2011年芜湖市繁昌县中辰一品全年营销计划.ppt

2011年全年营销计划,一、项目2010年回顾,二、核心客户再梳理,三、2011年推货策略,五、2011年营销策略,四、卖点再梳理,营销阶段回顾,8月18日,10月16日,11月20日,1月15日,迅速储客期,开盘持续劲销期,2期产品推售,12月18日,2010年8月18日，中辰一品品鉴中心华美绽放。,2010年10月16日，中辰一品首期288套房源正式对外发售。,2010年11月20日，中辰一品2#楼东单元72套房源对外发售。,2010年12月18日，中辰一品2#楼西单元72套房源对外发售。,2011年1月15日，中辰一品2期259套房源正式对外发售。,开售节点回顾,入市回顾,如何在短时间内迅速扩大项目知名度，为项目发售储备客源？,中辰会启动 + 惠民电影周启动 + 宣传单页的普发,+,+,营销阶段回顾,如何巩固老客户信心，拓展更多的新客户？,1、对成交客户实行老带新政策，介绍新客户成交新老客户均可享有500元物业费。 2、对成交客户赠送2011年全年大江晚报一份。 3、利用繁昌当地邮政资源，对繁昌县全县人民赠送元旦贺卡，日历。,营销阶段回顾,强销期回顾,自10月16日开售,中辰一品共计销售413套，销售金额约1.5亿。项目形象经过两次开盘已经成功建立标杆楼盘形象，且现售价格也已成为城市区域标杆。,一、项目2010年回顾,二、核心客户再梳理,三、2011年推货策略,五、2011年营销策略,四、卖点再梳理,核心客户再梳理,截至1月20日项目共计成交413套，成交面积91-119，未能更明确客户需求，项目组再次梳理客户特征。,客户成交特征以繁昌县内城区为主，其次分别为峨山镇、孙村镇、荻港镇,核心客户再梳理,由于城市媒体渠道狭窄，受众对广告信息接收直观，项目在推广过程中，多采用直达渠道，其中又以客户口碑宣传效果最为显著。,高炮,供水缴费卡,单页,核心客户再梳理,成交客户构成年龄分布均匀，20-50岁其中30-40岁客户数量占据41%。,有限的客群，面对产品的时候项目属于全面覆盖性销售，改善型置业或者首次置业的刚性需求均选择了繁昌最大的楼盘。,核心客户再梳理,客户职业集中，基本为个体老板与企业职工。,职业群体决定后期推广渠道及手段。11年的推广手段将更注重直达性。,核心客户再梳理,小结： 客户年龄分布均匀 购买客户居住区域集中城区及下属几个经济较强的乡镇 购买客户职业为个体老板或企业员工 购买用途多为自住 媒体接收渠道多为户外画面及朋友介绍 注重项目内部配套及总价,跟风、好面子、购买能力有限、对总价敏感,一、项目2010年回顾,二、核心客户再梳理,三、2011年推货策略,五、2011年营销策略,四、卖点再梳理,2011年推货策略,截至1月15日，开售面积91-119，户型仅为2种，区别仅在于户型开间尺寸。,2011年推货策略,10,6,31,34,35,22,23,24,25,20,2011年销售目标4-5亿，预计销售金额目标为4.5亿，根据现有销售价格，按照销售率75%计算，项目需开工建设16万。 根据现有开工楼宇及甲方计划开工楼宇共计13栋，其中10#、31#已经开工在建， 共计开工102074，949套房源。,7,8,9,2011年推货策略,已开工，预计4月底即可入市。,预计4月动工，10月可售。,10,35,10,8,31,10,6,7,35,9,35,23,25,22,24,预计6月动工，11月可售。,项目前期目标定位均价过4000元/，已售货量均价约为3733元/。结合现有货量，项目组建议开建部分中心货量，做市场试水及价格提升杠杆,34,已开工，预计6月份销售门面。,20,32、 33,已开工，预计8月份可销售。,6#、10#、34#三栋,四月份,32#、33#商业,六月份,31#楼,八月份,7#、8#、9#、35#,十月份,20#、22#、23#、24#、25#,十一月份,一、项目2010年回顾,二、核心客户再梳理,三、2011年推货策略,五、2011年营销策略,四、卖点再梳理,卖点再梳理,城市核心观,繁华深处老城核心辐射区，新区必经处，城市链接要地,城市风景观,一半公园里一半城市家，三轴一心八大广场，户户开窗见景，部分房源附送空中花园,城市配套观,好而优、1.7万平米商业街、体育馆、三中、二中、实验小学环绕四周,延续八大理想城市生活观,城市交通观,多条公交线路途经，交通便捷无比，打造城市理想交通,城市建筑观,后现代立面设计，繁昌罕有。30层百米建筑，城市至高点,城市生活观,户户壁挂太阳能，外墙品质保温设计。打破高层耗能理论，生活精打细算,城市邻里观,楼与楼之间的交流空间通过广场链接，户与户的对面在明亮的电梯大堂相遇，邻里关系更和谐,城市物业观,一线高资质物业管理，公司提供全天候的贴心服务，安全、细致、舒心。提高生活品质的同时更是保值增值房产的必要基础,卖点再梳理,好房子在中辰 好生活在一品,住在中辰 家在繁昌最高处,家在中辰 享城市水景生活,首阶段,三阶段,主题：住在繁昌 住在中辰,城市最高建筑，史无前例的百米层峰,加深项目品质印象，巩固客户忠诚度,热力推出稀缺中心湖景景观房，形成价格跳板。,结合各期项目开售不同，项目卖点梳理也将结合开工所在位置及产品特征分期进行推出。,各期主题定位,延续项目核心推广语： 一座城市的榜样 一个家的生活梦想,二阶段,品质巩固,一、项目2010年回顾,二、核心客户再梳理,三、2011年推货策略,五、2011年营销策略,四、卖点再梳理,2011年营销策略,我们的客户：,跟风、好面子、购买能力有限、对总价敏感,我们如何把握？,树立项目产品形象，建立样板区。加大来带新优惠力度，组织客户活动，建立回访平台，我们是繁昌第一，也将是繁昌的唯一。,2011年营销策略,景观样板区,33号楼项目已经开建且入口广场建成后不影响项目施工通道,2011年营销策略,景观样板区包装,灯杆旗,看房示意,商铺示意,围墙示意,2011年营销策略,样板房,结合项目现有户型及项目后期户型配比，考虑到安全通道设置等问题，项目组建议在33#楼做样板房，挑选户型116平米、91平米,116,91,装修风格考虑到年龄层次分布及购买能力，项目组建议做两种风格，其中91的风格可现代清新，用材可选择新颖材料，116户型可在选色和风格上偏稳重大方。,2011年营销策略,风格建议,风格建议,2011年营销策略,2011年营销策略,由于朋友介绍成交的比例占到整体成交的40%以上，面对415组成交客户如何巩固项目忠诚度将是11年项目销售成功与否的关键。,创建业主沟通平台、主要渠道覆盖的同时，大力投入线下活动，通过每月的对应主题活动，持续吸引客户关注度。,主题：创新、巩固、沟通、挖掘,2011年营销策略,活动节点：三月巡展活动,3月天气渐暖，项目2期开售价格跳跃明显，为能更好的消化客户，3月将推出部分特价房源，将一期部分房源拿出，于二期的价格形成对比，短期内逼定客户。结合现场活动，在首期呈现购买了较强的三个镇子，项目组建议组织巡展活动，每周六由两名销售人员至城镇人流集中点进行项目展示及客群拓展。,活动节点：起价竞猜活动,为缓和客户对房价上扬过快的购买抗性减弱客户对项目价格超过预期不予关注的风险，3期开售前15天，开展起价竞猜活动。,2011年营销策略,活动内容：客户将自己竞猜的价格填写至案场指定登记薄，并领取登记券，以便后期价格出街时，客户有兑奖凭证。客户竞猜成功可获购房总价10000元/套减免优惠，竞猜成功客户仅限购置一套房源。 活动目的：降低客户观望情绪，减弱客户对价格上涨的抗性，亦可通过本次活动梳理客户心里价格预期。,活动节点：社交舞活动月,2011年营销策略,社交舞、集体舞、繁昌人晚上最爱的休闲活动之一，晚6点半的广场总是人头攒动，街坊邻里相约至街心广场进行活动，为能增加项目的亲和力，更加深入挖掘客户，项目组建议开展社交舞活动月。,活动内容：活动月周六周日下午，在繁昌法院前大广场进行社交舞培训课程，通知项目的成交客户和未成交客户，告知名师现场指导，投其所好拉升项目关注度，引起全城热议，保持项目热度，巩固项目高品质形象。,活动节点：6月亲子月,2011年营销策略,新的城市，新的文化。中辰一品进驻繁昌的同时将为繁昌带来新的人居生活，提升家庭的凝聚力，六一儿童节当天，中辰一品将成为大人孩子的欢乐场。整个6月周六周天来中辰一品的儿童均可获得欢乐帽一顶和欢乐气球两只。,活动内容：6月1日上午，举办亲子比赛，参赛群众可为中辰一品业主及子女，现场观众亦可参加。比赛共分六项，每项前三名客户可获精美纪念礼品一份。 活动目的：增加项目亲和力，提升项目自身文化，拉开与周边同质化楼盘的竞争。,活动节点：会员积分活动,2011年营销策略,为能加大客户观众力度，加强开售前客户到访热度，增加积分环节。,活动内容：每天来一次，积分增加200分（一天仅限一次），最高积分上限1000分。介绍客户认筹并成功购买，自身积分增加1000分，被介绍客户额外优惠1000分，积分上限3000分（1分：1元rmb）,活动节点：中秋节答谢活动,2011年营销策略,项目成交客户领取中秋节礼一份，新客户现场幸运飞镖活动。,活动内容：中秋节当天意向购买4期房源客户，可在售楼部现场投掷飞镖，领取相应的购房现金抵用券。（建议最低500元，最高2000元）,活动节点：11月感恩节,2011年营销策略,加大老带新力度，最大化去化余货，为新货上市制造抢购热潮。凡当月成交客户均可获感恩礼包一份，（茶具一套）,2011年营销节点铺排,4月,8月,11月,启动会员服务平台 项目样板区图纸设计完成 样板房开工装修 加大老带新力度 三镇巡展工作开展 户型调整报批规划 媒体渠道全面占领,3期认筹开始 猜起价中大奖 样板房开放 样板区基本完成 4期动工开建,社交舞活动月 5月项目3期开售 6月亲子月 会员积分全面启动 户外画面更换,项目4期认筹开始 三镇巡展工作开展 预售许可证办理 9月上旬项目开售 项目强销期 中秋节答谢晚会 10