中弘北京像素个案撰写(住宅顾问篇).ppt

伟业优秀项目案例征集大赛 中弘北京像素（顾问篇）,住宅案例,第 1 页,标准案例（顾问篇）,小组组长：潘书雅 小组成员：,城市稀缺型商住loft,中弘北京像素,第 2 页,项目标签,项目实景照片,朝阳稀缺小户型 loft商住两用公寓,第 3 页,项目品类,创意魔方设计 风车式组团 海量loft公寓 优良商业配套,朝阳北路 稀缺土地 周边交通未来规划全面便捷,城市新区 栖居型公寓,产品体系,土地属性,品类划分,独居青年 栖居两口,客户体系,第 4 页,项目素描,区位优势 高性价比 周边配套完善,基本情况,区位图,项目照片,位置：朝阳五里桥 规模：占地29万，建面70万 容积率：2.38 物业类型：高层loft公寓 开发商：中弘地产 开发周期： 2009年12月至今 总分期：2期（北区为1期 南区为2期） 在售期：2期（南区）,第 5 页,项目素描,分期情况,项目总平面图,产品类型 loft 公寓 占地面积 29万 容积率 2.38 建筑面积 70万 套数 10000套 配套类型 社区会所 周边配套商业 配套体量 3000 周边其他配套：教育配套 生活配套 休闲娱乐配套,南区,北区,第 6 页,标准个案研究框架,项目土地价值属性 项目客户构成体系 项目产品体系 “土地主力客户产品”对位研究 项目产品成功关键点及不足之处,第 7 页,土地价值属性,区域特征 配套情况,第 8 页,地处朝青板块 比邻定福庄传媒产业基地 地处朝青板块：朝青板块具有优质发展前景 比邻定福庄传媒产业基地：具有较好传媒动漫氛围 注册传媒公司拥有利好政策 特征二：交通便利 交通便利：朝阳北路 机场二高速 未来地铁六号线草房站 使得拥有便捷地交通,土地价值属性,区域特征,第 9 页,土地价值属性,配套情况,交通方面： 路网：北侧：机场二高速 南侧：朝阳北路 朝阳路 京通快速路 东侧：东五环为本项 目构建了完备的交通路网。 轨道交通：未来的地铁6号 线草房站比邻北京像素， 提高交通通达性。,地铁6号线草房站,土地价值属性,第 10 页,配套情况,周边配套： 教育： 中国传媒大学、第二外国语学院、武警学院、中国政法管理干部学院、中国旅游学院、物资学院、管庄中心小学、建院附中、金苹果幼儿园等 商业： 管庄京客隆、管庄建材市场、雪银大厦、欧尚超市；工商银行、农业银行等；管庄医院、民航总医院。,北京像素,商业,商业,教育,教育,商业,医疗,医疗,第 11 页,客户构成,客户总体特征 各期客户构成 客户特点及变化趋势 主力客户素描,第 12 页,客户构成,投资性本项目户型较小，方正规整，拥有一部分投资性客户 年轻化多以年轻白领为主，新婚小夫妻为主 经济型客户多为具备一定经济实力的首次置业者 生活化关注生活配套和交通配套，喜爱loft公寓,客户整体特征,第 13 页,客户构成,客户体系构成,第一期loft产品客户,项目多以栖居两口为主，刚性需求占多；其次为自住兼投资客较多,第 14 页,客户构成,客户体系构成,第二期loft4.89产品客户,客户主体构成与第一期相似。刚性需求栖居两口占了主体位置。,第 15 页,客户体系构成,客户特点及变化趋势,第 16 页,客户体系构成,客户特点及变化趋势,总结提炼客户特点及变化趋势,客户特点及变化趋势小结,本项目客户以具备一定经济实力的北京客户为主，在北京生活外地客群为辅 客户类型中以独居青年、栖居两口、小康三口之家为主，他们以自住为主要目的 客户购买主要看重大兴门户位置的稀缺性，完善的社区配套和高性价比成为客户选择该项目的重要影响因素 客户行业不一，多为企业工作白领和私营个体户，具有一定经济实力 多为首次或投资，年龄区间较大,第 17 页,主力客户素描,生命周期描述： 20-30岁的年轻夫妻，无子女； 支付能力：较低，支付房价比在80-85； 价值取向：基本栖居，刚性需求，满足基本居住需求； 情感取向：理性、保守、注重实际、考虑长远； 功能产品需求： 地段：周边交通极为便利，公共交通设施完备，未来发展前景好 建筑形式：倾向寻则高层、小高层、板塔楼均可 面积：40-60平米loft 配套：完善的生活配套、商业配套、休闲娱乐场所 环境：一般，建筑密度较高，绿化园林景观面积较小,栖居两口,第 18 页,主力客户素描,栖息两口,典型客户描摹：小马，25岁，北京人，本科毕业后，在朝阳区cbd某外企上班，月薪6000元左 右和刚结婚的妻子暂时吃住在父母家。妻子在一家国企做职员，年龄246岁，月薪3000- 4000元。两人工作均在国贸附近。选择北京像素因为性价比高，离上班地点近，又是loft.虽然 首付比例高，但是也能承受，两个人就有了自己的独立小空间。,第 19 页,主力客户素描,生命周期描述：独居青年 支付能力：中等 价值取向：首次置业，创业。在北京拥有一个自己的独立生活或工作空间 情感取向：生活自由 独立 功能产品需求： 地段：公共交通设施完善，道路交通状况良好 建筑形式： 倾向选择高层、小高层、多层，塔板楼均可 面积：40-60平米 配套： 完善的生活、商业配套、休闲娱乐功能会所、有一个停车位 环境：有较大面积的园林绿化，通常较为安静,独居青年,第 20 页,典型客户描摹：刘先生，25岁，本科毕业。自己做石油添加剂生意，月收入在20000元以上 家住亚运村但是要经常往返国贸附近。认为自己应该搬出来自己住，需要独立的生活及工作 空间。可以办公，可以居住，刘先生也比较偏爱loft。北京像素到国贸距离较近，首付及贷 款自己均可以承担，便选择了北京像素。刘先生认为不管是去哪周边的道路通达性都很强，同 时认为具有一定的升值潜力。,主力客户素描,独居青年,第 21 页,产品体系,总述 规划特点 景观特点 单体特点 配套特点,第 22 页,产品体系总述,第 23 页,产品体系,总述 规划特点楼体布置 道路交通 景观特点 单体特点 配套特点,第 24 页,规划布局创新及特点,央行、财政部通知救市,项目分为北区、南区两区，北区为一期，南区为二期。,形式：楼体布局为风车式组团布局，形式新颖具有创新性。 风车式布局可解决楼间的对视干扰，减少高楼的压抑感。但使一些户型采光受到影响。,人车流组织： 人车分流 全地下停车 道路形式： 空中廊桥独特设计 优势:全地下停车、路面交通、空中廊桥构建三维交通,组团划分,楼体布置,交通组织,第 25 页,组团划分,规划布局创新/特点,类型：分为南北两区开发 北区：11栋 南区：10栋 组团布局的优劣势点评 优势： 南北区楼体均以风车组团形式呈现，具有创新意识风格新颖。 减少楼体高度压抑感。 劣势： 楼体排布不规则，导致部分户型采光受到 影响。,第 26 页,楼体布置,形式：灵活布局式 项目所用楼体布置形式的优劣势点评 优势： 减少楼体高度压抑感。 劣势： 楼体排布不规则，导致部分户型采光受到影响。 户型单一朝向，无南北通透。,规划布局创新/特点,第 27 页,交通组织,人车流组织： 人车分流 全地下停车 道路形式： 外围环路组织：比邻朝阳北路，东高路 内部道路组织：规划中 项目所用交通组织形式的优劣势点评 交通通达性强，未来拥有轨道交通地铁6号线草房站。,规划布局创新/特点,第 28 页,产品体系,总述 规划创新 景观创新园林景观特点 园林风格 园林布局 单体创新 配套创新,第 29 页,园林风格,园林特点,北京像素园林采用现代简约化设计，绿化率在40%。同时运用高科技手段，在草坪下铺设集成电路板，在户外均可以享受wifi上网。,第 30 页,产品体系,总述 规划特点 景观特点 单体特点楼型、立面风格、户型设计、精装修 配套特点,第 31 页,单体创新/特点,建筑类型：高层板楼 层数：13-17层 梯户比：6:30 朝向：东西 南北 层高：4.75米、5.48米、4.89米,楼型,第 32 页,风格,单体特点,建筑风格：现代风格。现代感极强。仿生蜂巢建筑。 外饰材料：涂料、面砖 色彩：色彩丰富 特点：立面凹凸魔方设计新颖 建筑设计公司：日本sako建筑设计工社。,第 33 页,单体特点,户型面积：40平米 loft公寓 层高：4.75米 户型设计特点：户型方正、布局合理、 动静分区 户型示例及点评： 户型布局合理，有效 地利用了空间；独立式厨房避免其他区域 油烟污染，明厨暗卫设计；楼上为卧室， 卫生间及赠送储物间，增强了私密性，增 强了收纳功能。,主力户型,第 34 页,单体特点,户型面积：57平米 loft公寓 层高：5.48米 户型设计特点：户型方正、布局合理、 动静分区、舒适感强 户型示例及点评： 户型布局合理，有效 地利用了空间；独立式厨房避免其他区域 油烟污染，明厨暗卫设计；楼上为卧室， 卫生间及赠送储物间，增强了私密性，增 强了收纳功能。5.48米层高舒适性较强。,主力户型,第 35 页,精装修,单体特点,精装情况：4.75米、5.48米两层高户型均有一部分为精装。精装标准2000元/ 。 精装风格：现代简约型,第 36 页,产品体系,总述 规划创新 景观创新 单体创新 配套创新商业配套、会所、周边教育配套、周边其他配套,第 37 页,配套设施创新/特点,商业配套,商业：距23万平米大大悦城7公里、距龙湖长楹天街2公里，周边坐拥管庄客隆、华润超市、管庄建材市场、雪银大厦等综合性商业场所等。,朝阳大悦城,长楹天街,第 38 页,会所配套,配套设施创新/特点,面积：3000平方米 位置：小区中心位置 功能：休闲娱乐 投入使用情况：未投入使用,示意图,示意图,第 39 页,教育配套,配套设施创新/特点,教育：中国传媒大学、第二外国语学院、武警学院、中国政法管理干部学院、中国旅游学院、物资学院、管庄中心小学、建院附中、金苹果幼儿园等,第二外国语大学,中国传媒大学,第 40 页,其他配套,配套设施创新/特点,银行：工行、农行、北京农村商业银行、华夏银行等。 医院：管庄医院、航总医院、常营回民医院等。,民航总医院,第 41 页,“土地-主力客户-产品”对位研究,第 42 页,土地-客户-产品对应分析,小康三口,栖居两口,创意社区 年轻社区,3000平米会所，放松业余时间,简约园林，科技技术运用草地铺设集成电路板,商住loft产品，相对稀缺,朝阳稀缺土地 价值潜力大,本项目交通便利，比邻朝阳北路、京通高速、机场二高速、朝阳路、地铁6号线，交通通达性高,商住两用大型loft社区,生活配套较完备，未来规划前景好,第 43 页,项目产品关键点,第 44 页,项目产品关键点,项目定位精准,地段位置优秀，升