上海星河湾市调报告

“上海星河湾”市调报告,2011.10.22,第一部分项目背景第二部分区域配套第三部分项目产品第四部分营销推案第五部分媒体推广第六部分现场表现第七部分客户分析及小结,内容：,第一部分项目背景,项目背景,上海星河湾为浦东星河湾开发商在闵行开发的又一高端楼盘项目，该项目户型与装修标准与浦东星河湾相近,“上海星河湾”位于闵行都会路3799号，东至都庄路与老沪闵路，南至金都路，西至莘奉金高速公路(A4)，北至梅州路。拥有莘奉金高速、虹梅南路、环南二大道等都市快速路，驱车可快速抵达徐家汇、虹桥、古北等各大市中心繁华区域；其次，上海星河湾距离轨交5号线银都路较近，步行约10-15分钟。,项目背景-基本参数,项目背景-开发商,星河湾集团以房地产开发为核心业务，同时拥有房地产开发、物业管理、商务经营、生产制造、建筑设计等五大业务板块；旗下30余家子公司，包括以广州、上海、北京为核心的“星河湾”房地产开发公司、以创造“树熊”木材等知名品牌的广州星河湾事业发展有限公司。,项目背景-代理商,以创新的理念、完善的标准、卓越的品牌、菁英的团队、永续的服务，发展拥有100万会员，贯通房地产流通服务产业链，构筑中国最具价值的房地产流通服务体系，从而完善中国房地产流通行业的格局，提升中国房地产服务行业的能级，丰富中国房地产流通服务的内涵，推动中国整个房地产业的健康持续发展。,第二部分区域配套,区域配套,商业：周边配有仲盛世界商城、春申购物中心、易买得、乐购、华联、欧尚、屈臣氏，君莲大卖场、君莲菜市场等教育：田园高级中学、颛桥中学、北桥中心小学、嘟嘟幼儿园、星光幼儿园，君莲幼儿园等医院：闵行区中心医院、华东医院、振华医院、金都综合医院、银都中医医院等银行：工商银行、农业银行、建设银行、光大银行、邮政储蓄银行上海星河湾小区内部配套：小区全冠移植各种成年珍贵树木，停车库。,上海星河湾,仲盛世界商城,春申文化广场,好爱广场,田园高级中学,华东医院,项目交通,公交：闵行15路（金都路都会路）、徐闵支线（老沪闵路金都路）、闵行6路（都市路金都路）、703（都市路金都路）、712（都市路金都路）其中703、712可直接到达徐家汇商圈，其他公交需要转乘才能至徐家汇或市中心区域。,轨道交通：轨道五号线银都路地铁站,自驾道路：,外环高架沪闵高架,S4高速,金都路,上海星河湾,周边大型商圈导向图,本案,莘庄,大虹桥,徐家汇,上海星河湾坐拥上海西门户，与浦东星河湾交相辉映。依托大虹桥交通枢纽，畅连徐家汇、虹桥、古北、七宝、莘庄等各大商圈。机场、地铁、轨道交通，高速公路等立体交通1小时快速连通长三角十余座城市，汇聚“金三角”商业、物流、资源、信息、机遇，尽享无限生活。,至市中心区域,第三部分项目产品,项目规划-整体,上海星河湾花园一期,项目规划-一期规划图,373-376,321-325,285-292,248-252,495-500,景观赏析,户型分布,户型（楼号）面积套数,A五房四厅五卫+工人套房（11号）495-50052A1四房三厅四卫+工人套房（10号、12号）373-376104A2四房三厅四卫+工人套房（3号、6号、13号）321-325150B1四房三厅四卫+工人套房（1号、5号、7号、285-2922269号、15号）B2三房三厅三卫+工人套房（2号、8号）248-25290,户型赏析（一）-A方案一,-TYPE-11号楼302室-五房四厅五卫+工人套房面积约495-500,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（二）-A方案二,-TYPE-11号楼301室-五房四厅五卫+工人套房面积约495-499,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（三）-A1方案一,-TYPE-10号楼301室-四房三厅四卫+工人套房面积约373-376,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（四）-A1方案三,-TYPE-10号楼302室-四房三厅四卫+工人套房面积约373-376,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（五）-A2,-TYPE-6号楼101室、301室-四房三厅四卫+工人套房面积约321-325,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（六）-B1,-TYPE-5号楼101室、302室-四房三厅四卫+工人套房面积约285-292,区域位置图色块标注区为户型区域,户型赏析（七）-B2,-TYPE-8号楼302室-三房三厅三卫+工人套房面积约248-252,区域位置图色块标注区为户型区域,样板房赏析,样板房赏析,样板房赏析,价格表（部分）,由此价格表可看出，均价与面积以及楼层成正比，且装修费用高昂，达到1万以上每平方,第四部分营销推案,首次开盘,此次开盘有6号、8号、9号、10号、11号，分别对应5种房型，可售套数为245套。,2010.10.10开盘均价50000元/平米最高报价74300元/平米最低报价39000元/平米,当日开了5栋楼，上午10时10分开始选房，约有600多人领了VIP号。如果当天签定金合同，可以享受2%的折扣优惠，一次性付款可享受2%的优惠，老客户再给2%的优惠。,首次开盘-结果,10月10日当天数据显示预订总套数148套，已签约套数2套；10月11日数据显示，预订总套数163套，已签约套数2套；10月12日数据显示，闵行星河湾预订总套数165套，已签约套数3套；10月签约156套；11月签约12套；至今签约178套。,分析：由于品牌效应以及处于楼市新政初期，故一开始成交量较大，而后由于市场调控政策以及价格过高等因素影响，使得首次开盘成交量逐渐下降。,二次开盘,此次开盘有2号、3号、5号、7号，分别有3种房型，可售套数为183套，主力房型为B1户型.,此次于2010年12月21日开盘，依然均价50000元/平米，6天内售出23套，截止目前，售出99套，虽然不及首次开盘的销售盛况，但就当前的政策背景下，能获得如此的销售业绩实属较佳。,三次开盘,此次开盘有1号、12号、13号、15号，分别有3种房型，可售套数为194套，主力房型仍为B1户型.,此次于2011年5月5日开盘，至今售出12套.由此可见由于房地产市场的调控政策逐步增强，而此项目价格并没有实质性下降，故销售业绩直线下滑。,从10年10月首次开盘至今的销售数据表,第五部分媒体推广,营销推广-网上软文,上海星河湾用精湛打动上海瑞雪兆丰年！12月15日上海迎来了今冬的第一场雪。这场雪给申城带来了别样的景致，也给人一个对来年美好的憧憬。就在这一天，到上海星河湾参观的客户则欣赏到了不一样的雪景，布迪椰子、伊拉克银海枣等热带树木环绕的风情泳池与冬日的满园晶莹相映成趣，银装素裹的星河湾让客户们连连赞叹：“这是我们见过上海最美的雪景”。走进上海星河湾，星河湾标志性钟楼、社区门口的白金五星级标准酒店、焕然一新的都会路，华贵典雅的灯柱，让人眼前一亮。那融合大面积西瓦坡面的屋顶与尖塔造型的天际线，和澳洲淡水砂岩装饰的米黄色外墙，形成了星河湾独有的风格。社区里蜿蜒小径的路面由多种花色石板排列而成，这看似随意的组合都是由多年经验的技术师傅按图纸精心铺设而成。落差8米的下沉式园林、传承5000年文明的中华广场、2300平米的梦幻灯光泳池、“清水养鱼”的独特景观，让人流连忘返。其中，尤以近2万平方米的中心水景园林让人陶醉：一湖四岛，曲桥连廊，清风徐来让人怡然而生一种心情盛开的感觉。在上海星河湾楼王样板房中，仅客厅一面艺术天花，就有多达上千条边线，需要耗费5位技术大师半年的时间方才绘制完成。每一条弧线都细心地纯手工打磨，就连天花镶嵌的小方块，也完全手工制作。同时另一楼王样板房中的“天幕穹顶”天花，铺贴628张金箔，每一张金箔都经过了5道工艺，历经数日磨砺才能铺就最璀璨的“天幕穹顶”。这样的精致设计与精湛工艺无处不在。星河湾品牌的内涵除包含对品质的矢志坚持外，更致力为业主打造“生活、事业、修为”的高端价值平台。家门口打造的白金五星级标准酒店，拥有超过1500平米的国际会议中心、约60平方米的超大全套房设计，这在京沪很多五星级酒店中亦堪称“稀有”。前不久，以“十年，改变时代的她力量”为主题的第二届中国商界女性精英峰会在这里成功举办，来自全国的众多女性企业家汇聚一堂畅谈她们的经历、分享她们的故事。上海星河湾不仅是业主的“国际会客厅”，更是永不落幕的高端社交平台。正是通过一次次搭建一系列高端圈层平台，上海星河湾让更多的人彼此成为邻居、成为朋友、成为事业伙伴。从十里洋场到今天的现代国际城市，这一座城市，历经百年繁华，精致依然。上海星河湾用其极其精湛的工艺，打动这座城市和生活在这座城市的人们。,产品推广-宣传单页,产品推广-宣传单页,产品推广,上海星河湾小区内引导旗,总体来说，上海星河湾并没有很多广告宣传，这可能因为之前品牌知名度较高的原因，因而在营销宣传方面力度并不大。,第六部分现场表现,现场表现-售楼处位置,上海星河湾花园一期,售楼处,售楼处（一）,入口主干道至售楼处,售楼处（二）,看房车,入口,售楼处（三）,沙盘模型区域,【上海星河湾】客户从第一步步入现场，从保安、迎宾、茶水服务让你体验尊贵服务。五星级酒店二楼售楼处内，迎客规划讲解项目讲解样板房通道样板房洽谈，每个流程均独立贯穿，对项目的了解也随之循序渐进。,看房线路图,第七部分客户分析及小结,客户分析,一则新闻报道：10月10日，上海星河湾开盘现场，在售楼部外长约两公里的停车队伍中，约有1/5的车以浙字开头，其中多为浙C车辆。这些浙C开头的车辆来自于距离上海600多公里的温州，在被视为第二轮调控的上海新政细则出台之后的第3天，这些传说中的温州投资客驱车远道而来。除了一些星河湾的老业主，更多的是慕名而来的投资客。吸引他们的是豪宅巨大的投资回报。2009年8月8日，星河湾上海浦东项目开盘即售罄，当日销售高达40个亿。时隔一年多，浦东星河湾首次开盘时单价为5万多元，目前已经可以卖到7-8万元，以面积300平方米的户型来计算，升值将近千万。从以上信息可以看出上海星河湾的主要客源主要为江浙客户，少量上海本地客户及其他地方客户。,SWOT分析,品牌开发商，影响较大交通便利，周边拥有多条公交线路、轨道交通五号线周边居住氛围成熟，配套齐全产品线全面，客户面广主打最贵豪华场面，产品奢侈内部装修品质高项目内部人车分流，安全有保障项目配套较齐全，配有商业街