常宁项目营销报告.ppt

金城新都营销策划报告,区域分析,常宁市位于湖南省南部,衡阳市西南部,湘江中游南岸。东隔舂陵水与耒阳市为界,南与桂阳县相连,西与祁阳县接壤,北濒湘江与祁东、衡南二县相望。素有“八宝之地、金属之都”之美称，被誉为“油茶之乡”、“杉木楠竹之乡”、“有色金属之乡”和“非金属之乡”。,八宝之地 金属之都,湖南省发展战略重点 “一点一线”中心地带，居长沙、株州、湘潭、衡阳、郴州、永州等城市之间，可谓地开百粤门户，势扼三楚咽喉。现辖23个乡镇。全市土地面积2046平方公里，总人口90万,区位优越 三楚咽喉,湖南“一点一线”城市分别为长、株、潭、岳、衡、郴、常德七个城市，,2008年18月，常宁市实现地区生产总值56.71亿元城乡居民收入持续增长，城镇居民可支配收入8241.15元，农民人均现金收入3422元。矿业经济总量占全市工业总产值70以上，矿业经济逐步成为市域工业的支柱产业。有大型企业湖南水口山有色金属集团有限公司 。,矿业经济 支柱产业,常宁市区北距交通枢纽衡阳75公里，东距京广铁路、107国道和京珠高速公路50公里，国道三南公路横穿东西，省道214线纵贯南 北，衡枣高速公路与域区一线相连。,交通便捷 通讯发达,城市空间结构为“一主两次”，功能分区按城市自然形态确定为“三片四区”。规划近期2010年城市人口15万人，城市建设 用地15平方公里；远期2020年城市人口25万人，城市建设用地25平方公里。,西拓北扩 城建加速,竞争环境,常宁市区楼盘分布状况,常宁市区目前在售楼盘，主要分布市一纵一横的主干道青阳路、群英路两侧。图为群英西路与环城西路交汇处，品质楼盘集中，以帝煌山庄和盛世华城为代表。,环城西路,盛世华城,桃园小区,鸿兴花园,鑫安花苑,帝中海,帝煌山庄,书香苑,国土局,西园,西城花苑,在售项目情况一览表,常宁市区楼盘分布状况,青阳南路消防大队附近楼盘品质较低，开发模式落后.,三江纯水岸,云鑫嘉园,云景嘉园,南环小区,南国世家,集贸市场,太阳城,泉峰世家,在售项目情况一览表,总建筑面积：137968 住宅：128991 商铺：5000 幼儿园：2777 超市：6660 会所：700 车库：827 容积率：1.92 建筑密度：33.7% 绿地率：35% 停车位：310个,1期推出12栋共255套 均价1268,五星级帝煌酒店,6660超市,2600平方米超大幼儿园,4000的公共绿地,最大楼间距为35.6M,户型亮点,主次卧采用八角落地窗 双阳台设计 四大光明，动静干湿分区,八角落地窗,生活阳台,观景阳台,复式楼4房2厅4卫186平米 书房卧室一体化设计 三个八角落地窗设计，采光佳,卧室、书房 一体化,八角落地窗,八角落地窗,八角窗,万象云景嘉园 青阳路10万平米山景大盘,占地：44263 总栋数：20栋 户数：624户 均价： 元/ 地址：常宁市青阳南路东二区,主要节点 销售情况,主要节点 销售情况,盛世华城,邓塘公园 105亩,群英广场 18亩,一期5栋198套,香樟园大道1000平米广场,占地：48亩 总栋数：12栋 户数：一期198 营销策划：代理公司,主要节点 销售情况,主要节点 销售情况,项目卖点： 1、户型无过道设计，卧室与客厅连接无狭长过道 2、跃式户型，空间灵动，层次感强 3、双阳台、双飘窗、3阳台设计,无过道,跃式台阶,双阳台,由合股集资开发到规模小区成片开发,开发模式日趋成熟,由简单排列到注重景观规划、配套设施,开发品质逐步升级,大盘规模效应显现，争夺有限客源,开发竞争逐步升温,常宁市楼市五大现状,房价随着楼盘品质升级而大幅上升,房价差距两极拉开,由自产自销到专业顾问公司系统操作,营销模式更新换代,项目分析,项目经济技术指标,平面布局图,规划总用地面积： 24448.33 总建筑面积： 47375.3 住宅面积： 45874.2 总户数： 390户 容积率： 1.94 建筑类型： 多层 建筑密度： 32.7 绿地率： 32,SWOT分析,产品建议,户型内部空间优化建议：,现户型问题： 1、户型设计普通、不具有显著卖点 2、进深较长、造致南北不通透 3、客厅、部分卧室开间长度不够 4、户型格局不合理 户型优化： 1、缩短进深（所有户型进深控制在11米12米之间） 2、采用双阳台设计（客厅带景观阳台、餐厅或者次卧室带生 活阳台） 3、客厅开间加长到4.8米，次卧室3米的开间设计为3.3米 4、厨房应布局于进户门、进门设置悬观,户型配比建议：,园林建议：,小三房三房四房 163 主导面积：120140平方米 小三房： 100-110平方米,现园林景观现状：整个小区园林景观较少 、人车同流 优化建议：小区中间设置景观走廊、实行人车分流、10号楼位置扩大中心广场,外立面建议：,外立面采用面砖，颜色用浅灰色与米色搭配 阳台可采用铁艺栏杆镶嵌玻璃，提升住宅通透感,项目定位,项目核心价值,A .进行户型优化 B . 进行园林景观优化 C. 追加建筑文化因素,A. 项目周边生活配套十分完善 B. 位于老城区，满于地级市区 域居民传统定居习惯（老邻居） C. 交通发达，出入十分便利 D. 周边学校林立，人文气息较浓,地段，生活配套齐全,园林景观优化 追加产品 附加值,市场上其他项目核心定位：,我们： 位于老城区，配套齐全，人文气息较浓,本案核心定位：,常宁首席亲邻庭院社区,市场主导形象,项目特质 核心卖点,物业类型 归属感,定位支撑点：,1、满足目标客户对老城区、老邻居的传统居家情节 2、倡导和谐的邻里居家氛围 3、构造新型生活方式（庭院生活） 4、形成差异化市场定位、展现项目形象,形象广告语：,同一个庭院，同一种生活,诠释：同一个庭院-代表项目独有的庭院“家”文化 同一种生活-代表项目和谐的邻里生活、老城区生活、老邻居生活,客户定位,据了解，常宁房地产市场，县城客户与周边乡镇客户购房比例为3：7 本案客群定位为：,乡镇居民 + 区域客户,周边乡镇想迁居县城客户,县城内机关单位公务员、教师、医生、核心商圈私营业主、厂矿单位员工等,营销推广,项目整体开发控制性目标,首批蓄客定量分析,以套为单位进行估算，实现110套的销售，按1.5：1的客户转定率估算，完成此目标值需至少165名认筹客户支撑（按各类型产品细分后可得出分细客户细分数)； 按8：1的认筹率估算，若整体推货认筹前蓄客目标需完成1320名来访（按产品细分反推,我们也可以根据蓄客情况来决定每一批的推货量）,选房条件：不低于165名认筹客户,营销策略,营销总部署-工程线,营销总部署-阶段划分,蓄客目标： 来访：120批,蓄客目标： 来访：300批,蓄客目标： 来访：600批 认筹：120批,销售