景洪勐海房地产市场概览.doc

_景洪、勐海片区房地产项目市调报告及产品建议第一部分：西双版纳房地产市场总概1、独一价值高地，稀缺资源区域西双版纳地处云南南部区域，背靠昆明，影响力及知名度远达东北、河北、石家庄、津京沪、山西、川渝等区域，辐射范围涵盖东南亚区域及欧美国家。无论是气候资源还是物种资源，都是异常丰富，加之靠近东南亚国家，在地缘优势、区位优势上都占尽了先机。国家多年来“桥头堡建设”国家战略的实施，以及近年来“一带一路”等政策的深化，西双版纳的战略优势、经济优势、地缘优势也日加明显，其独特的区域地缘性和资源稀缺性注定未来的西双版纳前途无可限量。泛亚铁路的修通，西双版纳必将迎来一个全新的局面，旅游业的爆棚、房地产行业的井喷、农产品行业的辉煌，正因为其资源的稀缺性和独特性，使西双版纳有望成为中国最后一块价值高地。2、旅游养生天堂，文化娱乐世界2017年西双版纳州接待国内外游客由2016年的1012.7万人次增加到2519.9万人次，年均增长20%，旅游综合收入由100亿元增加到420.3亿元，年均增长33.2%；2018年仅春节期间，西双版纳旅游收入突破11.19亿元，相比2017年增长36.48%。旅游人数逐年激增，旅居型度假、候鸟型度假，异地置业养生、自驾游、探秘游，旅游形式也变日趋丰富。随着交通配套的日益完善，西双版纳未来的旅游市场前景无可限量，有望成长为中国另一个区域性国际旅游度假区域。西双版纳历史及人文资源丰富，拥有23个少数民族，同时又是南传佛教传承中心，其独特的民俗文化、宗教文化、民族文化、餐饮文化、艺术文化、雨林文化、边境旅游文化等吸引了世界的目光，其与众不同的精神及文化上的认同性也深深吸引着东南亚国家来西双版纳返祖寻根。未来西双版纳的发展将会突破中国，文化的认同性将会远达东南亚国家，囊括泰国、缅甸等国家，同时傣泰文化的一个互异性，有望走向东北亚、欧美地区。3、群雄逐鹿，竞争惨烈2012-2013年，国内大牌房企齐聚景洪，如万达、城投、世纪金源、雅居乐、云投、平安地产等，带动了景洪房地产市场的一波高潮，2017年-2018年，国内著名房企云集西双版纳，如融创地产、俊发地产、绿城集团、碧桂园、红星美凯龙、实力地产等开始规模进入，预示着第二波浪潮的到来。2013-2016年，景洪市有据可查的房地产公司为96家，截止2018年，真正存活的房地产公司除大型的海城、俊都、浩宇、城投、平安等为数不多的十数家集团公司外，很大部分房企或者被兼并（云投），或者已破产(拓普)，或者无项目可开发。机遇和挑战往往是并存的，好的市场下不乏失败的企业（浩宇），艰难的环境中却也盛放了许多广为传颂的优秀项目（海城）。未来的市场，风云变幻，强者恒强，弱者恒弱。4、房价逐年飙升，财富集聚高地随着国家战略计划的实施、地方政府政策的助推、北方生活环境的日趋恶劣、以及炒房团的介入，西双版纳地产市场自2014年以来，房价一路飙升，呈现逐年上涨的趋势，2016年略有下降外，其他时间基本呈稳步上涨，截止2018年5月，景洪市区平均房价已经突破9000元/，甚至偏远区域如江北的滨江俊园价格已经超过11000元/。表一：景洪市代表性住宅项目区域性代表性住宅项目区域江北曼弄枫市中心嘎洒案名滨江俊园玖沐雨林西双十二城雅居乐热销户型精装公寓38，精装住宅68、84精装公寓50毛坯公寓37-50简装交付：73、74、77、101、115价格2017年：78009500元/2018年：1100012000元/11000-12000元/9500元/11000元/销售情况一期推出11万方住宅，精装修为主，现阶段还剩70多套2018年3月推出5月基本售罄2017年底售罄，共300套推出26万方住宅，已售罄表二：城区热点区域住宅项目城区热点区域住宅项目区域曼弄枫市中心案名曼弄金湾曼城王府广场金版纳尚城热销户型79-15135、 37、39精装公寓：40、56住房：69、76、83、106精装公寓：39、43、52、68住宅:78、82、95、100、105价格7500-8500元/价格待定，预计8700元/精装公寓9000-13000元/住房12000元/起公寓预计13000元/销售情况总体量17万方，2015年开盘，2018年初售罄总体量90万方，商业4万方，暂未开盘总体量30万方，2015年开盘，2017年12月底售罄总体量19万方，城市综合体，集写字楼、商业、住宅、公寓为一体，暂未开盘备注：如雅居乐、梦云南雨林澜山（别墅）、融创万达、俊都大城、平安悦景庄(别墅)等项目基本处于清盘阶段，或者是现阶段暂无货包推送；景洪的商业项目基本处于滞销阶段，价格约3万-3.8万元/之间；第二部分：景洪区域市场总结1、截止2018年上半年，江北片区、嘎洒片区、曼弄枫片区、嘎栋片区外，景洪市区基本已经没有住宅项目可以开发，景洪未来的热点发展区域主要集中与曼弄枫、江北、嘎洒区域，且最具升值潜力的区域是曼弄枫和嘎洒；2、2017-2018年是景洪房价飙升的两年，住宅价格已经突破了10000元/，整个景洪市基本呈现住房推售即清盘的状况，整个景洪市场预计在2019年上半年将无住房可销售，整个住房市场呈现饥饿状态；3、景洪房地产市场的住宅产品主要以投资和自住为主，投资产品主要为小面积精装修公寓，面积以37-50平方米为主，住宅以80-120之间的实用性两房三房为主；其中江北区域主要以投资型公寓和住房为主，噶东片区以居住型和改善型住房为主，曼弄枫区域以投资型公寓和酒店为主，嘎洒以旅居型和自主型产品为主，景洪市区兼具自住和投资功能；4、景洪市住房市场购买客户主要以外地客户为主，本地客户为辅，外地客户包括东北、北京、上海、石家庄、河北、山西、重庆、四川客户，其中又以东北、北京、上海、河北等客户为主；5、景洪市场客户来源主要以渠道客户、转介客户为主，自行到访客户为辅；如雅居乐、万达、平安地产主要实行集团客户资源共享，全国各地客户转介为主，如勐巴拉、告庄以渠道公司带客为主，一般当地开发商如王府广场、曼城主要以地缘性客户为主；6、景洪的房地产市场的项目打着文化旅游、养生度假的旗号做产品，基本还是停留在做配套卖住房的基础上，没有真正深入到文化旅游（告庄除外）、养老度假等方面，真正的康养项目、文旅项目、医疗教育项目还有待开发；第三部分：勐海市场经济概况1、勐海县宏观经济环境2016年年末人口34.32万人。其中：城镇13.17万人，乡村21.15万人，全年出生人口4143人，出生率12.11；死亡人口1936人，死亡率5.66；自然增长人口2207人，自然增长率6.45。勐海县2016年全县实现地区生产总值（GDP）92.53亿元，比上年增长7.1%。其中，第一产业增加值25.55亿元，增长6.5%；第二产业增加值29.76亿元，增长3.1%；第三产业增加值37.22亿元，增长11.1%。第一产业增加值占地区生产总值的比重为27.6%，第二产业增加值比重为32.2%，第三产业增加值比重为40.2%。表1：勐海县生产总值表2：三大产业所占比重全年人均地区生产总值27047元，比上年增长 6.4%。民营经济增加值41.35亿元，增长4.4%，占全县生产总值的比重达44.7%；表3：人均生产总值全年农村居民人均可支配收入9986元，比上年增891元，增9.8%，农村居民人均消费支出达8243元，增9.2%。其中：吃、穿、用、住等方面分别为3177元、531元、3196元、1339元，分别增6.7%、8.9%、13.9%、4.8%；恩格尔系数达38.5（百分点），比上年减0.9个百分点。城镇居民人均可支配收入24783元，比上年增1857元，增8.1%，城镇居民人均消费支出达16305元，同比增10.6%。其中：吃、穿、用、住等方面分别为6209元、1158元、6013元、2925元，分别增4.6%、6.4 %、19.9%、 8.3%；恩格尔系数达38.1（百分点），比上年减2.2个百分点；2016年规模以上固定资产投完成额达44.22亿元，比上年增长3.8%。在规模以上固定资产投资中：城镇固定资产投资完成37.68亿元，同比增长2.8，占固定资产投资的85.2；房地产投资完成6.54亿元，同比增10.0%，占固定资产投资的14.8。表4：固定资产投资表5：固定投资结构全县房地产开发投资完成6.54亿元，比上年增10.0%。其中：住宅投资2.12亿元，减27.4%；商业营业用房投资2.88亿元，增14.4%。全县房屋施工面积58.87万平方米，同比减11.9%；商品房屋销售面积6.47万平方米，同比减33.9%，商品房屋销售额3.33亿元，减10.9%。表6：勐海县房地产市场开发和销售情况2、勐海县经济产业分析（1）、勐海县人口约34.32万，城镇人口13.17万，乡村人口21.15万，城镇化率为38.37%，典型的以农业人口为主的城市；（2）、近五年来，勐海县经济总量呈现逐年增加的趋势，GDP已突破92.53亿元，但增速明显放慢，未来勐海经济上升空间以面临瓶颈问题；（3）三大产业当中，第三产业比重最大且逐年增加，第一产业排名第二稳步增加，第二产业排名第三且逐年下降，第三产业比重明显高于第一、第二产业，说明勐海是以服务业为主的农业型城市，实体经济实力相对较弱，经济环境容易受外部市场制约；（4）、人均年生产总值虽然逐年增加已突破27047元，但自2015年以来，增速已经放慢，且呈现平稳状态，未来增值空间不大；（5）、农村居民人均可支配收入为9986元，人均消费支出达8243元；城镇的24783元，城镇居民人均消费支出达16305元；由此可见乡村人口与城镇人口贫富悬殊较大，且农村人口积蓄较少，城镇人口积蓄较多；（6）、2016年规模以上固定资产投完成额达44.22亿元，比上年增长3.8%，但自2013年以来，投资整张速度已近放慢，房地产投资完成6.54亿元，同比增10.0%；（7）、2016年房地产投资完成6.54亿元，住宅投资2.12亿元，减少27.4%，商品房屋销售面积6.47万平方米，同比减33.9%，商品房屋销售额3.33亿元，减10.9%，房地产市场不论是住宅投资、销售面积还是销售价格总体处于下滑趋势；小结：勐海经过多年的发展，经济增长速度已经放慢，且趋向于平稳甚至有可能会逐步下降；由于城乡二元结构的在短期内难于扭转，虽然勐海房地产市场开发量略有增加，但鉴于销售面积和销售额的较少，也反映了勐海宏观区域内房地产市场已近略显饱和，特别是刚需客户，所以未来的市场应以外地为主要突破点，勐海本土只能是作为次要突破点；勐海县主要住宅项目案名国威财富广场中央国际冠城时代广场湖海仙居浩宇大城沙湾纳冠供销大厦湖畔之梦热销户型住房：45、79、115、94、183商铺：35-300住房：97、105、112公寓45，住房56、86、90、113、155、215商铺30-1000商铺：82-156一室52-75二室85-113三室133-145四室156-195二室87三室106-137五室160-164住房：80-135商铺：42-300住房：81-126价格住宅3800元/,商铺均价25000元/价格预计4500元/，商铺价格预计16000元/住房4200元/商铺12000-15000元/商铺15000-18000元/均价预计4800元/均价3400-3800元/住宅3200-4000元/商铺：18000-32000元/住宅3300-3900元/项目情况项目建筑面积8.4万方，住宅清盘，商铺剩余货值约1.8亿，后续储备土地10亩左右；项目占地约45亩，住房约368套，剩余为商铺面积约7000多方；项目总用地150亩、一期用地85.6亩，总建面13.3万方，商业3.9万方，住房674套，2017年5月开盘，截止2018年5月售罄，二期剩余64.6亩；商业建面约5200，剩余约1800多；现阶段正在排号中，暂未销售，预计三期B地块剩余7万方左右项目体量55万方，一期8.3万方，二期约9万方，共销售1300余套，三期预计30万方；项目建面38404平，住房已清盘，商业销售15%左右，剩余6000多平，15年开盘，3年时间清盘；现阶段，项目基本清盘，剩余住房约30余套，未来投放市场约20余亩；3、 勐海县房地产市场分析截止2016年，勐海县当地产项目施工面积超过127789平方米，销售面积64661平方米，其中，待售住房面积超过26900平，商铺面积超过13199平，共计40099平方米（数据来源：勐海县统计局），市场呈现供过于求的状态；现阶段，勐海县在售项目主要集中在老城区以及214国道附近，主要项目共计8个，已清盘项目或接近清盘项目为佛海明珠、国威财富广场、湖畔之梦，供销大厦，冠城时代广场；在建项目主要包括中央国际、浩宇大城、莎湾纳冠。 预计2018年10月-2019年4月，市场放量会有所增加，财富广场约5万方、中央国际7万方、冠城约8万方、浩宇大城约9万方，沙湾纳冠30万方；未来市场投放量约59万方左右，加上当地居民自建销售项目，未来1年内，勐海市场住宅投放量接近62万方，商业面积约8万方，预计70万方；勐海县房地产市场客户来源主要包括以下三种情况：莎湾纳冠客户主要以景洪市客户为主，客群来源主要为政府工作人员、教师、医生，以及部分当地居民，改善型业主居多；冠城、浩宇大城、国威财富广场客户来源主要以当地茶业种植户、勐海县外来茶业自营业主，还包括部分渠道推荐客户，主要以东北、北京、广东、湖南客户居多，客户主要以投资、自营、居住为主；湖畔之梦、供销大厦主要以项目周边原住民为主，客户需求多以刚需、改善型住房为主；小结：勐海县人口基数较小，但房地产公司数量不少，项目主要以住房、公寓、商铺为主，且投放市场的数量不小，经过多年来的客户洗刷，勐海的投资客户、自住客户、本地置业客户已日渐稀少，所以勐海市场不适合继续走普通大规模开发的模式，而应该根据市场变化走滚动开发的模式；随着景