上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告

上海浦东浦东嘉里城购物中心案例深度研究分析报告,2,浦东嘉里城,浦东嘉里城，一座融合商业及居住的灵运之城，汇聚办公楼、公寓、酒店和商场，展现一派活力四射的和谐生活。作为沪上休闲生活新地标，浦东嘉里城以“创意、飞翔、梦想”为顾客精心策划的每一个天伦之乐的家庭日。,3,项目档案,浦东嘉里城,4,物业分布,浦东嘉里城,由（高度从高到低）一幢写字楼（43F）、一幢酒店（31F）、一幢服务式公寓（28F）、裙房（5F，商业+健身中心为主）、SNIEC一号入口大厅组成，含两层地下室（-1F含商业、配套设施、车位等，-2F主要为车位）,5,物业分布,浦东嘉里城,N,裙房说明：A部分1、2、3层为商业，4、5层为办公特色楼层；B部分1、2层为酒店配套，3-5层+屋顶为健身会所；C部分1、2层为商业，3-5层为酒店配套（宴会厅等），屋顶为健身会所；D部分1、2层为商业，3层为会议层，4-5层为办公特色楼层。,A,B,C,D,办公,酒店,服务式公寓,裙房,6,定位策略,浦东嘉里城,从定位之初考虑项目整体经营，充分考虑利用商业、酒店、写字楼各业态间互动，提升酒店配套功能的使用效率：健身会所、餐厅、宴会、会议功能同时满足商业、写字楼以及周边高端住宅区客户需求，实现良好的经营；项目整体统一的经营管理，避免了各业态的不交圈，延续嘉里在酒店、写字楼的高水平经营管理能力。,定位主要聚焦在将打造浦东新区的是一座集甲级智能化写字楼、五星级酒店、服务式公寓和大型购物中心为一体的现代城市综合体项目。,7,公交路线：746、798、581、975、大桥二线、花木1路轨道交通：7号线花木路站门口至浦东机场距离：28公里；至虹桥机场距离：50公里,区域环境地理位置,浦东嘉里城,芳甸路花木路路口,芳甸路,花木路,8,区域环境周边配套,浦东嘉里城,9,建筑规划-外立面设计,浦东嘉里城,众多玻璃幕墙的设置不仅增加商场采光，也使得商场各个楼层与内庭院相互可视，提升整体价值。,10,徐家汇站,建筑规划-外部交通,浦东嘉里城,公共交通：746、798、581、975、大桥二线、花木1路。轨道交通：7号线花木路站门口，打造“零换乘”的轨道交通商业。自驾线路：可通过花木路和芳甸路直线连接城市快速通道内环高架路。,11,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,B1业态以1餐饮、2休闲/日用品、3精品超市为主；3精品超市选择了博览中心一号入口大厅地下的位置，而非裙房地下，较好地利用了尽端面积，而将沿通道的部分保留给了其他业态；,12,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,L1商业比例较大，均分布在裙房中；面对SNIEC一侧（南侧）商铺（黄圈）分割面积较小，多设快餐、休闲餐饮，对内一侧商铺（绿圈）啊分割面积较大，多设大型餐饮（俏江南、小南国等），巨大多数商铺均对内外双开门；服饰主力店为GAP。,13,建筑规划-平层交通,浦东嘉里城,L2单铺面积较L1为大，业态以1餐饮为主；充分考虑商业与其他物业类型的连通性，如2商场往来SNIEC、3商场往来办公楼2F大堂、4商场往来酒店；L3为大型专门店，具体信息尚不清楚。,14,建筑规划-垂直交通,浦东嘉里城,充分保证了B1商业和周边交通节点的连通性：如4通往B2停车库、5通往地铁7号线，6通往博览中心入口大厅广场，另有两组扶梯通往L1。可以说B1商业起到了串联各交通节点的作用。,15,建筑规划-地下交通,浦东嘉里城,车库大堂装修到位；分区明确，色彩柔和；浅绿色油漆铺地；绿色车行道；导识系统清晰；剩余车位指示系统。,16,建筑规划-地下交通,浦东嘉里城,退界广场，大气，利回车,17,三层平面,室外庭院,酒店屋顶,围绕室外庭院布置首层商业，动线内外联合局部成环；,二层动线通过过街连廊成环，闭合度高；,业态以餐饮（图中绿色部分）、时尚服饰（图中粉红色部分）为主；,建筑规划-主要动线,浦东嘉里城,18,商铺规划-内外庭设计,浦东嘉里城,裙房没有选择满铺，而是围合形成内庭，解决商业进深过大问题，利于设置外摆位、展位，是开展活动的理想场所。,室外庭院,19,商铺规划-空间营造,浦东嘉里城,裙房边缘的挑檐设计形成风雨廊,1F面向庭院“内退”，营造外摆位空间,锯齿状层层退界面，利于外摆位的设置和店铺昭示性,20,商铺规划-业态配比,浦东嘉里城,商业全部分布在裙房中；楼层主要位于B1-L2，另有小部分位于L3；商业总建筑面积为4.5万。,浦东嘉里城业态配比中零售和餐饮占到很大的比重，零售主要为服装零售，餐饮为特色餐饮,零售：餐饮：服务=5：4：1,“全家庭型“特色业态,家庭+生活+服务,21,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,B1,L1,L2,图例,22,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,23,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,24,商铺规划-楼层分布,浦东嘉里城,25,布局规划-景观,浦东嘉里城,小品、大盆栽,通过学生雕塑竞赛，获奖者作品为项目景观小品，成本可控效果好,26,布局规划-指引,浦东嘉里城,有特色的导视牌,竖向木栏杆会阻挡视线；,在指引的细节处理上，充满着港式风情，不仅为客人考虑周到，在观感上也是采用鲜活的设计理念，给人耳目一新的感觉。,27,布局规划-装潢,浦东嘉里城,灯带、挑空,某通道，吊顶材料上墙,靠酒店通道挑空一侧面对庭院打开,28,经营现状,浦东嘉里城,除一层南侧少数餐饮开业以外，部分商铺已经确定品牌，多数尚未确定租户；商场公共部分装修为现代风格，较为雅致；实际使用部分为毛坯交付（楼板高目测约5.4米，吊顶约1.5米，地板高约20-30公分，净高约3.5米）,浦东嘉里城写字楼配置标准,浦东嘉里城,29,30,浦东嘉里城写字楼竖向剖析,浦东嘉里城,30,写字楼共43层，其中：高区：31-43F中区：17-30F低区：6-16F行政楼层：4-5F3F商场、会议中心两部分，会议中心供办公、酒店共用；4、5F为行政楼层，虽然和标准层相比，在配置上并无突出优势（净高高0.1米），确很好地解决了裙房高楼层的用途问题（不适宜做商业）。,31,浦东嘉里城写字楼平面图,浦东嘉里城,31,32,浦东嘉里城写字楼大堂连廊设计,浦东嘉里城,32,1、一楼星巴克，转角位置2、转门，进入一楼门厅3、落客区，设风雨廊，见74、扶梯，通往2楼大堂5、扶梯6、接待台7、落客区风雨廊，延伸至2转门8、此处较为空旷，连同一楼门厅做成挑空空间9、连通商业,33,浦东嘉里城写字楼设计亮点,浦东嘉里城,33,二楼大堂：地面石材搭配，墙面石材、木饰面搭配，顶部木饰面、石膏板搭配,一楼通往二楼扶梯,电梯厅（标准层同此）,标准层通道：150MM架空地台，墙面涂料，顶部矿棉板,34,浦东嘉里城,34,电梯轿厢：墙面石材搭配，镶嵌不锈钢条,楼层水牌：金属、木作、有机玻璃复合,浦东嘉里城写字楼设计亮点,35,浦东嘉里城酒店配置标准,浦东嘉里城,35,其它主要服务免费巴士至磁悬浮车站外币兑换柜台公共区域无线上网七层行政楼层（33个房间）办公及商务中心（24h）6000健身中心（24h）会议中心,36,浦东嘉里城酒店设计亮点,浦东嘉里城,36,嘉里健身共6000；占据3个楼层（2层室内，1层露天）；包含服务24小时开放健身房25米长室内游泳池按摩浴缸、桑拿、蒸气房露天篮球/网球场、跑道攀登练习墙,高级水疗套房、有氧健身动感单车馆、拳击房瑜伽馆(包括高温瑜伽)专业教练服务700儿童冒险乐园婴幼儿游乐区儿童游乐滑梯活力攀登区主题派对房,37,浦东嘉里城,37,浦东嘉里城酒店设计亮点,酒店宴会、会议为一大特色：商务宴会、会议空间超过10000平方米会议室：26个多功能会议室超大宴会厅：2,230平方米上海大宴会厅和1,018平方米浦东大宴会厅会议商务配套：酒店商务及办公中心，拥有16间全装修服务式办公室和4间全套设备会议室，为商务客户提供完善的服务及设施。,38,浦东嘉里城,38,浦东嘉里城酒店设计亮点,TheCOOK厨：11个开放式厨房，精品超市式餐饮+购物体验，堪称“顶级大食代”TheMEET聚：牛羊排海鲜馆，可为聚会或庆典提供私人餐厅TheBREW酿：自制啤酒、露天座位、现场乐队百花亭：精致中式菜肴，优雅包房，正宗粤菜及各地特色中式佳肴大堂酒廊：专门供应各式鸡尾酒,39,浦东嘉里城,39,浦东嘉里城酒店设计亮点,主要亮点：三五座椅围合成组布置，典雅精致；每个小区域风格、调性有别，而保证整体氛围协调；一线面对世纪公园、别墅住区，景观好。,40,浦东嘉里城,40,浦东嘉里城酒店式公寓配置标准,主要配置：厨房6件套TOTO洁具高仪龙头/花洒,主要配套及服务：全面共享酒店配套；24小时点餐服务，备有儿童菜单；专属早餐廊；专属车位；翻译助理服务；IT私人助理服务,41,浦东嘉里城,41,浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点,主要亮点：大堂局部挑空，配合特殊造型吊灯，立体感、设计感强；前台与会客区“镜像设计”，背景墙、灯带、地毯均为圆形，对仗感强；大堂一侧设小型景观餐吧，配开放式厨房，手工砖墙面设计、钓鱼灯配置体现出设计感。,42,浦东嘉里城,42,浦东嘉里城酒店式公寓设计亮点,主要亮点：尺度一房使用面积77-110，两房128-135，三房207-263，复式280-300，大横厅设计；硬装、软装品质高，拎包入住：墙纸、复合地板、石材、木作工艺精良，厨房六件套（另含烹饪、用餐器皿），TOTO洁具、高仪龙头，独立洗衣机、干衣机,43,43,经营现状,浦东嘉里城,浦东嘉里城商场整体签约率超过98%，65%以上的租户都已开门营业；浦东嘉里城商场拥有45,000平方米的购物休闲空间，从地上二层到地下一层；目前业态包括大型高端精品超市、中西餐饮美食、国际时尚服饰、美容/个人护理、童装/玩具、生活品味、服务等各种类型的商户超过100家，致力于为顾客倾情打造高品质的“一站式”时尚消费体验。,现在与未来,44,创新点,独特性：从CBD向CLD（中央生活区）的转化一体性：全天候的一站式体验购物中心可塑性：以全新的商业功能规划，服务