北京房山区长阳镇水碾屯村改造一期项目.ppt

北京房山区长阳镇水碾屯村改造一期项目 启动会汇报文件,2011-1-6,地块位于房山区良乡高校园区的东北侧，良乡东路以北，长于路以东；距长阳半岛3公里、京石高速5公里、良乡镇区4公里。目前配套较为缺乏，但城市界面正在形成。,京石高速,长阳大街,长阳半岛,京良路,土地区位分析,良乡路,本项目地块,良乡高校园区又名“智汇城”，由房山区政府推进打造：园区规划总占地10060亩，总建筑面积473.12万平方米，预计总投资150亿元，最终的入驻规模将达到10万至12万人。目前已进驻师生规模超过2万人。,土地区位分析,园区四大功能划分： 教育教学区 中央绿化景观区 中央设施区 西部配套区,已进驻高校： 北京理工大学 北京工商大学 首都师范大学 中国人民大学研究生院 拟进驻高校 北京中医药大学,地块南临规划中的良乡东路东延长线，距西侧长于路600米，距东侧小清河260米；距城铁房山线理工大学站400米，未来地铁将是主要的交通工具。,地块交通分析,理工大学站,交通优势 理工大学站是进入良乡高教园区的第一站，距离市区相对近 距轨道交通400米，步行5分钟可达 南侧路往西连通良乡东路，直行4公里直达良乡镇区；同时连接南北向的长于路（建设中），通车后往北驱车直达长阳大街 存在问题 距离京石高速7公里，往西穿良乡镇区或往北直达长阳大街才能上高速，城区客户行车路线复杂,良乡东路,长于路,小清河,北行距长阳起步区【5公里】,西行距良乡镇区 【4公里】,地块分析,占地面积77834平米，二类居住用地容积率和限高分别为：1.8/30米，2.0/30米，2.0/30米，地上建筑规模146002平米，其中包括住宅140882平米（含38000平米限价房，中标人须按照6800元/平米出售），托幼5120平米 总体来说，除位于地块北侧的回迁房品质较差外，地块周边环境良好，居住条件较为舒适,4. 地块东侧为现状路，未通车,5. 往南可至良乡东路（连接良乡镇）,2. 地块西侧往轨道交通方向,3. 地块内南侧方向,1. 地块北侧在建回迁安置房,4,5,2,3,1,房山区历年销售情况,09年房山市场销售量达到131万平米，为成长较为迅速的板块，10年长阳组团的热销显示房山板块已被客户认同,区域市场市场容量,主要近郊区县市场容量比较（09年）,09年和10年至今，房山区市场的批售比分别为0.76和1.20*，而长阳组团的热销进一步夯实了房山板块的市场接受度，价格大幅度上涨 随着区域商业、教育、医疗和交通配套的逐步落实，大量的城区首置、首改类客户将通过城铁交通抵达房山，板块容量将进一步扩大,* 2010年数据截至12月19日 * 若增加长阳半岛四期开盘的待签资源，批售比将为1.0，供需总体均衡,房山城区片区历年销售情况,区域市场市场容量,09、10年至今房山城区板块的批售比分别为0.69及2.32，其中80-100平米户型的批售比为0.51及2.10，表现优于大市,房山城区片区的年供应量占全区约25%，是房山区主要的片区市场 受长阳镇起步区品质项目热销的带动，片区10年以来销售均价上升69.6%至12752元/平米，比全区高2.1个百分点 80-100平米户型在片区内有较高的市场接受度，成交套数占比在09、10年分别为72%和53%，套均总价分别为69万和115万，同比上升68%,房山城区片区范围,* 2010年数据截至12月19日,周边库存与未来供应,中铁原香小镇,西棕榈滩,周边地区可售资源情况,区内地铁沿线资源未来几年将提供可售面积284.1万平米，待出让地铁沿线土地资源建设规模42.2万；非地铁沿线资源可售面积达37.2万，区内整体供应量大,长阳大街,京良路,京石高速,加州水郡,长阳 起步区,绿地新都会,芭蕾雨悦都,* 红字为地铁沿线项目，统计时间截止12月19日 * 除去长阳半岛、芭蕾雨的待签资源，取证库存为27.6万平米,8号地东 首开,1号地 万科中粮,5号地 万科中粮,3号地南 万科中粮,8号地西 建工,9号地,7号地,4号地 城建,2号地及3号地北 首开,3号地北,6号地 中铁,140平米以上,100-140平米,100平米以下,14682,未来区域万科中粮的潜在供应的小户型产品有6668套，120平米的171套，135平米的579套，160平米的540套 未来片区同行的潜在供应的小户型产品有8014套，占同行总供应套数的79%,长阳起步区合计供应 （不含7#，9#地块）,潜在供应分布图,长阳起步区（不含7#，9#地块）将以绝对的首置产品为主，100平米以下户型供应占81%,周边重点竞争区域长阳起步区,周边重点项目销售总结,瑞雪春堂位于良乡长虹东路南，距离本项目4.5公里 项目占地面积31万平米，总规模51万平米 在售89平米两居，118-140平米三居在售，95折后均价13500元/平米，总价120万起，毛坯 10年以来去化速度为39套/月（3770平米/月） 目前取证库存约11.2万平米，未取证库存12万平米,周边重点项目瑞雪春堂,* 统计时间截止12月19日,成交情况,10年取证成交结构,阳光邑上位于良乡大学城东羊庄西侧，距离本项目4.2公里 项目占地面积9万平米，总规模17万平米 在售电梯洋房，户型面积为62-170平方米两居至三居，均价14000元/平方米，联排别墅均价19000元/平米 10年以来去化速度为61套/月（6100平米/月） 项目取证完毕，目前库存为5.4万平米,周边重点项目阳光邑上,* 统计时间截止12月19日,成交情况,10年取证成交结构,西棕榈滩距离本项目约7公里，距离最近的地铁站距离约2公里左右 该项目定位于郊区改善客户，目前在售主力户型为150-180平米三居、220平米四居，毛坯产品，报价约16000-18000元/平米，最新成交均价14000元/平米，三居总价250万以内，四居总价在300万以内 10年以来去化速度为13套/月（2100平米/月） 取证库存为0.3万平米，后续资源为25万平米,周边重点项目西棕榈滩,* 统计时间截止12月19日,成交情况,09下半年至今取证成交结构,原香小镇位于房山长阳镇，长阳大街与昊天北大街交界处，距离本项目约5公里 总建筑面积22万平米，广阳城站距离本项目不足2公里 在售主力户型为115-150平米三居，均价14000元/平米，两居还剩十余套84平米顶层房源，均价16500元/平方米，毛坯，2010年年底交付 10年以来去化速度为104套/月（1万平米/月） 目前取证库存约1.5万平米，后续资源约5万平米,周边重点项目原香小镇,* 统计时间截止12月19日,成交情况,10年取证成交结构,80平米二居,首创奥特莱斯第一个综合项目，拥有15万平米的奥特莱斯华北旗舰店，近1万平米住宅配套商业（包括红黄蓝幼儿园、健身房、超市、咖啡厅等） 地上建筑面积17万平米，分两期开发，共1922套。一期为12栋9层板楼，一梯两户,共832套房源；二期为14栋9层板楼,一梯两户，共1090套房源，毛坯 户型面积为一居65平米，二居80平米，三居88-138平米，主力户型为80平米的二居和88平米的三居 12月3日开盘，推盘403套，当天认购385套，认购率95.5%，均价约15800元/平米,周边重点项目芭蕾雨悦都,88平米三居,* 统计时间截止12月19日,114平米三居,周边重点项目绿地新都会,87平米二居,继大兴西斯莱公馆后，绿地集团在北京的第二个项目，拥有30万平米的综合体商业配套 总建筑面积约15万平米，户型为86-95平米的二居和100-130平米的三居，精装 12月18日首期开盘，均价15800元/平米，当天认购率60%,长阳起步区的总供应量预计超过18145套，其中首置产品占81%、首改产品占13% 从片区的成交结构看，房山城区目前仍是以首置客户为主的市场，首置客户占总成交量的72%，首改客户占总成交量的13% 从区域的成交总价看，成交量的11%集中在50-80万，15%在80-100万，54%在100-150万，12%在150-200万，高于200万的成交占比迅速萎缩，显示客户的购买力较弱。100-150万总价的接受程度较高，且该类产品多为毛坯 从成交均价看，首置类产品的溢价能力普遍较其他产品高，且具备较强的去化能力,项目最大竞争为北侧的长阳起步区，其数百万的总建筑规模和更完善的配套规划将抑制项目的提价能力。但具备精装优势的产品在良乡城区具有一定的竞争力,市场总结,房山城区销售结构 （2010年1月1日 12月19日）,长阳半岛年内三次开盘的成交客户情况可作为项目的重要参考：首次购房比例超过50%，家庭年收入为10-20万比例超过60%，青年之家、小小太阳比例超过50%。客户为典型的首置客户。,长阳半岛客户总结,市场定位,项目定位为g3，客户主要为来自良乡本地的地缘客户和城区挤压出的首置群体 年底