铁狮门研究报告.doc

大通建设综合管理部投资管理中心2014年1月铁狮门房地产公司企业调研报告目 录一、铁狮门简介2(一)、公司理念2(二)、业务分布2(三)、发展历程3二、业务发展模式纵向一体化的综合业务4(一)、工程管理类业务模式51. 投资与开发52. 设计与工程6(二)、资产管理类业务模式71.物业租赁72.物业管理73.投资管理84.可持续发展战略11三、铁狮门在中国11(一)、上海铁狮门项目12(二)、成都铁狮门项目12(三)、天津铁狮门项目12(四)、苏州铁狮门项目13一、铁狮门简介 (一)、公司理念铁狮门（TISHMAN SPEYER 简称：TSP）成立于1978年，是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司，是擅长开发并与管理密切结合的房地产企业。铁狮门秉承创造最大价值的哲学理念，与每个单位或项目展开深入合作，鼓励文化的创造和跨学科的各种非常规思维的相互结合。(二)、业务分布铁狮门的业务遍布四大洲11个国家和地区的46个市场。自1978年成立以来，铁狮门投资、开发和运营的项目超过355个，总物业面积逾1.25亿平方英尺（1160万平方米）。铁狮门在美国、欧洲、拉美、印度和中国的物业资产组合总值超过644亿美元。铁狮门旗下的标志性建筑包括：纽约的洛克菲勒中心、克莱斯勒中心和扬基体育场；法兰克福的商品交易会大厦和歌剧大楼；巴西圣保罗的北方大厦；巴西里约热内卢的温图拉双塔。目前，在全球多个大城市，包括巴西利亚、法兰克福、古尔冈、海德拉巴、巴黎、里约热内卢、旧金山、圣保罗、成都、上海和天津，铁狮门均有处与不同开发阶段的各类地产项目。图表 1：铁狮门全球地产分布（单位：平方米）(三)、发展历程 铁狮门由Robert V. Tishman和Jerry I. Speyer于1978年联合创立。创立后前十年，铁狮门在美国逐渐拓开自己的业务领域，进军芝加哥、亚特兰大、洛杉矶和休斯敦地产市场。 1988年，铁狮门将发展眼光开始投向全世界，首先进入了欧洲市场，成为进驻欧洲市场的第一家美国开发商。再此后的十年，铁狮门进一步拓展自己的全球版图，于1995年进入拉美市场。在此过程中，铁狮门逐渐确定了自己经营顶级商用物业的经营路线，投资改造了纽约洛克菲勒中心。1997年10月封闭其第一个基金铁狮门/花旗集团另类投资房地产风险基金（基金壹号），这是一个封闭式基金，股权认缴金额超过8.5亿美元。铁狮门逐渐确定了自己基金化路线。随着亚洲房地产市场的兴起， 2005年，铁狮门公司在印度建立TSI Ventures合资公司，从而成为第一家开发印度甲级物业的美国房地产公司。次年，铁狮门公司在上海建立了其在中国的第一个办事处。值得一提的是，2012年中国最大的住宅开发商万科，走向国际化的第一步，选择的也是同铁狮门合作，在旧金山联合开发建造两栋豪华公寓大楼。图表 2：铁狮门发展历程时间大事件1978 罗伯特.蒂施曼（Robert V. Tishman)和徐杰儒（Jerry I. Speyer)创立铁狮门地产公司（Tishman Speyer Properties），这是一家私有有限合伙性质的公司。 1988 铁狮门公司进军欧洲市场，成为进驻欧洲的第一家美国开发商 1995 铁狮门是首批进驻拉丁美洲的美国开发商之一，并与当地建筑公司Metodo Engenharia S.A.创建了合资企业Tishman Speyer Metodo。 1997 铁狮门于10月封闭其第一个基金 铁狮门/花旗集团另类投资房地产风险基金（基金壹号），这是一个封闭式基金，股权认缴金额超过8.5亿美元。 2004 铁狮门是第一家在澳大利亚证交所发行美国甲级办公地产公开上市基金的美国房地产公司（澳大利亚证交所交易代码： TSO）。 2005 铁狮门公司在印度建立TSI Ventures合资公司，从而成为第一家在印度开发印度甲级物业的美国房地产公司。 2006 铁狮门公司在纽约市率先开发了体现环境可持续发展理念的商业办公建筑 纽约赫斯特大厦，这是第一座获得LEED新建筑金级认证的大厦。 铁狮门公司在上海建立了其在中国的第一个办事处 2007 铁狮门公司是第一家启动专门面向中国市场的投资基金的美国房地产公司 2008 徐瑞柏（Rob Speyer），即铁狮门房地产和建筑公司（Tishman Realty & Construction Co.）创始人Julius Tishman的玄孙，被任命为铁狮门公司总裁兼联席首席执行官。2010 铁狮门公司在法兰克福开发的奥本特尔大厦(OpernTurm)竣工，这是欧洲首批获得LEED金级认证的新建高层办公建筑之一。 2012 铁狮门与耐克公司签署上海迄今为止规模最大的一项地产租赁合同。根据该合同，铁狮门将在江湾新城的尚浦领世项目中为耐克中华区总部量身打造一座办公园区。 二、业务发展模式纵向一体化的综合业务 作为全球首屈一指的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的整个领域。通过垂直一体化的综合运营，谋取产业发展的最大价值。铁狮门的主要物业以写字楼等办公商用物业为主，通过对整个平台的整合，满足全球一流公司、机构的商业场地需求。铁狮门的业务领域主要包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。图表 3：铁狮门纵向一体化模式15(一)、工程管理类业务模式1. 投资与开发 铁狮门经过数十年的发展，已经在全球建立起了广泛的经营网络，积累了大量的区域地产投资和开发专家。从某种角度来说，人才的积累成为铁狮门投资开发成功的关键。通过同当地房地产从业人员、业主以及政府形成的广泛人脉关系网，铁狮门能够在场内和场外交易中发现并达成富有吸引力的投资项目。 铁狮门擅长发掘那些通过运营方式改进和资产重新定位可能实现增值的地产交易商机。在内部分析系统和专业人才的帮助下，铁狮门可以发现资产的潜在价值，这使得铁狮门先于对手识别并把握投资机会，很多时候在场外即可完成交易并有效的把控投资风险。不过在流动性泛滥的时候，铁狮门也须及时作出调整，克服因资本逐利性而带来的高风险。 图表 4：铁狮门投资调查过程铁狮门公司在全球投资的诸多标志性建筑以及整个铁狮门当前的资产投资组合，是铁狮门在地产投资和开发领域专业能力的良好体现。目前，铁狮门投资和管理的标志性建筑有很多，包括纽约的洛克菲勒大厦和克莱斯勒大厦、柏林的索尼中心、法兰克福的商品交易会大厦、伦敦的米尔班克大厦以及圣保罗的北方大厦。图表5：铁狮门物业投资开发组合2. 设计与工程 铁狮门在全球的地产经营中始终把握一个清晰的目标，即在努力实现资产增值、利润回报的同旪，打造出符合当代一流租户空间要求的理想物业，在短期回报的财务追求下，同时保证长期回报所需的技术追求。在开发全球技术复杂的大型综合建筑群项目方面，铁狮门拥有着强大的专业实力。在多年的地产经营中，铁狮门与诸多世界级建筑设计公司建立了密切而有效的关系，与业界一流的工程商 、建筑管理公司和商业承包商有良好的业务合作关系。通过协同合作，在世界许多城市打造了诸多知名的标志性建筑。自2006年以来，铁狮门在全球四大洲负责交付的地产项目，新建面积就达到了约2200万平方英尺（约204.4万平方米）。铁狮门在项目开发过程中都会考虑到建筑与周围环境的关系，在可持续性、环境设计和能源效率方面表现优秀。铁狮门的设计和建筑专家已在北美、拉美、欧洲和亚洲完成了众多符合可持续性发展要求的地产项目。至2012年末，铁狮门在全球已完成及开发中的符合可持续性要求的地产项目总面积超过了4600万平方英尺（约427.35万平方米）。(二)、资产管理类业务模式1.物业租赁 铁狮门的一个目标是在所运营的每个市场与租户和代理商建立持久的合作关系。这种协商性质的合作关系源于对租户及其代理商需求的透彻理解。 铁狮门的租赁专业人员会采用大量的方法和途径去了解市场和租户，而这正是将此项重要工作外包的公司的不足之处。在每个运营市场，铁狮门当地的租赁团队都会与租户及其代理商、租赁机构甚至是其他房地产运营商进行交流，收集实时的市场信息，做出具体的前瞻性预测评估，这些信息和数据对于铁狮门及其合作伙伴都弥足珍贵。 许多跨国企业正在全球各地不断扩展业务，铁狮门的全球公司外展计划（Global Corporate Outreach program）充分利用与这些租户的长期稳定关系来开展业务，发掘新的投资渠道，包括场外交易以及一些地产开发和建筑改造业务。2.物业管理 铁狮门在顶级地产的管理和运营方面，在世界范围内处于领先地位。铁狮门将每个地产都归为一项独立的业务，在公司内部有相应的物业管理专家团队来负责运营。此运作方式一方面可以争取租户，同时可确保创造更多的物业价值和实现长期利润最大化。 另外，此方式还有诸多益处，它可以形成高级运营和维护标准，从更广泛的意义来说，还可以通过全球协商的采购合同来节省开支。由此可以创造一个清洁、安全、维护良好、符合业主自用的一流物业管理标准的物业环境。图表6：铁狮门物业内部管理程序 铁狮门旗下有300多名内部物业管理专家，在全球46个市场负责150多个甲级办公地产、住宅地产和综合地产的物业管理工作，这些地产的总建筑面积超过7400万平方英尺（约687.48万平方米）。 3.投资管理铁狮门根据具体情况实施核心投资、增值投资或机会投资战略，旨在最大程度降低风险，提高为投资者带来的总体价值。在铁狮门内部，由地产专业人才构成的广泛平台覆盖地产投资和管理的所有领域，而投资方式得以充分利用这个平台来发挥优势。以统一规范的投资流程为基础，铁狮门将这些全球资源加以整合利用，结合对本地市场的深入了解和实际运营专长，从而创造价值并实现客户的投资目标。自1978年创立以来，铁狮门已累计筹集了230亿美元的基金和联合投资资金，用于投资美国、欧洲、巴西、中国和印度的地产项目。通过这些投资活动，铁狮门代表客户投资、开发和管理的地产项目超过1.25亿平方英尺（约1161万平方米），总价值达到644亿美元。图表7 投资管理业务竞争优势l 综合管理平台 铁狮门将自身的全球投资管理专长与丰富的实地租赁、资产管理和物业管理经验相结合，打造了一个覆盖广泛的综合性资源平台，让投资者获益。在每项投资的整个生命周期过程中，都有铁狮门各个重要职能部门（包括投资、开发、租赁、物业管理、投资组合和资产管理、债务市场融资及营销）的积极参与。有利于决策的构想和执行。 l 深度了解市场、经验丰富的本地化团队 铁狮门设有19个区域分部，有各类地产专业人员及支持辅助人员总计逾1400人。铁狮门凭借对当地市场的深刻认识，在执行投资和资产管理战略中拥有竞争优势。l 高级办公租户资源网络 作为一流办公地产实际业主和管理者，使得铁狮门与许多全球大型的跨国公司和国内公司办公租户建立了广泛的业务关系。通过同租户良好的合作经历，以及使租户在不同地区与同一业主洽谈租赁关系所带来的便利性，铁狮门已成为许多在世界范围内寻求满意物业空间的公司的“不二人选”。l 利用与第三方的联合投资提高投资回报率和加强投资多元化 在利用投资工具进行地产投资的同时，铁狮门往往能够吸引第三方合作投资商投入股权资本。这类资本的参与，使得铁狮门可以将基金投资在大量的资产项目上，从总体上加强投资的多元性。 l 资产管理 与综合投资管理方法一样，铁狮门的区域资产管理团队的工作重点就是力求实现资产价值的最大化。通过分析各种地产融资、再融资、转换或处置等潜在商机。l 投资组合管理和投资者关系 通过不断与区域资产管理团队进行沟通及持续的财务分析，铁狮门的投资组合管理团队积极管理每项基金投资组合的重要环节，力求最大程度提升投资组合的运作水平。另外，保持财务透明和与投资者坦诚交流也至关重要。投资组合管理者负有定期与投资者沟通的责任，使其了解主要的投资组合活动，并及时清晰地提供投资和投资组合运作情况的最新信息。 4.可持续发展战略铁狮门始终不断努力保持在地产可持续性方面的全球领先地位。铁狮门认为，坚持可持续性开发不仅吸引一流租户带来了竞争优势，而且可降低运营成本，又能减少环境影响，可谓一举两得。 图表8：铁狮门全球项目可持续发展认证（平方米）三、 铁狮门在中国 铁狮门2006年在上海设立第一个办事处，拉开征战中国的序幕。紧接着在2007年便成立了第一支面向中国的房地产基金，开始了在中国的房地产基金模式。目前，铁狮门已经在上海、天津和成都三个城市进行战略布局。图表 9：铁狮门在中国的物业分布(一)、上海铁狮门项目铁狮门在中国最著名的项目是2008年在上海以67.5亿元拿下当时的地王新江湾城F地块。这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地，占地达26.7万平方米，容积率3.37，总建筑面积90万平方米，挂牌起始价67.517亿元，为历年来推出的最大一幅综合用地。(二)、成都铁狮门项目成都铁狮门项目位于成都市东大街，占地面积38亩，于08年12月开工，总投资25亿元，由三座高约158米、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场。(三)、天津铁狮门项目2009年，铁狮门首次进驻天津，项目地块位于五大道地区成都道与桂林路交口， 由美国铁狮门旗下的英菲尼(天津)房地产开发有限公司投资建设，计划总投资为2亿元。该建筑东至成都道，西至岳阳道，南至桂林路，北至广西路，占地面积8318.8平方米，建设一座三层的商用写字楼，写字楼可容纳19家单位。2011年进驻天津滨海新区，此次开工的铁狮门（美国）金融广场项目总投资将达到6