房地产开发企业成本偏离度模型初探

房地产开发企业成本偏离度模型初探范丰秋，侯莉颖，申万友（深圳大学管理学院，深圳 518060）摘要：改革开放以来,中国房地产业飞速发展,房地产总体规模不断扩大,当前，中国房地产市场繁荣，房地产价格不断飙升，屡创新高，中央及地方政府则不断出台土地、金融、税收等政策对其进行宏观调控。房地产开发企业在分享房地产“牛市”这块蛋糕的同时，更应从长计议应对宏观调控。加强成本控制无疑是房地产开发企业的首选策略。本文从房地产开发企业成本控制体系框架入手，以业务源流成本和结构源流成本为变量，通过建立成本偏离度模型，为房地产开发企业成本控制提出了一个新的思路和简易方法。关键词：房地产；业务源流；结构源流；成本控制；偏离度0 引 言中国房地产市场自1998 年复苏以来，投资额、开工面积、销售额每年均以两位数的增长率增长，仅2006年一年，全国房地产投资额达19382.46亿元人民币，同比增长21.8%，商品房的销售金额达20509.68亿元人民币，同比增长13.44%。1与此同时，全国商品房销售价格也是“涨声一片”，特别是从2003年到现在，以上海市为代表的长三角地区的商品房销售价格领涨全国，以深圳市为代表的珠三角地区房价也步其后尘，持续上扬。一时间，全国刮起了“房价暴涨”飓风。针对增长过快的房地产市场，国家相继出台了土地、金融、税收、社会保障体系结构、产品供应结构等一系列宏观调控政策。2003年，中国人民银行下发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知，国务院下发了关于促进房地产市场持续健康发展的通知；2004年，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31大限”； 2005年，央行宣布取消住房贷款优惠利率，国务院出台八点意见稳定房价；2006年，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施，业内人士称之为国六条，国务院办公厅转发了建设部等九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见；2007年（截至到9月底），央行连续五次加息。面对这一形势，良好的成本控制水平无疑是房地产开发企业提升抗风险能力，塑造“全天候”型企业体质的根本保障。而目前中国房地产开发企业成本控制水平普遍落后，缺乏合适的成本控制方法。本文旨在为房地产开发企业提出成本控制的新思路和简易方法。1 房地产开发企业成本构成分析房地产开发企业成本，是指房地产开发企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。2房地产开发企业成本控制要从成本发生的源流着手，其控制重点内容可以从成本发生的业务源流和结构源流两个基本方面来考察。1.1 业务源流业务源流，即房地产开发企业在房地产项目开发过程和日常经营控制过程中，对成本发生起决定作用的因素。土地的开发利用、建筑材料、房屋产品的设计方案、建筑施工、市场营销等是项目开发的业务之源。控制好业务源流成本是房地产开发企业确立成本优势、赢得市场的重要保证。2.2 结构源流结构源流，即房地产开发企业在各项具体活动展开之前，其成本结构就已被大致锁定的因素。包括企业规模、商誉、财务计划、生产组织结构、控制制度、企业文化、外部协调关系等诸多因素。它们是成本发生的基础条件，从深层次影响着企业的成本水平，对成本的未来发展变化趋势起着长期作用。从结构源流进行成本控制是房地产开发企业优化成本结构，取得长期成本优势的保障。为阐述的方便和简捷操作，我们将企业规模、生产组织结构因素归结为成本控制组织结构因素，将企业商誉、财务计划、企业文化、控制制度等归结为成本文化因素。下面将从成本控制组织结构和成本文化两个方面来分析房地产开发企业的结构源流成本控制。32.2.1 房地产开发企业成本控制组织结构所谓组织是指为了完成一定的目标，建立组织机构，配备必要人员，明确职责，交流信息，并协调工作，以不断提高控制效率的一种控制职能。4实现有效的成本控制，必须搞好组织设计，房地产开发企业成本控制也不例外。良好的成本管理组织体系是搞好成本控制的保障。房地产开发企业成本控制应是全员参与的，企业所有的员工都应是成本控制组织体系上的链条，房地产开发企业成本控制组织结构就其整体而言可较清晰地分为决策、执行和控制三个层面（详见表1）。表1 房地产开发企业成本控制组织结构成本控制组织结构类 型职 责决策层组织决策最佳成本目标，制定成本战略措施。执行层组织成本控制的具体主体，包括各部门，各岗位的员工。主要职能是从实际出发，采取一系列战术措施，努力完成或超额完成各自分解到的成本控制子目标。控制层组织以成本控制总体目标和战略措施为指导，制定成本控制计划，行使协调、监督职能。2.2.2 房地产开发企业的成本文化房地产开发企业成本文化体现于成本控制的全过程，是企业整体的关于成本意识、成本计算、成本控制等方面的制度、观念和意识的总称。通过创建良好的成本文化，企业可以产生某些非正式的、约定俗成的群体规范和价值准则。这种群体规范或价值准则虽然没有强制员工执行的性质，但能在员工的心理上产生影响，起到软约束的作用。企业成本文化是抽象的，然而又不是空洞的，和一切其他称之为“文化”的东西一样具有文化独有的价值和影响力。5任何一个企业的任何工作都必须通过人来完成，房地产开发企业也不例外。因此，房地产开发企业要想控制好企业成本，必须注意在企业员工当中培养“不因善小而不为，不因恶小而为之”的成本文化。6房地产开发企业成本构成结构源流成本业务源流成本企业规模企业结构企业制度企业文化土地、建材成本工程设计施工成本市场营销图1 房地产开发企业成本构成3 房地产开发企业成本偏离度模型3.1 模型的理论基础和来源本模型以成本控制理论中的标准成本法为基础，用结构建模的方法构建而成。标准成本法是企业根据产品的各项标准消耗量（如材料、工时等）以及标准费用率事先计算出来的产品标准成本。用标准成本与实际成本相比较，可以分析差异是否存在、差异的大小（是否构成问题），进而分析差异产生的原因，以及采取相应的措施，控制有害差异的扩大，及时纠正偏差，在功能实现的前提下降低实际成本。标准成本是经过仔细调查、分析和技术测定而制定的，在正常生产经营条件下应该实现的，因而可以作为控制成本开支、评价实际成本、衡量工作效率的依据和尺度的一种目标成本，也称应该成本。7我们从房地产开发企业全局（而不是针对企业的某个开发项目）入手进行成本控制分析，以标准成本法为理论基础，以业务源流成本和结构源流成本为变量，运用结构建模方法构建了房地产开发企业成本偏离度模型。3.2 模型假设房地产开发企业的成本受诸多因素的影响，为研究问题的方便，我们假设房地产开发企业的成本主要受业务源流成本与结构源流成本的影响，其他可能会影响房地产开发企业的成本不在考虑范围之内。3.3 房地产开发企业成本偏离度模型形式的确定该模型确定的具体步骤是：（1）把土地和建材成本、工程设计成本、项目施工成本、营销成本等可计量的业务源流成本归结为定量成本因素，把成本控制组织结构和文化因素引起的难以计量的结构源流成本归结为定性成本因素。（2）获取包括定量成本i和定性成本的实际数据；（3）将实际成本数据与目标成本数据进行比较，得出偏离度；（4）运用询问法、电子邮件等调研方法确定定量成本和定性成本因素对整个房地产开发企业成本水平的影响程度（以百分数表示）。（5）运用结构建模方法，得出房地产开发企业成本偏离度模型如下： （1）式中Z 成本偏离度；L1标准定量成本；L2 标准组织结构；L3标准成本文化值；R1实际定量成本；R2实际组织结构；R3实际成本文化值；1定量成本的影响程度；2组织结构的影响程度；3成本文化的影响程度。1+2+3 =13.4 房地产开发企业成本偏离度测算结果分析3.4.1 当Z0时房地产开发企业的总体成本小于或者等于标准成本，此时要进行功能分析，如果成本降低是建立在偷工减料或者原材料以次充好的基础上，则成本控制效果不好，如果是因为采用了新技术和新方法，或经营管理水平较高造成的，则可判定为控制效果好，各成本的实际值时可以接受的，同时或许有必要对标准成本进行修正。3.4.2 当Z0时这是成本偏离度模型研究的重点。说明房地产开发企业成本失控，成本支出情况超出计划值，需要采取措施加以控制改进。3.5 房地产开发企业成本偏离度模型参数的确定3.5.1 L1、R1的确定L1 、R1是房地产开发企业的定量成本的标准值和实际数据。由于定量成本可以直接用数值来衡量，因此它们的值的确定方法比较简单，只要把定量成本各影响因素（土地成本、建材成本、项目设计成本、施工成本、营销成本等）的数据直接相加即可。3.5.2 L2 、L3的确定房地产开发企业的成本控制组织结构和成本文化的运行现状，对房地产开发企业的成本有着深远影响。但是，由于这两个成本因素不能像L1 、R1一样用数值进行度量，因此必须用其它的方法对其进行分析评价。在此，我们采用专家打分法对其进行度量。L2 、L3是房地产开发企业成本控制组织结构和成本文化运行现状的标准值，一个运行良好的房地产开发企业，其成本控制组织结构和成本文化运行现状的标准值一般定为100分。3.5.3 R2 、R3的确定R2 、R3是房地产开发企业成本控制组织结构和成本文化状况的实际数据。我们根据影响成本控制组织结构和成本文化状况的因素，采用专家打分法，对各因素分别打分，最后的总分即为R2 、R3的值（见表2）。表2 成本控制组织结构、成本文化状况打分表项 目成本控制组织结构成本文化影响因素组织层次划分决策层组织运行管理层组织运行执行层组织运行企业商誉财务计划成本管理制度员工成本管理意识得 分总 分说明：表2中的各项影响因素的满分均为25分。3.5.4 Z、的确定Z和的值是采用调查数据的平均值来确定的。3.5.4.1 调查情况为了调查的方便，我们主要是通过发放电子邮件的方式进行问卷调查。一共向包括万科、深振业、深天地、深天健、潜龙等数十家房地产开发企业的中高层管理者发放了50份调查问卷。回收问卷45份，问卷回收率90%（调查问卷见附件）。3.5.4.2 Z、的计算Z即房地产开发企业成本偏离度，我们用Z1代表企业认为比较合理的成本偏离度最大值，Z2代表企业认为不可以接受的成本偏离度最小值。即房地产开发企业定量成本因素，我们用表示定量成本因素对企业成本偏离度的影响程度，表示企业成本控制组织结构对企业成本偏离度的影响程度，表示成本文化对企业成本偏离度的影响程度。最后根据回收问卷中企业反馈的Z平均值，以及定量成本因素、成本控制组织结构、成本文化对整个房地产开发企业影响程度的平均值，确定Z、的值。Z、的确定过程见调查问卷分析表3。由表3可得式（1）中的=0.75；=0.17；=0.08。表3 调查问卷分析表序 号各项成本因素对成本偏离度的影响Z1Z210.70.20.10.10.1520.750.20.050.10.230.80.150.050.080.240.750.20.050.030.1550.80.10.10.040.1860.850.10.050.10.1570.70.20.10.050.1580.750.150.10.050.1590.850.10.050.050.1100.70.20.10.030.1110.80.10.10.10.15120.750.150.10.030.1130.650.250.10.050.15140.650.20.150.020.05150.750.150.10.050.1160.650.20.150.030.08170.70.20.10.040.1180.80.150.050.10.15190.850.10.050.10.18200.650.30.050.080.15210.70.250.050.030.1220.80.10.10.050.1230.80.150.050.050.09240.850.10.050.030.08250.750.150.10.040.08260.70.20.10.10.13270.80.10.10.080.15280.750.150.10.060.1290.650.20.150.060.12300.750.20.050.050.1310.650.250.10.10.15320.70.250.050.10.16330.750.150.10.060.12340.80.150.050.050.1350.850.10.050.030.08360.750.20.050.040.1370.80.10.10.030.06380.850.10.050.10.15390.80.150.050.050.1400.750.150.10.10.15410.750.20.050.030.07420.80.10.10.030.06430.650.20.150.050.09440.70.250.050.040.1450.750.20.050.050.1平均值0.750.170.080.060.123.6 成本偏离度结果评价及意义房地产开发企业可根据3.3.2分析的Z1、Z2的取值区间，来对企业的成本偏离度的结果进行评价。根据表3可知，Z1 、Z2的取值范围为Z10.06，Z20.12。因此，房地产开发企业成本偏离度的结果评价是，在正常情况下，当0Z0.06时，说明房地产开发企业成本控制情况良好，各项成本支出符合目标成本；当0.06Z0.12时，说明房地产开发企业的成本控制情况出现异常，需要引起警惕；当Z0.12时，说明企业成本支出情况失控，企业应该马上采取措施控制企业的成本支出。关于Z值的取值含义，见表4。表4 Z值的取值含义Z的取值含 义0Z0.06企业的成本控制情况良好0.06Z0.12企业的成本控制情况出现异常Z0.12企业的成本支出情况失控当房地产开发企业的成本控制出现异常或失控的时候，企业应及时分析成本超支的原因，采取适当的措施控制企业的成本支出。对成本偏离度进行分析、研究，其意义主要体现在以下几个方面：（1）房地产开发企业成本偏离度模型是以业务源流成本和结构源流成本为变量，运用结构建模的方法构建而成的。成本偏离度是反映企业成本总体状况的综合性指标。房地产开发企业的成本总体状况，往往没有一个比较全面、综合的指标来衡量，成本偏离度综合了影响房地产开发企业成本的业务源流成本和结构源流成本因素，定量给出了企业总成本与两种源流成本的关系，比较全面地反映了企业成本的总体状况，就其指标本身虽然不能具体观察到各项成本的实际状况究竟如何，就好像GDP指标不能直接观测具体行业状况究竟孰好孰差一样，但其反映了综合的、总体的情况。（2）我们试图找到有助于我们系统了解或测量房地产开发企业成本状况的定量化工具，以便增强企业对成本实际状况的认知与敏感。成本偏离度是企业发现成本问题实行例外管理的依据之一。所谓例外管理，简单地可以理解为，经理人的注意力须面向那些工作没能按计划进行的部门或工作环节。因为一个经理人的时间是有限的，每一小时都尽可能有效利用，不能把时间和努力，去照顾那些一切工作进行顺利的部门。8通过对成本偏离度的分析，可以及时发现企业成本管理中出现的问题，为企业及时采取措施纠正成本偏差提供依据。（3）成本偏离度还可供房地产开发企业的股东单位和个人用来评价职业经理人经营管理能力，了解企业成本管理水平，考核管理者工作绩效，作为薪酬激励决策的依据和参考等。4 结论我国的房地产行业发展时间较短，前后不过20年左右的时间，目前房地产开发企业的成本控制往往局限于开发项目的成本控制，没有做到全局、全方位的成本控制，在很多方面还很不完善，往往将那些对开发成本有重要影响而有不能定量分析的因素忽略掉。成本偏离度模型将房地产开发企业的成本控制组织结构和成本文化通过专家评分法进行量化，然后再根据问卷调查法赋予它们一定的权重，反映了它们对房地产开发企业总体成本的影响程度，有利于房地产开发企业在进行成本控制时制定出有针对性的措施。我们希望成本偏离度模型为房地产开发企业成本控制提供方便而简洁的思路和工具。参 考 文 献：1Wind资讯.2杨涵，丁红军.房地产企业的成本管理与控制J.中国乡镇企业会计，2005年7月.3张丽，李启明.基于供应链控制的房地产开发企业供应链成本控制研究J.建筑控制现代化，2004年第6期.4石新武.论现代成本控制模式M.经济科学出版社，2001年.5张捷飞.试论培育我国企业的成本文化J.企业界，1998年第6期.6唐骏华.培育成本文化打造竞争新优势J.企业文明，2005年第8期.7财政部企业司.企业成本控制M.经济科学出版社，2004年3月.8万寿义.现代企业成本控制研究M.东北财经大学出版社，2004年1月.9许龙.房地产企业现代成本控制体系研究D.重庆大学硕士论文，2004年.10朱临海.略论房地产的成本管理与控制J.冶金财会，2003 年10月.11刘应宗.城市房地产开发项目土地费用估算原理J.天津大学学报（社会科学版），2002（3）.12黄英.房地产开发与经营M.机械工业出版社，2004年4月.Deviation study on the Cost of Real Estate Exploring CorporationsFAN Fengqiu，HOU Liying, SHEN WanyouCollege of Management, Shenzhen University, Shenzhen 518060, ChinaAbstract: The real estate industry of China has been developing rapidly since reform and opening-up. The size of real estate expanded larger and larger. At present, the market of China real estate is flourishing，and the price of real estate is getting higher and higher. In the meantime, central and local government has planned a series of land policy, financial policy and taxation policy to control the real estate market. With enjoying the bull market of real estate, the real estate exploring corporations should consider how to cope with the macro-control policy in the long run. Undoubtedly, reinforcing cost control is the first choice. Based on the framework of cost control system of real estate