（管理科学与工程专业论文）中国房地产业周期研究.pdf

西安建筑科技大学硕士学位论文 i i i i 中国房地产业周期研究 专业：管理科学与工程 硕士生：郭丽芬 导辫：金缝兴教授 接要 i 琏年来随蓿中国经济市场化的推进，房地产业在国民经济中照现出了越来越重要的地位。 二十死年韵笈袋历程中，中国韵虏魂产行监逐多健全藏熬，氇稻赢蟾积淀了一定懿发震经蕊。 纵穆煅发展历程，我们发现炎茨展辄国显现出了周期式波动的现象，而成茁高逡发展的国民 经济鹜景下，产盈翡波动式增长趋势+ 分鞠显。 零文跌中照房遗产泣发展翅期为硪究对象，甓先通过汲取经典经茨周效理论中豹有关磺究 理论和方法，成用于房地产周期研究构筑了房地产周期理论的基本框架，继而对中图房地产业 发展过程中骞关数据避霉了实诞分辑，壤震鼹出凑缝产瘸翘理论| 两溺漆嬲地产颓警系统、 经营糟市场决策以及房地产估价实务中的相关应用。 本文遵缓献基礁璎论出发掰实证势褥的悉路，采瘸怒淫分拆与定量分析稻结合豹方法，一 方面通过对中阉房地产周期的形成机理和影响因索进行定性阐述，并应用网归分析的方法研究 变量间的内在关系，舅一方瑟辩房氇产发餍历程中豹其侮数嚣迸 诧垂分析加工，得出中鬻房 地产融有发展缀历的周期阶段划分。本文对房地产市场宏观调控糟和微观患体的正确决策具有 一定酌理论价蘧和应麓价值。 【美键竭】：房j 蠡产妊霪赘波蘑逡稼壤璞 【论文类鍪】：瘫溪研究 西安建筑科技大学硕士学位论文 i i i r e s e a r c ho i lc h i n a sr e a le s t a t ec y c l e s p e c i a l t y ：m a n a g e m e n t s c i e n c ea n d e n g i n e e r i n g n m e：g u o l i f e n i n s t r u c t o r ：p r o j i nw e i x i n g a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，w i t ht h ea d v a n c eo fm a r k e te c o n o m yr e f o r m ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yo c c u p i e s m o r ea n dm o r ei m p o r t a n ts t a o a si nn a t i o n a le c o n o m y d u r i n gm o r et h a nt w e n t yy e a r sd e v e l o p i n g p m c e s s ，c h i n a sr e a le s t a t eh a sg r o w nu pg v a a u a u y a n da c c u m u l a t e dm a n y e x p e r i e n c e ，w h i c hs h o w s o b 、r i o l l sp e t i o l ec h a r a c t e r t h e c y c l eo f c h i n a sr e a le s t a t e i st a k e na st h e0 b j e c t g u i d e db yt h et h e o r ya n d r e s e a r c hm e t h o d o fe c o n o m i cc y c l e ，t h i st h e s i sf i r s t l yc o n s t r u c t st h ef u n d a m e n t a lt h e o r yf l a i t l e ，t h e nm a k e se m p i r i c a l a n a l y s i so f t h ec y c l eo fc h i n a sr e a le s t a t e ，f i n a l l yp u t sf o r w a r dh o wt h e s et h e o r i e st ob eu s e di nr e a l e s t a t ea l e r tf o r e c a s ts y s t e m ，m a r k e td e c i s i o na n da p p r a i s a l t h et h e s i sf o l l o w st h ew a yf r o mf u n d a m e n t a lt h e o r yt oe m p i r i c a la n a l y s i s a n dc o m b i n e s q u a n t i t a t i v ea n a l y s i s a n dq u a f i t a t i v ea n a l y s i s o no n eh a n d ，t h et h e s i sd e s c r i b e st h ef o r m a t i v e m e c h a n i s mo f c y c l eo f t h er e a le s t a t ea n di t si n f l u e m ef a c t o r s ，a n dr e s e a r c h e st h e i rr e l a t i o n s h i pb y e s t a b l i s h i n gar e g r e s s i o n m o d e l o nt h eo t h e rh a n d , t h et h e s i sd i v i d e sc h i n a sr e a le s t a t ee x p e r i e n c ei n t o s e v e r a l p h r a s e st h r o u g h t h ee m p i r i c a l a n a l y s i s i tw i l lb e u s e f u lf o rg o v e r n m e n ta n d e n t e r p r i s e st om a k e t h e i rd e c i s i o n si nm a r k e t k e y w o r d s ：r e a l e s t a t e i n d u s t r y c y c l e f l u c t u a t i o n f o r m a t i v e m e c h a n i s m t h e s i st y p e a p p l i c a t i o nf u n d a m e n t 声明 本人郑重声明我所呈交的论文是我个人在导师指导下 进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特 别加以标注和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表 或撰写过的研究成果，也不包含本人或其他人在其它单位已 申请学位或为，它用途使用过的成果。与我一同工作的同志 对本研究所做的所有贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了致谢。 申请学位论文与资料若有不实之处，本人承担一切相关 责任。 论文作者签名秘 嘞删g 关于论文使用授权的说明 本人完全了解西安建筑科技大学有关保留、使用学位论 文的规定，即：学校有权保留送交论文的复印件，允许论文 被查阅和借阅；学校可以公布论文的全部或部分内容，可以 采用影印、缩印或者其它复制手段保存论文。 ( 保密的论文在论文解密后应遵守此规定) 论文作者签名焉p 疹导师签名：溉期：岫 注：请将此页附在论文首页。 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 导论 1 1 问题的提出 房地产业是从事房地产开发、经营( 买卖、租赁、信托、典押等) 管理的经济实体所组成 的行业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。房地产业的产品既是生产资料又是消费资 料，是消费需求和投资需求扩张的良好载体。 房地产业在一个国家的经济生活中占据了很重要的地位，其作用表现在以下几方面：首先， 房地产业为社会经济其它部门提供必要的物质生产空间，为社会劳动力提供居住条件。改革开 放初期，我国城镇居民的住房面积平均只有3 6 平方米，2 0 0 1 年已经达到2 1 平方米，这其中 房地产业的发展功不可没；其次，房地产业为政府提供财政收入，其最终产品则可形成大量固 定资产。1 9 9 8 年以来，中国城镇住宅与房地产投资占g d p 的比重从1 9 9 7 年的傩提高到7 一7 8 之间。房地产业的发展和国有士地使用权的有偿出让，为城市建设提供了稳定的财政来源。据 调查，来自土地的收益，一般的城市为财政收入的2 5 ，深圳、珠海等地可达4 0 。 更为重要的是由于房地产业自身的产业特征而决定了它具有很强的产业关联性，房地产业 与建筑业和房屋设备产业有着直接的关系，可带动钢铁、化工、机电等基础工业和制造业以及 家电、家具等民用工业，乃至旅游、园林，商业等第三产业的发展。另外，与金融业、保险业 也有着千丝万缕的联系。房地产业总共要涉及8 0 多个产业部门，据投入产出模型测算，每1 0 0 亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出2 8 6 亿元。 近年来，随着住房制度改革的深化，房地产业已成为城镇居民新的投资热点。1 9 9 8 年以来 居民人均购房支出连续以1 0 的增长率增长，每年拉动g d p 增长1 个百分点以上。2 0 0 1 年城镇 居民个人购买商品住宅的比例，比1 9 9 7 年提高了2 8 2 个百分点，个人购买新建商品住宅的交 易额达到3 6 7 5 亿元，是1 9 9 7 年的4 5 4 倍。据对3 5 个大中城市的调查，2 0 0 1 年居民购买存量 住房的交易额已达到7 8 6 亿元，加上其他形式建房中的个 投k2 0 0 1 年全国城镇个人住房支 出的总额达到7 5 0 0 亿元以上，可带动相关消费近万亿元。 正是因为房地产业具有这样的特点，国家近年来在宏观调控中经常也一直在利用这特征 培养新的经济增长点。所以作为国民经济的重要组成部分，房地产业的发展对于整个国民经济 的发展有着重要的意义。 我国在新中国建国初期的几十年里，由于种种原因一直未形成真正的房地产业，直到7 8 年十一届三中全会的召开，逐步确立起改革开放的方针，整个中国经济走向市场化的道路，房 地产业才真正形成并逐步在国民经济中显示出其应有的产业地位。特别是二十世纪九十年代末 至今，房地产业市场发展很快，在经历了二十几年的发展后，较为成熟的市场体制已基本形成， 西安建筑科技大学硕士学位论文 中国的房地产行业也相应地积淀了一定的发展经历。 房地产业在中国特色的市场经济的大环境下，在成长、成熟的发展过程中，逐步呈现出了 一些具有中国特色的特征，同时也不可避免的会呈现一些市场经济中市场规律和房地产业产业 性质所共同决定的特征，其中很重要的一方面，就表现在呈现出了周期式波动的现象，而且在 高速发展的国民经济背景下，产业的波动式增长趋势十分明显。于是问题被提出，并且在这一 方面的研究工作也日益受到各方面的重视。 1 2 本文的研究意义 1 _ 2 1 理论意义 房地产经济学的研究长期以来没有自己基础的研究理论和方法，其理论研究在国内外往往 滞后于房地产业自身的发展实践，而理论的缺乏某种程度匕成为制约产业健康发展的因素。我 国的房地产行业从诞生起经历了二十余年的发展，房地产经济学的基础理论研究体系虽已逐步 建立，但是房地产周期理论作为房地产经济学的重要组成部分，由于种种原因研究相对滞后。 本文在现有房地产经济理论的基础上，对房地产周期进行研究，希望能对现有的房地产经济理 论提供必要的补充。 与房地产周期理论相比，基础经济周期理论研究经过2 0 0 多年的发展，研究己相当深入细 致，形成了许多有不同侧重的经济周期理论。国内对于经济周期的探讨已经较为成熟，但是这 些理论大多集中在分析周期的内在机制和模型的建立、预测上，从宏观经济的组成内容即各产 业的周期角度研究经济波动理论的并不多，在这一方面的研究尚待完善。本文以中国房地产业 周期研究作为研究的重点，将着重从产业自身的特点出发，对产业的周期运动的基础理论进行 探讨，并且结合中国的实际情况，对中国房地产业展开分析，这在一定程度匕也是对经济周期 理论的有益补充和扩展。 1 2 2 实践意义 ( 1 ) 有助于政府正确实施宏观调控 众所周知，房地产业对于国民经济的发展具有重要的意义，已日益发展成为占据国民经济 重要地位的产业，房地产业的兴衰波动，直接影响到国家宏观经济的运行态势。另外随着我国 顺利加入世贸组织，经济全球化进程进一步加快，房地产业的发展将越来越灵敏地受到全球经 济的影响。在这样的经济背景之下，国家对于房地产业发展进行宏观调控已变得非常必要。对 于房地产周期波动的研究将有利于政府对房地产业发展有正确的了解，进而针对不同的周期发 展阶段选择相应宏观调控政策，以利于维持房地产业健康持续发展；同时也有利于国家正确处 理宏观国民经济与产业发展之间的关系以及预防由于房地产业盲目发展带来的泡沫经济。 2 西安建筑科技大学硕士学位论文 ( 2 ) 有助于房地产业参与者采取正确的经营策略 在房地产市场中，各个主体( 包括开发商、销售商以及中介咨询机构等) 都希望能够准确及 时地预测到房地产业衰荣更替的周期，从而做出正确的投资决策，制定相应的营销策略，使得 自己在市场竞争中处于有利的地位。 ( 3 ) 有助于房地产业投资者作出正确的投资决策 房地产产品具有投资额大，保值增值性好等天然产业特点，因此房地产近年逐渐成为投资 者心目中的一个良好投资领域，开始成为投资者投资组合中的一个重要组成部分。但是在不同 的房地产发展周期阶段投资显然对投资者有着迥然不同的风险和回报，房地产业周期目益成为 投资者在何时、何地、按何种比例分配其投资资金的关键因素。 1 3 国内外研究现状 1 3 1 国外已有的研究 1 9 2 7 年，美国经济学家w e s l e y m i t c h e l l 建立了房地产周期研究的理论基础，并对美国的房 地产波动进行了实证研究。2 0 世纪3 0 年代中期，美国土地经济学家h o m e f h o y t 提出了较完善 的房地产波动及周期的概念和理论。同时。欧洲( 特别是英国) 有关房地产波动的研究也开始日 益成熟。综合起来，国外有关房地产波动的研究可以范围一下几类： f 1 1 关于房地产波动的周期和幅度的研究 g r c b l c r 和a u m s ( 1 9 s 2 ) 对1 9 5 0 - - 1 9 7 8 年美国的总体建设、公共建设、私人建设和住宅建设 进行了分析，发现住宅建设在此期间有6 次循环，非住宅有4 次循环。同时，他们发现g n p 循环比建造循环提前1 1 个月。 w b e a 幻咀( 1 9 8 7 ) 分析了二战以后美国办公物业建设活动和空置率的情况，发现重复出现了大 约1 2 年的循环。其中，在b f i 行业( 即在写字楼中办公的行业) 的就业率会对供给以及需求产生 较大的影响，而且供给比需求的反应快。 最近，英国皇家测剧币学会对1 9 2 1 - - 1 9 9 7 年间的房地产波动进行了研究分析。研究结论表 明：房地产波动的周期由4 1 2 年不等，平均是8 年，上升阶段2 7 年，下降阶段2 9 年。 p r i t c h e t t ( 1 9 8 4 ) 分析了纽约办公物业、工业物业和零售业物业建设价值量1 9 6 8 - - 1 9 8 2 年的变 化。结果表明这段时间内有l 1 5 个循环周期，其幅度从平均值的5 0 杈工业) 到1 6 0 ( 写字楼) 不等。办公物业的变动最剧烈，工业物业的变动量最缓和，零售物业和住宅介于两者之问。 ( 2 ) 关于房地产波动及其周期和国民经济的相关性研究 b r o w n ( 1 9 8 4 ) 分析了1 9 6 8 - - 1 9 8 3 年之间单幢住宅的销售循环情况，发现在经济循环和房地 产活动之间存在很大的相关性。 1 9 9 7 年，g r e e n 的分析表明，住宅建设投资带动g d p 的波动，而非住宅物业的投资落后于 西安建筑科技大学硕士学位论文 g d p 的波动。原i 司在于：住宅建设能带动国民经济的增长，而国民经济的强度和结构的变化会 导致商业性房地产价格和租金波动。 皇家测量师协会进行的关于英国1 9 2 1 - - 1 9 9 7 年间房地产波动的研究表明，房地产波动和整 体经济循环的幅度和时间有很高的相关性。但是，并不是所有经济变量的循环都有这样的相关 性，而且即使相关，该相关性也会随着时间的变化而变化。 ( 3 ) 关于房地产波动及其周期的地区互异l 生的研究 v o i t h a n d c r o n e ( 1 9 8 8 ) 对1 9 8 0 - - 1 9 8 7 年间1 7 个大城市的写字楼空置率的循环情况进行了研 究，结果发现其频率和幅度在不同城市之间有很大差异。 p o u a k o w s k i ，w a c t h e r 和l y n f o r d ( 1 9 9 2 ) 认为，对所有的市场都假设一种供给和需求关系的 结构是不合适的。他们研究的结论是，在不同市场之间的房地产波动( 写字楼) 是不一样的，要 随着城市规模的变化而变化。 d o w n s ( 1 9 9 3 ) 的研究得出结论，不同的市场有不同的平衡空置率水平的原因是供给和需求的 基本情况不同。因为某些市场有很多成长很快的企业，或者人口的增长率很高。这种动态变化 较强的市场往往比较为静态的市场有更高的空置率水平。 j m m s s e n ，k n t i j t 和n e e d l l a m ( 1 9 9 4 ) 都研究了1 9 7 6 - - 1 9 8 9 年这1 4 年间荷兰的住宅市场变化 情况。结论是，无论是全国市场还是大城市市场都存在着循环，不同城市的周期不同，且与全 国市场存在着很大的差异。 ( 4 ) 关于房地产波动及其周期影响因素的研究 k l i n g 和m c c u e ( 1 9 8 7 ) i _ 开究了宏观经济变量对写字楼建设的影响。他们利用回归模型对每月 的写字楼建设、货币供给、名义利率、g n p 和综合物价指数进行了分析。他们的结论是：写字 楼的过量建设和市场循环与名义利率的下降有很大关系，因为后者减小了建造的成本，提高了 开发商的兴趣，并在宏观上体现了今后对空间的需求。 r o u l a r 4 1 9 8 6 ) 的研究表明，房地产市场是受经济、写字楼需求、写字楼建设、物业价格、交 易量、房地产资产、投资者兴趣和税法等因素共同影响的。 ( 5 ) 关于房地产波动指标互动关系的研究 皇家测量师学会对1 9 2 1 - - 1 9 9 7 年问的房地产波动进行研究分析时主要采用的指标是所有 物业的总收益率。尽管租金、收益、建造率等指标也可以用来描述循环，但这些指标要比总体 物业循环有提前或滞后。 p e i s e t ( 1 9 8 3 ) 研究了通货膨胀率和资本化率之间的关系，发现资本化率( 当前的净收益和售价 的比值) 和由通货膨胀引起的物业价值增长率负相关。这种关系说明了在预期通货膨胀率升高的 时候资本化率下降的潜在原因，并将通货膨胀率和折现率的关系应用在d c f 中。 p f i t c h e t t 分析了1 9 6 7 - - 1 9 8 2 年间国民经济对房地产循环的影响，得出的结论是，标识循环 的最佳变量是空置率。通常，空置率在衰退阶段达到很高的水平，在扩张阶段逐渐下降，在建 4 西安建筑科技大学硕士学位论文 造德环的顶峰达到最低点。h e k n m 0 9 8 5 ) 分n t1 9 7 9 - - 1 9 8 3 年嗣1 4 个城泰写字楼市场匏综会 数据，发现写字楼的建造和经过通货膨胀率调熬的租金之间有非常强的相关性，而租金又和当 融的窆置率鸯缀太熬荧联。悉q 毯碰1 9 9 5 ) 认为，是供绘和嚣磅t 之阍不携调导致了不纛鬻豹 高空置率的持续，而后又接着出现不难常低空澄率时期。 6 ) 黠房遗产波动理论在投资次蓑中的应媛的磺究 r o u l a c ( 1 9 8 2 ) 非常明确的提出，要将房地产波动研究纳入到房地产投资分析中去。他说：“投 资分辑和 去徐技本必须季曩动态的枣场攘适应，威预澳每个投资分褥相关的因素、使用雯切合 实际的汇报数据。这种经济方法比那臻一直使用的静态方法要好。” k a i s e r ( 1 9 9 9 ) 拳j 爱- f v 3 塞4 6 每的统嚣数据来考察浆房蟪产鳃入资产组合熬饯势。挞总结溅“房 地产、股票署h 债券的资产组合比任何一”种组合资产都有更高的收益风险比”。 8 ) 痰遗产波动及其溺期豹实诞研究 经过各困经济学窳的实 正分析，美国房地产市场的周期波动，大致楚按照著名的库魏涅茨 弱麓模式遂簿，麸1 8 7 0 年到1 9 5 5 年，美国豹房地产枣场大约1 8 至2 0 冬豹频率宠残一次周期 波动，如表2 - 1 所示： 表2 - 1美溜房地产波动周期 繁荣低潮萧条繁浆历对 1 8 7 01 8 7 61 8 8 7鹅年 1 8 8 71 8 9 61 9 0 41 8 年 1 9 0 41 9 1 61 9 2 p 1 9 2 52 0 2 2 年 1 9 2 51 9 3 31 9 4 52 1 年 1 9 4 5 1 9 5 5持续繁荣( = 战后重建) 1 9 5 51 9 6 41 9 7 21 8 年 f 1 9 7 21 9 7 5 一1 9 7 61 9 8 19 年( 受石油危机影响减半) 黻最髓健表鑫本房遣产索场波臻状嚣的低移甥e 看，强本袋器大终按爨每1 0 年次的频率完 成房地产波动，如表2 - 2 所涿： 表2 屹西本房墙产浚葫震期 低潮萧条繁荣低潮萧条历时 1 9 5 61 9 6 l 1 9 6 6l o 年 1 9 6 61 9 7 3 1 9 7 61 0 笨 1 9 7 61 9 8 11 9 8 6 l o 霉 1 9 8 61 9 9 2 1 9 9 61 0 牮 西安建筑科技大学硕士学位论文 1 3 2 国内已有研究 国内现有的房地产周期理论的文献依赖于两个方面：一方面，因房地产业属于宏观经济的 重要组成部分，因此有关房地产周期的研究成果和理论，大多源于经济周期理论；另一方面， 由于房地产业发展程度不同，对房地产周期波动的理论研究和实证分析也就有所区别，因此可 以看到房地产周期理论得益于房地产业本身的发展历程。从这两个方面综合分析，不论是研究 的起点还是研究的深度，国外以及我国港澳台地区的研究均大大领先于国内大陆地区。 国内学者在房地产周期概念界定、房地产周期与宏观经济周期的关系、房地产波动周期的 影响因素、指标体系以及房地产周期的实证研究方面都有作了不少的探索和研究。各方面的研 究成果本文将在正文各章节中分别详细提及。 1 ，4 研究方法与技术路线 本文将采用定量与定性分析结合的方法，即通过对房地产发展历程中的具体数据进行的定 量分析和描述房地产周期的本质规律和内在联系定性阐述相结合。在定量分析时，应用统计数 学中回归分析的方法以研究变量之间的关系。同时，在必要的时候通过建立定量或定性模型的 方法来研究问题。本文遵循从基础理论出发到实证分析的思路，具体来说将从以下三部分对主 题进行阐述和研究： 第一部分导论( 第一章) 在介绍房地产业周期波动的研究背景和文章选题意义的基础上，对 国内外学者在房地产业周期波动方面的研究现状进行了阐述，最后指出本文的写作思路和研究 方法；第二部分理论部分( 第二、三章) 以经济周期理论为基础，对房地产业周期波动理论的基 本框架进行了探讨。从基础的房地产周期概念、房地产业周期波动的一般形式到房地产周期的 形成机理和影响因素，最后对房地产周期和宏观经济周期的关系，房地产周期和泡沫经济的关 系也做了探讨；第三部分实证和应用部分( 第四、五章) 在第二部分建立的理论基础上，首先对 中国房地产业周期波动应用单项指标法和多项指标法结合的方法进行了实证分析，得出了中国 房地产业自改革开放以来的周期阶段划分和未来几年的趋势预测。其次在运行指示系统和预警 系统建立、投资决策以及房地产估价实务三方面上探讨了房地产周期波动理论的相关应用，并 提出了一些思考和建议。 西安建筑科掖大学硕士学位论文 2 譬! 济阁期理论 因为经济周籁理论的研究起步旱予房建产闵期波动静研究，所以国内岁 有关豹研究成柴大 多都源于经济周期理论。经济周期理论现有的研究方法和基础理论都可以作为房地产周期理论 研究的很鲟僚鉴。经济闺裁楚宏观经济中繁荣和萧条交替出现的周期往波动。经济周期波动可 以通过国民生产总值、国民收入、就业量、消费总量、投资总墩、价格水平等指标表现出来。 经济周潮的每个波动周期冒滋分为四个阶段：一是繁荣阶段或是经济活动扩张阶段，这个 阶段生产迅遴增加，投资增加，信用扩张，价格上升，就业增加。二是低落阶段或由繁荣过渡 至萧条阶段，经济商涨至达藤精的顶峰后，繁荣结束，经济转入萧条阶段，在这个阶段，经济 开始衰退，失业开始增加。三是萧条阶段或经济活动收缩阶段，此阶段缎产急剧缩减，投资减 少，信用紧缩，价格下跌，失建2 严重，企韭倒闭率高。疆是复苏阶段或由萧条至繁荣的邋渡阶 段，经济衰退到周期的最低点，即谷底后，经济的萧条阶段结束，并转入复苏阶段，经济、价 格水平从最低点回升，就韭璜青珏。 2 1 经济周期分类 按照经济增长率的高低，经济周期可以划分为“古典周期”和“增长周期”。“古典周期” 指的是经济扩张表现为绝对上升，经济收缩表现为绝对下降。“增长周期”指的燕经济增长率在 扩张期呈上升趋势，农收缩期呈下降趋势，但是绝对水平并未下降。 从时间长短划分，经济周期可以分为长周期、短周期和中周期。按照周期时间的长斑，经 济周期有以下凡秘类麒：农她周期( 蛛网周期) 、基钦周期( 存货周期) 、朱格拉周期( 固定资产投 资周期) 、库兹涅茨周期( 建筑周期) 、艨德拉季耶夫周期。 f l 农业周期e 骧翘溺翱 农业周期理论认为在农业部门发缴波动是因为：下一时期的生产是由当前或过去的价格 决定静；警麓豹徐格由当髓豹生产繇决定。一簇建游，农夔丽瑟霹| 三乏蠢嚣连步 戆旱灾鼓其毽 自然灾害引发，它们将减少供给并使商品价格上升。高价格接下去将促使生产者在随后的时期 垂磺鸯h 生产，这叉将萼l 起徐格匿落。这一过程翔j l 蹙行下去魏形成农业溪麓。农娃蘑麓豹长度 一般取决于生产新一茬庄稼和家畜所需的时间。 ( 2 ) 基钦周黻存货周枷 美国经济学家基钦( j o s 鼬k i t e h i n ) 发现，经济活动中有一种有规律的短期波动，其持续 期间约为4 0 个月，这种波动f 鞴奇业摩存的变化有关。经济周期实际上裔大周期帕j o rc l e ) 程 小髑期( m i n o rc y e l e ) 瓣，小周期平均持续期阅约为4 0 个月，一个大周期一般包括2 个躐3 个 西安建筑科技大学硕士学位论文 小周期。经济学界将他提出的短周期( 4 0 个月左右) 称为基钦周期。一般认为这种周期主要同市 场商品可供量和企业存货量的变化有关，影响短周期的主要因素是企业存货增减而引起的投资 数量的变动，所以又称存货周期。 ( 3 ) 朱格拉周期( 固定资产投资周期) 法国经济学家朱格拉( c l e m e n tj u g l a r ) 研究了英、法、美等国家工业设备投资的变动情况， 发现了9 - - - 1 0 年的周期波动，即“朱格拉周期”，也称为中周期。一般认为，影响中周期的主要 因素是产业结构和产品结构的变动而引起的投资结构和投资数额的变动，所以又可称为固定资 产投资周期。 ( 4 ) 库兹涅茨周期( 建筑周期) 美国经济学家库兹涅茨( s i m o nk u z n e t s ) 通过对1 8 4 0 1 9 1 4 年美国某些商品生产与价格变动 长期趋势的研究发现，存在着1 5 , - - 2 5 年的中长期的周期循环，即“库兹涅茨周期”。由于该周 期与建筑业扩张、收缩的关系密切，所以也称为建筑周期。在建筑业中住房建筑是其重要组成 部分，住房建筑的波动期一般说是较长的。住房建筑波动所以会长些，与人口的增长周期有联 系。结婚和生育率的增加，对住房需求的影响要在2 0 年之后；同时，人口净增长的不同，对住 房需求也就不同，人口净增长率高对住房的需求就大，这就促使住房建筑的高速发展，若人口 净增长率低，对住房的需求就低，这样住房建筑的发展速度就会慢下来。对于建筑物的需求来 说，供给要有相当长的时间延迟，并且建筑活动的扩张使得建筑材料需求扩大，就业机会增加， 对经济的各领域都会产生广泛的影响，从而产生这种较长周期的经济周期波动。 ( 5 ) 康德拉季耶夫周期 俄罗斯经济学家康德拉季耶夫( n d k o n d r a f i e r ) 根据美国、英国、法国1 0 0 多年内的批 发物价指数、利息率、工资率、加上贸易量以及铁、煤炭、棉花等产量的变化推算出5 0 - - 6 0 年 周期的长期波动，即“康德拉季耶夫周期”，又称为“长周期”。西方经济学家对影响康德拉季 耶夫周期的因素有不同的解释，包括人口的增加、居民生活环境、生活方式、生活习惯以及与 此相关的一系列观念的变化所引起的投资结构和投资数额的变化、地理上的新发现、战争因素 等。认为各时期的主要发明、新资源的开发利用等所引起的技术进步和革新是康德拉季耶夫周 期产生的原因的说法被普遍接受。 2 2 经济周期成因理论 解释经济周期成因的理论纷繁，大体上可以分为外生经济周期论和内生经济周期论。外生 经济周期论认为，造成经济周期的原因来自经济体系之外，如战争、科技发明、资源的新发现 等等，其代表性理论是技术创新论、太阳黑予论、政治经济周期论等。内生经济周期论是以经 西安建筑科技大学硕士学位论文 济体系内部因素解释经济周期的成因，认为经济周期是由货币、消费、投资和政府开支等经济 l 习素变动所引起的，其代表性理论是纯粹货币论、过度投资论、成本改变论、消费不足论、投 资乘数与加速数理论等。 经济周期理论的新进展是新古典宏观经济学的周期理论、新凯恩斯主义周期理论，旧凯恩 斯主义周期理论。这些理论在经济周期问题上的分歧主要有三：一是波动根源，即经济波动根 源于供给冲击还是由于需求不稳定引起经济周期；二是波动的性质，即经济波动是长期的还是 短期的；三是经济周期是内生的还是外生的。 在经济周期性运动中，还有一些经济变量与产出做周期性协同运动。如果一个变量在经济 周期中与产出的变动方向相同，即两者的时间序列数据存在正向相关性，则称该变量矧顶周期 的；反之称为逆周期的。协同运动是指某一变量随着产出的变动做超前或滞后或同步运动。顺 周期的协同变量主要有价格、就业量、利率和名义工资增长率等。例如价格、名义工资增长率、 产出是顺周期的，而失业与产出是逆周期的。 2 3 主要经济周期理论 现代经济理论中有众多的经济周期理论，几乎每个学派都有其经济周期理论，其中具有代 表性的经济周期理论是凯恩斯主义经济周期理论，新古典宏观经济学、新凯恩斯主义和后凯恩 斯主义的经济周期理论。 2 3 1 凯恩斯经济周期理论 凯恩斯经济学以投资乘数原理与加速数原理相结合的方法说明了经济周期波动。投资乘数 原理说明投资变化如何引起国民收入的变化，而投资加速数原理说明国民收入的变化如何引致 投资的变化，两个原理相辅相成地说明投资与经济增长之间地关系。 投资加速数原理指出：当国民收入增加时，投资的增加远大于国民收入的增加，当国民收 入增长时，投资是加速增长的。二者的关系可以用投资增加额与国民收入增加额之比，即加速 数来度量。加速数是由表示生产单位产量所需要的资本数量的资本产出比决定的，资本产出比 越高，加速数越大。在国民收入增加时，投资要加速地增加，投资增幅远远大于国民牧人增幅。 而在国民收入减少时，加速数在相反的方向上起作用，投资减少的幅度远大于国民收人减少的 幅度。 投资乘数与加速数原理相结合可以说明经济周期性波动。当投资增加时，经济会以投资乘 数的倍数进行扩张，经济的增长又引起投资以加速数的倍数增加，经济更快地增长。然而，经 济不可能无限地扩张，在一定的生产力水平条件下，当经济扩张到所有的生产要素都被充分地 利用时，社会需求小于社会供给，经济的扩张也就停止了，经济开始收缩。当经济收缩时，乘 数和加速数又在相反的方向上起作用，经济迅速地下降。当然，经济的收缩也会遇到限制，当 9 西安建筑科技大学硕士学位论文 投资下降到一定数值后，社会供给小于社会需求，经济又开始回升。政府干预可以改变或缓和 经济波动。 2 3 2 新古典宏观经济学经济周期理论 新古典宏观经济学探讨经济周期问题的代表性理论是货币周期理论和实际周期理论。 ( 1 ) 货币周期理论 新古典宏观经济学的货币周期理论认为，经济波动的根源是需求变化，影响经济周期性的 因素是外生的，根本原因是货币冲击。经济周期性波动是经济人在不完全信息下对一般价格水 平做出错误判断的结果。引起一般价格水平变化的原因是货币冲击，即波动的根源是货币供给 量的意外变化。 假定中央银行增加货币供给，公众没有察觉。在过去价格比较稳定的条件下，厂商和工人 会将价格上涨看做是局部的；在过去价格起伏较大的情况下，厂商和工人会将价格上涨看做是 全局的。面对局部或全局性的需求增加，厂商会增加投资和产量，工人会提供更多的工作量。 当然，公众经过段时问后，会观察到货币供给的增加，准确地预期价格水平，产出和劳动供 给又回到自然率水平。同样，货币供给减少，价格下降时，厂商以为需求下降，从而减少产量， 工人劳动供给也减少，出现自愿失业。最终，公众会发现货币供给减少，较准确地预期价格水 平，于是经济又回到自然率水平。 总之，货币冲击与不完全信息会在短期中引起经济的周期波动，在长期中，由于人们能够 逐渐获得完全信息，货币冲击的影响消失，经济恢复到自然率自勺_ 增长路径。 ( 2 ) 实际周期理论。 2 0 世纪8 0 年代，西方学者巴罗等人在指出货币周期论缺陷的基础上，创立了实际周期理 论，强调经济周期性运动主要是受技术冲击引起的。 实际周期理论认为，技术冲击是经济波动之源。技术冲击能够引起产出、消费、投资及就 业等实际变量的波动。现实经济中经常受到些实际冲击，如战争、人口数量的变化、技术创 新等等，这些冲击的形式很多，但它们引起经济波动的途径是有限的，只能通过改变人们偏好、 改变生产率、改变可利用的资源数量等来影响经济。实际周期理论指出，冲击可分为暂时冲击 和持久冲击。在种种实际冲击中，技术冲击对经济活动影响最大最持久，因此，技术冲击是经 济周期之源。技术冲击主要影响供给，因此，实际周期理论属于供给周期理论。 理论认为技术的冲击具有持续的影响，所以产出的波动是持续的。技术冲击也是随机的， 这样的随机性使产出的长期增长路径出现随机性的跳跃，技术的随机冲击是负的，经济从较低 的水平开始增长。技术的随机增长是正的，经济从较高的水平上开始增长。产出的变化是永久 的，而不是如同自然率假设认定的任何产出的波动都是对自然率水平的暂时偏离。工资和价格 的弹性不是使经济回到自然率水平，而是使经济回到稳定增长的路径。 1 0 西安建筑科技大学硕士学位论文 2 3 3 新凯恩斯主义经济周期理论 工资、价格粘性与经济周期波动理论以不变加成和可变加成经济周期模型描述了经济周期 性波动。 ( 1 ) 不变加成经济周期模型 新凯恩斯主义的不变加成的经济周期模型与凯恩斯模型的共同点是两者都是分析市场非出 清、非均衡经济的模型。主要不同在于原凯恩斯模型中短期总供给曲线具有正斜率，向右上方 倾斜( 图2 - 1 ) ，而在不变加成经济周期模型中，总供给曲线是一条水平线( 见图2 - 2 中的不变加成 总供给曲线) 。 不变加成是指厂商采取成本加成定价方法所确定的价格是固定的。不变加成模型将劳动需 求线分为有效率的劳动需求线和观念的劳动需求线。观念的劳动需求线是一条向右下方倾斜的 劳动需求线，如图2 - 1 中t r 直线，它表示就业量是实际工资的递减函数。有效率的劳动供给 线是图2 2 中的t s n l 折线，在观念的劳动需求线和劳动供给线的交点e 0 上方，有弯折点s ， 在弯折点以上部分，有效率的劳动需求线与观念的劳动需求线相重合，从弯折点开始有效率的 劳动需求曲线是一条垂直线。 实际工资是名义工资与价格水平之比，由于名义工资和价格有粘性，名义工资固定且价格 水平不变时，实际工资也不变。当投资和消费等支出的减少引起总需求收缩时，总产量下降， 厂商对劳动的需求也相应减少。由于实际工资不变，厂商对劳动的需求不再沿着观念的劳动需 求线运动，而是沿着有效率的劳动需求线运动。此时，经济处于非均衡状态，市场是非出清的， 劳动市场存在超额的劳动供给，工人失业量为n ! n o ，见图2 - 1 ：产品市场存在超额供给q 。q “见 图2 - 2 ) ，部分产品卖不出去，厂商调整产量。因此，工资和价格粘性是产量波动的重要原因。 工资粘性和价格粘性导致劳动市场存在非自愿失业，产品市场面临非自愿的销售数量约束，经 济出现衰退。反之，当需求增加时，经济扩张。 实际工资咖，p ) 图2 - 1 劳动市场模型 价格水平口) 长期均衡 原总需求曲 、 夕鞣k b 、- i 息供美 一甍l ： 。| 黜 新息需 图2 - 2 经济周期模型 总产量瞳) 西安建筑群蔽大学硕士学位论文 ( 2 ) 可交加成经济周期模型 有的新凯恩斯主义经济学家认为裰现实经济中，价格并不鬣完全固定的，在名义工交固定 的情况下，总需求曲线移动时，价格会随之变化。不仅初级产品蔚场上的价格会对需求的变化 做出反应，而且，制成品行业的产品价格也是嶷化的。因此，短期总供给曲线不蹩不变加成模 型中的水平线，丽是具有正斜率的曲线，向右上方倾斜，见图2 - 2 中的可变加威总供给曲线。 与不变加成总供给线与新总需求曲线的交点k 相眈，可交加成短期憨供给曲线与新总需求 曲线的交点l 决定的产量比较惠，丽价格比较低。不变加成模型中的价格水平为p o 丽可交加成 模型中的价格水平为p i ，市场中的超额供给为q q n ，小于不交加成模黧中的超额供给q i q n ， 见图2 - 2 。原因就是价格加成随着需求的收缩瓶有所下降，当名义工资围定、价格自h 成随总需 求收缩下降时，实际工资提商。与不变加成劳动市场相比，由于实际工资e e 较高，就业率也比 较嘉，失业率楣对较低。可交自日成模裂中的失业为n 2 n o ，低于劂日成模型的n l n o ，因此， 总需求的变动既影响实际产出，又影响价格水平。短期肉总需求的变动不仅引起经济的周期性 波动，丽且撼致价格水平波动。 ( 3 ) 价格弹性非稳定性与缀济周期波动 馀格弹憔非稳定性与经济周期波动论是新觊恩斯主义周期理论的新发展。这个理论不再拘 泥于众多价格和工资粘性引起经济周期的理论观点，独辟溪径跳提出，厂商厌恶风险和价格弹 性的不确定性是经济波动的原因，价掺和工资嬲糖性不一定导致经济波动，即使价格和工资都 富有弹性，产出和就妲仍然会出现波动。 该理论瑕定产品审场上的厂亵都厌恶风险，金融审场是不完全竞争市场，信息是不完全豹， 厂商以证券形式融资受到一定约束。这样，厂商只能通过有限数爨的证券，部分地转移其风险， 厂商更多地俊赣贷款融资，从褥增加了厂商破产的概率。特别怒在经济瓣条时期，需求的减少 使厂商更容舄破产。厂商破产的概率随着产量的提高而递增。厂商在做艇产决策时必须考虑破 产鹣戏本，_ 农嚣求减少时，厂巍会降低产量。价格不稳定秘厂商感觉到嬲风险都影响着产量： 当需求减少时，价格稳定性越差，厂商肖减产量的幅度也越大；厂商感觉到的风险越大，降低 产爨的激励越大，产爨下降褥也越多。 价格弹性非稳定性引起缀济波动。在经济萧条时，厂商感至0 风险交大，从而减少产熬，大 多数厂囊粪减产量戆缝暴导致总供给减少。供给收绩还弓l 起需求下降。供求共浏减少的赡果是 价格水平不变。如果考虑到价格弹性的非稳定性，情况会进一步恶化，产量会谶步下降，总 供绘 # ( 绩豹溪麦更大。产量熬下降弓| 怒失蛘上羚。即使实际工资没有明显变化，菲自愿失业 仍然会增加。因此，价格非稳定性引起产出和就业率慰剧烈的变化，经济波动的幅度和周期性 毪雯暖显。 新凯恩斯主义者还研究了信贷市场不完龛信息对缀济的影响。在经济衰退时期，由于缺乏 完餐售惠，茨恶最除熬厂囊霹艉将扩大生产熬投资转翔较为安众豹项最上，限割了厂藏生产能 西安建筑科技大学硕士学位论文 力的扩张，放大了总需求变动对经济的影响。同时，经济衰退时期银根紧缩，厂商借贷成本太 高或申请贷款困难，这也迫使厂商减少产量。经济中的大多数厂商都受这两个因素的影响，经 济进一步收缩，恶化了经济波动。 2 3 4 后凯恩斯主义的经济周期理论 后凯恩斯主义经济周期理论摆脱了从供求分析经济波动的传统，是个新颖的周期波动理论。 理论认为劳动市场动态和经济周期是相互影响的。预期价格影响就业水平，就业水平又影响实 际价格，最后，实际价格又影响预期价格。如果预期价格和实际价格不同，就业水平就不是均 衡状态。 处于均衡状态的经济受到负向冲击时，就业水平下降至低于均衡就业水平，产品的实际价 格下降。如果厂商认为实际价格下降是暂时现象，就业水平很快会恢复到均衡就业水平。如果 厂商认为预期价格会降到实际价格水平，就会减少雇用工人，就业水平进一步下降，经济进入 衰退期。如果所有的厂商都认为就业减少和实际价格下降，厂商情绪普遍沮丧，各厂商部削减 工人，就业在低水平上达到一个新的均衡点，出现大规模的失业和严重的经济萧条。 在经济萧条和价格水平很低的情况下，只要预期价格向上的微小震荡就可能使得经济从萧 条走向复苏。如果经济中出现正向的小干扰，实际价格水平反弹至预期价格之上，厂商认为这 是复苏的前兆，就会调整预期价格和雇用决策，预期价格会提高，雇用工人的数量会增加。很 多的失业工人突然之间找到工作，边际劳动成本上升和实际价格进步上升。实际价格提高促 使厂商再投资，以降低成本和提高生产能力，投资的增加迸一步增加了就业，经济又开始了一 轮新的非均衡性的扩张，实现新的高水平的就业均衡，经济出现高涨和繁荣。由于经济是非稳 定均衡的，经济受到干扰后，就业又会偏离均衡点，就业减少，经济开始新轮的衰退。经济 就是这样周而复始地运动。 政府干预可以缩短经济萧条持续的时间，熨平经济周期波动。在政府不干预经济的情况下， 不论是经济衰退还是通货膨胀都会持续很长的时间。政府干预经济的政策