万科财务报告1

万科企业股份有限公司,财务分析报告,组长：组员：,小组成员,目录,一、中国房地产现状二、万科战略分析三、万科会计分析四、万科财务分析五、万科前景分析,一、中国房地产现状,2011年上半年，市场调整逐渐深入，市场成交速度迅速回落受销售放慢和新房入市增加的影响，年初以来，主要城市的新房库存量呈上升趋势。在限购、限贷、限售等政策的影响下，客户的需求特征也在发生变化，投资类购房继续受到抑制，高端产品的去化周期延长，面向首置首改类客户的普通商品房占市场成交的比例继续提升。年初以来，央行三次上调人民币存贷款基准利率，上半年全社会融资规模同比减少，银根紧缩的趋势进一步呈现。,日益激烈的市场竞争，对企业的产品定位、性价比、营销策略等各方面的经营能力均提出了更高的要求。,2013中国房地产企业实力排名前十强,第01名：万科企业股份有限公司第02名：恒大地产集团第03名：保利房地产（集团）股份有限公司第04名：大连万达集团股份有限公司第05名：中国海外发展有限公司第06名：绿地控股集团有限公司第07名：龙湖地产有限公司第08名：华润置地有限公司第09名：世茂房地产控股有限公司第10名：富力地产股份有限公司,万科公司成立于1984年5月,1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。,万科简介：,二.万科集团战略分析,讲解人：,中国房地产市场现状行业分析政策分析市场走势十八大的影响竞争战略分析宏观环境分析竞争者分析内部环境分析战略决策分析实际战略选择总战略公司层面战略业务层次战略战略展望专家建议,1.主要内容,2.行业分析,万科属于兴办实业、国内商业、物资供销业(不含专营、专控、专卖商品)、进出口业务、房地产开发。控股子公司主营业务包括房地产开发、物业管理、投资咨询等。,1.政策分析2.市场走势3.十八大的影响第一，房地产业将会继续与民生和社会稳定紧密相连第二，房地产业将在相当长时间内处于调控状态第三，我们虽然看到房地产业是受调控有压力的，房地产业在相当长时间以内依然会是中国的朝阳产业，,3.竞争战略分析,1.外部环境分析2.内部环境分析3.竞争对手分析,1）.宏观环境-PESTEL模型,政治因素经济因素社会因素技术因素环境因素法律因素,企业实力由企业品牌价值来衡量，数据取自2011中国房地产品牌价值研究成果发布会暨第八届中国房地产品牌发展高峰论坛。,2）.竞争者分析,竞争者未来走向,孔庆平（中海地产总经理）：中国房地产市场中长期发展空间巨大，但当前的确已经走到了一个转型的关键节点，可以预见，从全局讲，“和谐社会”、“低碳经济”、“可持续发展”将是中国未来很长一段时间内高度追求的社会发展目标，而与社会全面发展高度关联的房地产业，则将被更加严格地控制在与社会发展相和谐的轨迹上。宋广菊（保利地产董事长）：致力于中国和谐人居建设，紧跟中国城镇化发展和城市集群建设脚步，持续提高产品效益，继续做大做强房地产主业。,产品研发能力品牌营销能力融资及盈利能力企业管理,4.内部环境分析,5.万科战略决策,6.万科实际战略选择,万科的总战略万科的公司层面战略万科的业务层次战略战略展望专家战略建议,三.万科集团会计分析,讲解人：,资产分析1、资产结构及变化分析2、存货变动分析3、投资结构及变动分析利润分析1、利润额增减变动分析2、利润结构变动情况分析3、企业收入分析4、成本费用分析,一、资产分析资产结构及变动表,资产总额比上期增加803,723.12万元，增长率为6.62%。资产总额增加的原因如下：流动资产增加664,092.03万元，长期投资增加52,614.93万元，固定资产增加31,792.53万元，无形资产及其它资产增加55,223.62万元；相比较而言，流动资产有所增加，增加5.67%，长期投资大幅增加，增加22.69%，固定资产大幅增加，增加33.89%，无形资产及其它资产大幅增加，增加52.28%。由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产都较上期增加，长期资产增加的速度快于流动资产，资产总额增加，长期资产的比重增加，企业调整了资产构成的结构。从资产的质量来看，资产总额增加，净利润增加，资产增加的速度与净利润相同，总资产净利率保持不变，企业资产从质量上与上期相同，新增资产并没有带来过多的新利润。,存货变化表,通过毛利率及存货周转率的变化分析，可以看出企业毛利率的下降，促进了存货的加速周转，说明市场上的同类产品已经处于相对的过剩状态，降价是可以带动市场购买者的购买欲望的。企业可以充分利用当前的时机，进一步巩固已取得的成绩；另外通过存货的搭配分析可以看出：企业存货的变化与营业成本变化协调,投资结构及变动表,投资总额比上期增加52,614.93万元，增长率为22.69%。投资总额增加的原因如下：固定资产增加71,736.46万元，在建工程增加6,211.05万元，共计增加投资77,947.52万元；长期应收款减少25,332.59万元，共计减少投资25,332.59万元；企业投资以权益性投资为主，应关注投资项目的盈利能力和持续发展能力，本期投资收益上升，权益投资能力增强。,二、利润分析利润总额结构及变动表,2011年09月，利润总额为501,707.92万元；较上期的375,042.13万元上升33.77%；正常营业利润为470,849.94万元，占比为93.85%；投资收益为31,424.21万元，占比为6.26%；补贴收入为占比为0.00%；营业外收入为7,514.60万元，占比为1.50%；营业外支出为8,080.84万元，占比为1.61%；影响利润总额的其他科目为占比为0.00%；本期企业盈利主要靠自身的经营，利润的可靠性高，利润来源多样化，盈余质量好；而上期上述指标分析别为98.39%、1.82%、0.00%、1.23%、1.44%、0.00%。,营业利润变动表,2012年09月，营业利润为502,274.16万元，比上期增加126,441.12万元，增长33.64%；营业利润总额增加的原因如下：营业收入增加700,192.55万元，投资收益增加24,610.05万元，营业税费减少27,004.95万元，营业费用减少19,929.29万元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元，共计增加营业利润863,668.87万元；公允价值变动净收益减少1,795.62万元，营业成本增加720,283.64万元，财务费用增加15,148.48万元，共计减少营业利润737,227.75万元；本期营业收入上升，但销售毛利率下降，说明企业采取了降低产品的整体市场价格以换取增加市场份额做法，但是营业成本及税费没有得到相应控制，反而上升，最终导致销售毛利率下降。,成本结构及变动表,成本费用总额比上期增加1,296,758.40万元，增长率为31.31%；成本费用总额增加的原因如下：营业成本增加720,283.64万元，财务费用增加15,148.48万元，营业外支出增加2,666.24万元，所得税增加23,099.63万元，共计增加成本费用761,197.99万元；营业税金及附加减少27,004.95万元，销售费用减少19,929.29万元，管理费用减少11,633.10万元，资产减值损失减少80,298.93万元，共计减少成本费用138,866.27万元；企业支出主要以营业支出及税金为主，支出结构正常。本期固定成本占比为0.00%，上期为0.00%，与上期持平。,期间费用结构及变动表,营业费用为93,448.42万元，较上期减少-17.58%，大幅减少，减少17.58%。管理费用为88,737.46万元，较上期减少-11.59%，大幅减少，减少11.59%。财务费用为42,434.03万元，较上期增加55.52%，大幅增加，增加55.52%。营业利润为502,274.16万元，较上期增加33.64%，大幅增加，增加33.64%。公司营业费用下降，营业利润上升，营业费用取得很好的效果，企业的销售活动取得了明显的市场效果。公司管理费用下降，营业利润上升，企业内部管理成本控制能力上升。公司财务费用增加，营业利润增加，财务费用增长速度超过营业利润，企业筹资运用控制能力下降，主营盈利能力减弱。,三.万科集团会计分析,讲解人：,万科A公司权益变动分析,四.万科集团财务分析,讲解人：,一、盈利能力的分析1、净利润率,净利润率是企业一定时期净利润与营业收入的比率。万科近四年净利润率逐年下降，表明其市场竞争力变弱，发展潜力变小，获利能力变弱。,2、总资产报酬率,总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。万科近五年总资产报酬率有所下降，表明其资源利用效益变差，获利能力变差。,二、偿债能力分析1、流动比率,流动比率反映企业短期偿债能力的强弱。万科在近五年流动比率在2009年和2011年下降快，2011-2012年稍有回升，但在2012-2013年下降。总体而言。企业偿债能力变弱，债权人利益的安全程度有所下降。,2、速动比率,速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障。万科近五年速动比率平均在0.44左右，面临蛮大的债务风险。而招商地产的是0.55左右。,3、应收账款周转率,该指标越高，表明企业应收款变现速度快，账龄短，短期的偿债能力强，同时可以减少坏账，提高企业流动资金利用效率。,4、资产负债比率,资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。资产负债率越小，表明企业偿债能力越强。万科近五年资产负债率逐年提高，偿债能力逐年变弱。,对于盈利能力和偿债能力的分析总结,从净利润率和总资产报酬率这两个指标来看，总体是下降。万科的盈利能力是下降的。从流动比率、速动比率、应收账款周转率和资产负债比率这四个指标来看，总体也是偿债能力下降。万科的偿债能力是下降的。,四.万科集团财务分析,讲解人：,万科08-12年资产管理能力分析,资产管理能力又称为运营能力，常用分析指标如下：应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率。,应收账款周转率是企业一定时期内赊销净收入与应收账款和应收票据平均余额的比率，用来衡量应收款项的变现能力。由于赊销收入净额数据很难从财务报表得到，所以我们采取销售收入净额来代替。从万科财务报表我们可以看到它从2008年到2012年的应收账款周转天数分别为：8天、6天、8天、8天、6天，可以看到，万科的应收账款的周转天数较少，说明其应收款项的回收速度很快。,存货周转率是企业一定时期内销售水平或营业成本与平均存货余额的比率，表明企业在一定时期内存货的周转次数，反应存货变现能力和销货能力。一般情况下，说明企业销售工作做得好，存货管理得好，占用资金少，获利的机会就越多。万科的存货主要以“在建开发产品”和“拟开发产品”为主。存货大幅增长的原因就是由于“在建开发展品”和“拟开发产品”的大幅增长。所以从09年开始，万科的存货周转率一直处于下降的趋势，但其存货周转率在行业内已经是相当出色的了。,固定资产是指销售收入净额与固定资产平均值的比率，反映企业固定资产的利用效率。固定资产周转率高，不仅表明企业固定资产利用比较充分，也表明企业固定资产投资得当能够发挥效率。从数据中可以看到，万科的固定资产周转率大致上是连年上升的趋势，则就房地产行业的水平来看，这一方面做得较为出色。,总资产周转率是指销售收入净额与总资产平均额的比较。显而易见，总资产周转率越高，企业全部资产经营效率越好，取得的销售收入也高。由于整个房地产市场趋于饱和，加上金融危机的影响，因而可以看到万科的总资产周转率逐年下滑。然而每年万科的销售收入却是出于增长的，总资产周转率却下低，这就意味着万科的资产沉淀越来越多，销售回笼的速度也在放缓。当然房价的飙涨也是不可忽略的原因。,综合分析,从以上各个数据看来，万科地产无论是在其企业资金流动性、财务稳定性和增值性方面相对于同行业来说都是比较出色的，其运营能力可以称得上是优等。首先万科在应收账款周转率方面的数据显示了其强大的应收账款回收管理能力，表明其信用程度很高。其次万科的存货管理和销售也是十分出色的，也表明了其获取利润的能力。在对其资产的运营管理方面尤其是固定资产方面还有很大的改善空间，但从总资产周转率我们还是可以看到万科的强大实力。从数据还可以看到万科在中国成为地产龙头企业后，采取了“稳”的运营方式，放慢了发展的脚步，这也是必经的一个阶段。,万科08-12年现金流量和盈利分析,纵向分析经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额横向分析净资产收益率净利润率(%)净资产比率(%),万科08年的经营现金流入出现负数，这和当年的经济危机是分不开的，09年之后万科每年有着大量的经营现金流入，并不断上升。这关系到万科强劲的现金获取能力和不断扩展的市场容量，并且总现金净流入处于稳步上升趋势。,从图可知，净资产报酬率这项指标呈上升趋势(见上表)。说明企业盈利能力不断提高。通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。,从图可知，万科的净资产收益率大于其他两个个房地产商，并且长期进行大量的资本性投资。如果，在同等投资规模下，万科的盈利能力比较强，同时万科的分红也是所有比较高的。净资产收益率反映了万科将在房地产行业中占据主导地位。,四.万科集团财务分析,讲解人：,杜邦分析：,净资产收益率=4.67%*3.03=13.15%*0.38*3.03,企业的净资产收益率较高，主要得益于财务杠杆的作用，企业的资产负债率为67%，使企业的净资产收益率得到放大，但是如此高的负债也为企业的经营带来较大的风险。另一方面，企业的总资产收益率也较高，经过细分后，营业净利率为13.15%，比较高。但总资产周转率仅为0.38，并不理想，反映了企业总投入所产生的效率较低，企业资产的利用效率较低。将总资产再进一步细分，可以看出存货占据了大量的资产比重，这与房地产市场的行情有关，企业应当针对存货的囤积采取对策。,净资产收益率=4.10%*3.95=17.43%*0.29*3.95,企业净资产收益率比09年有所提高，主要是由于权益乘子的作用，企业的负债率从09年的67%上升到了74.69%，进一步放大了净资产收益率，但是与此同时也增加了企业经营的风险。另一方面，总资产收益率却比09年低。细分后，营业净利率比09年高，总资产周转率比09年低。所以总资产收益率比09年低主要是由于总资产周转率大大减少。在总资产一项中，流动资产的增加量非常大，其中，存货的囤积仍然是企业资产管理的一大问题。,净资产收益率=3.92%*4.37=16.16%*0.28*4.37,11年净资产收益率有所提高，仍然是以权益乘子的增加为主要原因。企业将资产负债率增加至77.10%，增加了企业经营的风险。而总资产收益率略有下降，主要是由于营业净利率下降的原因。经过细分，发现是11年的净利润不高，其原因是11年成本增长率大于总收入的增长率，其中，营业成本增加较多。,万科2012年度杜邦财务分析,净资产收益率=4.1346%*4.5454=15.1893%*30.65%*4.54541.从数据中可看到，万科的净资产收益率在逐年降低，行业平均也在降低，不过万科仍高于行业平均值。反映了近几年的行业和公司的盈利能力在减弱。2.万科权益乘数在逐年地增高，且其值在行业平均值之上。说明了公司的负债的比率变大了，给企业带来了较多的杠杆利益，同时也给企业带来较大的风险。3.总资产周转率在逐年降低，反应了全部资产的利用效率较差，最终会影响到公司的获利能力降低。4.在发展能力上，说明了万科在房地产行业环境发展越来越严峻的形势下，仍能维持盈利的状态，可是发展的空间缩小了。,五.万科集团前景分析,讲解人：,前景分析,万科工业化公司国际化发展展望财务风险预测分析ZScore模型,万科工业化随着开发规模的快速扩张以及住宅产业化的尝试，万科在精装房战略之后推出了“工厂化战略”。,早年，万科曾以上海万科新里程一栋12层的住宅实验楼为案例进行研究统计，从开工到封顶，相比传统施工方式，采用工厂化建设的工期缩短了30天左右。而通常万科的一个住宅项目从拿地、开工到开盘销售的时间是9个月左右，缩短30天的建设工期，则相当于万科将施工效率提升了10%以上。万科已经在北京、上海、南京、深圳、佛山等地的部分项目当中应用了工业化的施工方式“生产”房子。2012年万科的工厂化项目新开工面积较2011年增加了93%,万科工业化但是在工厂化战略中，短时间内万科恐怕还需要面对成本上升、相关技术标准缺乏，乃至完善产业链条等种种挑战。,万科工业化在国内尚属于发展培育阶段，其材料采购成本、所需技术人员人工还相对较高，在目前较小的规模下，总体成本仍将高于传统的施工方式。,万科工业化,从长期看，随着工业化施工规模扩大，采购成本和技术人工将逐步降低，工业化工期短、人工少、能耗低等优点将得到体现。近年来建筑行业人工成本不断下降，工业化的经济性会不断得到改善。,万科工业化而更加现实的问题是，目前国内仍然没有一个相关的行业规范标准。如果缺乏相关的国家标准体系，住宅工业化技术的推广应用恐怕也将面临诸多问题。,目前我国住宅工业化标准体系尚不健全，一方面是缺乏主要的工业化住宅结构体系标准；另一方面，我们在住宅部方面有一些既成标准，但不成体系。同时，由于我国在住宅建造上长期没有工业化建造的需要，相关标准在设计中的运用微乎其微2007年，万科在东莞成立其住宅产业化研究基地时，曾出台了一份万科工业化住宅设计建造标准以及万科住宅产品性能标准，但企业标准毕竟不属于国家标准的范畴，其推广仍然有很大的局限性。,万科工业化,最后，从产业链方面而言，住宅工业化的推广普及需要完善的产业链条，这个链条上应该包括模板供应商、预制件供应商等上游企业而作为住宅产业化的探索者，当前万科还不能解决产业链条上的所有问题。而且万科目前还没有大规模投资介入上游相关产业链的计划，万科是希望上游的供应链能加快发展。,万科工业化,尽管万科工业化还是面临着种种挑战，但是相对于传统的施工方式而言，工厂化有利于实现大规模开发下的房屋品质控制，其建造速度也高于传统方式，有利于实现更快的周转；与此同时，工厂化施工与传统的施工方式而言也更加环保。过去几年，在大规模、快周转的开发模式下，万科旗下的项目不能杜绝质量问题的困扰。万科期望能够通过工业化的标准施工方式，改变传统施工方式中的渗漏、开裂等质量通病，以此提高整体项目的建筑质量。而“工厂化”战略背后的深意在于，它会提高万科的施工销售，缩短营销周期乃至加速资金回笼。而如果万科能够在保证质量的前提下提高施工效率，那么“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈显然意义甚大。,万科工业化,对住宅工业化的践行帮助万科进一步巩固了行业领军者的地位。2011年全年，万科实现销售面积1075.3万平方米，销售金额达到1215.4亿元，同比分别增长19.8%和12.4%。这是万科继2010年销售额突破千亿元之后，业绩再创新高，并成为唯一蝉联房地产业年度销售超千亿元的公司。从这组数据可以看出“工厂化”战略对于万科突破当前的规模瓶颈意义是甚大的。,公司国际化发展展望万科的国际化目前还谈不上有什么国际化的业务，都还是处于试水阶段，仍未有很明晰的国际化策略。,万科的国际化早在2004年便提出，万科第4个10年的目标便是成为全球优秀企业。但是公司到了2012年才迈出了国际化的第一步。事实上，万科出海也是不得以为之。一个不争的事实是，已经有不少品牌房企开始布局海外房产市场。来自中国海外投资联合会的一项数据显示，2012年以来，包括碧桂园、中国建筑、中国铁建、万科、绿地、万通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。这也表明，万科如果不出海，将失去海外发展机会，会被同行超越；如果出海，又将面临风险，短期内也难提升业绩。,公司国际化发展展望,2012年5月，万科与香港永泰地产有限公司达成