追讨物业费：业委会与开发商的一场较量.doc

追讨物业费：业委会与开发商的一场较量 文张晓燕 编者按：xx年，本刊将定期邀请从事社区法律事务的律师撰写贴近城市居民和农村村民生活的典型案例，刊登在街坊四邻栏目，以帮助读者不断提升自身的维权意识，为构建和谐社区提供参照。 这是我以律师身份执业后第一起全程负责的案件。从案件性质上来讲，本案的法律关系非常简单，即基本的物业服务合同法律关系，业主接受物业服务，应当缴纳物业费。但在现实生活中，尤其是在前几年，很多小区的前期物业公司都是开发商的子公司，即使开发商拥有大量自留物业，也很少能被追讨物业费，这实际上已经严重侵犯了那些已缴费业主的合法权益。在本案，开发商自留了会所、俱乐部等物业面积5000多平方米，累计拖欠物业费近40万元。在前期物业公司的管理下，这笔费用从来没有被主张过。最后，法院不但支持了开发商拖欠的物业费，也支持了迟延支付的利息损失。该案明确了开发商作为业主时的身份和义务，开发商作为大业主，同其他业主承担着一样的权利和义务，不应享有特权。 业委会临危受命 山清水秀别墅区位于北京郊区一个风景秀丽的地方。小区依山傍水，住着70多户业主，大多数业主将这里作为他们的第二居所，周末来这里度假、居住。因为对前期物业的服务一直不满意，很少有业主愿意主动缴纳物业费。这是事件的背景和起因，一场较量也由此而生。 xx年，山清水秀别墅区业委会及全体业主收到一封前期物业公司的公开信。信中表明，“前期物业经营小区期间，因为物业费收缴率较低，入不敷出，经营难以为继，决定放弃对别墅区物业的经营管理”。这封信使小区全体业主陷入十分被动的局面。虽然长期以来对前期物业公司的服务十分不满，但大家清楚，物业公司一旦撤出，小区将无法正常运转，连水、电等基本问题都无法保障，小区将面临危机。 在前期物业公司提出撤出的一个月里，业主从最初的担忧、彷徨、无助到最后越来越理性，大家一致决定通过自己的力量挽救小区。面对危机，业主前所未有地团结起来，在短短一个月时间里，成功组织召开了业主大会，通过了几项重要决议。其中，有两项决议直接决定了小区今后的命运和日后诉讼成败的关键：一项是同意解除与前期物业公司的协议，由业委会接管小区；另一项授权业委会有权代表全体业主提起相关诉讼。基于此，业委会临危受命，小区正式进入业主自治阶段。 开发商成最大欠费业主 业委会接管小区后，最重要的一个变化就是小区的物业费收缴率从原来的入不敷出到入账90%以上，整个小区仅有个别的几户业主没有缴纳物业费，小区业主对小区维权工作的积极性非常高。但是，由业委会管理小区也面临一个新问题，即业委会的主体资格问题，业委会以什么名义开立账户？物业费如何收取？这在当时的法律层面还是一个空白，也成了业主自治道路上的主要障碍。为了解决这一难题，小区通过业主大会决议，再次作出影响小区命运的一项重大决议全体业主作为股东成立山清水秀物业公司对小区进行管理。 xx年，山清水秀物业公司正式拿到营业执照。至此，山清水秀小区的自治工作更加名正言顺了。 在收费主体资格问题解决后，山清水秀物业公司最先做的一件事情就是清理欠缴的物业费。由于开发商在小区中占有会所、俱乐部等物业面积并进行经营，理所当然，开发商成了最大欠费业主。经与开发商多次接触后，开发商拒不认可物业公司对自己提供的物业服务，并以种种理由拒不缴纳物业费。在这种情况下，业委会几位成员找到我所在的律师事务所，我与另一位主办律师正式介入该案件的代理。 索赔诉讼障碍重重 当时，接到该案的时候，我觉得这仅是简单的欠费诉讼，只不过欠费金额有些大、主体有些特殊而已。但一接触下来，我发现事情并非想象的那么容易。 首先，是业委会的诉讼主体资格问题。在当时的法律环境下，相应的法律法规非常不健全，以业委会名义提起诉讼的案例非常少，其诉讼主体资格不是先天具备的，北京法院很少有直接认定业委会诉讼主体资格的判例。业委会提起诉讼需要有业主大会的授权，这就给很多诉讼制造了障碍，因为有的小区要召开一次业主大会可能需要半年甚至是几年的筹备，而且有相当一部分业主大会还会中途流产，这就使诉讼在实际上变成了不可能。 其次，在最初起草诉状时，我们对是“所有”还是“占有”两个词斟酌了好久。我们主张物业费的基础是开发商有自留物业，这些物业包括会所、俱乐部等，是当初开发商承诺的小区的配套公建，主要是为小区业主提供休闲娱乐服务的。业主认为这些配套公建是属于全体业主所有的。如果主张了物业费，会不会等同于认可开发商对这些物业的主权，会不会因此丧失了日后索要这些配套公建的权利？为了保险起见，我们最终决定使用“占有”一词，我们只认可开发商临时占有属于全体业主的物业，应当缴纳物业费，并不认可这些物业属于其所有。这样，既能保障我们追讨物业费的权利，又不等同于认可了开发商对物业的主权。 最后，是大量的事务性工作，如业主大会决议的核查、费用的计算等。因为每次业主大会都涉及很多户数，一旦有一个环节疏忽，都可能成为对方反击我方的薄弱地方。 在对案件进行通盘分析后，我真的不敢怠慢了，开始变得小心翼翼，总担心哪些地方想不到。临开庭前，我特意组织所里的律师和业委会成员举行了一次模拟开庭，这更有利于承办律师对案件的整体把握。 法院判决开发商不享特权 在实际庭审中，开发商反驳称，物业公司从未向其提供过服务，开发商一直进行着自管，并提供了其聘请保安、保洁的合同作为证据。还有，业委会曾向其租用物业管理用房，并未支付租赁费用，其与物业费可以互相抵销。 针对开发商的这两个观点，我们经过周密的法律分析后指出：所谓物业服务是对小区共有部位的经营和管理，而不是针对每位业主专有部位的管理；而且，业主所缴纳的物业费主要是用于管理公共部位的支出，并不是给单个业主提供个性化服务的报酬。物权法规定，业主不得以放弃权利不履行义务。在该案中，业主大会已经通过决议成立了物业公司进行管理，开发商作为业主应遵守业主大会决议。依法缴纳物业费是业主对共有部分所应负担的义务，任何试图逃避的行为都不应受法律保护。 关于物业用房租赁费用抵销的问题，由于当时业委会在签订租赁合同时对这种租赁形式是存有疑义的，以至最后没有实际使用并及时通知了开发商，这为我们的法律反驳提供了基础。我们认为双方的租赁合同并没有成立，合同也不是双方真实意思的表示；而且，物业管理用房应属于全体业主所有，物业公司有权使用，开发商无权出租。另外，业主所缴纳的物业费在性质上属于全体业主所有，不属于普通意义上的债务，不能随意抵销。 在综合以上几个观点后，法院最终采纳我方意见，对我方的诉讼主张全部进行了支持，要求开发商限期支付拖欠的物业费及利息损失。最终，案件圆满结束。当然，最终案件胜诉，绝不是律师个人的功劳，这与案情、背景以及当事人的积极配合密不可分。如果不是他们前期大量的准备工作做得比较扎实，诉讼可能并不会如此顺利。 （作者系北京盛廷律师事务所律师） 小区业主如何顺利主张开发商缴纳物业费 1.小区自治是必要条件。如果小区无法实现自治，就没有一个具体的主体去主张相应权利，指望前期物业公司去主张几乎不可能。当然，这就要求小区不能太大