中原2011年成都房产市场供应分析报告45p.doc

为您我做到 四川中原市场研究中心/2011/11/282011年成都房产市场供应分析报告前 言本报告旨在通过对2009-2011年公开招拍挂土地市场的成交情况和通过对各个成交地块，特别是住宅类用地的跟踪监测，来预测2012年及后期成都房产市场的竞争情况。指标说明： 多层16层 小高层717层 高层1832层 超高层32层以上； 建筑面积方面：土地已开发项目按照项目实际容积率计算总建筑面积，未开发土地总建筑面积按照土地最大容积率计算；2011年土地数据为截止到11月15号的数据； 住宅类用地为住宅开发面积达到70%及以上的建设用地； 商业类用地为商业开发面积达到70%及以上的建设用地；本文所指存量情况为截止到11月15日成都房管局公布的可售的商品住宅体量；本文所指新盘供应是指目前待开发的住宅用地预计会在2011年上市销售的新盘；本文中，高档住宅为目前已经由开发商确定的高端项目和经过综合楼面均价、开发商实力等因素后预计会开发的高端项目，且不包括别墅项目。本文中所提及的住宅及商业用地数据，均按比例统计，住宅（商业）用地面积=地块总面积住宅（商业）所占百分比，例如一宗总面积为100亩的二类住宅用地，其住宅及商业占比分别为90%、10%，则统计时住宅用地及商业用地分别为90亩和10亩；住宅（商业）楼面地价=住宅（商业）成交总金额住宅（商业）总可建面积；工业用地数据未计入本文另：（本文所用所有数据均来自于中原数据库，如需引用，请注明出处。）目 录一. 2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况5二. 2012年主城区住宅市场竞争情况71.存量情况72.新盘供应72.1不同建筑类型竞争情况82.2新增不同档次物业供应情况92.3小结10三. 热点板块市场竞争情况111.攀成钢板块112.光华新城板块（青羊段）123.顺江板块144.站南组团板块165.大源组团板块21四. 2011年主城区商业市场251.2009-2011年成交总体情况252. 2011年重点商业项目28五. 重点开发商321.保利332. 万科353. 中海364. 华润375. 绿地386.龙湖407. 蓝光41六.总结421. 高层占据主流 多层式微422. 高端物业竞争白热化433. 板块混战 各领风骚434. 发展两级 开发商发展迥异435 .2012楼市风向44图表目录图 1：成都主城区历年住宅用地开发情况6图 2：已确定开发项目的建筑类型8图 3：未确定开发项目的建筑类型9图 4：项目各档次供应10图 5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米）14图 6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米）16图 7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米）20图 8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米）24图 9：重点开发商拿地图32表 1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数5表 2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）5表 3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万）5表 4：成都主城区住宅用地开发表7表 5：攀成钢板块项目情况表12表 6：光华新城板块项目情况表（青羊段）13表 7：顺江板块项目情况表（2009-2011年）15表 8：站南组团板块项目情况表17表 9：大源组团板块项目情况表（青羊段）21表 10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计）25表 11：未确定项目的商业用地31表12：保利历年拿地详情（主城区）33表 13：万科历年拿地详情35表 14：中海历年拿地详情36表 15：华润历年拿地详情37表 16：绿地拿地详情39表 17：龙湖历年拿地详情40表 18：蓝光历年拿地详情41一.2009-2011年成都主城区土地市场住宅用地成交概况表 1：2009-2011年成都主城区土地市场成交宗地数年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年342210662010年39278742011年16151950合计896437190表 2：2009-2011年成都主城区土地市场成交净用地面积（亩）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年2582.651065.26759.164407.072010年2355.991394.32998.124748.432011年927.13885.961904.523717.61合计5865.773345.543661.812873.11表 3：2009-2011年成都主城区土地市场成交可建筑面积（万）年份住宅用地商业用地商住兼容用地合计2009年594.74433.81244.811273.362010年465.76381.61292.181139.552011年195.25272.44500.59968.28合计1255.751087.861037.583381.19在2009-2010年，由于住宅市场的火热，开发商拿地热情较高，土地成交的数目与体量均保持在较高的水平。而从2011年楼市宏观调控力度的加大，各种限购限贷政策的推出，再加以政府推地速度的放缓，开发商不得不谨慎拿地，截止2011年11月15日，成都市主城区仅成交16宗住宅用地，共927.13亩，环比减少60.6%。图 1：成都主城区历年住宅用地开发情况表 4：成都主城区住宅用地开发表年份总项目数已上市待上市已售完项目面积总建面在售项目面积(亩)总建面即将推出项目面积总建面未开发土地面积(亩)总建面(亩)(万)(万)(亩)(万)(万)2009年342103.0020.38242082.78475.197314.3578.26182.5220.91共26个共8个2010年3915939.81150.9115787.63154.949628.55168.01共15个共24个2011年16137.367.103190.7628.8612736.37159.29共1个共15个合计210320.38403059.95633.2251292.74262.06221447.44348.21二. 2012年主城区住宅市场竞争情况1.存量情况截止到2011年11月15日，成都市主城区商品住宅的存量共56539套，面积达600.26万。2.新盘供应2009到2011年，成都主城区共出让住宅类用地5865.77亩，可建总面积约1255.75万。其中，已有开发的2个项目售完，40个项目在售，陆续向市场推售了635.58万；另外还已经确定了25个开发项目，约262.06万的总体量会在2011年底或者2012年分批上市销售（按各个地块出让合同约定的正常开发速度）。2009-2011年未确定开发项目的共有22宗地，约348.21万的建筑面积可能会在2012年上市。但是由于当下房地产市场的低迷，部分地块很有可能会延期开发。2.1不同建筑类型竞争情况 已确定开发项目到目前为止，2009-2011年成交的住宅用地中已确定开发的共24个新项目，其供应建筑类型以高层为主；其中以高层为主的项目数为13个，体量为174.95万，占比为54.8%；其次以小高层为主的项目共8个；以超高层及多层为主的项目各1个，其中以超高层为主的项目其体量为90.01万，占比为28.2%。图 2：已确定开发项目的建筑类型 未确定开发项目2009-2011年未确定开发项目的共有24宗地，约290.86万的建筑面积。根据对宗地所在地段、开发商实力和容积率等方面的综合考虑，24宗地会开发12个以高层为主项目，总体量有200.98万，其占比为69.1%；小高层项目2个，体量为68.08万，超高层项目2个，体量为21.8万。图 3：未确定开发项目的建筑类型2.2新增不同档次物业供应情况 普通住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有22个以普通住宅为主的项目，其供应体量为138.04万，占总供应量的22.6%。 中高档住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有16个以中高档住宅为主的项目，其供应体量为201.88万，占总供应量的33.1%。 高档住宅如果到目前为止的所有已成交土地全部按照正常的开发进度，预计到2012年，将会有9个以高档住宅为主的项目，其供应体量为207.37万，占总供应量的44.3%。图 4：项目各档次供应2.3小结若按照正常的开发速度，在未来1年中，成都市商品住宅市场的新增楼盘供应将以高层建筑为主，其供应体量为375.93万，占比为61.6%；小高层和超高层产品的总量则相差不大，其供应体量均在115万左右；而多层产品，在成都市主城区中仍然供应稀少。自2009年开始，土地历年成交的净用地面积相差不大，但住宅用地的商业占比在大幅的提高，其成交楼面地价也在不断攀升，曾在2010年达到11000元/的高峰，故高端物业也会有较大的体量，2012年新增物业就会有小半以高端为主；而综合土地出让规划条件、市场环境、价格因素、利润率，开发高层物业是开发商们较为理想的选择。三. 热点板块市场竞争情况（以下各区域所用数据包括已确定和未确定项目的数据，具体甄别情况见附表）1.攀成钢板块1.1开发情况作为主城区供应土地中地理位置最优越、最集中和规模最大的区域，攀成钢板块自2007年启动以来，聚集了众多地产巨头，重磅项目不断添加，迅速成为成都市土地市场中最为活跃和高关注度的板块，其规模和影响足以同城南总部金融城相抗衡，而正是由于区域内项目的高端定位及夹杂大量商业，项目的面世对市场环境要求颇高，同时，板块内港资企业占绝对比例，其对土地溢价的追求，也使得整个板块建设缓慢。目前攀成钢板块内并无正式发售项目，仅绿地锦天府一个项目浮出水面，其余重点项目中，icc、仁恒滨河湾已开工建设，合景泰富及香港置地联合打造的环球汇项目也已在今年年底动工。截止目前，攀成钢板块已有7宗建设用地，其中4宗已确定开发项目并动工，合计占地面积862.12亩，总建面积283万平米，余下三宗地块均为百亩以下中等规模项目，预计也将于2012年开工。1.2建筑类型按照目前板块内建设情况，预计2012年攀成钢板块将有3个新盘，2个超高层项目，而唯一的高层项目绿地锦天府还含部分叠拼别墅。1.3不同档次物业供应情况攀成钢板块区位优势明显，规划为未来成都的金融中心与高端商业、居住中心，入驻开发商多为擅长打造知名项目的品牌房企，拿地价格远超市区平均水平，且不乏地王项目，预计未来均将打造成高端项目，其中，icc、仁恒滨河湾、环球汇将成为板块内档次最高、最为核心的项目，深长城、吉宝预计则成为板块内档次稍低的项目，伊泰由于楼面地价高企，因此预计发售价也相对较高。表 5：攀成钢板块项目情况表宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名建设情况预计建筑类型楼面均价（元/）预计开发物业档次2011年锦江区攀成钢片区、沙河以西、双桂路以南 56.4511.29深长城地产未知未知超高层（预计）5740高档2010年锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北138.84 28上海绿地锦天府在建精装高层、叠拼、别墅6510高档锦江区攀成钢片区、二环路以东、东大街东延线以南90.84 21.56内蒙古伊泰未知未知高层（预计）7600高档锦江区攀成钢16号地块76.17 20.31新加坡吉宝未知未知超高层（预计）5950高档锦江区攀成钢片区285.38 90香港置地、合景泰富 环球汇在建超高层4200高档2009年锦江区攀成钢片区、沙河以西、东大街东延线以北178.5640仁恒置地仁恒滨河湾在建高层4241高档2007年成华区迎晖路以北，成洛路以南，沙河以东，成昆铁路以西259.34125新鸿基，九龙仓，恒基兆业icc在建超高层2769高档合计/1085.58336.16/2.光华新城板块（青羊段）2.1开发情况以光华大道为依托的光华新城板块，凭借丰富的土地储备、高起点的区域规划、优越的自然资源及人居环境，一直以来都被寄予厚望，成为城西房地产市场中最为重要的发力点，从07年至今，一直保持着稳定的土地供应量，片区内项目众多，凯德、万科、蓝光等主流开发商均在此落子，而中铁近300亩综合体项目的建设更是弥补了区域内长久以来缺乏商业配套的短板；截止2011年11月15日，光华新城（青羊段）板块共计成交12宗地块，其中售罄项目一个，在售项目7个，未确定开发项目4个，该板块正处于前所未有全面爆发的阶段，而随着地铁四号线的建设、潜在项目的陆续动工，该板块将在相当长时间内保持高速发展。2.2建筑类型在已经确定的8个开发项目中，有6个为高层项目，有1个为小高层项目，还有一个涵盖小高层及高层产品的项目；未确定开发项目的4宗地，经过综合考虑其规划条件、土地成本、地段及开发商实力等后，预计其中3宗将开发成高层项目，1宗开发为小高层项目。表 6：光华新城板块项目情况表（青羊段）宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名开发程度预计建筑类型楼面均价（元/）预计开发物业档次2011年青羊区苏坡乡清江村十组37.36 9.84德商置业金沙10年在售高层3160普通青羊区万家湾村6、7、8组界内，成飞大道以西65.29 15.67云南俊发时光俊园 未知高层（预计）2900普通青羊区培风村8、9组114.13 27.39中渝置地未知未知高层（预计）2800 中高档青羊区培风村10组，万家湾村6组界内，成飞大道以西63.72 15.29中铁八局未知未知高层（预计）3280 中高档2010年青羊区培风村8、9、10组，万家湾村5、6组界内288.34 70中铁置业中铁西城在售小高层1100中高档青羊区培风村10组、万家湾6组47.15 12蓝光地产蓝光sofa社区在售高层3354中高档青羊区万家湾村6、7组45.25 10.86荣富地产未知未知小高层（预计）3750普通2009年青羊区培凤村5、6、7组88.0722.59阳城实业心灵家园在售小高层/高层4038普通2007年青羊区培风村5、8组54.9121.63东立置业东立光华杏林售罄高层1590普通青羊区万家湾村7、8组159.2546.41凯德置地凯德风尚在售高层2199中高档青羊区培风村5、7、8组47.4319.5重庆金阳金阳易诚国际尾盘高层4150普通万家湾村4组、培风村8组74.4429.9万科金色领域在售高层4850中高档合计/1085.34301.08/2.3不同档次物业供应情况综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后，未确定的项目中预计仅有中渝置地会在其开发项目中规划高端住宅，其余项目预计会定位在中端普通住宅。图 5：光华新城板块潜在项目档次（单位：万平米）3.顺江板块3.1开发情况与其他热点板块一样，顺江板块也是凭借数千亩的土地储备，同时依托三环路、武侯大道等快速交通网，迅速崛起成为目前成都市场上最为炙手可热的区域之一；09年12月，顺江组团地块正式登场，500余亩土地在两场拍卖会上被保利、中海、华宇三大开发商瓜分，随后的两年间，顺江板块供应不断，截止2011年11月15日，共计成交国有建设用地19宗1402.17亩；城市化进程推进，使板块外移加速；顺江板块承接老双楠的中产居住气质，在央企大鳄进驻的带动下，迅速集结大量一线房企，目前已有保利花园、华宇楠苑、绿地铂朗郡、中海锦城等项目在售，同时也有多个潜在项目也已开工建设，目前板块内共计项目13个，合计体量为263.62万平米，目前在售项目6个，已确定开发项目3个，余下未动工项目预计也将于2012年开工建设。3.2建筑类型由于航道限制，该板块限高一般不超过50米，容积率控制在3.0以下，建筑形态以小高层为主、伴以部分多层产品，在低层产品日益稀缺的市场中备受青睐，也为追求建设高品质产品的开发商提供了条件。表 7：顺江板块项目情况表（2009-2011年）宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名开发程度预计建筑 类型楼面均价（元/）预计开发物业档次2011年武侯区顺江村91.50 18.3润利鑫置业（永竞地产）未知未知小高层/多层1700普通武侯区顺江村4组、铁佛村4组73.67 13.75立方房地产（中铁八局）未知未知小高层/多层3920 中高档2010年武侯区龙井村4、6组102.39 20.48世纪百合置业未知未动工小高层910普通龙井村4、9组及七里村3、4组120.04 27 绿地集团绿地铂朗郡在售小高层3214 中高档武侯区七里村、龙井村203.66 60四川首信实业首信城市广场未动工小高层1000中高档七里村4组、龙井村8组及铁佛村69.78 17.95佳州投资有限公司玲珑郡在售小高层3290 普通武侯区顺江村26.38 6.08新川藏路建设（中铁二局）三号线在售小高层2910 普通武侯区顺江村20.36 3.53华宇华宇静苑未动工小高层4400中高档武侯区顺江村24.80 4.3华宇华宇静苑未动工小高层4200中高档武侯区顺江村46.47 7.44润利鑫置业（永竞地产）未知在建小高层5400普通铁佛村3组、龙井村8组、七里村22.214.14一品天下置业未知未动工小高层4500普通武侯区铁佛村4、5组顺江村4组56.1113首信实业首信首御在建小高层4100普通武侯区铁佛村4组4号地块26.06 4.52武侯城市发展投资未知在建小高层2680 普通2009年武侯区顺江村6组68.8312.85 保利地产保利花园在售小高层3535中高档武侯区顺江村5组75.07 18.4华宇华宇楠苑在售小高层4333中高档武侯区顺江村4组、铁佛村5组519.51 保利地产保利花园在售小高层3482中高档顺江村4组， 铁佛村2、4组42.1 7.86保利地产保利花园在售小高层3375中高档顺江村4、5、6组，铁佛村2组97.85 18.27 保利地产保利花园在售小高层3107中高档龙井村2、4、8、9组七里村4组183.89 34.33 中海地产中海锦城在售小高层2410中高档合计/1402.17301.71/3.3不同档次物业供应情况（综合土地成本考虑）在已确定的开发项目中，保利花园、中海锦城、华宇楠苑、绿地铂朗郡都定位为中高端，未确定开发的项目宗地里，立方房地产（中铁八局）项目、首信实业首信城市广场、华宇静苑预计将打造成为中高端项目，其余宗地综合其开发商实力、地块大小等因素，预计将定位于普通住宅。图 6：顺江板块潜在项目档次（单位：万平米）4.站南组团板块4.1开发情况站南组团板块依托金融城，是未来四川省乃至我国西部地区金融业发展和金融机构聚集的核心承载区，区域规划总面积约为7.5万亩，位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道，南至孵化园北干道外环路。近年来，在站南组团板块陆续入驻大型金融企业及国内知名机构区域性总部，包括中国人寿、新华社、中国网通等；同时在板块内，地产巨头亦云集，且高档商业项目众多。目前，该板块建设进度良好，项目逐渐呈现，包括领衔成都市高档住宅的誉峰，亚洲最大的演艺中心大魔方，以及东方希望中心等一大片高档商业广场。截止2011年11月15日，站南组团板块共计成交33宗地块，总体量高达780.46万平米，其中在售项目7个，未确定开发项目10个，板块内出让地块以商业为主。4.2建筑类型在已经确定的16个开发项目中，世纪城的天堂鸟海洋乐园为多层项目，有11个高层项目及4个超高层项目；未确定开发项目的4宗地，经过综合考虑其规划条件、土地成本、地段及开发商实力等后，预计其中8宗将开发成高层项目，1宗开发为小高层项目。表 8：站南组团板块项目情况表宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名建设情况预计建筑类型楼面均价（元/）预计开发物业档次2011年高新区南部新区仁和片区内，锦程大街以南，成汉南路以西178.45439961中海城南一号二期未动工高层3300高档高新区民乐村1、2组55.61 222455 佳兆港投资时代晶座在售高层1250普通高新区民乐村1组44.01 176053 合创锦城实业未知未动工高层1250普通高新区仁和1组、2组23.11 92440 金宝盛世投资未知未动工高层750普通高新区仁和1组、2组25.00 100005 珠海金山软件未知未动工高层750高档高新区仁和1组、2组4.77 19092 成都中国青年旅行社未知未动工高层750中高档高新区石墙片区34.80 139194 鑫信合实业未知未动工高层900普通高新区南部新区丰收片区内，广和二街以南，成汉北路以东94.14 251037 中国中建地产未知未动工高层3800中高档高新区站南组团26.93 17954 茵特环保技术未知未动工小高层3750 普通2010年南部新区科创中心片区（高新区原石墙村3、15组）28.43 113702 成都银行成都银行总部大厦未动工高层750 高档裕民街以南，天府大道以西，常乐路以东，民丰大道以北29.23 116929 泰达中欧建设泰达金融中心动工 高层750 高档高新区南部新区金融总部商务区，福民街以北，安远路以西，锦程大街以南，泰来路以东34.85 278792 华侨凤凰集团华商金融中心未动工超高层375 高档高新区南部新区金融总部商务区内，兴民街以北，安远路以西，锦辉西街以南，泰来路以东22.74 90968 益丰投资枫丹中心未动工高层750 中高档高新区南部新区石墙片区（高新区原石墙村6组、8组）67.80 542403 银泰国际投资有限公司银泰中心未动工超高层375 中高档高新区南部新区石墙片区（高新区原石墙村13组、14组）48.09 112221 银泰国际投资有限公司泰悦湾在售超高层1286 中高档南部新区仁和片区（高新区原清和村6组、7组）120.47 240938 中铁房地产集团中铁骊都动工高层5100 普通南部新区金融总部商务区内、兴民街以北、站华路以东、锦晖西街以南、泰来路以西30.18 120710 中林所西南林权交易中心布鲁明顿广场在售高层750 中高档2009年南部新区金融总部商务区内，兴民街以南、安远路以西、锦程大街以北、泰来路以东27.54 220340 海峡友谊鸿昌嘉泰金融中心动工高层375中高档南部新区金融总部商务区内，福民街以南、站华路以东、民贵西一街以北、泰来路以西44.82 239040 深圳市创新投资集团创新广场动工高层563普通南部新区金融总部商务区内，福民街以南、安远路以西、民贵西一街以北、泰来路以东35.70 190398 成都投资控股集团金控广场未动工高层563普通南部新区金融总部商务区内，裕民街以北，安远路以西，民贵西一街以南，泰来路以东33.83 270672 北大青鸟盛邦中心动工高层375中高档天府大道东侧，红星路南 延线西侧，孵化园北干道 南侧，孵化园南干道北侧 用地189.90 759617 成都传媒成都大魔方在建超高层500高档南部新区仁和片区（高新区原仁和村1、4、8组）149.17 546956 仁和实业仁和春天国际花园在售高层1227高档2008年天府大道以东、名都大道以西，亲民东街以南，锦晖东街以北42.98 85957 鑫达房地产、大鼎置业、成都美美力诚百货首座2在建超高层2610 高档南部新区科创中心片区j号地块34.90 139619 神旺投资未知未动工高层1000 中高档南部园区外环路以北，剑南大道以东，民悦西一街、民悦东街以南，濯锦南路以西的街坊内700.00 466669 世纪城新国际会展中心天堂鸟海洋乐园在建多层435 高档2007年南部副中心总部办公区（高新区原仁和村6组、和平村12组）29.65 138388 中航地产发展中航时尚购物中心在建高层450 中高档南部新区科创中心片区（高新区原仁和村七组）36.14 168657 深中航地产发展中航大厦在建高层643 中高档高新区南部新区丰收村3组、和平村5组95.68 267895 中海中海翠屏湾在售高层2518 中高档南部新区仁和片区（高新区原仁和村3组、清和村8、9、10组）227.00 605334 中海中海城南一号在售高层2306 高档南部新区仁和片区38号（高新区原仁和村2、3、8组）106.43 222443 中天盈誉峰在售超高层6053 高档南部新区仁和片区30号（高新区原仁和村3、7、8组、清和村9组）173.62 329888 中天盈誉峰在售超高层6289 高档南部新区科创中心片区核心区13号地块（高新区原清和村十组）41.72 77877 一航瑞赛未知在建高层1125 普通合计/2837.70 7804603 /4.3不同档次物业供应情况站南组团板块区位优势明显，且随着市政府的入驻及地铁一号线的开通，板块持续升温。其住宅用地颇受各大开发商的追捧，包括合景泰富、中海等，地价始终居高不下；而商业地块虽然地价较低，但基本为各国内知名机构及金融企业竞得；故站南组团板块内各高档项目云集，包括在售的誉峰、城南一号、仁和春天国际花园等项目，以及未来将推出的成都大魔方、天堂鸟海洋乐园等项目。而综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后，站南组团板块的潜在项目仍然会以高档、中高档为主。图 7：站南组团板块潜在项目档次（单位：万平米）5.大源组团板块5.1开发情况大源组团板块属于成都市的国际化现代新城区天府新区的核心区域，其建设目标是成为继上海浦东新区等又一个国家级新区，其宜业宜商宜居环境再加上充沛稳定的土地供给，在近年来不断的吸引各大知名房企进驻。相较于毗邻的站南组团板块，其土地供给以住宅用地居多，其各种高档住宅项目众多，包括华润、复地、保利等主流开发商。目前其大型商业配套在逐渐完善，世豪广场的伊藤洋华堂已开业，复城国际目前也在售。截止2011年11月15日，大源组团板块共计成交44宗地块，总体量高达924.96万平米，其中在售项目11个，未确定开发项目15个。随着地铁一号线南延线的修建，以及近期天府新区规划的出台，再加上改板块暂时较为稀缺的商业用地稳定放量，预计大源组团板块在未来会保持着稳定发展。5.2建筑类型在已经确定的28个开发项目中，有1个多层项目，8个高层项目，7个超高层项目，2个包含别墅及高层的项目；经过综合考虑其规划条件、土地成本、地段及开发商实力等后，预计其中9宗将开发成高层项目，6宗开发为小高层项目。表 9：大源组团板块项目情况表（青羊段）宗地交易年度宗地位置净用地面积（亩）规划总面积（万）开发商案名开发程度预计建筑类型楼面均价（元/）预计开发物业档次2011年高新区铜牌村11组，双鹤村3组，灯塔村8组，花荫村9组75.80 151593 保利地产保利玫瑰公馆未动工高层5550 高档高新区灯塔村7组30.00 100000 成房置业成都市新城国际广场动工高层1440普通高新区花荫村9组、灯塔村8组48.64 113504 天合裕兴天合凯旋南城在售超高层2000中高档益州大道以东，拓新西一街以南、英华南路以西、大成一街以北230.85 461697 天府二控未知未动工超高层900 普通高新区大源新世纪西路北侧，站华路西侧200.00 399000 银河湾房地产开发未知未动工高层2506普通高新区花荫村6、7组58.71 195690 成都嘉华美实业未知未动工高层2600普通高新区大源商务商业核心区e6地块31.41 100505 四川川商投资控股未知未动工小高层、高层1250 普通高新区大源组团42.43 141443 成都锐力投资管理未知未动工高层1380 普通盛锦二街南侧、盛华北路东侧78.80 262651 成都裕丰汇锦置业未知未动工高层1650 普通2010年大源商务商业核心区内，规划d1地块36.44 172475 四川泰然置业集团环球时代中心动工高层687高档高新区元华路以西，瞻远西三街以南，荣华南路以东，同德街以北65.73 219113 富通光通信有限公司保利心语花园动工高层1140 中高档大源组团，规划20米道路以西、剑南大道以东、盛锦二街以南、盛安街以北44.95 149841 上海加冷松枝汽车空调峰度天下未动工高层1140 普通大源商务商业核心区内，规划e1、e2地块55.71 291559 重庆国际信托两江国际动工高层611 中高档大源商务商业核心区内，规划e4地块30.43 129043 星慧酒店管理集团星宸国际动工高层762 中高档大源商务商业核心区内，规划f1、f2地块50.82 179548 成都茂源投资未知未动工高层2066 中高档高新区桂溪街办双土村二组,十组25.00 99996 中建材投资峰汇中心动工超高层770 高档大源商业核心区内，规划f7地块32.54 155961 成都海联实业发展创源中心未动工高层800普通高新区原灯塔村三组23.86 22268 成都天府国际社区开发外国人居住区商业项目动工多层3220 高档2009年南部新区大源组团，元华路以西、荣华北路以东、盛安街以南、盛邦街以北59.39 316726 四川化工控股未知未动工小高层487普通高新区花荫沟以东，盛华南路以西，瞻远西二街以南，德赛二街以北95.82 229970 上海复地复地雍湖湾在售别墅、高层1667高档大源商务商业核心区内，规划f8-1地块14.41 48987 富润企业重组投资富润国际广场动工高层706中高档大源商务商业核心区内，规划d3地块33.52 167594 友利投资控股未知未动工小高层520普通高新区剑南大道以西，瞻远西三街以北，荣华南路以东73.59 294351 金怡源房地产开发世豪广场在售高层700中高档高新区大源商务商业核心区内，规划c6、c7、c8地块80.67 391535 瑞泰华实业王府井未动工高层470中高档大源组团内，瞻远西三街以南，荣华南路以西，拓新西三街以北，西以栏杆堰西侧规划16米道路为界199.43 438744 保利房地产保利心语花园在售别墅、高层/中高档高新区大源商务商业核心区内，规划c1、c2、c5、c3地块96.50 544933 格尔木藏格钾肥,兴铂仕建设未知未动工小高层545普通大源商务商业核心区内，规划e5-1、e5-3、e7、e8-2、e8-3地块64.00 216320 神州航天航天城上城未动工超高层1083高档高新区大源商务商业核心区内，规划f5地块27.49 91621 金控置业金控时代广场未动工高层803中高档2008年高新区双土村十一组22.70 151318 四川海洋旅游公司海洋中心在建超高层390中高档高新区南区双土村三、四组37.18 247869 华西证券未知在建高层330中高档高新区双河村二组、双河村三组、铜牌村三组、铜牌村十一组46.28 111068 高新置业未知在建未售高层3333中高档高新区益州大道以西、德赛二街以南，盛华南路以东58.88 235506 上海复地复地雍湖湾在售别墅、高层650高档高新区益州大道以西、盛邦街以北26.10 104397 鼎立资产经营管理未知在建小高层650普通高新区双土村十一，十二组21.95 117076 中节能环保发展股份节能大厦在建高层487中高档高新区双土村十一组24.85 132516 诺亚舟实业福年广场在售超高层487中高档高新区剑南大道以西，德塞三街以南，荣华南路以东73.92 295663 瑞泰华实业未知在建小高层650普通高新区天府大道以西，大成一街以南，府河以北169.98 623268 花样年美年广场在售高层、超高层住宅：1100/商业：600中高档2007年高新区灯塔村57.93 162196 香港嘉里建设雅颂居在售高层3036高档高新区花荫村69.20 193751 香港嘉里建设雅颂居在售高层3000高档高新区南区双土村三、四组33.96 113192 蜀都嘉泰未知在建高层2700中高档高新区五岔子村一组、双土村四、五组52.66 210653 东方控股东方希望中心在建超高层2300高档高新区铜牌村三组、铜牌村十一组、双河村三组68.60 156419 厦门建发建发鹭洲在售高层5000中高档高新区双河村三组、灯塔村八组、花荫村九组、铜牌村十一组85.37 204899 香港嘉里雅颂居在售高层5083高档高新区双土村十一、十二组30.95 103182 中石化西南公司石化大厦在建高层660高档合计/2787.43 9249643 /5.3不同档次物业供应情况大源组团板块在今年内土地竞得以本土中小开发商为主，其能力相当有限。故综合考虑各块宗地的地段、楼面均价以及开发商的情况后，未确定的项目中预计不会产生高档项目。图 8：大源组团板块潜在项目档次（单位：万平米）四.2011年主城区商业市场1.2009-2011年成交总体情况总体看来，2009-2011年成交的商业地块面积在大幅提升，其中2011年虽然商业地块面积较小，但含有商业体量的兼容用地成交量大幅攀升；这些商业项目将在近年逐渐推出，而由于目前的楼市环境，消费者的投资需求也普遍集中于商业项目；故这些较大数量和规模的商业用地，将对未来成都楼市风向产生相当程度的影响。1.1 已开发土地在所有成交的商业用地中：2009年的22宗商业用地中，已推入市场5宗，总占地511.88亩，可建筑面积为187.61万，暂未开发的土地10宗；2010年的27宗商业用地中，已推入市场5宗，总占地607.29亩，可建筑面积为128.85万，暂未开发的土地11宗；2011年的15宗纯商业用地中，目前还没有项目入市，暂未开发的土地14宗，混合地块推入市场1宗。1.2 未开发土地表 10：未来几年上市商业项目情况（不完全统计）项目名称区域占地面积（平方米）商业面积（平方米）开发商鸿昌嘉泰金融中心城南18362 176272 海峡友谊创新广场城南29880 191232 深圳市创新投资集团西部国际金融中心城中16438 157804 泰信建设富润国际广场城南9605 39189 四川富润企业重组投资有限责任公司盛邦中心城南22556 216537 北京北大青鸟有限责任公司翡翠广场城东14266 118477 华润集团金控广场城南23800 152319 成都投资控股集团王府井城南53782 336720 成都市瑞泰华实业有限公司保利国际广场城南121414 247000 保利集团四季酒店城南40584 243503 香港汇日集团航天城上城城南42667 121139 成都神州航天房地产有限公司金控时代广场城南18324 45811 成都金控置业有限公司成都大魔方城南126603 607694 成都传媒集团泰丰广场城西6269 62686 泰丰元创房地产有限公司保利心语花园城南43823 109556 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