【商业地产】杭州城北板块桥西项目市场调研报告-60DOC.doc

新南北桥西项目市场调查报告动力地产2007-7第一章 区域概况（一）区域概况：项目位置项目位于杭州拱墅区宸桥桥西区块,该区块东起京杭运河，西至规划巨州路，南起登云路，北至石祥路，规划总面积134.37公顷。按照区域规划建设商品房108万平方米（含杭一棉地块），其中住宅100万平方米，商业建筑8万余平方米，总用地3954万平方米。目前已出让住宅用地75万平方米，除今年开工建设265万平方米外，近两年还将陆续出让逾32万平方米的土地用于建设商品房。 “三年前看桥东，三年后看桥西”，未来的桥西将是公建与住宅功能配套合理、明清风韵与现代建筑交相辉映、商贸旅游与文教娱乐齐全的人居福地；其中，运河天地（loft文化公园一期）、石祥公园、小河公园、客运码头石祥路的景观带等不少项目集中在这一地块。规划中这里将新建10条城市道路，其中南北向3条，分别是：小河路、吉祥寺路、通益路（原巨州路）；东西向7条，分别是：桑庐街、桥弄街、吉如街、湖州街、文岚街、花园岗街、昼锦街。此外，拱宸桥桥西板块还规划了大型的公建配套有3所幼儿园、1所72班九年制学校、1所老年公寓、2座农贸市场（其中1座位于项目南面），还有公交中心站、运河码头、卫生站、银行、邮电、粮油市场等设施，总公建面积达到9万平方米。目前，九年制学校、老年公寓已快建成；紧临运河的loft文化公园一期、石祥公园即将动工建设，预计在今年国庆前亮相。运河整治二期工程计划总投资初步估算达到了219亿元，市运河综合保护委员会的运河二期工程行动计划从2007年一直做到了2010年。路网完善工程2010年计划按三级标准建成运河二通道29公里。新建严家弄路、三新路、昙花庵路、运河东路、车站南路、凤起东路、小河路、湖墅北路、长乐路、香积寺路、白马路等18条道路，实施密渡桥运河隧道工程。新建6座跨运河桥，建设小河路高架、新勤丰港桥、崇贤王家庄撤渡桥工程，整治艮山西路桥。民居建设工程新建章家坝、新塘、水湘等三个社区的农居安置房，竣工建筑面积50万平方米，2000户家转居住户入住新房。新建热水瓶厂地块、大浒弄地块、和睦南区、长乐地块、淅麻地块等6个地块的居民安置房，建筑面积30万平方米，3750户居民入住新房。结合历史建筑保护，实施危旧房改善，使2400户居民居住条件得到改善。新建学校、农贸市场等居住配套用房16万平方米。土地整理工程2010年前，整体搬迁大河造船厂、杭州石油公司小河油库、杭州盾牌链传动公司、张小泉剪刀厂等32家企业。出让杭一棉地块、东南面粉厂、章家坝等地块共计1251亩（83.38公顷）。水体治理工程包括截污、清淤、配水、驳坎四个方面，共计21个项目。至2010年，杭州市区污水集中处理率达到80%以上；市控以上（含）重点污染源工业废水排放达标率达到95%以上等。文化旅游工程计划安排历史街区保护、古镇保护、遗址保护、旅游设施建设等计30个项目。至2010年，完成塘栖历史文化名镇保护一期工程。绿化景观工程计划完成运河规划客运码头一石祥路、登云路一中石化油库西岸、秋涛路一钱塘江绿化带以及小河、红旗河、姚家坝河等24条运河支流两面岸景观带，新建小河公园、富义仓公园等7个城市公园。第二章 区域板块供应调查项目所处的区块在大概念来说是属于杭州的城北区域，杭州城北区域主要由申花板块、新城北板块、大关德胜板块和拱北和睦板（我们把拱宸桥桥西板块划分在拱北和睦板）等四大板块构成，项目位于于四大板块中的拱北和睦板块。因此，市场调查在考虑申花板块、新城北板块、大关德胜板块三个板块外，重点调查的对象是拱北和睦板块。（一）城北区域土地供应现状及分析i. 2006-2007年度城北区域土地供应成交一览表 宗地名称板块土地坐落土地用途出让面积（m2）容积率建筑面积（m2）总成交价（万元）楼面地价(元/m2)竞得人成交时间杭政储出20074号拱北和睦板块拱墅区(拱宸桥西r11-1地块)住宅（设配套公建）用地65.3亩2.3100131.7515005143.23杭州盛德房地产开发有限公司2007年2月13日杭政储出20073号拱北和睦板块拱墅区(湖墅路r2地块)住宅（设配套公建）兼容办公用地5.7亩/7000/温州乔讯房地产开发有限公司2007年2月13日杭政储出200629号拱北和睦板块拱墅区(规划和睦a-06-2地块),东至规划小河路,南至规划西塘河,西至和睦a06-1地块,北至规划桃园路住宅（设配套公建）用地61.17亩281564.08413005064浙江名城房地产集团有限公司2006年11月24日杭政储出200628号拱北和睦板块拱墅区(规划和睦a-06-1地块),东至和睦a06-2地块,南至小河,西至登云路,北至规划桃园路住宅（设配套公建）用地50.75亩267670.05333004921天阳置业有限公司2006年11月24日杭政储出200620号市中心板块拱墅区湖墅南路杭州汽车发动机厂地块住宅（设配套公建）、办公兼容宾馆业用地156.11亩/36300010870green sea international limited、杭州滨江房产集团有限公司2006年9月29日杭政储出200615号申花路板块拱墅区规划阮家桥r21-22地块住宅35.70亩371000323004524杭州华元房地产集团有限公司2006年7月31日杭政储出200614号拱北和睦板块拱墅区汽车物流中心r21、c2-27地块住宅（设配套公建）用地（r21地块）、商业、办公用地（c2-27地块）62.75r21地块 3.0 c2-27地块 3.5/315002416凡尔顿置业（杭州）有限公司2006年7月13日杭政储出20067号拱北和睦板块拱墅区规划桥西r21-4地块住宅（设配套公建）用地40.80亩2.73.01014582755033773752浙江香溢房地产开发有限公司、浙江德信置业有限公司、杭州美高华颐化工有限公司2006年6月23日杭政储出20062号拱北和睦板块拱墅区和睦a-07-02、a-19-a地块住宅（设配套公建）用地89.43亩a-07-02地块2.0 a-19-a地块2.3/8万4354凯德置地（中国）投资有限公司、嘉士林私人有限公司2006年5月16日ii. 土地供应分析iii. 从上表可以看出，共有9块住宅土地成交，成交总面积为378492.3平方米，除出四块土地的容积率不明了，其他5块土地如下所以：iv.由上表可知，2006年以来，本项目周边区域共有9块住宅土地出让，出让总面积达37.3万平方米，建筑面积不小于54.7万平方米,随着区块市场关注度的提高，以及区块周边配套的完善，区块内的土地将持续被市场关注，土地的供应量也将继续增加，区块内住宅的供应量不是很大，同时随着07年下半年各项目推盘，估计在项目2008年上市之际剩余的总货量也不是很大，本项目的销售前景还是比较乐观。（二）城北区域各板块住宅供求分析1申花路板块住宅供求情况分析（1）项目分布情况图（2）申花路板块新增供应楼盘及供应量情况本板块2007年5月新增供应楼盘列表如下：区域板块楼盘名称属性新增总套数新增总面积西湖区申花路板块广宇.西城年华住宅14627163.86拱墅区申花路板块滨江.万家花城住宅1591182356.49拱墅区申花路板块滨江.万家花城商业263147.86分析：从上表可以看出，本板块本月共新增各种物业1763套，其中2737套为住宅型物业，占新增供应量的98.52%,另外26套为商业型物业，占新增供应量的1.48%，区块内主要还是以住宅为主，而商业的存在只是附属于住宅的存在，对住宅起到了配套的作用（3）申花路板块2007年5月主要销售楼盘一览表板块类型项目名称成交套数成交均价申花路板块住宅滨江.万家花城574809427申花路板块住宅耀江.文鼎苑303951773申花路板块住宅广宇.西城年华1148454.73（4）申花路板块2007年1月5月各类型商品房销售变化表类型1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距住宅103214610991981n 申花路板块2007年1月-5月各类型商品房销售均价变化表级别1月销售均价2月销售均价3月销售均价4月销售均价5月销售均价住宅9550.558602.918139.989431.68570.96分析：从上表可以看出，申花路板块本月随着耀江.文鼎苑和滨江.万家花城的放量，住宅销售套数骤增，但售价明显降低，主要是两个项目定价都比较理性，尤其是滨江.万家花城采取低价入市的策略，取得了不俗的业绩。（5）各价格区间物业去化情况n 申花路板块2007年1月5月各价格区间商品房销售套数表级别1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距5000以下0000005000-70000000007000-900059174336866839000-110005136305299110001分析：本板块所售楼盘中，单价集中在7000-11000元/的区间，其中70009000元/的区间成交量巨大，达到577套。价格的确定跟区块的整体价格密不可分，在区块中的楼盘自身的品质，决定了其在区位中各楼盘价格中的高低位置。2.新城北板块商品房供求情况分析（1）项目分布情况图（2）成交情况新城北板块暂无成交数据3大关德胜板块商品房供求情况分析（1）项目分布情况图（2）大关德胜板块新增供应楼盘及供应量情况本板块2007年5月无新增供应楼盘（3）大关德胜板块2007年5月主要销售楼盘一览表板块类型项目名称成交套数成交均价大关德胜板块住宅清水公寓110345大关德胜板块住宅盛德欣苑28947大关德胜板块住宅水印康庭88758大关德胜板块住宅新青年广场468978.07（4）大关德胜板块2007年1月5月各类型商品房销售套数变化表类型1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距住宅518121514-1商业022101酒店式公寓272420324614合计324434486014（5）大关德胜板块2007年1月5月各类型商品房销售均价变化表级别1月销售均价2月销售均价3月销售均价4月销售均价5月销售均价住宅9616.27862.228070.838849.29396.29商业01740013283146510酒店式公寓8686.339134.468818.158612.258978.07分析：从上表可以看出，大关德胜板块1月5月成交数量较少，但各类型商品房成交均价有上扬的态势。5月住宅成交量和上月相比减少了1套，但成交均价上涨了6.2%。酒店式公寓的销量和售价在以增长的态势发展。（6）各价格区间物业去化情况n 大关德胜板块2007年5月各价格区间商品房销售套数表级别1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距5000以下0000005000-700006520-27000-90002114143025-59000-1100010211314331911000-1300011111013000-1500001011015000-2000000100020000以上010000分析：本板块所售楼盘中，单价在7000元/以下和15000元/以上的商品房没有成交记录，绝大多数项目的售价在7000-11000元/之间。4拱北和睦板块商品房供求情况分析（1）项目分布情况图（2）拱北和睦板块新增供应楼盘及供应量情况本板块2007年1月5月新增供应楼盘列表如下：区域板块楼盘名称属性新增总套数新增总面积拱墅区拱北和睦板块联合.世纪新筑住宅869842.75拱墅区拱北和睦板块嘉泰.馨庭住宅668723.19拱墅区拱北和睦板块方正.信步闲庭住宅9713198.68拱墅区拱北和睦板块银树湾住宅19620581.54拱墅区拱北和睦板块银树湾商业241951.65分析：从上表可以看出，本板块本月共新增各种物业469套，445套为住宅型物业，占新增面积的96.41%，另外的24为商业型物业，占新增面积的3.59%。（3）拱北和睦板块2007年5月主要销售楼盘一览表板块类型项目名称成交套数成交均价拱北和睦板块住宅拱宸新苑28723拱北和睦板块住宅嘉泰.馨庭728835.22拱北和睦板块住宅锦昌文华339905.12拱北和睦板块住宅联合.世纪新筑749663.99拱北和睦板块住宅协安.景上1009322.22拱北和睦板块住宅信步闲庭28391.5（4）拱北和睦板块2007年1月5月各类型商品房销售套数变化表类型1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距住宅1815612322828355合计1815612322828355n 拱北和睦板块2007年1月5月各类型商品房销售均价变化表级别1月销售均价2月销售均价3月销售均价4月销售均价5月销售均价住宅7989.18924.829309.048957.069344.85分析：从上表可以看出，拱北和睦板块本月住宅销售套数明显增加，而且售价也明显上升。（5）各价格区间物业去化情况n 拱北和睦板块2007年5月各价格区间商品房销售套数表级别1月销售套数2月销售套数3月销售套数4月销售套数5月销售套数与上月差距5000以下1000005000-700041010-17000-9000141272811969509000-1100034289510721410711000-1300000010-113000-1500000000015000-2000010000020000以上000000分析：本板块所售楼盘中，单价在13000元/以上的商品房没有成交记录，距大多数项目的售价在7000-11000元/之间，其中9000-11000区间销售数量最多，达到214套。高价住宅在区块内不是最好的销售业绩取得者，预示着区块内的中高端住宅是销售的一个主力；5板块房地产市场分析结论（1）各板块住宅、商铺、酒店式公寓月平均销售套数及价格一览表板块名称申花板块新城北板块大关德胜板块拱北和睦板块住宅月平均销售套数23421281742酒店式公寓月平均销售套数30板块名称申花板块新城北板块大关德胜板块拱北和睦板块住宅月平均销售价格88592875895890797商铺月平均销售价格12000酒店式公寓月平均销售价格884585小结：从上表可以看出，申花板块、大关德胜板块、拱北和睦板块成交均价逐渐缩小，而且大关德胜板块物业基本都是尾盘，供应稀少。申花板块临近城西，主要特点是规划有大型商业配套规划及成熟的生活设施，一直是市场上较为热门的板块之一，进入2007年，以滨江.万家花城为代表的受90/70政策限制的楼盘，一改原来耀江.文鼎苑、广宇.西城年华等楼盘以品质取胜的策略，均以经济实用的户型设计和低价入市策略突围，迅速占领市场。拱北和睦板块交通便捷，有着良好的以运河为特色的居住环境，但是缺乏品牌开发商的进驻，在品质和市场影响力上较弱，也主要是以高性价比策略形成竞争力。我们认为，在两大板块发展逐渐成熟，价格接近之际，申花板块与拱北和睦板块处在直接的竞争对话的态势，在争夺客户的过程中，除了相互之间主打性价比之外，楼盘品质、开发商品牌、附加值、推广个性等全方位的竞争态势将形成，因此本项目除了要立足桥西区域的高端品质定位之外，应该站在整个城北区域的角度，进行差异化的营销战略定位，注重品牌推广，精耕细作，形成自己独特的竞争力。值得一提的是从产品供应上看申花板块在精装修楼盘上已经率先取得突破（广宇.西城年华去年推出的精装修单身公寓取得成功），这给我们启示：当楼盘单价较高、区域有一定认同度的时候，推出精装修中小户型产品是一个扩大目标客户，加快整体项目去化速度的有效策略。第五章 区域住宅需求分析 说明：为了更精确的了解消费者的需求，动力公司最近在桥西板块及周边地区，针对周边人群进行问卷和访谈调查，同时根据多年的市场研究经验，整理下面的分析成果，为项目市场定位和推广策略制定提供参考。（一）区域接受度分析杭州城北区域经过几年的发展和配套的完善，目前已经是杭州市民心目中较为理想的居住地，原来购房者多以在城北区域的居民为主，近两年随着城北板块居住价值和市场影响力提升，在市区工作的人也越来越多到城北置业。在此次针对城北区域的消费者抽样调查中，我们发现未来三年内有购房意向的客户中，城西依然是他们的首选，其次就是城北，原因在于：城西，历来是杭州最适合居住的区域之一，周边配套完善，生活环境成熟；而城北区块，越来越受到置业者的关注，被视为最具潜力的区域之一。本项目处于城北桥西区域，07年年初以来，随着信步闲庭、银树湾、嘉泰馨庭、凯得项目、天阳项目的宣传推广，以及运河改造计划、运河申遗工程等利好消息，桥西在城北板块脱颖而出，近期已经成为热门板块之一； 另一方面，调研发现，对于升值潜力信心的测试中，桥西区域凭借临河的景观优势和外部良好的居住环境规划，也更多的受到投资者的关注。因此，要理性研究项目区域的住宅需求市场，要从两方面出发，一方面是可能的居住群体，主要是在城北居住生活的人士，另一方面是看好桥西区域升值潜力的投资者。在这两方面之中，可能居住群体的需求是基础性的，因此我们的研究分析以此为重点。（二）可能居住群体居住需求分析1、购房意向在我们抽样近500份问卷调查中发现，人们在未来三年有30%的选择肯定会购买，还有超过50%的人考虑会买房，肯定购房的人群一般多为刚性需求人群，主要是用做结婚使用，此类人群将是本项目小户型住宅的主要潜在客户，在客户总量上还是比较可观的；考虑买房的人群有几种可能，一是二次置业主要是换房，二是投资，都有比较丰富的购房经验。2、购房因数考虑交通、价格、地段、小区景观和物业管理分别是购房者重点考虑的因素，前三者是房地产项目一贯的重要指标，一向以来是项目销售好坏与否的重要指标，但后面两个指标体现了消费者购房日趋理性，对房产品有很多附加要求，因此在本项目的打造上，需要从小处着手，在小区景观和物业管理上充分考虑，使小区的品质得到很大的提升。3、面积、房型需求户型面积方面，3年内的现实需求主要集中在90110平方米，其次是7090平方米和110120平方米，说明本区域购房还是以实用经济性为主；户型的选择主要集中在二室二厅二卫和三室二厅一卫。同时从调查结果来看，被调查人群对于排屋需求相对较弱，原因在于本次调查并未指向高端产品的消费群，被调查群体综合经济实力处于中下水平，而在目前宏观政策对于房产品的严格监管下，排屋类非普通型产品的市场供应正逐渐缩水，成为了市场上的稀缺产品，按照物以稀为贵的传统逻辑，相当有限的供应相对与较为广泛的市场需求，排屋的市场前景应该抱以乐观积极的心态。4、总价承受从总价需求调查结果来看，60万元的总价是被调人群的需求分水岭，其中绝大部分需求集中在4060万元之间，结合目前杭州房价收入比10比1的现状来看，这部分被调者的家庭年收入估计在6万元左右； 但是从目前在售楼盘的情况来看，总价在80100万元之间的住宅是需求主流。5、装修标准调查显示，普通住宅毛坯房的接受程度明显高于其他装修标准，对于非单身公寓型的住宅，6、配套需求从本次调查的我们设计的选项中，人们对配套设施的重要程度排序依次是：中心大花园、运动会所、嬉水池、社区健康中心、老年锻炼场所、儿童嬉戏场所、社区幼托中心和小型篮球场及户外活动设施。7、建筑风格的需求调查发现，消费者比较认同在桥西区域建筑风格以现代时尚风格和中国传统风格为主，就项目而言，以运河文化为底蕴，在建筑形式上除了现代的风格更应该包含一些中国传统的元素，这样容易被接受。（三）消费者基本特征分析1、职业通过调查发现，项目区域消费者从事的行业最多的依次是，个体经营者和商业贸易者，其次是医疗卫生与酒店餐饮从业人员，建筑、设计及机关等从业人员也占比较大的比重；由于受访者的保护意识较强，对“其他”的选择也比较多。2、收入 收入集中在2000-4000元之间，此类收入的人群为杭州现阶段收入情况的主流人群； 3、家庭结构从调查中看出来，三口之家的比重是最大的，占到了样本总量的57.63%,其次就是四人及以上的 家庭结构。说明主流的家庭结构使其对房间的设置有一定的要求，在保证夫妻和孩子的2个房间外，还应设置一个小面积客房，便于家庭有客人来的住宿，因此，90平方米的住宅尽可能的设置小三房，这样的设置才可以基本满足三口之家的生活要求；这样就对本项目90平方米以下的小面积住宅的户型设计有了更高的要求，在保证二室的前提前下，是否能设计出更有卖点，更好的户型。4、消费者年龄调查显示，购房需求主要以2845岁的中青年为主，被调查者家庭户主身份占到将近40%，但年轻人也占到一定的比例，就目前的情形来看，这些意向购房者一部分主要是居住在项目周边的原居民所产生的换房需求，另外一部分是年轻人为了结婚或者结婚不久的刚性需求，其中还有部分身为子女的虽然没能力买房子，但能够得到父母的经济资助。（四）、投资群体分析目前桥西区域已推出的楼盘销售都很顺利，一方面是07年上半年，整体市场环境较好，需求强劲；二是因为供应较少，产品结构合理，性价比高；三是因为少部分的投资者的介入。根据调查，温州、台州等普通的外地投资者在杭州投资住宅一般比较青睐市中心及未来规划中心（比如滨江、钱江新城等区域）物业，其它区域较少；但是杭州本地的投资者相比市中心来说，更倾向于郊区升值潜力较大的物业，其最大的特点是总价较低。就目前市场发展的而言，桥西区域已经与市区形成一种无缝对接的态势，其升值潜力是毋庸置疑的，由于主力供应以90平方米的经济型住宅为住，总价不高，还是有着非常好的投资前景。综上所述，桥西区域的居住需求在3年内，甚至更长的时间内，主要以自住实用经济性为主，需求群体主要以2845岁之间的个体经营者、商业贸易者，医疗卫生、建筑、设计、机关从业人员； 以及区域原住民、以市区为主的少部分投资客。（五）住宅价格走势分析桥西区域2006年在售住宅价格还在7000元/平方米以下，进入2007年，不到半年的时间，住宅价格已攀升至7800元/平方米左右，这跟杭州市区土地供应价格上涨过快有着密不可分的关系，同时也离不开整体供不应求的关系。加上本区域未来土地供应较少，同时随着桥西整个规划改造所带来的前景逐渐释放，对比于如今的拱宸桥桥东区域，估计在未来2年价格还会有较大的上升趋势。所以桥西区域随着2007年下半年众多楼盘造势宣传，以及规划改造进度实施，价格会一直呈现上升趋势；但我们认为价格达到9000元/平米以上的时候，增速会明显减慢，而且将更多的面临相邻板块甚至同价位区域的竞争；本项目预计2008年上半年入市，那时价格已处于相对较高的位置（超过9000元/平米），虽然区域内的竞争压力不大，但是板块之间的类似项目竞争会比较激烈。第四章 竞争楼盘调查（一）主要竞争楼盘样本选区根据前阶段的市场分析，我们得出以下项目是本项目的主要竞争对手：嘉泰.馨庭、银树湾、信步闲庭、文澜阳光、凯德.视界、名城29号地块和天阳.上河；我们将在供应量、去化量、产品细节、配套细节等方面对这些项目进行深入地分析，以期望能够为本项目的定位提供合理的依据。（二）主要楼盘调查数据表银树湾背景信息楼盘名称银树湾楼盘详细位置拱墅区文澜街与巨洲路交叉口开发商（投资商）浙江香溢德胜置业有限公司售楼处地址（市区）项目现场售楼处电话88099266 88099288规划设计单位北京新纪元建筑工程设计有限公司建筑设计单位北京新纪元建筑工程设计有限公司景观设计单位美国ypa北半球景观设计有限公司物业管理公司盛全物业策划单位杭州智威广告主要参数占地面积（亩）27198平方米总建筑面积（）101087（6、注：恐怕数据有错）容积率29绿化率30%物业类型2幢高层 、5幢小高层总户数748各物业类型户数各期户型配比户型面积为85-130平方米 车位数430各期开工时间已开工各期开盘时间一期2007年5月27日开盘二期计划9月开盘交付时间2009年10月物管收费标准价格（元/平方米）均价7680建筑风格设计亮点小区东南部分布置1118层住宅，西侧为18层住宅，北侧为24层住宅，共同围合中央公共景观花园。整个规划的结构布局合理，实现户户呈南北朝向，做到窗窗有景的居家品质。项目以艺术情调、亲情户动为规划特色、园区总建筑面积约10万平方米，规划建造高层、小高层，部分底层架空，超大中心庭院设计，小区内点缀多处水景，雕艺小品等，创造了充足的绿色休闲运动空间。户型面积为85-130平方米，“四明”通透，部分带有入户花园设计，是一个艺术情调与典雅韵味并存的精品住宅。运河和西湖,是杭州的里与表,乐与悦,运河两岸风光旖旎,与繁华喧嚣的武林路,庆春路等老城区类比,更像一个城市部落的隐居。配套情况交通配套公交线路：23、33、151、198教育配套文澜中学、求是高级中学、规划中九年制学校商业、娱乐、运动配套规划农贸市场、世纪联华、欧尚超市、百安居、医院、银邮等配套杭州市二医院其他配套运河文化广场、运河博物馆、杭州国际会展中心推广2007-4-4杭州日报寻找沉潜已久的幸福特别推荐1版整版彩色2007-4-4杭州日报银树湾/看见幸福.看见树特别推荐2-3版通版彩色2007-4-30杭州日报看见幸福 看见树14版1/4版彩色2007-5-8杭州日报5月，把幸福带回家1版报花彩色2007-5-17杭州日报看见幸福/看见树20版整版彩色2007-5-25钱江晚报看见幸福，看见树 即将幸福开启a7整版彩色2007-5-25青年时报看见幸福，看见树 即将幸福开启7版整版彩色看见幸福，看见树，幸福家庭就在银树湾，针对对幸福生活追求的人群销售去化于2007年5月开盘的1、2幢楼，共纳入网上可预售总套数为220套，已售套数为189套。客户杭城白领阶层，主要面向首次置业新贵综合分析该项目建筑形态简单现代、建筑风格简约大气，大型中心庭院，主入口花园及各组团景观设计，为住户创造充足的绿色休闲空间。主力户型图 信步闲庭背景信息楼盘名称信步闲庭楼盘详细位置规划育苗路与小河路交叉口开发商（投资商）浙江方正房产开发有限公司售楼处地址（市区）杭州凤起路383号售楼处电话87700898 87921588规划设计单位浙江省工业设计院建筑设计单位浙江省工业设计院景观设计单位物业管理公司广州市环景物业管理有限公司策划单位主要参数占地面积20168平方米总建筑面积（）70258容积率27绿化率30%物业类型7幢高层公寓总户数363各物业类型户数各期户型配比户型面积为90-130平方 各期车户比279个各期开工时间2006-2-28各期开盘时间2006-11-222007-5-21交付时间2008年10月物管收费标准价格（元/平方米）2007-5均价7500，2006-11均价6980建筑风格简单明快、质感内敛设计亮点信步闲庭由7幢简洁明快、质感内敛的高层公寓组成新月形的建筑造型，楼宇之间相对围合，保证了区内居住的私密感、安全感和归属感。 在景观设计方面充分利用自然景观，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统。信步闲庭采用新型节能环保技术，使隔热得到充分提高，大大节约电力资源，室内空气相对自然清新。在景观设计方面充分利用自然景观，吸收传统“庭院围合”精华，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统。楼宇之间相对围合，保证了区内居住的私密感、安全感和归属感。在景观设计方面充分利用运河、公园等自然景观，拥有大面积的中央绿地、空中花园、架空层绿化延伸，组成丰富的立体绿化系统，周边环境优美，交通便利，设施齐全、配套完善。力求关注社会大众化的切实需求，设计功能完备、空间流畅的2+1精致空间。配套情况交通配套公交线路：教育配套规划幼儿园、文澜中学商业、娱乐、运动配套内部配套：首期双会馆、网球场、游泳池、篮球、羽毛球场、健身中心、坡地漫步道、商业街。外部配套：运河广场、联华超市医院、银邮等配套杭州市二医院、建行、工行、农行其他配套运河文化广场。推广2007-2-1都市快报让您的家成为别人羡慕的焦点6版整版彩色2007-4-30杭州日报老城新城不一样的情怀14版1/4版彩色2007-5-17青年时报5#7#景观公寓盛世绽放64版整版彩色借运河景观来炫耀自己的卖点销售去化于2006年11月底和2007年5月开盘，共344套，已销售303套客户追求性价比的城北区域客源综合分析该项目位于城北核心居住区，交通便利，最大的特色是基本上每户带有一个入户花园。主力户型图 文澜阳光背景信息楼盘名称文澜阳光（风景大院）楼盘详细位置拱宸桥西，西邻巨州路，东依吉祥路、北邻轻纺街开发商（投资商）浙江瑞都房地产开发有限公司售楼处地址（市区）售楼处电话规划设计单位建筑设计单位景观设计单位物业管理公司策划单位主要参数占地面积（亩）27491平方米总建筑面积（）约10万容积率27绿化率30%物业类型小高层、多层公寓总户数各物业类型户数各期户型配比户型面积为80-130平方米各期车户比68%各期开工时间各期开盘时间交付时间物管收费标准价格（元/平方米）建筑风格简洁、典雅、和谐的建筑风格，在现代主义建筑风格中空透、开畅的美学特征设计亮点项目地处拱宸桥桥西，户型舒适精巧，在建筑设计上，追求简洁、典雅、和谐的风格，和现代主义建筑风格中空透、开畅的美学特征相融合，在视角上极富感染力。配套情况交通配套公交线路：1、63、46、70、861教育配套拱宸桥小学、文澜中学、72班中小学、求是高级中学商业、娱乐、运动配套运河广场、联华超市医院、银邮等配套拱墅区第二人民医院、杭州市二医院其他配套loft文化公园、运河文化广场。综合分析户型舒适精巧，在建筑设计上，追求简洁、典雅、和谐的风格，和现代主义建筑风格中空透、开畅的美学特征相融合，在视角上极富感染力。凯德.视界背景信息楼盘名称凯德.视界楼盘详细位置登云路与小河路交界处开发商（投资商）凯德新运房地产开发有限公司售楼处地址（市区）项目现场售楼处电话88090166规划设计单位建筑设计单位巴马丹拿建筑设计咨询（上海）有限公司景观设计单位贝尔高林国际私人有限公司物业管理公司策划单位joel集合机构主要参数占地面积（亩）596万平方米总建筑面积（）一期5.4万，二期7.5万共129余万平方米容积率一期2.0,二期2.3绿化率30%物业类型精装修高层、小高层公寓总户数1200各物业类型户数一期578套各期户型配比户型面积主要为85平方米、73平方米两种各期车户比一期317个，二期375个各期开工时间2007年5月31 各期开盘时间预计2007年9月交付时间一期2009年二期2010年物管收费标准价格(元/平方米)建筑风格设计亮点项目由亚洲最大的上市开发商嘉德置地旗下的子公司凯德置地投资开发。共分二期。按照“筑就人文空间”企业理念，凯德置地深入地研究客户的需求，为客户提供优质的精装修房。凯德置地也将多年在全球房地产行业积累的开发国际经验带到杭州，贯穿体现在项目在规划、设计、建造、管理过程中，结合杭州城市的特点和客户的需求，努力将本项目打造成为一个亲和性、高品质、充满现代都市气息的中高档居住小区。配套情况交通配套公交线路：23、70、63、86、47、635、591教育配套文澜中学、长征中学。商业、娱乐、运动配套内部配套：邻里商业中心、游泳池、水景池、中心广场、健身中心、儿童游乐园外部配套：世纪联华、欧尚超市、百安居、运河广场医院、银邮等配套拱墅区中医院、杭州市二医院、新华医院其他配套小河直街、小河公园、紫荆公园、loft49推广2007-5-10凯德.视界拱墅区杭州日报一颗心,关注世界亿万心13版整版客户面向首次置业的市区白领综合分析该项目位于杭州市拱墅区，东邻京杭大运河，与规划中的运河cbd隔河相望，距区政府和运河文化广场仅500米，距loft49创意园区600米，周边交通便宜，配套齐全。一期户型以精装修舒适小户为特征，二房户型带入户花园。主力户型图 嘉泰.馨庭背景信息楼盘名称嘉泰.馨庭楼盘详细位置登云路小河路交叉口西侧开发商（投资商）浙江嘉泰置业有限公司售楼处地址（市区）登云路291号售楼处电话88181833 88181822规划设计单位建筑设计单位龙安泛华建筑工程有限公司景观设计单位美国奥斯汀(深圳)环境设计公司物业管理公司策划单位浙江动脑广告结构主要参数占地面积（亩）4万多平方米总建筑面积（）10余万平方米容积率201绿化率35%物业类型8幢高层、小高层和1幢loft公寓总户数770各物业类型户数各期户型配比户型面积为110平方米，loft公寓为37平方米和69平方米 各期车户比60%配比各期开工时间2005年4月30日各期开盘时间2007年3、4、5月交付时间2009年10月物管收费标准价格（元/平方米）07年4月：8300；07年5月： 850007年6月：10000建筑风格设计亮点通过“立体庭院”的建筑架构，让庭院精神在公共空间得以实现；又通过“户内花园”的设计，让私家庭院的享受重新回归人们的生活；她以立体花园式的家园形态，最大程度地整合市中心区的居住资源，打造出令人耳目一新的城市庭院生活。配套情况交通配套公交线路：1、63、46、70、76教育配套蓓蕾幼儿园、拱宸桥小学、和睦小学、文澜中学、长征中学。商业、娱乐、运动配套绿草坡、花廊架、嬉水池、休闲会所和沿街商铺世纪联华、欧尚超市、百安居医院、银邮等配套拱墅区第二人民医院、杭州市二医院其他配套loft文化公园、运河文化广场。推广2007-4-3杭州日报银湖墅 运河岸 嘉泰.馨庭9#楼1户1花园火爆预定中9版整版彩色2007-4-198#楼一户一花园4月21日开盘21版整版彩色2007-4-30银湖墅,运河岸, 嘉泰.馨庭,花园雅筑14版1/4版彩色运河景观，花园建筑来吸引人们的目光销售去化于2007年上半年开盘的6、7、8、9幢楼，共纳入网上可预售总套数为388套，已售套数为318套，刚开盘的9#，一星期完成了95%的销售率。客户项目周边区域内客户为主综合分析该项目位于城北核心居住区，交通便利，最大的特色是基本上每户带有一个入户花园，并赠送5.8米的挑高阳台，性价比极高。主力户型型loft：1室1厅40m2 loft： 2室2厅67m2 2室2厅117m2 2室2厅120m2 天阳.上河背景信息楼盘名称天阳.上河楼盘详细位置北望拱墅区政府，南临小河，西至登云路，北至规划中的桃园路开发商（投资商）浙江天阳置业有限公司售楼处地址（市区）杭州天目山路238号华鸿大厦b座一楼售楼处电话87995880 87995890规划设计单位建筑设计单位景观设计单位物业管理公司策划单位主要参数占地面积（亩）3.3万平方米总建筑面积（）6.7万容积率21绿化率30.6%物业类型高层、小高层和沿岸排屋总户数各物业类型户数各期户型配比各期车户比300车位各期开工时间各期开盘时间2007年下半年交付时间物管收费标准价格（元/平方米）建筑风格设计亮点天阳.上河户型新颖独特，90以下面积的精致户型占到了整个住宅建筑面积的66%以上。75两房和90三房的主力户型中大部分都融入了入户花园、挑空大阳台等多种变化；在180沿河排屋中，下沉庭院、地下空间的处理手法，以及内部空间的巧妙紧凑安排。配套情况交通配套公交线路：70、46、861、63、1、813教育配套拱宸桥小学、和睦小学、文渊小学、长征中学商业、娱乐、运动配套世纪联华、欧尚超市、百安居医院、银邮等配套拱墅区第二人民医院、杭州市二医院其他配套loft文化公园、运河文化广场。综合分析天阳.上河位于市中心的湖墅板块，相距武林广场不到6公里，北望拱墅区政府，南临小河，西至登云路，北至规划中的桃园路。千年运河、小河直街历史街区等人文景观环绕左右，周边有着完善、成熟的生活配套设施。武林广场、小河直街、运河三种因素的混合使本项目具备了人文、历史、繁华、景观等多种气质，是繁华地段的清幽居所，新湖墅板块的亮丽明珠。板式高层与排屋相结合的建筑形式也是天阳在住宅产品上创新的尝试，必将成为天阳置业2007年推出的又一精品项目。（三） 主要指标对比分析1供应情况（截止时间为2