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基于FAHP 的建设项目风险评价指标研究 刘显萍 （贵州大学管理学院，贵阳550025） 摘要：建设项目的风险管理是项目管理的重要组成部分，建设项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业的每一个阶段都存在着大量的风险因素。建设项目的风险管理好坏直接决定了建设项目的经济效益，因此对建设项目进行有效的风险管理十分有必要。本文基于模糊层次分析法，对建设项目中的风险因素先定性后定量，力求构建建设项目风险评价指标体系，对建设项目进行有效的风险评价，以便采取相应的应对措施，以期提高建设项目的经济效益。 关键词：建设项目；风险管理；模糊层次分析法；指标体系 ：F282：A：1006-4311（xx）24-0022-03 作者简介：刘显萍（1990-），女，贵州安顺人，贵州大学管理学院，硕士生在读，研究方向为工程经济管理。 0引言 建设项目具有建设周期长、投资大、不可移动等特点，加之受到经济环境、社会环境、政策环境等多方面影响，导致建设项目在投资决策、土地获取、建设、租售与物业管理阶段及项目全寿命周期都存在着大量不确定性因素。建设项目建设过程划分为投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、租售与物业阶段，本文将建立贯穿建设项目建设全过程的指标体系，以便建设项目的风险识别、风险评估、风险应对、风险监控。建设项目的经济效益取决于风险管理的好坏，因此构建建设项目风险评价指标体系对项目的风险评价具有重要意义。 当前，综合评价的方法有很多，例如主成分分析法、数据包络分析法、层次分析法等。一些新兴的学科方法如模糊数学、灰色系统理论、人工神经网络技术等也都引入到综合评价方法的研究中。由于建设风险的复杂性、不易定量性和评判模糊性，本文选取模糊层次分析法为主要方法进行风险指标体系的研究。模糊层次分析法是模糊数学与层次分析法的结合，就是以模糊数学为基础，应用模糊关系合成的原理，将一些边界不清、不易定量化，从多个因素对被评价事物隶属等级状况进行综合评价的一种方法。它的特点在于，评判逐对象进行，对被评价对象有唯一的评价值，不受被评价对象所处对象集合的影响。该方法虽然运用了模糊数学理论，但并不复杂，容易掌握和使用，其优点是：数学模型简单，容易掌握，对多因素、多层次的复杂问题评判效果较优。 1FAHP评判法的模型和步骤 1.1建设项目风险评价指标体系建立的原则 为建立一套全面精确的评价指标体系，笔者经过参阅相关参考文献、资料等，秉承全面性和集约性原则、系统性与层次性原则、定性与定量相结合的原则、可比性和一致性原则、适用性和可操作性原则。 1.2建设项目风险项目风险指标体系的建立 建立合理系统的递阶层次结构，也即是在明确目标的前提下，把决策问题的主要因素条理化、层次化、构造出具有层次的结构模型。这些层次依次如下：最高层（A）：即总目标层，表示决策的目的、要解决的问题，即层次分析法要达到的总目标。中间层（B）：即基准层，表示考虑的因素、决策的准则，即采取的方案所涉及的中间环节，是方案的属性。最底层（C）：即方案层，表示决策时的备选方案。建立的指标体系如下： B1投资决策阶段风险：C1选址风险、C2区域风险、C3物业风险。 B2土地获取阶段风险：C4土地风险、C5拆迁风险、C6融资风险。 B3项目建设阶段风险：C7招标风险、C8合同风险、C9工期风险、C10质量风险、C11成本风险。 B4租售与物业阶段风险：C12市场风险、C13价格风险、C14营销风险、C15物业风险。 1.3构建判断矩阵，各指标两两比较判断 请有关专家采用1-9标度，对各指标两两比较打分，标度的含义为：标度1，i因素与j因素同等重要；标度3，i因素比j因素略重要；标度5，i因素比j因素重要；标度7，i因素比j因素重要得多；标度9，i因素比j因素绝对重要；标度2、4、6、8，用于上述标准之间的折中值。反之亦然。 1.4计算出各层次中各个功能指标的相对权重 也即是将判断矩阵的打分按行相乘，对乘积开n次方，再将方根向量归一化，就可得到各相应功能指标权重。 1.5进行一致性检验 计算判断矩阵的最大max和一致性指标CI。 依照表1查找相应的平均随机一致性指标RI。（n*为矩阵阶数） 一致性比例：CR=CI/RI；若CR0.1，则评判过程是有满意的一致性；否则，须对矩阵中的打分进行调整，直到具有满意的一致性为止。 经计算，以上判断矩阵的CI值均小于0.1，均通过了一致性检验。 1.6层次单排序 根据排序向量W=（W1，W2，Wn）T得到某层上的元素相对上一层某相关元素的相对权重。 1.7层次总排序 由表2所求的权重可知，建设阶段风险最大，投资决策阶段次之，再是土地获取阶段和租售与物业阶段。二级指标中，风险最大的是建设阶段中的成本，其次是投资决策阶段的中的选址风险。因此整个建设项目的全过程寿命周期中，投资决策阶段和建设阶段为重中之重，重点把控土地获取阶段和租售与物业阶段，在每个阶段采取相应的应对措施，尽量把风险可能性降低到最小。 1.8模糊评语的建立 建立模糊变量集合为：C=（c1，c2，c3，c13，c14，c15），建立模糊评语集：Y=（y1，y2，y3，y4，y5），其中y1为风险很大，y2为风险大，y3为风险一般，y4为风险小，y5为风险很小。再次构造模糊关系矩阵R，根据以上步骤求得的准则层指标权重Wi，求得，根据最大隶属度原则，B中权重最大的所对应的风险程度即为所评估。 利用模糊综合评判法，对贵州省遵义市某建设项目进行评价。选择该领域专家组成专门的评分小组，针对此建筑企业的核心竞争力在各个指标方面的风险度进行打分，于是得到模糊关系矩阵R。再根据表2中已经得到的权重关系，所以： 根据最大隶属度原则，该建设项目的风险度为y3（风险度一般）。 2建设项目风险指标体系建立思路 笔者认为，风险因素贯穿于建设项目的全过程，因此采取从建设项目整个寿命周期的角度进行风险把控。项目的建设一共有如下四个阶段：投资决策阶段、土地获取阶段、建设阶段、租售与物业阶段。这四个阶段的每一个阶段均存在大量风险，于是又将投资决策阶段的风险细分为：选址风险、区域发展风险、物业类型风险；将土地获取阶段风险细分为：土地购买风险、拆迁安置风险、融资风险；将建设阶段风险细分为：招标风险、合同风险、工期风险、质量风险、成本风险；将租售与物业阶段风险细分为：市场风险、价格风险、营销风险、物业风险。由此一来，形成了四个一级指标，十五个二级指标的风险评估体系。 2.1投资决策阶段风险 选址风险。房地产项目的选址好坏与后期项目是否达到理想效果有直接关系，房地产项目的开发建设地点应当选在具有投资优势和区位优势的地点，若选址不当将会造成后期项目开发难度以及销售难度增大。 区域风险。房地产项目受外部环境影响较大，由于区域发展的影响，易导致周边房产价值波动，若项目所在区域经济、交通、基础配套设施等方面发展良好将会提升该项目建成后的价值，反之将会造成消极影响。 物业风险。房地产项目所选择的物业类型是否符合消费者需求也是影响房地产项目是否成功的重要因素之一，根据使用功能差异，物业类型可分为，居住物业、商业物业、工业物业、其他用途物业等，只有选择符合大众，顺应市场的物业才能使房地产项目盈利。 2.2土地获取阶段风险 土地风险。房地产开发商获取土地有出让、转让、划拨三种方式。土地价值与房地产开发商为获取土地付出代价高低决定了房地产项目后期盈利程度，而土地价值受一段时期国家政策与市场供需影响。 拆迁风险。房地产项目的拆迁安置受诸多因素影响，例如拆迁范围，拆迁人群，拆迁方式，补偿方式等因素，存在不少风险。 融资风险。房地产项目的投产运作，需要大量资金，确保资金充足是房地产项目顺利进行的重要保障。房地产企业通过各种合法渠道融资，如预收房款、银行信贷、房地产信托、建设单位垫资、上市融资、联合开发、融资租赁等方式。受房地产投资增速的回落，实体经济的持续低迷的影响，房地产融资将面临考验。 2.3建设阶段风险 招标风险。根据中华人民共和国招标投标法，招标分为公开招标和邀请招标，由于招标方式选择等招标过程中存在一系列不确定因素，有可能给房地产开发商造成不利影响。 合同风险。在建设项目施工运作等阶段，需要签订大量合同，由于合同的不完善或合同执行不力等多种合同纠纷问题，不仅会影响项目进度和质量，甚至会影响到项目最终成败。 工期风险。时间就是金钱，对于房地产项目也是如此，尤其是商业地产，工期的延误，不仅会增加建设成本，影响到房地产项目的最终的运作，造成房开商的巨大损失。 质量风险。建设项目的质量关系重大，若质量控制不当，轻则返工、拖延工期，重则造成人身危险、危害社会，造成不可补救不可挽回的严重局面。 成本风险。建设项目的成本控制越好，成本越低，最后房地产开发商盈利越可观。建设项目的成本涉及到人力、材料，机械等诸多方面，受市场等不确定性因素影响较大。 2.4租售与物业阶段风险 市场风险。房地产项目建成后，进入租售与物业阶段，房地产市场受该时期区域房地产供求影响较大，同时也受消费者喜好、消费能力、周边竞争对象等因素的影响。 价格风险。伴随房地产市场竞争的不断加剧，大众消费者在关心房地产商品品质的同时，最关心应当是房地产商品的价格了。房地产开发商为了实现盈利目的，将根据相关标准及政策、项目自身品质、竞争形势、市场状况、消费者喜好等不确定因素对房地产商品进行定价。 营销风险。房开商依据当前的市场情况、消费者状况、房地产商品特点等制定适合自身的营销策略，以利于房地产产品的租售。如何选择适合自身的营销方式，直接影响房地产产品租售状况。 物业风险。物业水平高低，也是决定房地产产品品质的一大重要因素，售后服务做得完善，不仅利于建设产品的租售，且建立良好信誉口碑，利于房开企业的长远发展，反之，将会造成消极影响。 3结论 本文是站在房地产开发商的角度，贯穿建设项目的全寿命周期，采用模糊层次分析法对建设项目的风险评价进行研究，构建风险评价指标体系，通过相关统计软件求得每个指标的权重值。在此基础上，建立相应的模糊评语集，对具体建设项目进行风险评价，以期为房地产开发商提供决策依据，在建设过程中采取有效风险规避措施，将风险降低，保证项目顺利进行，实现最大经济效益。 由表2可知，一级指标中，项目投资决策阶段风险与项目建设阶段风险权重值较大，因此，项目在投资决策阶段与建设阶段应当引起重视。二级指标中，成本风险的权重值最大，所以在兼顾重点把控其他风险的同时，应当重点控制建设阶段中的成本风险。 本文以统一框架的形式建立一套针对于建设项目整个寿命周期的风险评价指标体系，这仅仅只是项目风险评价的第一步，在实际运用过程中，还应