佛冈金龟泉酒店可行性分析报告

佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,一、前言,风景这边独好，第一次考察金龟泉酒店的第一感觉，经过几个月来对周边同类的项目对比。至此仍是老话重提。三进金龟泉考察，特别是最后一次进行全面地，地毡式地详细了解，加上对周边环境的实地走访后，更加对此项目深感成熟。倘若如下可行性被确认，那将是相当可观。花二亿元左右能一举成名轰动全国，甚至于是本企业的领军者。相反，花上十亿八亿元在任何一个繁华闹市建一座高档酒店，其知名度望尘莫及，这就是智慧，这就是品质卑，这就是地位，这就是创造历史。不信？那瞧着走吧！,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,二、项目概况,1、地理概况2、项目实况3、调查报告,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,金龟泉位于广东省中部、珠江三角洲北部，地处素称广州后花园和温泉之乡的佛冈县汤塘镇黄花湖溫泉旅游渡假区内，坐落在黄花河畔的金龟山谷。這里山青水綠石秀，项目占地面积73亩，建筑面积约32000平方米。佛冈历代是兵家必争之地，古称“扼塞广韶橐钥三州”，为广州至韶关的陆路陸路通衢。这里处于龙门南昆山从化温泉、英德宝晶宮、清远飞霞山、清新溫泉曲江南华寺及稍高丹霞山等著名旅遊景区的中心。佛冈拥有风光秀丽的黄花湖温泉旅游渡假区，独领风骚的观音山和羊角山自然保护区，怪石嶙峋的黄花石寨及历史悠久的黃山寺大庙峽人文历史风景区等。佛冈坚持“工业兴县旅游旺县”发展方針，以优惠条件大力招商引资，吸引珠三角南部工厂北移及海內外企业投资创业，工业项目如香港建滔工业城美国約克空调厂、王老吉，旅游项目如聚龙湾温泉度假村和森波拉度假森林，以及房地产项目如佛冈奥园、佛冈恒大、佛冈碧桂园等。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,汤塘镇，传说是托塔天王三太子哪吒以仁慈之心解救芭江人民疾病，拋出一团用脚下下风火轮擦出的真火，落地形成一个水温滾烫的热水塘而得名汤塘。据宋代太平环宇記载，热水塘“泉流不绝，气蒸如雾，可热食物，疮患洗之即愈。”汤塘温泉与世界第二名泉从化温泉属姐妹泉，并同属于重碳酸型含放射性氡泉，水温82度。氡泉為稀有温泉，具有很高的医疗价值，其康复保健应用范围很广，主要为养生保健和抗衰老心血管疾病神經系統疾病代谢与內分泌系统疾病风湿性疾病及皮肤病等。汤塘鎮潖江相伴，环境清幽，小桥流水，古榕老街，这里你可以找到一個桃花源似的乐土。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、地理概况,黄花湖水域宽广平靜清澈，“黄花岭翠，银湖水长”，來到此地仿佛进入清涼世界。黄花湖呈长型，集雨面积54平方公里，湖水面积72公頃，国道106橫跨湖心，京珠高速公路也从湖滨穿过。黄花湖北距县城14公里，南距广州56公里。“温泉水滑洗凝脂”，黄花湖盛产温矿泉，著名的汤塘温泉白石温泉黄花矿泉“三泉奇美”，沐浴温泉水，暢饮矿泉水是人生的极品享受。黄花湖緣由黄花河下游筑坝拦水发电而成湖泊，黄花河发源于黄花镇的山脉，河床逶迆西方，河滩盛产晶瑩玲珑的黄蜡石，地下蕴藏丰富的温矿水，是开发旅游项目很好的天然资源。“结庐在人境，而无车马喧。”金龟山谷位于著名的黄花湖温泉旅游渡假区的东面面，背靠林海苍茫金龟山休闲林场，黄花河自东向西在金龟溪口交汇后入潖江，經北江納入南海。黄花河水色山光，金龟山苍翠葱笼，风景秀丽。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,金龟泉项目是由广东佛冈县金土地实业发展有限公司独资投资。法人代表是林超德，注册资本为人民币2050万元。项目由2007年开始建设，至今已投入6500万元，（未算投资利息及地价）实建营业面积约12000平方米，配套约3000平方米。项目征地面积为73亩，（使用期70年，属酒店及商业用地）可建筑面积为3.2万平方米。另备约60亩为租地使用，年限为50年。平均年租金2万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,众多建筑面积中，只有会馆酒店6407平方米领有房产证，约有6000平方米待消防验证后才领。配套的3000平方米是不可以办证，等于说有房产证的现状面积只有12000平方米。现有客房173间，其中会馆71间，别墅60间，清华楼42间。水疗会馆2500平方米，野外露天池约15000平方米。酒店餐位536位，其中中式276位，美食260位。酒店会议室四间，共可容纳442人会议。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、项目实况：,要完成上述工程至开业仍需要约3000万元。按规划面积达至整个项目完成约5000万元。项目目前债务工行1500万元，其它300万元，共约1800万元。各种证照齐全。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、调查报告：,佛冈区域温泉主题酒店比较成熟，是全广东省最为集中之温泉效应。同一动线的有从化的传统温泉从50年代开始称霸半个世纪至今，一直是官方疗养天堂，在九十年代才开放为公众温泉。周边温泉项目发展迅速，从化温泉十公里范围内就建有三个高档温泉酒店：金叶子、碧水湾、及威格斯。与金龟泉为三点一线的有聚龙湾、森波拉以及金龟泉旁的白云温泉酒店6间（较为抵挡）从上述温泉酒店的档次排位是：碧水湾：房价1080元至2280元不等，平均房价在1500元左右，别墅在600018000之间，威格斯10001600元无别墅，金叶子：普房900、套房1300、别墅500012000元，森波拉：普房800、套房1300、别墅50008000元，聚龙湾：普房600元至1200元，别墅50006000元，从化温泉500800之间，别墅40005000元，白云6间均价是400800元之间，别墅40006000元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、调查报告：,上述温泉酒店除从化老酒店有6%经营亏损外，其余新兴市场均有不同程度盈利。按全年计算172天公众假期及周末两天，开房率均98%以上，其余193天的开房率均在30%-70%之间，甚差者在10%-20%，但不竟是小数。散客门票为：白云6间均在40-60之间，聚龙湾80-120元之间，森波拉在110-130元之间，金叶子130-150元之间，碧水湾300元以上。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,综合意见：,按广东省温泉板块分析，综合有知名度的为：第一版块，从化板块（包括清远、清新）第二版块，惠州版块（包括龙门、惠东）第三版块，台山版块第四版块，河源版块第五版块，中山、珠海版块第六版块，韶关版块上述温泉版块，较小的就不列入名中，纵观其地理位置，从高速铁路、高速公路、航空及大城市辐射作用来看，从化版块最有影响力和号召力，金龟泉酒店地理位置在2小时生活圈范围内，占领了广东省80%江山，潜力无限。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,三、投资预算,1、后续工程投资2、增加投资3、尾期工程4、参股投资5、投资方式,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、后续工程投资,后续工程：3000万元后续工程明细表：1、装修工程：1234万元：客房装修179间6万=1074万元沐浴中心20万露天温泉60万配套工程80万,2、机电工程：587万：电力设备133万冷水设备50万热水设备92万空调设备112万消防设备70万弱点设备100万污水设备17万电梯设备13万,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、后续工程投资,后续工程明细表：3、其他：668万房设备80万家具灯具320万饰物30万布草138万开业费用100万4、SPA及情侣房211万元5、餐饮及会议200万元6、大堂及公共部分100万元，合计3000万元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2、增加项目：1.2亿元,增加项目明细表：一、建筑18776平方米1000元=1877.6万元二、天棚8000平方米200元=160万元三、装修18776平方米3000元=5632.8元（包括所有设备）四、滑雪场装修80002000=1600万元五、冷却设备2800万元总投资1.2070亿元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3、尾期工程：5000万元,尾期工程明细表：土建20幢300平方米=6000平方米1500元=900万园林泳池20幢50万=1000万元装饰20幢80万=1600万元营业用品及摆设20幢30万=600万元水电及空调设备20幢45万=900万元合计投资5000万元平均一幢为250万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,4、参股投资：,1、假设项目结算作价为8000万元2、后绩工程3000万+尾期工程5000万+增加项目1.2亿元，合计2亿元3、总投资为2亿8千万元。金土地开发实业发展有限公司占30%，股本8400万，再出资400万。永顺集团占70%,股本1.96亿元，全部出资。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,5、投资方式：,先投入3000万元将现有工程装修开业。同期投入1.2亿元（实用资金8000万元70%），完成增加项目（同期开业）全部开业实用资产2.3亿元可评估为4亿元固定资产。再融资2.4亿元，我方得1.68亿元，金土地发展有限公司得7200万元。在资金充裕的情况下，在发展尾期工程为20幢别墅用作产权或销售，可回收资金1.6亿元。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,6、增加项目解说,在配套用地旁征用山坡地25亩，按5万元一亩征地，成本为125万元。建设一座拥有343间高标准客房的“雪山温泉酒店”，90%房间为6米8米共48平方米。一半在雪景中享受雪中送炭的温泉浴，一半是享有大自然阳台的温泉浴。这一组合，可以说是世界首创，会轰动全国。（见图）,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,四、效益预算,1、营业预算2、物业升值3、社会效益,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,A收入效益预算大概分为五大类：现有客房类、露天泡浴类、产权别墅管理类、雪山酒店类、雪山运动类。现有客房：会馆+清华楼48共119间，年总收入为：3917.6公众假期为周末2天共172天998天119间=2042.7万元2042.7万元90%开房率=1838.4万元其余193天598元119间=1373.4万元1373.4万元50%=686.7万元合计：2525.1万元/年别墅：12幢每幢5房可分租可整买172天600012幢=1238.4万1238.4万元90%=1114.6万元193天400012=926.4万元926.4万元30%=277.9万元合计：1392.5万元/年,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,露天泡浴类：1919.8万元/年172天298元/人300元/人次=1537.7万元193天198元/人100元/人次=382.1万元合计：1919.8万元/年产权别墅管理收入（略）雪山酒店类：1.2733亿元/年172天343间1980元=1.168亿元1.168亿元80%开房率=9344亿元193天343间1280元=8473万元8473万元40%=3389万元合计：1.2733亿元雪山运动类：2127万元/年172600人150平均价=1548万元193200人150平均价=579万元合计：2127万元总收入为20697.4万元,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1、营业预算,B：费用预测工资：在编人员：金龟泉250人雪山温泉酒店200人合共450人平均工资待遇1800/人=81万12月=972元/年水费：500吨/天5元=2500元365天=91.3万元/年电费：80000度0.08元365天=2336万元/年营业费用：房924人160元70平均开房率365天=3777.3万元门票平均600人50365=1095万元推广费用：600万/年投资利息：2016万税务：206973%=621万合计费用：11508.6万元C.效益预测营业收入：20697.4万11508.6万=9188.8万元,回报期为三年,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2.物业升值,当全面开业并达预收益效果时，物业随着时间（约2年后）及效益体现，估值超过8亿元人民币。敞若集团能借壳上市，以8倍市盈率计算，该项目可为集团增至64亿元账目资产，前途无量。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,3.社会效益：,用智慧、创新可创造行业先锋，引领行业潮流。充分利用本届加拿大冬季奥运会契机，率先关注我国正在掀起的冬季奥运热。扛着五星红旗迎风招展，大力推广温泉与雪山运动的结合，提高集团公司知名度、美誉度。,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,五、风险评估及应对策略,1、SWOT分析2、风险应对策略,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1.SWOT分析,S周边较大温泉已趋成熟交通十分便利，高速、国道连贯中，广州只需30分钟清远市发展温泉版块的政策持积极扶持态度项目生态处于原始，处在山水之间，河溪交纵现状公司缺乏资金，急需寻求合作伙伴W面积较小，难以伸展缺乏投入后之幅射价值现有房间较小，通道较窄，难以达到高档酒店之要求窗户太小，不能拥抱自然，最致命的是该项目不是框架结构，不能改动高速公路噪音打破了山沟里的宁静,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,1.SWOT分析,O温泉在我国仍属朝阳产业，已在掀起温泉是国家不可再生之资源，在大气被破坏，水源紧缺的今天尤为显得更加珍贵雪山温泉是首创，乘冬季奥运之热潮，这一创举必将轰动T石矿场，硅石矿场，石英石矿场三大矿场的运输影响公路质量及交通安全三大矿场的开发致使空气质量难以达到养生健康之目的水源被控制，是未来最大的风险与合作者的矛盾是该项目中的致命因素,佛冈金龟泉酒店可行性分析报告,2.应对策略,利用投资规模的优势，争取佛冈县政府及清远市政府支持，在金龟泉项目深处，要求征用更多土地，在项目往里走十公里镇，距镇五公里泥路有一佛冈山是目前广东省较为有特色及较高的山，目前广州人都喜欢前往登山，把它开发为旅游景点，将来肯定超越梅州的雁南飞。较小房间可精装修，但窗户必须想办法扩大，从杭州的悦源庄就可以看出，没有一间房间不是拥抱大自然的。高速噪音问题，可联合旅游局与公路局交涉，要