定位部分ppt课件.ppt

项目解析,定位深化,物业发展建议,市场背景,定位分析,定位分析,1,项目资源,市场竞争环境,项目目标,目标客户需求,项目定位,中原定位方法,2,项目资源,绝佳的海景资源良好的通达性超大规模政府规划支持,具备开发高档海景盘的条件具备幅射周边镇区及全东莞的条件具备大盘气质，有条件成为大型综合性物业配套成熟，居住氛围浓厚指日可待短期内不利于开发中低档住宅,市场竞争环境,东莞范围缺乏真正意义海景项目周边镇区为东莞最为富有的镇区对于高档住宅需求强劲区域内高档豪宅供应相对不足现有高档楼盘在产品、包装上都较为落后，容易超越,目标客户需求,客户购买能力强，二次置业现像普遍本地人换房需要，对中高档住宅需求大众多港台商人及外籍商人对高档住宅需求大片区市场高端客户外流现象正常中低端客户由于交通成本，很少跨区域购房,市场有效供应相对不足高端市场竞争环境并非激烈现有楼盘容易超越,周边镇区范围内高端客户可以接受距离高端客户有效需求大中低端客户仅限于周边村民,项目目标,高额的利润名星楼盘企业品牌,综合考虑单位利润与开发量注重产品创新、营销创新,定位条件,3,项目核心优势,绝版一线海景,一线海景方便交通片区规划大型规模发展商品牌,4,项目核心问题,二个经济中心的边缘，地段偏远,周边配套缺失，短期内生活不便。,目前交通仍是项目的一大难题。,5,项目发展战略,以市场领导者的身份，从项目资源出发，以客户价值取向为方向，结合市场现状和佳兆业的实力：,我们将：,立足于沿海产业带，打造一个东莞知名的，能满足片区中高端人群需求的，具有“身份、享受和区隔”的【大规模全海景滨海豪宅】,6,高端占位,东莞的消费主力和市场机会点，是中高端客户。高端市场占位对于发展商品牌战略更有利。对于前期项目配套、交通等不利条件，项目应以高性价比启动市场。,高端占位,很好的发挥项目稀缺景观资源,只有高端楼盘才能成为传世经典,迎合市场需求,避免恶性竞争,7,项目发展战略,8,同类成功项目,深圳万科城,广州凤凰城,东莞丽江豪园,郊区豪宅,郊区大盘,镇区交界项目,9,项目功能定位,提升物业价值,以高档居住为核心功能，以海滨度假和商业服务为辅助功能，整体以提高项目的物业价值为终极目标.,聚集人气形成区域中心增加辐射力,提升形象扩大客户层面,盈利主体,高档居住,商业服务,海滨度假,10,项目解析,物业发展建议,市场背景,定位分析,客户定位产品定位档次定位形像定位,定位深化,定位深化,11,客户定位,客户区域客户构成客户特征,12,客户地域分析,虎门、沙田、厚街、长安,东莞其它镇区,香港、广州、深圳等其它城市,立足沙田、虎门、厚街片区，兼顾泛东莞区域，发展香港渡假。,13,客户定位,客户区域客户构成客户特征,14,客户构成分析,目标价格高出周边楼盘1000元/,项目规模建筑面积约40万或以上,长期良性开发取得良好的开盘销售成绩，走好第一步,必须兼顾本地客户，香港客户、台商客户,在前期利用香港客户及台湾客户拉升项目售价，创造项目良好形象，带动本地客户购买和项目的良性开发。,片区特色厚街、虎门、长安等镇台商及香港客户资源丰富，支撑了房地产发展的重要群体。,15,本项目客户定位本土客户为主，香港、台商客户为重要组成部分,来源：项目周边镇区职业：私营企业主、港、台企业主、高级公务员目的：自住、渡假年龄：35岁以上收入：30万以上,来源：东莞市城区及其它镇区职业：私营企业主、港、台企业主、高级公务员目的：提高生活质素，享受渡假时光年龄：40岁以上收入：50万以上,项目周边镇区,如虎门沙田厚街等,东莞市其它镇区二次置业者,香港、广州、深圳等周边城市渡假客户,16,客户定位,客户区域客户构成客户特征,17,片区本土高端客户,客户需求,关注点,本土高端客户需求产品主要为独立别墅。自住、度假。,较好的自然景观纯粹的尊贵性良好的交通良好的产品风水不差,需营造,项目已有,需关注,项目一线海景,需关注,项目可能的卖点,项目资源,绝版一线海景方便的交通特色风格别墅区会员制尊贵会所上风上水,18,台湾高端客户,客户需求,客户关注点,台湾高端客户需求产品为独立别墅、复式产品。自住,良好的安全性自然景观便捷的交通高尚的生活氛围适合的产品,需一级物业管理,项目已有,需营造,项目一线海景,项目可能的卖点,项目资源,高尚大盘绝版一线海景方便的交通度身定造的产品,项目可能的卖点,项目资源,考虑台湾人对产品要求,19,本土中端客户,客户需求,客户关注点,本土中端客户需求产品为高层洋房，三房、四房单位，本地人对面积要求稍大。自住。,良好的安全性景观、园林便捷的交通完善的配套良好的产品,需营造,项目已有,需关注,一级物管,项目可能的卖点,项目资源,高尚大盘绝版一线海景方便的交通全景观豪宅基本配套,项目可能的卖点,项目资源,一线海景、特色园林,20,台湾中端客户,客户需求,客户关注点,台湾中端客户需求产品为高层洋房，二房、三房单位。自住。,良好的安全性便捷的交通良好的氛围适合的产品完善的配套良好景观,需引导,项目已有,需营造,一级物管,项目可能的卖点,项目资源,高尚大盘绝版一线海景方便的交通台湾人社区基本配套,项目可能的卖点,项目资源,需关注,一线海景,21,香港客户,客户需求,客户关注点,香港客户需求产品为高层洋房，公寓、二房单位。度假、自住。,良好的安全性便捷的交通，包括从香港到达项目外部景观娱乐设施良好的服务,一线海景,需要解决,娱乐会所,一级物管,项目可能的卖点,项目资源,绝版一线海景香港游轮直达方便来往各镇区完善的服务小尺度的产品,项目可能的卖点,项目资源,完善的附加服务,22,产品定位以客户导向为原则,高端客户,独立别墅功能会所、俱乐部,普通客户,不同户型的高层洋房内部景观,度假客户,洋房、公寓,配套设施,配套型商业、写字楼,23,产品定位,住宅产品类型：,独立别墅,TH、叠加别墅,多层洋房,小高层洋房,高层洋房,副主力产品,少量,不能发挥项目优势,适量，提高项目收益,主力产品,24,项目主打的高端客户其价值取向为-区隔、身份、享受、稀缺资源占有,与众不同的区隔社交圈出入的场所尊贵的身份感所住的房子所用的东西所占的公共的、稀缺的资源奢侈的享受花钱的消费有人服务的生活稀缺资源的占有,25,针对中端客户利用项目的高端形象，引领项目的中档产品，让客户用中档的价格住高档的社区,高尚的海景的人文的丰富的舒适的超大园林特色建筑大尺度的空间丰富的多功能会所多种文化并存,26,项目形象定位,中国东莞绝版海岸豪宅,27,形象定位诠释,我们将是东莞甚至是中国的高尚海岸生活典范我们将形成有国际特色的海岸社区我们将是东莞最具代表性的尊贵乐园,高尚的、尊贵的、海岸生活的,28,形象元素-海岸生活的,可亲近的海可参与的海可独自拥有的海,游艇俱乐部海滨休闲景观栈道海洋公园,29,形象元素-尊贵的,物业是高档的产品是高品质的客户是尊贵的形象是高尚的,会所服务体系区籍制度,30,项目形象定位,东莞零距离净海豪门,31,形象元素-亲近的,一线海景海上休闲海上运动,游艇俱乐部钓鱼岛银沙会,32,形象元素-清净的,无味的海风无盐的“海水”拒绝湿气,33,项目形象定位,华南首席半岛豪宅,34,形象元素-半岛的,三面环水的两江汇合,35,项目形象定位,中国东莞国际海岸豪宅,36,形象元素-国际的,海岸社区是国际稀有的产品品质是国际水准的客户来源地是国际的,双语国