2013年4月上海南汇“上河商务区”项目概况.ppt

上海南汇“上河商务区”项目概况,二一三年四月,项 目 简 介,区 域 分 析,市 场 分 析,地理位置：浦东新区南汇工业区，南芦公路193号,南汇核心位置 距离市区：34公里 距离浦东机场：15公里 临近临港新城,物业类型：工业地产别墅,使用年限：工业地产使用年限均为50年，本项目实际年限40年 土地性质：工业用地 房屋性质：研发楼 产证：地上建筑面积和地下建筑面积均计入,工业地产借别墅之名面世,项目规划：暂知分一期和二期，一期08年开盘已入住，二期正在规划，目前代理二期,一期 占地面积：15.2万方 建筑总用地面积：3.6万方 容积率：0.48 绿化率：35% 总建筑面积：10万方，其中地上建筑面积7.3万方，地下建筑面积3.5万方 总共规划：140余幢研发楼及1幢商务会所,一期规划图,二期 总用地面积：17.4万方 总建筑面积：11.1万方，其中研发楼7.9万方，会所0.67万方。 综合绿地率：35.2%，综合建筑密度：23.4%。 单栋建筑面积：600734平（含地下174224平）， 销售均价：1500019000元/m2,设计理念：一期-独栋庭院、休闲商务,2层(地上2层，地下1层)独栋庭院式的建筑规划 前后200平方米左右庭院花园 室内部分6.4米挑空设计，地下室挑高2.8米 步入式阳光庭院，室内双车库,户型设计：一期300-400平户型，地面2层，地下1层,350平户型图,400平户型图,设计团队：原版德国设计团队,开发公司：上海美住置业 建筑规划设计：德国APG建筑设计事务所 景观设计：FSW景观设计公司 室内设计：studio architects室内设计公司,特色优势：庭院布局：生态陆上岛屿系统,高达2米的内外庭院围合墙体，将BLOCK的街区生活与商务的私密需求加以融合，让独栋的建筑体围合在组团庭院及若干小庭院之中，形成“生态陆上岛屿系统”,商务配套：15000平米五星级会所 / 二期6000平方米VIP会所,超五星级豪华商务配套会所 按照欧洲五星级酒店的风格及配套要求精心设计 豪华欧式大堂设计，西餐厅、咖啡馆、酒吧、中式餐厅、精品店 高档商务套房及SPA休闲馆、大型国际配置会议厅及相应配套的中、小型会议厅,成熟智能化：光纤入户、智能停车,闭路监控系统 门禁准可视系统 红外周界报警系统 停车库智能化人性管理 统一配置的企业光纤入户支持,优质建材：纯石材路面、外墙石材干挂、法国玻璃,小区道路铺设厚达8厘米 花岗岩大理石主干道 商务楼与建筑围墙均采用花岗岩干挂大理石 全部采用圣戈班 low-e 玻璃，玻璃面积占到整个墙面的30%以上,PS：圣戈班(Saint-Gobain)于1665年由Colbert先生创力，并于当年承建了凡尔赛宫的玻璃画廊。圣戈班集团是其所在所有行业的欧洲及世界领先者,项 目 简 介,区 域 分 析,市 场 分 析,大浦东新区：上海未来经济引擎,并区对南汇利好： 产业重新布局，南汇的产业转移延伸至浦东，促进产业经济，增加产业人群，产生房地产业的大量需求； 政策优惠和制度创新。由于浦东新区享受的国家政策较多，南汇也受惠。,南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区 本案所在惠南板块被划为浦东新区,大浦东新区：国际金融中心（陆家嘴国际金融中心）和航运中心（洋山深水港口）,陆家嘴金融中心是目前我国内地规模最大,资本最密集的CBD 洋山深水港口，和浦东的外高桥港区一起，将成为上海建设国际航运中心的主要载体,外高桥、陆家嘴、临港新城组成的“大浦东金三角”,迪斯尼落户上海浦东新区，距离本案15分钟车程,迪斯尼乐园项目将正式落户浦东，距离上河商务园仅15分钟车程,本案,迪斯尼,项 目 简 介,区 域 分 析,市 场 分 析,上海别墅板块划分，南汇新起,区域交通便捷：位于上海市区和浦东机场、洋山深水港之间，通过卢浦大桥和徐浦大桥，和徐汇相连，交通方便 产业支撑：受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园的带动 休闲旅游带动：迪斯尼乐园落户,市场分析,纯别墅,工业地产,2012年别墅供应较2011年下跌幅度大， 禁墅令下独栋别墅稀缺,2012年上海全市供应别墅117万方，同比2011年下跌达37.59% 供应区域，浦东22.4万方占第一，嘉定21.2万方居其次 禁墅令后，新增供应量持续下跌，纯独栋别墅供应量鲜有增长，而市场上别墅供应量多半来自公寓加别墅的复合型物业,别墅整体成交量涨幅较大，经济型别墅拉低成交均价,上海别墅2012年全年成交别墅4657套，同比上涨6.54%、成交面积达105.77万方，较去年同期微涨3.89% 2012年上海别墅成交均价为26363元/平，同比下跌13.85% 经济型别墅成交量的存在，拉低了成交均价,浦东新区别墅成交量领衔上海别墅成交,大浦东区域别墅2012年成交量达25万方，成为首位 周浦、川沙、航头、惠南（南汇区）板块成为了热点区域，随着迪士尼的迁入，区域版块内的交通、周边配套日趋完备，板块本身主打经济小户型别墅，受到了二次置业用户的青睐,年度别墅成交排行，小户型经济别墅占首位,2012年上海别墅成交TOP10中，低总价的经济型别墅占据了8席。而其中多半集中浦东周康、航头、奉贤海湾区域 2012年小户型别墅置业需求优于往年，以180-250平左右的联排小户型更受到市场认可，再加上其别墅均价仅1.4-2.2万/平之间，较普通公寓更有竞争力,研发办公类型土地出让加大力度，成熟园区优势明显,2012年作为研发中心和研发总部用途的地块有10幅，共27.59公顷，占总出让面积的1.89%，主要集中在浦东新区和嘉定地区 市郊成熟型的园区对比市区写字楼有价格上的优势，对比不完善、新建的市郊商务园区又有配套完善、产业链完整的优势,市场分析,纯别墅,工业地产,从莘庄工业区出让土地的高溢价率可以看出，成熟的园区更受投资者的青睐,上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化,2012年上海市各区域对工业物业的投资需求开始趋向多元化，除市区外，其他区域对单层和多层厂房类物业依然有较大需求，而市场对市区内物业的需求主要集中在研发办公方面,2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主,2012年上海工业物业的需求面积依然以小面积物业物业主，其中3000平米以下的需求占到总需求量的68.56%,闵行、市区和原浦东新区是3000平米以下小面积物业的主要需求区域，而奉贤，嘉定，松江等区域的需求面积主要在3000平米8000平米的中大型面积工业物业，这主要受制于不同区域内的租金差别及市场不同类型物业的供应,医谷现代商务园：上海国际医学园的商务功能部分，建成为具有国际水准的企业总部基地,工业地产案例,地理位置：周祝公路337号，靠近沪南公路。（川沙商圈） 开发企业：上海金鼎投资发展有限公司 建筑面积：8万平方米 物业组成：43幢独立商务别墅，2幢酒店式办公楼和1幢综合商务中心 单栋面积：6001500平方米 开盘时间：2007年7月 目前售价：13000元/平，写字楼出租报价1.8元/平方米.天,上海总部湾：全球顶尖企业的研发中心、运营中心、销售中心、物流中心等总部研发机构的聚集地,地理位置：康桥工业园区 所属区域：浦东 周康 建筑面积：150万平方米 物业组成：独栋商务别墅+小高层研发楼 单栋面积：15002500平方米（别墅） 配套：综合会议厅、星级酒店