2014年7月上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建项目定位报告.ppt

谨呈：五冶集团上海有限公司建筑分公司,福瑞德行 上海 2014年7月,上海市湄浦路五冶职工食堂改扩建项目定位报告,区域酒店市场研究,项目定位,区域市场背景,区域商铺市场研究,项目商业价值研判,区域市场研究,区域经济概况,区域城市规划,市场定位报告结构,swot分析,地块基本条件,区域办公市场研究,宝山概况,经济测算,一、区域背景研究,宝山概况区域属性,宝山位于上海市北部，东临黄浦江，南与杨浦、虹口、闸北、普陀等中心城区毗连。宝山西北隅与江苏省为邻，通过a13、a14、沪太公路、蕰川公路等省际干线公路与长三角相接。,宝山区位于上海北区，是重要的北部产业基地和枢纽。,规划将宝山建设成为具有辅城功能的现代化滨江新区；形成世界级精品钢及其延伸业基地、上海北部物流服务基地、上海国际航运中心的重要组成部分。,2009年至2013年，宝山区gdp增长均保持了8%以上的增长速度，未出现大起大落的情况。由此可见，宝山区的的经济发展处在一个较稳定的增长期； 2013年，全年实现地区生产总值（gdp）897.55亿元，较2009年549.08亿元增长率高达63%，国民经济继续保持强劲增长势头。,宝山宏观经济gdp、人均 gdp,宝山经济实力逐年增长，2013年全市gdp排名第八，但人均gdp 倒数第二，经济增长仍有极大上升空间。,2013年宝山区旅游业发展实现新突破，成功创建全国旅游标准化示范区。年内举办“2013上海樱花节”、“2013美兰湖音乐节”等活动。上海金罗店美兰湖景区获批国家4a级旅游景区。至年末，全区有星级宾馆8家，旅行社40家，a级旅游景点6个。 全年吴淞口国际邮轮港靠泊大型邮轮127艘次，比上年增长1.1倍；出入境游客62.6万人次，增长1.2倍。全区接待游客855万人次，比上年增长20.2%；实现旅游收入31.17亿元，增长10.2%。,资料来源：上海统计局,宝山宏观经济产业结构,三次产业结构进一步优化，其中之一的旅游产业增长尤为迅速，宝山整体经济质量不断提升。,宝山整体规划空间发展布局,“三轴线”：沪太路城镇发展轴、沿江产业发展轴、宝杨路- 宝安公路新城发展轴。 沪太路城镇发展轴：建设上海大学城顾村罗店罗泾组 团发展区域。 沿江发展轴：宝山未来沿江功能活动主轴。 新城发展轴：形成由淞宝地区、杨行地区、顾村地区组成的“组合式”新城。,3轴呈“a”型共同构建宝山区基本发展框架，整体形成功能明确的分区发展格局，本项目处于新城发展轴的杨行地区，将享受到区域规划带来的利好。,宝山整体规划分区发展布局,中心城： 宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。 新 城： 外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。 产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。,规划整合、改造和提升淞宝地区行政、商贸、文化中心； 规划依托杨行地区“绿龙”公园，形成商务、文化、艺术中心； 规划在顾村地区“生态绿心”东侧，形成文化、体育、科技、休闲娱乐中心。,宝山区划分为三个主要功能板块，项目所在新城板块重点发展商贸、商务办公等，有助于提升区域整体成熟度。,宝山新城区规划功能定位,根据宝山区域总体规划，并综合新城各方面的分析论证，确定宝山新城功能定位为：,城市发展规模 规划远期（2020年）宝山新城规划人口规模65万人左右；规划用地面积81.35平方公里，其中城市建设用地面积51.22平方公里，人均城市建设用地面积78.81平方米。规划近期（2010年）宝山新城规划人口规模50万人左右；城市建设用地面积48平方公里，人均城市建设用地面积98平方米。,城市发展目标 1、高度和谐的现代化滨江新城 2、高集约化的功能性新城 3、高效率的网络化组合式新城 4、高质量的共生型生态新城 5、高品质的文化型魅力新城,宝山区行政、经济、文化、商务等的综合中心； 上海北部功能发展轴线上的重要节点和上海中心城功能的延伸区和拓展区； 生产、生活、生态协调发展的现代化滨江新城区。,规划区范围 宝山新城位于上海市北部，宝山区行政区域的中部。规划区南至外环线（a20），北至郊环线(a30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区相交接的区界。,宝山新城区规划分区布局,重点建设生态绿道，发展生态旅游、文化科技、竞技体育等公共活动功能，发挥生态绿心对城市环境的调节作用。,重点发展邮轮、游船及游艇业。形成行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。,重点发展现代商务、现代服务、文化展示等第三产业与房地产业，形成现代商务、居住、公共功能的综合性组团。,依托外环沿线主题公园，形成宜居生态组团。,规划区南至外环线（a20），北至郊环线(a30)，东至长江，东南角为黄浦江与长江的交汇口，西至与嘉定区区界。整个规划区面积81.35平方公里。 一心：城市“生态绿心”，景观塑造区、生态保育区。 三组团：淞宝地区、杨行地区和顾村地区。,1、淞宝地区规划体现繁荣与繁华。形成宝山区行政、文化、商务中心及滨江景观旅游带。 2、杨行地区规划体现新兴城市功能。形成宝山现代商务、居住、公共功能的综合性新城组团。 3、顾村地区规划体现生态性的人居环境。形成环境优美、适宜居住的人文生态新城组团。,本项目位于杨行、淞宝地区和产业园区的交汇处，便于发挥桥梁纽带作用，将三个板块连接成片，成为板块间的枢纽地带。,宝山新城区规划项目周边用地规划,本项目周边区域主要为居住用地，商业用地较少，本项目面临的市场竞争环境较为宽松，有利于日后项目的经营运行。,区域市场背景总结,随着城市规划的实施，宝山新城的城市功能将得到拓展和延伸，项目所在的杨行板块现代商务、居住和公共功能综合组团的发展定位，将给整个板块带来发展契机，本项目所在区域将受益于该规划。,宝山区整体经济实力不断增强，产业结构不断优化，且仍有极大上升空间；居民收入和消费能力连年增加；固定资产投资和房地产开发投资额保持高增长。为这个区域的商业发展创造了有利条件。,宝山区位于上海市北部，南接上海主城区，北连苏南经济发达地区，东临长江入海口，具有得天独厚的区位优势。,二、区域市场研究,区域商业发展现状销售概况,本项目位于杨行板块，比邻淞宝板块，两个板块商铺总体供大于求，成交价格有所下滑。杨行板块近年来成交量呈上升趋势，今年上半年更是出现较大供给缺口，显示出商铺市场阶段性复苏迹象。,淞宝板块,杨行板块,区域商业发展现状宝山商圈分布,宝山区共有、淞宝、上大、大华、通河等十三个商圈，其淞宝商圈和大华商圈为区域核心商圈。本项目位于淞宝商圈西侧，属于该商圈辐射范围。,宝山区整体商业发展相对上海中心城区还较为滞后，商业部分相对零散，缺乏较为成功的大型综合商业项目； 目前商业整体档次不高，以中档百货、大卖场和街铺等配套型商业为主，缺乏娱乐、生活类业态，国内外知名连锁品牌也少有入驻； 受商业发展滞后以及轨道交通的影响，宝山消费人群外流现象严重，主要体现为沿规交线路流向五角场、大宁国际等主城商圈；,区域商业发展现状区域商业格局,项目距东部淞宝商圈约1.4公里，项目周边3公里范围内商业设施稀缺，仅有少量湄浦路沿街商业和宝地绿洲城社区配套商业、友谊家园配套商业、盘古路沿街商业等。 淞宝商圈商业业态丰富，项目区域有宝山10路、宝山23路、711路车直达该商圈。 湄浦路沿街商业距本项目约160米，以华联超市为主，其他为少量低端零售业态，以周边宿舍职工和居民为主要服务对象。 宝地绿洲城配套商业距本案560米左右，以餐饮、零售业态为主，目前空置率在50%左右，辐射范围以宝地绿洲城居民为主。 友谊家园配套商业受地理交通条件限制，无法对本案所在区域构成影响。 盘古路沿街商业以低端零售和生活服务类业态为主。,本项目3公里范围内有淞宝商圈、友谊家园社区配套、宝地绿洲城社区配套、湄浦路及盘古路沿街商铺等商业。受交通条件及商业成熟度影响，无法有效服务项目区域。,区域商业发展现状淞宝商圈,淞宝商圈以中档商业街、商业街区、百货为主，服务周边社区居民；友谊路沿街相对较繁华，整个淞宝商圈以一条商业街，五大商业项目带动板块整体商业氛围。该商圈距离本案约1.6公里，辐射范围覆盖本案所在区域。,淞宝商圈业态占比图,淞宝商圈餐饮业细分占比图,区域商业发展现状淞宝商圈创邑幸福湾,创邑幸福湾典型旧厂房改建项目，打造成集大、中型餐饮，娱乐、教育、健身、公办以及快捷酒店为一体的多功能综合商业街。与本案直线距离1.7公里，是淞宝商圈内距离本案最近的集中式商业体，吸纳本案区域内的部分中档消费需求。,创邑幸福湾定位为多功能商业街，为社区型配套商业，从产品规划、配套组合、价格体系到氛围，均围绕周边社区居民消费能力量身定制。,通过对原有厂房、仓库和办公楼进行改建，将园区打造成服务于本区域内的大型工业企业，以钢铁服务业、港口服务业为主导产业，融设计、研发、展示、旅游、商业等于一体的总部园区型的创意产业园。,整个项目分为三个区域： （1）教育、健身、美容 （2）办公 （3）大、中型餐饮,区域商业发展现状友谊家园配套商业,主力商铺面积：2040平方米 商铺租金：49元/天 出租率：100% 服务对象：友谊家园业主,友谊家园配套商业,友谊家园商业配套体量大，成熟度较高，人流量大，但受交通条件制约，与本项目所在区域没有交集。,区域商业发展现状湄浦路、铁力路沿街底商,主力商铺面积：2080平方米 商铺租金：36元/天 出租情况：80%以上 服务对象：企业职工、社区居民,湄浦路、铁力路沿街底商布局分散，规模小，档次低，缺乏商业氛围，辐射范围仅限于方圆600米内。,区域商业发展现状宝地绿洲城配套商业,主力商铺面积：80平方米左右 商铺租金：1层68元/平米天，2层45元/平米天，（3层为办公用房） 出租率：60%左右 服务对象：宝地绿洲城业主、学校学生,宝地绿洲城配套商业为该区域唯一集中式商业，但商家入驻率不高，服务客源仅限于自身社区居民和附近学校学生。,区域商业发展现状盘古路沿街底商,盘古路沿街底商,主力商铺面积：2040平方米 商铺租金：24元/天 出租情况：约90% 服务对象：盘古路过往人流、周边单位职工、社区业主,盘古路沿街底商主要分布在靠近同济路一段，商业氛围由东向西逐步弱化，在建商办项目宝松广场将提升该街道商业成熟度。,区域商业发展现状未来新增供给,淞宝广场,本案位置,宝松广场是距离本案最近的商办项目，建成后其商业部分可能对本案构成一定竞争压力。,文化娱乐,购物餐饮,社区服务,休闲放松,自然与城市,人性化场所,区域商铺市场研究总结,项目所在的杨行板块和比邻的淞宝板块商铺市场供需总体供大于求，价格略有下滑；,项目区域比邻淞宝商圈，受其辐射，项目自身周边商业零星分布，档次低，规模小，成熟度低；,项目周边商业以沿街底商为主，主力面积在2080平方米左右，业态包括低端餐饮、大众化超市、菜场、药店、网吧等初级消费场所，中高级消费需求通过淞宝商圈解决；,由于受交通条件限制，整个区域商业连贯性差，本项目所在区域在杨行和淞宝板块或之间属于商业洼地；,除了宝地绿洲城配套商业空置率较高，周边商铺空置率在10%以下，租金通常在36元/天；,项目附近的商业辐射范围仅限于周边600米范围内的社区业主、企事业单位职工、学校学生等；,区域内新增供给主要是宝松广场商业体，从其建筑外观及项目定位情况看，其商业部分将以中高端商业为主，对本案可能构成竞争压力。,区域酒店发展现状现有酒店分布,本项目周边酒店市场空缺，附近现有酒店主要集中在项目东侧淞宝商圈，项目西侧均为低端酒店。,项目周边无连锁品牌的经济型酒店单店体量规模较小，酒店客房数在16-38套；连锁品牌经济型酒店体量规模中等，客房数在100套左右 项目周边星级酒店单店体量规模更倾向于中等和大体量，三星级酒店客房数在50套以上客房，一般不超过200套客房。,项目周边经济型酒店房价在80-228元/天/间，星级酒店房价在209-560元/天/间，其中125250元 /天/间占比超过50%，250元/天/间以上的占35%左右，而125元/天/间以下的仅占14%左右。,从被调查的14个样本中可以看出，房价与酒店等级相关，星级酒店的房价明显比经济型酒店高出一个档次。 大部分星级酒店的标准间房价在169-298元之间，豪华房房价在328-560元之间；大部分经济型酒店的标准间房价在80-199元之间，经济型酒店一般没有开设豪华房。,标准房价格（元/间/天）,豪华房价格（元/间/天）,区域酒店发展现状酒店房价分析,项目西侧酒店,项目东侧酒店,区域酒店发展现状入住率分析,经济型酒店,三星酒店,四星酒店,普通经济型酒店,星级酒店,连锁品牌经济型酒店,星级酒店,区域内大部分酒店的入住率为68%-77%。 区域内酒店的经营旺季从每年5月至11月，这一时间段来区域内参加商务会议、考察的人数相对更多，酒店需求呈增加趋势。 酒店周末与平时入驻情况有所差别，平时可以达到75%及以上，而周末只有70%左右，这种现象较普遍。,入住率呈现出跟随酒店档次提升而上升，表明该区域中高端需求强劲。,星级酒店的基础设施较完善，客房面积和客房数量达到较高的标准水平。室内采用的硬软包装讲究，大堂华丽。餐饮及客房服务完善，商务配套服务尤其突出，至少有3-4个娱乐休闲设施，部分高档星级酒店甚至还配备了游泳、酒吧等高端设施。 经济型酒店相对而言较差，只能提供部分基础设施，基本没有任何的娱乐休闲设施，一定成都上也降低了运营成本。,停车场、餐饮、商务会议等功能是酒店的主要配套服务设施，对于提升酒店品质至关重要。,区域酒店发展现状服务配套,星级酒店方面，重要入住的主客群是会议、商务客群，这部分客群带来比较稳定的入住率，休闲娱乐客、旅游者、散客为其次另另外区域东宝钢工业旅游景区、浦江游览、各类教育基地，西临古镇嘉定旅游景区，也会有一部分休闲娱乐客选择入驻，周末入驻较多。 在经济型酒店方面，其主要入驻的客群是会议、商务客群客户。,区域酒店发展现状现有酒店客源结构,本案34公里范围内酒店客源以会议、商务客为主，而本案周边企事业单位众多，此类客源丰富， 可以保证酒店业态获得足够市场支撑。,区域酒店发展现状总结,本案附近没有酒店业态，34公里范围内约有15家酒店，其中经济型酒店分布于项目西侧地区，而星级酒店分布于项目东侧的淞宝商圈,酒店入住率随酒店档次提高而提高，显示该区域消费特征倾向高端,区域内酒店客群以商务客为主，从一个方面也说明了区域酒店消费倾向高端的原因,除了通常的停车场等配套设施，餐饮和商务会议设施是显示酒店服务水平的关键,本案周边34公里范围内酒店客源以商务办公为主，而本案周边企事业单位多，具备引入酒店条件,区域写字楼发展现状市场价格及供需,淞宝板块、杨行板块写字楼供需情况出现逆转趋势，成交量放大而供给萎缩，整体市场逐步向好。,淞宝板块,杨行板块,区域写字楼发展现状租金,两个板块写字楼租金基本相当，主力租金维持在1.42.7元/天，如果本案酒店招商困难，而将该部分作为写字楼出租，保守估计租金可在1元/天以上。,区域写字楼发展现状周边写字楼概况,本案周边写字楼以中高端甲级、乙级写字楼为主；乙级写字楼入住率略高于甲级；靠近本案的两栋为甲级，与本案形成差异化。周边写字楼租金水平在1.5元平方米天以上，平均入住率在75%左右。,区域写字楼发展现状未来市场供给,宝松广场4-17层为品质办公楼层，可独立分割，根据业主的需要进行空间划分规划和装修，总面积约2.4万平方米。配备地下室2层，规划500个停车位。结合现代无线通讯技术及绿色技术，打造绿色智能办公建筑。,宝松广场为甲级写字楼，有助于提升区域商务办公氛围。如果本案作为办公出租，由于两者档次存在较大差异，不会形成直接竞争。,区域消费者研究,区域写字楼发展现状总结,本案所在的杨行板块和附近的淞宝板块写字楼总体供过于求，杨行板块供需关系出现逆转；,区域内写字楼租金普遍在1.2元/天以上；,项目周边写字楼入住率在45%85%之间，主要区间维持在75%左右，乙级写字楼入住率略高于甲级写字楼，表明高端写字楼市场需求较弱；,项目周边盘古路上将建设宝松广场商办项目，办公部分对本案没有竞争压力。,四、项目商业价值研判,本项目位于上海宝山区铁力路、湄浦路交汇处，属于五冶职工宿舍区。,项目西临铁力路，南靠湄浦路，北侧和东侧为五冶厂区。,项目商业价值研判地理位置,铁力路,湄浦路,项目商业价值研判周边环境,项目周边企事业单位较多，各项配套设施较为匮乏，商业成熟度低。,项目周边通勤条件良好，外环、中环、内环、南北高架及地铁1、3号线、公交都较为便利。,a20外环高速,逸仙高架路,环东-大道,地铁1号线,内环高架路,中环路,地铁3号线,漠河路,湄浦路,盘古路,克山路,友谊路,铁力路,克东路,项目商业价值研判交通条件,东侧为逸仙高架桥，与a20和中环接驳； 临近轨道3号铁力路路站；附近有711路、宝山10号线、宝山23号线等公交线路； a20公路可直接连接上海自贸区的外高桥保税区、物流园区、洋山保税港区和浦东机场综合保税区。,项目为3层建筑，12层每层面积均为2600平方米左右，3层为2500平方米左右，现仅有铁力路和湄浦路少量沿街商铺尚在运营，其余均已空置。,项目地,项目商业价值研判项目条件,项目自身发展条件 项目以商业、经济型酒店(或办公产品)为主； 地块直接受到北侧地铁3号线的支持； 从地块指标上来看，可开发特色餐饮、经济型酒店或办公产品；,swot,o,w,t,s,项目位于五冶厂区，附近有企事业单位、职工宿舍和住宅社区，为项目提供了一定消费支撑； 本项目与宝地绿洲城配套商业是区域内仅有的两个集中式商业体，且本项目体量超过绿地配套商业； 项目为五冶资产，可利用企业商务等资源引导项目成功招商运营。,项目所在区域为厂区及宿舍区，周边缺乏商业氛围； 项目位于片区边缘地带，昭示性差；,项目周边商业稀缺，留有较大发展空间； 区域内商业业态业种单一，以满足最基本生活需要为主，存在市场空白； 宝山新城正处于规划建设阶段，一系列开发建设项目将提升区域价值。,在建的的盘古路宝松广场项目将给本案造成冲击。,优势：,机遇：,威胁：,劣势：,项目商业价值判断swot分析,立足本区域，以周边企事业单位员工、社区居民和企事业单位往来商务办公人群为目标服务对象； 与周边现有商业形成业态、品类等方面的差异化，调补市场空缺，提升服务档次。,增长性战略 so,扭转性战略 wo,引入目的性消费业态，有效引导人流； 强化项目的对外展示手段，以独特建筑标示或外观，提升项目可视性和区域标示性。,以特色业态强化本项目市场竞争力； 引入具有市场号召力的品牌商家，提升项目知名度和市场地位； 利用五冶平台发展会员制，或职工定点消费场所，以类似手法锁定目标客群。,补缺性战略 st,防御性战略 wt,招商过程中给予目标商家租金优惠，通过价格优势弥补不足；,应对策略,o,w,t,s,项目商业价值判断应对策略,五、项目定位,项目定位（方案一）整体定位,集住宿、零售、餐饮、休闲娱乐、生活服务于一体，满足周边企事业单位企业职工、办公商务人群生活需求，同时服务于区域内家庭基本生活消费及休闲消费的综合商业体。,如果酒店商家招商困难，可以考虑将酒店部分改为办公用途，对外出租。,项目定位功能定位,1、区域内生活配套设施完善程度较低； 2、周边社区业主和企业职工存在此类服务需求； 3、是酒店的有益补充；,1、周边现有零售市场有提升和完善空间； 2、为酒店客源提供便利；,1、区域内餐饮数量少，档次低，与市场需求存在结构性矛盾； 2、周边企事业单位商务招待可以为此类餐饮提供市场支撑； 3、为酒店提供功能补充。,1、项目所在板块内酒店入住率较高； 2、项目周边缺乏酒店类物业； 3、区域内企事业单位较多，存在市场需求；,住宿,生活服务,零售,餐饮,办公,1、杨行、淞宝板块办公楼市场供求形势出现逆转； 2、写字楼租金可以达到甲方心理预期； 3、区域内缺少低端办公场所，而中高端写字楼维持较高空置率，作为办公使用可以调补这一市场空缺；,“替补”功能,定位理由：,定位理由：,定位理由：,定位理由：,定位理由：,通过市场调研，给出定位理由,项目定位客群定位,住宅社区业主 企事业单位、职工宿舍员工 企事业单位商务来往人流,周边存在企事业单位、职工宿舍公寓、商品住宅社区,项目体量约1万平方米（含4层扩建部分），规模现状决定本案无法承担区域性商业的角色定位，其覆盖范围应在周围1公里范围内,项目1公里范围之外淞宝商圈、友谊家园配套商业等商业体由于受交通条件制约，在日常生活需求层面，对于本案周边区域的消费分流作用较小,商业部分客群定位,酒店部分客群定位,项目周边企事业单位较多，存在来往商务客流，由于附近没有酒店，住宿需求需到2公里外解决,项目周边企事业单位来往商务客流 企业职工、社区业主的来访亲友,企业职工、社区业主也存在个人交往,文具用品和办公耗材主要服务于区域内企事业单位；引入中型品牌超市，满足周边居民的日常生活需要。药店属于社区居民属于必备业态。,项目定位业态定位,经济型连锁酒店,住 宿：,生活服务：,零 售：,餐 饮：,美容美发,银行,洗衣店,文具用品,办公耗材超市+,商务餐饮,特色餐饮,本项目不具备引进星级酒店的硬件条件，经济型连锁酒店既能满足周边企事业单位商务办公人群住宿需要，又具有一定档次，且价格适中，目标客群广泛，保证酒店盈利空间。,以上四种业态均为项目周边所没有、具备较强市场需求的业态，美容美发、洗衣店、药店是日常生活不可或缺的刚性服务内容，银行主要为周边企事业单位业务提供便利，足浴按摩的服务对象主要是酒店入住客群、周边单位职工。,商务简餐和商务正餐以入住酒店的商务办公客群、周边企事业单位日常业务来往客群为主要目标客群；中式快餐则是服务于单身公寓的入住人群，及因工作业务繁忙而无法正常吃饭的企事业单位人群。,中式快餐,休闲娱乐：,网吧,成人游艺,网吧、成人游艺、台球、棋牌室、足浴按摩属于大众化娱乐休闲项目，占地规模小，与周边消费群体的消费档次匹配，且周边缺乏此类业态，具有较高的市场生存能力。,台球,足浴按摩,棋牌室,药店,项目定位业态落位,业态落位理由： 经济型酒店或办公由于租赁面积大，且单位租金不高，同时两种类型物业对于私密性、噪声污染等环境具有一定要求，因此将两种物业设置在34层； 餐饮、休闲娱乐等属于目的性较强的业态，因此建议设置在2层； 银行、洗衣店、药店、超市等生活服务和零售功能单铺面积相对较小 、单位租金相对较高，同时考虑为周边人群提供服务的便利程度，建议态置于1层；,酒店或办公,餐饮,休闲娱乐,零售,生活服务,其他,项目定位品牌列举,经济型连锁酒店,美容美发,足浴按摩,银行,洗衣店,网吧,台球,项目定位品牌列举,药店,文具用品,超市,快餐,商务餐饮,特色餐饮,响应当前国家倡导的节能绿色建筑行业领袖精神，提出“绿色、节能、智能、产业化”的定位，重点发展节能环保建筑相关行业，形成上海首个装配式钢结构绿色建筑产业园,项目定位（方案二）整体定位,秉持 “绿色、节能、智能、产业化”的定位理念，重点打造绿色节能建筑技术及产品的商务平台，发挥行业群聚效应并提供交流展示平台，打造“一个基地、四大平台、综合配套”,一个基地 绿色建筑产业基地,四大平台 综合配套,建筑设计中心,综合服务配套,节能环保技术,商务办公中心,绿色建材,城市规划设计,绿色建筑设计,绿色建筑企业办公,建筑设计企业办公,中小型企业办公,休闲娱乐,产业服务平台,国家装配式钢 结构产业联盟,上海服务业行业,商务会议接待中心,餐饮 配套,绿色建筑产品展示,项目定位功能定位,节能建筑产业园 科研创新中心,绿色建筑产业基地,科研创新中心：集聚建筑行业内原材料、技术研发、建筑设计及智能化的建筑产业园,cecep base 一个基地绿色建筑产业基地,2.节能环保技术 首先自身建筑改造需要采用节能技术 政策吸引节能技术研发及环保产品供应企业进驻，形成行业聚集效应,4.环保设备研发 项目设备使用环保设备，并在装修过程中多采用环保设备 吸引环保设备研发及销售商入驻园区,1.绿色建材 首先注重建筑本体改造的节能建造 吸引绿色建材的供应商及研发企业,3.智能建筑科技 建筑本体融入智能科技 吸引智能建筑研发企业入驻,商务办公中心,cecep base 一个基地绿色建筑产业基地,2.商务会议接待中心 中小型会议室各一间，承接企业员工会议以及重要客户的接待，采用租赁方式,4.其他中小企业办公 其他节能环保产品设计或贸易公司 非环保行业企业办公,1.绿色建筑企业办公 绿色建材供应销售企业、绿色能源技术研发企业、环保设备供应商、建筑智能化研发企业、装配式建筑企业,3.建筑设计企业办公 吸纳建筑设计类企业 尤以涉足绿色环保建筑者为先,商务办公中心