物业公司流程汇编.doc

_管理规章制度XX物业管理有限公司 年 月XX物业管理有限公司规章制度目录一、公司概况一管理模式流程示意图二工作流程图三机构设置图四企业文化、企业精神、企业宗旨、服务标准、管理目标五文明服务用语六文明忌语七员工守则八员工职业道德规范九员工行为规范十物业公司人员编制二、管理部门职责一综合办公室职责二管理部职责三工程维修部职责四保安部职责五财务部职责六商户服务部职责三、管理部门负责人职责一总经理职责二副总经理职责三办公室主任职责四管理部部长职责五工程维修部部长职责六财务核算部主办会计职责七商户服务部部长职责八保卫部部长职责四、员工职责一工程技术管理人员职责二工程维修人员岗位职责三值班员职责四保安员岗位职责五保洁员岗位职责六楼管员岗位职责七绿化员岗位职责八义务消防员职责九地下停车场管理员职责十锅炉工岗位职责十一锅炉维修工岗位职责十二上煤工岗位职责十三水泵工岗位职责十四水处理化验工岗位职责十五房管人员职责十六财务管理核算主办职责十七财务管理人员职责十八办公室办事员职责十九炊事员职责二十公司食堂管理实施方案五、考评细则：一保卫部部长考评细则二带班班长考评细则三商务大楼保卫人员考评细则四商务楼巡视人员考评细则五消防监控值班人员考评细则六园区保卫人员考评细则七超市保卫人员考评细则八车场进口岗考评细则九车场出口岗考评细则十收费兼闭路电视监控保安员考评细则十一保安员考评细则十二保洁（楼管）员考评细则十三绿化员考评细则十四维修工考评细则十五员工考核十六员工考核标准十七部门评比检查评分细则六、管理制度：一接待来访投诉工作制度二商户投诉处理标准作业规程三对讲机管理制度四电话接听规定五会议制度六印章使用规定七办公用品、低耗品、材料购买发管理办法八员工培训制度九人事劳资管理办法十岗位技能工资分配办法十一物业管理有限公司工资标准十二奖惩及辞退条例十三劳保用品管理及领用制度十四劳动纪律管理制度十五劳务用工协议十六财务管理制度十七费用报销管理办法十八费用收缴核算管理办法十九门岗治安防范标准二十保安管理制度二十一工程维修部巡检规定二十二工程维修部签到表二十三机房管理规定二十四设备机房防火规定二十五机房卫生管理规定二十六房间配电房管理制度二十七转、停电通知用户工作规程二十八停电、限电管理二十九临时用电管理规程三十供电运行安全操作规程三十一供配电设备运行管理规定三十二供配电设备维修保养规程三十三电房倒闸操作制度三十四供电实发性事故的应急措施三十五配电室管理制度三十六水暖、管道管理规定三十七空调系统管理三十八维修工标准作业规程三十九维修工作流程图四十锅炉房管理制度四十一司炉人员交接班制度四十二锅炉房岗位责任制度四十三食堂管理制度四十四园区清洁卫生监督管理规程四十五园区绿化管理制度四十六钥匙管理办法四十七仓库管理制度四十八仓库材料保管规定四十九仓库防火安全规定五十材料领用购买监督管理规定五十一档案管理五十二停车场管理规定五十三消防工作手册五十四关于园区劳务用工聘用管理办法七、物业管理委托合同八、内部房屋租赁合同九、办理商户入住服务程序十、公共制度一XX汽贸园物业管理公约二精神文明公约三服务承诺四办理商户大件物品放行工作程序五园区土地管理规定六园区商房及公共设施管理制度七治安消防管理条例八园区车辆交通管理规定九园区停车场管理规定十园区用水、用电管理规定十一园区供电管理规定十二园区绿化管理规定十三公用设施管理操作规程十四园区商户装修管理规定十四附一商户室内装修申请表十四附二装修协议十四附三维修、装修人员暂住人员管理办法十五XX汽贸园露天场地展车安全保卫管理办法十六卫生管理条例十七商户投诉管理规定十八商务大楼电梯使用管理规定十九园区收费管理规定十九附件物业管理收费标准二十房屋设施维修管理规定二十一园区违章处罚标准二十二园区维修收费标准、二十三常用电话一、 公 司 概 况XX汽贸园是为适应汽车产业发展的形式，创新做强汽贸市场、迎接随入世而来的汽车消费商机，根据太原市整体规划，由北方实业集团抽资建设的华北地区规模巨大、功能齐全，具有先进营销模式、国际商务水准的大型汽车贸易服务综合园区。承担园区物业管理的是 公司。凭籍石林经济住宅园区、奥林花园高档住宅园区物业管理的成功经验，对物业管理行业深刻、透彻的理解及物业管理处工作人员严谨务实、不懈努力、不断学习的工作精神，物业管理处将竭诚为商户担供尽善尽美的管理服务。物业管理公司下设一室五部：1办公室：负责人事劳资，档案文书接待来访，投诉及行政事务管理等工作。2商户服务部：负责办理商户入驻手续和商户日常的联络及园区服务项目的开发经营，提供特约服务，代办服务，中介服务以及开展适合园区的商业网点和服务工作。3管理部：负责园区内房屋建筑、公用设施巡检、供水供电、环卫、绿化管理和二次装修审批、监督。4保卫部：负责园区内的消防以及管理组织园区治安、交通、车辆及24小时巡逻，加强安全防范的管理服务工作。5工程维修部：负责园区房屋、土地、共享设施维修、共享设备运行、商户室内报修、特约维修等。6财务部核算部：负责财务收支的核算，加强管理，努力做好各项费用收缴、催收、加速资金周转及日常财务工作。物业管理公司拥有一支精明、高效的管理服务班子，对园区的房屋、土地、公建设施、环境卫生、治安交通、园林绿化等实行统一管理，并选配了一批有专长、懂技术、敬业精神强的技术工作人员，包括锅炉、土建、水工、电工工程师、管道维修工、司炉工、清洁工等，物业管理公司将积极主动的开展全方位的优质服务，一流的管理，我们将以质量求生存、以品牌求发展、以服务求信誉，来赢得客户的信赖。园区物业管理公司现有员工 人，其中管理人员 人，专业技术人员 人，全体员工均经过了岗前培训教育，始终坚持：“用户至上、服务第一、竭诚奉献”的行业宗旨，履行“服务至诚、精益求精、热情奉献、温暖商家”的管理目标，实行“管理无盲点，服务无挑剔，用户无怨言”的服务标准管理好园区。以最大限度满足商户经营居住和办公生活需求，实行：“以业养业，自我发展”的新型管理模式。公司在健全组织机构的基础上，完善了物业管理的各项规章制度，并以严格的管理、优质的服务、逐步创立精品形象。使商户在座享XX汽贸园天时、地利、人和等带来的无限商机和最大利润的基础上产生归属感。我们的服务承诺是：值班室电话铃响三声必须有人接听；接到报修电话10分钟内赶到现场；垃圾随时清理，确保整洁卫生；员工配带工作证上岗；欢迎商户监督批评。为把XX汽贸园的服务推向新的更高层次，给商户提供一个绿色的交易休闲环境，完善的终身服务体系，并感受到现代化高科技先进的脉搏，享受智能化带来经营生活上的便利，我公司全体人员竭诚欢迎各位商户的亲临指导，共同推进XX汽贸园的蓬勃发展。一管理模式流程示意图一、管理方式物业公司采取董事会监督下的总经理全权负责制，实行垂直职能形式，确保董事会目标、计划正确、快捷实施，方便于总经理全面掌握情况，正确指挥、制定指标、安排计划、收集信息、采取措施、监督检查、等一系列运作程序，保证公司经营适应社会、适宜市场，以市场机制调节公司行为，修正管理方式和策略。这将是公司生存和发展的客观规律。二、管理运作流程总经理确定目标拟定实施方案副总经理分解工作下达工作计划公司管理部门工作分解到人执行计划管理部门落实计划执行情况月度例会汇集，制定改进措施。其运作图示为总经理计划及指令管理部门分解到人过程监督工作例会反馈情况三、物业管理方式图示物业公司园区商户联合协会物业管理便民绿化园区商户维修社区文化保安保洁省市政府物业主管部门政府相关部门市物业协会四、管理运行机制公司的管理过程是一个统一协调的系统工程，总经理既是工作的指挥者，同时也是监督的检查者。在整个过程中要不断地检查、判断、纠正、总结，提高管理的高效性。从而保证公司在经营管理上适应市场运行：1、独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的专业化企业化管理方式。2、公司用人原则，宁可破格求才，不用庸人旷职，重业务，重能力，不拘一格，任人为贤。3、实行工作目标责任制度，把工作效益考核考评与个人工资相挂起钩来，按劳取酬“多劳多得”提倡精神鼓励和物质激励协调并用。4、公司坚持“以人为本、无情管理、有情教育”关心员工的生活学习，发挥员工团队合作精神，增强企业的凝聚力。5组织员工的政治、业务、技能培训，提高工作能力、掌握新理论，新技术，新信息。多方位提高员工素质，工作能力，提升公司“超越自我”发展生存的理念。四企 业 文 化企业管理是一种文化，也是企业生存和持续发展的关键。随着市场经济的发展和人们对物业消费认识的提高，它表现了一个企业内在素质的外表形象，并不断的创新与提升，使企业具有强大的凝聚力和社会形象扩散力，这将是一种最新的管理思想和经营理念。公司所制订为：企 业 精 神团结务实 诚信高效 开拓创新 优质奉献企 业 宗 旨服务第一 商户至上 严谨求实 争创一流服 务 标 准 管理无盲点 服务无挑剔 商户无怨言管 理 目 标1、 规范化管理 依法制定管理制度2、 制度化管理 依法约束管理行为3、 塑造企业品牌 提升企业现象4、 以人为本管理 创新管理理念5、 加强知识管理 培养和引进人才6、 智能化管理 完善现代功能五文明服务用语一、接待商户时：您好！请进。请坐。您有什么事情需要我吗？对不起。抱歉。让您久等了。请问您贵姓？请问您住在哪儿？请提宝贵意见。欢迎光临！这件事情需要XX部门来办，请随我来。欢迎再来！谢谢！再见，以后有什么事情随时和我联系。不客气，没关系。请问您找那一位？对不起您找的人不在，请改日来。请您留下电话我们随时联系好吗？我们一定把这件事向领导反映。谢谢合作！二、接电话时：您好！我是XXX部XXX。请稍等。能告诉我您的单位和姓名吗？请您改拨XXXXXXX电话。三、维护秩序时：请不要乱扔杂物。请你爱护花草。请不要在墙上乱涂乱画。请不要乱倒垃圾。请出示出入证。对不起打扰了。谢谢！请走好。请不要在便道上停车。四、在商户办公场所时：按门铃或敲门，对不起，打扰您一下。我是物业公司XXX，能进去吗？得到商户允许后，方可进入商户办公场所。谢谢！六文 明 忌 语不知道。少废话。现在没空。现在不办。这事我不管。到一边等着。爱找谁找谁去。少罗嗦真讨厌。快点。你听见没有。别问我。找领导去这事我不管。七员 工 守 则一、关心公司，热爱本职工作；尽职尽责，无私奉献。二、上班时间内，必须保持着装整齐、整洁，仪表端庄，精神饱满。女不穿奇装异服，不浓妆艳抹，男不留胡须、长发、不坦胸开怀，上班时必须佩戴工作卡。三、服务至诚，文明礼貌，对待商户访客、同时均应以诚相待，保持彼此间的良好关系。说话要得体，办事要彻底，及时解答和解决商户提出的各种意见和要求。四、必须严格遵守考勤制度，不得无故迟到、早退。五、管理人员不得在当班时间内为个别商户做职责范围以外的及对私人服务的工作。六、不准损坏公司信誉及对公司有欺诈及不诚实行为。七、不得向商户或与公司有关的任何人士接受或索取任何形式的礼物或小费。八、热情、周到、主动、高效为商户服务。八员工职业道德规范按照“团结务实、诚信高效、开拓创新、优质奉献”的企业精神和“管理无盲点、服务无挑剔、商户无怨言”的服务标准，规范公司工作人员的职业道德如下：1、严守信用，履行承诺，真诚为商户着想，认真履行岗位责任，说到做到，言行一致。2、主动热情的接待商户，做到生人熟人一个样，忙时闲时一个样。3、着装整洁，仪表端庄，精神饱满，文明礼貌，弘扬敬业精神，端正工作态度。4、接待商户时使用文明服务用语，不能冷淡人，不能刁难人，不能取笑人，不能报复人。5、诚信无欺，遵守纪律，为商户服务不索要礼物，不拿一针一线，维护公司的集体利益。6、敢于同一切违法犯罪行为作斗争，遇到突发事件，要见义勇为，挺身而出，保护商户的生命财产安全。7、刻苦学习和钻研业务知识技能，练就过硬的服务本领，全心全意的做好本职工作。 九员工行为规范 一、职业道德要求1、敬业爱岗。勤奋敬业，积极肯干，热爱本职岗位，乐于为本职工作奉献。2、遵守纪律。认真遵守国家政策、法规、法令，遵守公司规章制度和劳动纪律。3、认真学习。努力学习科学文化知识，不断提高业务技术水平，努力提高服务质量。4、公私分明。爱护公物，不谋私利，自觉维护公司的利益和声誉。5、勤俭节约。具有良好的节约意识，勤俭办公，节约能源。6、团结合作。严于律已，宽以待人，正确处理好个人与集体、同事的工作关系，具有良好的协作精神，易与他人相处。7、严守秘密。未经批准，不向外界传播或提供有关公司的任何资料。二、服务意识要求1、文明礼貌。做到语言规范，谈吐文雅，衣冠整洁，举止端庄。2、主动热情。以真诚的笑容，主动热情地为用户服务，主动了解用户需求，努力为用户排忧解难。3、耐心周到。员工在对商户的服务中要耐心周到，问多不烦，事多不烦，虚心听取用户意见，耐心解答用户问题，服务体贴入微，有求必应，面面俱到，尽善尽美。三、仪容仪表要求1、保持衣冠整洁，按规定要求着装，将工作卡端正地佩戴在左胸前。2、工作场所不得穿短裤、背心、拖鞋。3、男员工头发不盖耳朵，不遮衣领，每天剃须，保持指甲清洁，不留长指甲，扣好衣扣裤扣，紧束领带（大箭头垂到皮带扣处为准），衬衣下摆放进裤内。4、女员工头发不过肩、不留怪异发型、不留长指甲、不染指甲、不浓妆艳抹、不穿黑色或带花丝袜。5、员工不得在大庭广众下化妆、挖鼻孔、搔痒、对人打喷嚏、打哈欠伸懒腰。四、行为举止要求1、站立时，自然挺立，眼睛平视，面带微笑，双臂自然下垂或在体前交叉。2、坐立时，上身挺直，双肩放松，手自然放在双膝上，不得坐在椅子上前缩后仰，摇腿翘脚。3、行走时，眼睛前视，肩平身直，双臂自然下垂摆动，男走平行步，女走一字步，不左顾右盼，不得与他人拉手，搂腰搭背。4、在各种场合，见到上级领导或商户都要面带微笑、主动问好。5、进入上司或用户办公室前，应先用手轻敲3下，得到同意后再进入，进入后不得随意翻动室内物品。6、乘电梯要先出后进，禁止在电梯内大声喧哗。二、管 理 部 门 职 责一办公室职责1、负责公司月度工作计划下达，协调各部门之间的工作关系。2、负责安排各种定期会议和经理召集的临时会议，做好会议纪录并检查落实决议的执行情况。3、负责公司文件的草拟和打印、传递工作；文件收发登记、传阅和保存工作及公司板报的定期更换。4、对公司保存的各种资料要分类建档保管，编制索引目录。遇有缺项的主要资料，要向有关领导报告，及时追索补充。5、接待来信、来访、来人参观等工作，态度和蔼热情，有礼貌，介绍公司情况并做好登记工作。6、负责公司的人事劳资工作，建立员工劳资档案，办理员工的劳动合同及工资核定工作，严格按规定编制工资发放表，不徇私情。7、严格执行考勤制度，负责劳动纪律检查，对违纪违法人员随时向领导汇报；负责员工的工作成绩、工作态度、工作作风、业务技能的考察工作，建立档案，为员工的提级、升资和奖励提供依据。8、配合考核组做好各部门的检查考评工作，并执行奖惩。9、负责公司员工的培训，企业文化与理念的建议与宣传，不断提高员工的思想觉悟和业务水平。10、负责多功能厅的租用，和内部安排使用等管理工作。11、做好公司的后勤工作，保证各部门办公用品的发放与管理，管理好本公司的固定资产。并按时完成总经理交办的其它工作。二管理部职责管理部是物业公司负责监督园区公共部位的清洁、绿化、公用设施，接待商户投诉，代办邮政服务，协助园区安全保卫、消防等工作的职能部门。它是商户服务部部分服务项目的具体执行及延伸拓展。职责如下：一、负责检查、监督清洁人员搞好园区环境卫生，以清洁质量为依据每日评估、每周小结，凡发现不符合清洁质量标准的，限期整改。二、监督园区房屋及公用设施的运行情况，并监管理园区商户的室内外装修。三、配合当地派出所及有关部门搞好园区综合治理。四、组织专业人员，按园区环境规划，做好园林绿化工作，适时修剪、喷药、补充花草，保持园区优美环境。五、监督检查本部门房管、保洁、绿化员工履行岗位职责，遵守规章制度，完成工作任务，定期进行考核、指导、提出改进意见，提高员工服务质量和工作效率。六、组织员工学习业务和专业技能，不断提高本身素质；关心员工生活，培养员工热爱集体、团结奋斗的团队精神。七、配合保安部做好突发事件及特殊天气的应急处理。八、按规范服务流程，工作程序严格管理严格考评；不断总结，不断改进，不断提高服务质量。三工程维修部职责1、主要负责园区公共设施维修，商户室内设施有偿服务，对外小型安装工程、锅炉运行等工作。2、做好园区公建设备的运行安排，对园区内公共管线进行检查、维护、保养、维修，保持上水、下水、煤气管线的通畅，摸清需要大中修和抢修的项目，及时编报房屋设施修缮、养护、维修预算计划并组织实施。3、负责园区内的土建、电器线路、电梯、水、暖、煤气、通信设备的维修、保养、检查工作；遇有暴雨、雪、冰冻等突发气候变化，要对整体设施进行巡查、及时发现和解决出现的问题。4、建立健全商户情况档案、了解房屋建筑施工结构，园区平面图、管线图等资料齐全，做到抢修时准确及时。5、负责对商户内水、电、气、暖设施进行维修、保养。维修人员要昼夜值班，接到报修电话10分钟到达现场，不得拖延，保证小修不过夜，问题较大不能及时修复时，要向商户耐心解释，并向领导汇报，积极组织抢修。6、上门服务的维修操作人员必须持证上岗，要文明礼貌、尽职尽责，保证维修质量。做到商户满意，树立良好的服务形象，不准乱收费、不收受财物，完工后要将现场清扫干净，携带派修单经商户签字后交回备案，商户满意率要达到98%以上。7、按时上报规定的各种报表，填写工作日记，建立商户维修台帐，测算修理项目价格，编制年、季、月维修工作计划并总结上报。8、开展对外维修项目有偿服务。承接外部任务时，要经主管经理批准，要留足人员，不得影响园区的维护工作。9、每月按时登记园区水电总表支出数，做好和有关部门的核对工作。园区所有用户的水电费，每月20日至22日抄查底数，23日报送财务。10、做好园区平时每日巡视检查水电使用情况，防止跑、冒、滴、漏现象。11、确保锅炉、水泵、送变电等工作按经济技术指标安全运行，正常供应；对设备定期检查、保养、清洁、润滑、紧固、确保设备完好；平时认真填写设备运行纪录，根据运转情况，采取有效技术措施，降低能源消耗。12、团结协作、爱护公共设施及工具，节约使用材料，达到最佳使用效果。四保卫部职责1、负责管辖园区范围内商务大楼、地下室、配电室、消防监控室，空调机房、一环、二环、三环各专卖店、1#、2#、3#维修车间、综合服务大楼、轮胎办公楼、车管办公楼、检测车间、车管大厅、二手车、水泵房、发电机房、锅炉房等整个园区的人身财产、消防设施、公共设施、交通秩序、车辆出入及停车场安全保卫工作。2、维护园区范围内正常的业务工作秩序，敢于同一切违法犯罪行为作斗争，对园区范围内寻衅滋事、扰乱秩序的人员及时制止、阻拦直至扭送公安机关。3、保卫人员必须严格按照甲方所制定的岗位职责、考核办法、管理制度执行，坚守岗位、站岗服务、礼貌带人，文明值勤、规范操作。上岗时必须着装整齐，举止端庄，认真负责，勇于同一切违法犯罪行为做斗争。4、XX汽贸园保卫科系集团保卫处直属分支机构，接受其业务指导，日常工作接受XX汽贸园公司领导并与物业公司衔接，服从物业公司安排，严格履行请销假制度，加强组织纪律，做到一切行动听指挥，保证做到召之即来，来之能战，战之必胜。5、园区范围内的值勤时间执行全天候24小时保卫服务，提供不间断性巡逻，发现问题必须10分钟赶到现场解决；如发生重大案件，保卫人员必须负责保护现场，并及时向集团保卫处、物业公司报告、公安部门报警，并积极配合组织实施。6、门岗保卫人员要严格执行出入证管理制度，严防“三无”人员进入商务大楼二、三层办公区域内，对出入人员携带物品和车辆认真检查，对来访人员履行规定登记制度。7、流动岗保卫人员按规定区域和路线认真巡查登记，发现可疑人员和非正常现象要果断处理，及时报告。做好防盗、防抢、防劫工作，保护公共设施，维护园区的经营和工作秩序。8、告知装修施工人员，必须到物业管理部办理出入手续，如发现无证人员一律不得进入施工现场，严格检查施工动用明火情况，对违规现象及时发现制止，并及时向物业管理部汇报。对其进出厂的车辆及材料和设备工具等进行认真检查，并做好登记。9、严格执行消防条例，检查维修消防设施器材，保障正常使用，负责认真做好防火工作及火灾隐患的处理。10、负责园区安全措施及超市大楼安全监控设备的管理和操作。11、严格执行园区停车场、停车位及商务大楼展区的停车管理规定，保证各种交通标识导向线清晰醒目。指挥进入园区车辆务必停在车位区域内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失、丢失，必须照价赔偿。12、对出入园区的车辆要认真进行检查、登记。属商品车辆一律凭经销商家开具的出门证予以放行；属使用车辆务必停在指定泊车区内，不得越界停车，保护好车辆的安全，如有损失丢失，必须照价赔偿。13、负责做好园区上牌拓号的车辆秩序管理工作，严格按照有关规定标准认真收费，并将所收款项于当天下午17点交与财务结算，做到帐实相符，日清月结。14、负责做好园区露天场地和超市楼展厅商户车辆的出入、验收和交接手续，认真填写车辆存放表，并于次日早8点交到物业部。15、保卫人员必须做到认真负责、坚持原则、不得私自脱岗，严禁喝酒，严禁在执勤时睡觉、打扑克、哗众打闹、扎堆聊天。16、保卫人员按规定时间负责在早、晚开启和关闭园区擎天柱、铁艺、路灯及超市楼公共区域内照明；同时早晚开启和关闭超市楼里公用区域的热水器，在夜班巡逻、检查过程中如发现有未关闭的门锁、灯或空调等物时，应及时关闭。17、必须严格执行换岗交接班制度和公物使用制度，如有违纪者视其情节给予处罚。18、负责承担园区自行车棚中午12点13点、下午19点以后及节假日全天的看管工作。19、负责园区大门口三包区域和自身卫生责任区的卫生扫除工作。20、如遇其它突发事故不能处理时，要速与物业管理部有关人员联系。21、保卫人员有责任对如下违规现象进行监督、检查、制止：（1） 乱扔果皮、纸屑、烟头。（2） 随地吐痰。（3） 点燃明火取暖、烧杂物。（4） 擅自接电、接水。（5） 未经允许挖土、取土。（6） 未经允许不得上商务楼顶层楼面或私自进入地下室。（7） 将建筑垃圾在非指定地点乱堆乱放。（8） 在非指定区域洗车（包括草坪、环路）。（9） 乱贴广告、条幅、招牌等。（10）严禁在公共露天场所修车、换油。（11）交通要道、消防通道未经许可，一律不得停车。（12）园区执行“宽进严出”外运物品必须凭物业部出具的出门证方可放行。五财务部职责 财务部是物业管理公司财务管理和会计核算的执行部门，是对公司的经济业务事项进行会计核算，实行财务监督、组织、安排、使用各类资金提高资金利用效率，以实现最优经济效益的职能部门，财务部工作的主要职责是：1、根据物业管理公司的经营特点合理组织财务活动。2、依法合理筹集资金，并有效使用资金，提高资金使用效益。3、建立健全内部管理制度，完善经济核算，尽可能降低消耗，增加盈利。4、正确计算和反映经营管理成果，合理组织分配并依法缴纳国家各项税收。5、实行财务监督、执行国家各项财经政策，法规和企业内部财务管理规定、审核公司各项开支，对预算开支标准和各项经济指标按照财务管理大纲进行监督。6、做好各项财务预算、控制、核算、分析和考核等工作。7、加强资金管理，准确反映财务收支情况，及时进行清理债权债务的核算工作。定期向总经理报告资金周转情况。8、熟悉物业收费标准，进行收费核算，回收率达到95%以上，做好售电抄表计量、计费和收、催、结欠款工作，并做到收费对帐程序管理，数字准确，核算清楚。9、按照国家有关税收政策、标准和上级有关规定，上缴各种税费。10、熟悉本职工作，提高业务水平和工作能力，严格管理会计帐薄、凭证和其它资料，做好保密工作。六商户服务部职责商户服务部具有协调、沟通、公关、服务等职能，是物业公司对商户的执行与反馈并提供多种直接服务的部门。物业公司主要对商户服务是通过商户服务中心的业务程序和服务环节来完成的，它是物业公司与商户之间的桥梁，是物业公司的窗口。职责如下：1、提供园区管理咨询服务，受理商户投诉、办理商户迁入、搬离、室内装修及装修后验收的申请手续，商户资料的派发手续等工作。2、负责园区内外经营开发和公关联络工作，建立经营信息台帐和追踪开发纪录，并定期向主管经理汇报。3、制定开发项目计划，组织安排已承揽项目、人员招聘和前期准备工作，并做好经营核算和远景规划设计。4、开展多种延伸服务项目的开发，包括中介服务、销售点代理、超市、园区便民服务网点的经营开发工作，做好园区整体服务规划。5、负责园区车位出租经营业务，协助招商部做好招商工作。6、负责签订办理各类出租合同，并建档保管定期检查履行情况。7、定期向经理汇报各个项目的经营进展情况。8、积极慎重做好新项目的可行性报告和市场调查，给经理决策提供科学依据。9、办理领导交办的其它服务经营业务等工作。三、管理部门负责人职责一总经理职责1、负责公司全面经营管理工作，按公司的经营规划，制定公司整体经营管理目标计划；参与重大经营项目的开发工作。2、制定公司工作任务，审定公司各项管理制度和管理方案，主持召开工作会议及成本分析会议。3、建立健全公司组织机构，任免管理人员，主持公司例会，及时解决管理中出现的问题。4、负责公司资金筹集，控制资金运行情况；负责控制成本费用开支；审批各项费用报销。5、检查、协调各管理部门工作运行情况；定期召集经营管理情况汇报会议。6、以身作责，关心员工，努力提高公司凝聚力，调动员工的工作积极性，使员工以高度的热情和责任感完成好各项工作。二副总经理职责一、协助总经理制定工作计划，当好领导参谋，发挥助手作用，掌握公司各项工作的落实情况。二、贯彻落实上级指示精神和公司的各级规章制度，按照总经理的安排，积极做好科室之间的协调工作，催办、督查、落实、完成好日常事务。三、负责管理制度和方案编制；月度工作计划安排、检查考核等工作；定期召开月度工作计划会和季度汇报会。四、负责经营计划编制、经营项目开发、对外承揽锅炉运行服务，供应水电暖等工作。五、严格按照公司制定的服务程序，经常深入工作弟一线，检查每个岗位的工作情况，发现问题及时汇报、解决。六、加强公司与商户的联系，及时为商户排忧解难，把物业管理工作置于商户监督之下，从而集思广益，将反馈的意见，要求，建议、投诉及时逐条整理综合、研究、妥善解决。七、督促检查安全保卫和消防工作，做好经常性防事故保安全教育，抓好公司各个工作面的安全检查。八、负责维修、抢修工作安排，定期对员工进行业务培训与考核，不断提高员工的整体素质和服务技能。九、积极主动工作，以身作则，关心职工，协助总经理做好职工的思想政治工作，主动提出合理化建议。十、完成好总经理交给的其它各项任务。三办公室主任职责一、在总经理及主管的领导下，负责公司日常行政管理、人力资源、后勤保障等工作，当好领导的参谋和助手。二、负责公司各类印章的管理工作。三、认真做好政府各职能部门、集团、商户的接待来访工作，协调各方面的关系，正确处理有关问题。四、负责监督检查职工签到、出勤情况，汇总考勤，为工资发放提供依据。五、组织公司董事会，经理办公会、办公例会并安排部属人员做好会议纪录。六、监督、检查、指导本部门员工工作，定期进行考核。七、完成公司领导交办的其它工作任务。四管理部部长职责一、认真贯彻物业管理法规、政策、方针，执行公司各项规章制度、管理标准、工作流程、考评细则，落实工作目标责任。二、制定本部门的工作计划，加强对本部门保洁、绿化、房管等员工的监督、检查、指导工作。三、督促检查本部门员工履行岗位职责，遵守各项制度及工作进展情况，并进行考核指导。四、定期汇总业务报告和工作总结，并提出改进工作的管理措施。努力提高管理服务水平。五、组织本部员工学习业务知识和专业技能，努力提高每个员工的工作效率和服务质量。六、关心本部员工生活情况，帮助他们解决实际困难，培养员工热爱集体、团结奋斗的团队精神。五工程维修部长职责1、编制年、季、月维修工作计划，按月统计上报实际完成工作报表，填写维修台帐，进行有偿服务项目估价，提出材料工具规格及需用量计划，商报批购。2、认真抓好本部门日常工作安排，协调部门人员带领其完成园区房屋的水电暖维修保障任务，与其他部门取得联系共同为商户做好服务工作。3、熟悉掌握园区的水电暖设施、设备的运行情况及管理状态，及时准确安排维修计划，做到心中有数，有隐患及时排除。4、主动热情为商户和解答并解决维修上出现的问题。5、分配维修人员的当日工作，对所管人员进行工作业绩考核。6、全面负责锅炉房、变电所，深井泵房的技术、生产等行政管理工作。7、采取多种技术措施，降低能源消耗，保证各项经济技术指标的完成。掌握材料的消耗规律，坚持勤俭节约方针，制定上报材料定购计划，合理安排材料领报，杜绝各种浪费想象。8、定期对所属人员进行安全防事故教育，严格落实各项规章制度，严格操作程序，防止事故发生。9、按时参加公司各种会议并及时传达贯彻会议精神，编制设备检修计划，检查落实总结，按月填报各种报表并进行经济核算总结。六财务部部长职责一、严格执行会计法、财经纪律和财务制度，负责公司的财务管理和成本核算工作。二、制定财务管理制度：编制年、季财务收支计划；按时编制报送财务会计报表并进行财务分析。三、严格执行现金管理制度，处理好现金收付存缴和银行支票结算工作。四、加强资金管理，准确反映财务收支情况，及时进行清理债权债务的核算工作。定期向总经理报告资金周转情况。五、严格按规定审核采购、借款、票据使用等报销单据，对食堂收支帐务进行核算。六、建立综和各种帐薄和有关科目，登记及时准确，帐帐、帐物相符。七、熟悉物业收费标准，进行收费核算，回收率达到95%以上，做到售电抄表计量、计费和收、催、结欠款工作，并做到收费对帐程序管理，数字准确，核算清楚。八、按时编制员工工资表，编制财务报表，进行各种库存的盘点。九、按照国家有关税收政策、标准和上级有关规定，上缴各种税费。十、熟悉本职工作，提高业务水平和工作能力，严格管理会计帐薄、凭证和其它资料，做好保密工作。七商户服务部部长职责1、在总经理、副总经理的领导下，负责商户服务部的工作，贯彻执行物业管理法规、政策，执行公司各项管理规章制度。2、编制商户服务经营计划和项目开发计划，对本部门工作进行统筹安排。3、负责对外联络，扩大经营范围，增加服务项目，提高经济效益。4、督促、检查指导本部门员工履行岗位职责，遵守规章制度并进行考核指导。5、定期汇报商户服务经营状况并进行总结，提出改进工作措施，提高服务经营水平。6、组织本部门员工学习商户服务经营业务知识，努力提高业务技能、工作效率和服务质量。7、处理商户投诉，定期收集商户意见，建议并反馈至各职能部门。8、根据商户入驻园区后的需求，结合园区实际情况，及时提出单项服务实施方案，报公司领导审批。9、每日对商户工作人员数量进行调查和统计，适时建立餐饮、客房、通信、报刊征订、医疗服务、洗衣房、车船票预定等服务项目、全方位提高服务档次。10、组织部门员工对各项服务工作进行交叉检查，保证各项工作处理及时，衔接到位。八保卫部部长职责1、全面贯彻实施园区的治安消防工作。2、及时向公司领导及保卫处汇报具体工作。3、 在保卫处防火总负责人的领导下组织保卫部认真完成消防十项职责。4、遵循“群防群治”原则，组织实施各项安全防范措施。5、亲临现场并处理发生在园区的重大治安案件和事故。查清案件原因，总结教训，并将事发经过及处理办法以书面形式向总经理及保卫处汇报。6、国家法定节日期间，组织有关部门对园区的消防设施、设备进行一次维护保养，对园区各场所进行一次全面的消防安全检查，对检查出的问题填发整改通知书，并落实整改情况。7、每年组织保卫人员进行一次消防训练，组织全公司开展一次消防演练，并进行一次消防实操训练。8、及时调查处理用户对保卫部、保卫人员的投诉。9、每天审阅当值记录薄、交接记录薄、监控记录薄、收费工作薄，发现问题及时解决纠正处理。10、负责每天监督、检查、指导本部门员工的工作，纠正工作偏差，对工作失职或违纪的员工提出处理意见，报送公司人事部门。11、每天对班组的工作进行评估并做好记录。12、每半年对本部门员工进行一次考核。四、 职 工 职 责一工程技术管理人员职责1、认真做好园区规划、设计和维修工程的监理工作，为园区商户创造良好的生活环境。2、对中、大修工程要认真监理，严格执行国家有关的建筑安装工程施工规范和太原市修缮工程施工技术操作规程，把好施工质量关，切实保证园区商户的安全。3、负责做好园区的工程预结算和房屋档案及房屋报表工作。4、负责园区内公用设施的规划设计工作。5、努力完成领导交给的其它工作任务。二工程维修人员岗位职责1、熟悉园区各类房屋的分布状况、房屋内外部结构、附属设施，清楚水电暖消防系统的管线走向、分布状况以及管线控制位置、设备的性能和使用状况。2、思想稳定，立足本职，加强业务技术知识的学习，熟悉掌握供电、供水、供暖等技术；热爱本职工作，热情接待每一位商户，服务周到，高标准、高质量的为商户服务。3、统一着装，仪表整洁，佩戴工作证，做到不留长发、胡须，树立良好形象。4、经常巡视园区，掌握公共设施及消防设施的运行和完好状况，发现有损坏、隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修，以确保公共设施的完好无缺。定时定期对未入住的房屋及设施进行检查，防止发生跑、冒、滴、漏，保证室内设施完好。5、保证上、下水系统、排污管道和供电系统畅通无阻，设备运行正常，确保按时供水、供电，各种设备干净无积尘，设备室环境卫生整洁，使用安全无隐患。遇有停水、停电要提前通知商户。6、水、电、暖维修人员必须持证上岗，并严格遵守安全条例和操作规程。7、及时满足商户的维修需求，解答商户问题时态度热情，接到派工单10分钟内赶到现场，做到急修不过夜，排除故障准确无误，小修小补应及时完成。上门维修应态度热情，服务周到，爱护商户的财产，维修时工具要轻拿轻放，在商户处不准拉家常，不准抽烟、喝水、吃东西，更不允许接受商户送给的钱物，对于因不慎损坏商户物品的，要照价赔偿。8、严格执行公司规定的各种维修管理费、特约服务收费价格标准，并及时上交财务，给商户开具收据，如有收费不交或向商户索要小费者，一经发现，按收取额的10倍处罚。未经派工不得干私活。9、严格按公司规定办事，凡属商户反映维修人员的有关违纪问题，根据违纪事实，对当事人给予处理。10、爱护公物，自觉维护公司形象，团结互助，工作不扯皮，执行公司的规章制度，服从领导的工作安排，协助部门领导做好交办的其它工作。11、认真及时填写维修日志，提出好的建设性意见或合理化建议。12、积极完成部门领导和公司领导交办的其它工作。三物业管理部值班人员管理制度1、值班时间为：星期天早8：00至晚6：00；夜班晚6：00至次日早8：00；2、严格执行公司各项管理规定，要有高度的责任心、敏锐的洞察力。3、值班人员必须坚守岗位，随时接听报修、投诉、来客来访的接待，认真做好当班记录。4、负责实施突发事故的抢修、处理。5、负责突发事件的协调解决，如不能解决时应及时向有关领导汇报请示并积极与相关部门取得联系配合处理。6、负责监督检查保安人员值勤巡视，认真做好查岗、查哨及园区各公共场所电源、上下水管等设施的检查管理。7、严格按照排班顺序轮流值班，当班人不得擅离职守，需要调整时必须请示部门主管领导批准。8、当班人员通讯工具必须开通，不得关机，如发现有关机或联系不上等情况，一经发现视其情节严肃处理。9、值班人要与锅炉房保持联系，并负责与锅炉房带班人员一起验收燃煤入库，确保煤质与重量如实记录，如有弄虚作假，将按有关规定严惩。10、值班人有责任对锅炉房带班人员及司炉工进行工作检查，认真查阅锅炉房设备检修、保养、运行、水处理、事故及交接班的各项记录。11、联系方式：物业公司负责人：张小68239） 7086612田 68242）赵 68282） 7580699曹利68251） 6084730张建68293） 安 68288） 李小68286） 李俊68285）吴建王望68283） 闫晓宇6943781 孙培信公司负责人：张元68019） 胡李68270）王文68231）工程部负责人：王建68212） 段贵68248）保卫处负责人：张计张国68289）四保安员岗位职责1、保安员上岗需着制式服装，佩戴胸卡，做到仪表端正；坚守岗位不擅离职守，作风正派；遵纪守法，遵守上下班时间及执勤、巡逻、值班、交接班纪律；执勤中要提高警惕，纠正违章和处理问题时做到言行规范，讲原则，讲方法，以理服人，以礼待人，文明执勤，禁止与商户和顾客发生争吵现象。2、执勤保安员要认真做好防火、防盗、巡查工作，发现不安全因素立即查明情况排除险情，并及时向主管领导报告，确保园区安全，维护正常的治安秩序。3、巡逻执勤保安员实行24小时轮流巡视和巡查，巡视园区时要勤走、勤查、勤问，发现形迹可疑的人员及时进行盘问、追查，必要时按章检查其所带物品。执勤中要以敏锐的职业警觉注意观察人、事、物，发现其它可疑情况应加倍警惕，并及时与班长取得联系或上报领导；发现偷盗、破坏等违法犯罪分子要勇于斗争，决不能临阵脱逃，坚决杜绝重大案件和事故的发生。4、爱护监管好设施设备。防止撬门偷盗、损坏公物等事件的发生；熟悉了解园区的防火设施，开展安全检查，及时消除火灾隐患，随时注意火警，制止燃放明火，掌握消防安全防护知识，熟悉消防器材的位置和操作使用保养方法。做到发现火情早，报告报警准确及时，组织人员行动快，扑救应急措施周到。5、严格履行值班登记和交接班制度，对本班发生的各种情况，及要认真处理，又要认真做好值班纪录，遇有紧急情况，要及时向上级领导请示报告，值班中发生、处理的各种情况需作详细记录，按时交接班并主动介绍本班情况和上级指示，明确下一班需要处理的有关问题。不得迟到、早退更不准误、漏班。积极配合其他班组保安员做好安全防范工作，把好大门关。6、礼貌地指挥进出车辆并认真检查，指挥、监视园区车辆按规定路线行使，确保通道畅通无阻，防止交通事故，并做好车辆的停放管理工作，防止撬、盗车事件的发生。保持门岗岗亭的整洁及设施、标识完好；同时积极向商户做好治安保卫宣传。7、对运载贵重物品或搬家出园区的车