天津环球金融中心（津塔）房地产价值估价报告.docx

房地产估价报告 估价项目名称：天津环球金融中心(津塔)房地产价值评估委 托 方：中原地产代理有限公司天津分公司估 价 方：天津大学求实房地产估价顾问有限公司估 价 人 员：张德鸿估价作业日期：2012年7月16日至2010年8月30日估价报告编号：天大求评字第111号 第 1 页目 录一、致委托方函1二、估价师声明2三、估价的假设和限制条件3四、房地产估价结果报告5（一）委托方5（二）估价方5（三）估价对象描述5（四）估价目的7（五）估价时点7（六）价值定义7（七）估价依据8（八）估价原则8（九）估价方法10（十）估价结果10（十一）法定优先受偿款情况和变现能力分析及风险提示10（十二）估价人员11（十三）估价作业日期11（十四）估价报告应用的有效期11五、房地产估价技术报告12（一）个别因素分析12（二）区域因素分析13（三）市场背景分析15（四）最高最佳使用分析23（五）估价方法选用23（六）估价测算过程23（七）估价结果确定28一、致委托方函中原地产代理有限公司天津分公司：受贵方委托，我方已组织估价人员对位于天津市和平区大沽北路2号环球金融中心（津塔）15层的商用房地产（建筑面积3500平方米）在现状利用条件下的市场价格进行了评估，为确定房地产销售提供参考依据而评估房地产价值。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2012年8月30日的估价结果为：102,817,575元（币种：人民币），大写人民币壹亿零贰佰捌拾壹万柒仟伍佰柒拾伍圆整，详见估价结果明细表。估价结果明细表估价对象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）环球金融中心（津塔）15层商业用地津字第11111111111113,50029,378.45102,817,575特此函告！天津大学求实房地产估价顾问有限公司 二一二年八月三十日二、估价师声明我们郑重声明：1我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5估价人员已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。6没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7本估价报告只为委托方此次特定的委托目的服务，不得作为其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。估价人员： 张德鸿三、估价的假设和限制条件（一）估价的假设条件1.委托方提供的估价资料完整、真实、合法。2.假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致。3.不考虑特殊买家的额外出价。4.至估价时点房地产价值：（1）为公开市场价值，买卖双方不应有任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；（2）具有合理交易时间；（3）在此期间房地产市场基本保持稳定；（4）房地产买卖符合国家法律规定。（二）估价的限制条件1.任何有关估价对象的运作方式、程序均符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等。特别是符合国土、建设、规划、房地产主管部门所颁布的有关法律、法规、文件、政策等。2.本次估价结果仅为确定房地产销售提供参考依据而评估房地产价值，超出此范围无效，本评估机构不负法律责任。3.本次估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结论的影响。4.估价对象房屋建筑面积系根据委托方提供的房屋所有权证，土地使用权面积系根据国有土地使用证所登记的内容确定，估价人员未作实地测量。5.本报告估价结果为估价时点下，未考虑将来可能承担的抵押、担保事宜和特殊交易可能追加付出的价格对其价值的影响。（三）其他特殊事项说明1.本估价结果专为此次评估目的所作，未经本公司和估价人员同意，本报告的全部或其部分内容不得提供给除委托方、估价报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人，也不得发表在任何公开媒体上。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，本公司和估价人员不承担相应责任。2.我们仅对估价对象房地产作一般性的查看，并未对其结构、设备及装修等内在质量进行测试，故不能确定其有无内部缺陷，本报告假设其质量足以维持正常的使用寿命为估价结果成立的前提。3.本次估价结果包括与房产不可分割的满足其使用功能的水、电以及配套的所有相关辅助设施。4.房地产交易需要买卖双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑买卖双方的偏好等条件下方能实现。房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价值有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价格产生的影响。5.本房地产估价报告有效期为一年，即本报告提交之日起一年内有效。在报告有效期内，如果房地产的作价标准发生重大变化，并对房地产价值明显影响时，应重新委托评估机构进行评估。6.根据委托方提供的房地产权属资料、相关介绍及估价人员现场勘查，估价对象目前不存在抵押权等他项权利，即设定估价对象房地产在估价时点没有设定抵押权，不具有法定优先受偿款。四、房地产估价结果报告（一）委托方名称：中原地产代理有限公司天津分公司（二）估价方机构名称：天津大学求实房地产估价顾问有限公司法定代表人：张德鸿住所：天津大学鹏翔学生公寓2斋504营业执照注册号：3009209111营业执照营业期限：自二一一年六月十八日至二二一年六月十八日资质等级：一级电话三）估价对象描述1.估价对象位置及环境状况评估对象名称环球金融中心（津塔）15层地理位置天津市大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号道路通达度紧邻大沽北路、张自忠路、滨江道等主干道路，道路通达度良好交通便捷度距天津滨海国际机场车程30分钟，距天津火车站及京津城际高铁步行仅需5分钟，写字楼东侧是地铁2、3、9号线交汇处，4号线位于南侧，京津城际铁路和轻轨终点站都离评估对象咫尺之遥，将实现北京、天津、滨海新区、滨海国际机场的连通。906，603，k903，k6，32，95，34，k906，806，6，801，到百货大楼站下车步行即到。交通便捷程度极好。公共配套状况【学校教育】万全道小学、天津市第十七中学【周边医院】总医院、口腔医院、中心妇产【标志建筑】城市景观大道哈密道绿轴、游览路、大沽路等【综合商场】金街、沃尔玛超市、伊势丹、国际商场、远东百货、新世界购物中心、百盛、万达影城、沃尔玛超市、家乐福超市、国美电器、苏宁电器【其他配套】建行、北京银行等商务氛围评估对象位于大沽桥与兴安路交汇处，紧邻滨江道商业中心，解放路金融圈，周边有大量商务办公会所集聚，且其本身亦是集写字楼、六星级圣瑞吉斯酒店、水岸豪华公寓、酒店式公寓和国际旗舰品牌购物中心为一身的全球标志性综合建筑集群，商业氛围良好。2.估价对象实物状况评估对象名称环球金融中心（津塔）15层建筑面积3500平方米建筑结构剪力墙结构总楼层79层评估楼层15层现实用途商业（办公）法定用途商业装修情况玻璃幕墙设施设备水电暗设电梯客梯四十部、货梯三部空调集中式中央空调（开放时间星期一至星期五07:00到21:30、星期六至星期日07:00到22:00）网络通讯电信、联通车位地上1000、地下900楼内配套银行、atm、餐饮、便利店、食堂、干洗店、商务中心、会议室、会展中心安防系统ic一卡通控制系统、闭路电视监视系统、门传感器监视系统、24小时巡逻系统、停车控制及车牌识别系统、应急电源,照明和扩音系统、智能自动火警检测系统、自动喷水灭火系统使用与维护竣工年月2011年6月成新度九八成使用状况已使用，部分精装修租金水平97元/平米月维护与保养有正常维护，使用状况良好物业管理第一太平戴维斯物业管理费28元/平米月3.估价对象权利状况评估对象名称环球金融中心（津塔）15层评估对象位置天津市大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号房地产证号房地证津字第1111111111111号权利人中原地产代理有限公司天津分公司土地用途商业用地房屋用途商用（办公）（四）估价目的为确定房地产转让价值提供参考依据而评估房地产价值。（五）估价时点二一二年八月三十日。（六）价值定义本次估价采用公开市场价值标准确定的房地产价值。房地产转让价值为房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值。（七）估价依据1.有关政策法规和文件中华人民共和国物权法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国担保法房地产估价规范（gb/t50291-1999）城镇土地估价规程（gb/t18508-2001）商业银行房地产贷款风险管理指引房地产抵押估价指导意见2.委托方提供的资料房地产证及委托方提供的其它法律性文件、相关资料天津市房地产市场租售价格调查及有关信息有关评估的其它资料。3.受托方掌握的有关资料以及估价人员实地勘查所获取的资料。（八）估价原则我们在本次估价时遵循了以下原则：1. 独立、客观、公正原则估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。具体地说，“独立”是要求估价机构和估价师在估价中不应受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，应当凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德进行估价。“客观”是要求估价机构和估价师在估价中不应带着自己的情感、好恶和偏见，应当按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。“公正”是要求估价机构和估价师在估价中不应偏袒相关当事人中的任何一方，应当坚持原则、公平正直地进行估价。2. 合法原则遵循合法原则，首先要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，具体来说有下列几个方面：在合法产权方面，应以房地产权属证书和有关证件为依据；在合法使用方面，应以城市规划、土地用途管制等为依据；在合法处分方面，应以法律、法规或合同等允许的处分方式为依据；在其他方面，如评估出的价格必须符合国家的价格政策。3. 最高最佳使用原则该原则是在合法原则前提下进行的。所谓最高最佳使用，要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。它是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。4. 替代原则房地产价值遵循替代规律，即某单宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价值所牵制。有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。5.谨慎原则谨慎原则是在评估房地产价值时应当遵循的一项原则。要求在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，并在估价报告中作出必要的风险提示。6. 估价时点原则估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定，如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动性，同一估价对象在不同时点会具有不同的市场价格。估价结果是估价对象在估价时点的价格，不能将该估价结果作为估价对象在其他时点的价格。（九）估价方法常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。（十）估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，运用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的各项因素，确定估价对象在估价时点2012年8月30日的估价结果为：102,817,575元（币种：人民币），大写人民币壹亿零贰佰捌拾壹万柒仟伍佰柒拾伍圆整，详见估价结果明细表。估价结果明细表估价对象土地用途房地产证号建筑面积（）估价单价（元/）估价值（元）环球金融中心（津塔）15层商业用地津字第11111111111113,50029,378.45102,817,575（十一）风险提示（1）房地产价值未来下跌的风险。近几年来，国家针对房地产市场相继出台宏观调控政策，房地产价值未来下跌存在一定的风险。应当加强对房地产市场价格变化的监测，及时掌握房地产价值变化情况。定期或者在房地产市场价格变化比较快时，可以委托房地产估价机构对房地产价值进行再评估。（2）变现风险。估价对象为办公用房，面积适中，通用性较差，适合于办公用途，其房地产以整体使用为最佳，分割使用或作为其他用途效用低于整体现状使用。目前市场上交易较活跃，在房地产市场不发生较大变化情况下，其变现能力较好。假定在短期内强制处分，潜在购买群体受到限制及心理排斥因素影响，最可能实现的价格一般比抵押价值要低20-30%左右。（3）城市规划调整风险。区域因素和城市规划按现有状况考虑，未包括未来特殊因素发生时对估价对象使用状况和价值的影响，也不包括未来地块级别，类别变化对估价对象价值的影响。（十二）估价人员勘 查 人：张德鸿 签名： 估价人员：张德鸿 签名：联系电话十三）估价作业日期二一二年七月十六日至二一二年八月三十日。（十四）估价报告应用的有效期自出具评估报告日起一年内有效，即二一二年八月三十日至二一三年八月二十九日有效。 第 29 页五、房地产估价技术报告（一）个别因素分析津塔是天津市新的地标式建筑，津塔高336.9米，津塔已于2010年1月14日封顶并超过北京国际贸易中心，成为中国长江以北地区的第一高楼,并在中国已建成的摩天大楼中排名第7位，在世界已建成的摩天大楼中排名第25位。2010年，津塔将建成并投入使用。津塔被列入天津市20项重大服务业项目，也是海河六大节点之一和平广场中心商业区的重要组成部分。津塔将建成顶级国际化商务办公楼，投入使用后，预计将有800家以上的跨国公司、知名企业入驻，从而成为天津信息最集中、商机最丰富、商务活动最活跃的国际商务中心。该项目位于兴安路北侧，东西长约233米，南北宽最大约为160米，最小为65米。地块设计包括二栋高层建筑。其中最高的建筑是一栋336.9米高的标志性大楼津塔，该建筑位于大沽路上，功能以写字楼为主。第二栋是105米高沿兴安路的高层建筑津门，津门建筑将建设成为一座超六星级的酒店。项目还将附带建设商业、公寓以及地下地上停车场等设施。津塔板块总建筑面积约34万平方米，由环球金融中心写字楼和酒店式公寓构成，其中环球金融中心写字楼建筑高336.9米，地上75层，地下4层，是金融街控股股份有限公司继北京金融街后的又一力作。该写字楼借鉴中国传统折纸艺术形式,用标志性的高度定义天津的国际地位。津塔板块的酒店式公寓邻环球金融中心写字楼而建，为105米高的街墙式弧线建筑,为全球ceo构筑了完善的私密空间，打造最具投资与生活价值的城市地标性商务寓所。作为天津首屈一指的国际甲级写字楼，津塔写字楼单层面积达2000-3600，办公空间开敞无柱，平均11米的小进深，无柱影遮挡， 360全景设计；津塔写字楼在近308米的高空，即70、71层打造了顶层观光会所，双层面积近4000平方米，集商务、社交于一体。此外，津塔写字楼31层为餐饮层，32层设计为会议层，为国际顶级会议室空间配置，可同时容纳千余人；51、52层为银行等金融机构专门打造，充分满足其对金融业经营的特殊要求。各功能分区共同构筑了完善的配套商务服务平台。津门板块总建筑面积约24万平方米，由圣瑞吉斯酒店、环球金融中心公寓、商业及景观园林构成。建筑组群的中间是71米高的圣瑞吉斯酒店，与哈密道轴线排齐。酒店两侧是两座对称的豪华公寓。六星级酒店采用拉德芳斯门型建筑,用纪念性的门户提升天津的国际形象。津门板块的两座豪华公寓对称地位于圣瑞吉斯酒店两侧，其紧邻酒店的最高点约达140米，高度向两边外侧逐步递减两次，分别约为99米和70米。两座豪华公寓作为为全球商界领袖量身定制的城市摩天水岸府邸，提供完善的大户配置、执掌世界的极致生活。写字楼类型标准写字楼写字楼等级甲级所在区域和平 劝业场街楼盘地址大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号装修状况公共部分精装修容 积 率4.80绿 化 率30%占地面积22258平方米建筑面积205000平方米（二）区域因素分析天津市中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的综合性港口城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。天津的形成始于隋朝大运河的开通。明朝永乐二年（1404年）设“天津卫”。同年12 月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。天津市辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区、宝坻区。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。天津环球金融中心总建筑面积约60万平方米，总投资50多亿元，集写字楼、六星级酒店、豪华公寓、酒店式公寓和顶级商业配套五种业态于一身，形成了一个多功能、高效率的标志性综合体，具备了现代城市建筑集群的全部功能。而且评估对象紧邻滨江道商业区、解放路金融区、周围地段还拥有天津大学和南开大学等高等学府，对该地区的公司发展有极大地优势。评估对象周围配套设施十分完善，交通便利。学校有万全道小学、天津市第十七中学，总医院、口腔医院、中心妇产环绕周围，周围有大量综合商场如金街、沃尔玛超市、伊势丹、国际商场、远东百货、新世界购物中心、百盛、万达影城、沃尔玛超市、家乐福超市、国美电器、苏宁电器，而且建行、北京银行等多家银行也分布于该地块。距天津滨海国际机场车程30分钟，距天津火车站及京津城际高铁步行仅需5分钟，写字楼东侧是地铁2、3、9号线交汇处，4号线位于南侧，京津城际铁路和轻轨终点站都离项目咫尺之遥，将实现北京、天津、滨海新区、滨海国际机场的连通。906，603，k903，k6，32，95，34，k906，806，6，801，到百货大楼站下车即到。交通便捷程度极好。（三）市场背景分析2012年上半年，天津写字楼市场无新增供应。受到搬迁租户的带动，全市甲级写字楼租金小幅上升，环比增长了1.35%，达到每月每平方米123.71元(19.64美元)(图一)。写字楼空置率环比下降0.68个百分点，为19.02%。2012年第1季度，仁恒购物中心美食庭苑开张纳客为天津商业市场带来了12,000平方米的新增供应面积。季内，瑞典宜家家居及红星国际广场家居卖场开业，为天津专业卖场带来新的供应。商业散售市场投资较为活跃，但多以住宅底商成交为主。首套房贷款利率回归基准利率水平，实行差别化住房信贷政策，天津提高普通住宅指导价格，政府政策稍有缓和，但是延续春节淡季影响，商品住宅市场成交量萎缩明显。全市住宅总成交面积环比上季下降32.57%，达到37.24万平方米(滨海新区与市内六区之和)；全市平均成交价格与上季相比略有下降，达到每平方米11,917元(1,892美元)。1.经济概览2011年全年，天津经济总量跨上万亿台阶，地区生产总值达到11,190.99亿元(1,776.35亿美元)，比上年增长16.4%，增幅继续在全国保持前列(表一)。其中，滨海新区完成地区生产总值6,206.87亿(985.22亿美元)，同比去年增长23.79%，发展势头迅猛。2011年，全市固定资产投资同比增长了31.1%，达到7,510.67亿元(1,192.17亿美元)；其中，房地产开发投资累计达到1,080.04亿(171.43亿美元)，同比增长24.6%(表一)。人均可支配收入持续增长，2011年达到26,921元(4,273.17美元，同比增长10.8%(表一)。2011年，天津市实际利用外资额达到130.56亿美元，同比增长20.4%(表一)。2.写字楼市场2012年第1季度，全市无新增供应投入市场，甲级写字楼的总存量仍维持850,633平方米(表二)。 受到搬迁租户的带动，本季度全市甲级写字楼租金小幅上升，环比增长了1.35%，达到每月每平方米123.71元(19.64美元)(表二)，约合每天每平方米4.12 元(0.65 美元)。 分区域而言，和平区项目以搬迁和扩租类租户为主，租金环比上季度下降0.7%，至每月每平方米141.38元(22.44美元)；河西区由于城市大厦和鑫银大厦等项目提高租金，使得区域租金环比上季增长4.77%；其余区域则表现平稳。写字楼租金价格指数达到144.6(图二)。 本季度，由于搬迁和扩租类较多加之春节淡季影响，全市甲级写字楼净吸纳量仅为5,577平方米。写字楼空置率环比下降0.68个百分点，为19.02% (表二)。 季内，德事商务在天津环球金融中心开业，雷格斯也在天津中心租赁可观面积用于经营其第一家店。商务中心在津扩张，显示其看好天津未来的小面积租赁市场，同时也意味着将有更多企业在津发展。 写字楼投资市场方面，整售市场较为平稳。散售市场方面，天津大都会和金谷大厦推出散售项目，同时天津环球金融中心高区发售，为散售市场推出了诸多高档写字楼项目。受到政府政策影响，开发商为尽快回笼资金将出租型写字楼转为出售，为写字楼投资市场带来新的契机。 滨海新区区域，泰达msd 本季租金呈现小幅上涨达到了每天每平方米4.5 元(0.71 美元)，空置率约为33.00%。 预计2012年全年，由于搬迁造成的现有写字楼空置将会被市场消化，使得空置率下降；租金则将在市场存量影响下维持平稳态势 (图三)。 3.商铺市场2011年天津社会消费品零售总额实现3395.06亿元(538.90亿美元)，同比增长18.7%(图四)。据统计，全市36家大型商场2011年全年实现销售额175.7亿元(27.89亿美元)，同比增长35.2%。大悦城、水游城、佛罗伦萨小镇等大型商业设施建成开业，促进了商品市场繁荣。2012年初，继仁恒购物中心乐天百货、cgv影院后，仁恒购物中心美食庭苑开张纳客。至此，仁恒海河广场综合体商业部分全面成型。美食庭苑为天津商业市场带来了12,000平方米的新增供应面积，全市商业总存量达到1,811,800平方米(表三)。 滨江道商圈由于可租赁面积较少，首层固定租金环比上季小幅上涨，达到每月每平方米450-900元(71.43-142.86美元)；其余区域租金则维持稳定。而现存购物中心多分布于核心商圈之外的新兴商圈，故其首层固定租金仍然处于低位，随着购物中心的不断发展，租金有望提高。 本季，家居类卖场活跃，瑞典宜家家居和红星国际河东店开张纳客，且取得了可观的出租率，专业类商场在津迅速扩张。 商业地产运营商为了提高租金回报率，不再引入大型的主力租户，而逐渐采用小型主力租户与普通租户相结合的策略。为了适应激烈的市场竞争，商场采取业态优化以提升竞争力。季内，河东万达广场引进时尚品牌以增加人气集聚，嘉茂购物中心引进新的主力品牌优化其业态配置。 由于位于优质区域的收益型零售资产出售机会有限，本季商业整售市场平静；散售市场方面，本季度市内六区一手商铺成交达到4.75万平方米，且以住宅底商成交为主。 预计2012年，新增商场的入市，将会使得市场的空置率有所上升，而租金方面则会受到竞争项目诸多出现小幅的下降。4.住宅市场2012年，首套房贷款利率回归基准利率水平，实行差别化住房信贷政策，提高普通住宅指导价格，政府政策稍有缓和，但是延续春节淡季影响，天津商品住宅市场成交量萎缩明显。 2011年12月至2012年2月，市内六区和滨海新区共68.26万平方米新增供应投入市场。滨海新区新增供应放缓环比上季下降57.79%，为53.67 万平方米(表七)。 商品住宅成交方面，总成交面积达到37.24 万平方米(市内六区与滨海新区之和)，环比上季下降了32.57%。市内六区中，河东区成交量最高，总成交量为39,556 平方米；滨海新区成交量继续萎缩，成交集中于塘沽区域，达到223,573 平方米，环比上一季度减少了28.89%；且新区成交单套面积集中于95-100平方米，刚性需求成为成交主力(表七)。 2011年12月至2012年2月，全市平均成交价格与上季相比略有下降，达到每平方米11,917 元(1,892 美元)(图五)。其中，市内六区依然保持平稳上升态势，各区成交均价与去年同期相比均有所上涨，河西区增幅最高，达到了24.44%；滨海新区成交均价与去年同期相比下降了4.48%，至每平方米8,645 元(1,372 美元)(表七)。 中国人民银行连续两次下调存款类金融机构人民币存款准备金率，增加银行流动资金，并将适度加强自住型购房人的按揭贷款从而刺激刚性需求的释放。在原来拥有诸多投资型客户的天津商品住宅市场渐行渐远之后，政策积极引导刚性需求市场将成为2012 年的主要投资方向。“两会”期间，政府表态房地产调控不会松动，政策依然从紧。经历了成交量低迷的2011年之后，开发商收入资金减少，自有资金从紧加之融资渠道变窄，依靠单纯大户型以及别墅业态为主的住宅开发商将会面临极为挑战的一年，而以开发中小户型为主的开发商将倍受青睐。预计2012 年后半段，由于按揭利率调整，将会使得商品住宅成交量方面有所上升；而成交均价方面会受到保障房入市和政府房产政策的影响将会趋于合理。 （四）最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。估价对象登记及现状用途为商用，根据估价对象地理位置、周边自然与人文经济环境及充分利用土地资源，与所处区域的配套设施功能及物业自身特点相符，本估价报告中房地产实现最高最佳使用的方式是保持现状继续使用最为有利。（五）估价方法选用常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法和基准地价系数修正法五种方法。根据估价对象的特点和估价目的、估价人员对邻近地区市场状况的调查和对估价对象的实地勘查，以及遵循房地产市场价格评估的确定原则，如房地产估价规范5.1.4 中规定：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地勘察后，根据估价对象的特点及本身的实际情况，遵照国家标准房地产估价规范，最终选择市场比较法作为本次估价的基本方法来求取估价对象价值。市场比较法：市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从类似房地产的已知价格，修正得出估价对象客观合理价格的一种估价方法。（六）估价测算过程市场比较法是指在一定条件下，选择与估价对象属于同一供需圈，条件类似或使用价值相同的若干交易案例作为比较案例，就交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等条件与估价对象进行对照比较，并对比较实例进行修正，从而确定估价对象价格的方法。该方法的基本公式如下：估价对象价格可比实例房地产价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数1可比实例选择通过市场调查和相关部门公布的市场成交信息，收集了与估价对象有关的若干市场实例，根据相关替代性原理，按用途相同、地区相近、价格类型相同、估价时点接近、交易情况正常的要求，从中选择如下3宗案例作为可比实例。可比实例一览表案例名称用途面积（）交易单价（元/）交易时间案例a仁恒海河广场商用238247522012-6案例b津汇广场商用1000290002011-5案例c港湾中心大厦商用210259832011-12仁恒海河广场：仁恒海河广场位于天津市南开区东马路水阁南地块，附近是天津传统的商务、商业区，如小白楼中央商业区和南京路。总用地面积9.5万平方米，总建筑面积愈52万平方米（其中地上部分约34万平方米，其余为地下面积）。仁恒海河广场将综合住宅公寓、零售商场、办公楼和酒店式公寓融为一体。共11栋楼，一期开5栋楼。分别24、28、32层到顶。津汇广场写字楼：津汇广场购物中心位于天津商业中心的核心位置，共六层。津汇广场购物中心地下一层位于地铁一号线及三号线交汇处，与两座甲级写字楼津汇广场写字楼及五星级日航酒店构成了综合性的商业项目。津汇广场购物中心自2001年开业纳客，逾十年的经营成就了津汇广场购物中心最具实力的年轻时尚的品牌组合，国际及地方特色餐厅、便利食品、特色小店以及零售银行业务，树立了在业界的良好声望。津汇广场购物中心以津乐汇百货为主力商户。自开业以来，购物中心的整体销售及租金收入始终呈现较高的增长态势。津汇广场写字楼总建筑面积：39049平米，总层数36层，是一座甲级标准写字楼，坐落于南京路189号，标准层面积： 1334.28平方米。周围坐落有天津耀华中学，滨江道商业街，基础配置级别高，交通便利。天津港湾中心大厦：紧邻海河，地处赤峰桥下，与东站隔河相望，可透过落地窗观津湾广场全景。地处cbd商业圈，与解放北路金融街步行仅5分钟距离；距离公交车站也仅10分钟路程；公交线路 680、905、35等，离市中心的金街和滨江道步行街约15分钟距离。紧邻中环线,交通便利,四通八达.由此距天津机场仅公里，距火车站仅5公里，与南京路、市政府、小白楼商业区等地都咫尺相望，北侧紧临的地铁一号线南楼站以及数十余条公交线路。总建筑面积51653平米，楼层数27层。比较案例与估价对象位置示意图2因素选择根据影响房地产价格的主要因素，结合估价对象和可比实例的实际情况，所选择的比较因素主要有用途、交易日期、交易情况、区域情况及个别因素等，详见比较因素条件说明表。3因素条件描述估价对象和可比实例的各因素条件说明，详见下表：比较因素条件说明表比较因素估价对象案例a案例b案例c交易情况待估正常正常正常交易时间2011年3月2012年6月2011年5月2011年12月区位因素繁华程度繁华程度较高繁华程度较高繁华程度较高繁华程度较