使用市场法评估房地产计税价格需要关注的问题.doc

使用市场法评估房地产计税价格需要关注的问题一、市场法评税计价提出的客观必然性1、理论依据“实行有利于科学发展的财税制度，建立健全资源有偿使用制度和生态环境补偿机制”1是建立评税计价机制的理论依据。自上个世纪五十年代，居民房屋出租时要向租赁者收取租金收入，所以要向政府交纳房产税金。但在改革开放后三十多年里，人民的居住水平不断得到改善和提高，由原来的几代人同居一个屋发展为今天的几乎是两代人居住一套房子的事实，导致空置房现象较为普遍，于是就出现闲置房、空置房出租的事实。在前几年的金融风暴中，有钱人为了防止货币投资风险，于是就做起了房地产开发商和炒房投机商。炒房现象在目前的现实生活中也较为普遍，有钱人、有权人、有势的人大多有多套住房，这也是不争的事实。而另一方面，中国的年青人则需要几十年甚至是几代人的努力才能买得起一套住房，在房地产交易中又出现了以低价报税的手段而偷逃国家税收的现象也十分严重。为了抑制炒房热，稳定金融秩序，节约社会资源，和谐社会，和谐中国，国家职能部门责无旁贷地要运用税收杠杆强制调节人民的经济运行和提高人民的物质生活水平。我国房地产业从一九九三年至今已经有近二十年的发展时间，房地产市场的强劲发展，同时也推动了存量房交易的发展，这个由房市推动的经济发展“无论是在拉动GDP的增长，还是在提高居民的居住质量上都起到了决定性的作用。”2随着国民经济的强势增长，房地产市场的繁荣也出现了过度投资、投机现象，房价飞涨，贫富差距进一步拉大，所以要采取强硬措施抑制这种现象。2、政策依据根据中央政府职能部门三个文件精神，一是中华人民共和国税收征收管理法第三十五条规定：“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税款。”3二是财政部和国家总局于二OO九年七月十四日印发的财政部、国家税务总局关于开展应用房地产评税技术核定交易环节计税价格工作的通知，三是财政部、国家税务总局又以财税2010105号文件发出了“财政部、国家税务总局关于推进应用房地产评估技术，加强存量房交易税收征管工作的通知。”4所以，要对存量房交易纳税人申报的计税价格进行评估，对于低报成交价格，伪造阴阳合同，以及评估报告偏离实际情况的现象可能起到控制作用。逐步将房地产评估计价技术应用到计税价格的评估核实工作之中，增强计税价格核定的权威性、公正性和科学性，推动房地产市场的计税改革，提高税政征管水平，增加国家税收收益。3、前提条件在征收房地产契税问题上有三层意思：一是征不征税？即多大面积才征税？多大面积不征税？二是计征房地产契税的依据是什么？即课税的价格由谁来确定？三是按计税价格的多少比率或比重计征房产税？在征与不征房产税的问题上各地都有各自的具体做法。例如：深圳市采用“自用满五年（含五年）且是家庭唯一住房的就免征个人房地产税。意思就是说只要是居民买给自己居住的房屋，其居住年限在五年以上的就免征房产税，说明这个房屋是劳动人民用来居住的物质条件，是生存的需要，是生活的需用，是学习的需要，是休养生息的地方，理所当然的不征个人房地产税，这就是一种明智的选择，是提高人民生活水平的表现，是提高人民幸福指数的做法。上海在征不征房地产税和征多少个人房地产税上也有明确规定，上海市人民政府于二O一一年一月二十七日印发了上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法，“办法规定从二O一一年一月二十八日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为百分之零点六和百分之零点四。”5起征点为人均六十平方米以上按年计征，不足一年的按月计征。以一般家庭一对夫妻加一个未成年子女三口之家计算，三个人应居住一百八十平方米（603人），若原有一套五十平方米住房，现购买一套一百一十平方米住房，两套住房合计面积一百六十平方米，人均居住面积五十三平方米，尚未超过法定居住面积，所以不征房产税。再例如，该户主原有住房面积一百五十平方米，现购住房一套面积一百一十平方米，两套住房合计二百六十平方米，人均居住面积约为八十七平方米，每人超出约二十七平方米，全家三个人超出法定居住面积八十平方米（260-180），这个超出的八十平方米就要按照当地税务机关核定的征收比例征收房产税，这做作法笔者认为是很合情合理。本人认为，有其人必有其居，有其居必有其房，这是天经地义的事情。上海市和深圳市等地的经验可以总结，借得全国各地学习和借鉴。第一，对于常居人口而言可以按三口之家或多口之家以家庭为单位，人均六十平方米居住权计算，当然，各地也可以根据各地的实际房源情况和人均居住水平确定一个令当地人民群众满意的人均居住面积。第二，对于终生单身者，在政策层面上要放宽一点政策，允许居住八十平方米或九十平方米的一套小户型，在小户型范围内免征房产税。第三，对于丧偶重组家庭，建议维持原核定居住面积，因为丧偶再婚者双方已有子女，是两个“生存”空间。第四，对于离异再婚者，可以以两个家庭单位核定居住面积。总之，在计征房地产评税计价中，既要防止炒房者从中牟利，又要使出租房屋者向政府交纳合法的房产税，还要关心广大人民群众的合法居住权益。既要征收房产税，又要减轻人民群众的经济负担，让改革开放的成果惠及到中华人民共和国每一个公民。只有政府的正确领导和正确引导，人民群众的理性理解和刚性支持，房产税才会顺利推行、推广和推进，有条不紊的顺利进行。在征收计算依据上，按照两者孰高法予以确定。即纳税人申报的面积与申报的价格与评估时由税务部门核定的面积和核定的价格两者相比，哪个价格高就以那个价格高的价格作为计税的依据。在征收比例上，从网上资料可以看出，“深圳普通住宅按核定价百分之一计征，非普通住宅税率按核定价百分之一点五计征。”二、市场法评估计价的技术路径和技术内涵根据相关文本提出的评税方法主要有成本法、市场法和收益法三种，房地产评税方式是采用批量评估方式，以财政部、国家税务总局确定的房地产税评税系统为基本技术平台，结合各地实际情况，采用成本法对应税房地产进行评估计税价格进行信息采集，在完成成本法评税的基础之上再采用市场法对个人住宅进行评税。本文就市场法的基本内容展开讨论。市场法评税公式是：房地产计税价格=适用的基准价值个案价值影响因素修正系数建筑面积计税价格比例。从这个计算公式可以看出房地产计税价格的大小、高低与多少，对税务机关征收的税收收益或房产主应赋税的税额有直接关系，若房地产计税价格越高，且征收的房地产税额也就越高。若房地产计税价格越低，且征收的房地产税额也就越低。但决定房产计税价格高低的主要因素表现在各个地区各个地段各个楼幢的基准价值、个案价值影响因素修正系数、建筑面积和计税价格比例四个因素，至此，运用市场法评税计算公式计算房地产计税价格时要特别注意四个问题。1、确定基准价值需要注意的问题基准价值的确定要由房地产管理部门对本地的每幢楼盘进行数据收集、分析，并结合专家的职业经验确定其基准价值，基准价值有一般房地产评估价值和特殊房地产评估价值两个对象。第一、一般房地产评税价值的确定，一般房地产评税价值=楼幢基准价值（1+层次差价率）（1+朝向差价率）面积修正系数建筑面积。其中，楼幢基准价值可以根据每个楼幢的实际基准价值确定。例如，某城市有五大地段十一类小区，大约有三百个物业小区合计二万个楼盘，其每平方米的平均造价值由最低的七百元左右到一千四百元之间，其每平方米的平均售价值由一千四百元左右到七千四百元之间，这里就存在两个衡量标准。其一可以采用建安平均造价成本作为基准价值，其二也可以采用平均售价值作为基准价值。笔者认为运用谨慎原则或保守原则，则可以采用成本评估价作为基础价值，这种作法可以使税务部门少征收一点房产税，让少征收的税额要藏富于民。如果当地税务机关要多征收一些房产税，就可以运用激励办法，采用以售价为基础的评估价值，这种作法税务机关当然可以多征收一点房产税，但使老百姓又要多拿出税额，增加了劳动人民的财力负担。笔者认为，应该从长远的经济利益观点出来，采用两者熟低法作为评估价值的基础，也就是说不论成本价或是出售价或是购入价，那个价值较低就采用那个价格作为房地产的评估基准价值。第二、特殊房地产评税价值，特殊房地产评税价格计算公式如下：特殊房地产评税价格=楼幢的基准价格（1+顶层差价）（1+朝向差价率）面积修系数特殊房产修正系数建筑面积。这里有两个指标需要特别注意，一是顶层差价率与其他楼层的差价率相比往往要低一点或者是个负数值。因为顶层的建筑有两种建筑风格，一是平顶式，二是瓦顶式。在平顶建筑物上，由于顶层要承受自然力作用的影响容易产生漏水等现象。即使是瓦顶，在某些城市喜欢安装太阳能的情况下也容易产生漏水等不良现象。至此，顶层的差价率应该为最小值或者是减项值或叫负值。二是特殊房产修正系数，有的修正系数可能大于“1”，也有的修正系数可能要小于“1”，这就要看具体情况而定。2、确定个案价值影响因素修正系数需要注意的问题市场法是运用替代原理对于商业性用房的评税价值进行确定的，是将评税对象与评税时点近两年内有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作出适当的修正，其修正系数有六个方面：一是商业用房新旧程度修正系数表，可以根据房地产权益证书确认。二是商业用房深度修正系数表，可以根据房地产权益证书确认。三是商业用房高度修正系数表，可以根据实地勘测法予以确认。四是商业用房临街修正系数表，既可以根据房地产权益证书确认，又可以进行实地勘查确定。五是商业房地产楼层修正系数表，既可以根据房地产权益证书确认，又可以进行实地勘查确定。六是住宅附属建筑物商业房产修正系数表。可以根据附属修正因素进行实地勘查确定才能得出正确结论。某一幢楼盘总的个案价值影响因素=新旧程度修正系数深度修正系数高度修正系数临街修正系数楼层修正系数附属建筑物修正系数。3、确定建筑面积需要注意的问题房地产评税价值中的建筑面积应该是该房地产的实际建筑面积，在如何确认建筑面积上有三种观点。一种观点认为房产的建筑面积就是指房屋自身的建筑面积，一般以平方米计算，有的房屋是包括外墙计算，如果是连体房屋，也就是东西南北有邻墙现象的，应该以砖长二十四公分的一半十二公分计算。第二种观点认为，房屋内的楼道应分摊到纳税人名下。第三种观点认为，还应该将水泵房、水塔、门卫房、小景点、花坛、苗圃、绿地、体育设施等面积分摊到纳税人名下，其理由都很充分。笔者认为，这就要看是批量评估方式还是以个案评估方式而言，如果采用批量评估方式就采用第三种观点，将所有建筑物的建筑面积分摊到个人名下。如果采用个案评估方式就要视不同情况加以区别对待，尽量采用藏富于民的政策，少计算一点建筑面积。4、确定计税价格比较基准机制需要注意的问题第一、建立房地产评税区间，在同一个城市、不同地段、不同区位的房地产市场价格水平存在着明显的差异，因此要将一个城市划分为若干个评税区间。第二、建立标准房地产样本实证资料。将每幢楼盘与政务、商务、学校、医院、交通、公园等三十多个特征因素进行划分为大区类型和小区类型，形成特征因素数据库，以便分区计价。第三、建立市场交易案例数据库，从房产、地产等部门采集近两年期间内的有关实际交易的房地产价格信息。第四、建立价格比较机制，运用SPSS统计软件对整理后的案例数据进行多元回归模型分析，将各项特征因素进行量化分析，代入特征价格模型，以计算机自动计算出的各个楼幢的基准价位作为评税计价的依据。第五、对相关数据做出合理的修正，运用数学方法对所评估的房地产价值与基准价值相比，作出修正系数，调整楼层、朝向、建筑面积等多种修正系数，使评税价格具有全面性、公正性和权威性。5、确定计税价格比例需要注意的问题首先、计税价格的确定可以先由房地产业主在填写申报房地产税金表时实事求是的按交易价格填写，并作为评税的价格依据。其次、国家税务总局确定计征比例房地产计税价格比例。一般应由税务主管机关确定，国家税务总局应该根据各个城市的区域经济的发展状况和楼盘建设的档次以及楼盘建设的使用年限诸因素综合考虑，当经济发展情况好，城市化水平高的楼盘就应该制定一个比较能让公众接受的计税价格比例。对于经济发展情况较弱，城市化水平较低层次的城市以及老区、贫因地区、西部地区的小城市、小城镇是否就应该采用一个比较低一点的税收比例，只要意思尽到，有纳税意识就可以了，让人们知道艰苦奋斗，勤俭敬业就行了，还要让人们知道节约资源，和谐社会。在征收中一定要藏富于民，从长计议。最后、房地产评税计价由计算机软件自动选择，其原则是采用两者孰高法予以确定，所以，业主们要实事求是的填报房地产纳税申报表，以严肃的态度对待个人、对待社会。6、市场法的利弊及适用环境市场法的优点：一是在于评税价值的确定考虑了房屋的层次、朝向、使用面积修正系数，同时又考虑了交通、医院、学校、超市、菜场、体育、娱乐、周边环境近三十个生存、生活与发展要素的便利性与优越性。二是在个案价值影响因素方面也考虑了房产的新旧程度、深度、高度、临街、楼层高低及附属建筑物等方面的修正系数。市场法的缺点就在于什么叫环境优美？！各人有各自的审美观，有人以“静”为美，有人以“闹”为美，有人认为房屋坐北朝南为美，有人认为房屋为坐西朝东为美，有人则以风水学，左青龙，右白虎，前朱雀，后玄武为美。有人以多层楼房为美，有人则认为高层楼房为美，对于这些问题要具体情况具体对待，以大多数普通人的认知标准作为判断标准。“市场”一词故名思议就是该地段热闹