云南旅游战略分析.ppt

云南旅游,目录,公司概况,一,公司成长的历史路径,二,公司业务的发展路径及财务分析,三,公司发展趋势分析,四,一、公司概况,全称： 云南旅游股份有限公司002059 上市时间： 2010-09-17 细分行业： 园艺博览，展览展销，花卉生产贸易，旅游及旅游资源开发，人才业务培训，咨询服务，国内贸易（专营项目凭许可证经营）。 主营业务： 世博股份一开始是以昆明世博园景区经营为主体上市，其主营业务是为国内外旅游者、旅游团队提供昆明世博园的参观、游览服务。为进一步做强云南旅游产业，加速云南旅游产业二次创业，云南省把世博股份的控股股东原云南世博集团有限公司和原云南旅游集团进行重组整合，组建成为云南世博旅游控股集团有限公司，云南旅游产业发展和改革规划纲要也明确提出要把世博旅游集团打造为云南旅游产业整合和发展的投融资平台。 注册地： 云南省工商管理局 股票上市地点：深圳证券交易所,（一）公司基本资料,一、公司概况,（一）公司基本资料,改革开放以来，特别是进入新纪元以后，云南旅游产业取得了突飞猛进的发展。依托得天独厚的旅游资源，顺应国内外旅游业发展的趋势，云南省采取了一系列措施着力推动云南旅游业的发展，实现了云南旅游业的快速增长和旅游产业的持续发展。特别是在近几年的产业规模和基础社会等方面都有极大的发展，利用邻近东南亚、南亚周边国家的地缘优势，建设国际大通道，配合云南境内的公路、铁路、航空网和水运建设，与周边国家和国内省区开展区域合作，并融入东南亚、南亚旅游圈，形成了包括景点、文化、交通业、餐饮业的综合旅游产业体系。 经过了多年的发展，云南旅游业已经形成了“三线、五区”的基本格局， “三线”是以昆明为中心的滇东南旅游线、滇西南旅游线和滇西北旅游线；“五区”是以昆明为中心的滇中旅游区、以丽江为中心的滇西北旅游区、以大理和瑞丽为中心的滇西旅游区、以景洪为中心的滇西南旅游区、以建水和罗平、丘北为中心的滇东南旅游区。同时也向国际国内推出了“四地、六大产品、就想重点工程”的独具特色的旅游产品。“四地”即在建设昆明中心旅游城市的同时，重点建设大理、丽江、景洪、瑞丽等四个二级旅游城市；“六大产品”集中体现了有云南特色的旅游产品形态，其中包括世界罕见景观的观光旅游，四季如春温和气候的度假旅游，地方特色鲜明的民族风情旅游，雪山旅游，热带动植物旅游，丰富多彩的综合娱乐旅游等；“九大工程”是作为支柱产业重点支撑的工程项目，包括旅游目的地工程，旅游度修区工程，旅游集散地工程，旅游骨干企业工程，旅游地面交通工程，旅游则物工程，旅游教育工程，旅游促销工程和云南旅游救援中心等。如此一来，已形成的以食、住、行、游、购、娱六大要素为主体的旅游产业发展体系，重点旅游城市功能综合配套，旅游基础设施健全，再加上旅游综合运输和服务体系的不断完善，形成了相对于西部其他省区较为完整的产业体系和基础设施比较优势，也为云南“十五”旅游业发展奠定了良好的基础。 此外，由于云南特有的气候类型、绮丽的风光、风格各异的民族风情、引人入胜的名胜古迹，我云南旅游产业的发展提供了十分有利的条件。据云南旅游部门估计，2010年底，云南旅游业总产值占全省全年生产总值的10%以上，这对经济社会的发展做出了突出贡献。,二、公司成长的历史路径,2010年，在经济、市场、内部各种不利因素的影响下，公司及三大业务板块都不同程度都经受了严峻的考验。景区运营方面，由于受西南特大旱灾、上海世博会客源分流等不利因素影响，加之世博园产品老化、创新不足、吸引力衰退等因素，致使入园游客数量和门票收入大幅下滑；旅游地产方面，随着国家房地产宏观调控政策的陆续出台，加之昆明市城市规划和土地政策的控制和调整，造成公司存量土地资源面临清理危机，新项目开发一直不能按期实施，土地增值税清缴加大了企业的负担；园林园艺和物业清洁方面，由于市场培育尚不完全，致使企业当期盈利能力不强。 面对前所未有的困难和挑战，公司经营班子统一思想、迎难而上、化危为机，以只争朝夕之态，积极想办法、谋出路，转方式、调结构，在企业经营管理、制度创新、产品转型升级做了大量工作，使得公司从经营成果到精神风貌方面都有了明显的起色。,二、公司成长的历史路径,报告期内，公司实现营业收入26,564.76万元，较上年同期减少13,482.30万元，下降33.67%；营业利润1,479.07万元，较上年同期减少2,362.97万元，下降61.50%；利润总额1,426.47万元，较上年同期减少3,194.56万元，下降69.13%；归属于母公司所有者的净利润-908.42万元，较上年同期减少2,046.77万元，下降179.80%。 主要原因是：1、公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司营业收入较上年同期减少12,503.03万元；营业利润较上年同期减少2,205.02万元；利润总额较上年同期减少2,373.16万元。2、世博园内营业收入较上年同期减少1356.27万元。营业利润较上年同期也相应有所下降。以上两项因素综合影响，致使公司的营业总收入、营业利润等指标较上年同期有所下滑。,二、公司成长的历史路径,2000年12月29日 由云南世博旅游控股集团有限公司作为主发起人，联合五家公司共同发起设立，成立时公司名称为昆明世博园股份有限公司，股本总额1.6亿元，法定代表人花泽飞。 2005年12月16日 控股股东与其他两位股东签订股权转让协议 2006年 在深圳证券交易所首次公开发行，本次发行后，本公司股本总额为2.15 亿元 2010-8-26 召开临时股东大会，自2010年9月16日起变更公司名称及证券简称,公司重大事件,三、公司业务的发展路径,（一）行业发展概况 行业未变 名称改变,行业比较分析（云南旅游VS丽江旅游）,截止2010年12月20日云南省上市公司共有28家，其中旅游类上市公司有云南旅游和丽江旅游2家。据2010年度报告显示，云南旅游2010年实现营业总收入26,564.76万元，同比下降33.67%，归属于上市公司的净利润-908.42万元，同比下降179.80%；丽江旅游2010年实现营业总收入19,044.68万元，同比上升3.96%，归属于上市公司的净利润1,008.69万元，同比下降73.64%。,三、公司业务的发展路径,（一）行业发展概况 行业未变 名称改变,行业比较分析（云南旅游VS丽江旅游）,（1）云南旅游 公司主要收入来源为房地产开发收入及世博园景区经营收入。2010年，随着国家房地产宏观调控政策的陆续出台，加之昆明市城市规划和土地政策控制和调整，特别是昆明市实施对存量土地资源的清理，导致云南旅游控股的世博兴云房地产公司新的房地产项目开发不能按计划实施，土地增值税的清缴，也进一步加大了公司的负担，影响了公司的经营业绩。另外，由于受西南特大旱灾、上海世博会客源分流等不利因素的影响，入园游客数量和门票收入出现较大幅度下滑，导致世博园景区经营收入下滑。 （2）丽江旅游 2010年丽江旅游营业收入有所增长，主要由于酒店全年营业带来的业务收入以及云杉坪索道技改实现的业务收入。 丽江旅游净利润下降，主要由于年内对玉龙雪山索道实施技改停运7个月，导致收入较上年同期大幅下滑。,三、公司业务的发展路径,存在的困难,（二）公司战略业务模式发展路径的优缺点及评价,外部环境,旅游业是社会高度竞争的行业，行业企业运行受宏观经济、社会发展和市场状况影响较为明显；靠垄断稀缺资源获取高额利润的机会越来越少，新增利润来源更多依赖于产品创新、高效管理和优质服务。随着市场上客户群、消费者需求的多层次、多样化发展，随着社会高端休闲、度假产品不断诞生，旅游产品的开发难度越来越大，市场竞争在各产品层面都呈现加剧态势,此外，随着国家对房地产行业的行业规范和政策调控，以及云南省昆明市在城市规划建设和土地开发利用等方面系列配套措施的出台，再加上近年来地方政府城市规划调整、土地清理整顿、土地价格调整等因素的影响，使企业原有的开发计划和产品难以按预期推进实施，延长了开发周期，增加了运营成本，也导致企业的销售收入和获利水平的下降，该因素可直接影响到企业年度经营业绩的实现。,三、公司业务的发展路径,存在的困难,（二）公司战略业务模式发展路径的优缺点及评价,内部环境,第一，总体来看，公司在市场、产品、盈利模式、营销等方面的创新和研发不够，公司的产品构成、经营业态、运营管理尚不能完全满足市场竞争和企业发展要求，旅游主业不大不强，企业盈利较依赖于房地产业务，旅游+地产的商业模式和联动新机制刚刚起步。,第二，昆明世博园景区原有的观光型产品功能老化、服务功能弱化，以致景区游客数量近年来呈现持续下滑状态；现有园区存量资产效用未能有效发挥，产品结构不能满足旅游市场的变化需要，影响公司当期收益体现和未来发展支撑，亟待从单一观光型向“观光旅游购物休闲度假”的综合业态转变。,第三，公司其它业务板块如云南世博园艺有限公司、昆明世博园物业服务有限公司等经营规模较小、客户对象单一，市场拓展能力不强、市场占有率较低，在经营收入和利润总额方面难以构成对公司必要的支持和贡献。而公司重点业务板块世博兴云房地产公司在过去的几年里产品结构单一，倚赖于世博园周边开发，对外扩张和市场竞争能力不足，后续发展面临较大压力。,三、公司业务的发展路径,优劣势分析,优势（S）旅游资源类型多、数量大、分布广旅游资源级别高、品质优区位条件好，边境游资源丰富 机遇（O）中国入世带来的良好机遇中国东盟自由贸易区建立的机遇国家实施西部大开发的机遇中国全面建设小康社会带来的机遇 劣势（W）交通和通讯差，可进入性弱旅游季节性明显，容易形成淡季旅游基础设施和接待设施差市场营销力度不够，缺乏清晰的统一品牌和形象人力资源开发：员工综合素质较差，流失率高旅游发展规划和管理能力有限，对资源评估不够 挑战（T）加入世贸组织在带来机遇的同时也带来挑战国内外客源市场日益激烈竞争的挑战云南本身的客观实际对旅游业发展带来的挑战多种不确定因素带来的挑战，比如局部战争、恐怖事件和传染性疾病等未能在国内及海外市场上进行清晰地定位，未能制定出长期市场营销计划,公司财务分析,（一）财务数据分析,营业收入较上年同期下降33.67%主要原因是受新昆明城市规划重新修编的影响，公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司的经营业绩受到了影响,本年度商品房销售收入比上年减幅较大，营业收入较上年减少12,503.03万元；由于受西南特大旱灾、上海世博会客源分流等不利因素影响，世博园内营业收入较上年同期减少1,356.27万元。,营业利润较上年同期下降61.50%主要原因是公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司营业利润较上年减少2,205.02万元，影响了公司营业利润减少57.39%。世博园内营业利润较上年减少794万元，影响了公司营业利润减少20.67%。营业利润下降，利润总额、归属于上市公司股东的净利润、每股收益、加权平均净资产收益率四项指标也随之下降。经营活动产生的现金流量净额比上年同期增加834.78%,主要是公司控股子公司云南世博兴云房地产有限公司本期业务支付减少使得经营性现金流出较上年同期减少13,517.29万元。,云南旅游公司资产负债表垂直分析表 单位：元,云南旅游公司资产负债表垂直分析表 单位：元,云南旅游公司资产负债表垂直分析表 单位：元,云南旅游公司资产负债表垂直分析表 单位：元,云南旅游有限公司经营资产与非经营资产结构分析表,企业的资产是企业进行经营活动的物质基础，但并不是所以资产都用于企业自身经营的。有些资产被其他企业所运用，如一些债券类资产和投资类资产；有些尽管是自己的资产但已无助于企业自身经营。如果这些非经营类资产占比重过大企业经营能力远小于总资产表现出来的经营能力。由上表可以看出云南旅游公司经营资产和非经营资产都有所变动，由于经营资产的增长速度高于非经营资产的增长速度，经营资产的比重增加了0.63%，表明该公司的实际经验能力有所上升。,云南旅游有限公司固定资产与流动资产比例分析,根据上表可以知道，云南旅游公司本年度流动资产比重为28.21%，固定资产比重为54.80%，固流比例大致为1：1.94；上年度流动资产比重为19.52%，固定资产比重为62.73%固流比例大致为1：3.21。该公司流动资产比例较高，增强企业资产流动性，采用的是保守的固流结构结构策略。,云南旅游公司流动资产内部结构分析表,从上表中可以看出，该公司流动资产绝大部分为货币资产，没有投资资产；该公司资产流动性好;货币资产比重有小幅上升，即期支付能力有所增强。,云南旅游公司负债期限结构分析表,由上表可以看出，云南旅游公司流动负债比重较高，本年度比率上升，表明该公司在使用负债资金时，以短期资金为主。由于流动负债对企业资金流动性要求较高，因此该公司所奉行的负债筹资策略会增加公司的偿债压力，承担较大的财务风险，但同时也会降低公司的负债成本。,云南旅游公司负债成本结构分析表,从上表可以看出，云南旅游公司本年全部负债中，无成本负债比重为37，85%，低成本负债为21.75%，高成本负债为40.4%。该公司高成本负债比重较大，利息负担较重，本年无成本负债下降导致低成本负债上升；要合理利用无成本负债，因为这是降低企业负债资金成本的重要途径之一。,云南旅游公司负债方式结构分析表,从上表可以看出，云南旅游公司银行信用和商业信用是负债资金的主要来源。银行信贷的风险要高于其他负债方式所筹资金的风险，本年度银行信用资金有提高，其风险也会相应地有所提高。商业信用比重下降了9.45%。其他负债方式比重略有上升，但银行信用仍是该公司最主要的负债方式。,云南旅游公司负债与股东权益比例分析,从静态方面看，该公司所有者权益比重为69.53%，负债比重为30.47%，资产负债率偏高，财务风险较大。 从动态方面看，所有者权益比重上升了4.55%，负债比重下降了4.55%，表明该公司资本结构还是比较稳定，财务实力有所加强。,杜邦分析,结论,1、净利润大幅度减少 从2010年的财务完成情况看，总的来说2010年是公司克服困难，迎难而上，加快发展的一年。2010年公司完成对房地产开发及世博园景区的工作，房地产开发的推迟及世博园景区人流的减少对2010年公司的业绩造成较大的短期冲击，这可以从公司2010年实现净利润1，00868万元，比2009年下降7364看出。 2010年公司下属酒店全年营业，酒店定位为高端的休闲度假酒店，公司力争使该酒店成为云南最具竞争力的休闲度假酒店并争取尽快实现盈利。但由于云南酒店市场竞争激烈，加之酒店前期投资较大，因此未来酒店业务的业绩将会有比较大的波动，从而导致公司整体业绩的波动性变大。 2、营业收入保持增长 公司2010年实现营业总收入19，04468万元，比2009年增长396。营业收入增长得益于房地产开发及世博园景区的显著改善。另一方面，酒店项目首次实现全年营业，共贡献营业收入7252.74 万元，为公司提供了新的收入增长点。因此，在可预计的未来几年，公司预计索道业务仍将继续保持稳定。 3、从长期盈利和增长能力看 从以上分析可以看出，2010是云南旅游改建产业结构，开创新的发展重要的一年。由于房地产开发的推迟及世博园景区人流的减少、公司酒店业务产生亏损和建设酒店的投入，公司营业利润、利润总额及净利润均较上年产生较大幅度的下降，导致该企业的资产报酬率由2009的4.4716%降到2.145%，净资产报酬率由2009的9.17%降到1.67%。大幅度的利润下降，说明房地产开发及世博园景区是其主营业务，体现了云南旅游单一的经营主体。 虽然2010年的业绩同比较大幅度的下降，但从企业的盈利和增长能力来看，随着2010年房地产开发及世博园景区运力大幅提升，这有利于获取更多的利润。同时，随着公司投资的和假日酒店在市场上的逐渐壮大，企业的多元发展，这都将增大了云南旅游的发展潜力，为占据旅游市场提供了强大的动力。公司将通过技术改造，提高服务质量，增加服务内容，加强市场营销，保持公司的经营优势。从一个完善的发展企业来说，云南旅游还需要不断的推陈出新，巩固优势。,四、公司发展趋势分析,公司发展,2010年期间，在经济、市场、内部各种不利因素的影响下，公司及三大业务板块均不同程度经受了严峻的考验。景区运营方面，由于受西南特大旱灾、上海世博会客源分流等不利因素影响，加之世博园产品老化、创新不足、吸引力衰减、市场开发不力、接待和服务质量下降等原因，致使入园游客数量和门票收入大幅下滑，创下了开园以来下滑幅度之最；旅游地产方面，随着国家房地产宏观调控政策的陆续出台，加之昆明市城市规划和土地政策的控制和调整，造成公司存量土地资源面临清理危机，新项目开发一直不能按期实施，土地增值税清缴更加大了企业的负担；园林园艺和物业清洁方面，由于市场培育尚不完全，业务依赖过多，对外拓展能力较弱，致使企业当期盈利能力不强、发展后劲缺乏。,四、公司发展趋势分析,（1）2010年度经营工作总结,面对前所未有的困难和挑战，公司经营班子统一思想、迎难而上、化危为机，以只争朝夕之态，积极想办法、谋出路，转方式、调结构，在企业经营管理、制度创新、产品转型升级、所属企业管控方面做了大量艰苦的工作，使得公司从经营成果到精神风貌方面都有了明显的起色。 完善公司治理，规范企业运作 A、理顺管理源头，加强企业管控。B、优化组织结构，重塑业务流程。C、创新管控模式，实现目标管理。 深化企业改革，创新机制体制 A、开展全员竞聘，择优选人用人。B、建立薪酬激励，完善考核体系。 推进制度建设，练好企业内功 A、推进制度建设，强化基础管理。B、实施管理变革，创新运营模式。 抓实经营工作，实现项目突破 A、及时采取措施，狠抓市场营销，力争减亏止滑。 B、立足世博园、盘活老场馆、创造新业绩。 做实业务板块，工作初显成效 抓好安全生产，杜绝安全隐患，保驾企业运营,四、公司发展趋势分析,（2）公司获得的荣誉2010,6月份，公司景区经营服务部荣获云南省总工会颁发的“工人先锋号”荣誉称号。 7月3日，由住房和城乡建设部建筑杂志社、中国房地产业杂志社、新浪网联合发起，携手18 家中央权威媒体，全国198 家电视台共同开展的“首届中国城乡建设典范大型推介活动暨中国城乡建设发展论坛”在北京召开。公司由于在城乡建设事业发展方面做出了突出贡献，经有关部门和媒体推荐，被本次大会的组委会授予“中国城乡建设突出贡献企业”光荣称号。 11月30日，世博生态城被云南省七彩云南保护行动领导小组办公室、云南省环境保护厅、云南省住房和城乡建设厅、云南省教育厅联合授予“云南省环境教育基地”。,四、公司发展趋势分析,（三）公司发展规划及重大风险情况分析,2010年以来，公司具体落实“转方式、调结构”战略部署和总体要求，切实转变长期以来在企业战略和发展定位上徘徊不定的局面，在全方位面临经营危机的情况下切实推进战略转型、项目拓展和产品开发。 为打造云南旅游品牌形象，2010年9月份，公司更名为“云南旅游股份有限公司”，开始了从企业名称到经营内容的实质性转变，实现综合旅游开发运营商的定位目标。在此企业战略之下，公司将致力于景区运营、旅游地产、园林园艺主要业务板块的可持续发展和世博新区核心区旅游综合业态的打造。 配合战略定位和发展目标，还进一步明确了公司的职能战略，其中公司本部以制定战略、实施投融资业务和综合服务为主，世博园经营中心、世博兴云房地产公司、世博园艺公司、世博园物业服务公司等战略业务单元则各自在景区运营、旅游地产、园林园艺等领域内开拓业务、获取利益。 自此，公司在战略转型和发展方向上有了新的生机。,四、公司发展趋势分析,2、2011年经营计划,确保一个目标,做好五方面工作,实现两个突破,抓好四个转型项目,推行三项管理,2011年，公司整体经营压力巨大，是“转方式、调结构”的起步年，也是实施年，我们将紧紧围绕“转方式、调结构”的战略部署，以“抓经营、保生存，建项目、增效益，塑品牌、谋发展”为工作主线，确保公司各项工作健康、平稳运行。,确保公司2011年全年整体实现扭亏为赢的目标,一是世博旅游试验区核心区规划获得批准实施，实现战略性突破。二是在资本运作上取得突破。,抓好四个转型升级的重点项目 一是投资组建昆明世博园国际会议中心有限公司（暂定名）开展改造中国馆为商务会议、高端餐饮和婚礼服务项目，力争10月份以前投入运行。 二是投资建设世博园运动休闲有限公司（暂定名）项目，首先建成高尔夫练习场并实现收益，同时，会所开工建设。 三是确保已签署合同的旅游团队购物项目正常运行，为世博园产品转型升级奠定基础。 四是建成一批餐饮会所项目，其中，四个专题园改造会所项目必须在上半年内全部投入使用，竹园休闲餐饮、海鲜酒楼等一批餐饮项目年内建成。,一是世博园经营中心首先要以“创造市场需求、满足客户需要的产品”为一切工作的出发点，其次是通过对世博园参观游览价值较高的旅游单体景点进行概念重塑，再次是要巩固转型升级工作。 二是世博兴云房地产公司要加快旅游地产项目的后续开发，确保在政府规定的开发期限内，加快596亩储备土地项目的开发工作，加快假日广场项目的开工建设，保证公司持续盈利。 三是世博园艺公司要依托品牌优势，加快市场拓展，要围绕园林园艺的设计、施工和管护，苗木和花卉的经营等核心业务群，发挥世博品牌优势及公司自身稳定的专业队伍和较好的资质等软、硬件优势，积极参与绿化工程市场竞争，获取更多的市场份额。 四是世博园物业服务公司要努力开拓物业管理业务，要以盈亏平衡为工作目标，提升公司物业服务资质等级，扩大经营服务内容，在昆明市范围内争取更多的市场机会。 五是公司本部一方面要继续抓好队伍建设，在去年三项制度改革，实施竞争性人才选择机制的基础上，建立战略性现代人力资源管理机制，把人力资源管理充分与企业战略结合，与企业的实际业务运作结合，培养和引进具有投融资、项目研究、风险评估等方面专业知识的人才队伍，有效支撑企业战略目标的实现。,管理战略,一是实施战略管理。要按照国家和省市“十二五”发展规划的总体布局，在集团企业发展战略目标的指导下，尽快制定公司“十二五”发展规划，并形成指导公司发展的完整的战略管理体系，推动公司的战略管理。 二是认真推行公司全面预算管理，明确各预算责任单位的职责，充分发挥预算在公司经营管理工作中的功能和作用，保证公司发展战略的有效实施。 三是以绩效管理、薪酬激励考核为抓手，对公司及所属企业、业务单元的经营活动实施全过程管控。采用团队考核与个人考核相结合、月度考核与年度考核相结合、定量经济指标考核与定性综合指标考核相结合的办法，实施对公司本部各职能管理部门、世博园经营中心和各业务单元的绩效考核，保证公司经营管理各项指标的全面贯彻和落实；充分运用科学合理的薪酬体系设置，将个人月度绩效与企业月度经营成果挂钩，将个人年度奖励和企业年度经营业绩挂钩，充分调动广大干部员工关心企业、关注效益，形成讲业绩、有竞争、重成效的企业文化氛围。,（2）发展规划资金来源及使用计划 按照产业经营与资本经营双翼并举原则，根据公司企业发展战略框架和未来发展规划，结合自身业务发展和项目建设需要，在综合考虑资金成本、资本结构、风险、方便性、期限和限制性的基础上，适时采用可转换债券、增发以及银行贷款等方式进行组合融资筹集资金，支撑企业未来经营发展目标。公司银行信贷信誉良好，偿债能力强，未来资金来源应有充足保证。,四、公司发展趋势分析,（三）公司未来发展规划及重大风险情况分析,（2）房地产项目经营及财务风险 项目经营风险 云南世博兴云房地产有限公司开发的生态住宅具有领先的设计理念，开发的产品长期以来深受广大消费者的喜爱，但由于受政府宏观政策调控影响，加之昆明市人民政府要求上述地块必须在年内开工建设，这势必给公司的房地产项目开发及销售造成一定影响。 应对措施：加快项目开发进度，并按照世博新区发展的总体要求，及时调整经营思路和产品结构，逐步形成公司住宅地产、旅游地产和商业地