（参考课件）麦肯锡_汽车产业园相关案例研究.ppt

,附件,汽车相关产业园市调,产业链研究结果,问卷调查统计及市调结论分析,国内外案例研究,汽车园各功能规模经济预测,功能区规划布局原则初步建议,【鄂尔多斯铜川汽车博览园】按照产业集群化发展打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区,总规划面积15平方公里，以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了4S品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区,项目简介,可借鉴点,规划布局功能分区明确，结合大、小车主要动线合理布置功能区，有机联系又互不干扰以风情街区的形式打造汽配城，建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色开发策略充分考虑现有市场基础优先启动汽配园，先期物业全部销售以快速回现，返租两年，统一运营管理，后期考虑自持,园区总体功能分区图,乘用车配件园,在建重卡配件城,园区入口,沙盘展示,【北京西郊汽配城】以汽配销售为核心，综合文化、服务等打造现代化汽车服务产业园区,占地面积10万平方米，建筑面积5万平方米，目前有5个汽车配件专业厅，1个汽车精品大厅，两座现代化专业大厦，拥有经销商近千户，是北京最早的汽配市场之一，也是京西最大的“大三S”汽车园区,项目简介,可借鉴点,规划布局分区明确，按功能使用及需求频度布局，最常用的小型车靠近主要道路、主入口，重型车、精品等需求量较低的布置汽配城内部，管理大厦置于最内开发策略先满足最高需求量的小、中型车的汽配大厦的建设，轮胎区保证快修及供应，精品大厦、综合大厦在后期完成注：精品大厦、综合大厦尚未完工,物流区,在建重卡配件城,园区入口,效果展示,园区总体功能分区图,停车场,物流区,轮胎区,二手车交易区,汽配大厦,汽保大厦,精品大厦,综合大厦,公园广场,汽配大厦,汽保大厦,【窦店汽车城】采用信贷、保险、挂靠、验车、上牌等一站式的整车销售模式，同时提供完善的售后保障服务的多品牌货车4S店集群,占地面积200多亩，已先后建成了北汽福田、江淮汽车、中国重汽、陕汽重卡、北方奔驰五家在北京地区最标准的集销售、服务、配件于一体的重卡4S-A1类店集群。售后服务年维修量可在15000台次，汽车城内设有大型配件库房，配件齐全，配件储备超过了1000万元以上,项目简介,可借鉴点,规划布局功能分区明确，采用前店后场的形式，利于形象展示，主要功能分为新车区、4S店、维修区,新车区,维修区,品牌4S店,4S店内展示,功能分区示意,【北京五方天雅汽配用品城】以批发为主、批零兼营的汽配集散地,规划布局功能分区整洁有序，市场管理规范将检测中心、车管所设置在入口处，带来强大的人气集聚效应；4S品牌汽车专营设置在诏示性强的位置，以有利于新车发布和广告推广汽修店面宽进深短，约为8m*6m，一层为配件销售及仓储，二楼为办公开发策略分2期开发，一期汽车配件市场、二期汽车用品市场（汽车用品超市4条特色街区）汽车用品连锁超市，与国内外汽车用品生产商、供应商联手，开创国内汽车用品自选超市经营新模式,检测中心,京朝车管所,轿车4S店,7000,4000,3500,项目简介,可借鉴点,【区位】位于京哈高速和东五环交汇处的五方桥西南侧【规模】经营面积25万平方米【特色】北方最大“以批发为主、批零兼营”的进口国产配件及汽车用品批发总部基地,汽车用品超市,汽车用品超市,6000,【北京AUTOMALL汽车基地】北京高档大型汽车、汽配交易中心，密布汽车、配件、维修、美容装饰、4s店等多种产业种类,占地30万平方米，由20万平方米的国际化汽配MALL和5A写字楼和五星级酒店组成，它创新了“大4S店”的概念并成功实施。,项目简介,可借鉴点,规划布局功能分区明确，采用“三区一园”规划理念，将销售与汽配、维修独立分开绿化面积占建筑面积的1/2，建筑形式全部为三至五层的全现浇框架结构，是少见的低密度建筑开发策略借鉴该园区“大4S店”的概念，形成本项目特有的创新运营模式,园区总体功能分区图,乘用车配件园,快修区,休闲娱乐区,汽车装饰区,【北京汉龙货运中心】作为北京最早的和最知名的货运物流中心，汉龙在功能分区方面做的十分明确,大户型区,精品户型区,小户型区,停车场,地磅,配套区,入口,北京汉龙货运中心紧邻北京西南五环，京开路，总占地25万平米，拥有商户200多家，是北京最早的也是最知名的货运物流中心。,项目简介,可借鉴点,规划布局功能分区明确，各个不同的户型区互不干扰，停车场紧邻小户型区和配套区，为小户型是商家提供停车和装卸货物的场所。大户型和精品户型皆为独立院落模式，前面为装卸货区，后面为办公区，为有实力的商家提供更加良好的场地条件。,总体功能分区图,中心入口,精品户型区,停车场,配套区,7,【北京城环城国际汽配城】中国北方地区最大的汽配集散中心,北京城环城国际汽配城位于南四环东路，总占地面积220多亩，总建筑面积10万平方米。商户经营品种非常丰富，涵盖几乎所有汽车品牌，汽车配件品种齐全，批发零售，汽车快修检测、汽车装饰美容等售后服务一应俱全。,项目简介,可借鉴点,规划布局汽配城道路宽敞，方便进出大型货车及小轿车。商铺均为两层，一层为配件销售，二层为配件仓储。开发策略汽配城内商铺结合宽敞的道路，形成了“配件快修”商业模式。,汽配城范围,汽配城入口,汽配城道路及店铺,【大南郊汽配城】北京京南地区规模最大的汽配市场,项目位于北京良乡卫星城西侧，一期占地面积100亩，二期工程正在规划筹建中。主营汽车配件，汽车装饰品，汽车维修用品，汽车维修工具，汽车保险，汽车销售,小轿车配件、装潢、油品、灯具、塑料件,工程、机械配件及进口车配件,项目简介,可借鉴点,规划布局功能分区明确，根据不同的功能区合理设置不同的动线，大车、小车分别从不同的出入口进出，内部道路通畅,大车区,快修区,轮胎区,汽修区,本次沟通议程,汽车相关产业园市调,产业链研究结果,问卷调查统计及市调结论分析,国内外案例研究,汽车园各功能规模经济预测,功能区规划布局原则初步建议,鄂尔多斯铜川汽车博览园,鄂尔多斯铜川汽车博览园是按照产业集群化发展打造的集汽车销售、服务、物流、文化、展览于一体的综合性汽车贸易与服务产业园区,鄂尔多斯铜川汽车博览园位于市党政机关所在地的康巴什新区与老城区之间的东胜区铜川镇（塔拉壕镇），距城区6公里，紧邻109国道、包府公路、环城公路，直通210国道和包茂高速，和鄂尔多斯装备制造基地遥相呼应，区位优势和交通优势明显总规划面积15平方公里（一期规划面积2平方公里，二期规划面积13平方公里）。园区全部建成投入运营后，销售额可达到300亿元，提供20000多个就业岗位，将促进鄂尔多斯地方经济的发展,铜川汽车博览园,相关示意图,关键说明,区位示意图,园区总体规划图,鄂尔多斯铜川汽车博览园,以汽车商贸服务功能为主，围绕汽车主题汇集了4S品牌、乘用车、商用车及工程机械展销与服务、汽车主题公园和物流信息港等十大功能区,小汽车销售4S店30万平方米。小汽车二手车交易4万平方米。重型卡车及工程机械销售45万平方米。重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。汽车综合服务贸易14.5万平方米。园区配套商业区8万平方米。汽车博物馆及会展中心12万平方米。汽车主题公园33.5万平方米。商务办公区14万平方米。居民住宅区60万平方米。汽车旅店和宾馆5万平方米。学校及医院5万平方米。其他综合配套服务1.5万平方米。,功能布局示意图,一站式汽车综合服务区,品牌集聚区,金融商务办公区,汽车文化教育培训区,生活配套区,会展,乘用车贸易服务区,商用车与工程机械销售与服务区,汽车主题公园,物流信息港,二手车市场,职能仓储区,生活配套区,回收拆解与再制造基地,通过高端立市，并以规模化经营及产业集群联动发展带动整个园区的开发,通过汽车品牌专卖店集群引爆区域,基于现有的用车市场，优先启动国道两侧汽配市场,通过教育培训等完善综合服务配套的打造来提升整个区域价值,通过住宅销售实现价值,启动策略,启动项目,乘用车贸易区天骏汽配市场,店集聚区会展中心一站式服务中心,金融商务区职业技能培训区,生活配套区二手车交易市场回收拆解,培育阶段,引爆阶段,提升阶段,实现阶段,在空间布局上以109国道为分隔，形成“北小南大”的总体格局,布局特点,布局示意图,结合主要交通流向布局功能区109国道主要以过境交通为主，把重卡工程机械车功能区及维修区等布置在道路两侧国道以北以小汽车销售、维修为主，临近城市环路，重卡工程机械等大车则布置在国道以南、大车小车互不干扰,小汽车销售、维修,大车汽车销售、维修及物流,以及相对分离的各功能片区和适度集中的公共配套设施,乘用车市场,商务生活配套区,货车农用车市场,汽车运动、文化主题公园,各功能配比,16,统一的规划布局和运营管理保障了项目的成功运作,统一运营,主要的举措,政企合作共同建立管委会,整个招商和运营管理都由园区管委会统一管理，以政府为主导，企业负责具体的实施,一期所有店铺全部销售以快速回现，然后再返租给园区以保障统一的招商管理后期主要是出租的形式，由企业自己持有，统一运作提供大量的优惠政策：工商基本费用全面，营业税方面缓交或者免交，或象征性收取定额税，办证提供便利的条件，水电、取暖费按照城市最低标准执行,统一招商,由企业主导具体招商,运营模式,【4S品牌集聚区】目前规模已基本形成，汇集了多家高端品牌店,已入驻品牌,规模：30万平方米概况：园区规划了100家小汽车品牌4S店现已入驻高端品牌4S店75家，宝马、奥迪等55家已投入运营；奔驰、保时捷、雷克萨斯等4S品牌店正在建设,规模：小汽车销售4S店30万平方米小汽车二手车交易4万平方米概况：包括乘用车销售、维修、装饰美容市场，可容纳商户500多家，成为辐射周边的国际汽车零部件暨汽车用品采购交易城同时，二手车交易、置换平台，整合在线服务、实体运营和物流优化配置功能完善，依托区域资源优势，辐射全国市场，成为国内二手车的交易总部。,【乘用车市场】基于鄂尔多斯良好的市场基础和消费能力，将其作为整个园区的引爆项目,小汽车修配市场,小汽车修配市场,小汽车修配市场效果图,小汽车修配市场鸟瞰图,“我们把小汽车配件作为整个园区的引爆项目，主要是考虑到这里小汽车保有量大，市场没有什么风险，而且政府有规定，整个东胜区的汽修、汽配都要迁到园区里来。当时考虑的是先启动路北的片区，把路北侧炒热再开发路南，而且这边离市区最近，跨度最小，交通方便”鄂尔多斯铜川汽车产业园副总经理庄总,规模：重型卡车及工程机械销售45万平方米。重型卡车及工程机械二手车交易与报废车辆拆解回收30.5万平方米。重卡物流、仓储、机电及配套服务基地60万平方米。特色：以风情街区的形式打造汽配城，各街区内配套完善、分别布置餐饮、超市、银行等设施，生活便利，改变了传统汽配城脏乱差的面貌，建筑以层为主，一二层为商铺，三四层为配套居住，独具特色,【商用车暨工程机械商贸区】以独特的商业风情街区的形式打造，园区内部形成完善的配套体系,重卡及工程机械区,重卡配件市场,鄂尔多斯市信息物流中心,物流公路港效果图,揽胜全球的商用车暨工程机械商贸总部占地3000多亩，可容纳商户2000余家，提供品牌销售、整车发送、维修保养、零配件批零等全方位服务,提供全程可视化、自动化和智能化的物流信息港，是国家物流业调整与振兴规划八大重点示范物流基地港建设地之一,回收拆解市场主营乘用车、商用车和工程机械的回收、拆解、再制造等相关业务，实现绿色物流,【汽车运动、文化主题公园】的建立将提升整个园区的品质，利用原始地形、河流建成，独具特色,规模：33.5万平方米概况：充分利用自然地貌,规划建设试驾体验、汽车影院、卡丁车俱乐部、越野体验场、汽车嘉年华儿童乐园等主题休闲娱乐场所,汽车越野赛道,汽车影院,卡丁车赛场,“汽车主题公园需要消费达到一定水平才适宜建，像鄂尔多斯这样的高消费城市都害怕搞不起来，现在仅仅停留在概念阶段，今年计划要做一部分，包括汽车电影院，全国各地的汽车电影院也不少，但是基本都是亏损经营，做这个要把汽车主题和娱乐的东西结合起来，要考虑消费人群”鄂尔多斯铜川汽车产业园副总经理庄总,相关访谈,概况及规模,主要配套功能,规模：园区配套商业区8万平方米汽车博物馆及会展中心12万平方米行政综合服务区14万平方米居民住宅区60万平方米汽车旅店和宾馆5万平方米学校及医院5万平方米职业技能培训区8.8万平方米其他综合配套服务1.5万平方米,汽博园主入口,行政综合服务区,住宅配套区：独立的住宅片区，以公寓为主,面向园区产业工人及市内中低端消费者汽配城的三四层作为公寓独立销售，平米小户型，以园区工人为主行政综合服务区：包括车管所、检测站，为新车落户上牌、二手车验车、办理过户手续提供一站式综合服务商务生活配套区：包括金融、办公、高档休闲会所，与汽车酒店、主题餐饮和Soho商务公寓等配套设施成为10余万高知人群宜商宜居的魅力之城职业技能培训区：规划建设了汽修、驾驶、汽车美容学校及相关教育设施，为园区和社会培养、输送汽车行业技能人才,【商务生活配套区】每个园区内都有包括饭店、超市、银行、公寓等完善配套，住宅以中低客户为主，面向园区内产业工人,长春高力中国北方汽贸城,区位：位于长春汽车产业开发区汽贸园区景阳大路与西环城路交汇处,高力集团是中国汽配产业连锁市场专业运营商。创建于1995年，是以商业连锁市场开发运营为主的大型集团企业，位列中国企业500强。高力集团凭籍其独具特色的“产业城市商业地产”四位一体的开发运营模式，在汽配产业连锁开发领域中，成功地开创了属于自己的一片广阔天空。,位于吉林省长春市开业，总投资18亿元、占地45万平方米，是中国目前规模最大的汽车配件市场,项目概况,企业背景,规模：以30万平方米国际汽配交易区为核心，在1平方公里范围内囊括了汽车主题文化公园、品牌汽车4S店、长春旧机动车交易市场、长春市车管所等功能,高力中国北方汽贸城,形成融八大中心为一炉的现代化、国际化全球汽配交易平台，真正实现全球汽配“一站式”采购、“一条龙”服务,八大核心功能区,大车汽配交易区小车汽配交易区汽车快修区汽车装饰区,轮胎区物流运输区综合区德国小镇,25,采用世界先进的“BLOCK”合院街区理念进行规划，以组团式街区和组团式停车场的绝妙设计，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，确保各组团商业人气兴旺，铺铺临街，绝无商业死角，彻底颠覆了传统市场的规划弊端。,规划布局体现了“BLOCK”合院街区理念进行规划，确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角,设计理念,“BLOCK”合院街区鸟瞰图,“BLOCK”合院街区,“BLOCK”合院街区,采用世界先进的“BLOCK”合院街区理念进行规划,确保各组团商业人气兴旺，杜绝商业死角。项目用地地形为两边高，中间低，建筑巧妙利用地势落差，构筑立体交通网络和立体人流、商流动线，创造性地设计出“上首层”和“下首层”交相辉映的“双首层”商街格局，彻底颠覆了传统市场的楼层规划弊端。下首层层高6米，店铺面积为50平方米，上首层层高为“63”米，店铺单层面积为25平方米，“买一层赚一层、租一层用两层”，以给经营户提供最超值的使用空间。,根据地势创新的提出了“上下首层”的概念，以给经营户提供最超值的使用空间,设计理念,上下首层示意图,上、下首层建成效果,“上首层北部空间,独特的设计理念及先进管理运营使得高力北方汽贸城从此告别传统汽配城“脏、乱、差、堵”的形象，全面提升了中国汽配市场的整体素质,其各区详细布局如下,A区上首层,A区下首层,区上首层,区下首层,其各区详细布局如下,万国汽贸园案例研究,在汽车综合市场、4S店（3S店）这两种模式之外，出现了综合二者之所长、拓宽汽车园运营方式的新模式,4S是指将新车整车销售(sale)、零配件供应(sparepart)、售后服务(service)、信息反馈(survey)等四项功能集于一体的汽车整体服务方式。它是一种以消费者为中心的营销模式，从售前服务到售后跟踪服务的一条龙服务模式。,“大4S店”由若干个专业的4S店组成，即把卖车、零配件、维修等业务分门别类，分别由不同的店家来经营，有的专门做汽车经销，有的专门做零配件销售，有的专门做汽车维修，每一类都面向多种品牌和车型,由汽贸市场为商家提供各自独立的品牌专卖店，而零部件供应和汽车修理则集中到汽贸市场统一建立的配送中心和修理中心进行。销售独立，配件和维修集中，这就是大3S的理念,在经济比较发达的城市，经销商兴建“4S”汽车专卖店，而在不发达的中等城市或县级市，建立具有整车销售和维修服务功能的“2S”店。当保有量达到一定规模时“2S”店可以升格为“4S”店,大3S模式打破了汽车厂家自成一体的销售、售后服务体系，集中售后服务方式集约利用物质资源和人力资源,传统3S店或4S店,x品牌经销商,x品牌经销商,Y品牌经销商,Z品牌经销商,x、Y、Z、配件连锁店,x、Y、Z品牌汽车修理中心,x品牌配件供应,x品牌汽车维修,x品牌售后服务,Y品牌经销商,Y品牌配件供应,Y品牌汽车维修,Y品牌售后服务,Z品牌经销商,x品牌配件供应,x品牌汽车维修,x品牌售后服务,.,.,.,.,该模式造成物质和人力资源的严重浪费，并使无直销能力3S店售后服务处境尴尬,.,.,该模式降低了汽车厂和经销商的经营成本,“大3S”市场,集中,集中,将传统4S店和大3S模式比较，大3S模式更适合二三线城市发展,4S模式,投资成本,市场要求,大3S模式,单个店铺投资较少，成本要求低，成本回收较快,分类,单一4S专营店往往投资巨大，动辄千万，乃至几千万，成本回收速度慢,多种品牌联合经营，对单一汽车品牌出货量要求较低，对于商铺面积要求要求较小,对销售市场要求较高，占地较大，且建筑要求较为严格，甚至链座椅等物品都要从厂家直接进货,打破了大牌汽车厂商自成一体的销售、售后服务体系，统一的配件及维修不容易获得认可,利于产生集群效应，吸引不同需求的客户，在保有量不高的地区利于提升销售量和营业额,品牌形象,经营规模,保证产品从销售到售后服务管控及质量，利于提升汽车厂商品牌价值,各个4S专营店之间无相互联系，各自为战，且目标客户群单一，形成不了规模，也产生不了规模效应,太原万国汽贸园“大3S”市场的诞生地，是一个具有先进营销模式、多元功能设置、国际商务水准的大型汽车贸易服务综合园区,山西万国汽车贸易服务园占地50万平方米，主建筑商务大楼，品牌汽车专卖店、汽车超市、二手车交易、汽车维修检测中心、汽车美容中心、培训中心、轮胎仓库、车友俱乐部等建筑面积达85000平方米，是华北地区最大的汽车贸易中心之一园区同时具有完备的整车销售、配件供应、技术维修、信息反馈、二手交易的5S功能,万国车友俱乐部,万国汽贸园招商部,万国汽贸展厅,旧机动车交易中心,汽车检测中心,新车展厅,建园之初，拟把传统的综合市场、现代的3S店、4S店及理想的“大3S”市场三种模式组合，保证在模式创新基础上左右逢源,传统形式的综合市场,品牌专卖店,二手车经营、机动车维修检测、物流等,1,专门吸收实力有限的小经销商，以期形成聚集效应,3S店4S店,销售区与维修区分开（有些根本不设立维修车间）共有14家，面积从1500平方米到2000平方米不等，这是为厂家、商家建3S店、4S店而准备的可以商家自建，也可委建,2,3,这是为实施大3S中的后两个S而准备的如果汽车厂家或经销商还想坚持自成一体，单独建立配件和维修体系的话，汽贸园也给留出了足够的面积,园区完善的一站式服务体系成为园区招商亮点，已引进品牌汽车余家,园区共有40余家汽车经销商进驻园区，其中9个4S店，商户入住率已达95%交管、车管、保险、工商、税务、银行等职能部门已入驻园区，真正实现了“汽车不出园，手续办齐全园区建有上海大众、一汽大众、福特、江淮瑞风等4S店，建有品牌汽车专卖店、汽车展厅21个以及轻、重型卡车、大、中、小型客车展销区上海大众专卖店是园区现有最大的4S专卖店，也是山西省目前最大的4S大众服务站,园区在践行“大3S模式”之初受到中低端品牌商户的充分肯定，而随着业主实力的增强，该理念才逐渐淡化,项目前期动作：为满足营销能力弱的品牌汽车商户能为客户提供完善售后，2003年园区统一设立汽车维修检测中心，负责各种品牌汽车维修规模：占地5830平方米，248万元的先进设备及完善的售后服务体系功能：拥有检测诊断、维修服务、整形美容三个车间效果：发展成为上海大众、斯柯达、东风风行、江南奥拓、中兴汽车特约维修服务站,项目现状动作：截止2011年初，维修服务中心聚集的品牌汽车商纷纷撤出，建立了各自维修点；目前该中心成为上海大众单一品牌维修店原因：汽车销售与维修是结合的，不能分离，一车、一店、一品牌；万国汽贸园招商部总经理孙治平维修服务中心聚集的品牌汽车商陆续形成规模，经营实力增强，有能力负担维修建店成本，因此撤离,缺点：办公楼离商户太远；描述：统一的办公楼未必就好，距离远的商家店面就没有近的方便,园区规划布局多强调主观意识，忽视市场特点及容量，造成规划上面不少硬伤,缺点：项目规划主观意识过强，没有充分考虑市场及合理规划;描述：展销大楼虽然树立了高端形象,但挡住了楼后面的各品牌销售店;,缺点：展厅设想为3层均为销售展厅，但未考虑市场容量,与市场结合不足,规划面积过;描述：现以独立展厅为主；展会多时，3000展厅面积又不够大,缺点：路网动线不明确；不能便捷达到目的店面；描述：总体路网布局为环式