房地产开发项目前期.ppt

第三章 房地产开发项目 的前期工作,主讲：史玉芳,教学内容,房地产开发用地的取得,规划与设计房地产开发的龙头,房地产开发项目建设前的准备工作,教学目的：通过本章学习，使学生了解土地的特征及土地理论；理解房地产开发与规划设计的关系及不同类型物业的规划设计特点；熟悉土地所有权和土地使用权的含义和特征；掌握房地产开发用地的取得方式，房地产开发项目的审批程序和操作流程，房地产开发中征地和拆迁的内容、程序和补偿、安置标准等。 重点难点：重点是房地产开发用地的取得方式和项目的审批程序和操作流程；难点是房地产开发过程中不同类型物业的规划设计特点。 教学时数：8,第一节 房地产开发用地的取得,土地理论与开发利用,土地征用及闲置土地 处置,土地 所有权,开发 用地 的取得,房地产开发用地,土地 使用权,一、土地与土地开发利用 （一）土地的特性 1.土地的自然特性 土地位置的固定性 土地数量的有限性 土地特性的差异性 土地作为生态环境主要部分的脆弱性 2.土地的经济特性 土地需求与供给的矛盾性 土地使用方向的相对固定性 土地报酬至边际效益后的递减性 土地所有权及使用权形式上的多样性,（二）土地理论 1.区位论 （1）杜能的农业区位论：德国经济学家杜能1826年发表孤立国和农业与国民经济的关系一书，标志着区位理论的产生。 杜能将农业生产分成了六个圈，即：自由农作物圈（生产鲜活产品，蔬菜及鲜奶）；林业圈层（量大不易长途运输的木材及材草）；集约农业圈层（谷类、畜类）；谷草农作物圈（牧草和畜类）；三年轮做制农业圈层（体积小、易运输及不易腐烂的农作产品，奶酪及烧酒）；畜牧圈层或边际农业圈层（农作物自给，提供少量的奶酪及烧酒）。 杜能的贡献是土地的级差地租与到中心城市的距离成反比。,（2）韦伯的工业区位论：韦伯的工业区位论实际上是区位因素分析。德国人，1909年发表工业区位论一书。 运费对工业区位的影响 韦伯提出了原料系数，即运进工厂的稀有性材料与运出工厂的产品总种之比。凡原料系数小于1时，生产工厂应设在消费中心区；凡原料系数大于1时，生产工厂应设在稀有性原料产地附近；凡原料系数等于1时，生产工厂可设在消费中心区或稀有性原料产地附近。 工资成本对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址应选择在运费成本最低的地方迁移到劳动力成本最低点所需增加的运费和节约的成本进行比较确定。 集聚因素对工业区位选择的影响 韦伯认为厂址的选择应考虑：工业企业的规模经济、分工协作与资源共享、集聚因素带来的外部经济利益的增长。,2.地租理论 (1) 地租的概念 从广义来讲，地租泛指土地所有者将其所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他附着物租给他人使用所获取的报酬，是一种不仅局限于土地的租金；狭义的租金是指土地的使用者租用土地所需支付的租金，是其所获利润中超过平均利润的部分。 (2) 级差地租（马克思主义地租理论） 级差地租的形成是由于土地本身条件的不同造成的土地自然力的差异，级差地租细分为级差地租和级差地租。 级差地租：是指等量资本投入在等面积的不同条件的土地上，因土地的肥力和位置差别而产生的超额利润转化而来的级差地租。 级差地租：是指连续投在同一块土地上的各个资本，由于生产效率不同，由资本效率较高的资本产生的超额利润被土地所有者占有时所转化而来的级差地租。,1.土地利用规划的必要性 (1) 从土地的自然特性方面分析 (2) 从土地的经济特性方面分析 2.编制土地利用规划的内容与步骤 (1) 综合评价土地资源将土地化成不同等级 (2) 进行土地利用预测 (3) 确定用地标准及用地结构 (4) 提出本地区功能分区 (5) 制定土地整治和保护规划 (6) 确定本地区土地利用总体及详细规划 （四）土地特征、理论对房地产开发的启示 1.重视土地区位 2.注意经济社会与生态效益的兼顾，合理使用土地 3.节约用地 4.房地产开发必须符合国情，不能照搬发达国家模式,（三）房地产开发用地的类型 1.按照土地利用的性质和功能划分 按照城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011），城市开发建设用地分为居住用地、公共管理与公共服务用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、交通设施用地、公用设施用地、绿地八个大类。 2.按照土地的开发利用程度划分 （1）生地。生地是指完成土地征用，未经开发、不可直接作为建筑用地的农用地或荒地等土地。 （2）毛地。毛地是指具有一定的城市基础设施，但尚未经过拆迁安置补偿等土地开发过程，不具备基本建设条件的土地。 （3）熟地。熟地是指具有完善的城市基础设施，经过土地开发，能直接在其上进行房屋建造的土地。 （4）净地。,二、土地的所有权 （一）土地所有权的概念、权能和特征 1.土地所有权的概念 (1) 土地所有权的概念 (2) 我国土地所有权制度 2.土地所有权的权能 (1) 土地占有权 (2) 土地使用权（狭义的土地使用权） (3) 土地收益权 (4) 土地处分权 土地所有权是一级权能，占有、使用、收益、处分等权力是二级权能。二级权能具有相对的独立性，享有二级权能者必须承担对土地所有者应尽的义务。,3.土地所有权的特征 (1) 权利的主体是特定的 (2) 土地所有权行使的绝对性（与债权相比） (3) 土地所有权行使的排他性 (4) 土地所有权具有追索性 (5) 土地所有权权能的完整性 (6) 土地所有权权能组成部分的可分离性和可回归性 （二）我国城市土地所有权及城市土地类型 1.我国城市土地所有权 (1)宪法规定 城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对农村土地实行征用。矿藏、水流、森林、山岭、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有。,(2) 城市国有土地的范围 城市国有土地的范围是指市、县、建制镇、工矿区范围内属于全民所有的土地，1998年12月27日国务院令第256号颁布的中华人民共和国土地管理法实施条例进一步明确了国有土地的范围，具体包括： 城市市区的土地； 城市郊区和部分农村土地已经征用为国有的土地； 国家依法征用由机关、企业、事业单位、部队、学校等单位使用的土地； 其他依法没收、征用为国家所有的土地； 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织集体移民、自然灾害等原因，农民从建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 (3) 两类土地所有权的关系,2.城市土地的类型 按照土地用途划分 可分为：工业用地、商业用地、公共事业用地、交通运输用地、住宅用地、行政机关用地、绿化用地、军事用地、其他用的。 按照土地位置划分 可分为：市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区、某些特殊性质区域（开发区、特区、保税区、高科技园区等）。 按照土地经营管理者的权属划分 可分为：全民所有制用地、集体所有制用地、涉外用地、私人用地。 按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的划分 可分为：已开发的城市土地、未开发的城市土地、未来待开发的城市土地。,三、土地使用权 （一）土地使用权的概念（广义的土地使用权） 1.土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用者根据国家法律和与土地所有人签订合同的有关规定，对国家和集体所有的土地，享有使用的权利。土地使用权具有占有、使用、收益、处分的权利。 2.土地使用权的限制 (1) 使用范围的限制 (2) 使用方式的限制 (3) 使用年限的限制 居住用地70年； 工业用地50年； 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年； 商业、旅游、娱乐用地40年； 综合或其他用地50年。,（二）土地使用权的权能和特征 1.土地使用权的权能 （1）土地占有权 （2）土地使用权（狭义的土地使用权） （3）土地收益权 （4）土地处分权 2.土地使用权的特征 （1）权利主体的广泛性 （2）土地使用权不得随意改变 （3）土地使用权是法律特别设定的一种物权 （4）土地使用权派生于土地所有权 （5）土地使用权权能构成的有限性 （6）土地使用权可以买卖、转让,（三）土地使用权的获取方式 1.土地使用权的划拨 概念 范围 划拨方式 2.土地使用权的出让,（三）我国土地使用制度的演变 1.我国城市国有土地的来源 2.城市土地使用制度改革 （1）城市土地有偿使用的原因 国家在土地上的收益大量流失，国家对城市土地的所有权在经济上没有得到充分的实现； 无法保证经济合理地利用土地，造成土地资源的浪费 土地无偿使用，掩盖了土地级差收益，使企业间竞争条件不平等，不利于企业经营机制的转换； 阻碍了城市产业结构的调整和生产力布局的合理化； 城市内部用地结构不合理； 不利于建立城市建设资金的长期平衡机制； 土地无偿划拨与国家经济体制改革相矛盾； 不利于对外开放和吸引外资。,（2）城市土地使用制度改革的主要内容 土地所有权和土地使用权相分离的新机制； 建立起由国土规划、土地利用总体规划、城市规划和建设用地发展规划衔接配套的土地利用规划体系； 建立和发展城市土地的一、二、三级市场。 （3）城市土地使用制度改革的特点 城市土地使用制度改革不改变城市土地的单一国有制； 城市土地使用制度改革并不是将土地使用权全面商品化，有偿出让仅限于营业性用地，对公共建设、福利住宅等非营业性用地依然采用行政划拨方式； 改革并不意味着政策鼓励加速土地使用权转让速度，为了公共利益需要，政府会采取措施避免土地投机现象； 城市土地使用制度改革，不是将政府统一管理和配置土地的职能交给土地使用者和经营者，而只能是政府的土地管理部门。,四、广义土地使用权的出让 （一）土地使用权的出让 1.土地使用权出让的含义 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2.出让的年限 最高出让的年限不得超过中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的界限。 3.出让的方式 (1) 协议出让 (2) 招标出让 (3) 拍卖出让 (4) 挂牌出让,4.出让合同及合同的效力 (1) 出让方的权利和义务 出让方享有的权利主要有： 出让方对受让方在签订土地使用权出让合同后，未按期支付全部的出让金的，有权解除合同，并可请求违约赔偿； 出让方对受让方未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，有权予以纠正，并根据情节轻重给与警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。 出让方的享有的义务主要有： 出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权； 出让方向受让方提供有关资料和规定。,(2) 受让方的权利和义务 受让方的享有的权利主要有： 对出让方应按照合同规定，提供出让的土地使用权，如出让方未按合同规定提供出让的土地使用权的，受让方有权解除合同，并可请求违约赔偿； 出让方的享有的义务主要有： 受让方应按照合同规定的期限，支付全部的出让金； 受让方支付全部的出让金后，应办理土地使用权登记，领取土地使用权证书； 受让方应按照合同规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地； 受让方需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应征得出让方的同意，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。,（二）土地使用权的转让 1.土地使用权转让的含义 2.转让的期限 3.土地使用权转让的条件 （1）必须是出让的土地使用权才能进行转让； （2）必须依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能转让； （3）土地使用权转让应当签订合同； （4）土地使用权转让必须办理过户登记。 4.土地使用权转让的原则 （1）随之转移原则 （2）房、地产一致原则 （3）效益不可损原则 5.土地使用权转让的方式 出售转让；交换转让；赠予转让土地使用权。,（三）土地使用权的出租 1.土地使用权出租的含义 土地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 2.土地使用权出租的条件 （1）出租的土地使用权是国家有偿出让的具有物权性质的土地使用权； （2）依照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用的土地才能出租； （3）出租人和承租人应当签订租赁合同； （4）出租人和承租人应当依照规定办理登记。,（四）土地使用权抵押 1. 土地使用权抵押的含义 土地使用权抵押，是指土地使用者将其依法取得的土地使用权作为清偿债务的担保的法律行为。具体讲，就是债权人对享有土地使用权的债务人或第三人的土地不转移占有，继续由债务人或第三人使用、收益，而在债务不履行时，处分债务人或第三人的土地使用权，并从处分抵押物所得价款中优先受偿。 土地使用权抵押的标的物不仅包括土地使用权，还包括地上建筑物和其他附着物。 2.设定抵押的基本要求 （1）抵押权由抵押人和抵押权人以抵押合同设定； （2）设定抵押合同的当事人为抵押权人及抵押人； （3）被担保的债权； （4）不能违反有关规定。,（五）土地使用权的终止 1.土地使用权的终止的发生 土地使用权的终止，是指土地使用者停止行使土地使用权。导致土地使用权的终止因素主要归为以下几类： （1）土地使用权年限届满； （2）提前收回； （3）土地灭失； （4）土地的没收、抛弃等。 2.土地使用权终止时土地使用权的处理注销登记和补偿 （六）土地使用权的价格 1.总地价 2.单位面积地价 3.楼面地价,（七）土地市场 1.一级土地市场 一级土地市场，是指土地使用权出让市场。 2.二级土地市场 二级土地市场，是指土地使用权转让市场。 3.三级土地市场 三级土地市场，是指土地使用权出租、抵押市场。,五、房地产开发中土地使用权的取得 房地产开发的前提和基础是获得项目开发用地使用权，在房地产开发实践过程中，开发商对于住宅、商业、旅游等经营性用地的取得利用方式，通常采用土地使用权出让、在建项目收购、项目公司入股、土地合作开发几种模式。,（一）土地使用权出让 （1）出让主体。出让主体应当是市、县人民政府土地管理部门。区政府、开发区管委会都不能作为出让主体，其签订的出让协议无效。 （2）出让形式。为了避免低价转让和避免腐败，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权必须通过招标、拍卖、挂牌形式进行出让。目前的土地出让中以挂牌出让方式居多。 （3）地下资源及设施。地下的各类自然资源如矿产、埋藏物和市政公用设施等不在土地使用权有偿出让的范围内。因此，如果经过文物勘查取得的地下埋藏物，应当归国家所有；开发商建设用水用电等设施，在出让金外还要就利用市政公用设施缴纳配套费。 （4）出让状态。在房地产开发项目中政府出让使用权的土地有“毛地”和“净地”两种情形。,（二）在建项目收购 在建项目收购是指通过在建工程转让的方式，获取项目所用土地使用权、地上在建工程、行政批文及各类权益，同时继续承担项目所负义务的经济活动。 根据城市房地产管理法的规定，转让土地使用权时，应当具备以下两项条件：（1）已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上。,（三）收购公司股权 收购公司股权方式，就是股权受让方通过部分或全部收购项目公司股权来获得土地使用权或在建工程，取得项目用地的开发权利。 该种模式，通过股权界面完成项目转让，没有出让手续完结及投资额度等限制，在项目公司取得土地的任何阶段都可进行，已经成为开发商在二级市场取得土地使用权的常用模式。 （四）土地合作开发 依据城市房地产管理法的规定：依法取得的土地使用权，可以作价入股，合资、合作开发经营房地产。 采用土地合作开发方式应该注意两个问题，一是合作双方应当有一方具备房地产开发资质，否则合作合同无效；二是用于开发的土地使用权应当是国有出让土地使用权，否则合作合同无效。,六、开发建设中的土地征用,（一）土地征用的含义 土地征用是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用的过程，就是将待征土地的集体所有权转变为国有土地所有权的过程，同时对原集体土地的集体和个人进行补偿及妥善安置。 （二）土地征用的特征 1、土地征用具有强制性 2、土地征用是一种政府行为 3、土地征用具有补偿性,（三）土地征用的程序 根据土管法的有关规定，列入国家固定资产投资计划的或准许建设的国家建设项目，经过批准，建设单位方可申请用地，其程序分为以下六个步骤：,1、建设项目的预审 建设项目预审是指建设项目可行性研究论证阶段或项目建议书编制阶段，土地管理部门对项目可行性研究报告或项目建议书中有关土地利用方面的内容进行审查，其工作程序在用地申请之前，也是建设项目用地申请要件之一。 2、用地申请 3、拟订征地补偿安置方案 4、签订征地协议 5、出让或划拨土地使用权 6、颁发土地使用证,（四）征地补偿与安置费用,1、土地补偿费 根据土管法规定，征用土地的，按照征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的6-10倍。年产值按被征用前3年的平均年产量和国家规定的价格平均计算。征用其他土地的补偿费用标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费得标准确定。 2、青苗补偿费 青苗补偿费是指国家征用土地时，农作物正处在生长阶段而未能收获，国家应给予土地承包者或土地使用者以经济补偿。一般视开始协商征地方案前地上青苗的具体情况确定，只补一季，无青苗者则无该项补偿。 在已征用的土地上长有青苗的，在不影响工程正常进行的情况下，应等待农民收获，不得铲除；不能收获的，应由用地单位按在田作物一季产量、产值计算，给予青苗补偿，具体补偿标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,3、地上附着物补偿费 地上附着物是指房屋、水井、桥梁、公路、水利设施等地面建筑物、构筑物及附着物。补偿金额视协商征地方案前地上附着物价值与折旧情况确定。应根据“拆什么、补什么；拆多少、补多少，不低于原来水平”的原则确定。 4、安置补偿费 安置补偿费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用。,征用耕地的安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地数量计算。每一个农业人口的安置补助标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4-6倍，但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的15倍。个别情况还可以适当增加，以能保证维持农民群众原有生产和生活水平为原则。根据规定，土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。 5、新菜地开发建设基金 新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。这项费用支付给地方财政，作为开发建设新菜地的投资。 这里所说的菜地是指城市郊区为供应城市居民蔬菜，连续3年以上常年种菜或者养殖的商品菜地和精养鱼塘。1年只种一茬或因调整茬口安排种植蔬菜的，均不作为需要收取开发建设基金的菜地。,（五）土地储备开发 1.土地储备开发的概念 2.土地储备范围 3.土地储备开发的基本程序 （六）国有土地上房屋征收 1.国有土地上房屋征收的条件 2.征收房屋公告 3.房屋征收补偿的范围 4.房屋征收补偿方式 5.征收补偿额的计算 6.暴力迫使被征收人搬迁要承担法律责任,七、闲置土地处理 （一）闲置土地的范围 （二）闲置土地的处置方式 1.延长开发建设期限，但最长不得超过一年； 2.变更土地用途，办理有关手续后继续开发； 3.安排临时使用，待原项目具备条件后再重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价。 4.政府为土地使用者置换其他闲置土地； 5.政府采取招标、拍卖方式确定新的土地使用者，对原用地单位给予经济补偿； 6.政府收回土地，并与土地使用者签订土地收回协议书； 7.因政府及有关部门造成土地闲置的，由政府和用地单位协商解决。,（三）征用土地闲置费 （四）无偿收回土地 中华人民共和国土地管理法实施条例 /zcfg/xzfg/200611/t20061101_158937.htm 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 /zcfg/xzfg/200611/t20061101_158938.htm 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 /zcfg/xgbwgz/200710/t20071016_159874.htm,第二节 规划设计 房地产开发的龙头,开发与城市 规划,开发项目规划管理,规划的层次与内容,规划技术 经济指标,房地产开发项目 前期的主要工作,一、城市规划概述 （一）城市规划的概念 城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，充分合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 （二）城市规划的作用 1.城市规划是国家对城市建设进行宏观调控的手段 2.城市规划是政策形成和实施的工具 3.城市规划形成了城市未来的空间架构,二、城市规划的层次体系 （一）城市总体规划 （二）城市分区规划 （三）城市详细规划 1.控制性详细规划 2.修建性详细规划,三、城市规划与房地产开发的关系 1.城市规划对房地产开发起到必要的管制作用 2.城市规划对房地产开发具有指导促进作用 3.房地产开发是实施城市规划的有效手段,4.与房地产开发有关的城市规划的内容和有关图纸及文件 (1) 总体规划 城市总体规划的主要文件和图纸主要有： 城市现状图； 城市用地评价图； 城市环境评价图； 城市规划总图； 城市工程设施规划图； 近期建设规划图； 总体规划说明书。 (2) 分区规划,(3) 详细规划 规划地段现状图 详细规划总平面图 道路和竖向规划图 管线综合图 规划说明和技术经济分析,四、房地产开发项目规划设计内容 （一）居住区规划 居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、居住小区、居住组团三级。,住宅组团：是由若干栋 住宅集中紧凑地布置在一起，在建筑上形成整体的、在生活上有密切联系的住宅组织形式，它是居住区中最基本的布局结构形式；其规模通常以居委会的组织规模构成，约为300700户，占地23公顷。 居住小区：是由若干个住宅组团的有机组合构成的，它是由城市道路以及自然界线（河流）划分的完整居住地段，人口规模约为0.7万1.5万人，用地1235公顷。 居住区：是由若干个居住小区的有机组合构成的，其人口规模约为3万5万人，用地50100公顷。,1.居住区规划设计的基本要求 居住区规划设计应符合城市总体规划的要求，适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配 建设施及管理要求，创造安全、卫生、方便、舒适、和优美的居住生活环境。 2.住宅选型 按住宅的层数划分：根据住宅设计规范，划分为：低层住宅（13层）、多层住宅（46层）、中高层住宅（79层）、高层住宅（1030层）、超高层住宅（高度超过100米）。 按建筑的形式划分：跃层式住宅；错层式住宅；复式住宅；退台式住宅 ；花园式住宅。 按平面特点划分：板式住宅：点式住宅。 按结构类型分：砖混结构；框架结构；剪力墙结构；框架剪力墙结构。,【板楼与塔楼比较】 板楼 优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。 缺点：房价较高，户内格局不可变。 塔楼 优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。 缺点：采光性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。,【多层住宅与高层住宅比较】 建筑质量：高层的建造标准、建造质量要高于多层。 高层视野较开阔，空气质量较好，噪音小；自然风大，有的房间不需装空调可节约电费；采光好，日照时间长。 房屋实际使用面积：高层的得房率比多层低，即购买相同建筑面积的住房，高层的套内建筑面积低于多层的套内建筑面积。 大多数高楼物业管理比较完善，但高层的物业管理费比多层的物业管理费高。 高层上下楼有电梯可代步，出入方便，但如果电梯的维修保养不到位，一旦电梯发生故障，上下楼比较困难。 虽然高层的建造成本较高，但同样建筑面积的高层占用的土地面积较小，因此高层与多层的价格差距不大。 房型构造格局：多层住宅要好于高层住宅。,3.住宅的布局 住宅布局应该遵循日照充分、通风良好、安静整洁、庭院空间美满丰富的原则，合理确定住宅建筑群体组合。 常见的住宅平面组合布置有行列式、周边式、点群式、混合式、自由式5种基本形式。,（二）公共建筑规划 1.公共建筑的分类 按照使用性质，公共建筑包括文化教育、医疗卫生、商业饮食、文娱体育、金融邮电、行政办公等类型。按居民对公共建筑的使用频繁程度可分为居民每日或经常使用的公共建筑(如菜市场、超级市场)和居民必要的非经常使用的公共建筑。 居住区内配套公共建筑是否方便合理，是衡量居住质量的重要标准之一。一般根据居住区级和小区级公共建筑定额指标的规定，确定公共建筑的规模和项目内容。,（三）道路规划 居住区道路对整个居住区的合理布局起着决定性作用，同时也是城市道路系统的组成部分。居住区内道路功能不仅应满足生活交通、垃圾、邮件、搬家运输、消防救护等车辆的通行，还应满足工程管线的铺设及居住区内景观的需要，同时还要与城市总体规划取得有机联系。 （四）绿地规划 居住区绿化用地主要包括公共绿地（居住区公园、小区小园林、小块公共绿地）、公共建筑绿地（幼儿园绿地、会所绿地）、住宅宅旁和庭院绿地、道路绿地等。,居住区道路标准： 居住区级居住小区级住宅组团级 居住区级道路是居住区主要道路，用以划分和联系各小区，并解决居住区的对外联系，道路的红线宽度不小于20m。 居住小区级道路是联系其小区内各住宅组团单元的道路，道路的红线宽度不小于16m。 住宅组团级的道路是联系住宅建筑的道路，以通行自行车和人行为主，宽度一般为46m；此外还有通往各住宅单元门口的宅旁小路，其宽度一般为1.52m。 居住区道路的功能和布置原则 “顺而不穿，通而不畅”,（五）住宅区建筑设计 在建筑设计中，开发商最关心的是建筑的造型设计和相应的户型设计，这直接关系到项目的销售。 建筑的造型设计包括建筑的平面形状、外部形象、建筑高度、装饰材料、色彩搭配等设计。 户型设计主要考虑各种户型的比例、组合、面积的确定，客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、阳台的合理布局，使户型中各功能分区既使用合理又互不干扰，有良好的自然采光与通风。 由于在前期策划调研阶段，已基本确定了房地产开发项目的目标客户群，所以在建筑设计时宜根据目标客户群的消费偏好来设计建筑的风格造型及户型。,规划设计的基本内容及其要求 1.土地使用、用地边界与面积 （1）土地使用的相容性（适建性） （2）用地边界和面积 2.环境容量 （1）建筑容积率 （2）建筑密度 （3）人口密度 （4）绿地率 3.建筑控制 （1）建筑高度（经济层高、经济层次） 建筑高度的确定：, 按照建筑规模和规划参数的要求； 应考虑开发基地所在地区有关机场航线、气象观测、通讯、消防的要求和控制； 符合城市景观的要求； 考虑对边界以外周围建筑的日照影响； 在古建筑、保护性建筑附近的基地，要考虑这些建筑对周围建筑高度的控制。 （2）建筑后退 沿路建筑退让红线的距离，同时满足消防、交通的要求； 沿城市道路的建筑后退；道路红线的距离，还要考虑与道路宽度、建筑高度的关系，即“路幅比”； 建筑与边界应保持适当的间距。 （3）建筑间距,4.停车位与出入口规划 (1) 停车位规划 大型旅馆、饭店、商场和办公楼的停车，一般可开发地下空间来解决，但地面停车车位不得少于总停车位的1/10。一辆小型汽车停车车位所需的建筑面积约为3545平方米，中型汽车约为6575平方米，每个车位的成本在1020万元。 高层住宅楼可在楼间距和绿化带下方空间建造地下停车位，比较经济实用。 (2) 出入口规划 当停车数小于100辆时，不少于1个双车道或2个单车道；当停车数大于100辆、小于200辆时，不少于2个单车道出入口；当停车数大于200辆、小于500辆时，不少于2个双车道出入口；当停车数大于500辆时，不少于3个双车道出入口。 坡道坡度为10%15%；单行道净宽5.0米，双车道净宽7.0米。,五、居住区规划的主要技术经济指标 （一）居住区规划方案的综合技术经济指标 用地容积率 建筑密度 建筑间距 绿地率 （二）住宅建筑设计方案的技术经济指标 外墙周长系数 平面系数 层高 层数 结构形式,外墙周长系数 外墙周长系数是指每平方米建筑面积所分摊的外墙周长。 在住宅建筑的造价构成中，外墙造价占有较大的比重。例如，砖混结构的墙体一般占土建造价的40%，外墙造价占15%-17%。在住宅建筑的层数和层高不变的条件下，外墙周长的大小反映了外墙墙体面积的大小。 外墙周长受下列因素的影响： (1) 平面形状：一般地，住宅建筑平面形状简单，它的外墙周长系数就小，其单位造价就低；当住宅建筑的平面形状又长又窄，或复杂而不规则时，其外墙周长系数必将增大，单位造价就高，且其他工程因平面形状复杂费用也会增加。 (2) 进深和面宽：在建筑面积一定是，合理地加大建筑物的进深，可以减少外墙周长或外墙周长系数，从而达到降低造价的目的。同时，在间距和层数一定时，大进深、小面宽方案比小进深、大面宽明显节约用地。,平面系数（经济平面） 住宅的建筑面积由居住面积、辅助面积和结构面积组成。 (1) 平面系数：居住面积与建筑面积之比，一般地，平面系数达到50%以上，其造价比较合理。但观念也在发生变化，如大厅小室户型、抗震地区的结构面积问题等。 (2) 辅助面积系数：指客厅、厨房、卫生间等室内空间的面积与居住面积之比。一般占建筑面积的25%。 (3) 结构面积系数：指墙体和柱子等结构所占的面积与建筑面积之比。其越小，设计方案越经济。,层高（经济层高） （1）层高降低，外墙面积降低，造价降低； （2）层高降低，达到节约用地的目的； （3）层高降低，管线工程费用和减轻工程自重使基础费用也降低。 （4）研究表明，当室内形式、通风状况、周围环境等条件完全相同时，层高每差0.5米，室内温度仅差0.5度。 层数（临界层数、经济层数） 住宅建筑的层数对住宅造价的影响比较复杂，并随着建筑的类型、形式和结构而变化。一般地，住宅建筑在4层以下时，增加楼层不影响其结构形式，根据墙、建筑面积和屋顶间的关系，单位建筑面积的造价可能会降低。如果高度超过4层，结构形式需要改变；超过7层，需要电梯，补充建筑设备；修建高层可腾出土地绿化等，是比较复杂的技术经济问题。 高住宅层数可节约用地，但层数增加到一定时，其效果逐渐降低。,单元组合 将住宅单元进行组合，组合部位的山墙减少，以致山墙的工程量按照房屋长度分摊在单位面积上的数量相应减少，同时变组合前的外山墙为组合后的内山墙，从而降低了住宅单位造价。但住宅单元组合过长时，需要设置沉降缝或伸缩缝，设计成双墙，降低了经济效益，且对抗震不利。一般应少于5个单元。 结构形式 对结构形式的选择要因地制宜，对各种结构形式进行分析后，确定最佳方案。,六、房地产开发项目规划管理 在房地产开发项目中，城市规划管理部门对其实行建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证制度。 （一）建设用地规划管理 1.建设用地规划管理的含义 建设用地规划管理就是城市规划主管部门根据城市规划法规和批准的城市规划，对城市规划区内建设项目用地的选址、定点和范围以及总平面进行审查，核发建设用地许可证等各项管理工作的总称。,六、房地产开发项目规划管理 2.建设用地规划管理的依据 中华人民共和国城乡规划法第38条规定：“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权”。“以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证”。,（二）申请办理建设用地规划许可证的程序 申请定点； 城市规划行政主管部门根据建设项目的性质、规模，按照城市规划的要求，初步选定建设项目用地的具体位置和界限； 根据需要，征询有关行政主管部门（如消防、环保、卫生、市政等）对用地位置和界限的具体意见； 城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，向用地单位提供规划设计条件； 审核用地单位提供的规划设计总图； 核发建设用地规划许可证。 4.建设用地规划许可证的内容 建设用地规划许可证的内容包括标有建筑用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。 5.临时建设和临时用地管理 临时建设和临时用地的使用期限，一般不超过2年。,（三）申请办理建设工程规划许可证 1.申请办理建设工程规划许可证的程序 A.申请办理建设工程规划许可证 填报建设工程设计方案送审单； 总平面设计图2张； 单体建筑物的平、立、剖图2套； 选址批复及规划设计要求规定送审的图纸、文件和资料； 如属于设计招标，应加送设计单位中标通知书复印件； 其他。 B.核发建设工程规划许可证 2.建设工程规划许可证的内容 建设工程规划许可证的内容包括附图和附件。附图和附件是具有同等法律效力。 3.办理开工手续的前提取得建设工程规划许可证,第三节 开发项目建设前的准备工作,招投标,施工许可证,开发项目建设前,一、房地产开发项目的招投标 （一）强制招标的建设项目 中华人民共和国招标投标法第3条规定，下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标： （1）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目； （2）全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目； （3）使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。 国务院发展计划部门颁布的工程建设项目招标范围和规模标准第3条明确商品住宅包括经济适用住房属于关系社会公共利益、公众安全的公用事业项目，即商品住宅开发项目依法必须进行招标。,（二）房地产开发项目招标分类 房地产开发项目所涉及的招投标内容很多，具体有：工程地质勘察招标、规划设计招标、工程施工招标、工程监理招标、材料设备采购招标、物业管理招标等。 （三）房地产开发项目招标的方式 中华人民共和国招标投标法规定的招标方式分为公开招标和邀请招标两种。房地产开发商在项目开发过程中，可根据项目的特点，灵活选择公开招标或邀请招标。,（四）房地产开发项目招标的程序,二、办理建筑工程施工许可 （一）申请领取施工许可证的条件 已经办理该建筑工程用地批准手续； 在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证； 施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求； 已经确定建筑施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效； 有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查； 有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续； 按照规定应该委托监理的工程已委托监理； 建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者其他第三方担保； 法律、行政法规规定的其他条件。,（二）施工许可证的申办程序 建设单位申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行： 向发证机关领取建筑工程施工许可证申请表； 建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的