，建立了较为科学的评标方法，并对评标方法的 应用实例进行了分析。 相信在各方的共同努力下，随着社会经济的不断发展、公平竞争的观念日益深入人心，物业管 理招投标将会逐步地实现规范化，并将更有活力、更加健康地发展下去。 关键词：物业管理招投标规范化 t h es t u d yo ns t a n d a r d i z a t i o no fb i d d i n ga n d t e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n t g r a d u a t es t u d e n tm a o p e n g s u p e r v i s o r p r o f h u a n ga n - y o n g d e p a r t m e n to f c o n s t r u o t i o nm a n a g e m e n ta n dr e a le s t a t e s c h o o lo f c i v i le n g i n e e r i n g , s o u t h e a s tu n i v e r s i t y a b s t r a c t p r o p e r t ym a n a g e m e n ti st h ep r o d u c t i o no fm a r k e t - o r i e m e de c o n o m y t h a ti st h er e a s o nt h a la tt h ev e r y b e 西o n i n go f s p r e a d i n gp r o p e r t ym a n a g e m e n t , t h eg o v e r n m e n ta m h o d t i e sp a ya l o te f f o r to nc u l t i v a t i n gt h e m a r k e ta n di n t r o d u c i n gc o m p e t i t i o ns y s t e mi ni t h a v i n gb e e ns u c c e s s f u l l ya n dw j d e l ye m p l o y e di n c h i n a sc o n s t r u c t i o ni n d u s t r y , t h eb i d d i n ga n dt e n d e r i n gs y s t e mi sg r a d u a l l ya p p l i e di nt h em a r k e to f p r o p e r t ym a n a g e m e n ti na l o to f c i t i e s c u r r e n t l y , b i d d i n ga n dt e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e ti s d e v e l o p i n gw e l l h o w e v e r , t h e r ea r es o m ei s s u e sr e x l u i f i n gi m m e d i a t e l ys o l u t i o n sa n ds t a n d a r d i z a t i o n s t h ee m p l o y m e n to fb i d d i n ga n dt e n d e r i n gs y s t e mi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e ti sn o td e v e l o p i n gw i t h g o o db a l a n c ea m o n gr e g i o n s t h ep o p u l a r i z a t i o no f b i d d i n ga n dt e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t i sn o th i g hi nm a n yc i t i e s t h es a t i s f a c t i o no fb i d d e r so l lt h ep r o c e s so fb i d d i n gi sq u i t el o w t h e e n v i r o n m e n to fb i d d i n ga n dt e n d e r i n gm a r k e ti np r o p e r t ym a n a g e m e n ti sn o ts og o o dt h a tm o s tp r o p e r t y m a n a g e m e n tc o m p a n i e sc l a i md i f f i c u l t i e so fv a r i o u sd e g r e e si nb i d d i n g i ti s s u r et h a tt h eb i d d i n ga n d t e n d e r i n gm a r k e to f p r o p e 啊m a n a g e m e n ti so nt h er i g h tw a y b u td u e t ot h ec u r r e n t l yi m p e r f e c ts y s t e mo f b i d d i n ga n dt e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t , t h ep a r t i c i p a t i n gp a r t i e si nt h eb i d d i n ga r el a c k i n g o f c o n f i d e n c ea n dt h e r ei saq u i t el o n gw a yt of o r mas t a n d a r d i z e d , s y s t e m a t i ca n dl e g a l i z e dm a r k e t t h i sd i s s e r t a t i o ni n i t i a t e sw i t hus u r v e yo nt h es i t u a t i o no f b i d d i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n ti nn a n j i n g b y s u m m a r i z i n ga n da n a l y z i n gt h ee x i s t i n gp r o b l e m s ，t h em a i n l y r e s e a r c hs u b j e c ti ss t a t e da st h e s t a n d a r d i z a t i o no fb i d d i n ga n dt e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t t os t r e n g t h e nt h ep e r c e p t i o no f a l lp a r t i c i p a t i n gp a r t i e so nr e l e v a n ti s s u e s ，t h em a i nc o n c e p to f b i d d i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e ta s w e l la st h et h e o r yo f t h em a r k e t - o r i e n t e de c o n o m ya n dt h er e l a t i o n s h i pb e t w e e ng a m et h e o r ya n db i d d i n g i np r o p e r t ym a n a g e m e n tm a r k e t s u b s e q u e n t l y , t h es t a n d a r d i z a t i o no fb i d d i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e n t m a r k e ti ss t u d i e dw i t h i nt h et h r e ea s p e c t so ft h es t a n d a r d i z a t i o no ft h em a r k e te n v i r o n m e n t , t l l e s t a n d a r d i z a t i o no f t h eb i d d i n gp r o c e s s , a n dt h es t a n d a r d i z a t i o no fr u l e so f t h eb i de v a l u a t i o n s u g g e s t i o n s a n ds o l u t i o n sa r em a d ef o rt h ei d e n t i f i e dp r o b l e m s a c c o r d i n g l y , as y s t e m a t i cb i d d i n gp r o c e d u r ei sc l a r i f i e d a n das e to fr a t i o n a lr e g u l a t i o n sf o rb i d se v a l u a t i o ni se s t a b l i s h e d f i n a l l y , ac a s es t u d yi sc a r r i e do u tt o v a l i d a t et h ep r o p o s e dr e g u l a t i o n sf o rb i d se v a l u a t i o n a sar e s u l to f t h ec o n t i n u o u sd e v e l o p m e n to f s o c i a le c o n o m ya n dt h eg r a d u a la c k n o w l e d g m e n to f f a i rp l a y i nt h ep e o p l e ，i ti sb e l i e v e dt h a tb i d d i n ga n dt e n d e r i n gi np r o p e r t ym a n a g e m e mm a r k e lb e n e f i t e df r o mt h e e f f o r to fa l lp a r t i c i p a t i n gp a r t i e s ，w i l lb es t a n d a r d i z e ds t e a d i l ya n db ed e v e l o p e dm o r ee n e r g e t i c a l l ya n d b e a l t h i e r k e y w o r d s ：p r o p e r t ym a n a g e m e n lb i d d i n ga n dt e n d e r i n g , s t a n d a r d i z a t i o n 东南大学学位论文独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究 成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发 表或撰写过的研究成果，也不包含为获得东南大学或其它教育机构的学位或证书而使用 过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明 并表示了谢意。 东南大学学位论文使用授权声明 东南大学、中国科学技术信息研究所、国家图书馆有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档，可以采用影印、缩印或其他复制手段保存论文。本人电子文档的内 容和纸质论文的内容相一致。除在保密期内的保密论文外，允许论文被查阅和借阅，可 以公布( 包括刊登) 论文的全部或部分内容。论文的公布( 包括刊登) 授权东南大学研 究生院办理。 e l 期：兰翌! 笸：兰 东南大学硕士学位论文 第一章绪论 随着社会主义市场经济的发展与住房制度改革的深化，一个适应房地产业的物业管理新生事物 自2 0 世纪8 0 年代初在中国大地上诞生以后，便显示出强大的生命力。作为房地产经营管理和现代 化城市管理的重要组成内容，物业管理行业在很短的时间内迅速发展起来，其发展速度之快。从业 人员之多，也出乎国人的预料。可以说物业管理已成为现代城市的朝阳产业，成为综合体现专业化、 社会化、市场化、企业化经营与管理的一个新型服务部门。由于改革开放后中国房地产业迅速发展， 房地产市场日益完善，目前我国房地产市场已进入了平稳发展、相对成熟的阶段，这为我国物业管 理的发展创造了良好的条件。 1 1 物业管理招投标的发展与现状 物业管理本身就是市场经济的产物，因此各地政府在推行物业管理工作时，一开始就注意培育 物业管理市场，建立竞争机制。随着招标投标制度在我国建筑业成功地全面推广以后，深圳市大胆 地把招标投标制度首次运用到物业管理上来，1 9 9 3 年底，对即将建成的莲花北村的物业管理进行了 招标。物业管理招投标的推行是行业自身发展到一定阶段的产物，是行业自身运行规律的体现。它 标志着发展商和业主物业管理意识的提高，标志着物业管理公司市场竞争意识的增强，标志着物业 管理将真正作为一个相对独立的行业而存在，并将更有活力、更加健康的发展下去。深圳市大胆将 竞争机制引进物业管理行业的实践，不仅为全国建立物业管理竞争机制开了先河，而且为全国物业 管理市场的培育和发展，加快建立物业管理竞争机制，推进物业管理市场的形成起到了带头和示范 作用。国家建设部领导，审时度势，于1 9 9 9 年5 月在深圳市召开了全国物业管理工作会议，建设部 领导明确指出：各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招标投标。会议之后，各地实行物业管理 招投标的项目日益增多，如北京市回龙观文化居住区、南京市百家湖花园、深圳市中医院、沈阳市 科学家花园、天津市嘉海花园、广州市城市丽水庭苑、大庆市建设大厦、南宁市华侨大厦、武汉市 中央花园、南京市国际展览中心、长沙市市委市政府机关新大院、江苏省会议中心等等。其中，多 数招投标项目竞争激烈，名家角逐，充分体现了公开、公平、公正的原则。应当说，这些招投标活 动对加速建立和规范物业管理市场起到了推波助澜的作用。实践证明，实行物业管理招投标，有助 于发展和规范物业管理市场，提高物业管理行业的自身素质，降低管理服务费用1 1 j 。 应当肯定地说，物业管理招投标已形成良好的发展势头，但是目前我国物业管理发展存在着严 重的区域性不平衡现象，东部好于西部，南方强于北方。物业管理招投标也面临着同样的问题。目 前除深圳、广州、北京、南京，上海、杭州、青岛、沈阳、大连等城市外，大多数城市的物业管理 招投标市场尚未形成，仍由行业主管部门或开发企业委托或指派物业管理企业 2 1 。即便在物业管理 招投标市场启动相对较早的南京市，仍有近3 5 的物业是由开发企业直接指派给下属物业管理企业 接管，在个别区县这个比例甚至达到了8 0 以上。这种封闭式的管理方式不打破，不仅有碍于物业 管理市场的培育和发展，而且产权人、使用人的自治意识难以得到体现。目前，从物业管理发展来 第一章绪论 看，由房地产开发企业组建的物业管理企业越来越多。这种物业管理企业同房地产开发企业的“近 亲繁殖”关系，导致物业管理企业在管理上从属于房地产开发商，经济上依附于房地产开发商，不 是独立的承担民事责任的企业法人。正是由于这种管理体制，往往形成了开发商“重建设、轻管理” 的有害思想。有的房地产开发商为了卖房，拼命压低物业管理服务费，有的甚至承诺1 0 年不收物业 管理服务费；有的房地产开发商把开发项目在规划、设计、建设时造成的问题，遗留给物业管理企 业。产权人、使用人把入住后发现的问题，一股脑全记在了物业管理企业的账上，给物业管理企业 带来了不应有的麻烦。这种开发商与物业管理企业责任不清的现象目前仍比较普遍，不仅增加了物 业管理企业的额外负担，而且直接影响了物业管理企业的形象。 1 2 南京市物业管理招投标状况调查 为了进一步加强对目前物业管理招投标状况及存在问题的了解，以便实事求是的分析实际，寻 求出路，我们以南京市的物业管理企业作为调查对象，在全市范围内就物业管理招投标状况进行了 一次问卷调查。南京市物业管理的发展水平在国内各大中城市中处于中等偏上的地位，以其作为样 本对于我们研究整个物业管理行业的发展具有一定的代表意义。此次调查得到了南京市房产局的大 力支持，由各个区房产局协助组织本区内的物业管理企业相关负责人集中，现场发放调查问卷，当 场填写并回收。本次调查共发出问卷3 5 0 份，收回有效问卷1 9 3 份。通过对回收的有效问卷进行分 析。可以发现南京市的物业管理招投标现状不容乐观，存在的问题主要有以下几点： 1 物业管理招投标普及率不高 在1 9 3 份有效问卷中，关于目前所管理的物业的接管方式调查( 见图1 1 ) 有2 5 家企业没有做 出任何选择，占接受调查的企业的1 2 9 5 。同样，在问及各企业自2 0 0 3 年9 月物业管理条例 实施以来所参加的物业管理招投标次数及中标次数时，有4 6 1 l 的企业没有给予回答。这本身就从 一个侧面说明了不少企业对于物业管理招投标不甚了解，至少是对于本企业参与物业管理招投标活 动的情况知之甚少，可见物业管理招投标的普及程度不会很高。 图i - 1 物业接管方式调查结果 2 东南大学硕士学位论文 对接管方式做出回答的1 6 8 家企业目前管理的物业共计有8 8 8 个，由母公司开发而直接进行管 理的就占了3 4 0 1 ，有3 0 2 个之多，“谁开发，谁管理”的模式仍是南京市物业管理企业获得物业 管理权的主要方式。就调查结果表面上来看，通过公开招标、邀请招标和议标获得管理权的物业分 别为2 3 2 个、1 5 1 个和1 7 6 个，各占2 6 1 3 、1 7 0 0 和1 9 8 2 ，这样看来有6 2 9 5 的物业的管理 权是由物管公司通过招投标获得的。这样的比例在目前国内看起来似乎还算可以接受，但是通过进 一步分析我们发现，这5 5 9 个通过招投标接管的物业中，大多数物业的管理权集中在少数一级、二 级和个别三级资质的企业手中，也就是说在南京市真正参与物业管理招投标，并以此作为获得物业 管理权的主要途径的只有少数的几个相对资质较高、规模较大、管理先进的物业管理企业。以鼓楼 区为例，该区通过招投标接管的物业共有1 7 5 个，占全市的3 1 3 1 ，在南京市各区中名列第一，其 中仅新鸿运、爱涛和省级机关三家企业通过招投标获得管理权的物业就有1 1 3 个，占全区的6 4 5 7 。 南京市物业管理招投标的普及率之低由此可见一斑。 2 物业管理招投标满意程度低 在调查中，我们试图把物业管理企业对于招投标过程中的公开、公平、公正性的满意程度做一 个统计和分析，希望据此了解南京市物业管理企业对目前物业管理招投标状况的看法和态度( 见图 1 - 2 ) 。 图1 - 2 物业管理企业对目前招投标满意度调查结果 在回收的1 9 3 份有效调查问卷中，有4 0 家企业对此问题没有表态，占到了总数的2 0 7 3 。这 其中主要有两个原因：首先仍然是物业管理招投标普及率太低，很多企业对于物业管理招投标没有 很深的认识，甚至没有接触过物业管理招投标，缺乏切身体会，自然也就无从谈起对物业管理招投 标现状是否满意了。其次，此次调查是在南京市房产局的协助下进行的，作为物业管理行业的政府 主管部门组织这样的调查，对于参与这次调查的物业管理企业来说，在填写调查问卷时总是会或多 3 第一章绪论 或少的存在着一些的顾虑。在我们整理调查闯卷时，发现有若干份没有填写企业名称及联系方式的 无效问卷在该问题上均选择了不满意或非常不满意。由此我们也有理由认为收回的1 9 3 份有效调查 问卷所反应的结果也是偏于乐观的。即使这样，选择比较满意或非常满意的企业也只有5 3 家，仅占 有效问卷的2 7 4 6 ，有5 1 8 1 的企业选择了一般、不满意或非常不满意。 3 物业管理招投标示范文本缺乏 通过调查我们发现，南京市物业管理企业对于招投标示范文本的需求较高( 见图1 - 3 ) ，有8 4 4 6 的被调查者认为有需要或很需要，仅有5 1 8 的被调查者认为不需要。另一方面，目前物业管理企 业参与投标时虽然有一定的参考资料( 4 7 6 7 ) ，但还没有相应的示范文本( 仅2 9 0 2 ) ，见表1 1 图1 3 物业管理企业对招投标示范文本需求情况 表l l 物业管理企业招投标示范文本拥有情况 是否有相关的参考资料或标准( )是否有套用范奉或模板( ) 是否未填写是否未填写 4 7 6 7l o 8 84 1 4 52 9 0 22 1 7 64 9 2 2 与物业管理招投标相比，相对成熟的建筑工程招投标有一系列的招投标文件示范文本，使招标 方和投标单位在编制招投标文件时有了统一的框架，能把主要精力集中在文件实质性的内容编写上， 充分表达招标方的要求以及展示投标单位各自在报价和施工组织设计等方面的优势，从而能更有效 的从中选择最优的中标单位。从以上数据反映的情况来看，目前南京市的物业管理招投标市场上缺 乏相应的招投标示范文本，出台相应的示范文本对于提高招标人的招标书编制水平，提高物业管理 企业的投标书编制水平具有重要意义，甚至在很大程度上影响到企业的中标能力。 4 物业管理招投标市场不完善 本次调查拟定了物业管理招投标常会遇到的六种困难：政府干预太大，存在地方保护主义； 中标人早已内定，或者基本内定；招标人只是为了获取投标人的方案，并不是真正为了选择物 4 东南大学硕士学位论文 管企业：某些投标人为了中标，进行不正当竞争；投标需要花费大量的人力、物力、财力，成 本太高；编制投标书的能力有限。调查对象可根据企业的实际情况进行多项选择。调查的结果如 图1 - 4 所示。 圈1 4 物业管理招投标中存在的困难调查结果 调查结果显示：有3 8 8 6 的调查对象认为中标人早已内定或基本内定是主要的问题，有2 5 3 9 的调查对象认为部分投标人进行不正当竞争。另外，招标人只为获取物业管理方案、投标成本高、 政府干预太大也是突出问题。同样我们注意到有3 1 6 1 的调查对象未作任何填写，原因主要还是以 上第二点里提到的两个方面。这些物业管理企业参与投标活动中所面临的困难，也充分反映了目前 南京市物业管理招投标市场的不完善。 虽然我们前面已经看到，物业管理企业对于出台招投标示范文本有着迫切的需求，但是从图表 上看，物业管理企业并没有把标书编制这样的硬性条件方面的困难放在首要的位置上( 把编制标书 能力有限作为企业面临的困难的仅有4 1 5 ) ，而在一些物业管理招投标的软环境上，企业的信心普 遍不高，认为是参与招投标活动的巨大困难。造成这种现象的原因，主要有一下几个： 一是目前确实存在着中标人已基本内定、拉关系走后门等不正当现象，虽然总体而言并非主要 因素，但通过媒体等各种渠道的传播，或多或少对物业管理企业产生一些负面影响，造成物业管理 企业认为参与投标只是给人作陪衬的悲观情绪。 其次，招投标活动最主要的参与方是招标人与投标人，但绝对不能离开其他参与方的支撑。政 府行政主管部门对物业管理活动实行监督，更多扮演的是“政府搭台，企业唱戏”的角色，尤其在 目前物业管理活动还不是健康稳定发展的环境下，更需要政府加强指导。具体包括加强评标专家库 的建立工作、出台物业管理招投标法律法规、鼓励物业管理企业之间的竞争等。然而，目前政府对 5 第一章绪论 物业管理招投标活动还存在干预太多的现象，一定程度上还存在着地方保护主义，担心当地企业在 竞争中遭到外地企业的淘汰。政府必须鼓励外来企业积极参与当地物业管理招投标活动，以便于当 地企业更为直接地学习先进的物业管理理念、服务方式。 三是缺乏物业管理招投标代理机构。本次调查设置了对招投标代理机构需求的问题，调查结果 见图1 5 ： 图i - 5 物业管理企业对招投标代理机构的需求情况 由于此次调查对象为物业管理企业，所以上图仅反映了物业管理企业对投标代理机构的需求情 况。应该说，招投标代理包含的方面是众多的，还包括对招标的代理，目前这部分情况难以反映。 还需要进一步的对招标人即建设单位或业主进行相关调查。单从对投标代理机构的需求来看，需求 并不旺盛。仅有3 8 8 6 的调查对象反映需要或很需要，也有3 9 9 0 的调查对象反映不需要，几乎 各占一半。产生这一现象的原因主要有以下几个方面：一是物业管理企业认为中标的关键因素并不 在于投标书内容的优劣，物业服务方案的好坏，而更多的取决于其他因素，在这一点上仍然反映出 企业对招投标公正性的信心不足；二是由于目前缺乏物业管理招投标代理机构，很多企业没有接触 过招投标代理，认为招投标代理机构在目前物业管理尚不成熟的情况下，水平不一定高，持怀疑态 度；三是考虑到招投标代理会收取一定的费用，而物业管理本身是个保本微利的行业，物业管理企 业对于这笔费用往往踌躇再三。 1 3 本论文的研究内容 透过对南京市物业管理招投标状况的调查，我们可以看出，我国的物业管理招投标市场已逐步 走上正轨，但是距离程序化、制度化、法制化仍有很大的差距。主要原因归根结底还是在于物业管 理招投标不够规范，物业管理市场中各参与主体对物业管理招投标缺乏足够的信心。 1 物业管理招投标环境不规范 我国的物业管理招投标市场发展还不够完善，仍存在着立法滞后的现象。目前我国物业管理法 律法规还不健全，物业管理招投标方面的规定更不完善，物业管理招投标实际上处于一种无章可循 6 东南大学硕士学位论文 的状态，从而也进一步带来了恶性竞争、地方保护主义严重、先定后招等诸多问题产生。 2 物业管理招投标程序不规范 与其他的招投标程序相比，物业管理招投标对招标、投标、开标、评标、定标等显得较欠缺， 没有严格而明确的规定。虽然国家和部分省市对物业管理招投标都出台了一些试行办法，但是没有 完整的操作流程的规定，即使对某些程序有了些说明，也没有相应的实施细则，在实际的运作中存 在着许多问题。 3 物业管理招投标评标方法不规范 由于物业管理招投标起步比较晚，评标标准和方法在全国尚不统一也不够科学。目前采用的综 合评分法考虑的指标较全面而且全部实行量化打分，一定程度上比较公平。然而物业管理的评标涉 及因素多，专业性强，既有定量指标又有定性指标，这些复杂因素采用目前的方法评标要想得到科 学的结果存在一定的困难。 物业管理招投标是物业管理市场化的根本标志，也是不断提升物业管理水平的关键。物业管理 招投标市场的无序竞争，不仅直接影响了物业管理市场的培育和形成，而且对物业管理行业的发展 也产生了一定的负作用。由此看来，加速物业管理招投标的规范化，仍是物业管理行业的当务之急。 本论文以此为背景，主要旨在加深物业管理市场中各参与主体对物业管理招投标的认识，并从 招投标环境的规范化、招投标程序的规范化以及招投标评标方法的规范化三方面入手进行分析和研 究，希望能为推动物业管理招投标的规范化以及物业管理招投标的顺利开展奠定基础。 7 第二章物业管理招投标主要概念及理论基础 第二章物业管理招投标主要概念及理论基础 2 1 物业及物业管理的概念 “物业”一词原来是粤港方言对房地产的称呼，其含义为“财产”、。所有物”、“房地产”等， 是一个较为广义的范畴。而现实中我们所称的“物业”，是物业的一种狭义范畴，通常是指已经建成 并经竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其附属配套设旅与场地。这里的“各类房屋建筑”可以是 住宅区、经济开发区等建筑群体，也可以是其他的单体建筑，还可以包括商业中心、办公大楼、工 业厂房、仓库等。“其附属配套设施与场地”是指房屋内外各类设备、公共市政设施及相邻的场地、 庭院、于道。这是根据目前许多物业管理公司所开展的工作范围，并通过实践总结而提出来的1 3 j 。 “物业管理”一词同“物业”一样，来源于港台地区，英语词为p r o p e r t ym a n a g e m e n t 。物业管 理也有广义和狭义之分。广义的物业管理是对资产、财产的管理，如对生产资料、生产工具等的管 理都属于物业管理的范畴，因为。资产”、“财产”所指的范围很广，可以说无所不包。通常我们所 讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，即对房地产的管理，是由专门的机构和人员，受物 业所有人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，对已竣工验收、投入使用的各类房屋建筑 和附属配套设施及场地，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理。同 时，对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并 且向业主提供多方面的综合性服务。以创造一个良好的社区环境，满足人们日益增长的居住、消费 需求，使得物业能保值、增值【4 j 。 2 2 招标投标的概念 所谓招标投标，是招标人应用技术经济的评价方法和市场竞争机制的作用，通过有组织地开展 择优成交的一种成熟的、规范的和科学的特殊交易方式。也就是说，它是由招标人或招标人委托的 招标代理机构通过招标公告或投标邀请信，发布招标采购的信息与要求，在同等条件下，邀请潜在 的投标人参加平等竞争，由招标人或招标人委托的招标代理机构按照规定的程序和办法，通过对投 标竞争者的报价、质量、工期和技术水平等因素进行科学比较和综合分析，从中择优选定中标者， 并与其签订合同，以达到招标人节约投资、保证质量和资源优化配置目的的一种特殊的市场交易方 式 从这种交易方式的过程来看，它包括了招标和投标两个最基本的方面。一方面是招标人以一定 的方式邀请不特定或一定数量的投标人来投标；另一方面是投标人响应招标人的招标要求参加投标 竞争。没有招标，就不会有承包商的投标；没有投标，招标就不能得到响应，也就没有了后续的开 标、评标、定标和合同签订等一系列的招标过程。通常所说招标，实际上是招标投标的简称，是包 含招标与投标这一对相互对应事物的两个方面，是分别从买方( 业主、发包方) 或卖方( 承包方) 不同的 角度运作所得的称呼。 8 东南大学硕士学位论文 2 3 物业管理招标投标的基本概念 2 3 1 物业管理招标投标的定义 招标投标在国外经济活动中，已是常用的一种竞争性交易形式，其内容涉及较广，如建筑工程 中勘察、设计、施工、监理、装潢；政府的大宗采购；整套机电设备的订货等等。物业管理中的招 标投标还是近期开展起来的，其目的是加快物业管理市场化。引入竞争机制，提高物业管理服务水 平。如何开展这项工作，搞好招标投标，真正发挥竞争机制作用，是业主、物业管理企业以及政府 都十分关心的事情。物业管理招标投标实质上是围绕着物业管理权的一种交易形式。 1 物业管理招标 所谓物业管理的招标是指物业所有权人或其法定代表的开发商或业主委员会，在为物业选择管 理者时，通过制订符合其管理服务要求和标准的招标文件向社会公开，由多家物业管理企业竞投， 从中选择最好的企业，并与之订立物业管理合同的过程。 2 物业管理投标 所谓物业管理投标是指符合招标文件中要求的物业管理企业，根据公布的招标文件中确定的各 项管理服务要求与标准，根据国家有关法律、法规与本企业管理条件和水平，编制投标文件，积极 参与投标活动的整个过程。 物业管理实行招标投标，是业主( 开发商) 择优选定管理者。投标企业通过竞争取得对物业的 管理权。业主( 开发商) 和物业管理企业遵循市场经济规则进行双向选择，通过招标投标和签订承 包管理合同，明确双方的权利、责任和义务，从技术、经济和法律上规范承发包双方的行为，协调 和保障双方的利益【6 】。 2 3 2 物业管理招投标的原则 物业管理的招投标行为是一种通过市场化方式实现的双向选择。根据中华人民共和国招标投 标法第五条规定：“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。” 1 公开原则 所谓公开原则是指招标投标活动中，应有较高的透明度，严格按照程序公开进行。如果物业管 理招标定为公开招标，就必须按公开原则，召开新闻发布会，在报刊、电台、电视台上公开登出招 标公告，把物业管理招标的要求与条件公开告诉一切想参与投标的物业管理企业。真正做到物业管 理招标投标的信息公开、条件公开，程序公开和结果公开。 2 公平原则 所谓公平原则是指在招标文件中向所有物业管理企业提出的投标条件是一致的。即所有参加者 必须在相同的基础上，在同一的条件下进行投标。同时招标投标属于民事法律行为，公平也是指民 事主体的平等，因此应当杜绝一方把自己的意志强加于对方，招标压价或者订合同前无理压价以及 投标人恶意串通，提高标价损害对方得益等违反平等原则的行为 3 公正原则 所谓公正性原则是指在物业管理招标投标的整个过程中要体现公正性，而不能产生厚此薄彼的 9 第二章物业管理招投标主要概念及理论基础 情况。在评定各物业管理企业选送的标书时，要准确公正；对物业管理企业现场进行物业管理服务 答辩时，其尺度要一致，具有公正性。特别在评标、决标过程中，一定要采用科学方法，按照平等 的原则，进行实事求是的分析、打分 4 诚实信用原则 所谓诚实信用原则是指物业管理招标投标双方所提供的信息是真实和合法的，不可用歪曲或隐 瞒真实情况去欺骗对方；在中标签订物业管理服务合同后双方应遵守承诺，履行合约，不见利忘义， 弄虚作假，甚至损害他人、国家和集体的利益。诚实信用原则是市场经济的基本前提，在社会主义 条件下一切民事权利的行使和民事义务的履行，均应遵循这一原则。 2 3 3 物业管理招标投标的意义 物业管理招标投标在国内的开展与普及，对推动我国物业管理行业良性竞争，培育和发展物 业管理市场有着极其重要意义，主要体现以下几个方面： 1 推动物业管理市场化进程 在市场经济条件下，物业管理企业被推向市场前台。按照市场经济的发展规律，企业经营的目 的应当是最大限度地获取利润。物业管理活动也是一种商品经济活动。物业管理权的取得也应遵循 市场规律，符合商品经济的基本原则，因此必须摒弃计划经济色彩的物业市场管理模式，树立“竞 争主体”的意识和角色定位，并以优质服务、高水平的管理和良好的企业信誉去获取市场份额，企 业才会有生命力。通过物业管理的招标投标，才能真正实现优胜劣汰的竞争法则。也才能保证公平 竞争和等价交换这两大社会主义市场经济基本原则在物业管理行业中的实现。 2 明确责任，减少矛盾 由于物业管理招标单位在招标文件中，对所要管理的房屋、设施、设备、场地环境等内容做了 详细的具体的规定，并对服务质量、服务水平、服务收费也提出了相应要求，物业管理企业根据招 标文件中的条件、要求以及自身企业的实力、水平来制定标书。应该说最终企业所送的竞标书是企 业经过反复研究、深思熟虑的产物。所以招标投标后签订的合同，明确了双方的权利和义务，以及 履约保证和违约赔偿的办法，因而有利于物业管理的开展，减少了矛盾的产生。 3 促进物业管理企业自身建设 在物业管理市场化以后，物业管理企业之间的竞争将日趋激烈。招标投标就是竞争，为了在物 业管理市场中保持自己的优势，各个物业管理企业不断总结经验，不断改进管理降低成本，在进行 管理服务过程中不断进行管理创新、项目创新。竞争一方面促进管理水平的提高，深化了服务意识， 提供了优质服务，提高了企业自身的素质和综合竞争能力；另一方面，竞争也促进了物业管理新方 法和手段的推广，从而推动整个行业的发展。 4 推动物业管理行业整体水平的提高 目前我国物业管理水平整体性不高，许多城市物业管理企业数量多，管理的规模小，成本费用 高，多数企业还处在亏损状态下经营，这对于物业管理整体水平的提高极为不利。因此，只有通过 对物业管理的招标投标，才能保证一批观念新、效益好、实力强、规模大，机制活的物业管理企业 在市场竞争中凭借自身的优势脱颖而出。物业管理的发展也需要一批优秀的企业尽快崛起，通过企 l o 东南大学硕士学位论文 业的不断自我完善和创新，通过相互问的竞争交流，最终将带领行业及其他企业共同进步和提高 6 1 。 2 4 市场经济与物业管理招投标 2 4 1 西方市场经济理论概述 市场经济理论最早起源于西方资本主义国家，1 7 世纪中叶，当自由竞争的市场经济制度在西欧 刚刚出现的时候，古典经济学家就对它进行了最初的探讨。他们研究了商品价值的形成、市场价格 的决定和变动以及收入分配( 市场经济的分配过程也是资源的配置过程) 等有关市场经济的理论问 题【”。1 6 6 2 年英国威廉配第在赋税论中提出了劳动是商品价值的源泉这一重要命题，奠定了 市场经济的理论基础。1 8 世纪中叶，法国重农学派主张经济自由放任的思想对市场经济的发展产生 了重要影响。1 7 7 6 年亚当斯密在国富论一书中阐述了“经济人”与利益机制、竞争与市场机 制和“看不见的手”等市场经济的一些基本问题，第一次较系统地提出了市场经济理论 8 1 。从1 9 世 纪7 0 年代开始，西方经济学家从不同于古典经济学的角度，从更加成熟的市场经济现实出发，深入 研究了供给、需求、价格和政府干预以及它们之间的关系等市场经济的基本理论问题，到2 0 世纪中 后期，建立起了一套比较完整的西方市场经济理论体系i ”。 亚当斯密认为经济发展必须有一个自由的经济体制，只要让每个人都去追求他们自己的利益 而兴办各种企业，并任其在市场中自由竞争，那么其结果必然会生产出许多物美价廉的产品。他把 资本主义经济的运行归结为是受一只“看不见的手”的指导。这只“看不见的手”，指的就是市场机 制和价值规律。因此，他主张对私人经济活动，不加任何干预，采取自由放任的态度，任其自由竞 争，自由发展例。马歇尔从局部均衡的角度论证了自由市场价格的形成，价格对供求的调节作用， 这就是著名的均衡价格论。他认为，各种资源的配置是通过价格机制、工资机制以及利率机制的运 行来实现的。市场上的商品价格会随供求关系的变动而变化，从而对生产资源的配置起调节作用。 在自由竞争条件下，各个厂商是价格的接受者，必须根据价格来决定产量。如果某种商品的需求上 升，就会引起价格提高，因而会使现有厂商扩大产量，并诱使新的厂商进入市场。反之，厂商就会 降低产量甚至退出市场。同样工资和利率也会随着劳动和资本的供求关系变化而变动，从而调节社 会总的就业水平和投资规模，维护市场经济的动态的均衡1 1 q 。 在把国家力量和自由竞争结合起来方面，德国新自由主义提出了系统的理论和政策。艾哈德认 为，国家是至高无上的法官，是竞争市场上的“裁判员”，而不是“运动员”。在市场经济中，政府 的责任是制定和执行经济政策，经济法律，建立起一整套反垄断法令、规则。以确保竞争的公平性； 同时应在经济上和物质上，给私人企业以指导和支援，处理好适度干预同经济自由之问的协调关系。 国家干预不是通过直接干预企业内部事务，而是通过货币，信贷、利率、财政、汇率等杠杆对经济 进行整体有效调节”“。可见，国家干预在西方市场经济运行中已起着重要的作用，现代市场经济是 “两手抓”，即是依靠“看不见的手”市场机制和“看得见的手”宏观调控，来推动经济发 展的。 第二章物业管理招投标主要概念及理论基础 2 4 2 我国社会主义市场经济的发展过程 市场经济在中国始于2 0 世纪9 0 年代初期。1 9 9 2 年社会主义市场经济理论的奠基人邓小平同志 南方谈话，打开了在社会主义条件下发展市场经济的新思路，大大解放了人们的思想，使人们 的认识提高到一个新的阶段。党的十四大明确提出，我国经济体制改革的目标是建立社会主义市 场经济体制。1 9 9 3 年1 2 月党的十四届三中全会做出了中共中央关于建立社会主义市场经济体制 若干问题的决定，全面系统地阐明了建立社会主义市场经济体制的基本框架和战略部署。把社会主 义市场经济的理论和实践大大推进了一步。决定明确提出，要建立社会主义市场经济体制，就要 按市场经济规律办事，发挥价值规律、市场机制这只“看不见的手”的作用，使企业成为自主经营、 自负盈亏的市场主体，建立统