太原地产项目调研方案.doc

太原千里项目调研案目录前言第一部分：市场宏观环境分析第二部分：太原市房地产状况及发展趋势分析第三部分：商业环境调研分析第四部分：竞争对手调研分析第五部分：人文心理与消费心态分析第六部分：媒体调研分析第七部分：项目自身调研分析第八部分：swot分析第九部分：分析总述前言孙子日：夫未战而庙算胜者，得算多也；未战而庙算不胜者，得算少也。多算胜，少算不胜，而况于无算乎！市场风云变幻，成败转瞬即定。面对变幻莫测的市场形势，必应有良好的规划、步步到位的策略，做到多算，才能在激烈的市场竞争中崛起。反之，将一败涂地。市场调研是胜算的基础，是策略的基石，是营销推广的根据地。市场调研的重要性使得我司必须对产品所处的宏观、中观及微观环境进行详细的调查研究，准确的把握消费群体的心理。为了详细的了解市场情况，我司接手千里项目以后，对太原市房地产市场做了一次深入科学的市场调查，以便更好的为项目服务。第一部分：市场宏观环境分析一宏观环境因素分析1我国社会经济发展概况（1）发展现状（a）上半年,中国经济增长率为9.5，尽管比去年同期低0.2个百分点，但与今年一季度相比，加快了0.1个百分点。（b）与去年同期3.6、全年4的涨幅相比，今年上半年居民消费价格2.3的涨幅形成较大的反差。曾有经济学家预测，由于去年上游产品价格涨势过猛，今年上半年可能出现成本推动型的通货膨胀。（c）在连续两年出口较快增长的背景下，很多经济学家预测今年的出口增幅会出现较大幅度的回落。但统计显示，上半年我国出口同比增长32.7，而进口只增长了14，这种高出低进的局面，使得贸易顺差达到396亿美元，突破去年全年水平。（2）政策倾向（a） 区域倾向由于房地产的不动产性质和供应弹性系数小，加上我国各地政府垄断土地市场和在市场发展中的主导性地位，使房地产市场带有十分明显的地区差异性。据观察分析，房地产市场发展的地区差异，有三方面的因素： 一是经济发展水平和观念不同产生的差异。例如，东部与中西部的差异。 二是改革进程中出现的差异。例如，土地使用制度改革时间的先后和力度的不同带来的市场差异。 三是地方政府调控市场能力的差异。例如，对土地供应量的把握，对拆迁规模和速度的控制等。 由此导致房地产市场常有“东边日出西边雨”的情形。在2003年之前，上海、杭州等城市的房价一路攀升，三四年就翻一番，北京的房价基本稳定，涨幅为全国平均水平，而广州的房价多年在稳中有降。在全国住房价格普遍较快上扬的2004年，东部涨幅为169，中部为92，西部为76。在东部地区的几个大城市情形也不完全一致，今年一季度上海房价继续“猛涨”，而南京等城市涨幅相对平稳一些。 地区差异是房地产市场不同于其他市场的一个最显著的特点。其原因是，各地的供应状况很不相同，需求状况更是千差万别。就目前看，西部的房价上涨，主要是成本加大、品质提升所致；而东部房价上涨，供不应求起到了主导作用。在诸多需求因素中，中西部地区还是以“自主性需求”为绝对主体，而东部尤其是长三角地区，“投资性需求”已占据了相当的比例。上海房价上涨过快，“投资性需求”包括本市居民、外地投资者和国外投机者，在楼市中占据的比例和起到的作用已不可低估。 （b） 行业倾向近年来，我国经济发展势头良好，但经济运行中的结构性矛盾进一步显现，表现为钢铁、电解铝、水泥等行业固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，房地产开发资金过于依赖银行贷款。为控制房地产行业过热，2004年中央实施了以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，房地产开发的两大命脉土地和资金均被纳入宏观调控范围。各商业银行严格控制对房地产的信贷投放，土地管理部门持续开展土地市场的清理整顿，土地严、金融紧贯穿全年，房地产企业普遍感受到了“地根”严控“银根”紧缩的压力。其实，从2003年下半年开始，政府就陆续出台了加强土地管理、控制信贷过快增长的政策，对房地产投资过快增长亮出了黄牌，只是2004年这些措施的实施力度进一步加大而已。2004年中国房地产市场烙上了深刻的宏观调控烙印，并将对2005年房地产的发展继续产生深刻影响。2金融政策对房地产的影响（1）银行加息对房地产的影响继2004年末央行第一次加息之后，2005年3月16日，央行再一次宣布调整自营性个人住房信贷政策。调整的内容主要有两条：其一，将现行的房贷优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，这意味着房贷利率有所上调。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为5.51%，比现行优惠利率5.31%高0.2个百分点。其二，对房地产价格上涨过快的城市或地区，房贷最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。至此，有关人士称“央行第一次加息只是一个信号”的说法得到证实。3月17日，央行有关负责人披露了房贷政策调整的原因。这位负责人说，1998年以来，国家有关部门出台了一系列支持商业银行自营性个人住房贷款的政策。截至2005年2月末，商业银行发放的自营性个人住房贷款余额已达16508亿元，占商业银行中长期贷款的23%。近期，房地产价格涨幅持续高位运行，2004年全年新建商品房平均销售价格上涨14.4%，远高于其他各类物价指数的涨幅。房价过快上涨，隐含了潜在的金融风险。因此，有必要调整商业银行自营性个人住房贷款政策，从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期。从上面文字可以看出，国家对房地产市场实行金融调控原意是遏制房价上涨，并抑制房屋买卖中的投机行为，让“居者有其屋”。但事实上，这种宏观调控目前来看未并让广大消费者看到实惠，房价依然持续上涨，而且现实是，大部分贷款购房者多少感到了贷款压力的增加，可以说第一次加息0.27个百分点对还款未造成明显的压力，但央行再一次加息，对消费者造成的心理压力远大于还款压力，所以有关人士预测，2005年将出现两个提前还款高峰。从这一点来说，央行加息最初的用意未体现出来。对于房地产开发企业来说，办理贷款的程序较加息前更加复杂，银行对贷款者的审核条件也更严格，客户在购买房产时也将更加谨慎，单从这一点来说，加息对开发商来说是“弊大于利”。（2）2005年上半年房地产行业四大变化 一是房地产开发投资增幅有所回落，占固定资产投资比重下降。据统计，15月，全国完成房地产开发投资4644.2亿元，同比增长24.3%，增幅比1季度下降2.3个百分点，呈逐月回落趋势；占同期固定资产投资的23.6%，所占比重分别比13月、14月下降2.1个百分点、0.7个百分点。 二是商品住房交易中大户型、高价位住房交易量下降较大。据房地产市场信息系统数据，15月，有16个城市商品房成交量呈负增长，大户型、高价位住房成交量降幅明显。如南京市5月份较4月份100平方米/套以上的商品住房占总下降量的57%；8000元/平方米以上的商品住房占总下降量的52%。 二手住房成交量开始趋减。如青岛、武汉、南昌等地6月上旬二手住房成交量比5月下旬减少了68.3%、83.9%和40.6%。三是商品住房平均销售价格涨幅趋于平稳。据统计，15月，全国商品住房平均价格为2756元/平方米，同比增长11.3%，增幅比14月回落1.6个百分点。四是投资投机性购房大量减少，消费需求逐步趋于合理。3宏观房地产的发展史及发展趋势（1）房地产的发展史从1992年开始，房地产行业在中国大地上开始了萌芽，随着时间的推移，房地产行业在中国大地上已经取得了辉煌的成就，尤其是1996年国家实行公房改革制度，商品房正式走进了人们的生活当中。这几年房地产的发展趋势一直比较好，可以说各地的房地产都呈现红旗飘飘的景象。正是由于房地产火红的局面，使得房地产渐渐成为各地区经济的龙头，带动着各地区的经济发展，尤其是内陆地区。大量的开发商纷纷涉足于房地产。很多开发商利用房地产行业处于初级阶段，很多方面不完善，有的地区和城市没有什么整体规划等原因进行乱开发，在没有清楚的调查市场的需求类型和市场的需求量进行开发，使得房地产行业在很多地区趋于饱和，甚至已经出现了泡沫现象。虽然国家也相继出台了许多政策对房地产行业进行了规范，但有的地区还是出现了开发体量的过大，违规操作等现象，使得房地产出现了很多弊端，这也就制约了房地产的发展。（2）房地产发展趋势2004年的宏观调控取得了一定成效，但经济运行中的突出矛盾和问题还没有根本解决，制约经济平稳较快发展的体制性障碍还没有消除，经济社会发展中一些长期性和深层次的矛盾依然存在。因此，2005年年初的中央经济工作会议提出，要继续加强和改善宏观调控，确保经济平稳较快发展。2005年房地产业将在继续宏观调控的环境中发展。1.投资继续得到控制，融资渠道酝酿变局中央经济工作会议将“控制固定资产投资总规模，优化投资结构，调整投资与消费关系”列为2005年的重点之一，表明继续控制投资增长仍将是2005年宏观调控的重要手段。参照以往的经验，固定资产投资超过国民收入的35%就会出现投资过热。考察固定资产投资占国内生产总值的比例(投资率)历年变化(见图13)可以看到，即使在19921993年房地产过热年份，全国投资率也没有达到38%的水平。但2001年的投资率已经达到38.24%，开始超过1993年的最高水平，以后加速上升，2003年上升到47.39%。2004年在中央的宏观调控下，投资率上升速度虽然有所减缓，但仍创出了51.33%的新高。这表明控制投资增长的任务仍然紧迫。房地产投资占社会固定资产投资的20%左右，并对上游产品有极强的拉动作用，所以压缩房地产投资应在情理之中。2005年房地产投资增速将进一步放缓，低于2004年增长速度，但估计不会低于20%。由于央行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知的出台，及再次加息的可能等，2005年房地产信贷投入增速也将进一步放缓，这对资金密集型的房地产业来说，无异釜底抽薪。原有融资渠道的限贷，迫使房地产企业寻求新的融资方式与渠道，这意味着房地产融资将趋向多元化，例如大型房地产企业寻求上市融资机会等，房地产业将从项目导向向资金导向转变。2.土地市场趋向规范，建设用地增量控制更严2005年土地市场将趋向规范，建设用地增量供应控制将更加严格。国土资源部和监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知对土地出让方式做出的强制性规定，将使协议出让中黑箱操作和官员个人意志影响土地市场公平、公正的局面改观，土地市场将趋向公开透明。“完善土地执法监察体制，建立国家土地督察制度，设立国家土地总督察，向地方派驻土地督察专员，监督土地执法行为”，将成为2005年土地执法、土地管理督察制度改革和完善的重要方向，中央对地方政府土地利用和土地管理工作的监控将得到强化。建设项目用地预审管理将更为严格，低价土地招商引资的行为将受到遏制。在试点的基础上，第三轮土地利用总体规划将逐步展开，规划中将进一步强化耕地的保护和严格控制建设用地增量的基本国策，从严从紧控制土地农转非总量和速度；土地利用总体规划的调整审批权限将上收，特别是涉及占用基本农田的规划调整要经国务院审批；针对耕地保护将建立责任考核体系，落实土地管理行政首长负责制，各级政府土地管理的权利和责任将更加明确。这些措施将有助于消除土地供应双轨制造成的不平等，有利于打破土地供应的地区封锁，形成统一、开放、竞争、有序的土地市场，增强市场形成地价的机制。从政治层面上看，供地制度的规范化有利于维护国家作为土地所有者的权益，消除开发商的寻租机会和不当得利，有利于消除腐败和廉政建设。从房地产业的层面看，房地产开发的圈地行为将受到遏制，大盘开发将逐步不再成为主导模式，中小房地产项目将逐步成为市场主体。3.被动需求有望下降，二手房市场升温2004年停止拆迁、集中解决拆迁遗留问题，说明中央十分关注拆迁的负面效应，可以期望2005的拆迁工作将慎重进行。拆迁工作即使继续进行，拆迁量与前几年占全国房地产市场50%左右相比，也将有较大幅度的下降，对房地产市场需求将产生重要影响。2004年二手房市场以房源趋于丰富化、购房人群趋于多元化、消费需求趋于升级化、热点区域趋于扩大化为特征。但二手房房源未能充分释放造成有效供给不足，银行“惜贷”导致申贷难度大，使二手房市场并未达到理想程度。随着从中央到地方一系列二手房交易管理政策的完善和实施以及已购公房的大量上市，房源继续放量，购房需求持续增长，二手房市场将增加活力，价格平稳上升。在二、三级市场联动下，梯度消费格局逐步形成，住房消费结构将趋向合理，推进住房市场良性循环。二手房市场的发展，将对平抑房地产价格升高、稳定房地产市场发挥重要作用，有利于我国房地产事业的整体健康发展。因此可以预见，2005年二手房市场将在我国房地产市场中发挥更加重要的作用，并为我国建设和谐社会做出贡献。4.供求关系偏紧，房价增幅趋缓从需求来看，近期影响其变动的因素主要有：国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等。在中国当前居住水平普遍较低，住房需求呈现很大刚性，房地产市场以首次购房需求和改善型需求为主的背景下，上调利率、控制二次购房和投机性购房对需求量的影响不大。控制拆迁规模在影响需求的同时，也影响供给，对于供求关系而言，这一因素可以忽略不计。因此，可以预测，随着我国经济的快速发展、城镇居民人均可支配性收入的增加以及城市化进程的推进，2005年房地产市场的需求将在前几年的基础上持续旺盛。从供给来看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都会对房地产市场的供给产生较大的影响。2004年全国商品房竣工面积增幅大幅回落，销售面积增幅大于竣工面积增幅，价格上升较快，供求关系偏紧。同时，房地产新开工面积和土地购置面积增幅双双回落，土地开发面积减少，从这些先行指标的变化可以预计，在2005年国家控制投资规模、紧缩“银根”、“地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，房地产市场供给增幅仍将呈下降趋势，供求关系偏紧的局面很难改变。从上述对供求关系的分析可以判断，2005年房地产价格仍将保持上升的趋势。不过考虑到以下因素，我们认为2005年房地产价格的升幅将有所回落：第一，市场经济自身具有通过价格机制来调整资源配置的功能，高房价将在一定程度上增加市场供给，挤出部分需求；第二，政府正努力通过增加中低价位的商品房供应、控制投机炒作等手段抑制过高的房价；第三，政策变动初期对市场预期的影响最大(市场预期供给减少是2004年房价上涨的深层原因)，这种影响将随着时间的推移逐步减小。5.企业持续洗牌重组，市场竞争回归理性过去房地产开发中最不透明的土地市场将走向阳光化，房地产经营环境进一步优化，企业经营将走向平等竞争，质量、品牌和资本竞争将成为房地产企业竞争的基础。在竞争中，土地资源将更有效地配置到竞争力强的房地产企业中，导致企业的洗牌重组在2004年已呈现出迹象的基础上持续进行：一些缺少土地和资金支撑的中小开发商、一些不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能在这一轮竞争中出局；房地产业调整重组将主要表现为企业互利合作，在土地出让制度真正转轨前已储备大量土地而无力融资的企业，需要选择与有资金和实力的开发商进行合作开发，2004年这种合作现象初现苗头，预计2005年将会大量出现；来自欧美成熟市场的直接投资有可能成为2005年市场的亮点之一。概念炒作将逐渐失去效力，品牌、质量竞争将成为竞争的主要表现。近几年房地产市场概念炒作一浪高过一浪，形形色色的概念标新立异、层出不穷，表现出浓厚的浮躁色彩，顺应了高收入购房者不仅重视房屋品质和舒适程度，而且追求文化品位和时尚的需求。随着高收入阶层的需求逐步得到满足，市场重心由高收入者向中低收入者转移，购房者对于商品房的重视也将回归到它原有的本质，即适于安身居住、功能配套、设施齐全、高性价比。以概念吸引购房者的策略将逐渐失去光彩，品牌竞争将回归理性，并被日渐增多的开发商接受为主要竞争手段。2004年北京兴起的新产品主义理念集中反映了这种变化迹象，它把京城楼市由注重概念的塑造转移到对产品品质的关注，尤其是从户型、规划、配套、园林、外立面、可持续发展等多个方面重新认识和定位楼市产品的竞争力众多房地产开发企业或者主动、或者被动地受到新产品主义理念的影响，并越来越多地在产品开发、营销战略、后续服务等方面做出相应改进。二太原市市场环境分析由于房地产业自身发展的诸多特殊属性（例如政策性、基础性、双面性），造成了任何一个房地产项目都与它所处区域的政治、经济、文化等因素有着非常密切的关系。尤其是房地产作为不动产，区域性特点更是极强。下面，我们将对太原市的政治、政策、民俗、文化、历史等诸多要素加以相对详细的调研分析。(一)太原市的自然地理环境作为全国能源重化工基地、山西省省会和中心城市，太原不仅是全省的政治、经济、文化中心，而且交通四通八达，是全省乃至华北地区重要的交通枢纽。它地处山西省腹部，太原盆地北端。市区坐落于海拔800米的汾河河谷平原上。太行山雄居于左，吕梁山巍峙于右，云中、系舟二山合抱于后，太原平原展布于前，汾河自北向南纵贯全境，古昔即有“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的称誉。太原市属北温带大陆性气候区，处山西高原中部，境内地势平坦，土地肥沃，四季分明，日照充足，昼夜温差较大，夏秋降雨集中，冬春干旱多风。 (二)太原的经济资源状况山西是全国的资源大省，太原做为山西省会，经济资源问题值得一提。太原物华天宝，拥有优越的自然地理条件，矿产资源、物产非常丰富，在已探明具有工业开采价值的20多种矿石中，煤炭、铁矿、石膏被称为太原的三大矿产。而且，市境不仅生产水稻、小麦、玉米、谷子、高粱、莜麦、荞麦、豆类、马铃薯及油料植物胡麻等，也盛产葡萄、苹果、梨、桃、杏、核桃等品质优良的水果。丰富的资源经过智慧的山西人民的培育和创造，形成了清徐葡萄、晋祠大米、山西陈醋、杏花村汾酒等传统特产。 (三)太原市历史文化状况太原市是一个具有2500年历史的古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会，始建于公元前479年的春秋时期，称为晋阳邑，战国初期为赵国都城。秦代太原郡为全国36郡之一，西汉又称并州，为全国13州之一，也是太原又称并州的渊源。唐初为“北都”、“北京”，与京都长安，东都洛阳，并称“三都”、“三京”。后唐、后晋、后汉、北汉更以晋阳为国都或陪都，故素有“龙城”之别称。历史上，又有“晋人善贾”之说，早在西汉时期，晋商便与西亚、中欧有着贸易往来，经唐、宋、元、明、清，太原的钱庄、票号、商行遍及华北和东南沿海，雄居“十大商帮”之首。(四)太原市政治、政策状况2000年，太原城市建设稳步发展，市政基础设施继续改善，市委、市政府投资若干亿元的汾河城区段美化治理蓄水主体工程基本完成，将为太原市的碧水蓝天工程做出贡献。根据“太原市城市总体规划（982010年），商业以“一主三副”四个市级为中心发展，其中“一主”即是以钟楼街、柳巷南北路、食品一条街和开化寺的商业群体为基础，通过旧城改造，成片建设商业区。(五)太原市的经济状况1.工业由于太原市是以煤炭、工业、重工业、化工行业为主的能源型城市，国有大型企业较多，且过去以建设物质性生产基地为发展方向，在计划经济体制时对国家项目尽力争取，而忽视了太原市的自然环境因素，因此污染极为严重，十五大后将向综合性人居中心转移，提高人们的生活质量和生活水平。2.商业太原在历史有过“晋人善贾”的辉煌，作为北方重要商业都会，早在西汉时期，太原就与西域、中亚有密切的贸易往来，经过唐、宋、元、明、清历代发展，太原的钱庄、票号、商行遍及华北和东南沿海，雄踞“十大商帮”之首。建国以来，太原一直是山西省重要的经济中心、消费中心和商品集散地。如今，太原市外围大量高速公路的兴建，更加推动了太原市的商业发展速度。3.产业结构太原市体制结构是以国有企业为主体，集体经济、私营经济共同发展。近几年，私营经济发展迅速，为太原市经济的发展做出了重大贡献。4.居民存款自1999年，居民收入就有所增加，储蓄存款为全国之首，全市城乡居民储蓄存款余额 394.31亿元，其中城镇居民储蓄存款余额 353.56亿元，农村居民储蓄存款余额40.75亿元。5.太原市目前经济建设的几个问题(1)城市规模发展过快，人口急剧膨胀，从而耕地锐减，就业困难、交通拥挤、基础设施的发展相对滞后；水资源严重短缺，环境污染严重。(2)经济结构不合理，特别是产业结构不合理。经济工作中，90%国有企业生产经营困难，经济效益下滑，居民收入增幅不大，人均收入居全国之末，在某些部门和行业存在着不正之风，铺张浪费、以权谋私的腐败现象极为严重。(3)据调查，国有大中型企业多分布于城北与河西一带，尤其河西和平北街、南街一带，由于绝大部分企业效益欠佳，故被称为“亏损一条街”。从兴华街西头始，分别座落着晋西机器厂、汾西机器厂、太原重型机械集团公司、煤气公司、大众机械厂、玻璃厂、纺织印染公司、锅炉厂、磷肥厂、太原化工集团、化肥厂等。据访谈调查，上述企业均为国有大中型企业，多数企业效益差，仅维持不破产的状态，其中太原锅炉厂效益较好，与太钢同属“能提得起”的几家“凑合”企业。在职工人的普遍工资水平为200800元，锅炉厂职工工资范围在2001300元，按劳计酬。下岗工人居多，基本工资仅维持最低生活标准。三城市规划及城市板块分析太原市现辖六区一市三县，即迎泽区、尖草坪区、万柏林区、小店区、晋源区、杏花岭区、古交市、清徐、阳曲、娄烦县。(1)北城区北城区位于太原市城区北部，西隔汾河，北与北郊区、南郊区交错，南与南城区毗连。总面积57平方公里，总人口608860人。北城区是一个有着百余年历史的老工业区，是山西省近代加工业、军事工业及航空事业的发源地。清末，山西第一个近代民营工业企业太原火柴局和最早的公营机械工业企业山西机器局均创立于此境内。从民国初到中华人民共和国成立后的四十多年间，经过规模宏大的基本建设，北城区已形成以冶金、煤炭、机械、电力和化学工业为主的工业区，太钢、东山煤矿、太原矿山机械厂、太原机车车辆厂、山西机床厂等两百余家大中型企业均驻于该区内。北城区又是山西省、太原市首脑机关驻地，山西省委省政府，省政协、太原市委、市政府等机构均驻于境内。依托境内工业装备先进、技术力量雄厚、原材料丰富的经济条件，北城区坚持“工业、商业、建筑业并举，区驻地单位、街道、居民委员会、个体户五轮并转”的经济发展战略，为城市提供综合服务，促进经济发展和社会的全面进步。因大型重化工企业在境内广为分布，工业“三废”污染严重，经重点治理，环境有了一定的改善。(2)南城区是太原商贸、金融中心，交通通讯枢纽，也是新闻出版业大专院校及体育设施最为集中的区域，自宋建太原城始，今南城境内，钟楼街、桥头街、柳巷一带，一直为商家云集之地。迄今仍为太原市的商业中心。96年，区内集贸市场发展到63个，有东安路集贸市场，桃园四巷服装加工一条街、柳南夜市、开化市场等。(3)河西区位于太原市西部，汾河西岸，西山脚下，总面积54平方公里，人口420909人，是太原市经济和文化、教育、科学、技术等各项社会事业发展较快的地区。解放前较为落后，新中国建立后，河区逐渐建成了一个以煤炭、电力、化工、机械、建材、冶金、医药、纺织工业为主的新型工业区，全区工业产值约占太原市的五分之一。驻区、部、省、市属企业有77余家，西山矿务局为全国年产原煤千万吨以上的大型煤炭企业之一，太原化学工业公司是全国化工系统五个特大型企业之一，太原重型机械厂是全国十大中型机械制造企业之一。另太原第一热电厂、太原煤炭气化总公司、太原平板玻璃厂、河西热管锅炉厂均在河西区。但在调研过程中发现，河西区城市污染严重，亏损企业较多，和平路被太原市民谑称为“亏损一条街”，和平路市民则说做生意不要到那里来，居民收入均不高。(4)南郊区古称晋阳，春秋与五代的1500年间，曾经是太原地区的政治中心，境内有晋祠、天龙山、龙山、蒙山、双塔寺等名胜古迹，是太原市最主要的风景旅游区。南郊自然条件优越，是山西省稻米、蔬菜的主要产区，太原市的副食品生产基地，素有“北国鱼米之乡”的称谓。南郊区环绕城市，乡镇企业和第三产业发达，商贸为区内经济的支柱产业，区内土地面积662平方公里，常驻居民317700人。(5)北郊区位于太原市西、北部，总面积630平方公里，人口201200人，自然环境优越，以采煤、炼矿业发达而著称，第三产业营业收入占区乡镇企业营业收入的40%以上，北郊区为山西省、太原市的小康示范区，全区小康村占到行政村总数的86%以上，成为“山西省农村经济综合实力十强县”之一。（6）古交市古交是一个污染严重的小城，空气、市容严重受到煤炭、钢铁、焦炭等重工业的污染破坏。市民衣着普通，表情木讷。住宅建筑多为6层，小高层建筑群也有一部分，偏远地区则都是自建的瓦房。市内设有一路中巴车，绕市循环，大约40分钟一班。古交市以煤炭、焦炭、钢铁为经济支柱，下设五个煤矿，整体消费水平居清徐、娄烦、阳曲三县之首，也较太原市区西部地区高。下井工人一般工资在1000-3000元之间，厂上职工约为700-900元。商业以金牛大街、古城街为主要商业街区，有集贸商场、万达商场等四、五家大型商场，街道两旁名品服饰一般，经营定位为中档。商业以私营业主为绝对主体，部分行业存在垄断现象，如家电、家具市场，且从商者以外地人为主流。古交住宅多层的约占60%，小高层约占40%。其中，小高层绝大多数为12层建筑，物业服务极差，经常停电停电梯，而且越往高层越便宜。市区现有住宅都是集资房，商品房市场刚刚启动。而且房价最贵未超出6万元，户型面积以80平方米为限。古交设有“古交报”内刊，市场无售卖点，其他报纸也很难买得到。经商者有的订阅晚报与日报，但报纸经常缺失，发行很难到位。古交电视台设一套非有线节目，广告价位低，但收视率较高。据访谈调研，当地的外地人反映：古交人懒，安于现状，有稳定的经济收入，所以不求出路，经商投资意识差。经商者也因素质较低而容易盲目跟风，因而也容易失败。但是还较容易接受新观念、新事物。并且，古交人有钱，但同太原人一样爱吃、爱玩，也好赌，投机心理还是很重的。曾有太原人在当地开办证券市场，2个月集资竟达200万元。（7）阳曲县阳曲位于太原北，又名黄寨，居民人均收入较低，以农业为主，虽有些较大企业，但由于近几年企业的不景气，消费比较低。商业仍以百货大楼为龙头，生意最好。因阳曲距太钢较近，据说很多年青人在太钢上班，人们的职业选择仍以在工厂里上班为荣，有班不上，下来做生意，会让很多人不解，居民思想比较保守。富裕人群有一部分得益于途经阳曲的公路和原太高速公路而发财的，也有一部分富裕族拥有通往省城的运输客车，据了解太原大同的依维客基本都是阳曲人的。当地商铺租金价格在20元/月/m2（繁华地段），层价在700元/m2 左右，空置楼盘较多，很多人讲“没钱”，连机关事业单位的领导也到处喊穷，钱一直捂在口袋里。有时，动心的房子只因“等等”拖了好几年而没买，钱存给孩子成为其资金的主要去处。当地风俗浓重，红白喜事比城里还隆重。（8）娄烦县位于太原市西北，是一个历史悠久，具有革命传统的老区，又是一个在社会主义建设时期做过重大贡献的山区县。由于地处山区，交通不便，娄烦县的经济、文化、教育等均较为落后，大部分农民刚解决了温饱问题，为国家贫困县之一，娄烦县总面积1276平方公里，总人口105817人，农业人口占总人口数的86%。（9）清徐县地处太原市境南段，气候温和，土壤肥沃，为山西省农业重点县，是太原市蔬菜生产基地和全国四大葡萄产地之一。清徐为全国四大名醋之首的“山西陈醋”的正宗产地，至今仍以制醋企业集中，产品数量多，质量高，闻名遐迩。八十年代末，清徐为全国最大的暖气片生产基地，其产品一度占据了国内市场70%的份额，清徐县距太原市35公里，总面积609平方公里，总人口260298人。调研中发现，清徐县为太原三县中较富裕的县。除“东湖”陈醋等大醋厂以外，家庭作坊式的小醋厂也为多数，但暖气片制造业已由盛变衰，服装业、商品零售业主要从太原市区各批发市场进货。太原日报，晚报在当地报刊零售点没有销售，据了解，有部分人在太原市买房置业。第二部分：太原市房地产状况及发展趋势分析一太原房地产现状太原是山西省省会，自古以来便是晋中地区的政治、经济、文化中心，但房地产的发展相对于同类城市比较落后。1市区规划按地理条件不同，规划为几个不同理念的开发区域太原市区被汾河整个贯穿，地势为东北高，西南低。城区亦分市中区、城南、城北、汾河西。由于受工业经济发展及政府规划的影响，太原市的房地产发展是不均衡的。城北是以冶金、煤炭、化工为主的老工业区，污染严重，严重影响该地区的房地产发展；汾河西区虽然也属于工业区，国营企业较多，但由于受政府规划的影响，与城南共同成为新的开发热点，成片圈地。另外由于太原人自古就存有“汾河西贫东富及南城区富、北城区穷”的观念，再加上南城区良好的环境、市府南迁等因素，更加把开发商及市民购房置业的注意力引至南城，造成城南一些地块已被开发商“抢劫”一空，等待升值。2.市中心的价位居高不下，商场的兴建也如火如荼商铺的租金价格在1025元/m2/日，售价2万元/m2 左右，住宅价格在3500元/m2，一直居高不下。因市中心多为老城区的危（旧）房改造，使开发成本提高，其目标购买群体亦限定在“富产阶级”和“高级白领”等投资者，但从深入调研看，商业地产投资的浪潮泡沫成份很大。3.住宅兴建裙楼和底商成为主流在经历了一层住宅难以销售、利润少的时期之后，目前市场底商、门面层一直紧缺，人们便逐步将住宅下面几层销售相对困难的建成底商或商场，作为商用房来销售或出租，大大提高销售利润。目前不论河西、市中心、南城都兴建了这样的商铺，看似前程似锦，但都叫好不叫座（除市中心销售火爆）有价无市。4太原相比全国同类城市，房产价格过高，其增长速度与经济发展水平并不一致据太原市房地局最新调查表明，随着城市建设带来的各类配套设施和条件的不同，太原市地区间的差异进一步拉大，迎泽区每平方米商品房达到3225元，与上一次统计相比增长了13个百分点；其次是万柏林区，每平方米为2881元；杏花岭区为每平方米为2701元；最低的区域为尖草坪区，每平方米为1371元，下降了两个多百分点。此外，受政府“南移西进”的发展战略影响，太原市房地产投资区域重点南移，小店区房屋呈现热销态势，房价增长68个百分点。商业用房价格的涨跌也与区域分布密切相关，目前，迎泽区商业用房的价格达到13136元平方米，成为投资者最青睐的经商区域；小店区居第二位，商业用房增幅达42；而尖草坪区价格为4628元/平方米，下降了36。 据省城调队资料显示，全省土地交易价格涨势逐季扩大。13季度，全省土地交易价格比上年同期上涨36，其中，居民住宅用地价格上涨44，商业、旅游、娱乐用地价格上涨32，工业用地价格上涨6，其他用地价格上涨12；继太原市在2002年和2003年两次提高基准地价以后，今年全省其他一些地市也陆续提高当地的基准地价，成为带动全省土地价格上涨的主要因素，土地价格的上涨，无形中增大了开发成本，提高了房屋价格。同时，拆迁成本的上升也是一个重要原因，目前，太原市的拆迁成本为每平方米2570元。5市场供需仍不平衡对于一般的工薪阶层来说，他们的心理价位是在2000至3000元平方米这样一个水平。但目前市场中的3000元平方米以下的商品房供应量越来越少，即使有也大都位于位置相对偏僻的区域，无形中又增加了工薪阶层的交通成本。目前，市场上高价位、高档住房，在市场所占比例较高，中低价位、普通商品房和经济适用房少。100平方米以下的商品房求大与供，120平方米以上的商品房供大与求。从而促使太原市楼市供求结构的矛盾依然突出。二太原房地产发展趋势及特点（一）房地产发展趋势过去的2004年是太原楼市迅猛发展的一年，是在宏观政策调整下集中爆发的一年。对于2005年的太原楼市发展走势，在没有大的政策面的影响下，我们没有任何理由不去看好。1、市场规模持续放量据相关部门的统计数据显示2004年太原楼市开发规模和销售面积都是历年来增长最显著的一年，两个指标市场平均正增幅都在20以上，这也预示着太原楼市开始步入了高速增长的快车道。2005年的市场供给熏将继续在府东街府西街、五一广场、滨河路、亲贤街、长风大街等区域集中放量熏同时，一些地产开发边缘区域如万柏林、杏花岭区和开发成熟区域迎泽大街沿线也将逐步升温。考虑到目前太原楼市的物业开发特点，北京亚豪地产机构预测2005年随着整个太原楼市水涨船高，尽管商品房住宅和办公类物业及大型零售商业依然是市场的主导产品，但面向部分中低收入的经济适用房和面向部分高端人群的豪宅产品也将有少量供给。2、销售价格稳步攀升伴随着宏观经济的高速增长和相关利好政策的陆续出台，太原楼市将逐步规范和成熟，在这样日渐成熟的市场环境下，相关机构资本和民间热钱将陆续投向地产，可以预见2005年的太原楼市价格依然坚挺，并且稳步攀升。具体到各种业态的价格表现，北京亚豪地产服务机构认为，2005年太原楼市住宅和写字楼（含商住公寓）作为市场的主力军，将依旧抢眼，价格将持续走高。而在2004年集中放量的大型零售商业业态由于市场需求增量不足，因此价格将趋于平稳。太原作为中国能源大省的省会，其所具有的经济和政治辐射作用决定了2005年太原房地产市场依然是众多省内资本的栖息之地。同时随着太原楼市的投资环境日渐成熟和市场规模逐步放大，部分国内知名地产商和地产服务商将陆续进入太原楼市。（二）房地产的特点1 房地产市场发展特点外地购房者日益成为太原楼市的生力军，并引起本地开发商的关注和重视。随着城乡经济的迅速发展，外地（尤其是地市）人中的有钱人逐渐将买房的目光转向太原。这些来太原购房的外地客户可归为自用与投资两种，自用者多追求省城高品质的生活享受，投资客户则指望能在楼市中成为炒楼高手。太原的房地产市场产品结构滞后，同质化现象严重，缺乏个性化差异；同时缺少具有品牌文化的楼盘和开发商。由于受市政府“南移西进”的城市发展规划影响，促使太原的房地产开发向西向南发展，城南地段尤其倍受青睐，不少购房者考虑选择城南方向。据太原房地产交易所在历年房展会上的调查结果来看，太原的购房者有约七成的人选择分期付款，有约两层的人选择按揭贷款。这表明太原市居民的消费观念正在更新，花明天的钱，圆今天的梦已经成为更多人的选择。同时也表明太原的城市居民经济承受能力低，而且对开发商能否按期交房心存疑虑，不愿多承担风险。太原的购房者对期房仍表现出较多的疑虑，不愿购买期房，因此期房的销售不能像在北京等地一样，销售周期和速度仍然不如现房好。在调查中发现，太原购房者最担心的问题主要集中在房屋的质量不好，配套设施不完备，开发商合同欺诈，不能按时交房等问题。尤其随着太原房地产市场的发展成熟，并经历了种种承诺的破灭和欺骗，消费者尤其是投资者的投资购买行为必将日趋理性化，房子的销售不再是简单通过大量的广告宣传和媒体炒作就能够卖出去的。在太原，有很多单位都实行集资盖房或购买整体的楼房作为单位的福利和自己的物业，对于有实力的企业集团，他们会更多的考虑自建，而不是去租或买，这在很大程度上限制了太原房地产业的发展和活跃。但也有一些企业，出于发展和提升形象的考虑，正有意搬出现在的形象较差的办公地点，向发展潮流靠拢。、区域分布分析城市中心地带的地段优势继续受到青睐，吸引力有增无减，向南、向西的发展趋势进一步增强。将太原市区分成三个区域：城北（迎泽大街以北）、城南、河西。城市中心地带的地段优势继续受到青睐，吸引力有增无减。双塔西街以北、北大街以南的高档楼盘很多，如御花园假日广场、东大盛世华庭等。房价稳步增长。 受太原市政府“南移西进”战略的影响，太原城区向南郊和河西发展。尤其是南部区域，受政府要迁到城南这一说法的影响，地价、房价增长很快，很多开发商纷纷抢占地盘，以南内环街和长风街为主干道，这一地区在建的楼盘约占太原市新建楼盘总量的一半，如阳光地带等。河西的发展相对缓慢，但住宅楼盘也比较多，如大唐世家等。3、房价分析去年全市新增商品房销售均价为每平方米4157元，同比增长2.85%，其中新增商品住宅均价为3076元，同比增长11.8%，每套商品住宅销售均价为40万元，存量房交易价格为每平方米1812元，同比增长20. 67%,其中住宅交易均价为每平方米1500元，同比增长19.9%,每套存量住宅交易均价为21万元。太原市房地产价格目前呈现三大特点：1 房价高位运行与太原市居民家庭收入相比来看，近年来房价稳中有升，房价一直在高价位运行。去年我市居民家庭平均收入4万元左右，与每套商品住宅40万的均价相比，房价确实较高。但是从纵向来看，房价增幅平稳，增幅处于合理空间。2 存量住宅价格增幅高于新建商品房住宅价格增幅。2004年存量住宅价格为每平方米1500元，同比增长19.9%,高于新建商品房住宅价格11.8%的增幅。3 城南新建商品房价格涨幅高于全市新建商品房价格平均涨幅水平。、房地产持续升温，但房产投资意识将趋于更加理性近年来太原投资型项目成为热点,但后期由于开发商和项目变现等原因，投资失败案例逐渐增多，（例如东方红、东大盛世华庭及开元盛世）。但由于城市改造力度的加大及建筑成本的不断上涨，导致价格将在一定时间内持续上涨，这使得太原的投资群体将更加谨慎，投资行为更趋于理性。三商业项目分析目前太原市已开业、建筑面积在5000平方米以上的大型商铺超过100家，总建筑面积达134万平方米。从去年至今，太原市上市销售的十多个商铺项目中，开门营业的商铺不足60。太原市目前商铺发展比较快，与城市总体发展相协调。但由于受省城消费水平等因素影响，大型商铺出现了投资者热情很高而出租相对冷清的局面。目前已开业的大型商铺有81个，在建的大型商铺26个，太原市已开业的大型商铺迎泽区最多，有32个，小店区19个，万柏林区15个，杏花岭区5个，尖草坪区6个，晋源区4个；在建的大型商铺，迎泽区有4个，杏花岭区9个，万柏林区5个，小店区6个，晋源区2个。目前迎泽区商业用房价格达到13136元/平方米，成为投资者最青睐的经商区域；小店区居第二位，商业用房增幅达42；尖草坪区价格为4628元/平方米，下降了36。尽管价格如此高，但由于房地产开发公司采取种种优惠措施和灵活的销售策略，因此，商铺上市后还是得到投资者的追捧。与商铺投资者日益高涨的热情相比，商铺的出租情况就有些不理想。与商铺投资者日益高涨的热情相比，商铺的出租情况就有些不理想。经过调查得知，商铺投资者大多是外地人，投资的目的就是为了出租，而不像一些太原人投资商铺是为自己经营。第三部分：商业环境调研分析一商业圈的历史变革自古，太原市的商业主要分布于城北与城南两区。在建国前，城北街的鼓楼街、南肖墙、帽儿街、北肖墙，以及城南的钟楼街、桥头街、柳巷一带就一直是商业、饮食业、服务业集中的地带。建国后，随着经济建设发展、国家对私营商业的社会主义改造以及十一届三中全会之后的改革开放，城北相继修建了迎新街百货大楼、新建路百货商店、山西饭店、大观园澡堂、解放服务城等商业企业，还建成了桃园、敦化坊、建设北路、城北街集贸市场和轻工市场、小商品批发市场、小食品批发市场、尖草坪商贸中心、府西艺苑建材装潢市场等14个专业及综合市场。而城南，逐渐成为太原商贸、金融中心，尤其是钟楼街、桥头街、柳巷一带，商家云集，有省内闻名的五一百货大楼、天龙大厦、工贸商厦、二轻工业品市场、妇儿商场、万嘉商厦、华宇超市、三江大厦、汾酒大厦等大型商厦。九十年代的太原商业是以五一百货、天龙商厦、解放大楼为主要代表，计划经济体制色彩较为浓重。二太原商业经济现状根据不同的定位范围，太原市现有商业格局分布形成了以下三类商圈：核心商圈：太原市区（行车距离15分钟以内），40万人口直接商圈：太原生活圈（行车距离30分钟以内），100万人口第二次商圈：大太原生活圈（行车距离60分钟以内），200万人口根据不同的地理位置,太原市现有的大型繁华商圈共两个:最大商圈：柳巷商圈第二大商圈：朝阳街商圈其余商圈，如尖草坪商圈、兴华街商圈、北大街商圈、亲贤北街商圈、漪汾街商圈、千峰路商圈、平阳路商圈、长风街商圈，三墙路商圈刚刚形成，影响较小。1 柳巷商圈太原市的商业中心区以柳巷（柳北）、柳巷南路为中轴线，东起五一路，西至解放路，南起迎泽大街，北到府东街，占地4.4平方公里，在这一地理范围形成了太原市最重要的商业区，是太原市的黄金地带，闻名全国的传统商业区，多种业态并存，具有独特的区域特色。区内集中了太原市90%的老字号商家和80%的现代商厦。柳巷商圈是由柳巷、开化市街、柴市巷、桥头街、钟楼街构成的黄金商业区，其街道两边的大小商铺、专卖店、商场约1100多家，营业面积约6万平方米，年营业额12亿元左右。及七，八家大中型百货商场，营业面积约十几万平方米。柳巷商圈的每条街经营各有侧重点，形成集聚效应。如柳巷南路类似上海的南京路，以休闲品牌为主、定位主要针对中档消费群体为主，商品重复比较严重，款式基本一致，同一品牌有两至三家店；开化寺街类似上海的准海路，以国际，国内一线大品牌为龙头、定位主要针对高档消费群体为主；柳北、钟楼街类似上海的四川北路，以工薪消费阶层为主。食品街是以饮食业为主；桥头街形成戏剧服装、乐器等为主的经营特点，美容、美发在起凤街和海子边西街形成扎堆现象. 类似柳巷商圈这样把高、中、低档消群体集中在一个商业区内的现象，全国比较少见。柳巷、开化寺街，钟楼街、解放北路为比较繁华路段，以20 m小店为例，年租金价格柳巷的房租在2026万左右，开化寺街为1522万左右，主要是经营品牌服装，解放北路56万左右，钟楼街为1213万左右，主要是经营中低档服装类，五一路租金3，56元/天。商场内的具体租金价格1层为1020元/天；2层租金价格为710元/天；3层，4层在38元/天左右；柳巷商圈