紫金小区保障性住房可行性研究报告.doc

紫金矿业集团股份有限公司紫金小区保障性住房可行性研究报告（初稿）厦门紫金工程设计有限公司二0一二年三月六日目 录第一章 概述第二章 项目背景及建设规模第三章 项目选址第四章 建设方案第五章 环境保护第六章 节能第七章 项目组织及进度计划第八章 结论 第一章 总 论1.1 概述 1.1.1项目名称：紫金矿业集团股份有限公司紫金小区保障性住房 1.1.2项目承办单位及法人 项目承办和实施单位：紫金矿业集团股份有限公司 法人代表：陈景河 1.1.3项目实施地点 本项目位于上杭县二环路北侧，东以紫金小区道路相邻；南接二环路；西与下坝路相邻，以自围墙为界；北为福州大学紫金矿业学院上杭教学基地体育活动场、食堂。 1.14项目建设期限 2012年4月2015年12月，共45个月。1.2项目承办单位概况 紫金矿业集团股份有限公司为股份制企业，是以黄金及其它有色金属矿产资源开发（包括地质勘查、采矿、选矿、冶炼和产品销售）为主的大型矿业集团，中国著名的黄金和有色金属生产商，国有相对控股企业，香港H股上市公司，2008年4月25日成功回归A股上市，成为福建省唯一的A+H上市公司和少有的大市值公司。公司A股上市后，入选上证180指数、上证50指数、沪深300指数、中证100指数等系列指数。紫金矿冶设计研究院2010年经国家发展改革委、科技部、财政部、海关总署、国家税务总局授予“国家认定企业技术中心”、国家科技部授予“低品位难处理黄金资源综合利用国家重点实验室”、福建省科技厅授予“福建省技术研发平台、福建省有色金属矿产资源开发、企业工程技术研究中心”、省委组织部、省公务员局、省人才开发办、省科技协会授予“福建省院士专家工作站”。“十一五”期间，公司各项业务长足发展，形成了以金为主，铜、铅锌、钨、铁等基本金属并举的产品格局，权属企业颁布全国20个省、市、自治区和海外7个国家，成为中国最大的黄金生产企业、第二大矿产铜生产企业、第五大锌生产企业和中国控制金属矿产资源最多的企业之一，位居英国金融时报2009年度全球500强企业（市值）排行榜第243名、美国福布斯全球2000强企业第1128名。9月3日，2011中国企业500强发布，紫金矿业列“2011中国企业500强”第268位、“2011中国企业效益200佳”第70位。公司崇尚“企业、员工、社会协调发展”的价值观，多年沉淀出“艰苦创业、开拓创新”的紫金精神，并以“以人为本、追求卓越”的经营理念，提出了国内黄金行业领先国内矿业领先进入国际矿业先进行列三步发展战略，目前已实现在国内黄金行业中的领先地位，正向国内矿业界的领先地位迈进，并迈出了国际化的步伐。公司发展的总目标是把紫金矿业建设成为高技术效益型特大国际矿业集团。1.3可行性研究报告编制依据及工作内容1.3.1 编制依据1.福建省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅等单位关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知 （闽政办2010242号）；2.上杭县人民政府2011107期国有土地使用权出让专题会议纪要；3.上杭县人民政府关于紫金矿业学院预留地保障性住房建设项目国有土地使用权出让实施方案的批复杭政综2011561号；4.上杭县人民政府关于调整紫金矿业学院预留用地性质和容积率的批复；5.项目选址意见书； 6.建设用地红线图；7.项目规划设计条件通知书；8.上杭县城乡规划建设局关于紫金矿业集团学院校区保障性住房方案的评审意见； 9.项目方案设计成果。1.3.2工作内容以紫金小区保障性住房及部分商业设施为研究对象，在论证项目建设背景及必要的基础上，对建设规模，建设方案，建设投资及效益等进行分析研究及论证。1.4 项目研究成果 1.4.1项目建设地点 项目用地位于上杭县城二环路北侧（详见1.1.3），总规划用地面积8795平方米。 1.4.2 主要建设内容及规模 （1）人口规模：规划总户数594户，按每户2.5人计，可容纳1485人居住。 （2）建筑规模： 总用地面积：8795M2 建筑占地面积：3220M2 总建筑面积：57822.2M2 其中：住宅 34628.4M2 594套 地下室面积：12321M2 底层商业面积：8857.2M2建筑密度：36.6%及以下 容积率：4.97 绿化率：30% 1.4.3 配套工程技术方案 供电本项目电源由城区二环路高压专线供给。 给排水本区块给水由上杭县自来水公司供应，从市政道路以DN200管径引入。雨水排入室外雨水管网汇总后接入市政雨水管网。生活污（废）水排放采用污（废）水分流系统，排入城市污水管道。 电信、宽带、有线电视本项目委托上杭电信、数字电视等部门负责规划，接入小区电话、宽带和数字电视系统。 智能化与金矿业学院和紫金小区实现资源共享，为住户提供安防、消防、非法入侵报警、楼宇可视对讲系统、保安巡更等方面的综合信息管理。1.4.4 投资规模和资金筹措方案项目总投资为9800万元，由企业全额自筹，并根据有关政策规定向县政府申请享受保障房各项优惠政策。1.4.5 主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1建设规模1.1用地总面积M287951.2总建筑面积M257822.2594套2主体工程土建投资万元9800主要经济技术指标汇总表 1.4.6 项目实施计划 本项目一次实施完毕，建设期：2012年4月2015年12月，共45个月。第2章 项目背景及建设规模2.1 项目提出背景建立和完善住房保障体系，多渠道解决中低收入和最低收入家庭的住房问题，既是构造社会主义和谐社会的要求，构建社保体系的重要组成部份，也是调整住房供应结构、稳定住房价格、促进房地产业持续稳定健康发展的重要举措。组织实施紫金小区保障性住房工程是贯彻落实福建省人民政府办公厅转发省住房和城乡建设厅等单位关于加快发展公共租赁住房实施意见的通知 （闽政办2010242号）、县政府2011107期国有土地使用权出让专题会议纪要；上杭县人民政府关于紫金矿业学院预留地保障性住房建设项目国有土地使用权出让实施方案的批复杭政综2011561号文件精神，缓解我司中等偏下收入住房困难员工、新就业职工和外来务工人员、引进人才、技术骨干住房需求的重要举措。2.2 建设户型：户型：分四种户型，总户数594户，其中：主要户型为二房一厅4241平方米户型396户，71.1平方米户型44户，7066平方米户型88户，130平方米户型66户（科研专家楼），为廉租住房。第3章 项目选址 3.1项目选址 项目用地位于上杭县城二环路北侧、紫金矿业学院食堂、体育运动场南侧，总规划用地面积8795平方米。 3.2.1地块现状地块现状为预留建设用地。 3.2.2场址条件 （1）地形地貌、气候、水文、水系 场地位于上杭盆地的北部，原始地形为丘陵山地，地面标高介于199.39至198.41M之间。 上杭属亚热带季风气候区，温暖湿润，雨量充沛，年平均气温200左右，年平均降雨量1500MM，全年主导风向为东南风。城区境内有汀江流经永定汇入韩江。 （2）公用工程和施工条件本项目用地为规整的矩形，场地为丘陵地况，该项目南面为二环路，西为24米宽的下坝路，北面为紫金矿业学院食堂和体育运动场，东面为16米宽的小区道路，远离各种污染源，场地宽广，交通便捷，可与紫金矿业学院和紫金小区实现资源共享；该项目距上杭县城中心约1000米，距紫金路约400米，距三环路约270米；紫金小区保障房公用工程（给排水、供电、天然气、通讯、有线电视、智能化等）均可在紫金矿业学院和周边道路连接。施工期间的临时用电、水等可与紫金矿业学院连接，周边道路畅通，交通便捷，具有较好的建设条件。（3）土地性质 土地性质为国有土地使用权出让商住用地。（4）政策法规支持： 本项目选址，已取得上杭县人民政府关于调整紫金矿业学院预留用地性质和容积率的批复、城乡规划建设局用地红线图和规划设计条件通知书、关于紫金矿业集团学院校区保障性住房方案的评审意见、与国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同。第4章 建设方案4.1规划设计依据 1.城市居住区规划设计规范GB50180-93 2.城市居住区公共服务设施设置标准DGJ08-55-2002 3.民用建筑设计通则GB50352-2005 4.住宅设计规范GB50096-1999（二00三年版） 5.建筑设计防火规范GB50016-2006 6.其他相关的建筑法律、法规、规范、规程、规定等。4.2总平面规划4.2.1规划观念贯彻“以人为本”的规划设计准则，体现城市环境对“人”的关怀，综合处理好居住区与周边地块的关系、区内绿地与居住组团、街区环境、商住店铺、建筑形态、建筑群轮廓线、开发强度、交通组织、硬质景观、设施配套等各项内容，精心塑造生动和谐的城市空间形象，为居民塑造都市中环境优美、舒适便捷、卫生安全的生活居住空间和商业服务空间，努力把可挖掘、利用的资源与居民的居住活动及建筑形态相结合、与优化环境及视觉景观相结合，以创造温馨浪漫、轻松和谐、安全舒适的居家环境为主题，运用一系列亲切、柔和、富有活力的流动空间和一系列形态、色彩对比丰富的绿化等生态环境设计处理，努力营造出一种各顺其势、因形成景、因势造型、顺风导势、引人入胜的怡人境界。4.2.2总平面规划描述 小区建筑以两栋高层住宅与裙房组成，将繁华的商业“围”在小区外侧，优雅宁静的居住环境“合”于小区内侧，商业的喧哗与居住的宁静互不干扰。整体围而不合的环状布局，吻合了中国人传统意念中“家”的完整性的概念，形成“围合而不封闭”的共享邻里空间，为业主之间的沟通交流创造了良好的环境氛围。半围合式的建筑格局，使建筑与建筑之间留足了空间，空气流畅，活动场地充足，有效绿地面积大，达成了高容积率、低密度、绿色环保、节能省地、舒适宜居的设计宗旨，关注区域中建筑形象与整个城市、地区环境的关联性，追求符合21世纪居住行为模式的新型建筑形象的塑造。建筑设计在满足建筑功能合理的前提下，注重营造室内空间及内院的空间效果，创造满足现代人们生活的室内外空间设计，强调自然、人、居所的相互融合，创新出满足人们的生活方式和个性化空间。从使用功能、观景、融景、室内空间、院落空间等各个角度出发，户型设计与时俱进，创新出适应现代生活方式的户型。各单体建筑尽量满足景观均好性和南北朝向的要求，保证视野的穿透力，勾勒优美的天际线，使整体建筑韵律生动，避免布局呆板和建筑造型的落伍。住宅平面布置上充分有效地利用空间，设计充分考虑了地区的建筑文化与民俗特征，大厅、大主卧室、小次卧室以及明厅、明卧、明厨、明卫的平面格局构成了具有良好居住品质的室内空间，迎合时代的需求，客厅至少有两面完整的墙面，便于家具布置。客厅与餐厅之间既联系方便又互不干扰，注重食寝分离、居寝分离、食居分离，设置主卧独立卫生间和生活阳台，同时精心地考虑了洗衣机、冰箱、空调室内外机的摆放位置及室内家具的布置。宽阔的私家景观阳台成为室内空间在室外的延续，为居家生活提升了品味。疏散楼梯间的全明设计节省了造价，提高了居住的品质。住宅楼底层部分架空，形成了开阔、通敞的内庭院，为社区交往、雨天活动提供了舒适的场所，住宅楼底层结合架空空间设置了尺度亲切、光线明亮的大堂，有效地提升了建筑品质，平面紧凑、结构合理、使用系数大。本项目拟规划建设2幢28层商住楼，其中两层地下车库，地面一至三层裙楼为商场，第四层架空层为用户休闲公共活动区和绿化区，使商业的喧哗与居住的宁静互不干扰。两幢楼之间地面一层为中央通道，架空层上部为2幢22层594套保障性住房。总图布置详见附图。总图技术经济指标如表总规划用地面积8795M 2备注总建筑面积57822.2M2其中住宅面积34628.4M2594套地下室12321M2商铺、管理房、配电房9119.4M2商业8857.2、管理房153、配电房109.2建筑占地面积3220M2建筑密度36.6%容积率4.97绿化率30%停车位319个其中室内（地下）297个室外（地上）22个4.3建筑物设计4.3.1设计手法户型的内部处理以景观及舒适性因素为考虑主导因素，突出起居室的景观需求进行设计，起居室面宽均较大，配合通透阳台栏杆的处理，使室内外空间更趋通透。创造空间，美化环境，为住户缔造良好的环境，更为住户营造优秀的文化氛围，打造社区文化，塑造社区品牌。从生态角度出发，创造可持续发展的人类住区，注重环境绿化小空间微气候的调节，通过建筑与绿化融合，设计院落的小环境与微气候。4.3.2造型设计原创、明晰、整体、开放、融合、承继的象征建筑造型追求开放感、秩序感、明晰性、精致性、整体性、标志性和象征性。在探讨传统与现代之间，传统几何对称布局与动态结构之间，传统虚实空间与现代造型之间关系时，我们对建筑造型的处理是包容总体构思中空间关系，强调垂直与水平的体型与线条关系。现代的建筑材料与精雕细琢的细部构造映衬出鲜明的时代特征，建筑外墙的凸式低窗台大玻璃窗，使家家拥有明媚的阳光，户户流露着清新气息。阳台的韵律性组合，形成了丰富的建筑立面肌理，创造出富于个性的空间氛围，使建筑空间得以延伸，巧妙有效地将建筑空间与城市空间相结合。建筑顶部的处理，形成了高低起伏，错落有致的建筑轮廓线，丰富了建筑造型，活跃了建筑空间。小区整体形象明朗端庄、舒展大方，建筑形态远有势、近有形，既追求大效果的形体构成，又注重细部的精致刻画，创造出明朗、典雅、优美、流畅、和谐、共融、时代气息浓郁、风貌鲜明的形体景观。4.4配套工程技术方案4.4.1电源及供电系统本工程电源由城市电网专用三路10KV电源引入，设一个变配电室，为满足一、二级用电负荷的供电要求，另设柴油发电机作为消防应急电源，电机组容量均为400KW，该发电机还可以在市电停电时供给电梯、生活水泵等保证负荷。4.4.2 给排水水源：采用城市自来水作为供水水源,从小区南侧二环路市政环网引入一条DN200的给水管，并在用地红线内形成环状以提供本地块的生活、消防以及绿化等用水，市政供水压力暂定为0.30MPa,并在建筑红线内设水表进行计量,在水表后设置低阻力倒流防止器。生活给水系统：充分利用市政水压地下室至地上三层采用市政水压直接供水，四层以上采用生活水箱和变频给水泵组联合供给。排水系统(1)系统组成：采用生活污水、废水与雨水分流。地下室废水和污水经集水井，由污水泵提升后，排入小区污水管网。(2)污水处理：卫生间污水经化粪池处理，厨房废水经隔油池处理后，均排入市政污水管网。 (3)雨水系统: 雨水按辽宁市暴雨强度公式计算，小区设计重现期为2年，降雨历时为15min，降雨强度q=237L/s.ha。雨水系统采用建筑外排水系统，屋顶按不大于200m2/个设置雨水口，屋面雨水由雨水斗收集后经立 管直下，就近接入室外雨水管道，雨水经过滤后用作小区水景用水。4.4.3 电信、宽带、有线电视电话及宽带网络系统本工程设电话及宽带网络系统。在底层设置通信机房，采用通信光缆到小区，超五类线到户。住宅每套按2门电话、1个宽带接口。商场等其它功能用房按需设计。可支持语音、数据、图文图像、电子邮件、WWW访问及ISDN等信号传输。通讯光缆引自附近的电信局，同时与公用宽带网连接，可实现高速上网及电话通话。有线电视系统采用CT-190屏蔽电缆直埋，由市有线电视网引至地下层设备机房內，设备箱至各层分支器箱采用屏蔽电缆沿竖井敷设。安防系统地下室设置停车场自动管理系统；各住户设置可视联网型访客对讲系统；各监控点信号及报警信号均反馈至消防控制中心。第5章 环境保护5.1环境保护5.1.1环境保护原则1. 环境质量标准 空气：环境空气质量标准GB3095-1996 雨水：地表水环境质量标准GB3838-2002 噪声：城市环境质量标准GB3096-19932.污染物排放标准污水：污水综合排放标准GB8978-1996施工期噪声：建筑施工场办噪声限值GB12523-19905.1.2环境保护措施施工期主要污染源及防治措施根据本项目的工程特点，施工期的环境影响主要为施工场地的废水，噪声污染等方面。 1.施工期废水来源主要为工程施工废水和生活污水。其中工程施工废水有一定的油污和泥沙。另外，雨季作业场面的地面径流水含有一定量的泥土和高浓度悬浮物。 要求施工单位在施工现场设置临时集水池，沉砂池，洗车场等临时污水简易处理设施，对施工废水，生活污水进行处理后，有组织排入排污管。另外，还需设置干厕或临时冲水厕所。2.施工期噪声施工各阶段，将会对项目周围环境造成噪声污染。建议：（1） 施工单位应注意施工机械保养，维持施工机械低声级水平，给在较高声源附近工作时间较长的工人，发放防声耳塞，并按工业企业噪声控制标准合理安排工作人员作业时间或进行工作轮换。（2） 施工车辆在施工运行时，禁止鸣喇叭。合理安排运输车辆的路线和工作时间，尤其在深夜，避免运输车辆经过居民住区，防止噪声拢民。噪声源强大的作业尽量在白天进行，噪声大的施工机械在夜间停止施工，最大限度地控制噪声污染程度与污染范围。 3.固体废物 （1）施工期生活垃圾 施工期施工人员的生活垃圾要进行收集，并定期送到指定的垃圾处理场进行统一处置，严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。 （2）施工期生活垃圾 施工期的固废物应送到指定的处置场所堆放或处置。施工结束后，应及时处理清运多余或废弃建筑垃圾。对建筑垃圾中的土建施工垃圾，可以就地填埋处理（可用于地基或低洼地的回填）；安装施工的金属垃圾要进行回收。 环境保护设计 1.废水治理 生活污（废）水，室内生活污（废）水排放采用污、废水分流系统，室外采用合流系统，汇合后排至市政污水管网。 2.固废治理 小区内设有垃圾收集点，并通过收集至垃圾收集站，由环卫部门统一清运。 3.噪音控制 水泵均采用低转速优质水泵，水泵均设减震基础并在水泵进出水管上设可曲挠橡胶软接头，以最大限度地降低噪声。 4.绿化尊重自然过程，尊重地理条件是绿化景观和生态设计的基本原则，居住区绿地常被作为一个生态系统来看待，在此系统中，必须考虑人的因素，以人为中心，形成与人类的审美观念相符的景观。在着力构筑小区内部完善的景观体系的同时，规划设计还力求站在城市的角度来构筑小区的外部景观环境，集借景、用景、造景、点景于一体，形成了裙楼屋面、地面由上而下、由内而外、由外向内的立体景观体系，有效地提升了周边地区的环境和景观品质。 5.2消防设计5.2.1消防水源：采用城市自来水作为供水水源，从小区南侧二环路市政环网及北侧三环路各引入一条DN200的给水管，并在用地红线内形成环状以提供本地块的生活、消防以及绿化等用水，在此环网上设12个室外消火栓，市政供水压力暂定为0.30MPa,并在建筑红线内设水表进行计量,在水表后设置低阻力倒流防止器。5.2.2消防用水量：室外消火栓用水采用低压给水系统，采用市政给水管网直接供给。室内消火栓用水采用临时高压给水系统，由地下室576m3消防水池-消火栓给水泵-18m3的屋顶水箱联合供给，地下室消防水池均分为两格。5.2.3室外消火栓的布置：室外消火栓间距不超过120m，离路边的距离不大于2m，离建筑物的距离不小于5m。 5.2.4室内消火栓系统室内消火栓系统分两个区，低区为地下室至12层，高区为13层及以上。室内消火栓栓口的静压不超过1.0MPa，动压不超过0.50MPa，当动压大于0.50MPa时，采用减压型消火栓。自动灭火系统：在商场、住宅楼电梯前室，地下汽车库等均设有自动喷水灭火系统；变配电室,发电机房设有S型气溶胶气体灭火系统。地下室车库自动喷淋灭火系统按中危险级设计。喷淋强度为8L/min. m2，作用面积160 m2，最不利点压力0.05MPa。系统设计流量为40L/S；商业、店面、住宅楼梯间前室及公寓自动喷淋灭火系统按中危险I级设计。喷淋强度为6 L/min. m2，作用面积160 m2，最不利点压力0.05MPa。自动喷淋灭火系统采用临时高压制，地下室消防泵房设喷淋泵二台，喷淋泵由消防水池吸水经湿式报警阀供至喷淋管网。每个报警阀控制喷头数800个。每个报警阀组供水的最高与最低位置的喷头，其高程差小于50m。灭火器配置：每处消火栓柜内均设有2具3Kg的手提式磷酸铵盐干粉灭火器，不足部分增设灭火器于灭火器箱内，每两具放置于一个箱内。消防控制中心、各层配电间、值班室等处增配手提式磷酸铵盐干粉灭火器。5.3人防设计5.3.1给排水专业本工程地下室平时为车库，战时为核6级甲类人防地下室。5.3.2给水给水水源：平时使用自来水，战时由工事内部水箱解决。战时用水标准：饮用水6L/人d，储存15天。生活用水：4L/人d，储存10天。每个防护分区洗消用水按10m3计。防护单元设生活、饮用水箱，储水箱可战时修建。5.3.3排水在人防口部的滤毒室、防毒通道、扩散室(活门室)、洗消间处设防爆波地漏，将收集后的洗消废水由管道排至防护密闭门外的集水坑内。在非防护隔绝期间用潜污泵把集水坑的水排至室外。第六章 节能6.1建筑节能设计严格按照夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准JGJ75-2003标准设计，保证屋面、外墙面、外门窗的传热系数，按龙岩市夏热冬暖北区地区居住建筑节能设计标准设计控制体型系数。6.1.1.建筑体型系数满足规范要求。6.1.2.建筑外墙采用外墙自保温系统。 6.1.3.建筑外墙采用PVC塑钢普通玻璃窗。窗墙比满足节能设计规范要求。6.1.4.建筑屋顶采用30厚挤塑型聚苯乙烯板保温层，综合传热系数及热惰性指标满足节能设计规范要求。6.1.5.采用节能设备、灯具。6.2给水排水节能设计所有卫生设备均采用节水产品，其中：大便器冲洗水箱选用6升节水型，水池选用水浮球阀控制,、水箱进水选用液位电磁阀控制。6.3.电气节能设计 6.3.1.变电所采用无功功率自动补偿，功率因数不低于0.9，降低电压损失，减少有金属用量。 6.3.2.地下车库、物业管理用房照明采用节能型荧光灯，户外道路照明采用节能灯。公共部位使用节能灯，提高照明效率。风机、设备采用BAS，使其工作在最佳工况，降低能耗。6.3.3.住宅楼梯内设节能自熄开关。第七章 项目组织及进度计