某公司项目管理操作手册

项目管理操作手册目 录第一章 酒店建设阶段划分4第1节 酒店建设主要阶段及工作重点5第二章 酒店项目第一次业务对接6第三章 酒店项目成立及前期工作10第四章 样板房操作导则12第1节 样板房设计13第2节 样板房选址及彩钢房建设16第3节 样板房建设18第五章 项目计划管控21第1节 酒店项目计划模块管控22第2节 酒店项目内控计划管控24第六章 项目设计管控27第1节 酒店设计院与项目部设计管控办法28第2节 各阶段设计管控重点32第7章 酒店招投标配合工作35第1节 总则36第2节项目部配合工作37第八章 工程边界条件管控要点39第1节 砌筑工程管控40第2节 设备基础42第3节 防水工程管控42第4节 幕墙施工管控44第5节 垂直运输管控45第6节 一次机电施工47第7节 市政工程51第8节 室外园林景观52第九章 现场施工管理53第1节 施工准备54第2节 施工过程管理55第3节 四大软装施工管控58第4节 项目竣工验收62第5节 项目证照办理62第十章 项目部配合运营团队工作64第1节 项目部与运营团队合作65第2节 配合运营团队图纸审核66第3节 运营团队参与过程管理67第十一章 酒店工程接管移交68第十二章 酒店项目复盘总结7264第一章 酒店建设阶段划分第1节 酒店建设主要阶段及工作重点1 酒店建设阶段划分 根据酒店建设过程中工作内容，将整个过程按照工作重点不同划分为6个阶段：阶段时间主要重点工作开发阶段拿到土地-第一版施工图完成项目公司完成土地拆迁、取得4证，配合规划院完成平面图确定，选定设计顾问，确定酒店平面图，并配合项目公司进行建筑设计和一次机电设计；项目部成立、第一次对接 第一阶段第一次对接样板房开放阶段建筑、机电、装修设计，配合项目公司招标，样板间建设、项目部领导班子审查第二阶段样板房整改精装修全面进场前设计全面完成，招标基本完成，样板间确定，项目部全员到位第三阶段精装修进场和自管标的主持实施阶段精装修进场封板前施工样板完成，一次机电完成，外加工订单完成封板装修基本完成，机电全部完成，市政条件到位具备消防验收条件阶段 第四阶段 市政开通、消防验收、开业前整改、开业筹备、开业阶段调试、各项验收、取证、工程移交、试运行、开业保驾护航第五阶段酒店开业后移交运营、保驾运营、工程整改等相关工作阶段工程整改移交、财产移交、结算、资料移交、复盘、移交第二章 酒店项目第一次业务对接 1总体要求 酒店项目对接会是综合体计划二级管控节点，酒店项、目对接会最迟在项目交地 后175日完成。酒店项目管理部跟踪项目公司工程实际进展，在酒店底板施工前组织项目对接。 2对接会准备工作时间责任部门工作内容对接会召开前21日人力资源部 落实项目前期人员到岗（在总部办公），前期到岗人员须包括项目总经理（副总）、机电总工、设计经理、行政经理。对接会召开前7日酒店项目部 与酒店各部门对接并收集资料，负责编制酒店项目对接文件，组织对接人员对对接文件进行综合会审。对接会召开前3日酒店项目部 与项目公司联系落实具体对接日期、参加人员及会议地点，向项目公司OA内联单，提供对接会议程及对接文件包，供项目公司提前熟悉及准备会议各项内容。对接会召开前1日酒店项目部 提前抵达项目公司协调落实会议筹备、对接人员接送车辆及住宿；将对接会的总会议纪要、分会议纪要及相关附件打印2份，以备会议结束会签之用。3对接会议程会议议程时间安排参会人员会议地点参加会议双方人员介绍45分钟项目管理中心领导 项目公司相关领导 酒店建设公司相关领导 酒店项目部项目公司会议室酒店项目对接内容整体介绍设计对接（小组）1小时30分钟各单位设计人员另订会议室成本对接（小组）各单位成本人员另订会议室工程对接（小组）各单位工程人员项目公司会议室分组后集合会议纪要宣读及会签15分钟全体人员项目公司会议室4对接会会议成果提报 时间责任部门工作内容对接会当日酒店项目部 会议纪要原件一式两份，参会各方签署完毕，项目公司及酒店项目部各保留原件一份；对接会后两日内酒店项目部 将会签后会议纪要及其他成果OA报备双方总部模块化节点到期前酒店建设公司 项目管理部总经理 完成“一次对接会”模块节点的填报5酒店项目对接包样本 为统一标准化酒店项目一次对接的操作，确保一次对接会取得应有的成果，酒店项目部须按照酒店项目一次对接包模版编制适用于自身项目的一次对接包，其中须包含以下部分：文件内容对接内联单模版书面同项目公司确认对接会时间、地点等相关事宜的内部联系函会议议程模版会议议程表会议纪要模版酒店项目对接会会议纪要（总会议纪要）会议纪要附件1-计划管理（分会议纪要）会议纪要附件2-设计管理（分会议纪要）会议纪要附件3-成本管理（分会议纪要）会议纪要附件4-工程管理（分会议纪要）对接会提要模版用于主持对接会的PPT对接会提要，其中又包含以下内容：1万达酒店移交开业计划2项目公司计划执行书3酒店内控接力区界面表4项目公司与酒店建设相关的招投标计划跟踪表5一次机电设计与相关工作之间关系6设计对接工作时间表7综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程及成本界面8综合体项目中酒店公司与集团所属项目公司工程管理接力区界面9结构封顶时项目公司同期完成的工程形象进度要求10室外样板房工程实施要点11一次机电托管管理细则12酒店建设过程中以往案例13酒店项目行政及财务审批流程14关于酒店绿色认证的集团会议纪要15万达酒店各阶段机电设计图纸使用管控条例前期信息跟踪表项目前期信息跟踪表第三章 酒店项目成立及前期工作1 对接会后项目部前期工作类别分项名称需项目公司配合事项行政办公人员到岗办理人员入职手续车辆申购协助付款及手续办理办公室租赁协助付款及手续办理办公室装修单位直委协助付款及手续办理周报对接后三周内开始填报周报设计衔接地下、客房、公共区域砌筑条件图跟进设计出图电梯配合装饰相关内容参数审核跟进设计出图一次机电订货设计条件沟通项目公司设计部、成本部一版、二版施工图沟通跟进设计出图计划、招标配合与酒店相关的计划节点条件（九大边界）分析对接，详细流程确认一次机电招标跟踪计划会签配合制定招标计划酒店计划执行书编制及上OA流程项目公司设计部、成本部、工程部电梯招标、排产工作推进招标工作锅炉设备及安装单位招标工作招标工作空调、消防施工单位招标工作招标工作工程配合土建施工预留预埋跟进与配合配合项目公司工程部现场平面及垂直运输条件讨论项目公司工程部样板房工程样板房场地确认现场红线内项目公司配合寻找样板房 场地整理、打地坪、预埋配合项目公司工程部彩钢房直委协助付款及手续办理彩钢房搭设协助付款及手续办理样板房直委协助付款及手续办理样板房施工第四章 样板房操作导则第1节 样板房设计1 样板房设计要求事项责任部门工作内容效果图酒店设计院 五星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁确认，六星级酒店其他区域效果图由分管酒店副总裁、商业地产总裁确认后报集团董事长审批。报集团董事长的所有设计文件, 之前必须通过分管酒店副总裁确认。测算图酒店设计院在设计院（或顾问）提供平面、天花、立面方案及主要材料样板后，成本部对成本进行审核是否超出预算、项目部对所有的材料进行摸底了解供应周期、品质稳定性施工图酒店设计院样板间图纸，物料板及技术资料由酒店设计院以OA形式移交项目部2 样板房设计成果及标准2.1设计成果内容：名称内容设计成果内容1、 签批效果图2、 施工图纸（平、立、剖、大样）3、 材料文本及实物样板4、 卫生洁具选型文本5、 活动家具、装饰灯具文本6、 五金配件、开关插座选型文本7、 艺术品设计文件8、 二次机电设计文件2.2 设计成果标准2.2.1图纸标准：名称标准内容图纸标准1、 图纸按照标准图纸及节点-样板间图集目录图纸的标准进行； 2、按照双床房、单床房、套间、电梯厅及公共走道4个区域单独进行图纸汇编，提供的图纸可以独立供4个区域不同承包商进行施工；3、图纸需要提供封面、目录、设计说明、材料清单、施工细则、平面图纸、立面图纸、节点图纸等；4、图纸内所有材料采用材料编号，在材料清单内按照材料编号列清材料名称、品牌、规格、供应商信息及相关其他要求，以方便日后进行材料调整或更改；2.2.2材料样板标准：设计阶段样板封样目的为实现方案设计效果及材料品质提供样板保证，直接指导招标及施工提交人装修设计单位责任部门酒店设计院提交时间客房部分随样板间施工图纸及招标图分阶段同时提交；公共区域部分随招标图同时提交。数量样板间设计阶段2套（设计部、项目部分别保存），招标阶段2套（成本部、项目部分别保存）确认人1室内所项目负责人（签样板）2成本部成本经理（签样板）3室内所所长、软装所所长（签展板）4设计院分管副院长5成本部过程组组长（签展板6分管酒店建设副总裁（签展板）；此审批为顺序审批。保存要求完整保存，不得分切材料说明1、样板区装修材料须完整提供； 2、影响效果和成本的主要装修材料。实物样板内容1、实物样板类（以下尺寸均指不小于尺寸，单位为mm）：石材150150、马赛克（小颗粒）150150、马赛克（大颗粒）200200、瓷砖100100、木饰面（油漆后）150150，金属8080、普通/夹丝玻璃和镜子100100、艺术玻璃150150、皮革（真皮，有图案）150150、皮革（真皮，没图案）80100、皮革（仿皮，有图案）150200、皮革（仿皮，没图案）100120、金/银箔120120、墙纸150150、布艺150150、乳胶漆色板150150；窗帘200300； 2、地毯、五金、洁具、明装面板等提供产品说明书及详细技术资料； 3、特殊造型类：水晶灯等灯具、家具、艺术品、标识、特殊造型部位样板单独拟定标准； 4、实物材料摆放位置须考虑材料在实际运用时的相关对位关系； 5、涉及到纹理和花色的材料，提交的样板面积须反应一个完整循环。展板规格见实物材料样板展板要求备注酒店设计院提交的设计样板作为：1投标封样；2施工封样符合性的评定依据。第2节 样板房选址及彩钢房建设1 样板房选址1.1酒店项目部开第一次对接会中的室外样板房工程实施要点，作为工程管理的指导性文件。项目部须积极协调项目公司按照会签纪要落实配合条件。1.2拟定样板房选址后，项目部OA提交事项：关于XXX酒店样板间选址的事项审批，由项目管理部、成本部及公司分管工程副总审批确定，联络项目公司，并抄报酒店建设公司总经理。1.3 样板房的选址注意事项：工作内容注意事项样板房选址a) 在满足整体计划的条件下，优先考虑做室内实体样板；b) 在实体样板房无法实现情况下，在室外搭建样板房。最好在红线内实施，如果红线内确实没有地方，才设法在项目地附近搭设样板房；如果是场外样板房，要求离开酒店现场车距不宜超过15分钟；c) 样板房选址同时需要考虑到样板房使用周期。室外样板间至少须保留至客房装修施工方完成物料审批及深化设计并确认后，现场实体样板完成并经设计院审定（精装修进场后60日）；d) 选址注意事项：具备自然采光条件，安排参观通道及周边绿化，必须安排防风、防雨、防雪、抗冻、防盗、防鼠等对样板房产生影响的防范措施；e) 样板房不同选址需要注意不同施工要点见室内样板房实施要点和室外样板房实施要点。2 彩钢房建设工作内容管控要点平面布局及彩钢房施工图对接会一周内酒店研究院协助提供经签批的样板房定位图，项目部根据样板房选址及样板房定位图确定彩钢房直接委托技术要求，并按附件3、酒店样板间阶段部分工作事项审批中OA事项模板提交关于XXX酒店样板间彩钢房布局及施工图的事项审批。单位直委项目部协助成本部办理彩钢房直接委托手续，并从彩钢房品牌名录内邀请三家以上单位投标，并配合成本部完成彩钢房建设单位直委审批及合同签署。彩钢房搭建彩钢房的基础及施工用临水、临电，项目部最好协调当地项目公司配合完成（如需要，请酒店公司成本部协助协调）。彩钢房验收项目部组织并协调彩钢房中标单位按计划完成彩钢房建设，彩钢房完成后，项目部须组织监理单位进行验收。第3节 样板房建设1 样板房设计交底会时间工作内容现场交底前1、 设计院提供样板房施工图及全套物料手册后，项目部须立即组织施工图审查，汇总疑问清单提交设计师；2、 现场完成梁柱模拟；3、 在地面及墙身上放线，包括洁具及活动家具，同时包括插座开关面板；4、 按照设计师提供的材料样板，并参照酒店建设材料综合管理制度中施工材料封样管控要求，提供完整的施工材料样板现场交底酒店设计院主创人员带队到现场进行现场交底会，查看现场放线情况，解释设计创意，逐条答复施工单位疑问，审查提报样板；现场交底后形成交底会议纪要，其中对未解决问题要有详细明确的完成计划，抄送所有相关单位，并OA报备酒店建设公司总部；2 样板房施工内容管控要点深化设计与打烊项目部根据酒店研究院提交的设计图和物料手册，于7日内完成样板间深化施工图(含活动家具及灯具)和施工样板，报酒店研究院项目设计负责人及设计师审核通过后实施。酒店研究院须在项目部提交资料2日内回复意见。主要替代物料、地毯图集及打样需由酒店研究院总经理确认后方可施工。模拟完备性1、 分析样板间阶段图纸技术条件，最大限度的完成样板间所有专业的实体安装、装修和物料的确认，并按照设计说明及环保要求严格控制基材和饰面材料的品质。条件允许的品种，一次完成材料报审手续。2、 在建筑和结构方面最大限度的反映样板间实际轮廓，条件成熟的幕墙部分同期按正式图纸施工到位。客房部分的采光面积须按图实施。3、 全部的照明、开关面板等按设计意图实现。4、 所有可视部分的安装须保证齐全，天花内须按正式隐蔽工程做好隐蔽验收记录，重点研究管线综合排布图。5、 精装修墙体按施工图和声学顾问要求实施。6、 吊顶上空须保留足够空间，以实现隐蔽工程的安装。7、 开放前邀请酒管公司派专人完成开放前运营物品的摆放。过程审查样板间施工过程阶段，酒店研究院须及时组织各顾问（室内、声学、AV、灯光等）进行审查并提出修改意见，经酒店研究院确认后由OA交项目部实施整改。竣工图由一次机电、二次机电、精装修组成的样板间，谁实施由谁完成3套竣工图，样板间开放之日起7日内提交（附需完成项目部审核后才能提交），整改完毕后提交终版竣工图。3 样板房验收及整改依照2014版酒店建设公司模块，样板间开放、验收、整改分为以下几个阶段：等级业务事项开始时间 （交地日）完成时间 （交地日）完成标准责任部门备注酒2样板间全套施工图移交1802401.移交表单签确2.OA提供电子版同时提供酒店设计院院长签确的纸质版图纸，全套完整施工图包含装修图纸、机电图纸、物料手册、五金手册、洁具手册、四大软装手册等3.图纸深度达到规定要求4、OA提交酒店设计院院长审批5.抄送酒管总部技术部酒店设计院酒建模块节点酒3样板房技术交底、图纸审核、材料审核240250技术交底会、深化图、物料样板审核签确酒店项目部酒建模块节点酒3样板房施工230300完成样板房施工，并开放酒店项目部酒建模块节点酒2样板房中期检查2903001、需与成本部、项目管理部共同确定形成整改意见清单（区分20日内整改完成项和二开时整改项），2、样板间设计院中期检查前基本完工3、提交样板间检查报告，由酒店设计院院长签确酒店设计院酒建模块节点酒3样板房一开前调整300320根据设计院、成本部、项目管理部联合下发的调整建议完成一开前调整，酒店项目部酒建模块节点酒3样板房四方审核320330完成样板房开放检查，出具副总裁（酒店设计院）、酒店管理公司、成本部、安监部联合审核调整会签单酒店设计院酒建模块节点酒3样板房二次开放及定版330375板房整改完成，成果反映至客房招标图酒店项目部酒建模块节点4 样板房资料收集与拆除工作内容管控要点资料收集a) 现场拍照 DV并制作样板房画册；b) 保留最终的材料样板进行封存；c) 保留最终完整的样板房施工图纸；d) 样板房复盘报告。室外样板房的拆除1、无参观需求的一般酒店项目，需客房精装单位进场，完成实体装修样板，并经设计院审定效果及工艺标准可替代样板区的，经项目部发起OA事项审批报总部领导审定后方可拆除。2、对有集团参观要求的样板房区域，需专题报告至主管酒店副总裁批准方可实施；3、样板房保留物资设备造册登记后专题报告处理。第五章 项目计划管控第1节 酒店项目计划模块管控1 酒店项目三级计划模块体系计划名称级别管控要点集团年度开业计划一级 1.1 集团年度开业计划由项目管理中心编制，经集团董事长批准后以OA形式下发集团各部门。1.2 酒店项目管理部在收到集团下发的年度开业计划后2日内，对含酒店项目的年度开业计划进行筛选整理，并提交酒店总经办领导审核确认。1.3 经酒店总经办领导确认的酒店年度开业计划由项目管理部以OA形式下发酒店总部各部门及项目部跟进执行。综合体（酒店群）计划执行书二级2.1 综合体(酒店群)计划执行书由商业地产公司或文化集团项目管理中心编制，并组织酒店建设会签。2.2 酒店项目管理部计划经理是综合体(酒店群)计划执行书签入和签出的唯一对接人。2.3 酒店项目管理部计划经理在收到综合体(酒店群)计划执行书后（含电子版和纸质会签版）当日，须将相关文件RTX发送酒店设计研究院、成本部、人力资源部及项目管理部项目负责人，并由项目管理部项目负责人组织专题会议对综合体(酒店群)计划执行书进行审核会签。如有调整意见，须以书面形式统一由计划经理反馈至商业地产公司或文化集团项目管理中心。2.4 会签的综合体(酒店群)计划执行书由计划经理保存一套副本（含对应的电子文件），原件返回商业地产公司或文化集团项目管理中心。2.5 已上线综合体（酒店群）计划执行书由计划经理每周跟踪与酒店相关的节点进展情况，并在每周五以OA形式向酒店总部各部门及各项目部进行提示预警。酒店建设计划执行书三级3.1 酒店项目计划执行书分为前期计划和二阶段计划,前期计划由项目管理部计划经理在综合体计划上线后7日内依据模板编制上线,不需要各部门会签，主要指导项目前期工作；二阶段计划由酒店项目部在项目对接后45日内完成编制，60日内正式上线考核。3.2 项目部总经理是酒店项目计划执行书二阶段计划编制的第一责任人。项目对接完成后，项目部总经理须根据对接会成果文件及已上线的综合体（酒店群）计划执行书，并参考酒店计划执行书模板，组织编制酒店项目计划执行书（二阶段计划）。3.3 酒店项目计划执行书（二阶段计划）初稿完成后，酒店项目总经理须在总部组织各相关部门召开专题会议，协调会签酒店项目计划执行书（二阶段计划）（包括各部门总经理及总经理办领导签字批准）3.4 会签完成的酒店项目计划执行书（二阶段计划）由酒店项目部OA发起上线申请，并由计划经理协调集团信心中心安排正式上线考核。3.5 已上线的酒店计划执行书任何调整必须按照集团和酒店公司计划模块管理办法执行。3.6 原则上每个项目已上线计划执行书（二阶段计划）只有三次调整机会（不论因任何部门原因引起调整）3.7 已上线酒店计划执行书由计划经理每周跟踪相关的节点进展情况，并在每周五以OA形式向酒店总部各部门及各项目部进行提示预警。 第2节 酒店项目内控计划管控1 总则 1、 酒店项目内控计划由各项目部自行编制，并由项目总经理签字确认后提交酒店项目管理部备案。2、 酒店项目内控计划是确保上线综合体计划和酒店计划执行书按时完成的前提保证。 酒店项目管理部各项目负责人须按照各项目提交的内控计划进行现场跟踪检查。2 内控计划管控要点 计划名称对象管控要点电梯专项计划电梯 1、 项目对接后5日内，项目部须编制酒店项目电扶梯关键节点计划；2、 项目部每周跟踪上述计划执行情况，并每周更新计划跟踪表，随每周工程周报上报项目管理部。如任何关键节点延误超过10日，需在当期周报中列明延误事项、原因及并应对措施。项目公司招标跟踪专项计划项目公司界面招标1、 酒店计划执行书（二阶段计划）上线后10日内，项目部须与项目公司沟通协调，会签确认项目公司招标计划（含一次机电、防火门、幕墙、景观等与酒店相关的项目），会签的项目公司招标计划由项目部报备总部项目管理部及成本部；2、 项目部每周跟踪上述计划执行情况，并每周更新计划跟踪表。如任何关键节点延误超过10日，需在当期周报中列明延误事项、原因及并应对措施；3、 项目管理部相关负责人须定期核查项目公司招标计划落实情况。酒店建设招标跟踪专项计划酒建界面招标1、 酒店计划执行书（二阶段计划）上线后10日内，项目部须根据项目实体工程进度及设计进展，编制酒店公司招标计划跟踪表，并与成本部及酒店研究院会签后，以OA形式报备酒店项目管理部；2、 此计划作为酒店公司设计及招标的内控计划，指导各部门实际工作进度；3、 项目部每周跟踪上述计划执行情况，并每周更新计划跟踪表。如任何关键节点延误超过10日，需在当期周报中列明延误事项、原因及并应对措施；4、 项目管理部相关负责人须定期核查酒店公司招标计划落实情况。酒店精装工程关键节点网络图计划精装修工程1、 酒店计划执行书（二阶段计划）上线后10日内，项目部须根据项目实体工程进度、设计进展及酒店公司招标计划，编制酒店精装工程关键节点网络计划（含客房区、公共区及后勤区）。相关关键节点须纳入精装招标文件。2、 酒店酒店精装工程关键节点网络计划经项目总经理会签后，以OA形式报备项目管理部。项目管理部相关负责人须定期现场检查计划执行情况。如相关关键节点滞后超过10日，须责成项目组织专题会议，分析偏差原因，制订赶工计划，相关会议纪要须报备至酒店总司主管工程副总。3、 精装单位进场一周内，项目部须根据精装工程关键节点网络计划，组织相关承包商及监理单位对计划进行分解、责任到人，并明确奖惩措施。四大软装管控计划四大软装1、 酒店计划执行书（二阶段计划）上线后10日内，项目部须根据项目实体工程进度、设计进展及酒店公司招标计划，编制四大软装管控计划（家具、灯具、常规艺术品、标识标牌、重点部位艺术品及总统套家具及灯具）。2、 四大软装管控计划经项目总经理会签后，以OA形式报备项目管理部。项目管理部相关负责人须定期现场检查计划执行情况。如相关关键节点滞后超过10日，须责成项目组织专题会议，分析偏差原因，制订赶工计划，相关会议纪要须报备至酒店总司主管工程副总。3、 四大软装供应商进场一周内，项目部须根据精装工程关键节点网络计划，组织相关承包商及监理单位对