房地产社会实践论文

我国房地产市场的发展趋势唐山学院 土木工程系 李海周 李博 徐欣 闫丽星 周艳博 田由甲 摘要：地产作为国民经济新的增长点，为中国经济的快速增长做出了巨大贡献。08年金融危机对房地产行业有不小的影响，国内外房地产都出现了不小的波动，国内政府采取相应的宏观调控政策，缓解房地产业危机。唐山市和秦皇岛市城市和农村住房情况在此基础上有了很大的改善，房地产投资速度也达到一个新的高度，人们对于住房舒适性、宽敞性以及现代化的要求进一步提高。在反复研究的基础上，结合唐山、秦皇岛两地的地方经济的特点，立足两市房地产业现状，以促进其持续健康发展为宗旨，我们设计了“唐山市房地产调查问卷及皇岛市房地产调查问卷”，试图全面探讨两市房地产企业需求及其发展前景。调查中，我们得到了许多可贵数据且从中发现了一些弊端与问题，并就此提出几点意见与建议。关键词：房地产; 发展; 需求【ABSTRACT】 Real estate as national new economic growth point, for the rapid growth of Chinas economy has made great contribution.08 on real estate industry is a financial crisis at home and abroad, the influence of real estate has appeared, domestic government adopt corresponding macroeconomic policy, alleviate the real estate industry crisis. Tangshan and qinhuangdao city and rural housing conditions on the basis has greatly improved, real estate investment rate has reached a new high, the people for housing and modernization KuanChangXing comfort, further improve the requirements. On the basis of the research on repeated, tangshan, qinhuangdao local economic characteristics of the two, two ShiFang real situation, in order to promote the sustainable development for the purpose, we design a real estate questionnaire and huang tangshan city estate questionnaire island, trying to explore its overall demand for real estate enterprises development prospects. In the survey, we got a lot of valuable data and find some shortcomings and problems, and puts forward some opinions and Suggestions.KEY WORDS: real estates, development， demands前言本论文是在我们市场调查的基础上撰写的，通过网络及各种可采用的渠道获得信息，分析了两市房地产行业发展的形势、政策、行业总体水平、市场供求现状、市场结构特征。报告汇集了两市的房地产开发、商品房交易价格、销售和空置状况等重要经济指标。涵盖了房地产开发、商品房销售、房地产需求规模、房地产政策与住房金融、行业竞争态势以及发展趋势等重要内容；分析了两市住宅市场的供求状况、价格走势、住房消费状况与需求特征以及房地产开发企业的竞争态势。调查总结房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。本文我们围绕着唐山及秦皇岛房地产行业的发展与现状、市场形势分析及未来发展趋势进行了初步探讨与评述。一、房地产行业的发展与现状（一）由卖方市场进入买方市场近10年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，1997年的货币分房和按揭贷款，使中国的房地产集中喷发出巨大的消费能力和庞大的市场需求，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起。随着这股提前了的消费曲线和消费节奏的慢慢恢复，产品的极大丰富，按揭贷款和预售条件的严控，无论是主观和客观上都会造成持币待购现象，在总量饱和和差异竞争的双重压力环境下，中国的房地产市场已经由卖方市场进入买方市场。（二）由杠杆投资阶段进入实力投资阶段以往由于土地、贷款、垫资、预售等一系列政策的宽松和倾斜，一个项目往往只需总投资额的30甚至更少，就可以运作起来。但是随着政府和银行出台的相关政策，项目的资本金比例提高到35，土地招拍挂的前期拿地资金，土地贷款的停止和开发贷款的紧缩，对期房转让和预售条件的高门槛和消费者现房观念的成熟等，将中国的房地产由贸易型（定金式）的投资模式向产业型（实力型）投资模式逐步转化。二、房地产行业的市场形势分析住房仍然是居民的基本生活需求。在全面建设小康社会阶段，随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续发展的动力。供不应求是未来几十年中国房地产市场的主导趋势。房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展前景必须从基本国情出发，充分考虑中国加速的城市化进程和住房市场化改革的影响，以科学发展观为指导，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。目前房地产运行主要受金融政策和土地政策宏观调控政策两大因素影响。从景气分析来看，国家采取宏观调控的效果是非常明显的，而且通过调整供地结构，加大对经济适用房和普通住宅用地供应，在一定程度上遏止了房价的快速上涨，也提高了房地产市场质量。中国房地产短期开发销售（项目型）和区域化生存发展的两大特点，决定了中国房地产市场是不能套用所谓香港和美国模式的，对于大多数中小房地产商来说，如何运用好所在区域的综合资源优势（人脉、关系、风俗、市场和价格等），充分发挥房地产企业的学习型特点，借助各种房地产专业力量和工具，必将成长为区域性的主导力量。三、未来发展趋势（一）投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例（投资率）历年变化可以看到，即使在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38的水平。但2001年的投资率已经达到38.24，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。由于央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，使房地产信贷投入增速进一步放缓，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。（二）土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将继续成为土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。（三）二手房市场继续升温二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。（四）供求关系仍然偏紧，房地产销售量持续增长从需求来看，影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。从2004年开始全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。（五）企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。因此，要想在日益激烈的房地产市场竞争中长久地生存和发展，必须具有强大的资金实力。世界各国房地产发展历史的共同点就是企业的规模化和集团化，只有少数十几家、几十家大的房地产公司主导了大部分市场。随着我国房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。 在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中。房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发。概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。（六）房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来几年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一，房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二，近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三，从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。具体分析作为河北省的经济龙头，唐山的经济实力不容小觑。2008年，唐山第一次跻身“全国GDP3000亿元俱乐部”，2009年，唐山GDP全国名列第十九，总量逾3800亿元，增长11%，稳定快速的增长势头再次凸显了唐山强大的经济实力。唐山雄厚的经济总量引起了商家的广泛关注，众多商业巨头纷纷将橄榄枝抛向唐山。商业地产巨头不断入驻，带动了新商圈兴起。2009年上半年，唐山市房地产市场随着行业的持续回暖，投资规模大幅回升。据统计，2009年1至6月份，唐山全市完成房地产开发投资94.74亿元，同比增长1.6倍。同时，唐山房地产施工规模扩大，统计数字显示，1至6月份，唐山市房地产开发企业房屋施工面积993.71万平方米，同比增长1.3倍。2009年1至11月，唐山市房地产开发房屋施工面积1413.62万平方米，同比增长1.1倍。其中，商品住宅施工面积1187.20万平方米，同比增长93.8%；房屋新开工面积763.75万平方米，同比增长1.3倍。全市房屋竣工面积157.57万平方米，同比增长47%，其中，商品住宅竣工面积144.93万平方米，增长47.6%。1至11月，全市商品房销售面积310.65万平方米，同比增长60.8%。其中，商品住宅销售面积296.31万平方米，同比增长62%。1至11月，商品房销售金额107.75亿元，同比增长93.4%。其中商品住宅销售额99.83亿元，同比增长92.2%。1至11月，全市商品房空置面积30.28万平方米，同比增长6.8倍，环比降低9.8个百分点。2010年，房产商依然十分看好唐山市场。虽然近期国家出台了很多调控政策，会对整个行业造成一定影响，但是整个经济是向前发展的，刚性需求一直未被满足，土地资源却是有限的。从供需关系上讲，房地产市场仍会处于卖方市场。从4月份成交数据上看，房产新政对唐山楼市影响不大，唐山市中心区商品房4月份共成交2204套，同比增涨632.23%，环比增涨105.79%；商品住房成交均价为6010元/平方米，与上个月相比每平方米下降了390元。存量房共成交543套，同比下降了15.42%，环比下降了2.16%；存量（二手）住房成交均价为5452元/平方米，与上个月相比，每平方米上涨了277元。2010年岁初，中央连续出台了系列调控房地产市场的政策措施，从“国四条”到“国十一条”、“国十九条”，再到新近的贷款首付款不得低于50%，无疑表明了政府调控房地产市场的决心。随着国家宏观调控政策的密集发布，楼市市场观望情绪开始加重。一些投资者对于住房投资已经非常谨慎，纷纷寻找其他的投资新产品，其中包括投资转向商业地产，而唐山市的凤凰新城项目，无疑是一大亮点。凤凰新城的开发建设，是唐山市走向现代化的重要窗口，是提升城市功能的重要平台，是转变经济发展方式、优化产业结构的重要选择，它在唐山“四城一河”开发建设和全市经济社会发展中占有非常重要的地位和作用。截至2009年11月，河北唐山凤凰新城总投资170多亿元的41个项目开工或完工，已累计完成投资91.55亿元。唐山将加快把凤凰新城建设成为国内一流的中央商务区。作为全国著名旅游城市秦皇岛，其房地产发展状况也是不容小视的。2009年3月，秦市新建住宅价格同比开始出现下降，降幅为0.1%，这是近5年来秦市新建住宅价格首次出现下降。同时，全市房地产投资呈继续下降态势，房地产业前景不容乐观。一季度，秦市房地产业完成投资仅8.05亿元，同比下降35.0%，其中住宅投资完成5.99亿元，下降37.6%。房屋施工面积677.96万平方米，同比增长11.8%，其中新开工面积 81.5万平方米，下降15.1%。房屋竣工面积39.6万平方米，同比增长33.0%。商品房销售面积12.33万平方米，同比下降48.4%。全市房屋销售价格同比涨幅继续逐月回落，一季度房屋销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上年同期回落3.7个百分点。其中新建住宅价格同比首次出现下降，降幅为0.1%。同时，秦市拉动投资的主要支柱产业房地产业，2009年以来投资一直处于下降趋势。2008年全市房地产业全年完成投资82.5亿元，占全社会投资的27.2%，如果2009年房地产业的投资比重要保持与上年一致，就需要全年完成近99亿元的投资，而2009年一季度全市房地产投资仅完成8.05亿元，到年底还有90亿元的投资缺口。目前市民大多持币观望，在市场前景不明朗的情况下，开发商新上项目的热情也不高。2009年上半年，该市房屋交易的权属登记量猛增，超过了历史同期水平，创下近几年来的历史新高。1至6月底，全市商品房转移登记量为4266起，45.27万平方米，与去年同期相比上涨了11.63%和0.94%，而二手房的交易共登记12201起，比去年同期上涨了45.66%，是所有登记类别中上涨幅度最大的一类，达到了历年同期的最高水平。在市场的刚性需求其实并不很高的情况下，造成登记量猛增的原因主要与国家购房、税收等相关政策的调整有关，如首次购买90平方米以下普通住房契税税率由1.5%下调到1%，2009年1月1日起对住宅二手房交易征收营业税期限由原来的5年缩短为2年，且征税额从全额征收改为差额征收，给不少人减轻了巨大的购房负担。此外，从2009年3月1日起，该市停收了新建房屋所有权转移登记费，也就是各类商品房的确权登记费，并将房屋交易手续费减半，所有这些刺激政策都促进了商品房和二手房交易量的大幅度增长。同时，市房管部门缩短审批时限、减少审批环节等措施也在一定程度上促进了该市整个房地产交易市场的快速发展。 秦市房价呈现暴发式增长，2010年新春伊始秦市各地产商不断抬高房价，不断动摇着买房者等待的信心和耐性，令一些人恐慌地加入抢购大军。感到恐慌的还有卖房者，由于担心自己的房子卖低了，房主这段时间都在多次无理由的上调房价，市场上有些二手房，一个星期内提价次数多达五次，几乎是一天一提价，目前普通位置的普通二手房房价上涨千元已不算稀闻。商品房销量也在与价格的疯涨同步上升，第一季度全市批准预售商品住宅面积31.3万平米，同比减少2.3%，全市累计销售商品住宅面积29.04万平米，同比增长92%。其中3月份商品住宅成交量环比上月上升了121.7%，3月份商品住宅成交价格同比增长6.7% 。今年二手房市市场上，投资性购房比例明显上升，占整个成交量的三成左右，新政策实施将首先会使这类购房者下降。新政也将打击许多改善型购房者，这一人群大约占购房者16%左右，从而使今后一段时期秦市的楼市交易量有一个平稳的过度。但是受外来购房者涌入影响，降价空间不大，但增幅有望回归5%至6%的正常范围内。据地产经纪人分析认为，目前秦市房房价已经远远超出了居民的消费能力，属于炒起来的市场，新政将有助于其逐渐回到理性地面上的，但新政的力度多大还要看各银行的实际执行力。实践方式：此次调查我们采取市场问卷调查方式，通过对市民和房地产从业人员的询问了解。房地产市场情况问卷调查表1、您的年龄 20岁以下 2130岁 3145岁 46岁以上 2、您的职业是 机关、事业单位 厂矿企业 个体经营户或私营企业户 其他 3、您目前所住房屋属 商品房 房改房 自建房 向房管处租住 向单位租住 4、您目前所住房屋的产权状况为 有产权 无产权5、在经济条件允许的情况下您首先会选择 选择地块自建别墅 在本市购买商品房 租房 其他 6、您家庭每月的收入 800元以下 8001500元 15002500元 25004000元 4000元以上 7、您认为本市的房价如何 贵 还可以 便宜 8、您认为35年内本市房价走势如何 会涨； 不会有太大变动； 下降 9、您目前是否考虑购买住宅 不买 一年内购买 三年内购买 五年内购买 10、您如果购房会先选择 二手房 现房 半年左右的期房 一年左右的期房 二年左右的期房 11、您购房的目的 结婚 转卖升值 居住以解决生活问题为目的 放租收长期利益 居住以改善生产质量为目的 商住两用 12、您喜欢哪一个楼层 一楼 二楼 三楼 四楼 五楼 六楼以上 13、在环境、位置与户型几个因素不能同时满足时您会选择 环境一般户型较好 户型环境均好价格高 地段好环境一般 自然环境好户型一般 内室环境好户型一般 14、您倾向于哪一类户型 一室一厅 二室一厅 二室二厅 三室一厅 三室二厅 四室一厅 四室二厅 复式 15、符合您需要的住宅总建筑面积是 60m2以下 6080 m2 80100 m2 100120 m2 120150 m2 150180 m2 180 m2以上 16、您对所购住宅要求什么样的内部装修水平 不需要任何装修 提供厨卫的装修 根据开发商提供的多种装修方案再作选择 全面的室内装修 17、您对所购住宅的公共部分要求什么样的装修水平 普通装修 高装修 其它 18、您比较倾向的付款方式是 利用家庭储蓄一次性付款 向亲戚、朋友借款后一次性付款 向银行按揭贷款 公积金贷款 19、您能够接受的住宅最高房价为每平方米面积 2000元以下 2000-3000元 3000-5000元 5000-6000元 6000以上 20、您能按受的一套住宅最多房款总值是 50万元 60万元 70万元 80万元 只要房子满意价格无所谓 21、您认为我市房地产开发市场存在的主要问题是可多选 无问题 广告虚假 面积短斤缺两 从业人员良莠不齐服务态度差 合同欺诈 配套不到位 22、您在购房时如需银行或公积金贷款您能接受的每月还款金额是 500800元 8001200元 12001600元 16002000元 2000元以上 23、您认为我市现有房地产开发企业的综合实力和信誉如何 好 较好 一般 差 实践经过：此次实践我们先去了秦皇岛，对当地居民进行了问卷调查及询问，理解了他们对购房的看法及对房地产的发展趋势的看法，然后我们又去房地产公司进行进行调查。在这里，售楼小姐为我们主要讲述了秦皇岛正在建设的森林逸城项目。本项目由秦皇岛海三金屋房地产开发集团有限公司开发，秦海市海三建设股份有限公司施工，景观设计单位为美国凯勒建筑设计有限公司，建筑设计单为:加拿大ADS建筑师事务所。本项目位于秦皇岛市西南，南侧紧临百亩原生态森林，社区富含大量对人体有益的负氧离子。与大海的直线距离为600米，西南为世界四大观鸟湿地之一北戴河观鸟湿地，东临2008年奥运会分赛场，北靠河北大街，西外环路、滨海大道对项目呈合围之势，可便捷抵达市中心。是及产权式公寓、商业、幼儿园、小学、会所为一体的大型滨海社区。本项目计划分四期五年开发，总周期为2006年-2010年,建筑形式主要有“6+1”多层；21层、27层、32层高层；9层小高层公寓；独栋别墅、双拼别墅、叠拼别墅等。森林逸城自入