2013年深圳房地产十大趋势：商业地产、土地供应风险或爆发.doc

2013年房地产十大趋势：商业地产、土地供应风险或爆发2013年，中国房地产业迎来了它的发展关键时期。基于其在国民经济增长和社会发展中重要地位，各方对中国房地产业今后的走向十分关注。我们在此给出一些思考，以供大家参考。高使用率的功能地产是房地产的正能量近年来，国内功能地产发展方兴未艾。从目前国内房地产市场的发展态势看，短期内针对住宅地产市场进行的限购政策不会改变，同时随着房地产市场的细分，整个产业将趋于进一步转型升级。从2012年底土地出让情况看，不少城市多数出让地块为商住地块，这样在一定程度上为功能地产创造良好的条件。因此，未来更多发展机会将来自泛功能地产，即改善性住宅、刚性需求住宅、使用率高的商业、旅游、教育、文化、养老等具有使用价值和附加价值的地产。努力挖掘其使用价值，提高其使用效率，将使国内功能地产成为房地产市场的正能量。所有开发商和消费者要考虑二率：使用率和满意率。土地制度顶层设计与改革将深刻影响中国房地产业土地是制约房地产业发展的基本要素。目前情况来看，决定房地产业命脉的土地供应依然遭受事实的垄断。这种土地垄断供应制度产生了许多严重问题，如高地价引发的高房价、土地财政依赖症、经济结构扭曲、地方发展转型动力严重不足等等，这些问题不但对房地产业的消极影响相当深远，而且短期内很难解决。土地制度顶层设计显然已经十分紧迫。未来应该针对当前的土地一级市场的供应垄断问题进行系统的改革，这不但是国内房地产市场良性发展的需要，也是中国经济结构调整的战略需要。深圳先期开始的集体用地转化为工业用地的分配制度改革已经开始尝试了新型的土地增长方式，降低工业用地在现有用地指标里的比率，增加住宅用地的指标能缓解供不应求的住宅需求现状。当然，不同区域的公共资源换取飞地用地指标是可以思考的话题。房产税和资源税都将对市场产生巨大冲击近年来，关于房产税和资源税的消息有很多传言，但保有环节的税收将肯定会继续增加试点城市，探讨更多模式和经验。虽然存在重复征税需要增减配合问题、短期推进困难问题等因素，但是从长远来看，国内房产税的全面推进还是一个大的发展方向。预计今年将在6-8个城市试点和推进。资源税以各种应税自然资源为课税对象，它能够调节资源级差收入并体现国有资源有偿使用。作为国有一种重要资源，理所当然是基本的课税对象。资源税一旦开征，将深深影响当地的盲动奢侈消费模式，重视资源价格和环境价格，通过供需角度也会影响土地市场的价格，且这种效应会迅速传导到房地产市场和高端非理性消费市场。资源税开征，将会有效平抑资源的过度开采，抑制各种冲动，从而尽可能避免更多的类似鄂尔多斯、营口等资源型城市的发展速度和需求背离现象的出现。增加收入是中国人住有所居的希望所在就当前收入水平而言，中国绝大多数城市的房价可谓非常高企，一线特大城市尤其如此。许多人觉得这样的房价需要大幅下调，普通城市居民才能够有能力购买。但是，房价问题早已不再是房地产本身问题，它涉及到方方面面的利益，牵一发而动全身，指望房价全面大幅下调是很不现实的。因此，中国人买房的希望不在于房价降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中国版的收入倍增计划，可望将来在大力关注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增长速度不但能够超过CPI，而且能够超越高房价。届时，相对高速的收入增长将会有效消化高房价带来的房地产市场泡沫，辛勤劳动带来的收入增加速度需要超过基本居住住房房价增长速度，这是政府未来需要给消费者的承诺。2013年房地产各项指标将会好于上年预计2013年房地产各项指标，如投资增速、新开工面积、施工面积、竣工面积等都将会好于2012年。以房地产投资增速为例，国家统计局近日公布数据显示，2012年全国房地产开发投资71,804亿元，比上年名义增长16.2%（扣除价格因素实际增长14.9%），增速比1-11月份回落0.5个百分点，比2011年回落11.9个百分点。受房地产调控限购、限贷等政策持续实施的影响，2012年全年房地产开发投资增速创近年来次新低，只比2009年全年的投资增速16.1%回升0.1个百分点，这说明调控政策实施效果明显。但是，随着政策边际效应的逐渐递减，加上宏观面预调、微调力度的加大，行业投资的积极性也有所增加，预计今年的各项行业指标都将好于去年，投资增速将达20%以上，但是现在普遍存在的乐观情绪是不可取的。2012实质是政策最稳定一年，2013是存在变数的，6月底和三中全会后都是重要观察节点，13年只能是谨慎悲观的一年。商业地产、城市土地供应风险可能爆发2010年以来，国内住宅市场遭“限购”、“限贷”、“限价”等相当严厉的宏观调控，投资和投机性需求纷纷被挤出市场。于是商业地产特别是城市综合体俨然已经成为开发商自我救赎武器。2011年后不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。四川省商业地产联盟的数据显示，至2012年上半年，成都商业综合体增至67个，已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1,000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。其中蕴藏的风险委实不可小觑，商业的问题出现将远远大于住宅，某些政府不应该是招商推手而应该是警示者和风险化解者，提供未来准确的数据和土地推案量告知企业，这是最大的服务功能。部分四线城市、资源型城市土地供应过量、天量土地存量带来的供应风险爆发的可能性确实存在。城市进入课题是各类型开发商必须思考的选择题，但绝对要避免某些城市黑名单。房地产企业将强者恒强、房企品牌要进入修复期随着国内房地产市场发展机理不断演进，未来的房地产开发商将会出现一些分化。总的来说，市场集中度将会持续增大。正反馈效应明显，大型开发商由于占据诸多有利因素，往往会利用战略制胜，节奏制胜，金融制胜，它的市场份额会越来越多，更大更强的龙头企业将会越加强势；而一些中小型开发商则会被淘汰出局，退出市场。大型房企一个重要特点就是其开发的节奏把握总是能十分到位，对淡季和旺季的应变策略也非常妥当。如在三四线城市布局方面，万科就比恒大暂时略胜一筹。同时，众多著名品牌企业也在各种因素特别是生存和人力资源以及管控条件下，出现了产品、消费者关系、品牌问题，高端品牌除了绿城也都受到冲击，新周期下，了解消费心理和互联网冲击下的品牌服务工作必须加大修复力度。品牌不再是策划、广告、而是品质、监督、服务和口碑。城市综合生活体开发联动模式和远郊区“产城融合”将是未来重要模式国内不同城市地产的开发，应该根据不同的区位环境与项目基础来选择相应的开发模式，并在此基础上实现产品差异化，以提高地产开发的专业化程度。我们有四类城市化、即大城市到都市圈、小城市向中心城市、县域城镇向城市以及农村就地城镇化四种类型。从区位环境角度来看，发达城市中心城区适宜发展城市综合体；近郊区商业适宜城市产业园；远郊区资源相对分散，土地利用的效率要求降低，低端平价产品较为普遍，基于巨大的发展空间，大城市远郊区和三四线近郊区的产业地产将向“产城融合”的局面发展。可见城区综合生活体开发模式，远郊区“产城融合”将是未来重要模式，；城区综合生活体的开发模式要考虑生活便利、工作距离、交通动线、体验经济，互联网经济等新形式的变化和复合；而远郊区和众多三四线园区开发需要综合考虑产业方向、关联度、支撑度，资源垄断、区域现有资源、市场前景、政府支持、未来资源支持等各个方面。所有的开发模式，都要考虑在载体资源有限，近年来，动漫、奢侈品、教育资源、产业地产资源、高校园区资源等都成为很好的资源被产业地产商而垄断，获资源者获天下。城镇化决定了城市化模式选择与城市进入选择的重要性未来房地产的许多发展机会都能从城镇化、工业化和农业现代化进程中挖掘。所以，中国的房地产也还会有稳定的跟GDP相匹配的增长周期，城镇化决定了城市化模式与城市进入选择的重要性。随着中国城镇化的不断推进，大量人口将定向各种不同类型城市集聚，由此衍生出的对房地产的需求将是巨大的。房地产开发企业，应该审时度势，把握好从农村到郊区，从小城镇到中等城市再到大城市乃至都市圈的进入时以及不同的产品策略、融资策略、拿地策略、管控策略，根据各自不同的区域进入标准，进行风险评估和相机抉择，从今后十多年中国城镇化的浪潮当中获取自己的市场份额和江湖地位。房地产代理中介行业将发生嬗变随着技术的不断推陈出新，房地产代理中介行业将会发生嬗变。在新技术的冲击之下，许多传统的房地产中介业务模式将会面临挑战甚至瓦解。互联网技术的日新月异，加上科学严谨的房地产测评技术的发展，公正客观的估价理财服务体系已经悄然成为行业未来变化的亮点。在这样的情况下，原先依赖于店面等传统陈旧模式生存发展的中介行业，将迎来巨大的挑战和机遇。在新一轮的技术围攻下，在竞争对手的压力下，只有因势利导，乘势而上，紧紧把握住行业发展大势的企业，才能在本轮技术革新中获得不败之身，继续谱写新的传奇篇章。低端经纪人要向高端房屋理财师发展，专业房产估价、测评、理财软件将应运而生，90万亿的存量房屋资产将成为财富平衡器和放大器。作者系中国房地产数据研究院执行院长深圳股票家教一对一培训，手把手辅导，培训期不限，可上门辅导，也可以来本人家里现场学习。本人12年职业操盘，深圳泰然九路私募圈当操盘手多年，自研一套熊市牛市都能盈利模式。可免费学习一段时间验证实力。辅导目标：让大家的投资能力达到年收益率80%以上，让大家做到泰然处之，淡定操作，快乐生活，关心家人，关心朋友，积极进取。培训目的：1、传授本人自研的一套熊市牛市盈利模式，从资料准备、选股、跟踪、狙击、战绩情况、总结分析。不停的实战训练，在实战中固化学员的盈利模式，达到长期稳定盈利、高收益增长。2、强化投资者的风险意识，提倡理性投资。什么是正常的趋势，什么是危险的趋势；何时该入场，何时该离场3、固化投资者的投资纪律。太多投资者没法控制自己，随意买卖，没有规则；买前不分析不计划，买后又担忧紧张。本来可以少亏的变成大亏，本来可以多赚的结果赚几个点就跑。4、深化投资者的心理素