房地产项目总必操盘工作表.xls

编编 号号 一一发展部发展部 土地获取与评价体系 ； 调查报告 开发部政府资料提交 及配合工作流程（宗地 图、规划设计要点、计 划立项等） （红线图、用地规划许 可证、土地合同、营业 执照、税务登记证等作 为附件） 规划环境配套文化照相机/地图/交通工具策划流程和操作规范现场踏勘表 供给需求价格政策统计年鉴/各种机构研究报告市场环境分析报告 规模 产品 形态 档次照相机/地图/交通工具楼盘调查表 项目拓展建议 3评审后的合同稿国家土地政策签订后的合同 开发部政府资料提交 及配合工作流程（宗 地图、规划设计要点、 计划立项等）； 设计报建工作流程 （图纸、填写表格、批 文等）； 二二策划部策划部 公司年度经营计划 ； 项目实施计划草拟稿召开计划研讨会 计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见 项目实施计划修订 稿 项 目 操 作 模 式项 目 操 作 模 式 合理调整设计周期、施工周期、采购周 期、营销周期等，各部门相关工作搭接 流畅，计划的实际操作性强 公司年度经营计划、由各专 业工程师提供的设计周期、 施工周期资料 开发进度计划初稿 3、计划调整 计划立项批文 前期策划阶段前期策划阶段 5 项目总控 计划 1、计划草拟 2、 询相关部门意见 公司发展规划 4计划立项计划立项 4、编制拓展建议 合作建房合同或土地转让合同合作建房合同或土地转让合同 1、土地信息 资料收集(红 线图、建设用 地规划许可证 、土地使用权 出让合同、房 地产证等；) SWOT分析和建议 2 可行性内 部分析 1、片区资料收集（现场踏勘）民俗 2、房地产市场行情资料收集法规 工作关键点工作关键点 3、典型代表楼盘资料收集 1 工作规范工作规范成 果成 果 价格销售状况 土地信息收集 3、核 资料准 确度； 2、资料真实性 、合法性调 查：合作方工 商登记信息真 实、转让过程 合法可操作、 风险可控；项 目情况与转让 方提供信息相 符、项目不存 在其他或有债 务、纠纷或瑕 疵； 配合部门：总办、设计管理部、发展配合部门：总办、设计管理部、发展 部部 进度计划；资金安排与运用计划编写； 人员计划； 组织召开计划协调会，出会议纪要 成果流向成果流向 土地获取土地获取 主 要 任 务主 要 任 务 牵头部牵头部 门门 所需准备资料、资源所需准备资料、资源 配合部门：策划部、设计管理部、造配合部门：策划部、设计管理部、造 价管理部、财务部价管理部、财务部 第 1 页 计划研讨会会议纪要、相关 部门书面意见 经总办书面签字确认的 项目实施计划 已被确认的项目实施计划 开发进度计划关键 线路版 策划流程和操作规范 场地和礼品 策划流程和操作规范； 开发部策划定位报告 调研、编写配合工作流 程 策划策划流程和操作规范项目开发理念阐述报告 开发/总裁 撰写(项目土地特性分析/土地项目SWOT 分析/市场细分、评估/目标市场选择/ 功能定位/档次定位/品牌价值定位/产 品组合定位/价格定位/多方案对比评选 /优选方案建议) 制定PPT文件/召开 专题研讨会（总图布局研讨、平面户型 及面积配比研讨、立面及建筑细部研讨 、园林及装修风格研讨、强弱电、空调 、通风等设施市场需求分析研讨） /正 式宣讲/提出建议/修订审批（编制报 批文件/各相关部门会签/总裁签批/归 档） 1、目标客户需求特性描述 7市场定位 1、 市场定位报告 (市场细分/客户需求描述) 2、项目命名 市场定位报告 开发部/总 裁 6市场调查 1、拟订调查方案 2、选择合作的调查公司 3、调查问卷 4、调查实施 基本属性需求/生活便捷需求/安全需求 /私密需求/交流需求/审美需求/社会地 位需求 目的/工作计划/要求 公司实力/合作方式/合同洽谈/签约 设计（客户背景/产品需求/生活方式/ 价值观/片区认同）征询相关部门有 关问卷意见（产品设计部门/采购部门/ 总裁办）修改/确定/报批 入户调查拦截调查行内专家座谈会 潜在客户座谈会典型代表楼盘调查 收集片区规划、交通、配套、环境、 人口和收入、已开发和待开发项目、产 业发展、城市文化和民俗等资料/整理 分析撰写市场调查报告（城市宏观经 济分析/城市房地产市场调查分析/项目 所在片区房地产市场特征分析/消费者 调查分析/市场细分和各细分市场评 估）市场调研报告研讨（制定PPT文 件/约请相关部门/正式宣讲/提出建议/ 修订）市场调查报告审批（编制报批 文件/各相关部门会签/总裁签批/归 依据项目景观/规模/定位/意境/品位， 拟订项目命名的原则和方向命名提案 /讨论/总结向相关部门分发征询意见 表依据命名方案设计LOGO命名与 LOGO报批 5、关键路线。 在满足公司年度经营计划的前期下，基 本能合理调配项目开发全过程中设计、 采购、施工、报建、验收、营销阶段各 相关部门所需的时间资源和其他资源， 具备可操作性 方案完成时间确定，初步设计完成时间 确定，降水支护及桩基施工完成时间确 定，主体施工图完成时间确定，满足公 司年度经营计划中预售时间的进度要求 4、定 稿； 5 项目总控 计划 第 2 页 策划产品形态组合表开发/总裁 策划总体规划指引方案开发/总裁 策划环境设计指引方案开发/总裁 策划开发周期指引方案开发/总裁 策划优展区规划指引方案开发/总裁 策划物业管理方式指引方案 开发/总裁 策划 开发/总裁 /物业 三三 设计管设计管 理部理部 概 念 设概念设计工作指引 计策划流程和操作规范 集团审批设计和营销评标综集团审批设计和营销评标综 合意见合意见 出出概概念念设设计计册册（正正式式 版）版） 方 总平面图和经济指标评 价报告; 案 首期开发的面积和产品 组合指引表; 设 首期会所商业教育配套 设计指引表; 概念设计定稿 策划流程和操作规范 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签 批/归档 总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表 策 划 9 设计单位甄选与招标 方案设计指引 概念（规划）设计评审与优化 8 概念设计 指引书 2、项目开发理念阐述 3、产品形态组合 4、总体规划指引及评审 7、优展区规划指引 8、物业管理方式指引 5、环境设计指引及评审 6、开发周期指引 总图、规划设计要点、宗地 图；规划许可证；市 场定位报告；概念设计的 营销建议；概念设计白图 施工图设计阶段（一）施工图设计阶段（一） 各方案总得分和优劣点 评述 设计单位信息库设计单 位相关设计资料、设计单位 主要设计师详情 项目实施计划/ 概念设计工作指引/ 设计任务书/相关 法律法规 甄选报告设计任 务书概念设计合同 书 编写概念规划设计方案招标任务书，针 对重点规划要素进行定性、定量分析并 组织相关专家论证； 制定评审标准；地块容积率分析及经济 技术指标分析论证；评审规划设计要点 （建筑总平面图、户型方案、环境总平 面方案、道路交通分析图、商业街及会 所装修方案等）或根据市场需求调整规 划设计要点；实地踏勘，了解区域城市 规划，并进行密度分析、模型分布尝试 、景观及朝向论证等； 规划理念/人、自然、建筑三者关系/生 活方式和人文精神倡导 住宅组团产品形态和经济指标/商业位 置面积/会所位置面积/教育配套位置面 积/其它共建面积和位置/组团容积率/ 综合容积率 土地级差分析/产品组团布置指引/主要 出入口/交通组织路线/停车方式/主要 景观轴线/公共活动空间布置； 环境设计概念/环境设计风格/环境设计 采用元素/主要展示区域得环境设计要 求 分期开发范围划分原则/分期开发区域 划分/各期开发顺序/开发周期多方案评 审 物业管理模式 配合部门：策划部、采购部、造价管配合部门：策划部、采购部、造价管 理部理部 确定优展区范围/优展区参观路线/优展 区主推产品/优展区环境设计要求/优展 区配套要求/ 第 3 页 计 首期交楼标准和公共装 修指引表; 优展区展示指引表; 户型设计指引表; 政 府 招标 设计招标流程； 方案设计工作指引 方案设计合同检查、评审会议记要 概念设计册户型确认书 阶段性设计成果图建筑功能确认书 方案设计的营销建议户型装修确认书 面积测绘征询意见 阶段性设计成果图政府文件要求征询意见 内部营销评审/外部营销专家评审/目标 客户产品测试/ 方案设计图册（蓝 图） 方案设计定稿 （报建资料准备，出方案报建册） 对部分政府资料相关内容的修改，满足 公司开发需要；复核资料清单完整性、 准确性，检查图纸电子文件及报建表格 的准确性和是否符合报建要求，对表格 中的各项数据的准确性负责；协助报建 组解决报建过程中的设计问题，对照图 纸复核政府批文的准确性，有责任在满 足各项法律、法规条件下将公司利益最 大化；确认并据政府批文要求修改图纸 评审报告 项目策划定位报告；修建性 详规及地块市政接口资料； 招标方案资料；项目实施进 度计划；概念设计成果；方 案设计的营销建议；概念 方案经济标、技术标评分报 告；总办批复许可的设 计单位甄选报批件概念 设计册；设计任务书 ；设计合同 签订后的方案设计合 同书 开发部方案设计流程 ；建筑专业方案设 计流程；设计概念 及方案评审的配合工作 流程； 建筑、环 境、装修方案设计过程 中部门级评审配合工作 流程；设计规范 ； 2、户型设计 评 审 及 优 化； 3、建筑功能 设 计评 审及 优化 4、户型装修 布置设计评 包括建筑形态及组团颁布分析确认；公 共空间及绿化景观系统分析确认；路网 交通及消防系统分析确认；景观及中轴 线系统分析确认；立面方案设计确认； 户型平面方案设计确认，实现各户型的 均好性、开发面积配比的合理性等 总平面图和经济指标评价/首期开发的 面积和产品组合指引/首期会所商业教 育配套设计指引/首期交楼标准和公共 装修指引/优展区展示指引/户型设计指 引/附加建筑方案设计营销评审表 1、总平面方 案 设计 评审 确认 设计评审及优化 5、面积测绘 意 见征 询、 修改 6、国土、消 防 、人 防意 见征询 7、设计和营 销 评标 综合 意见审批 10 召开评标会，对概念设计单位提交的概 念成果进行评定，评标标准制订，评分 结果公布 方案设计甄选与招标 自 主 招标 第 4 页 各政府机构相关报批规 定 建设工程设计方案审 批意见书 计划立项文件（复印件）、 建设用地许可证、用地红线 图（复印件）、报审表（应 加盖公章及领导签字）(一式 一份原件)、总平面布置图1 份、方案册1套（电脑出图并 盖章）；附电子文件1套 各政府机构相关报批规 定 方案设计的消防审核 意见 各政府机构相关报批规 定 人防地下室建设意 见征询单 立面专项设计工作指 引 立面设计合同 阶段性设计成果图；主体施 工图；立面阶段性设计成果 图； 检查、评审会议记要； 评审报告或评审 会议纪要 立面设计图册 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情 环境专业概念及方案 设计工作流程 甄选报告PP稿汇报 、环境设计单位甄选报 批件 方案设计图册 建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 审配合工作流程 环境设计任务书； 总办批复许可的设计单位 甄选报批件、环境设计任 务书 环境专业概念及方案 设计工作流程 设计合同书 相关法律法规 环境专业相关设计规范 要求 设计任务书、正式签订生效 的环境方案设计合同，阶段 性设计成果图 阶段性评审会议记要 检查、评审会议记要环境概念设计图册 策划流程和操作规范营销宏观环境调研报告 竞争楼盘营销策略调研 报告 设计跟进、评审、优化； 定稿（出环境设计图册） 宏观供给和需求变化/片区发展变化/政 策变化 1、营销宏观环境调研 13 环境概念 设计 设计单位甄选与招标、签订合同； 推盘时间/广告诉求点/主推产品/销售 价格和优惠/公关活动/品牌价值和形象 甄选报告PP稿、立 面设计单位甄选报批 件；立面设计任务书 ；立面设计合同 ； 屋顶构架设计确认、立面细部设计确认 （包括阳台、空调机位、栏杆等细部设 计）、大堂、架空层等主要入口细部设 计确认；结合主体对立面方案进行评 审； 2、竞争楼盘营销策略调研 设计评审与优化 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情；经批示 同意的立面设计单位甄选报 批件、合同报批件 设计定稿 1、方案规划报建（报市规划局） 2、 防报建（报市消防大队） 3、 民防报建（报市民防办） 12 建筑立面 专项设计 设计单位甄选与招标 用地规划许可证原件（验后返还） 、复印件、红线图复印件、计划立项批 文复印件、填写 民防地下室报建登 记表（以上所有复印件需加盖公司公 章） 申请公文、建设用地规划许可证、土地 使用权出让合同书、用地方案图(红线 图)、方案设计图（蓝图）2份、计 划立项批文 11方案报建 第 5 页 营销战略报告 会议纪要 营销战略报告报批件 市场推广计划和费用预 算表 15 红线图、用地规划许可证、 场地及周围道路标高 场地平整质量标准 施工场地平整完成，达 到土质密度要求 红线图、用地规划许可证、 城市测量坐标系统 地界桩测设报告、测量 报告 现场总平面图围墙及临时办公施工图 临舍施工完成 临时占用道路及出入口 许可证 1、用 电：营业执照、法人 代表身份证复印件； 16 政府文件，相关法规 相关法规、规范 临时排水许可证 道路标高及混凝土标号 2、 城管局（道桥处）办理 路口占用手续所需资料： 规划局的路口批文；宗地 图或平面图；申请报告； 占用城市道路申请表； 交警局的占用挖掘道路许可 证； 3、 城管局（绿化处）办理 开设路口占用城市绿地手续 资料：规划局的路口批 文；宗地图或平面图； 申请报告；砍伐（迁移） 城市树木审批表；交警局 的路口占用挖掘道路许可 证；道桥处的占用城市道 路许可证； 成本估算 工地现场 准备 场地平整； 现场测量（高程、红线点）； 围墙及临时办公设施施工 临时道路及出入口报批、施工 1、 交警局道管科办理路口 手续所需资料：规划局的 路口批文；平面图（需含 路口坐标点）或宗地图； 申请报告；路政管理审核 表； 批复手续 建安费用/营销费用/管理费用/财务费 用 原地面标高测量（方格网图）；计算零 点位；土方调配；障碍物清拆；场地平 整，实现现场三通一平； 国土局委托有资质的测绘单位现场进行 地界桩测设、交接、保护； 现场平面平均标高、控制点坐标检查； 4、营销战略报告宣讲 产品、竞争者和客户分析/SWOT分析/营 销创新/品牌主张、形象、个性/关注点 /4P阐述、4C检验 制定PPT文件/约请相关部门/正式宣讲/ 提出建议/修订 编制报批文件/各相关部门会签/总裁签 批/归档 14 营销战略 报告 5、营销战略报告报批 6、市场推广计划和费用预算 3、撰写营销战略报告 形成计划表和预算费用表 实现临时通水、通电、通路及临时排水 临时道路及出入口 施工图 第 6 页 规划要点、用地规划许可证政府文件施工控制点测量报告 委托任务书 分项设计单位选择配合 工作流程（地形图制作 、地勘单位选择、分项 设计单位选择） 勘查单位委托报批件 红线图相关法律法规勘查设计任务书 方案设计图册勘查设计规范及合同勘查设计合同草案 规划要点、用地规划许可证 、 地质勘察布点平面图、勘查 记录 地质勘察报告 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情；限额 设计指标 开发部初步设计流程 甄选报告PP稿、施 工图设计单位甄选报批 件 方案设计；勘察报告建设 工程设计方案审批意见书 人防地下室建设意见征询 单总规资料、规划设计要 点、地形图、相关设计规范 开发部施工图设计流 程 设计任务书（各专 业） 经批示同意主体施工图设 计合同；委托设计书 主体施工图设计合同 草案 建设工程桩基础报建 证明书 正式签订生效后的施 工图设计合同 阶段性设计成果（白图、计 算底稿）； 结构专业分项设计工 作流程 基础设计计算书检 查报告 历史经验数据库； 建筑造价指标确定及 设计评审配合工作流程 基础设计方案比较报 告 设计跟踪 基础设计选型、施工专题研讨会 资料准备/现场踏勘/设计范围确定 桩及承台数量及配筋指标/基础成本测 算/ 1、专业接口检查 施工图设计单位甄选、招标； 17勘察设计 详勘设计单位甄选及报批 勘察报告编写 施工用水、电、电话手续办理及施 工 2、电 话：营业执照、代理 人身份证复印件 排水许可证、施工用水 量批复 3、用 水：申请报告、用地 规划许可证、红线图 用电许可证 政府文件，相关法规 施工场地控制点的测设 临时用水接驳口 开通电话 勘探控制网；实际勘探点深度；勘探土 样； 建筑专业做为项目负责人，检查本专业 各个设计阶段评审意见是否落实，相关 专业互提条件及设计接口是否准确；是 否有设计漏项，本专业及相关专业图纸 是否配套齐全并协调其他专业提出的疑 问 资料准备、现场踏勘/合同签订合同签订 埋设置控制点 第 7 页 评审 基础设计成本测算书 优化 主体结构设计计算书 检查报告 建筑电气及设备价格性 能比选配合工作流程 电气专业单体施工图 设计工作流程设备 专业单体施工图设计工 作流程 检查、评审会议纪要 设计合同附件材料 设备要求 建筑电气及设备价格 性能比选配合工作流程 相关施工图设计说明 阶段性设计成果图 建筑单体设计过程 中，建筑专业与结构、 设备、电气专业配合工 作流程 综合图审会议纪要 、一次调整后的施工图 一次调整后的施工图 设计报建配合工作流 程（图纸、填写表格、 批文等） 报建施工图 18 主体施工 图设计 5、材料设备选型及 优化； 4、水、电、气、空 系统设计优化； 2 2、构造要求确认及 建筑装饰做法确认 6、内部评审； 7、出报建施工图； 建筑造价指标确定及 设计评审配合工作流程 ；建筑专业单体施 工图设计工作流程； 结构专业单体施工图 设计工作流程 3、主体结构设计优 化； 计算造价指标，包括：地下室顶、底板 配筋指标，柱、剪力墙等竖向构件配筋 指标，转换层梁板配筋指标，标准层及 顶层梁板配筋指标，对超标情况审查图 纸及计算书并进行修改；地梁、承台设 计优化，地下室顶、底板设计优化，转 换层、标准层及顶层结构布置和配筋设 计确认，屋顶构架结构布置确认，柱及 剪力墙结构布置和配筋设计确认， 按不同建筑部位确定墙、柱、地、天棚 装饰材料及做法；防水材料及做法；屋 面材料及做法； 系统优化专题研讨会召开，邀请设计单 位、总包及分包单位、采购部、工程部 等相关部门；新产品、新工艺的考察和 研讨，对拟选设备系统进行价格性能比 选，以往使用中出问题的设备能提出解 决问题的方法或注意摒弃不用，形成会 议纪要，落实情况检查 建筑专业牵头向其他各专业交底，结构 专业针对基础形式、上部结构布管、建 筑立面外挑、内收和工程造价等方面评 审，设备专业针对水井、风井、设备用 房布置的位置、尺寸合理性、各种管线 走向对建筑平立面影响、各消防设备、 消防箱对客户使用的影响等方面评审， 电气专业针对电井、配电间、消防控制 室布置位置及尺寸、电梯、通风等设备 用电和生活用电负荷要求进行分析计 算，各种管线和消防控制箱对建筑平立 面影响等方面评审；装修专业针对建筑 平面功能合理性、对业主入住后的装修 影响，对公共空间装修及建筑立面与装 修面过渡的影响等方面评审 设备专业提供电梯、风机、空调等设备 用电条件及负荷参数，每个户型平面的 照明、空调及电视、电话等强弱电接口 设置是滞符合装修标准和设计要点要 求，配电间及管道井布置及尺寸是否合 理，强电系统负荷计划的合理性，线路 及控制开关系统设计的合理性，变压器 、高低压配电柜设计的合理性等 第 8 页 消防报建相关规定 规划报建相关规定 建设项目建设工程规 划许可证 报建施工图 建筑单体设计过程 中，建筑专业与结构、 设备、电气专业大配合 工作流程图纸会审 管理及配合工作流程 正式施工图 经规划局批准的施工图及电 子文件 建设项目全过程面积 控制工作流程 查丈报告 四四 工程造价数据库 材料价格数据库 1、采购工作流程 （监理、施工）（采 购） 2、招标工作流程 （预算） 资格预审批示 洽谈要点、合同 草稿 洽谈要点、合同投标报价书 电话通知洽谈时间洽谈洽谈纪要或报告 洽谈记录、监理合同签订后的监理合同 施工图报建 1、消防报建 监理合同备案 测绘大队面积验算； 2、图规划报建 施工图封闭式综合评审 招标及主体施工前阶段招标及主体施工前阶段 目标成本编制； 资格预审表、考 察报告 采购目标成本表 19 监理单位 招标 1、进行资格预审，初选35家； 4、评标； 5、签订监理合同；5、签订监理合同； 2、拟定洽谈及合同要点； 3、依据洽谈要点，投标报价； 土地使用权出让合同书、规划初步设计 审批意见、建设工程报建表、消防 施工图审查意见书、民防施工图审批意 见书、施工图设计文件2套、计划立项 批文 报审表（两份）、施工图（不含结构专 业）1套、附电子文件1套、总平面布置 图1份、 方案、初步设计消防审核批文 复印件 采购计划批示 报价比较；组织管理制度评价；监理 细则评审； 报价、监理细则、组织管理 平面功能设计确认（包括平面功能合理 性、均好性，户型面积及实用率计算指 标），水、电等设备专业设计接口布 置，公用空间设备用房布置设计确认 等）、各种计算面积及指标设计确认， 相关专业提条件落实确认，建筑构造及 装修做法确认（审查公共空间和各户型 内装修标准是否符合交楼标准，墙、地 、楼面构造及防水做法与公司沉淀症的 经验是平顺符合），剖面及大样设计确 认（各剖面及厨房、卫生间大样图设计 确认，重点审查使用功能的合理性） 熟悉施工图和历史数据库；确定合理的 计量单位和工程量；新项目询价； 信息搜集、登记、核实；考察；工程业 绩调查； 针对工程多发问题，起草合同条款；明 确监理范围及规模；监理深度及要求； 监理费用支付方式； 法人签字、公章核对；附件完整性； 设工程监理招标（委托）申请表 一式三份、招标公告一式两份件、 计划立项批文（复印件盖公章）、规划 批准的初步设计文件或建设工程规划 许可证、营业执照（复印件盖公章） 、建设单位法定代表人证明书和法人授 权委托证明书、招标组织机构成立文件 、 建设工程监理投标人资格核准表 一式两份招标文件 第 9 页 土方开挖工程质量标准 施工图降水工程质量标准 支护工程质量标准 1、 人工挖孔桩质量标 准； 2、 预应力管桩质量标 准 1、工程招标工作指 引； 2、招投标工作流程 （预算）； 成立招标领导小组（通 知）； 确定招标方式；确定小组成员和职责； 发通知； 1、成立招标小组； 建设工程桩基础报建证 明书 5、施工 人工挖孔桩工程部施工图 预 应力 管桩 工程 报 建 建设工程施工许可证 （桩基） 22 桩基础工 程 1、工程招标 2、施工单位进场 3、3、图纸交底，施工 4、基础开工许可证办理; （报市建设局） 施工单位考察/编制招标文件/选择投标 单位/发标书/投标/开标、定标/签合同 21 降水及支 护工程 1、施工单位进场及图纸交底； 2、基坑降水施工2、基坑降水施工 3、边坡支护施工3、边坡支护施工 建设局相关法规 （在市建设局完成监理合同的备 案） 发展 20土方开挖土方开挖 工程招标工程招标 图纸交底图纸交底 进场施工进场施工 开挖基准线、坡顶线、放坡坡度、开挖 深度、原土扰动 出正式施工图后，依据招标工作流程组 织招标。招标工作内容参照145项157 项； 采购计划 设工程监理招标（委托）申请表 一式三份、招标公告一式两份件、 计划立项批文（复印件盖公章）、规划 批准的初步设计文件或建设工程规划 许可证、营业执照（复印件盖公章） 、建设单位法定代表人证明书和法人授 权委托证明书、招标组织机构成立文件 、 建设工程监理投标人资格核准表 一式两份招标文件 孔的深度、持力层、扩大头（或嵌岩深 度）、孔径、钢筋规格及数量、混凝土 标号、浇筑方案、抽芯或超声波检查； 桩位、打入深度、垂直度、最后贯入度 、锤击数、桩身完整度、桩与桩之间的 焊接； 建设工程施工发包申请表一式三 份、招标公告一式两份、计划批文复印 件、建设工程桩基础报建证明书（复印 件）、建设单位法定代表人证明书和法 人授权委托证明书、 建设工程施工 招标投标核准表一式两份、 人防 工程核准单（复印件）、监理合同 、施工合同副本原件（建设局已 备案）、一条龙服务登记核准表原 件、反腐保廉敬业守法合约原件一 份、施工单位的项目经理资格证书 复印件盖公章、施工现场燃气管道及 设施确认表复印件加盖公章、建筑 工程施工许可申请表两份 降水井施工深度、降水井布置、水位标 高、对周边环境影响 护坡钢筋网钢筋网及焊接、锚杆长度、 混凝土标号、混凝土喷射厚度、喷射遍 数、混凝土养护 第 10 页 招标公告格式； 投标邀请函格式 施工图 1、工程招标工作指 引； 项目开发进度计划 2、采购工作流程 （监理、施工）（采 购）； 现场情况 3、招投标工作流程 （预算）； 4、相关法规： A、招投标管理条例 ； B、 建设工程施工招 标文件； C、 建设工程施工合 同范本； D、建设工程工程量 清单计价规范 （GB50500-2003） 资格预审表； 考察报告； 招标文件资料 1、工程招标工作指 引； 会议纪要、标书 发放记录、投标保 函 按招标文件约定 2、采购工作流程 （监理、施工）（采 购）； 现场踏勘记录、 招标答疑 3、招投标工作流程 （预算）； 相关记录 会议组织评标原则 批示的中标通知 中标通知及退还投标保 证金记录 会议组织 评标记录、中标 通知 10、中标通知 9、评标、定标 经济标：主要是对报价的比较和报价合 理性分析； 技术标：主要是评审施工组织设计 是否优化； 发中标通知，未中标单位退还投标保证 金或银行保函； 5、召开发标会议，发放招标书， 收取资料费或押金； 招标文件及其会审 单。 4、投标单位资格预审；发放施工 图方便投标单位计算工程量； 投标单位营业执照、税务登 记证等资质文件；近期工程 业绩表 分包计划主体工程不能分包； 编制工程量清单和标底；招标说明（工 期、投标人资质、项目经理资格、标底 、投标报价上限、投标担保金额、定标 方法、履约担保金额、评标程序及评标 方法、截标时间、开标时间、无效标和 废标情形、合同通用及专用条款、合同 文件格式、标准、规范和技术要求、图 纸、投标文件格式、中标通知书、担保 格式）；合同主要条款； 营业执照允许承接施工工作范围符 合招标工程要求； 2、发布公开招标或邀请投标信 息； 采购计划 公开招标为招标公告 ；邀请招标为投标 邀请函； 公开招标须确定信息发布媒体；邀请招 标须确定邀请单位名单； 23 总包单位 招标 3、编制招标文件； 6、组织现场踏勘、招标文件答 疑； 7、投 标 8、开 标 财务状况通过开户银行的资信证明 来体现； 流动资金不少于预计合同价的百分 比（例如5%）； 履约情况其他工程项目没有毁约被 驱逐的历史； 会议组织：时间、地点、议程、参加人 员；会议签到表；资料费收据； 确定踏勘人员、时间；做好踏勘记录 （录像） 接受投标文件；收回招标文件、图纸， 退还资料押金；收取投标保证金或银行 保函； 组织召开开标会议；宣读报价和评标原 则； 资质等级达到或超过项目要求标 准； 第 11 页 施工合同；招投标相关 资料 起草施工合同流程 （预算）；合同签订 流程（采购）； 签订的施工合同； 评审后投标报价书 ；审核修改后施工 组织设计 1、 工程合同备案流 程（预算）； 2、 深建字2004 120号关于建设工程 施工分包合同实行备案 的通知； 五五 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情； 环境（室外工程）设 计过程 中，环境专业 与建筑、结构、设备、 电气专业配合工作流程 、 甄选报告PP稿、环 境施工图设计单位甄选 报批件； 设计任务书、合同；总平面 图、方案册； 设计变更过程中，牵 头专业与相关专业配合 工作流程 景观设计任务书 环境专业（室外工 程）施工图设计工作流 程电气专业环境及 室外工程施工图设计工 作流程设备专业环 境及室外工程施工图配 合设计工作流程 环境施工图设计合同 阶段性设计成果图检查、评审会议记要 景观设计阶段性设计成果图 2、设计跟进、评审、优化； 多轮概念、风格定位总平面设计图，确 认方案设计，包括路网、景观轴线、场 地标高，水景、泳池，园林种植方案， 各景观子项等，考察设计单位是否可以 满足公司所需的设计风格； 24 环境施工 图设计 1、设计单位甄选、招标、签合 同； 环境、装修及专项施工图设计阶段（二）环境、装修及专项施工图设计阶段（二） 人员设备按期进场 11、签订施工承包合同 12、进场准备； 签订后的施工合同； 进场通知单 分包单位进场流程 （工程部）； 除总包合同外，可能还包括：降水支护 、桩基础、土方、铝合金工程、装修、 智能化（安防、一卡通、电视、网络） 、消防等各专业分包合同及室外园林、 绿化、水景等。具体按标段划分执行。 2、 施工现场施工面、临时设施、坐标 点等准备工作； 1、 中标单位人员、材料、设备准备及 检查； 备案记录施工合同 与总包签合同后，备案手续办理； 专业分包与总包签分包合同后备案手续 办理； 13、30万以上分包施工合同备案 建筑专业针对消防路与园林路及市政接 口的关系，建筑竖向与环境高差变化的 关系，综合管线与园林景观的关系，建 筑总平面及架空层平面与环境景观设计 的关系等评审；结构专业对种植土厚度 对地下室顶板的荷载影响，各景观子项 土建做法、造价、防水、设缝，设备及 电气提出预留、预埋（如灯位、泵坑） 配合等评审；设备专业对泳池及水景循 环系统，软硬景的雨水收集及排水方 案，绿化浇灌系统，景观特殊效果用水 系统等评审；电气专业对庭园照明、路 灯、特殊灯光效果、泳池及环境用电、 背景音乐等提出评审意见；装修专业对 环境设计风格、各装修设计部位与环境 道路接口与高差做出评审；第 12 页 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情； 样板房设计工作流程 甄选报告PP稿、环 境施工图设计单位甄选 报批件； 建筑平面图 建筑、环境、装修方 案设计过程中部门级评 审配合工作流程 装修设计任务书； 装修设计过程中，装 修专业与建筑、结构、 设备、电气专业配合工 作流程 装修施工图设计合同 装修专业概念设计工 作流程 装修专业方案设计工 作流程 经批示同意装修施工图设 计合同委托设计书；阶段 性设计成果图 装修专业施工图设计 工作流程 检查、评审会议记要， 经调整后的装修施工图 经调整后的装修施工图；设 备、水电配置装修施工图； 装修施工图设计任务书 电气专业装修施工图 配合设计工作流程 综合图纸评审会议纪要 、经再次调整后的装修 施工图 综合图纸评审会议纪要、经 再次调整后的装修施工图 设备专业装修施工图 配合设计工作流程 正式装修施工图 25 二次装修 设计 1、 设计单位甄选、招标、签合 同； （包括：销售中心、会所、样板房 、公共空间、大堂、电梯间、商业 街等） 2、 设计跟进、检查、优 化 1、材料、做 法确认 2、各专业接 口 3、设计定稿，出正式成果图； 3、设计定稿、出图 索引图确认、总平面图确认、定位图确 认、绿化图确认、铺装图确认；景观土 建施工图确认、景观给排水施工图确认 、景观动力、照明施工图确认，给排水 直饮水、煤气、雨水等管线调整设计确 认、强弱电管线施工图调整设计并确 认； 装修设计概念确定（平面功能定位，概 念风格定位），方案设计确认（各立面 、墙面、地面、天花方案图确认，各主 要空间效果图确认），风格要求，性价 比比选；确定装修部位（栋号、楼层、 户型）； 装修专业向其他专业提交条件图并交 底，建筑专业对建筑外立面及细部设计 与装修设计的关系，建筑设计门窗与装 修设计要求的关系，建筑设计室内地面 、墙面与装修设计细部接口关系等提出 评审意见；设备专业对公共空间中消火 栓、各种水平、竖向给排水及通风管线 、空调出风口等做出评审；电气专业对 消防监控系统配置要求，烟感、温感探 头，消防按纽、警铃及背景音乐对装饰 墙面的影响做评审，对各装修空间内的 原电气设备接口、线路进行检查 平面及家私设计确认，天花设计及做法 确认，地面设计及做法确认，立面设计 及做法确认，墙面设计及做法确认。配 电线路、照明、特殊装饰灯等强弱电接 口确认，通风口布置等设计确认，相关 专业配套出图确认 第 13 页 设计报建配合工作流程 图纸填写表格、批文等 正式装修施工图 建筑、装修环境、示 范单位施工交底、检查 配合工作流程图纸 会审管理及配合工作流 程 图纸交底会议纪要 正式装修施工图、各种不同 档次的装修材料样板 建筑材料样板选择、 确认配合工作流程 材料样板确认会议纪 要，经正式确认并由设 计师签字的材料样板 设计单位信息库、设计 单位相关设计资料、设计单 位主要设计师详情 各分项施工图设计单位 甄选报批件 主体正式施工图、装修施工 图及室外环境施工图 各分项设计设计任务 书各分项施工图设 计合同草案 正式签订生效的装修 施工图设计合同 阶段性设计成果图、正式签 订生效的装修施工图设计 合同 检查、评审会议记要， 经调整后的各分项设计 施工图 经调整后的各分项设计施工 图；各分项设计施工图分阶 段检查、评审会议记要 综合图纸评审会议纪要 、经再次调整后的各分 项设计施工图 正式的各分项设计施工图图纸交底会议纪要 正式的各分项设计施工图、 各种不同档次的分项设计材 料样板 材料样板确认会议纪 要，经正式确认并由设 计师签字的材料样板 六六 签定合同策划 VI应用手册策划 选择广告公司 分项设计单位选择配 合工作流程（地形图制 作、地勘单位选择、分 项设计单位选择） 项目VI手册设计 建筑材料样板选择、 变更配合工作流程； 建筑、结构、环境、 电气、设备各专业分项 设计工作流程； 3、图纸交底； 2、设计实施与跟进、评审、定 稿； 4、材料样板确认； 分项设计主要内容拟定；分项设计工作 计划；明确出图、盖章、签字等事宜总 包设计单位责任；总包设计单位向分项 设计单位交底并说明设计意图及要求， 提供图纸及电子文件，启动设计； 图纸深度需满足招投标深度要求，节点 、大样清晰完整；重点审查设计接口问 题，如构件与建筑平面、立面关系协 调；结点及构造做法是否符合要求，预 留、预赶时髦、结点反向荷载对主体结 构是否有影响，施工图中门、窗、空调 尺寸及做法等是否满足分项设计要求， 确认构件形状、尺寸、材质、饰面做法 和材料样板，并对材料的价格性能比做 出评价，管线交叉无矛盾 售前策划售前策划 图纸交底 材料样板确认 交底内容包括：装饰材质、铺贴效果、 构造做法等图纸上不易表达的问题，配 合工程部专业工程师对有装饰表现效果 的施工过程进行质量和效果检查，尤其 饰面材料铺贴或出效果的施工环节必须 到场检查，落实是否满足设计表现效 果； 要求设计方提供立面及各细部所选材料 的材质、式样、颜色等样板、色卡或概 念图片及做法等，设计师样板确认并在 样板上签字；与采购部协商，对样板进 行价格、性能比较，提出修改意见并报 批； 26 专项工程 设计 1、 设计单位甄选、招标、签合 同； 包括：铝合金、电梯、楼梯扶手、 防火卷帘、烟道、水景、屋顶构架 、泛光灯等） 二次装修消防报建 邀请招标/开标/评标/选择/签约 各种形象标识设计应用 配合完成对部分政府资料相关内容的修 改，满足公司开发需要；配合复核资料 清单完整性、准确性，检查图纸电子文 件及报建表格的准确性和是否符合报建 要求，对表格中的各项数据的准确性负 责；协助报建组解决报建过程中的设计 问题，对照图纸复核政府批文的准确 性，有责任在满足各项法律、法规条件 下将公司利益最大化；确认并据政府批 文要求修改图纸。 第 14 页 内部认购方案和预算表 策划/代理 公司 执行计划时间表 策划/代理 公司 销售物料全部到销售现 场 策划/代理 公司 销售通路方案和执行到 位 策划/代理 公司 媒体组合、投放方案和 执行到位 策划/代理 公司 拟订包装方案并设计制 作安装 策划/代理 公司 现场管理各项制度 策划/代理 公司/物业 /客服 促销方案和组织执行 策划/代理 公司 策划内部认购业绩总结报告 策划/代理 公司 策划 经批准得开盘价格表和 销售控制方案 策划/代理 公司 七七 建筑工程施工许可证 固定资产投资项目投资 许可证 发改局相关法规 施工阶段施工阶段 28 主体开工许可证办理 （市建设局办理施工许可证） 建设局相关法规 27 拟订媒体组合和投放方案 拟订包装方案并设计制作 29 投资许可证办理 策划流程和操作规范 拟订内部认购方案和预算 拟订内部认购计划 销售物料筹备 内部认购业绩总结 拟订开盘价格和销售控制方案 拟订现场管理各项制度 拟订促销方案 拟订销售通路方案 楼书、户型手册、海报、模型、网站建 设；各种销售报表、认购书、认购须知 、法律文本（建设工程规划许可证 土地使用权出让合同商品房预售 许可证商品房买卖合同等）形象 楼书、功能楼书、折页和宣传单张、户 型图、产品品质手册、置业计划、尾数 纸、认购协议书、购房须知、签合同办 按揭须知、价目表等 整体均价/各栋均价/各户价格/价格讨 论/价格修订/价格报表/制定价格表和 付款方式/开盘解筹单位 总体目标/品牌构建目标/市场推广总要 求 执行计划表 填报固定资产投资项目申报系统的 电子申报盘、建设工程规划许可证、施 工许可证、当年计划立项批文复印件 物料、通路、媒体、包装、管理制度、 促销等方面与客户关注度、来访量、品 牌形象建立、认筹数量等方面总结 产品推介会、VIP卡认购、各种目标客 户维护活动、赞助公益活动 电视报纸网络签约，炒作 参观路线、销售方式、销售合同物管人 员招聘与培训 建设工程施工发包申请表一式三 份、招标公告一式两份、计划批文复印 件、建设工程规划许可证（复印件）、 建设单位法定代表人证明书和法人授权 委托证明书、 建设工程施工招标投 标核准表一式两份、 人防工程核 准单（复印件）、监理合同、 施工合同副本原件（建设局已备案） 、一条龙服务登记核准表原件、 反腐保廉敬业守法合约原件一份、施 工单位的项目经理资格证书复印件 盖公章、施工现场燃气管道及设施确 认表复印件加盖公章、建筑工程施 工许可申请表两份； 认购/看楼车/样板房管理/接待流程管 理/环境管理/业绩考评管理 现场、样板房、看楼车、服饰礼仪等 第 15 页 图纸、变更发放管理 及配合工作流程 开发部工地处理卡、 设计联系单及部分工程 联系单配合工作流程 建筑、装修环境、示 范单位施工交底、检查 配合工作流程 31 1、工程招标工作指 引； 2、采购工作流程 （监理、施工）（采 购）； 3、招投标工作流程 （预算）； 人防施工图 地下室人防工程质量标 准 地下室防水工程质量标 准 35土方回填工程质量标准 凝土工程质量标准； 1、 钢筋工程质量标 准； 标号、配比、坍落度、浇筑方案、浇筑 钢筋较密部位措施、浇筑环境、养护、 混凝土试块、降板标高、反沿板插筋等 材料规格、数量、悬挑构件、钢筋绑扎 间距、位置、锚固、搭接长度、焊接、 接头位置、穿梁墙钢套管、预埋给水管 土方回填 1、混凝土施工 34 地下室防 水工程 防水工程招标 图纸交底 进场施工阶段 2、钢筋施工 招标文件；施工图 33 地下室人 防工程 人防工程招标 图纸交底 出正式施工图后，依据招标工作流程组 织招标。招标工作内容参照145项157 项； 进场施工阶段 地下室结构工程质量标 准2、地下室外墙、内墙、柱施工 3、地地下下室室顶顶板板（0.000.00结结构构板板） 施工施工 施工组织方案会审及相互确认； 总包单位进场后进行。交底内容包括： 固定资产投资项目投资 许可证 （包括：结构、建筑、室内给排水、电气、 弱电预埋等） 32 地下室结 构施工 1、1、地下室底板、地梁、承台施工 30 主体施工图纸交底； 发改局相关法规 正式施工图图纸交底会议纪要 29 （报市发改局） 材料、厚度、施工技术措施、基层、结 构裂缝检查处理、蓄水试验、成品保护 、保护层； 密实度、回填土土质、回填土对防水层 防止破坏措施 进度计划确认；临设确认；管理人员确 认；客户关注点施工工艺确认及监理程 序确认；工人培训； 标高、红线、基坑基糟、防水、后浇带 、轴线、钢筋、混凝土、养护、模板、 预埋件、止水带、防雷接地、预埋套管 、洞口、板厚 墙厚、止水螺杆、施工缝、混凝土、养 护、模板、钢筋、后浇带、柱网、柱子 尺寸、电梯井道尺寸、预留预埋； 人防墙、穿墙管、防护单元的预埋件、 门槛、人防门和消防门的关系、预留预 埋、临空墙检查、防爆波井、防爆地 漏； 模板、标高、车道口、钢筋、混凝土、 后浇带、施工缝、预留预埋； 填报固定资产投资项目申报系统的 电子申报盘、建设工程规划许可证、施 工许可证、当年计划立项批文复印件 第 16 页 2、 件式脚手架、模板 工程质量标准； 3、 后浇带工程质量标 准； 4、 混凝土砌块砌体质 量标准； 5、 内、外墙抹灰质量 标准； 6、 水泥砂浆地面质量 标准； 37 38 铝合金门 窗、玻璃 幕墙 工程招标 预售准备 1、预售查丈 （市国土局测绘大队） 预售查丈报告 预售许可证 （市国土局） 房地产预售申请书、房地产开发企业 资质证书副本、房地产证或土 地使用权出让合同书、付清地价款证 明、投资许可证复印件、建设工 程规划许可证复印件、施工许可证 复印件、预售监管协议（正本）、批 准的建筑施工图、预售查丈报告、已投 入开发建设资金的验资报告、工程形象 进度证明文件、 的地名命名文件； 9、屋面防水 建筑、结构施工图纸 3、 办理预售许可证 屋面