时尚CBD项目商业配套概念定位思考_48p_前期策划.ppt

CompanyLogo,谨呈：祥泰置业,祥泰广场商业配套概念定位思考,2012.10.06,南城，因祥泰广场辉煌,CompanyLogo,CompanyLogo,南中心区域作为省市机关等核心政务配套，聚集了星级酒店、多元化文娱、高端办公进驻，项目定位起点高；英雄山路汇聚大量高端人群，区域业已成熟，大量中高端办公、住宅楼盘涌现，高起点商务办公集群+商业中心+高端住宅汇集，南中心区域必将成为济南南部的城市中心。因此商业定位必须要有高标准、高起点、具有前瞻性，能满足东部未来十年的商业发展，采取“商业项目与办公公寓通盘考虑，服务办公公寓，提升项目价值”的原则进行定位及后期操作。项目的定位支撑来源于市场研究、产品深化及商家调研，市场研究为项目定位提供准确的市场依据；产品深化能够保证产品定位最优化呈现；商家调研为项目定位提供成功的保障，同时商家调研可有效保障项目建筑与各类商业业态的有效匹配。,规划思路,CompanyLogo,重点解决项目商业配套两大核心问题,商家和消费者需要祥泰广场怎么“做”？打造商业配套吸引力！,商家为什么“来”？建立商业部分价值点！,CompanyLogo,我们是怎样的一个项目？,高度超高层写字楼，英雄山路新地标,166米城市新坐标，祥泰广场引领南CBD演绎城市未来,南中心价值高地将创领城市未来势，开启济南商务新时代,CompanyLogo,覆盖度直指南城央区,我们不只是一个项目，我们正在进行一个CBD区域的开发,我们是怎样的一个项目？,南中心价值高地将创领城市未来势，开启济南商务新时代,作为一个具有前瞻性规划、创新性产品的地标级城市综合体，强力拉动了南中心的崛起，南部CBD也随之磅礴而出，改变了济南的商务格局,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,我们是怎样的一个项目？,覆盖度直指南城央区,CompanyLogo,产品丰富度写字楼公寓商业总有一个适合您,我们是怎样的一个项目？,南中心最具吸引力的CBD,产品包含5A级写字楼、LOFT公寓、酒店式公寓及商业街，极大丰富了客户的选择度，提升了项目整体吸引力,CompanyLogo,项目本质附带休闲购物、餐饮、娱乐功能于一体的时尚CBD项目核心优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找项目优势,我们需要怎样的商业配套？,CompanyLogo,在城市的分布不均匀，南部分布少缺乏影响力，整体形象不高商业配套及其缺乏,济南CBD发展整体处于较低水平，商业配套普遍较差,我们拥有怎样的机会？,济南目前商业体量盲目扩张，消费力支撑不够单体建筑设计平庸，规划无特色各建筑体联动性不强，步行动线过长,商务区特点,普遍问题,CompanyLogo,济南CBD标杆，高端商务集群,我们拥有怎样的机会？,我们理应超越自己，打造经典,商务区的发展与城市规划导向密切相关；成熟商务区，城市土地价值高点商务人群是城市高端消费者的主要来源，支付能力强、消费需求大所带来的直接效应便是繁华度和城市功能的增强。,CompanyLogo,通过商业配套提升项目整体形象服务项目商务办公群体成就济南城市名片,对内互补、对外辐射，一个新中心、城上城！,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,我们需要怎样的商业配套？,市场定位寻找商业服务对象,我们需要怎样的商业配套？,CompanyLogo,由于区域特殊的办公特性：政府机关、企事业单位宿舍、云集，项目办公人群众多，白领阶层及周边高端居民成为区域内最核心的消费群体。,区域消费结构分析,CompanyLogo,定位考量因素之办公人群消费习惯,CompanyLogo,商业定位目标,CompanyLogo,定位思路,CompanyLogo,产品定位：时尚生活新天地,市场商业充足但业态存在空白,消费者中存在此种未满足需求,本案产品适合提供该商业业态,整体定位,CompanyLogo,2号楼分层业态示意,业态定位,CompanyLogo,项目亮点建议之,大型零售旗舰店,CompanyLogo,项目亮点建议之,中式餐饮旗舰店,为了增加本项目餐饮广场的吸引力，俏江南、净雅、巴山夜雨等高端餐饮旗舰店联动，合为一体，形成以高端餐饮等为主力店的美食娱乐广场。以吸引中高端商务人群的消费。,CompanyLogo,项目亮点建议之,中式餐饮旗舰店,中式餐饮旗舰店,CompanyLogo,项目亮点建议之,由于周边缺少休闲餐饮，引入具有特色的休闲餐饮，例如星巴克、一茶一坐、麦当劳等可以吸引周边的商务群体消费，并能拉动本项目晚上的消费。,CompanyLogo,休闲餐饮,CompanyLogo,CompanyLogo,主题会所,CompanyLogo,我们的工作流程,CompanyLogo,一站式服务流程,通过主力店招商，提升项目价值,CompanyLogo,建筑建议-商业建筑适应商家需求,餐饮类业态由于有特设的建筑要求，要满足排油烟、排污、煤气接入、大容量电力供应等特殊要求，因此在规划设计之前要充分考虑餐饮类业态的分布。具体品牌需求，根据商家情况确定。,商业建筑配套，是项目后期运营成功的重要因素。我们的工作将把商家需求与建筑进行无缝对接。,CompanyLogo,立足济南、面向全国、主力店先行，激活整体商业，提升项目价值,招商总策略,招商建议,CompanyLogo,策略一：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；策略二：核心主力店招商布局原则。核心主力店的招商对整个商业项目的运营成败，辅助和配套店的引进都有重大的影响。策略三：特殊商户招商优惠原则。特殊商户是指具有较高文化、艺术、科技含量、品牌效应的经营商家，对它们给予优惠政策，邀请其入场，能够起到增强文化氛围、聚集人气。,招商策略,招商策略是实现商场赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营管理、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。,CompanyLogo,把“经营为先”的原则作为运作的核心经营效益是商业项目的生存之本，从前期的市场调研、招商，到后期的营销推广、经营，都应该把“经营为先”的原则作为运作的核心。关注“主力店”和“品牌店”效应的策略对于大商业，“主力店”和“品牌店”效应明显。“有主力店的地方，就有无穷的商业机会”。知名的品牌客户其本身就具备聚客能力，能对市场形成号召力，增强商户信心具有较强的抗风险能力，能在不稳定的市场状况下持续稳定地经营，决不会草率地发生撤场行为，加快社区商业的招商进程。控制招商节奏招商分为四个部分：主力店、次主力店、独立精品店和特色店。一般来说，商业区的招商应从核心主力店开始启动，按照“核心主力店-主力店-品牌专卖店-小型商家”这样一个顺序来进行。用核心主力店来带动次主力店和中小商家。核心主力店对商业的成败起着决定性作用，它决定了商业的品牌形象。对于本案来说，主力店的招商成为整个商业成败的关键。,招商策略,CompanyLogo,招商计划4个步骤,CompanyLogo,项目周边目前商业概状,CompanyLogo,项目半径3公里内居民小区与单位宿舍50多个，常住人口20多万,CompanyLogo,祥泰广场北面，距离300米,CompanyLogo,祥泰广场北面，距离500米,CompanyLogo,祥泰广场北面，距离400米,CompanyLogo,祥泰广场北面，距离260米,CompanyLogo,祥泰广场东面，距离50米,CompanyLogo,祥泰广场南面，距离30米,CompanyLogo,祥泰广场南面，距离300米,CompanyLogo,祥泰广场南面有2个幸福时光KTV，距离260米内,CompanyLogo,祥泰广场南面，距