（工商管理专业论文）北京商务中心区（CBD）发展战略.pdf

摘要 ，商务中心( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) 的概念产生于1 9 世纪2 0 年 l 代的美国。c b d 是大城市中金融、贸易、高级零售、信息等商务活 动最集中、交通最便捷、地价最昂贵、建筑密度最高的区域；是大城 币经济聚集性的高度表现；是以该城市为圆心经济圈的经济神经中 枢；c b d 发展的水平，是大城市经济地位、经济凝聚和辐射作用的 标志。商务中心区是目前北京乃至国内大城市建设的热点之一，商务 中心区的建设和发展对于提升城市综合功能，调整完善产业布局、 创造新的经济增长点，具有极大的促进作用，也是北京市城市发展总 体战略的重要环节。、 本文从c b d 的发展历程入手，探讨了国外c b d 发展的经验借鉴， 分析和论证了北京c b d 的优势和功能定位，详细介绍了北京c b d 的 规划特点，并重点提出了如何科学实施c b d 的发展战略。 第一章阐述了商务中心区的概念。第二章回顾了自1 9 9 3 年提出 建设北京商务中心区至今的发展历程。分析了朝阳区和北京市的区位 优势，探讨了北京的城市功能和奥运建设带来的机遇。重点论证了北 京商务中心区的功能定位问题。第三章介绍了c b d 的整体规划和核 心区规划内容和特点。第四章主要论述了如何科学实施北京c b d 的 发展战略。 a b s t r a c t t h ec o n c e p to fc 1 e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c tw a sb r o u g h tf o r w a r di n 19 2 0 si nu n i t e ds t a t e s c b di st h em o s ti n t e g r a t e da r e ao ff i n a n c e ，t r a d e ， h i g h c l a s sr e t a i l ，i n f o r m a t i o na n do t h e rb u s i n e s sa c t i v i t i e si nam e t r o p o l i s ， w h i c h1 1 a st h em o s tc o n v e n i e n tt r a n s p o r t a t i o n ，t h em o s te x p e n s i v el a n d p r i c ea n dl o t so fs k y s c r a p e r s i ti st h eb u s i n e s sc o r ei nt h el n e t r o p o l i s s e c o n o m ys y s t e m t h ec b d sd e v e l o p m e n t l e v e li sam a i ns i g n a lo f e c o n o m ys t a t u s ，g a t h e r i n ga n dr a d i a t i n ge f f e c to fac i t y b e i ji n ga n do t h e r l o c a lc i t yf o c u so nt h ec b dc o n s t r u c t i o ni nr e c e n ty e a r s c b dp l a y sa n i m p o r t a n tr o l ei nu p g r a d i n gt h es e r v i c es y s t e m ，r e g u l a t i n gt h ei n d u s t r i a l s t r u c t u r e ，a n dc r e a t i n ge c o n o m yi n c r e a s i n g t h em a i np u r p o s eo ft h i sp a p e ri st os e tu pas t r a t e g yf o rb e i ji n g c b d i tb e g i n sw i t hd a ed e v e l o p m e n th i s t o r yo ft h ec b di nt h ew o r l d ， d e s c r i b e s t h e e x p e r i e n c e o fs o m ew e s t e r nc i t i e sa n da n a l y z e st h e p r e d o m i n a n c ea n dp o , ；i t i o n o fb e i j i n gc b d t h ec h a r a c t e r i s t i co ft h e p l a n n i n go fb e i j i n gc b d i sa l s oi l l u s t r a t e d c h a p t e r1 c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c ti sl o c a t e di nt h ec o r ea r e ao fac i t y ，w h i c h i n c l u d e sf i n a n c e ，i n s m a n c e ，t r a d e ，a n di n f o r m a t i o nf i r m st o g e t h e rw i t h h o t e l s ，a p a r t m e n t s ，a n db u s i n e s sc o m p l e xf a c i l i t i e s ac b ds h o u l dh a v e c o m m e r c e ，f i n a n c e ，e n t e r t a i n m e n t ，t o u r i s m a n di n f o r m a t i o ns e r v i c e f u n c t i o n s c e n t r a lb u s i n e s si n d e xi saf a m o u sm e t h o di nd e f i n i n gt h e s c o p eo ft h ec b do r i g i n a t e db yr a y m o n de m u r p h ya n dj a m e se v a n c e i n1 9 5 0 s c h a p t e r2 t h ep l a n n i n go fc b dw a sl a i do u ti n19 9 3b yt h eb e i ji n gl o c a l g o v e r n m e n t b e i j i n gi sn o to n l yap o l i t i c a lc e n t e ro fc h i n ab u ta l s oa n e c o n o m yc e n t e ra sf o ri t sp o p u l a t i o na n de c o n o m i cg r o w t h t h er e n to f c l a s sw h a td e t e r m i n e sb e i j i n gc b d sf u t u r e ? ar e a s o n a b l ep o i n tt o c o n s i d e rt h i sq u e s t i o ni sa t t r a c t i n gt h em u l t i n a t i o n a l st os e t t l eg l o b a lo r l o c a l h e a d q u a r t e r s i nc b da n dp r o m o t i n gt h ed e v e l o p m e n to fo t h e r r e l a t e ds e r v i c ei n d u s t r i e s c h a p t e r3 a c c o r d i n gt ot h ec b h ia n dc b i i ，w ec o u l de s t i m a t et h a tb e i j i n g c b di s e l i g i b l ef o rt h ef u n d a m e n t a lc o n d i t i o n sa n dh a s al i t t l eh i g h e r c o n v e r g e n c ee x t e n t as i g n i f i c a n tf o c u s i nt h et o t a lp l a n n i n gi st r a f f i c s y s t e m t h e s o l u t i o nf o rt r a f f i cj a l nd e p e n d so nt h ee f f i c i e n tp u b l i c t r a n s p o r t a t i o n f a c i n gt o l o t so fm a n s i o nb e i n gb u i l tu pi nc b d ，i ti s i m p e r a t i v et h a ts u b w a ys h o u l dg oi n t oc o n s t r u c t i o ni m m e d i a t e l y c h a p t e r4 f l o wt oc a r r yi n t ot h ed e v e l o p m e n ts t r a t e g ys c i e n t i f i c a l l yi st h ek e y t of u l f i l l i n gt h eg r e a tp r o j e c t f i r s t l y , t h em a n a g e m e n ts y s t e ms h o u l db e c o o r d i n a t e d t h ec b dp l a n n i n gs h o u l db ec l o s e l ya t t a c h e dt ob e i j i n g m u n i c i p a ld e v e l o p m e n t i tw i l l b eb e n e f i c i a lt h a tt h e g o v e r n m e n to f b e i j i n gm a k eac l e a rc o n t r a c tf o rt h er e v e n u eo fl a n dd e v e l o p m e n ta n d i n v e s to ni n f r a s t r u c t u r ef a c i l i t i e sw i t hc h a o y a n gd i s t r i c tg o v e r n m e n t s e c o n d l y ，s e t t i n gu pa ne f f i c i e n tc i t yo p e r a t i n gs y s t e m ，e s p e c i a l l yl a n d r e s e r v a t i o nw i l la c c u m u l a t et h ec o n s t r u c t i o nf u n d m o r e o v e r ，w es h o u l d i n s p i r em u l t i o w n e de n t e r p r i s e s t o p a r t i c i p a t e i n o p e r a t i n gt h ep u b l i c s e r v i c ec o m p a n y t h i r d l y , i na d d i t i o nt og o v e r n m e n ti n v e s t m e n t ，o t h e r f e a s i b l es o l u t i o n ss u c ha sc o r p o r a t i o nb o n d sa n dc o m m e r c i a ll o a ns h o u l d b e c o n s i d e r e di no r d e rt o s a t i s f y t h ed e m a n df o rf u n d t h ec b d c o n s t r u c t i o na n dd e v e l o p m e n tc o 1 t ds h o u l db er e q u i r e dt og oi n t os t o c k m a r k e ts ot h a ti tc o u l do b t a i nm o r ec a p i t a la n db es u p e r v i s e de a s i l y f o u r t h l y , p a ya t t e n t i o nt o t h ed e e pe f f e c to fc b dc o n s t r u c t i o nt ot h e c i r c u m s t a n c ea n du t i l i z et h eu n d e r g r o u n ds p a c ee f f i c i e n t l y a n df i n a l l y ， m a k et h er e n tl e v e l ，n e wc o n s t r u c t i o np r o j e c t ，o c c u p a t i o na n dv a c a n c y r a t eu n d e rb e t t e rc o n t r , ) 】 前言 商务中心区概念起源于1 9 世纪2 0 年代的美国。7 0 年代以后，随着 城市结构的发展和人们工作生活方式的转变，具有代表性的国际大都市如 纽约、巴黎、东京等城市的c b d 功能再次升级，内涵也更加丰富。这些 城币c b d 经过几十年的建设历程，已经发展相当成熟。随着经济全球化 的日益加深，c b d 成为城市竞争力的标志和体现，也是承载现代商务活 动的主要物质基础。 北京商务中心区自1 9 9 3 年首次提出以来，近3 年来得到了较快的发 展。特别是2 0 0 0 年北京商务管委会的成立和2 0 0 1 年c b d 规划的出台， 大大加速了北京c b d 的发展进程。c b d 座落于首都北京国际化商务氛围 浓厚的东三环地区，有着得天独厚的先天优势。同时，中国加入w t o 和 承办2 0 0 8 奥运会的历史机遇，也给c b d 建设提供了良好的外部环境。 本文阐述了商务中心区的概念和界定方法，以国外c b d 的历史发展 经验为借鉴，主要涉及：f 北京商务中心区的比较优势、功能定位和规划特 点，对c b d 的管理体制、经营模式、融资渠道和开发理念进行了分析和 探讨。 在论文写作过程中，得到了我的导师赵军教授的大力支持和悉心指 导，在此表示衷心的感谢。 第一章商务中心区的概念及国外c b d 的介绍 第一节商务中心区的概念描述 商务中心区( c e n t r a lb u s i n e s sd i s t r i c t ) ，又称中央商务区，英文简称 c b i ) ，其概念由美国社会学家伯吉斯( e w b u r g e s s ) 在研究芝加哥的城市 空间结构之后，于1 9 2 5 年正式提出。c b d 是大城市中金融、贸易、高级 零售、信息等商务活动最集中、交通最便捷、地价最昂贵、建筑密度最高 的区域；是大城市经济聚集性的高度表现；是以该城市为圆心经济圈的经 济神经中枢；c b d 发展的水平，是大城市经济地位、经济凝聚和辐射作 用的标j 甚。纽约、巴黎、东京、香港等国际大都市都有发展成熟的c b d ， 现代商务中心区的含义是：集中大量金融、保险、贸易、信息及中介服务 机构，具备办公、酒店、a - g 等配套设施，市政交通与通讯条件便利的商 务活动区域，位于城市核心地带，是一个国家或地区经济实力与城市形象 的标志。 和商务中心区( c b d ) 相关的另外一个概念，是英语中被广泛使用的 d o w n t o w n ，中文可以理解为闹市区。但是，d o w n t o w n 一词是一个非规 范化的术语，因为d o w n t o w n 这个概念在空间界线上不够明确。d o w n t o w n ( 下城) 一词是相对上城( u p t o w n ) 和中城( m i d t o w n ) 而言的。d o w n t o w n 一词对纽约最为恰当，因为世界上最典型的西方城市中心业务区在纽约， 其所在的曼哈顿岛面积不大，分上、中、下三城，e e 城区( m i d t o w n ) 和 f 曼哈顿是世界上有名的闹币区，下曼哈顿是金融中心，中城区是世界驰 名的商业区，上城在纽约中央公园以北，为住宅一工业区，有闻名的哈莱 姆黑人贫民住宅区。 c b d 虽然和d o w n t o w n a r e a 有很多类似特点，但它的定义更为明确 和严格。c b d 一般包括5 个功能特征显著的亚区，即： ( 1 ) 商业亚区：为零售业中心，集中分布着大小商业铺面，还包括 旅馆、饭店、餐厅和酒吧。 ( 2 ) 金融亚区：为各种金融信贷机构集中地。 ( 3 ) 办公亚区：为政府机关、各种公司和事务所的集中区。 ( 4 ) 文娱亚区：为博物馆、展览馆、图书馆、书店、剧场、戏院电 影院、夜总会和各种俱乐部的集中区。 ( 5 ) 旅游亚区：由于c b d 拥有城市发展历史中古老的建筑，因此也 是风情旅游和会议旅游的中心。 此外，随着第三产业的发展，也有将信息产业和服务产业作为c b d 的一个亚区。 早期的研究者们认为，c b d 是城市中具有某些特征的不很确定的地 区，并不太关心给c b d 下个确切的定义。后来的学者们从c b d 的形态、 内部结构及其变化特征上来分析，试图明确划定c b d 的界线，但往往因 资料不易获取而失败。普劳德富特( p r o u d f o o t ) y - 1 9 3 7 年、奥尔森( o l s s o n ) 于1 9 4 0 年采用城市街区中的零售业贸易额、商店租金及临街商店的长度 指标来确定c b d 。方法虽然合理，但由于完全真实的贸易额及租金的资 料不容易获得，所以问题也很多。 中心商务指数法是由美国城市地理学家墨菲和万斯两位美国学者在 2 0 世纪5 0 年代提出来的，故亦称墨菲一万斯中心商务指数法( m u r p h y v a n c ec e n t r a lb u s i n e s si n d e x ) ，他们选择了美国8 个人1 ：3 在1 0 2 3 万 之间的城市作为c b d 的研究样板，这是一个划定城市c b d 范围的著名 方法，其中c b h i 和c b i i 是两个重要的指数。 1 、中心商务高度指数法( c e n t r a lb u s i n e s sh e i g h ti n d e x ，简称为c b h i ) 。 其计算公式为 c b h i = 中心商务区利用的总面积建筑物基底面积 2 、中心商务强度指数法( c e n t r a lb u s i n e s si n t e n s i t yi n d e x ，简称为 c b l l ) 。其计算公式为： c b i i = 1 0 0 中心商务区利用的总面积总建筑面积 他们认为地价峰值区( t h ep e a kl a n dv a l u ei n t e r s e c t i o n ，简作p l v i ) 是c b d 最明显的特点，在此区的用地称为中心商务用地，其中包括零售 和服务业，诸如商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及报纸出版业，不 包括批发业、铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、政府机关等。他 们将其中c b h i 1 ，c h i i 5 0 的地区定为c b d 。1 9 5 9 年戴维斯在其对 开普敦的研究中认为，墨菲和万斯定义的c b d 范围太大，应将电影院、 旅馆、政府机关等用地排除在外，提出了“硬核( h a r d c o r e ) ”的概念： 即c b h i 4 ，c b i i 8 0 的地区为“硬核”，也就是真正具有实力的c b d ， 其余周边地区则称为“核缘( c o r e f r i n g e ) ”。 需要指出的是，以上对于划分c b d 方法的研究，基本上是建立在现 有城市的研究基础之上，属于“城市地理学”范畴。提出的指标只是给出 7c b d 的划分下限，而且其研究对象是5 0 年代美国的中等城市，研究 方法没有考虑到经济模式、商业习惯、居住习惯、环境和文化差异等相关 因素，加之提出的年代比较早，而现代城市发展水平尤其是建筑物的高度 发展迅速，因此这些指数仅仅只是提供了一种研究c b d 的参考方法。现 代一些国外城市在规划c b d 区域时，往往根据各自城市的发展特点，同 时也结合了其它一些方法如人口普查资料、通过地价和建筑物高度等来确 定c b d 范围。北京作为一座特大型城市，具有悠久的历史文化特点，规 划决策部门厦主要依据分析北京的城市特点，可以参考以上方法，为制赶 和修正规划、进行项目评价和管理提供科学依据。 第二节国外c b d 的发展历程和功能演变 由于各国发展史和地理环境等因素的差异，世界上很难找到两个发展 历程完全相同的城市。西方国家大城市c b d 发展大致经历了三个阶段： 商业是c b d 的初始功能，金融、办公、管理等商务功能则是商业功 能的延伸与升级，两者共同构成c b d 的基本职能，并在不同发展阶段占 据不同的地位。 表l2 0 世纪城市发展与c b d 功能演化阶段表 阶段时间主要交通生产方式城市地域结构c b d 功能 通讯工具演化阶段 第一阶段1 9 2 0 年以前电车、马福特主义大城市膨胀阶商业为主、混合功 车、邮递段目e 第一阶段 1 9 2 0 盘一1 9 7 0 拄 火车、汽规模生产为主市区蔓生阶段专业功能分区、练 车、电话 合功能 第三阶段1 9 7 0 年以后 高速公路、灵活、柔性化 多层向心城市 商务办公功能升 信息高速的生产方式体系阶段级，向综合化、生 公路态化方向发展 资料来源：参考资料【4 l 一、2 0 世纪初一城市膨胀：c b d 雏形出现，商业功能为主的混合功能阶 段。 在2 ( ) 世纪2 0 年代以前，c b d 概念还没有出现。1 8 7 8 年电话的发明 到】9 】0 年欧美主要城市电车，电梯大规模投入日常使用，根本地改变了 人们的联系方式，促进了生产力水平的提高。在集聚效益的作用下，城市 处f 膨胀阶段，但落后的交通手段仍限制了多数人的出行距离。城市中心 具有其他地域无法比拟的可达性和区位优势，形成了一个包括行政管理、 宗教、商业贸易、工业生产等在内的各种城市功能的集中区域。 = 、2 0 一7 0 年代一城市蔓生：c b d 专业分区的综合功能阶段 2 0 世纪2 0 年代至6 0 年代是全球经济走入低谷，然后复苏的阶段。 第次世界大战结束，福特制的大规模连续生产线成了工业的主导生产方 式工业的快速发展，企业的集中，产生了对资本的大量需求，加上国际 间贸易水平提高，金融、保险、房地产等生产性服务行业在城市中的作用 特别突出出来。一些中严阶级在拥有汽车之后，出行距离大大加长。面对 市中心交通拥堵、污染严重等的各种弊端，纷纷向近郊区迁移，这就是从 2 0 年代开始的郊区化过程。在这个较长时问里，大部分城市中心区开始 出现功能分化，走向多功能综合发展阶段。 表2美国大中城市c b d 内部结构( 1 9 5 0 年) 类别组成 用地比例 办公机构银行、保险公司，专业服务( 律师行等) 、管理机构( 大公司总部、行 4 0 政机构等) 商店 零售商店、百货店 1 6 工业一仓储工厂、仓库 1 2 公共建筑 博物馆、大学、娱乐机构 1 0 住宅 2 2 总计 1 0 0 资料来源：参考资料f 6 三、7 0 年代以后一大城市多层向心体系形成：c b d 功能升级，综合化、 生态化成为今后规划趋势的阶段 7 0 年代以后，世界经济进入了一个空前的发展时期，若干重大技术 和观念的进步，重新塑造了城市的空间结构，也实质性地改变了c b d 的 功能。 首先，c b d 的发展空问收到限制。已经向高空发展的c b d 建筑与急 需拓展用地之间的矛盾日益尖锐，地价和其它费用达到很高的水平。第二， 交通力式改变。四通八达的高速公路网、城市快速公共交通系统、汽车广 泛进入家庭大大改变了时间和空间的关系。这就造成了人口向郊区的迁 移，也连带引发了零售两业分布的变化，伴随着郊区各种新型商业设施的 建丑，市中心商业出现空心化迹象。第三，生产方式的变革。信息技术的 发展使实时信息交换手段提高，远程服务实现。大规模的集中生产被灵活 的、柔性化的生产方式替代。一方面企业可以把原来复杂的科研开发、生 产、融资、销售等各个环节分解为若干相对独立的部分，企业的组织结构 由金字塔型更多的转变为结点网络型。另一方面，全球化和信息化使跨国 公司可以选择在一个集中的区域调控管理整个公司企业。第四，国际竞争 日益激烈，国际地域分工的加深。许多国家的大城市加入了希望发展为全 球或区域中心的竞争，叉一次促进了c b d 功能的进一步发展。 第三节国外城市c b d 的概况和经验借鉴 不同国家和地区的c b d 的发展有着不同的特，s - ，其发展经验教训对 北京c b d 规划建设会有所启示。下文列举美国主要城市、法国巴黎 ( 拉德方斯区) 、日本东京以及纽约曼哈顿的例子。 一、美国城市中心区的发展历程 美国城市中心区在工业化时期、后工业化初期出现了极度繁荣。2 0 世纪6 0 年代，伴随着居住、工业、商业的郊区化，城市中心区也出现。7 衰败景象：商业活动减：少，环境恶化，犯罪率升高，交通拥挤、周末和夜 晚成为“死城”。7 0 年代后，美国兴起了城市中心区的复兴运动，采取的 i 要描旅有：完善和发展步行系统，建设大量的室内购物中心，提高中心 区环境质量，改善公共服务设施和交通，加强历史地段保护，积极进行j 寅 水地带的建设。例美国城市中心区的演化是从混合功能发展到单一功能， f + f 向混合功能迈进的过程。交通工具由公共交通演化为私人交通，再大力 发展公共交通。总的趋势是由繁荣到衰落再走向复兴的曲折过程。 r j 一、法国巴黎拉德方斯区( l ad e f e n s e ) 拉德方斯是巴黎新的商业和商务聚集区，是一成功的新区开发典 范，也是现代西方市区建筑和现代文化艺术的结晶。整个区域从6 0 年代 开始建设，一直到1 9 8 7 年左右才收回成本，1 9 8 7 年以后发展更为迅速， 现已成为欧洲最大的商务园区，并且居住了3 5 万人，每天约有2 0 万人 在此上班。拉德方斯成功的经验主要有：1 、重视基础设施的建设和各 项公共设施的配套。突出特点是停车全部设计在建筑内部或地下，在地面 上几乎看不到停泊的车辆；2 、拥有优越的区位条件一位于巴黎城市中轴 线上和首都所处的社会、经济、文化中心的位置。该区和著名名胜的凯旋 门遥遥相对，古老和现代建筑艺术对比很有视觉冲击力；3 、高级花园住 宅的规划建设吸引了众多的市区居民；4 、集商业、办公、居住、文化、 服务为一体的综合功能区。h o l 三、从用地结构上看国外城市中心区的职能特点 东京和纽约是国际大都市，通过东京都市中心区与纽约曼哈顿的用地 结构( 表3 ) ，可以发现国外城市中心区的职能特点： 1 、城市中心区的职能以商业金融、行政办公、教育文化服务为主。 公共设施用地( 包括公共系统和商业系统) 所占比例高，东京都中心区为 3 5 ，曼哈顿为2 2 8 。 2 、居住功能占有一定地位，居住用地东京都中心区2 2 ，曼哈顿占 13 9 。同时还有较多的商业居住综合性建筑，其中曼哈顿商业居住建筑 用地占1 0 。 3 、交通功能突出，交通用地曼哈顿占4 2 5 ，东京都占2 5 7 ，表 明大运量公共交通是解决c b d 区域出行密集的主要方法。 4 、工业用地比例极小，东京都中心区仅占2 2 ，曼哈顿占3 6 ， 表明城市中心区工业职能微乎其微。 5 、公园和运动场所等公共活动空间较多，曼哈顿达到了1 4 2 。表 明在地价高昂的c b d 区域，保留相当部分的绿化和休闲的用地面积，是 以人为本理念的体现。 表3东京都市中心区及曼哈顿的土地利用结构( ) 大分类 小分类 东京都中心区曼哈顿 政府管理机构设施 6 83 2 公共系统 教育文化设施 73 2 5 福利医疗设施 lo0 8 供应处理设施 0 90 、0 办公楼建筑 1 0727 专用商业设施 1 5j ( 】 商业系统居住商业兼用建筑 4l1 0 【) 旅馆游乐设施 2l0 6 体育、文艺设施 0 6 一 住宅系统专业独立住宅 1 1 6( ) j 必寓式住宅 1 04l3 8 专用工厂、工场 l2置1 一 业系统居，主兼用工厂 l0( ) 1 仓鹰、运输设施 2 737 工业兼用设施 0 4 空地系统屋外利地、临时性建筑 3llj 公园、运动场 6 01 42 未建匀 住宅用地、赤 用地、变更用途中战 地 交通系统 道路 铁道、港口 其它其他 合计 近二十年来，随着世界发达国家由工业化国家逐步发展为信息化国 家，世界经济一体化进程加快，国际经济中心城市发挥着越来越重要的作 用，其商务办公职能已经完全超越了城市本身，转变成为整个区域、整个 国家乃至全球经济发展的控制管理中枢。在这样的背景下，国外大公司、 金融企业( 银行、证券公司等) 及新兴第三产业陆续进驻这些城市，本国 的新兴行业更是云集于此，这必然导致这一区域商务机构猛增，办公空间 需求迅速增长。 8 0 年代，世界范匿内出现了第二次大规模地规划建设国际性商务办 公区的热潮。如美国纽约的曼哈顿马特利花园城、英国伦敦的克兰堪那瑞、 法国巴黎的德方斯、日本东京的临海部通讯港、中国的香港中环等。这些 新型的中央商务区的共同特征就是面向2 1 世纪进行新的功能定位和与之 相适应的规划、扩建活动。这一区域力求突出强调它的“国际金融中枢管 理”、“体现未来都市形象和世界交流社区”等功能，使之一方面提供世界 级商务设施，另一方面又创造新形象、吸引外资来改善所在城市的发展前 景，使之有利于参与国际经济领导，增加经济控制中心地位竞争力。 c b d 发展至今，呈现出新的特点。公司总部( 生产、贸易等公司) 、 金融中心( 金融服务业和商业银行) 和专业化生产服务( 会计、法律等) ， 1 1 构成了当今商务中心区的三大职能机构，c b d 作为一个地区，应包括经 营管理【总部) 、金融、专业服务、展览及会议、酒店和配套公寓、娱乐 及高档零售等，而这些体现了现代c b d 的基本特征和内涵。 具有丰富国外城市c b d 规划经验的m v a 集团首席执行官弗雷德 布朗提出了关于一个成功和可持续发展的中央商务区所应达到的要求： 高密度一以容纳为数众多的工作人员、居民和游客 高质量，无污染的臼然环境 充满生机和活力的社会环境 具有艺术和文化吸引力 便捷的区域内交通和广阔的步行区 便捷的市内交通 快捷、高质量的国际、国内交通线 拥有发展和变化的潜能7 1 第二章北京商务中心区的发展现状 第一节北京商务中心区的建设历程 1 9 9 3 年，国务院批复的北京市城市总体规划，首次提出在北京东 二环至东三环、朝阳门至建国门之间建设北京商务中心区。 1 9 9 8 年，北京市规划管理部门确定其规划范围：西起东大桥路、东至 西大望路，北起朝阳路、南至通惠河约4 平方公里的区域。 2 0 0 0 年8 月，北京市政府决定加快建设北京c b d ，成立北京商务中 心区建设联席会议；成立北京商务中心区管理委员会。 2 0 0 0 年8 月1 5 日，首届北京朝阳国际商务节正式推出北京c b d 概 念，引起国内外积极的反响。 2 0 0 0 年1 2 月1 5 日，c b d 管委会公开征集规划设计方案，邀请中外 1 8 冢设计公司与国内外专家评审。 2 0 0 1 年3 月，北京c b d 的建设正式纳入北京“十五计划”。提出要 加强功能开发，加快智能化、高效率的服务体系建设，“十五”期间，要 建成一批标志性项目，初步展示商务中心区的整体形象。 2 0 0 1 年5 月1 2 日市长刘淇提出构筑“一线两翼”的首都经济发展 格局，形成城市中轴为线，东部商务中心区和西部中关村科技园区形成两 翼。 2 0 0 1 年8 月1 3 日，北京市政府专题会议审议通过了“北京商务中心 区控制性详细规划和加快北京商务中心区建设暂行办法。 2 0 0 1 年9 月1 9 日，第二届北京朝阳国际商务节中c b d 总体规划向 国内外公开展出。 2 0 0 1 年1 0 月2 4 日，第五届北京香港经济合作研讨会c b d 规划及政 策推介会。 2 0 0 2 年4 月4 日，首都规划委员会审议通过了( ( 北京商务中心区规 划综合方案) ) 。 2 0 0 2 年5 月1 7 日，北京市第九次党代会将北京商务中心区列入三大 重点功能区。 2 0 0 2 年9 月，中外c b d 发展论坛在京举办。 第二节北京c b d 的比较优势 一、c b d 的区位优势 第一、地理位置好。位于北京市城市东部中心地带，交通便利，距离 市中心5 公里。受古都风貌保护和建设高度控制影响较小，建筑容积率放 宽，建筑风格呈现多样化，适宜建设功能复杂和建筑容量较高的建筑类型。 第二、市政基础设施比较完善。传统工业集中区域，市政府为改造传 统工业，投入大量资金改善该地区的交通市政条件。该地区现有道路l o 1 1 条，公交线路3 1 条，地铁车站3 个；二环路、三环路、四环路、建外大 街、朝外大街、地铁复八线以及连接首都机场、京津塘、京沈、京通等数 条高速公路构成较为完善的交通系统。水、电、气、热等基础设施也较为 瓦备。 第三、土地资源充足。该地区有4 2 家工厂，可利用土地约为3 0 0 万 平方米，占c b d 总规划面积的6 3 8 ，且建筑容积率低，便于开发。根 据北京币产业结构调整政策的实施，企业外迁将腾出大量土地将用于商务 区建设。 第四，商务设施基础首屈一指。基于以上的优越条件，自9 0 年代以 来，区域内已经建成大量写字楼、公寓及商业服务配套设施，总建筑面积 大约7 0 0 多万平方米。商务氛围十分浓厚。区域内现有写字楼、公寓、酒 店及商务配套设施2 0 0 多万平方米。京广中心( 目前北京最高的建筑) ， 中国国际贸易中心，嘉里中心等一批高档写字楼，众多的涉外星级酒店和 多家外国公司驻京办事机构。区域内有s o h o 现代城、阳光1 0 0 、财富中 心、新城国际等一大批已建成和正在建设项目包含大量的高档公寓，以及 众多的文化、娱乐设施，营造了比较高的工作和生活品质，成为外国人在 京人士最为集中的地区。 第五，传统的商务活动区域。经过多年的发展，这一地区已初步形成 商务中心区的一些功能和基础，成为许多外商在北京筹建、购买或租用写 字楼、公寓的首选地区之一。这一地区的高档写字楼已云集了摩托罗拉、 惠普、三星等数百家国内外著名跨国企业。知名企业的入驻会带来“辐射 效应”，吸引和聚集一些相关行业或相同类型的其它企业，或者是一些 衍生的中小企业，从而使写字楼形象得到提升，并形成一个长期稳定的客 户群体。 总的来看，c b d 虽然地处繁华地段，但不在北京传统集中的旧城区， 土地资源充足，具备大规模开发利用的条件。而且，经过多年的发展，与 新的开发区相比，c b d 具有良好的商务氛围和人文社会环境，这些特性 具有不可复制的特点，其它地区很难短期内模仿。加上相对较为完善的市 政条件乖，当地财政实力，c b d 目前的选址是具备竞争优势的。 二、北京独特的比较优势 全国的政治文化中心与国际交往中心，与上海、深圳有所不同。 l 、北京做为中央政府所在地，是各项政策的制定的决策中心，信 息快、渠道多、沟通便捷。这对于目前政府仍占主导地位的经济运行模 式显得尤为重要。 2 、北京拥有有丰富的涉外资源。1 4 8 家驻华使馆，1 9 0 多家外国新 闻机构，1 万多家外资公司驻京机构，国际组织驻华机构，涉外宾馆饭 店逾百家，每年举办的国际展览会及国际会议2 0 0 多个。 3 、丰富的人才资源与信息资源。党中央、国务院及其各部门在北京， 中央直属企业、科研机构与重点院校近千家，中级职称以上的专家、学者 及科技人员达几十万人。每年几百场各种新闻发布会、招商洽谈会、企业 产品促销展示会，商务信息总量很大。 4 、巨大的消费市场。1 3 0 0 万人口，国际大都市。党中央和国务院系 统庞大的市场采购，几千家全国县级以上政府驻京办事机构的公务活动， 几万家国内外企业驻京机构的公关与经营活动，成为全国乃至亚洲最具商 业活力的消费市场与营销活动中心。 5 、交通与市政条件十分优越。全国和国际交通枢纽中心，全国最大 的民用机场，最大的两个火车站，5 个海关，3 个物流口岸，全国最大的 人流与物流中心。城市二二环路、三环路、四环路和公路一环以及地铁构成 了较为发达的城市交通系统。 6 ，北京是移民化程度最高的城市，具有最核心的国际影响力，最重 要的国际事务处理的功能、最优秀的高科技人才、最发达的信息网络和享 誉中外的都市风貌和旅游资源。 在当今经济全球化发展迅速的时代，中心城市的功能也在从制造业为 核心向现代金融、贸易、信息、交通为核心转变。中心城市成为全球经济 管理网中的节点高度知识化的服务产业聚集加强了中心城市的地位。全球 经济是以管理中心为基础加以组织的。这些中心具备协调、管理和创新的 能力，从而能适应跨城市、跨地区、甚至跨国公司的网络化运行。因此， 对中心城市的功能有了新的标准和要求。北京是全国的政治、文化中心， 是北方地区无可争议的经济中心，历史原因造成了北京知识资源密集、市 政条件优越和制造业发展相对滞后的现状，未来北京的城市发展需要满足 经济全球化的趋势。因此，调整城市产业结构、完善提升城市功能布局也 为北京c b d 建设提供了历史机遇。 三、北京c b d 建设的后发优势 北京c b d 自提出规划至今，已有近十年。而这期间又经过了很长时 间的停顿，只是近3 年来才有了较快的发展。而西方发达国家近百年的城 市商务中心区的发展，给我们提供了相当多的经验和教训可供借鉴。另外， 相对与国内已建成的上海浦东陆家嘴，我们更具备后发优势。可以在总体 规划、项目开发、交通路网和商业设施等的设计方面，分析各城市的c b d 成败得失，结合北京市总体开发的整体思路，推动北京c b d 的良性发展。 四、关于北京城市功髅的探讨 随着城市从古到今的发展，其自身的内涵越来越丰富，外延不断扩大。 许多国家特别是国土面积较大的国家，其城市建设逐步向功能性分工方向 l 发展，如工业城、商贸城、大学城等形式。中国地域辽阔，今后城市发展 的方向也可能会走功能性分工的道路，每一个城市大而全、小而全的单纯 综合性城市模式可能会被打破。但是北京作为特大型城市，地域面积 16 8 0 0 平方公里，仅市区面积就达7 5 0 平方公里，人1 2 i 约1 3 8 2 万，地域 面积和人口规模是美国首都华盛顿特区的9 6 倍和2 2 倍，因此，只单单将 北京定位于政治中心是：予= 切实际的，它目前的规模需要经济、科技、金融、 商贸的发展来支撑，因此应该选择综合发展的模式。综合发展模式就需要 一个功能性区域分工比较明确的规划，打破原来发展模式大而全、小而全 的城市区域定位格局，这样可以提高区域内行业集中度和规模效率，降低 行! 世交易成本，有利于提高北京这座现代化城市总体运行水平的效率。根 据中国2 4 城市1 9 9 7 1 9 9 9 年度综合竞争力排序，北京排在上海、深圳、 广州之后。i 因此从区域经济的角度分析，北京经济规模虽然总量大， g d p 仅次于上海，但还不够强，北京的产业结构需要进行战略性重新调 整布局，而具有突出区域功能的商务中心区，可以充分发挥它的经济杠杆 作用。从国外首都的发展情况来看，超大规模的城市如伦敦、巴黎、东京 等，都有发展成熟的c b d 。从城市内部结构来看，c b d 、中关村、金融 街、开发区等功能性分- f _ 形成的区域定位格局已经初具规模，作为城市经 济发展的重要载体，北京发展c b d 势在必行。 五、奥运建设一c b d 发展长期利好的因素 关于奥运建设对北京c b d 的影响，从长远看来应该是对c b d 起到 促进作用。2 0 0 8 年以前，北京市重要的大事是进行奥运建设，北京对于 举办奥运必定给予一定的财政支持，在市政建设上会有一定优先考虑。但 是根据北京奥组委的申办预算，2 0 0 8 年第2 9 届奥运会举办经费为1 6 2 5 亿美元，其中百分之八i - 以上的经费将通过奥运会的市场开发来实现。也 l7 就是说，政府财政支持资金约为2 0 多亿人民币，这其中还包括中央政府 的i l 、贴。相对于北京市2 0 0 1 年全市财政收入1 2 6 8 亿元，其中地方财政收 八达到4 5 4 2 亿元是完全能够承受的。关于其它方面的投入，主要是北京 币虽然会加大基础设施的投入，道路和交通网的建设，市政条件的升级， 虽然会t 与用大量财政资金，但无形中也为c b d 创造了良好的内外部发展 空间，由于奥运会主会场和主要设施均在朝阳区，也将给c b d 带来买实 在在的好处。奥运会能提升北京的城市管理水平和人口素质，也会使北京 c b d 相对于其它城市更具竞争力。从举办奥运会政治和经济的层面分析， 奥运会将大大提高北京的国际知